天津泰達(dá)集團(tuán)質(zhì)量手冊(cè)質(zhì)量管理手冊(cè)樣本

頁(yè)碼1/10.0質(zhì)量手冊(cè)目錄章節(jié)號(hào)ISO9001:原則條款標(biāo)題頁(yè)數(shù)總頁(yè)號(hào)0.0……質(zhì)量手冊(cè)目錄110.14.1質(zhì)量手冊(cè)發(fā)布令120.25.5.2管理者代表任命書(shū)130.34.2質(zhì)量手冊(cè)管理24—50.4……公司概況161.05.3；5.4質(zhì)量方針和質(zhì)量總目的批準(zhǔn)頁(yè)172.05.5.1組織構(gòu)造和職責(zé)128—193.01；2；3范疇、引用原則、術(shù)語(yǔ)和定義1204.04質(zhì)量管理體系621-265.05管理職責(zé)527-316.06資源管理332-347.07產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)1335-478.08測(cè)量、分析和改進(jìn)848-559.0……質(zhì)量管理體系程序文獻(xiàn)和作業(yè)文獻(xiàn)目錄256-5710.0……質(zhì)量手冊(cè)修改記錄158

頁(yè)碼1/10.1質(zhì)量手冊(cè)發(fā)布令本質(zhì)量手冊(cè)根據(jù)GB/T19001-idtISO9001:《質(zhì)量管理體系規(guī)定》，結(jié)合公司實(shí)際狀況編寫(xiě)。本質(zhì)量手冊(cè)闡明了公司質(zhì)量方針和質(zhì)量目的，是描述公司質(zhì)量管理體系大綱性文獻(xiàn)，是公司實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量管理活動(dòng)、實(shí)現(xiàn)質(zhì)量方針和質(zhì)量目的規(guī)章和準(zhǔn)則?，F(xiàn)予以批準(zhǔn)發(fā)布，自6月16天津泰達(dá)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理：孟群圖為二〇〇四年九月廿一日通過(guò)英國(guó)勞氏質(zhì)量認(rèn)證有限公司之《認(rèn)證證書(shū)》頁(yè)碼1/10.2管理者代表任命書(shū)茲任命徐子華先生為天津泰達(dá)集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售質(zhì)量管理活動(dòng)管理者代表，具備如下方面職責(zé)和權(quán)限：保證按照GB/T19001-idtISO9001：原則建立、實(shí)行并保持質(zhì)量管理體系。隨時(shí)向總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量管理體系運(yùn)營(yíng)狀況，涉及改進(jìn)需求。提高公司全體員工滿足顧客規(guī)定意識(shí)。負(fù)責(zé)或授權(quán)房地產(chǎn)事業(yè)部對(duì)質(zhì)量手冊(cè)內(nèi)容進(jìn)行解釋。負(fù)責(zé)質(zhì)量管理體系關(guān)于事宜對(duì)外聯(lián)系工作。天津泰達(dá)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理：孟群

頁(yè)碼1/20.3質(zhì)量手冊(cè)管理1質(zhì)量手冊(cè)編制和批準(zhǔn)1文獻(xiàn)編寫(xiě)在管理者代表領(lǐng)導(dǎo)下，公司構(gòu)成質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)編寫(xiě)小組(如下簡(jiǎn)稱編寫(xiě)小組)，負(fù)責(zé)編寫(xiě)質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)草案。質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)涉及：質(zhì)量手冊(cè)、程序文獻(xiàn)、作業(yè)文獻(xiàn)和質(zhì)量記錄。編寫(xiě)小構(gòu)成員以房地產(chǎn)事業(yè)部工作人員為主體，其她關(guān)于部門(mén)工作人員及聘請(qǐng)外部征詢顧問(wèn)參加。關(guān)于部門(mén)指：集團(tuán)公司職能部室、工程項(xiàng)目管理部（如下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目部）和售樓中心。2討論研究公司各部門(mén)依照質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)草案組織詳細(xì)討論研究，提出修改意見(jiàn)，文獻(xiàn)編寫(xiě)小組負(fù)責(zé)修訂。3草案評(píng)議管理者代表負(fù)責(zé)組織專門(mén)會(huì)議，對(duì)草案進(jìn)行評(píng)議，形成正式稿。4定稿發(fā)布總經(jīng)理全面審視質(zhì)量手冊(cè)及重要程序文獻(xiàn)和作業(yè)文獻(xiàn)正式稿，訂立發(fā)布令，正式批準(zhǔn)質(zhì)量手冊(cè)。2質(zhì)量手冊(cè)修改和換版1年度修訂公司每年舉辦一次由總經(jīng)理主持管理評(píng)審會(huì)議，提出對(duì)質(zhì)量手冊(cè)及相應(yīng)文獻(xiàn)修訂意見(jiàn)，確認(rèn)后實(shí)行修改。

頁(yè)碼2/22.2實(shí)行修改在管理者代表領(lǐng)導(dǎo)下，房地產(chǎn)事業(yè)部組織對(duì)文獻(xiàn)進(jìn)行修改，擬定修訂草案。3修訂草案批準(zhǔn)修訂草案由管理者代表審核后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。3解釋權(quán)質(zhì)量手冊(cè)解釋權(quán)歸管理者代表或由她授權(quán)房地產(chǎn)事業(yè)部。4質(zhì)量手冊(cè)發(fā)放集團(tuán)公司辦公室負(fù)責(zé)質(zhì)量手冊(cè)發(fā)放和控制，執(zhí)行《體系管理性文獻(xiàn)控制程序》。

頁(yè)碼1/10.4公司概況天津泰達(dá)集團(tuán)有限公司成立于1996年，是經(jīng)天津市委、市政府批準(zhǔn)組建綜合性國(guó)有大型公司集團(tuán)，從屬天津泰達(dá)投資控股有限公司。當(dāng)前，泰達(dá)集團(tuán)擁有一家上市公司、十余家全資子公司及四十多家控股或參股公司，重要經(jīng)營(yíng)門(mén)類涉及都市成片開(kāi)發(fā)、金融產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)及餐飲酒店等當(dāng)代服務(wù)業(yè)。集團(tuán)公司擁有天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司二級(jí)資質(zhì)。泰達(dá)集團(tuán)團(tuán)隊(duì)理念是：坦誠(chéng)、簡(jiǎn)潔、求真、務(wù)實(shí)。

頁(yè)碼1/11.0質(zhì)量方針和質(zhì)量總目的批準(zhǔn)頁(yè)1.1我司質(zhì)量方針：追求卓越服務(wù)社會(huì)追求卓越： 追求質(zhì)量卓越 以完美工程質(zhì)量合格率回報(bào)顧客 追求環(huán)境卓越 以綠色環(huán)保為公司長(zhǎng)遠(yuǎn)目的保護(hù)環(huán)境健康發(fā)展 追求品牌卓越 以一流產(chǎn)品原則鍛造“泰達(dá)”服務(wù)品牌服務(wù)社會(huì) 產(chǎn)品服務(wù)社會(huì) 以住宅和商業(yè)房地產(chǎn)為最后產(chǎn)品服務(wù)小眾社會(huì) 理念服務(wù)社會(huì) 以“泰達(dá)”追求卓越精神服務(wù)大眾社會(huì) 責(zé)任服務(wù)社會(huì) 以國(guó)企反哺精神回饋全社會(huì)我司質(zhì)量方針應(yīng)使集團(tuán)公司全體員工得到理解并貫徹執(zhí)行，總經(jīng)理定期組織質(zhì)量方針評(píng)審。1.2我司質(zhì)量總目的：1.2.1單位工程合格率單位工程合格率100％；1.2.2按期竣工交付率重疊同守信譽(yù)，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按期竣工交付率≥95％；1.2.3顧客滿意度將來(lái)一年內(nèi)顧客滿意度達(dá)到85％，二年內(nèi)達(dá)到90％；二年后來(lái)保持在95%以上。各部門(mén)依照集團(tuán)公司質(zhì)量總目的，結(jié)合本部門(mén)職能制定質(zhì)量分目的，納入《各部門(mén)質(zhì)量目的》文獻(xiàn)，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。天津泰達(dá)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理：孟群

頁(yè)碼1/122.0質(zhì)量管理體系組織構(gòu)造和職責(zé)2.1集團(tuán)公司質(zhì)量管理體系組織構(gòu)造圖集團(tuán)公司總經(jīng)理集團(tuán)公司總經(jīng)理主管副總經(jīng)理管理者代表主管副總經(jīng)理管理者代表辦辦公室人力資源部安技部財(cái)務(wù)部資產(chǎn)管理部投資發(fā)展部項(xiàng)目部N項(xiàng)項(xiàng)目部N項(xiàng)目部2項(xiàng)目部1售樓中心質(zhì)量管理體系網(wǎng)絡(luò)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)

