置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)管理制度樣本

九州通置業(yè)發(fā)展有限公司營(yíng)銷(xiāo)管理制度（討論稿）

目錄第一章調(diào)研報(bào)告 3第一節(jié)項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)研報(bào)告 3第二節(jié)項(xiàng)目定價(jià)調(diào)研報(bào)告 4第二章樣板房管理 6第一節(jié)樣板房管理制度 6第二節(jié)樣板房審批流程 9第三章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方案 11第一節(jié)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)當(dāng)前期重點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)工作報(bào)告 11第二節(jié)開(kāi)盤(pán)解籌和開(kāi)盤(pán)活動(dòng)報(bào)告方案 14第三節(jié)月度營(yíng)銷(xiāo)方案報(bào)告 15第四節(jié)周營(yíng)銷(xiāo)會(huì)議記錄 16第五節(jié)每周營(yíng)銷(xiāo)資料表格 16第四章廣告設(shè)計(jì)管理 18第一節(jié)每周廣告審批表 18第二節(jié)報(bào)紙廣告 18第三節(jié)新聞稿及軟文廣告 19第四節(jié)3D片及廣告片 20第五章物料設(shè)計(jì)及現(xiàn)場(chǎng)包裝管理 22第一節(jié)物料管理 22第二節(jié)物料設(shè)計(jì) 23第三節(jié)現(xiàn)場(chǎng)布置包裝 24第七章開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 29第一節(jié)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)活動(dòng)規(guī)定 29第八章媒體管理辦法 30第一節(jié)媒體洽談及合同審批管理規(guī)范 30第二節(jié)網(wǎng)絡(luò)媒體管理（每月網(wǎng)絡(luò)投放籌劃） 31第三節(jié)尋常媒體投放籌劃 31第四節(jié)其她媒體投放管理 32第五節(jié)尋常媒體臺(tái)帳管理 32第九章單獨(dú)立項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)管理 33第一節(jié)模型方案審批及實(shí)例 33第二節(jié)選定全案廣告公司請(qǐng)示 35第三節(jié)戶外廣告審批方案 36第四節(jié)房展會(huì)等參展活動(dòng)審批方案 37第十章開(kāi)盤(pán)前銷(xiāo)售準(zhǔn)備 39第一節(jié)自建銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)管理 39第二節(jié)銷(xiāo)售必讀及應(yīng)答原則編寫(xiě) 40第四節(jié)認(rèn)籌合同、認(rèn)購(gòu)書(shū)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本、交樓時(shí)間報(bào)批 41第五節(jié)對(duì)外銷(xiāo)售資料審核管理 42第六節(jié)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)關(guān)于文獻(xiàn)公示 44第七節(jié)售樓部固定資產(chǎn)配備管理 46第十一章定價(jià)流程及管理 49第一節(jié)認(rèn)籌均價(jià)區(qū)間擬定 49第二節(jié)銷(xiāo)售價(jià)格擬定 49第三節(jié)銷(xiāo)售價(jià)格文獻(xiàn)歸檔管理 51第十二章開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售流程 52第一節(jié)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售前準(zhǔn)備工作 52第二節(jié)開(kāi)盤(pán)解籌流程 53第三節(jié)開(kāi)盤(pán)解籌注意事項(xiàng) 54第十三章現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員管理 57第一節(jié)銷(xiāo)售人員培訓(xùn)與考核 