頁(yè)碼2/122.2質(zhì)量管理職責(zé)2.2.12.2.1.1制定和批準(zhǔn)質(zhì)量方針和質(zhì)量目的，并保證方針和目的貫徹。2.2.1.2任命管理者代表。2.2.1.3批準(zhǔn)《質(zhì)量手冊(cè)》和重要程序文獻(xiàn)。2.2.1.4主持評(píng)審質(zhì)量管理體系，以保證其持續(xù)適當(dāng)性、充分性和有效性。2.2.1.5對(duì)質(zhì)量管理體系策劃、建立、實(shí)行和改進(jìn)予以承諾，宣傳貫徹以顧客為中心公司宗旨，滿足顧客及法律法規(guī)規(guī)定。2.2.1.6組織策劃公司中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營(yíng)管理目的，下達(dá)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)指令。依法授權(quán)公司工作人員代表其行使總經(jīng)理職權(quán)。2.2.1.7組織公司擬開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目論證策劃和重要營(yíng)銷合同、招標(biāo)文獻(xiàn)、重要供方評(píng)審。批準(zhǔn)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目報(bào)審文獻(xiàn)和總體設(shè)計(jì)方案。2.2.1.9組織提供質(zhì)量管理體系持續(xù)運(yùn)營(yíng)所需資源，涉及人、財(cái)、物、信息、技術(shù)等資源。2.2.1.10主管副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理履行2.2.1.7和2.2.1.9質(zhì)量管理職責(zé)。2.2.22.2.2.1按照ISO9001：原則，組織協(xié)調(diào)質(zhì)量管理體系建立、實(shí)行、保持和改進(jìn)。頁(yè)碼3/12求。2.2.2.3主持質(zhì)量管理體系內(nèi)部審核；組織領(lǐng)導(dǎo)管理評(píng)審準(zhǔn)備工作。2.2.2.4協(xié)助總經(jīng)理配備質(zhì)量管理體系建立、運(yùn)營(yíng)和保持所需資源。2.2.2.5保證提高員工質(zhì)量意識(shí)，涉及滿足顧客規(guī)定意識(shí)培養(yǎng)與貫徹。2.2.2.6負(fù)責(zé)解釋或者授權(quán)房地產(chǎn)事業(yè)部負(fù)責(zé)解釋質(zhì)量手冊(cè)內(nèi)容。2.2.2.7負(fù)責(zé)質(zhì)量管理體系關(guān)于事宜外部協(xié)調(diào)和聯(lián)系。2.2.32.2.3.1歸口管理質(zhì)量管理體系運(yùn)營(yíng)工作，在管理者代表領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)質(zhì)量管理體系建立、實(shí)行、檢查和持續(xù)改進(jìn)，指引工程項(xiàng)目管理部和職能部室質(zhì)量管理體系運(yùn)營(yíng)，監(jiān)督檢查各部門(mén)質(zhì)量管理體系執(zhí)行狀況。涉及:1)組織關(guān)于部門(mén)起草和修訂質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)；2)質(zhì)量記錄歸口管理；3)公司質(zhì)量總目的和各部門(mén)質(zhì)量分目的策劃會(huì)議記錄，匯總制定《各部門(mén)質(zhì)量目的》；4)記錄質(zhì)量總目的及質(zhì)量分目的關(guān)于指標(biāo)和數(shù)據(jù)，提供公司領(lǐng)導(dǎo)班子考核公司和各部門(mén)質(zhì)量目的完畢狀況；5)制定和實(shí)行質(zhì)量管理體系年度內(nèi)部審核籌劃，選拔和培訓(xùn)內(nèi)部審核員，組建內(nèi)部審核組，保存內(nèi)審記錄。負(fù)責(zé)形成與管理評(píng)審記錄和決策，跟蹤督辦管理評(píng)審所提出工作；6)對(duì)各部門(mén)質(zhì)量管理體系運(yùn)營(yíng)狀況進(jìn)行巡邏和記錄；頁(yè)碼4/12依照顧客滿意度調(diào)查記錄成果，組織關(guān)于部門(mén)貫徹顧客投訴問(wèn)題解決辦法；8)記錄匯總各部門(mén)數(shù)據(jù)分析資料，組織評(píng)價(jià)持續(xù)改進(jìn)有效性；9)組織制定質(zhì)量管理體系改進(jìn)籌劃和糾正防止辦法，并負(fù)責(zé)跟蹤驗(yàn)證。2.2.3.2執(zhí)行公司《供方選取評(píng)估程序》、《經(jīng)濟(jì)合同管理程序》中規(guī)定職責(zé)，組織制定和調(diào)節(jié)《合格供方名錄》。2.2.3.3執(zhí)行《經(jīng)濟(jì)合同管理程序》中規(guī)定職責(zé)，復(fù)核項(xiàng)目部草簽各項(xiàng)工程經(jīng)濟(jì)合同，復(fù)審工程竣工結(jié)算等工程項(xiàng)目文獻(xiàn)。2.2.3.4執(zhí)行《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)記錄管理制度》，歸口管理集團(tuán)記錄和資質(zhì)年檢工作。2.2.3.5辦理房地產(chǎn)存量資產(chǎn)租售業(yè)務(wù)；如承擔(dān)新開(kāi)發(fā)商品房銷售任務(wù)，則負(fù)有售樓中心工作職能。2.2.3.6執(zhí)行《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔案管理制度》，歸口分管和保存公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔案和房地產(chǎn)存量資產(chǎn)檔案。2.2.3.7負(fù)責(zé)商品房銷售后來(lái)顧客滿意調(diào)查信息收集。在質(zhì)保期內(nèi)對(duì)顧客反饋維修事項(xiàng)意見(jiàn)進(jìn)行協(xié)調(diào)解決，督查有關(guān)維修環(huán)節(jié)貫徹。2.2.3.8在主管副總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，指引工程項(xiàng)目部管理部工程技術(shù)管理工作以及辦理集團(tuán)公司交辦其她工作。2.2.4辦公室2.2.4.1行政文獻(xiàn)和質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)收發(fā)和控制管理。頁(yè)碼5/122.2.4.2執(zhí)行《印鑒使用管理制度》，履行印鑒管理職責(zé)。2.2.4.3執(zhí)行《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔案管理制度》，履行公司檔案統(tǒng)一管理職責(zé)。2.2.4.4公司辦公設(shè)施和工作環(huán)境完善和管理，保證IT系統(tǒng)正常運(yùn)營(yíng)，保障各部門(mén)充分完好辦公條件和整潔安全工作環(huán)境。2.2.4.5辦理集團(tuán)公司交辦其她工作。2.2.5人力資源部2.2.5.1制定與公司發(fā)展目的相適應(yīng)人力資源規(guī)劃，按照各崗位資質(zhì)規(guī)定做好人力資源配備。歸口管理各部門(mén)崗位職責(zé)制定與調(diào)節(jié)工作。2.2.5.2組織與質(zhì)量管理體系關(guān)于人員培訓(xùn)，涉及新員工質(zhì)量管理體系教誨，保存培訓(xùn)記錄，組織培訓(xùn)有效性評(píng)估，建立員工培訓(xùn)檔案。2.2.5.3公司人事、工資、社會(huì)保障基金和住房公積金管理工作。2.2.5.4公司管理干部學(xué)歷和專業(yè)技術(shù)資格管理工作。專業(yè)技術(shù)人員管理工作。2.2.5.5辦理集團(tuán)公司交辦其她工作。2.2.6投資發(fā)展部2.2.6.1依照集團(tuán)公司發(fā)展需要，組織并參加市場(chǎng)調(diào)研，定期或不定期提供綜合性或?qū)ｍ?xiàng)調(diào)研報(bào)告，為集團(tuán)公司房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)決策提供根據(jù)。2.2.6.2組織編制擬開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告；負(fù)責(zé)項(xiàng)目總體籌劃實(shí)行過(guò)程檢查、協(xié)調(diào)與必要修改完善工作；定期記錄分析質(zhì)量籌劃完畢狀況。頁(yè)碼6/122.2.6.3配合工程項(xiàng)目管理部開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程前期工作。2.2.6.4辦理招商引資和項(xiàng)目服務(wù)工作。2.2.6.5組織實(shí)行擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地競(jìng)買活動(dòng)，并作好有關(guān)協(xié)調(diào)工作。2.2.6.6負(fù)責(zé)辦理集團(tuán)公司交辦其她工作。2.2.72.2.7.1執(zhí)行國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、財(cái)務(wù)通則、會(huì)計(jì)核算制度和關(guān)于稅法，制定并組織實(shí)行公司財(cái)務(wù)、成本和會(huì)計(jì)管理辦法。2.2.7.2歸口管理我司經(jīng)濟(jì)核算和成本管理工作。按制度規(guī)定進(jìn)行各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算，準(zhǔn)時(shí)編報(bào)會(huì)計(jì)報(bào)表和成本計(jì)算表，及時(shí)精確反映公司財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和鈔票流量。2.2.7.3為實(shí)行公司質(zhì)量管理體系和房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供資金保障，科學(xué)合理配備使用財(cái)力資源。2.2.7.4負(fù)責(zé)對(duì)經(jīng)濟(jì)鑒證中介機(jī)構(gòu)（涉及工程造價(jià)征詢機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)事務(wù)所等）選取、評(píng)價(jià)、管理。2.2.7.5按照我司《財(cái)務(wù)管理制度》規(guī)定，辦理工程價(jià)款支付和商品房、存量資產(chǎn)銷售和租賃收入核算業(yè)務(wù)。2.2.7.6辦理集團(tuán)公司交辦其她工作。2.2.8資產(chǎn)管理部2.2.8.1泰達(dá)集團(tuán)國(guó)有公司改革改制工作歸口管理部門(mén)。2.2.8.2泰達(dá)集團(tuán)長(zhǎng)期股權(quán)投資和證券投資歸口管理部門(mén)。2.2.8.3泰達(dá)集團(tuán)不良資產(chǎn)清理和處置歸口管理部門(mén)。頁(yè)碼7/122.2.8.4代行泰達(dá)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售等業(yè)務(wù)法律事務(wù)職能歸口管理部門(mén)。貫徹執(zhí)行《法律事務(wù)工作管理制度》（泰達(dá)/作業(yè)09-01）。指引和檢查集團(tuán)公司各職能部室和所屬公司對(duì)的運(yùn)用國(guó)家與地辦法律法規(guī)、辦理與外聘律師事務(wù)所業(yè)務(wù)銜接工作、協(xié)助各職能部室和所屬公司參加法律訴訟、籌辦設(shè)立公司總法律顧問(wèn)和建立公司法律顧問(wèn)工作機(jī)構(gòu)等事宜。2.2.8.5辦理集團(tuán)公司工商登記、變更登記和年檢工作事項(xiàng)，管理泰達(dá)集團(tuán)各公司注冊(cè)商標(biāo)、申報(bào)專利等無(wú)形資產(chǎn)和品牌建設(shè)事項(xiàng)。2.2.9安技部2.2.9.1宣傳貫徹黨和國(guó)家安全工作方針政策和法律法規(guī)，在集團(tuán)安全生產(chǎn)委員會(huì)和主管副總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下組織制定泰達(dá)集團(tuán)安全管理規(guī)章制度和安全生產(chǎn)年度工作籌劃并組織貫徹貫徹。2.2.10工程項(xiàng)目管理部2.2.10.2項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人，即集團(tuán)公司總經(jīng)理委任房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總代表人（簡(jiǎn)稱項(xiàng)目總代表）。項(xiàng)目總代表領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目部全面工作并對(duì)集團(tuán)公司負(fù)責(zé)。項(xiàng)目部工作人員由集團(tuán)公司派出人員構(gòu)成，有由集團(tuán)公司委托項(xiàng)目管理公司工作人員構(gòu)成。工程項(xiàng)目管理部工程項(xiàng)目管理部（項(xiàng)目總代表）綜合業(yè)務(wù)辦公室工程前期辦公室施工管理辦公室招標(biāo)合同公辦室辦綜合業(yè)務(wù)辦公室工程前期辦公室施工管理辦公室招標(biāo)合同公辦室辦

頁(yè)碼9/122.2.10.3項(xiàng)目部?jī)?nèi)設(shè)工程前期辦公室、招標(biāo)合同辦公室、施工管理辦公室和綜合業(yè)務(wù)辦公室等4個(gè)辦事機(jī)構(gòu)，分工辦理項(xiàng)目部各項(xiàng)業(yè)務(wù)。規(guī)模較小開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不詳細(xì)設(shè)立上述辦事機(jī)構(gòu)，而設(shè)立有關(guān)工作崗位分工辦理項(xiàng)目部各項(xiàng)業(yè)務(wù)。2.2.10.4工程前期辦公室（如下簡(jiǎn)稱“前期辦”）職責(zé)1)辦理與工程項(xiàng)目有關(guān)各項(xiàng)政府審批手續(xù)。2)組織工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)及勘察等前期工作。3)制定工程項(xiàng)當(dāng)前期工作籌劃并組織實(shí)行。2.2.10.5招標(biāo)合同辦公室（如下簡(jiǎn)稱“合同辦”）職責(zé)1)辦理工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、采購(gòu)等招標(biāo)工作。確認(rèn)工程造價(jià)征詢機(jī)構(gòu)對(duì)于招標(biāo)標(biāo)底核定意見(jiàn)。2)確認(rèn)工程造價(jià)征詢機(jī)構(gòu)對(duì)工程預(yù)算、供方報(bào)價(jià)單、工程結(jié)算和工程撥款核定意見(jiàn)。3)參加工程合同談判與草簽；負(fù)責(zé)合同管理。4)會(huì)同施工辦辦理集團(tuán)公司供應(yīng)設(shè)備和重要建筑材料采購(gòu)和控制。2.2.10.6施工管理辦公室（如下簡(jiǎn)稱“施工辦”）職責(zé)1)審批施工單位施工組織籌劃并對(duì)其實(shí)行狀況進(jìn)行監(jiān)督。2)審批監(jiān)理公司監(jiān)理籌劃并對(duì)其實(shí)行狀況進(jìn)行監(jiān)督。3)與設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理、配套部門(mén)保持及時(shí)溝通和配合，保證現(xiàn)場(chǎng)施工安全有序進(jìn)行。頁(yè)碼10/124)組織召開(kāi)或協(xié)助監(jiān)理公司組織召開(kāi)工程現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議；組織辦理各階段工程驗(yàn)收、工程竣工驗(yàn)收及移送工作。5）負(fù)責(zé)工程記錄工作。2.2.10.7綜合業(yè)務(wù)辦公室（如下簡(jiǎn)稱“綜合辦”）職責(zé)1)對(duì)項(xiàng)目部各辦產(chǎn)生所有工程項(xiàng)目文獻(xiàn)歸集、整頓、保管并于工程竣工后向城建檔案館等部門(mén)移送。2)辦公設(shè)備和工作環(huán)境服務(wù)。3)代供方辦理工程價(jià)款撥付手續(xù)等。2.2.11售樓中心2.2.11.1售樓中心系集團(tuán)公司自行銷售所開(kāi)發(fā)商品房而設(shè)立銷售服務(wù)機(jī)構(gòu)。售樓中心執(zhí)行集團(tuán)公司銷售方略和銷售總體方案，制定并執(zhí)行銷售籌劃。售樓中心職責(zé)：1）研究擬訂集團(tuán)公司銷售方略、銷售總體方案、銷售籌劃等，經(jīng)集團(tuán)公司批準(zhǔn)后執(zhí)行。辦理商品房銷售前準(zhǔn)備工作。2）遵守《銷售人員行為規(guī)范》，以人為本，為顧客提供全方位優(yōu)質(zhì)便捷服務(wù)，保證整潔溫馨售樓環(huán)境和氛圍。負(fù)責(zé)商品房銷售合同洽談和訂立，為顧客辦理購(gòu)房手續(xù)及貸款、入住前期手續(xù)等。3）負(fù)責(zé)收集銷售前及銷售中顧客滿意度調(diào)查信息并向房地產(chǎn)事業(yè)部反饋，配合房地產(chǎn)事業(yè)部解決關(guān)于事項(xiàng)。頁(yè)碼11/124）負(fù)責(zé)商品房銷售記錄工作。5）辦理集團(tuán)公司交辦其她工作。2.2.11.2售樓中心負(fù)責(zé)人為售樓中心主任。售樓中心主任由總經(jīng)理任命，領(lǐng)導(dǎo)售樓中心全面工作并對(duì)集團(tuán)公司負(fù)責(zé)。2.3其她管理職責(zé)各部門(mén)除2.2規(guī)定質(zhì)量管理職責(zé)外，依照工作需要制定部門(mén)內(nèi)各崗位詳細(xì)職責(zé)和規(guī)定，形成《崗位職責(zé)及資質(zhì)規(guī)定》，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。2.4公司最高管理層和各部門(mén)質(zhì)量管理工作職責(zé)所相應(yīng)質(zhì)量管理體系規(guī)定條款，在如下《質(zhì)量管理職能分派表》中予以劃分：

頁(yè)碼12/12序號(hào)要求條款質(zhì)量管理體系要求內(nèi)容質(zhì)量管理職能分配總經(jīng)理主管副總經(jīng)理管理者代表房地產(chǎn)事業(yè)部辦公室人力資源部投資發(fā)展部財(cái)務(wù)部資產(chǎn)管理部安技部工程項(xiàng)目管理部售樓中心14.1總規(guī)定★★〇〇〇〇〇〇〇〇〇24.2.3文獻(xiàn)控制〇〇★★〇〇〇〇〇★〇34記錄控制★★〇〇〇〇〇★〇45.1管理承諾★〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇55.2以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)★★★〇〇〇〇〇〇〇★65.3-5.4.1質(zhì)量方針/質(zhì)量目的★★★〇〇〇〇〇〇〇〇75.4.2質(zhì)量管理體系策劃★★★〇〇〇〇〇〇〇〇85.5組織構(gòu)造、職責(zé)、權(quán)限與溝通★★〇〇★〇〇〇〇〇〇95.6管理評(píng)審★〇★★〇〇〇〇〇〇〇〇106.1-6.2人力資源與培訓(xùn)〇★★〇〇★〇〇〇〇116.3基本設(shè)施★〇〇〇126.4工作環(huán)境★★★137.1產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)策劃★★〇★〇★〇147.2與顧客關(guān)于過(guò)程★〇〇★〇〇★157.3設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)〇★〇★〇★〇167.4采購(gòu)★★〇〇★★〇177.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供★★〇〇〇★★★★187.5.3標(biāo)記和可追溯性〇〇★★197.5.4顧客財(cái)產(chǎn)〇★★207.5.5產(chǎn)品防護(hù)★〇★〇218.2.1顧客滿意度監(jiān)控〇〇★〇〇〇〇★★228.2.2內(nèi)部質(zhì)量審核〇★★〇〇〇〇〇〇〇238.2.3過(guò)程監(jiān)視和測(cè)量★★〇〇〇〇★★★248.2.4產(chǎn)品監(jiān)視和測(cè)量★★★★258.3不合格品控制★★〇★★268.4數(shù)據(jù)分析〇〇★〇〇〇〇〇〇〇〇278.5持續(xù)改進(jìn)〇〇★〇〇〇〇〇〇〇〇說(shuō)明★—代表重要責(zé)任部門(mén)〇—代表有關(guān)責(zé)任部門(mén)

頁(yè)碼1/13.0范疇、引用原則、術(shù)語(yǔ)和定義3.1范疇3.1.1總則我司按照GB/T19001：idtISO9001：原則建立質(zhì)量管理體系，在于保證穩(wěn)定地提供滿足顧客規(guī)定和適合法規(guī)規(guī)定產(chǎn)品，并通過(guò)質(zhì)量管理體系有效運(yùn)營(yíng)，做到持續(xù)改進(jìn)和防止不合格，從而達(dá)到增強(qiáng)顧客滿意目。我司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品涉及民用住宅、公用建筑、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等。3.1.2應(yīng)用GB/T19001：idtISO9001：質(zhì)量管理體系規(guī)定，合用于本公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售、租賃活動(dòng)，但因我司房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、配套等過(guò)程所有委托外包單位實(shí)行，沒(méi)有“監(jiān)視和測(cè)量裝置控制”，因此7.6條款予以刪減。3.2引用原則我司質(zhì)量管理體系引用原則為：GB/T19001－idtISO9001：質(zhì)量管理體系規(guī)定3.3術(shù)語(yǔ)和定義采用ISO9000：質(zhì)量管理體系基本和術(shù)語(yǔ)中術(shù)語(yǔ)和定義。