57第二節(jié)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)尋常管理辦法 58第十四章尋常銷(xiāo)售及內(nèi)勤管理工作 68第一節(jié)尋常銷(xiāo)售管理辦法 68第二節(jié)記錄報(bào)表專(zhuān)項(xiàng)管理制度 72第三節(jié)簽約專(zhuān)項(xiàng)管理制度 76第四節(jié)回款專(zhuān)項(xiàng)管理制度 82第一章調(diào)研報(bào)告第一節(jié)項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)研報(bào)告《項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)研報(bào)告》，應(yīng)在拿地后來(lái)由分公司營(yíng)銷(xiāo)部完畢，并上報(bào)總部審批；重點(diǎn)項(xiàng)目《項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)研報(bào)告》，依照公司領(lǐng)導(dǎo)安排，直接由營(yíng)銷(xiāo)管理中心、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心分別獨(dú)立完畢。《項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)研報(bào)告》應(yīng)詳細(xì)解讀市場(chǎng)狀況、地塊所處區(qū)域狀況、地塊規(guī)模面貌、建設(shè)指標(biāo)規(guī)定、目的客戶調(diào)研等，最后得出規(guī)劃戶型配比建議。《項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)研報(bào)告》詳細(xì)涉及如下四某些內(nèi)容：項(xiàng)目地塊分析；項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析；項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)研結(jié)論；其她補(bǔ)充建議。關(guān)于項(xiàng)目地塊分析某些重要涉及：1、地塊區(qū)域分析：清晰標(biāo)明地塊在所在都市中位置、所處板塊、板塊配套、消費(fèi)特性、發(fā)展定位、交通狀況等。（備注：交通區(qū)域地圖標(biāo)注闡明）2、地塊整體分析：涉及地塊區(qū)位、四至、規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)模地貌、土方狀況、拆遷狀況、周邊環(huán)境（備注：附地塊實(shí)景圖片展示）3、地塊優(yōu)劣勢(shì)分析（SWOT）4、項(xiàng)目?jī)r(jià)值及特色：項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃賣(mài)點(diǎn)、重要目的客戶群，針對(duì)這些狀況提出保存地塊特色設(shè)計(jì)規(guī)劃原則。關(guān)于項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析某些重要涉及：1、數(shù)據(jù)時(shí)效性規(guī)定：項(xiàng)目調(diào)研時(shí)前三個(gè)月至半年時(shí)間。2、本地市場(chǎng)供求現(xiàn)狀分析及走勢(shì)預(yù)測(cè)。3、目的客戶群體分析，內(nèi)容涉及：區(qū)域來(lái)源、職業(yè)分布、年齡構(gòu)造、收入水平、置業(yè)次數(shù)。4、區(qū)域典型項(xiàng)目類(lèi)比分析。內(nèi)容涉及：項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品構(gòu)造及戶型配比、項(xiàng)目配套、建筑特色、規(guī)劃特色、園林景觀特色、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度等。（備注：附參照樓盤(pán)對(duì)比表格及圖片）5、項(xiàng)目個(gè)案點(diǎn)評(píng)，內(nèi)容涉及：產(chǎn)品類(lèi)型、銷(xiāo)售狀況、典型戶型點(diǎn)評(píng)、綜合分析等內(nèi)容。（備注：附圖配合闡明）關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)研結(jié)論某些重要涉及：1、項(xiàng)目定位（整體綜合建議）2、項(xiàng)目規(guī)劃建議：（1）產(chǎn)品類(lèi)型定位（2）分區(qū)開(kāi)發(fā)建議（3）配套規(guī)劃建議（3）首期產(chǎn)品類(lèi)型和戶型配比建議。