頁(yè)碼1/64.0質(zhì)量管理體系4.1質(zhì)量管理體系總規(guī)定我司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售、租賃活動(dòng)按照GB/T19001-idtISO9001：原則建立質(zhì)量管理體系，形成質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)并嚴(yán)格按照文獻(xiàn)實(shí)行和保持，持續(xù)改進(jìn)其有效性。4.1.11）以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)5）管理系統(tǒng)辦法2）領(lǐng)導(dǎo)作用6）持續(xù)改進(jìn)3）全員參加7）基于事實(shí)決策辦法4）過(guò)程辦法8）與供方互利關(guān)系4.1.2為使我司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售質(zhì)量管理體系有效實(shí)行和保持，應(yīng)做到4.1.2.1辨認(rèn)質(zhì)量管理體系所需要過(guò)程及其在組織內(nèi)應(yīng)用。4.1.2.2擬定這些過(guò)程順序和作用。4.1.2.3擬定為保證這些過(guò)程有效運(yùn)作和控制所需要準(zhǔn)則和辦法。4.1.2.4保證可以獲得必要信息和資源，以支持這些過(guò)程有效運(yùn)作和監(jiān)控。4.1.2.5測(cè)量、監(jiān)控和分析這些過(guò)程。4.1.2.6實(shí)行必要辦法以實(shí)現(xiàn)過(guò)程所策劃成果和持續(xù)改進(jìn)。4.1.3我司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)有如下業(yè)務(wù)選取外包方式：項(xiàng)目管理公司、設(shè)頁(yè)碼2/6計(jì)、監(jiān)理、施工總承包、配套工程、物業(yè)管理、工程造價(jià)征詢及法律顧問(wèn)等，按照《供方選取評(píng)估程序》，《經(jīng)濟(jì)合同管理程序》,《工程項(xiàng)目過(guò)程管理程序》予以控制。4.2質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)規(guī)定質(zhì)量手冊(cè)層次1程序文件層次2作業(yè)文件層次3質(zhì)量記錄層次4質(zhì)量手冊(cè)層次1程序文件層次2作業(yè)文件層次3質(zhì)量記錄層次44.2.1.1質(zhì)量手冊(cè)質(zhì)量手冊(cè)規(guī)定了我司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售質(zhì)量方針和質(zhì)量目的，概括描述我司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售質(zhì)量管理體系各個(gè)過(guò)程和各部門(mén)質(zhì)量管理職責(zé)，是我司建立質(zhì)量管理體系大綱性文獻(xiàn)。1）我司質(zhì)量手冊(cè)第1版，由管理者代表組織編寫(xiě)，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后發(fā)布實(shí)行。頁(yè)碼3/62）依照我司詳細(xì)狀況，沒(méi)有“監(jiān)視和測(cè)量裝置控制”過(guò)程，對(duì)7.6條款予以刪減。刪減理由已在本質(zhì)量手冊(cè)3.1.2條款予以闡明。件描述了每個(gè)過(guò)程詳細(xì)實(shí)行途徑。作業(yè)文獻(xiàn)描述了程序文獻(xiàn)所涉及過(guò)程細(xì)節(jié)。4）質(zhì)量手冊(cè)由集團(tuán)公司辦公室統(tǒng)一編號(hào)、發(fā)放和控制管理。5）為使質(zhì)量手冊(cè)內(nèi)容與ISO9001：原則條款內(nèi)容相相應(yīng)，本質(zhì)量手冊(cè)從4.0開(kāi)始章節(jié)號(hào)與ISO9001：原則條款號(hào)完全一致。4.2.1.2程序文獻(xiàn)程序文獻(xiàn)規(guī)定進(jìn)行某項(xiàng)活動(dòng)或過(guò)程途徑。程序文獻(xiàn)共計(jì)18個(gè)；涉及ISO9001：原則中規(guī)定必有程序文獻(xiàn)和我司依照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)詳細(xì)狀況為控制過(guò)程有效運(yùn)作所制定程序文獻(xiàn)。4.2.1.3作業(yè)文獻(xiàn)作業(yè)文獻(xiàn)涉及管理性作業(yè)文獻(xiàn)和工程項(xiàng)目文獻(xiàn)兩大類。管理性作業(yè)文獻(xiàn)涉及程序文獻(xiàn)實(shí)行細(xì)則、公司規(guī)章制度和規(guī)范、法律法規(guī)和質(zhì)量記錄一覽表等。工程項(xiàng)目文獻(xiàn)涉及隨著工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)展而形成可行性研究報(bào)告、政府批件與信函、工程會(huì)議記錄、工程圖紙、工程合同、招投標(biāo)文獻(xiàn)，還涉及商品房租售活動(dòng)中形成商品房買賣合同、存量房產(chǎn)租賃合同等資料。管理性作業(yè)文獻(xiàn)及工程項(xiàng)目文獻(xiàn)涉及詳細(xì)文獻(xiàn)范疇見(jiàn)各分類目錄。4.2.1.4質(zhì)量記錄質(zhì)量記錄涉及ISO9001：原則中規(guī)定必要有記錄和我司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量管理體系所需要登記表單。詳細(xì)質(zhì)量記錄見(jiàn)匯編目錄。頁(yè)碼4/64.2.1.4.2.2.序號(hào)質(zhì)量手冊(cè)章節(jié)(idtISO9001：規(guī)定條款)程序文件名稱程序文獻(xiàn)編號(hào)14.2.3體系管理性文獻(xiàn)控制程序泰達(dá)/程序-0124.2.3工程項(xiàng)目文獻(xiàn)控制程序泰達(dá)/程序-0234.2.4記錄控制程序泰達(dá)/程序-0345.6管理評(píng)審程序泰達(dá)/程序-0456.16.2人員配備及培訓(xùn)程序泰達(dá)/程序-0567.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃工作程序泰達(dá)/程序-0675.26.47.27.5商品房銷售管理程序泰達(dá)/程序-0785.27.27.5存量房產(chǎn)租售管理程序泰達(dá)/程序-0897.4供方選取評(píng)估程序泰達(dá)/程序-09107.4經(jīng)濟(jì)合同管理程序泰達(dá)/程序-10117.5工程項(xiàng)當(dāng)前期工作程序泰達(dá)/程序-11127.5工程項(xiàng)目過(guò)程管理程序泰達(dá)/程序-12137.58.2.4工程竣工驗(yàn)收及移送程序泰達(dá)/程序-13145.28.2.1顧客滿意度監(jiān)控程序泰達(dá)/程序-14158.2.2內(nèi)部質(zhì)量審核程序泰達(dá)/程序-15168.2.38.2.4過(guò)程和產(chǎn)品監(jiān)視和測(cè)量程序泰達(dá)/程序-16178.3不合格控制程序泰達(dá)/程序-17188.5.28.5.3糾正和防止辦法管理程序泰達(dá)/程序-18

頁(yè)碼5/64.2.3文獻(xiàn)控制4.2.3.1審與更新，并再次通過(guò)批準(zhǔn)。保證文獻(xiàn)有效性和適當(dāng)性，保證使用場(chǎng)合得到有效版本合用文獻(xiàn)。4.2.3.24.2.3.3質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)要標(biāo)明版本、修訂狀態(tài)及“受控”4.2.3.44.2.3.4.2.3.4.2.3.94.2.3.11）《體系管理性文獻(xiàn)控制程序》（泰達(dá)/程序-01）頁(yè)碼6/62）《工程項(xiàng)目文獻(xiàn)管理程序》（泰達(dá)/程序-02）3）《印鑒使用管理制度》（泰達(dá)/作業(yè)01-01）4）《法律法規(guī)一覽表》（泰達(dá)/作業(yè)01-02）5）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔案管理制度》（泰達(dá)/作業(yè)02-01）4.2.4記錄控制4.2.4.1代表批準(zhǔn)后由集團(tuán)公司辦公室納入質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)。4.2.4.2房地產(chǎn)事業(yè)部4.2.4.34.2.4.44.2.4.51）《記錄控制程序》（泰達(dá)/程序-03）2）《質(zhì)量記錄一覽表》（泰達(dá)/作業(yè)03-01）

頁(yè)碼1/55.0管理職責(zé)5.1管理承諾集團(tuán)公司總經(jīng)理通過(guò)如下活動(dòng)對(duì)建立和實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售質(zhì)量管理體系以及持續(xù)改進(jìn)保持質(zhì)量管理體系有效性做出承諾提供證據(jù)：5.1.1我司通過(guò)會(huì)議、培訓(xùn)、內(nèi)部溝通各種形式向員工傳達(dá)滿足顧客規(guī)定和法律法規(guī)規(guī)定重要性（質(zhì)量手冊(cè)5.25.5.37.2條款）；5.1.2制定我司質(zhì)量方針和質(zhì)量目的(質(zhì)量手冊(cè)5.35.4.1條款)；5.1.3進(jìn)行管理評(píng)審，使我司質(zhì)量管理體系持續(xù)改進(jìn)(質(zhì)量手冊(cè)5.6條款)；5.1.4人力資源、設(shè)備設(shè)施和環(huán)境充分滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理和銷售、租賃服務(wù)需求，保證開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量達(dá)到顧客規(guī)定(質(zhì)量手冊(cè)6.1-6.4條款)。5.2以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)5.2.1集團(tuán)公司以增強(qiáng)顧客滿意度為目的，保證顧客規(guī)定得到確認(rèn)并予以滿足。涉及顧客提出規(guī)定和顧客雖未明示，但已知預(yù)期用途所必要滿足規(guī)定。有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定都應(yīng)確認(rèn)和滿足。5.2.2定期收集和分析顧客對(duì)我司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)與否滿意信息，測(cè)量顧客滿意限度，采用相應(yīng)辦法，及時(shí)解決顧客反饋意見(jiàn)和問(wèn)題，保證達(dá)到顧客滿意，并不斷提高顧客滿意度。5.2.3與以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)有關(guān)程序文獻(xiàn)：1）《商品房銷售管理程序》（泰達(dá)/程序-07）2）《存量房產(chǎn)租售管理程序》(泰達(dá)/程序-08)頁(yè)碼2/53）《顧客滿意度監(jiān)控程序》（泰達(dá)/程序-14）5.3質(zhì)量方針5.3.1總經(jīng)理通過(guò)本質(zhì)量手冊(cè)1.0章1.1發(fā)布我司質(zhì)量方針：追求卓越，服務(wù)社會(huì)。5.3.2質(zhì)量方針與我司經(jīng)營(yíng)宗旨相一致；5.3.3質(zhì)量方針涉及了滿足顧客和法律法規(guī)規(guī)定以及持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系有效性承諾；5.3.4質(zhì)量方針為制定和評(píng)審質(zhì)量目的提供框架；5.3.5質(zhì)量方針應(yīng)使全體員工理解，并貫徹執(zhí)行；5.3.6總經(jīng)理定期組織質(zhì)量方針適當(dāng)性評(píng)審。5.4策劃5.4.1質(zhì)量目的5.4.1.1總經(jīng)理通過(guò)本質(zhì)量手冊(cè)1.0章1.2發(fā)布我司質(zhì)量總目的。5.4.1.2參加我司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)各部門(mén)都應(yīng)建立可測(cè)量質(zhì)量分目的，質(zhì)量分目的應(yīng)體現(xiàn)和烘托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量總目的內(nèi)容，并保證與質(zhì)量方針相一致。各部門(mén)質(zhì)量分目的載于《各部門(mén)質(zhì)量目的》作業(yè)文獻(xiàn)，經(jīng)管理者代表審核和總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。5.4.1.3總經(jīng)理定期組織質(zhì)量目的評(píng)審和修訂，體現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)宗旨。5.4.2質(zhì)量管理體系策劃5.4.2.2總經(jīng)理或管理者代表主持公司質(zhì)量管理體系策劃，建立和定期修訂質(zhì)量目的。各部門(mén)參加質(zhì)量管理體系策劃，房地產(chǎn)事業(yè)部做好策劃會(huì)議記錄。詳細(xì)策劃成果要納入質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)，并發(fā)布執(zhí)行。5.4.2.3各部門(mén)負(fù)責(zé)集團(tuán)公司質(zhì)量總目的和部門(mén)質(zhì)量分目的實(shí)行，按月記錄質(zhì)量目的完畢狀況，記錄數(shù)據(jù)報(bào)送房地產(chǎn)事業(yè)部。房地產(chǎn)事業(yè)部匯總公司質(zhì)量總目的和各部門(mén)質(zhì)量分目的完畢狀況，每季度報(bào)告管理者代表和總經(jīng)理。5.4.2.4管理者代表協(xié)調(diào)質(zhì)量目的修訂和完善。對(duì)質(zhì)量管理體系變更進(jìn)行策劃和實(shí)行時(shí)，應(yīng)保持質(zhì)量管理體系完整性。5.5職責(zé)、權(quán)限和溝通5.5.1各部門(mén)職責(zé)和權(quán)限5.5.1.1公司總經(jīng)理通過(guò)本質(zhì)量手冊(cè)2.0《質(zhì)量管理體系組織構(gòu)造和職責(zé)》擬定公司組織構(gòu)造，并賦予各部門(mén)職責(zé)和權(quán)限，明確部門(mén)之間互有關(guān)系。5.5.1.2各部門(mén)按其職權(quán)辦理尋常工作，并與有關(guān)部門(mén)配合。各部門(mén)重要業(yè)務(wù)工作流程順序和接口，以及管理信息輸入、輸出規(guī)定，在本質(zhì)量手冊(cè)和有關(guān)程序文獻(xiàn)中作了規(guī)定。5.5.1.3各部門(mén)制定本部門(mén)員工崗位職責(zé)，并由人力資源部修訂確認(rèn)匯總為《崗位職責(zé)及資質(zhì)規(guī)定》（泰達(dá)/作業(yè)5.5-01）文獻(xiàn)，經(jīng)管理者代表審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。5.5.2管理者代表職責(zé)和權(quán)限公司總經(jīng)理通過(guò)本質(zhì)量手冊(cè) 0.2《管理者代表任命書(shū)》任命管理者代頁(yè)碼4/5表，并賦予管理者代表建立與保持質(zhì)量管理體系職責(zé)。5.5.3內(nèi)部溝通5.5.3.2項(xiàng)目部針對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)度和質(zhì)量狀況，適時(shí)召開(kāi)“工程協(xié)調(diào)會(huì)”，除項(xiàng)目部成員參加外，依照需要也可告知施工單位、監(jiān)理公司等關(guān)于人員參加，協(xié)調(diào)解決影響工程進(jìn)度和質(zhì)量存在問(wèn)題，保證工程順利進(jìn)行。5.5.3.3售樓中心和房地產(chǎn)事業(yè)部以及各部門(mén)收集到顧客投訴和反饋，應(yīng)及時(shí)反饋到項(xiàng)目部，項(xiàng)目部要及時(shí)予以分析解決。5.5.3.4各部門(mén)應(yīng)針對(duì)有關(guān)供方存在問(wèn)題進(jìn)行溝通，涉及到工程施工問(wèn)題反映到項(xiàng)目部后，項(xiàng)目部及時(shí)向關(guān)于供方反饋。5.5.3.5各部每月進(jìn)行記錄質(zhì)量目的完畢狀況，，報(bào)房地產(chǎn)事業(yè)部匯總。5.5.3.6各部門(mén)內(nèi)部、部門(mén)之間及部門(mén)與上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)之間針對(duì)尋常工作，可使用碰頭會(huì)、看板、書(shū)面簡(jiǎn)報(bào)、工作報(bào)表等方式做到及時(shí)溝通。應(yīng)廣泛使用涉及互聯(lián)網(wǎng)、電子郵件在內(nèi)各種聯(lián)系方式，迅速傳遞信息。5.6管理評(píng)審5.6.1公司總經(jīng)理每年主持召開(kāi)公司管理評(píng)審會(huì)議，以保證質(zhì)量管理體系持續(xù)適當(dāng)性、充分性和有效性。如遇公司組織機(jī)構(gòu)有較大變化或外部因素規(guī)定期可適時(shí)召開(kāi)。管理評(píng)審應(yīng)涉及評(píng)價(jià)質(zhì)量方針和質(zhì)量目的內(nèi)容。5.6.2管理者代表負(fù)責(zé)組織管理評(píng)審準(zhǔn)備工作，各部門(mén)提供所需管理評(píng)頁(yè)碼5/5審資料以及提出改進(jìn)建議，評(píng)價(jià)公司質(zhì)量管理體系改進(jìn)需要。管理評(píng)審應(yīng)執(zhí)行《管理評(píng)審程序》。5.6.3管理評(píng)審輸入涉及：5.6.3.1內(nèi)部審核成果；5.6.3.2顧客反饋意見(jiàn)；5.6.3.3過(guò)程業(yè)績(jī)和產(chǎn)品符合性；涉及項(xiàng)目總體籌劃實(shí)行狀況；5.6.3.4防止和糾正辦法貫徹狀況；5.6.3.5以往管理評(píng)審提出問(wèn)題跟蹤辦法；5.6.3.6也許影響質(zhì)量管理體系變更；5.6.3.7持續(xù)改進(jìn)建議。5.6.4管理評(píng)審輸出涉及：5.6.4.1保持質(zhì)量管理體系及其過(guò)程有效性改進(jìn)辦法；5.6.4.2與顧客規(guī)定關(guān)于產(chǎn)品改進(jìn)辦法；5.6.4.3實(shí)行改進(jìn)所需資源規(guī)定。5.6.5房地產(chǎn)事業(yè)部負(fù)責(zé)“管理評(píng)審記錄”，編寫(xiě)“管理評(píng)審報(bào)告”，經(jīng)管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)后下發(fā)執(zhí)行。

頁(yè)碼：1/36.0資源管理6.1資源提供為實(shí)現(xiàn)和改進(jìn)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售質(zhì)量管理體系各個(gè)過(guò)程并持續(xù)運(yùn)營(yíng)，滿足顧客規(guī)定，達(dá)到顧客滿意，公司總經(jīng)理應(yīng)及時(shí)組織并提供所需資源，涉及人力資源、基本設(shè)施、工作環(huán)境、信息資源等各方面。6.2人力資源6.2.1人力資源配備人力資源部負(fù)責(zé)組織各部門(mén)編制《崗位職責(zé)及資質(zhì)規(guī)定》，明確每一種崗位工作人員學(xué)歷、培訓(xùn)、技能和工作經(jīng)歷詳細(xì)規(guī)定，并依照公司發(fā)展目的需要，在管理者代表領(lǐng)導(dǎo)下，會(huì)同各部門(mén)制定《人員需求籌劃》通過(guò)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后，實(shí)行人員招聘和調(diào)節(jié)。6.2.2能力、意識(shí)和培訓(xùn)6.2.2.1公司依照當(dāng)前工作需要和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目的，對(duì)員工應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)培訓(xùn)，保證與質(zhì)量管理體系關(guān)于所有人員都具備所從事工作必須能力或資格。6.2.2.2各部門(mén)申報(bào)培訓(xùn)需求，人力資源部編制《年度培訓(xùn)籌劃》并經(jīng)集團(tuán)公司批準(zhǔn)后組織實(shí)行。人力資源部保存培訓(xùn)記錄，建立員工培訓(xùn)檔案，對(duì)培訓(xùn)有效性進(jìn)行評(píng)估，保證明現(xiàn)預(yù)定培訓(xùn)目的。6.2.2.3培養(yǎng)員工為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目的及公司整體發(fā)展目的而努力貢獻(xiàn)意識(shí)。6.2.2.4與人力資源能力、意識(shí)和培訓(xùn)有關(guān)程序文獻(xiàn)和作業(yè)文獻(xiàn)：頁(yè)碼2/31）《人員配備及培訓(xùn)程序》（泰達(dá)/程序-05）2）《崗位職責(zé)及資質(zhì)規(guī)定》（泰達(dá)/作業(yè)5.5-01）6.3基本設(shè)施6.3.1基本設(shè)施定義擬定、提供并維護(hù)公司組織開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)、銷售、租賃等管理活動(dòng)所必須設(shè)施設(shè)備；涉及：工作場(chǎng)合、銷售場(chǎng)合及有關(guān)設(shè)施；辦公設(shè)備、IT設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；支持性服務(wù)：如交通運(yùn)送工具等。6.3.2集團(tuán)公司辦公室歸口管理公司基本設(shè)施集團(tuán)辦公室負(fù)責(zé)公司各部門(mén)、項(xiàng)目部、售樓中心設(shè)施設(shè)備配備與管理，建立臺(tái)帳，負(fù)責(zé)與所在寫(xiě)字樓物業(yè)管理單位進(jìn)行聯(lián)系，保證公司工作場(chǎng)合符合使用規(guī)定。負(fù)責(zé)辦公用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及附屬設(shè)備管理，制定計(jì)算機(jī)維護(hù)保養(yǎng)和定期殺毒關(guān)于管理制度，并監(jiān)督各部門(mén)執(zhí)行。6.4工作環(huán)境6.4.1集團(tuán)公司辦公室負(fù)責(zé)管理公司各部門(mén)工作環(huán)境，各部門(mén)要積極協(xié)助，營(yíng)造文明有序辦公環(huán)境，以提高公司形象。6.4.2項(xiàng)目部負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查工程施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境管理，對(duì)影響安全存在事故隱患、污染環(huán)境、噪聲擾民等狀況及時(shí)向施工單位提出，規(guī)定其限期整治，保證良好文明施工環(huán)境。6.4.3售樓中心環(huán)境體當(dāng)前銷售服務(wù)水平，售樓中心應(yīng)布置良好顧客接頁(yè)碼3/3待場(chǎng)合，使顧客感到舒服高興、環(huán)境優(yōu)雅，租售服務(wù)人員要注重禮儀規(guī)范，予以顧客優(yōu)質(zhì)服務(wù)，增進(jìn)銷售租賃工作開(kāi)展。6.4.4與基本設(shè)施和工作環(huán)境有關(guān)程序文獻(xiàn)和作業(yè)文獻(xiàn)：1）《商品房銷售管理程序》（泰達(dá)/程序－07）2）《辦公設(shè)施管理制度》（泰達(dá)/作業(yè)6.3－01）3）《環(huán)境管理制度》（泰達(dá)/作業(yè)6.4－01）4）《安全管理制度》（泰達(dá)/作業(yè)6.4－02）