其中包括：首期產(chǎn)品類(lèi)型配比表（含首期產(chǎn)品類(lèi)型、戶型、面積比、套數(shù)比等）。關(guān)于其她補(bǔ)充建議某些重要涉及：戶型優(yōu)化及創(chuàng)意產(chǎn)品設(shè)立、內(nèi)部配套優(yōu)化、內(nèi)外環(huán)境美化等等。第二節(jié)項(xiàng)目定價(jià)調(diào)研報(bào)告項(xiàng)目定價(jià)調(diào)研報(bào)告，需在開(kāi)盤(pán)前一種月由分公司營(yíng)銷(xiāo)部完畢，并上報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審批?？偛繝I(yíng)銷(xiāo)管理中心依照實(shí)際狀況派員到所在都市獨(dú)立完畢項(xiàng)目定價(jià)調(diào)研報(bào)告。分公司營(yíng)銷(xiāo)部應(yīng)提前做好對(duì)所在都市整體市場(chǎng)、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)項(xiàng)目數(shù)據(jù)記錄和分析工作，以便為項(xiàng)目定價(jià)提供有效支撐。項(xiàng)目定價(jià)調(diào)研報(bào)告重要涉及如下內(nèi)容：1、整體市場(chǎng)狀況分析提供項(xiàng)目所在都市前6個(gè)月總體市場(chǎng)狀況分析，涉及成交量、成交套數(shù)、成交均價(jià)、成交面積等。2、區(qū)域市場(chǎng)狀況分析提供區(qū)域市場(chǎng)總體簡(jiǎn)介及近期市場(chǎng)分析。3、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目與本項(xiàng)目位置圖在同張地圖上表達(dá)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)和本項(xiàng)目地理位置。4、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)和實(shí)景圖片、項(xiàng)目總規(guī)劃圖、主力戶型圖、成交價(jià)格、裝修原則、宣傳資料及競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查表等。5、定價(jià)系數(shù)表按照統(tǒng)一表格打分后，分產(chǎn)品類(lèi)型，計(jì)算得出我司項(xiàng)目不同類(lèi)型產(chǎn)品均價(jià)。（計(jì)算方式：項(xiàng)目某產(chǎn)品均價(jià)＝我司項(xiàng)目總分×競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品加權(quán)均價(jià)/競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品加權(quán)平均總分）。6、定價(jià)建議按照理論參照價(jià)格，結(jié)合我司項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)狀態(tài)及區(qū)域成熟度，進(jìn)行價(jià)格修正，形成不同產(chǎn)品類(lèi)型均價(jià)區(qū)間建議。7、項(xiàng)目成本分析表由總部成本管理中心提供，并注意保密，不得外傳。第二章樣板房管理第一節(jié)樣板房管理制度樣板房基本定義及有關(guān)重要管理部門(mén)職能：1、樣板房是指按實(shí)際交樓原則設(shè)計(jì)施工樣板單位及依照樓盤(pán)主題風(fēng)格設(shè)計(jì)、配有家電、家私等示范單位。2、有關(guān)部門(mén)職能：（1）總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心負(fù)責(zé)樣板房審批看樓通道圍蔽方案，監(jiān)督樣板房建設(shè)及樣板房銷(xiāo)售管理工作。（2）總部工程管理中心負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、督促各地區(qū)樣板房工程建設(shè)順利進(jìn)行，保證質(zhì)量同步準(zhǔn)時(shí)竣工。（3）總部規(guī)劃設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)樣板房圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、并準(zhǔn)時(shí)下發(fā)，負(fù)責(zé)軟裝方案原則化制定工作。