頁(yè)碼1/137.0產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)7.1產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)策劃7.1.1投資發(fā)展部會(huì)同關(guān)于部門(mén)進(jìn)行廣泛市場(chǎng)調(diào)研，尋找符合市場(chǎng)需求和集團(tuán)公司投資發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目源，經(jīng)遴選提出進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議，編寫(xiě)《投資項(xiàng)目建議書(shū)》。7.1.2《投資項(xiàng)目建議書(shū)》通過(guò)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)議研究確認(rèn)。集團(tuán)公司責(zé)成投資發(fā)展部會(huì)同關(guān)于部門(mén)按照政府部門(mén)立項(xiàng)程序規(guī)定組織該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究并形成《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。7.1.3《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》通過(guò)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)議研究批準(zhǔn)?？偨?jīng)理辦公會(huì)議提出并擬定擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目總體籌劃（即：質(zhì)量籌劃）重要內(nèi)容。7.1.47.1.4.17.1.4.27.1.4.3擬開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目項(xiàng)目部組建方式；外委項(xiàng)目管理公司預(yù)選目的或者自行組建項(xiàng)目部項(xiàng)目總代表及重要成員目的人選；7.1.4.4擬開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目7.1.4.5擬開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目需頁(yè)碼2/137.1.5投資發(fā)展部負(fù)責(zé)項(xiàng)目總體籌劃實(shí)行過(guò)程檢查與協(xié)調(diào)，隨時(shí)向總經(jīng)理報(bào)告籌劃實(shí)行狀況并在管理評(píng)審上予以報(bào)告，如遇到問(wèn)題不能按籌劃進(jìn)行時(shí)，投資發(fā)展部予以協(xié)調(diào)解決或修改。修改項(xiàng)目總體籌劃必要經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。7.1.6與本章產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)策劃有關(guān)程序文獻(xiàn)：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃程序》（泰達(dá)/程序－06）。7.2與顧客關(guān)于過(guò)程家和地方關(guān)于法律法規(guī)規(guī)定。7.2.1與產(chǎn)品關(guān)于規(guī)定擬定7.2.1.1售樓中心及房地產(chǎn)事業(yè)部在房地產(chǎn)銷售或租賃邁進(jìn)行宣傳推廣及顧客意向調(diào)查。將顧客合理規(guī)定反映到項(xiàng)目部，以便及時(shí)改進(jìn)工程設(shè)計(jì)方案。7.2.1.2編制招商及銷售籌劃，由專人負(fù)責(zé)接待顧客征詢。在洽談過(guò)程中識(shí)別確認(rèn)顧客規(guī)定。7.2.2與產(chǎn)品關(guān)于規(guī)定評(píng)審7.2.2.1售樓中心和房地產(chǎn)事業(yè)某些別負(fù)責(zé)對(duì)顧客購(gòu)租商品房和存量房產(chǎn)規(guī)定進(jìn)行評(píng)審，對(duì)顧客以口頭等非文獻(xiàn)形式提供購(gòu)租規(guī)定，也應(yīng)進(jìn)行頁(yè)碼3/13確認(rèn)或評(píng)審。評(píng)審應(yīng)在與顧客訂立合同之邁進(jìn)行并保證：1）所有購(gòu)買或租賃規(guī)定得到擬定。2)與此前合同或合同表述不一致規(guī)定內(nèi)容均已解決。3)我司有能力滿足合同規(guī)定規(guī)定。7.2.2.2公司各有關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)對(duì)合同草案進(jìn)行審核會(huì)簽，以確認(rèn)公司人力、財(cái)力、物力等綜合能力可以滿足合同規(guī)定，會(huì)簽意見(jiàn)應(yīng)記錄存檔。7.2.2.3合同、合同在各部門(mén)會(huì)簽過(guò)程中所提出修改建議，由售樓中心或房地產(chǎn)事業(yè)部與顧客溝通。當(dāng)銷售和租賃合同內(nèi)容被雙方確認(rèn)后，由總經(jīng)理或授權(quán)代表訂立銷售或租賃合同。7.2.3顧客溝通7.2.3.1售樓中心和房地產(chǎn)事業(yè)某些別負(fù)責(zé)與商品房和存量房產(chǎn)顧客進(jìn)行溝通，為顧客辦理購(gòu)租手續(xù)。解決顧客各種業(yè)務(wù)問(wèn)訊和合同執(zhí)行中關(guān)于問(wèn)題，涉及合同修改等。7.2.3.2當(dāng)顧客提出合同更改規(guī)定期應(yīng)及時(shí)進(jìn)行評(píng)審，并告知到有關(guān)部門(mén)。如經(jīng)評(píng)審我司不能滿足顧客對(duì)公建項(xiàng)目（定制產(chǎn)品）特殊規(guī)定期，售樓中心要及時(shí)回答關(guān)于顧客。7.2.3.3售樓中心和房地產(chǎn)事業(yè)部在售前、售中認(rèn)真聽(tīng)取顧客意見(jiàn)，調(diào)查顧客滿意度，接受顧客反饋意見(jiàn)，及時(shí)解決顧客投訴。在售后集團(tuán)公司委托物業(yè)管理公司執(zhí)行與顧客溝通。7.2.3.3與顧客關(guān)于過(guò)程有關(guān)程序文獻(xiàn)：頁(yè)碼4/131）《商品房銷售管理程序》（泰達(dá)/程序－07）2）《存量房產(chǎn)租售管理程序》（泰達(dá)/程序－08）3）《顧客滿意度監(jiān)控程序》（泰達(dá)/程序－14）7.3設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)7.3.1設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)策劃7.3.1.1集團(tuán)公司通過(guò)房地產(chǎn)事業(yè)部向項(xiàng)目部提出擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和工程前期工作規(guī)定。7.3.1.2項(xiàng)目部采用招投標(biāo)方式擬定設(shè)計(jì)單位。設(shè)計(jì)單位在規(guī)劃部門(mén)初步規(guī)劃原則指引下進(jìn)行擬開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作并形成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；規(guī)劃設(shè)計(jì)方案涉及：總平面圖初步設(shè)計(jì)方案、單體建筑設(shè)計(jì)方案、消防、人防、大小配套、教誨、環(huán)保等設(shè)計(jì)方案。7.3.1.3集團(tuán)公司聘請(qǐng)關(guān)于技術(shù)專家評(píng)審、驗(yàn)證擬開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；集團(tuán)公司確認(rèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案申報(bào)政府規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)。7.3.1.4與本章設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)策劃有關(guān)程序文獻(xiàn)：《工程項(xiàng)當(dāng)前期工作程序》（泰達(dá)/程序－11）7.3.2設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)輸入7.3.2.1項(xiàng)目部依照政府規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，向中標(biāo)設(shè)計(jì)單位下達(dá)《設(shè)計(jì)任務(wù)委托書(shū)》；7.3.2.2由項(xiàng)目部與中標(biāo)設(shè)計(jì)單位及時(shí)溝通，如有不適當(dāng)或不充分狀況時(shí)，雙方協(xié)商解決。頁(yè)碼5/137.3.3設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)輸出、評(píng)審和驗(yàn)證7.3.3.1工程項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)輸出所有由委托設(shè)計(jì)單位完畢，我司作為設(shè)計(jì)成果接受者。設(shè)計(jì)單位依照《設(shè)計(jì)任務(wù)委托書(shū)》規(guī)定向我司提供設(shè)計(jì)輸出。7.3.3.4項(xiàng)目部會(huì)同監(jiān)理公司和施工單位參加不同階段設(shè)計(jì)評(píng)審和驗(yàn)證，提出改進(jìn)意見(jiàn)并向設(shè)計(jì)單位反饋。在施工之前，項(xiàng)目部組織監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工單位對(duì)施工圖紙進(jìn)行會(huì)審并向施工單位進(jìn)行設(shè)計(jì)交底；如果設(shè)計(jì)存在不完善之處，責(zé)成設(shè)計(jì)單位予以完善。在施工過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，施工單位以《設(shè)計(jì)洽商記錄》形式或項(xiàng)目部以集團(tuán)公司公文形式提出修改意見(jiàn)申報(bào)設(shè)計(jì)單位，由委托設(shè)計(jì)單位實(shí)行設(shè)計(jì)變更。7.3.3.5與本章設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)輸出、評(píng)審和驗(yàn)證有關(guān)程序文獻(xiàn)：1）《工程項(xiàng)當(dāng)前期工作程序》（泰達(dá)/程序－11）2）《工程項(xiàng)目過(guò)程管理程序》（泰達(dá)/程序－12）7.3.4設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)確認(rèn)7.3.4.1分項(xiàng)工程、分部工程、單位工程竣工時(shí)，在政府質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)監(jiān)督下，項(xiàng)目部會(huì)同監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘察、施工等參建方進(jìn)行工程驗(yàn)收，填寫(xiě)政府質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)規(guī)定驗(yàn)收單，作為我司對(duì)設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)確認(rèn)。頁(yè)碼6/137.3.4.2依照分項(xiàng)工程、分部工程、單位工程竣工驗(yàn)收評(píng)估成果，視綜合狀況確認(rèn)項(xiàng)目工程總體質(zhì)量級(jí)別。項(xiàng)目部到建設(shè)行政主管部門(mén)辦理建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，獲得《竣工驗(yàn)收備案告知書(shū)》，設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)得到最后確認(rèn)。7.3.5設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)更改控制7.3.5.1設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)更改由委托設(shè)計(jì)單位實(shí)行，由設(shè)計(jì)單位更改后，將更改設(shè)計(jì)方案或設(shè)計(jì)圖紙做出修改標(biāo)記，交我司項(xiàng)目部。項(xiàng)目部下發(fā)修改后設(shè)計(jì)文獻(xiàn)時(shí)沿用設(shè)計(jì)單位修改標(biāo)記，并做好發(fā)放記錄，執(zhí)行《工程項(xiàng)目文獻(xiàn)控制程序》。7.3.5.2在施工過(guò)程中，如果需要進(jìn)行普通性設(shè)計(jì)變更時(shí)，由項(xiàng)目部會(huì)同監(jiān)理、施工單位與設(shè)計(jì)單位協(xié)商解決并填寫(xiě)《設(shè)計(jì)洽商記錄》。7.3.5.4與本章設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)更改控制有關(guān)程序文獻(xiàn)：1）《工程項(xiàng)目文獻(xiàn)控制程序》（泰達(dá)/程序-02）2）《工程項(xiàng)當(dāng)前期工作程序》（泰達(dá)/程序-11）3）《工程項(xiàng)目過(guò)程管理程序》（泰達(dá)/程序-12）4）《供方選取評(píng)估程序》（泰達(dá)/程序-09）頁(yè)碼7/137.4采購(gòu)。7.4.17.4.1.27.4.1.37.4.2采購(gòu)信息頁(yè)碼8/137.4.2.2項(xiàng)目部每月初編制采購(gòu)和招標(biāo)籌劃報(bào)房地產(chǎn)事業(yè)部備案。集團(tuán)公司通過(guò)制定《合格供方名錄》和通過(guò)兩級(jí)內(nèi)部程序訂立經(jīng)濟(jì)合同方式確認(rèn)各部門(mén)供方及采購(gòu)行為。7.4.37.4.37.4.3.3與采購(gòu)有關(guān)程序文獻(xiàn)：1）《供方選取評(píng)估程序》（泰達(dá)/程序-09）2）《經(jīng)濟(jì)合同管理程序》（泰達(dá)/程序-10）。3）《過(guò)程和產(chǎn)品監(jiān)視和測(cè)量程序》（泰達(dá)/程序－16）7.5生產(chǎn)和服務(wù)提供7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供控制驗(yàn)收和移送、銷售租賃服務(wù)進(jìn)行控制，以提供符合質(zhì)量目的建筑產(chǎn)品。7.5.1.1工程項(xiàng)當(dāng)前期準(zhǔn)備頁(yè)碼：9/13項(xiàng)目部按照《工程項(xiàng)當(dāng)前期工作程序》向政府關(guān)于主管部門(mén)辦理工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期報(bào)審和取證工作，必要時(shí)投資發(fā)展部予以配合。工程項(xiàng)當(dāng)前期準(zhǔn)備重要涉及：編制項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)并獲得立項(xiàng)批復(fù)；公開(kāi)招標(biāo)擬定設(shè)計(jì)單位并完畢施工圖設(shè)計(jì)；向關(guān)于主管部門(mén)申請(qǐng)辦理國(guó)有土地使用證、選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃允許證、工程項(xiàng)目規(guī)劃允許證、施工允許證、年度投資籌劃、建筑管理機(jī)構(gòu)資格認(rèn)證書(shū)、墻改基金報(bào)建、消防、人防、大小配套、教誨、環(huán)保、國(guó)家安全批復(fù)意見(jiàn)等。7.5.1.2工程施工建設(shè)過(guò)程1)項(xiàng)目部按照《工程項(xiàng)目過(guò)程管理程序》對(duì)公開(kāi)招標(biāo)擬定施工總承包單位、監(jiān)理公司、工程造價(jià)征詢機(jī)構(gòu)工作實(shí)行監(jiān)督管理。監(jiān)理公司負(fù)責(zé)對(duì)施工單位和其她供方產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量、工程進(jìn)度、設(shè)備和建筑材料質(zhì)量、分某些項(xiàng)工程驗(yàn)收、隱蔽工程質(zhì)量、施工現(xiàn)場(chǎng)管理以及安全生產(chǎn)實(shí)行全過(guò)程質(zhì)量監(jiān)督與質(zhì)量管理。2)在工程造價(jià)征詢機(jī)構(gòu)審核無(wú)誤基本上，項(xiàng)目部確認(rèn)供方申報(bào)工程預(yù)算、供貨報(bào)價(jià)、招標(biāo)標(biāo)底、工程結(jié)算等，與供方談判并草簽合同，編制采購(gòu)籌劃并組織實(shí)行。頁(yè)碼10/135)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)工程記錄工作，按月向房地產(chǎn)事業(yè)部報(bào)告質(zhì)量分目的完畢狀況。同步每月向集團(tuán)公司報(bào)告工程進(jìn)度和項(xiàng)目部其她工作狀況。6）為了控制工程造價(jià)和顧客滿意，我司制定《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理制度》，進(jìn)行工程成本預(yù)測(cè)和目的成本管理，核算和控制工程成本耗費(fèi)。在目的成本基本上，編制我司和關(guān)于部門(mén)減少成本籌劃。工程成本核算按照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司會(huì)計(jì)制度》結(jié)合集團(tuán)實(shí)際進(jìn)行。7.5.1.3工程竣工驗(yàn)收及移送對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)，項(xiàng)目部責(zé)成監(jiān)理公司監(jiān)督關(guān)于施工單位及時(shí)整治。2)工程初步驗(yàn)收合格后，項(xiàng)目部向政府質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)申請(qǐng)工程竣工驗(yàn)收。申辦政府建設(shè)行政主管部門(mén)頒發(fā)《竣工驗(yàn)收備案告知書(shū)》，《竣工驗(yàn)收備案告知書(shū)》和天津市房管局頒發(fā)每幢樓房單體《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許使用證》，方可辦理移送和入住手續(xù)。頁(yè)碼11/13同對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，對(duì)復(fù)驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷，由項(xiàng)目部組織施工單位進(jìn)行維修。維修合格后，移送工程資料。7.5.2提供租售服務(wù)過(guò)程確認(rèn)7.5.2.1售樓中心和房地產(chǎn)事業(yè)某些別負(fù)責(zé)公司自銷商品房銷售業(yè)務(wù)和存量房產(chǎn)租售業(yè)務(wù)。為增進(jìn)顧客滿意，我司對(duì)商品房和存量房產(chǎn)租售服務(wù)過(guò)程進(jìn)行控制和過(guò)程確認(rèn)。7.5.2.2從事租售業(yè)務(wù)工作人員應(yīng)當(dāng)通過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后持證上崗。租售業(yè)務(wù)工作人員應(yīng)遵守集團(tuán)公司制定《銷售人員行為規(guī)范》，積極與顧客溝通，調(diào)查顧客滿意度，耐心聽(tīng)取和及時(shí)反饋顧客意見(jiàn)并予以解釋或解決，不斷增強(qiáng)顧客滿意。7.5.2.3售樓中心應(yīng)保持環(huán)境優(yōu)雅、標(biāo)記清晰、接待熱情、細(xì)致周到。售樓中心主任對(duì)各項(xiàng)服務(wù)工作程負(fù)有監(jiān)督檢查職責(zé)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，不斷改進(jìn)和提高服務(wù)質(zhì)量。7.5.2.4與本章提供租售服務(wù)過(guò)程確認(rèn)有關(guān)程序文獻(xiàn)和作業(yè)文獻(xiàn)：1)《商品房銷售管理程序》（泰達(dá)/程序-07）、2)《存量房產(chǎn)租售管理程序》（泰達(dá)/程序-08）3)《顧客滿意度監(jiān)控程序》（泰達(dá)/程序-14）。4)《銷售人員行為規(guī)范》（泰達(dá)/作業(yè)07-01）7.5.3標(biāo)記和可追溯性頁(yè)碼12/137.5.3.1產(chǎn)品標(biāo)記和檢查狀態(tài)標(biāo)記1）為區(qū)別事物界線，防止混用、誤用現(xiàn)象，工程項(xiàng)目施工總承包單位與分包單位、監(jiān)理公司、配套施工單位對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)物料設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量和檢查狀態(tài)以不同標(biāo)牌進(jìn)行標(biāo)記。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)貫徹和監(jiān)督檢查。2)為保證安全有進(jìn)行序施工作業(yè)，現(xiàn)場(chǎng)各工作區(qū)域設(shè)立明顯標(biāo)牌。3)我司各部門(mén)對(duì)工程項(xiàng)目文獻(xiàn)和質(zhì)量記錄標(biāo)注該項(xiàng)目編號(hào)標(biāo)記，以便于檢索和追溯。4)工程驗(yàn)收合格后，對(duì)房屋、道路依國(guó)家/地方政府規(guī)定制作標(biāo)牌。5)售樓中心及房地產(chǎn)事業(yè)部應(yīng)對(duì)租售廣告、樓書(shū)、樓盤(pán)及樣板間等做好集團(tuán)公司和商品房相應(yīng)標(biāo)記。銷售人員佩帶標(biāo)記明顯胸卡。7.5.3.2可追溯性2)售樓中心和房地產(chǎn)事業(yè)部對(duì)房屋租售服務(wù)中顧客不滿意項(xiàng)，依照有關(guān)標(biāo)記和記錄，追溯責(zé)任者，并及時(shí)分析，制定解決辦法。7.5.4顧客財(cái)產(chǎn)頁(yè)碼13/13辨認(rèn)驗(yàn)證顧客財(cái)產(chǎn)符合性，并作記錄。2)對(duì)顧客委托證件及財(cái)、物進(jìn)行辨認(rèn)驗(yàn)證后妥善保管。3)發(fā)生顧客委托資料異常狀況，及時(shí)與顧客溝通并做好記錄。4)代為顧客保管證件資料，在辦理完畢有關(guān)事宜后，應(yīng)及時(shí)返還給顧客，并做好返還記錄。7.5.5產(chǎn)品防護(hù)7.5.5.1在工程施工過(guò)程和竣工驗(yàn)收及移送前，由施工單位負(fù)責(zé)建筑物、材料、設(shè)備和配套設(shè)施防護(hù)工作，項(xiàng)目部予以檢查監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)告知責(zé)任單位改進(jìn)。7.5.5.2我司未售出商品房，由委托物業(yè)公司予以防護(hù)。7.5.5.3在工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及移送顧客或物業(yè)公司后，如發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)由項(xiàng)目部告知施工單位或委托維修部門(mén)負(fù)責(zé)維修，在保修期外由委托物業(yè)公司組織維修。7.6監(jiān)視和測(cè)量裝置控制我司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及管理，在工程建設(shè)過(guò)程中，所有委托8.0測(cè)量、分析和改進(jìn)8.1總則為證明我司所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)符合性，保證質(zhì)量管理體系符合性，并持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系有效性，對(duì)以上三方面符合性或有效性所需監(jiān)視、測(cè)量、分析和改進(jìn)過(guò)程進(jìn)行策劃并有效實(shí)行，涉及采用合用記錄技術(shù)。8.2監(jiān)視和測(cè)量8.2.1顧客滿意8.2.1.1我司制定《顧客滿意度監(jiān)控程序》對(duì)顧客與否滿足其規(guī)定感受關(guān)于信息進(jìn)行監(jiān)視，以作為質(zhì)量管理體系業(yè)績(jī)一種測(cè)量。8.2.1.2我司開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在售前、售中、售后及租賃過(guò)程中對(duì)顧客滿意信息進(jìn)行收集、測(cè)量及監(jiān)控。8.2.1.3在房地產(chǎn)售前、售中由售樓中心負(fù)責(zé)征集、測(cè)量及匯總顧客滿意度信息。8.2.1.4在房地產(chǎn)交付使用后，委托物業(yè)管理公司進(jìn)行顧客滿意度調(diào)查，調(diào)查成果由物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)交房地產(chǎn)事業(yè)部。8.2.1.5在工程施工及商品房租售過(guò)程中，售樓中心、物業(yè)管理公司或其她部門(mén)如接到顧客反饋意見(jiàn)時(shí)，應(yīng)及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目部，由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)安排解決。8.2.1.6在房地產(chǎn)交付使用后，各部門(mén)接到顧客反饋意見(jiàn)或投訴時(shí)，及時(shí)報(bào)頁(yè)碼2/88.2.1.7房地產(chǎn)事業(yè)部負(fù)責(zé)組織顧客反饋意見(jiàn)、投訴及滿意度信息分析及解決狀況跟蹤。8.2.2內(nèi)部質(zhì)量審核8.2.2.1我司制定《內(nèi)部質(zhì)量審核程序》，在規(guī)定期間間隔內(nèi)進(jìn)行公司內(nèi)部質(zhì)量體系審核，以驗(yàn)證我司質(zhì)量管理活動(dòng)與否符合規(guī)定規(guī)定，保證質(zhì)量管理體系持續(xù)有效實(shí)行運(yùn)營(yíng)。8.2.2.2內(nèi)部審核準(zhǔn)備工作1)公司成立內(nèi)部審核組（如下簡(jiǎn)稱“內(nèi)審組”）；任命內(nèi)審組長(zhǎng)、審核員；審核員不應(yīng)審核自己工作。2)編制審核籌劃，制定審核檢查清單，發(fā)放審核告知。制定審核籌劃時(shí)，要考慮被審核過(guò)程、部門(mén)狀況和重要性以及上一次審核成果。8.2.2.3審核算施1)召開(kāi)初次會(huì)議。對(duì)受審部門(mén)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)審核,對(duì)不合格項(xiàng)開(kāi)出不合格項(xiàng)報(bào)告。3)召開(kāi)末次會(huì)議，報(bào)告審核成果。8.2.2.4編制審核報(bào)告