（4）各分公司營(yíng)銷(xiāo)部為各樓盤(pán)樣板房重要責(zé)任部門(mén)：負(fù)責(zé)監(jiān)督樣板房建設(shè)準(zhǔn)時(shí)竣工；對(duì)已交付使用樣板房進(jìn)行尋常管理及維護(hù)；負(fù)責(zé)樣板房后期定價(jià)上報(bào)及銷(xiāo)售工作；負(fù)責(zé)貫徹軟裝方案效果及布置工作；負(fù)責(zé)樣板房、看樓通道圍蔽及包裝。（5）各分公司工程部為各樓盤(pán)樣板房建設(shè)單位，負(fù)責(zé)進(jìn)行銷(xiāo)售期間樣板房維修及保養(yǎng)工作。保證樣板房交付時(shí)，看房通道等按照樣板房審批方案規(guī)定完畢。（6）各分公司營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)牽頭組織軟裝單位招標(biāo)、定標(biāo)及合同立項(xiàng)等有關(guān)工作。其中商務(wù)標(biāo)評(píng)審須與成本控制部共同擬定。（7）各分公司物業(yè)管理職能部門(mén)負(fù)責(zé)樣板房及銷(xiāo)售環(huán)境安保和保潔工作。內(nèi)容涉及：樣板房室內(nèi)、室外及周邊銷(xiāo)售環(huán)境衛(wèi)生清潔、樣板房資產(chǎn)管理、成品保護(hù)、尋常保養(yǎng)、安保、維修跟進(jìn)及客戶接待工作等。樣板房建設(shè)及移送工作規(guī)定如下：1、在項(xiàng)目開(kāi)工前，各分公司營(yíng)銷(xiāo)部須組織銷(xiāo)售代理公司、工程部、成本控制部共同制定樣板房選址方案并報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審批。2、營(yíng)銷(xiāo)部是樣板房建設(shè)監(jiān)督部門(mén)，應(yīng)當(dāng)按照公司制定節(jié)點(diǎn)籌劃監(jiān)督、檢查樣板房建設(shè)狀況，并將樣板房檢查及工程進(jìn)度狀況表報(bào)分公司總經(jīng)理、工程部、總部工程管理中心和總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心，保證樣板房開(kāi)盤(pán)前開(kāi)放使用。3、工程部須按公司節(jié)點(diǎn)籌劃完畢樣板房、銷(xiāo)售通道、園林環(huán)境建設(shè)，同步保證樣板房室內(nèi)、室外及周邊銷(xiāo)售環(huán)境雜物清理完畢。4、樣板房工程竣工之后，各分公司工程部須組織工程部、營(yíng)銷(xiāo)部、成本控制部、物業(yè)管理職能部門(mén)、施工單位等有關(guān)部門(mén)，按照總部裝修原則和總部規(guī)劃設(shè)計(jì)中心提供圖紙，對(duì)樣板房進(jìn)行竣工驗(yàn)收?？偛繝I(yíng)銷(xiāo)管理中心人員必要參加竣工驗(yàn)收工作。5、樣板房軟裝進(jìn)場(chǎng)2日內(nèi)，營(yíng)銷(xiāo)部須聯(lián)同本地工程部、軟裝公司對(duì)樣板房軟裝物品進(jìn)行驗(yàn)收后造冊(cè)登記（登記完畢后由營(yíng)銷(xiāo)部保管），記錄軟裝實(shí)際數(shù)量及狀態(tài)，對(duì)不符合銷(xiāo)售規(guī)定不予以驗(yàn)收并責(zé)成軟裝公司限期整治。6、樣板房驗(yàn)收合格后，工程部與營(yíng)銷(xiāo)部正式交接，營(yíng)銷(xiāo)部再委托物業(yè)管理職能部門(mén)負(fù)責(zé)樣板房尋常管理；若樓盤(pán)正式發(fā)售時(shí)樣板房仍未達(dá)到驗(yàn)收原則，工程部須書(shū)面呈報(bào)分公司總經(jīng)理審批批準(zhǔn)，由營(yíng)銷(xiāo)部暫時(shí)先行使用，工程部負(fù)責(zé)在發(fā)售后7天內(nèi)完畢工程整治工作。7、樣板房驗(yàn)收合格移送之日起，未經(jīng)分公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，任何部門(mén)不得在樣板房范疇內(nèi)搭建棚架或占用施工或改裝電梯等。若的確須占用樣板房，有關(guān)部門(mén)須書(shū)面知會(huì)營(yíng)銷(xiāo)部，并在營(yíng)銷(xiāo)部出具有關(guān)意見(jiàn)后報(bào)分公司總經(jīng)理審批后方可施工。