頁(yè)碼3/88.2.2.5跟蹤驗(yàn)證2)內(nèi)審組負(fù)責(zé)跟蹤、檢查與驗(yàn)證糾正辦法方案實(shí)行狀況。8.2.2.6房地產(chǎn)事業(yè)部保持內(nèi)部審核所有記錄，以作為管理評(píng)審和下一次內(nèi)審根據(jù)。8.2.3過(guò)程監(jiān)視和測(cè)量8.2.3.1我司制定《過(guò)程及產(chǎn)品監(jiān)視和測(cè)量程序》規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量管理體系所有過(guò)程實(shí)行監(jiān)視，并在合用時(shí)進(jìn)行測(cè)量，證明過(guò)程實(shí)現(xiàn)所策劃成果能力。當(dāng)未能達(dá)到所策劃成果時(shí)，應(yīng)采用糾正和防止辦法，以保證產(chǎn)品符合性。8.2.3.2項(xiàng)目部執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程監(jiān)視和測(cè)量，重要涉及對(duì)工程籌劃、監(jiān)理規(guī)劃、施工進(jìn)度、工程質(zhì)量以及工程合同中涉及其她規(guī)定貫徹狀況進(jìn)行監(jiān)視和測(cè)量。8.2.3.3房地產(chǎn)事業(yè)部和售樓中心對(duì)房地產(chǎn)租賃、商品房銷售過(guò)程進(jìn)行監(jiān)視和測(cè)量，保證達(dá)到服務(wù)規(guī)范規(guī)定。8.2.3.4公司除組織每年二次內(nèi)部質(zhì)量審核和每年一次管理評(píng)審?fù)猓鞑块T(mén)應(yīng)對(duì)本部門(mén)質(zhì)量管理體系過(guò)程有效性進(jìn)行自查，房地產(chǎn)事業(yè)部對(duì)各部門(mén)進(jìn)行巡邏并作好檢查及評(píng)審記錄。頁(yè)碼4/88.2.4產(chǎn)品監(jiān)視和測(cè)量8.2.4.1我司委托監(jiān)理公司對(duì)工程施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)視和測(cè)量，每月向項(xiàng)目部報(bào)送《監(jiān)理月報(bào)》，報(bào)告施工進(jìn)度和質(zhì)量狀況。發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問(wèn)題，及時(shí)告知施工單位進(jìn)行整治。對(duì)不及時(shí)整治、不能按照規(guī)定保證施工質(zhì)量單位，監(jiān)理公司及時(shí)報(bào)告我司。8.2.4.2我司按照法律法規(guī)、設(shè)計(jì)、合同規(guī)定，對(duì)監(jiān)理、施工、配套單位進(jìn)行監(jiān)控，委托勘察測(cè)量單位實(shí)行沉降監(jiān)控，組織關(guān)于各方進(jìn)行分項(xiàng)工程、分部工程、單位工程驗(yàn)收和竣工移送驗(yàn)收，并形成報(bào)告存檔備案。對(duì)驗(yàn)收中提出問(wèn)題，由項(xiàng)目部督促施工單位逐項(xiàng)整治，有缺陷工程和服務(wù)不得交付給顧客。8.2.4.3產(chǎn)品監(jiān)視和測(cè)量，還涉及甲供設(shè)備及重要建筑材料采購(gòu)后監(jiān)視和測(cè)量，其驗(yàn)收及驗(yàn)證工作執(zhí)行《過(guò)程及產(chǎn)品監(jiān)視和測(cè)量程序》關(guān)于規(guī)定。8.3不合格控制8.3.1我司制定《不合格控制程序》，對(duì)不合格產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行辨認(rèn)和控制，采用有效控制手段及辦法予以消除。8.3頁(yè)碼5/88.3監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)不合格施工或者不合格監(jiān)理服務(wù)時(shí)，應(yīng)及時(shí)提出并做好記錄，由我司項(xiàng)目部召集以上各有關(guān)單位共同評(píng)審，決定處置意見(jiàn)。8.3.5項(xiàng)目部監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位對(duì)不合格物料、設(shè)備和不合格工程進(jìn)行標(biāo)記和記錄。標(biāo)記辦法可使用不合格標(biāo)牌或圖紙標(biāo)注等。8.3.6工程施工及驗(yàn)收不合格處置方式有：讓步接受、返工、返修、停工、撤銷分包等。返工、返修必要重新檢查，如為讓步接受必要經(jīng)我司總經(jīng)理批準(zhǔn)。8.3.7在商品房交付顧客后發(fā)現(xiàn)不合格時(shí)，對(duì)不合格產(chǎn)品給顧客導(dǎo)致?lián)p失和影響，應(yīng)采用適當(dāng)辦法予以解決，以達(dá)到顧客滿意。8.3.8不合格管理和服務(wù)控制1)售樓中心在尋常服務(wù)檢查和領(lǐng)導(dǎo)抽查時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格銷售服務(wù)時(shí)，由售樓中心主任組織評(píng)審，采用及時(shí)改正、重新辦理、道歉、懲罰等方式進(jìn)行處置，并做好記錄。2)房地產(chǎn)事業(yè)部組織顧客投訴中發(fā)現(xiàn)不合格管理和服務(wù)，應(yīng)做好記錄，其處置意見(jiàn)報(bào)管理者代表批準(zhǔn)后，由責(zé)任部門(mén)執(zhí)行糾正。

頁(yè)碼6/88.4數(shù)據(jù)分析8.4.1我司制定《數(shù)據(jù)分析指引書(shū)》對(duì)來(lái)源于工程項(xiàng)目產(chǎn)品符合性、過(guò)程特性和趨勢(shì)、供方及服務(wù)過(guò)程中數(shù)據(jù)進(jìn)行記錄和分析，尋找改進(jìn)機(jī)會(huì)，以保證質(zhì)量管理體系