若未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批批準(zhǔn)而擅自施工，將追究有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人責(zé)任。樣板房尋常管理詳細(xì)規(guī)定如下：1、各分公司物業(yè)管理職能部門(mén)須在樣板房正式交付使用前保證客服人員、安保人員到位，樣板房正式交付當(dāng)天，物業(yè)公司客服人員進(jìn)場(chǎng)負(fù)責(zé)各樣板房尋常管理工作，每天須在樣板房開(kāi)放前做好樣板房室內(nèi)、室外及看房通道清潔工作以保證樣板房正常開(kāi)放。2、各分公司營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)組織物業(yè)職能部門(mén)及代理公司有關(guān)人員每天對(duì)樣板房進(jìn)行巡檢，總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心每月抽查一次。3、樣板房須待當(dāng)天銷(xiāo)售工作結(jié)束后方能關(guān)閉，樣板房客服人員下班前須做好樣板房檢查工作，清點(diǎn)檢查樣板房資產(chǎn)狀況，營(yíng)銷(xiāo)部銷(xiāo)售監(jiān)督專(zhuān)人每天上下班時(shí)須對(duì)樣板房資產(chǎn)狀況進(jìn)行復(fù)核。若未做好檢查工作導(dǎo)致樣板房資產(chǎn)有損失或遺失，將直接追究有關(guān)負(fù)責(zé)人管理責(zé)任。4、樣板房若檢查發(fā)既有損壞，營(yíng)銷(xiāo)部須于當(dāng)天對(duì)損壞狀況進(jìn)行登記并于當(dāng)天書(shū)面告知有關(guān)部門(mén)予以整治，工程部負(fù)責(zé)整治維護(hù)，有關(guān)部門(mén)須在接到營(yíng)銷(xiāo)部書(shū)面告知3天內(nèi)完畢整治工作（促銷(xiāo)期間須保證當(dāng)天完畢整治）。并做好樣板房成品保護(hù)工作，不得對(duì)現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)致二次損壞。若因而而影響銷(xiāo)售工作，對(duì)責(zé)任部門(mén)負(fù)責(zé)人進(jìn)行失職問(wèn)責(zé)。5、工程部因當(dāng)期樓宇施工需要須關(guān)閉樣板房或銷(xiāo)售環(huán)境，須征求營(yíng)銷(xiāo)部意見(jiàn)，并報(bào)請(qǐng)公司總經(jīng)理審批。關(guān)閉期間樣板房暫時(shí)移送工程部進(jìn)行管理。工程部須保證施工期間室內(nèi)裝修及資產(chǎn)完好無(wú)損并做好成品保護(hù)工作及保持室內(nèi)衛(wèi)生。若因而而導(dǎo)致樣板房裝修或資產(chǎn)損壞，將直接追究工程部負(fù)責(zé)人管理責(zé)任。樣板房銷(xiāo)售管理詳細(xì)規(guī)定如下：1、銷(xiāo)售樣板房之前，各地區(qū)營(yíng)銷(xiāo)部須核算裝修原則及室內(nèi)家私家電等，并依照實(shí)際狀況定價(jià)（帶軟裝須報(bào)成本及定價(jià)建議），報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審批通過(guò)后方可銷(xiāo)售。2、原則上同期同種戶型樓宇銷(xiāo)售率達(dá)95％以上或同種戶型已經(jīng)開(kāi)放新樣板房，原樣板房方可銷(xiāo)售。3、營(yíng)銷(xiāo)部須做好樣板房臺(tái)帳登記工作，在銷(xiāo)售臺(tái)帳中作特殊注明：裝修原則，家電家私飾品清單、合同商定交樓時(shí)間等。樣板房帶有家電家私樣板房，原則上須帶家電家私一同銷(xiāo)售。4、若所售樣板房已為現(xiàn)樓，須與客戶書(shū)面商定按現(xiàn)狀交樓，公司不再承擔(dān)維修責(zé)任。若所售樣板房為期樓，則按交樓原則交樓，同步另行商定交樓時(shí)間。如交樓前發(fā)既有損壞狀況，工程部須在交樓前完畢維修整治工作。第二節(jié)樣板房審批流程項(xiàng)目開(kāi)工前（或規(guī)劃圖下發(fā)之后一周內(nèi)），分公司營(yíng)銷(xiāo)部會(huì)同銷(xiāo)售代理公司與工程部等有關(guān)部門(mén)共同研究確認(rèn)銷(xiāo)售中心、樣板房、銷(xiāo)售開(kāi)放園區(qū)建設(shè)方案，經(jīng)由各分公司總經(jīng)理簽字確認(rèn)后上報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審批；審批后如有調(diào)節(jié)，須重新上報(bào)審批。樣板房方案申報(bào)須涉及如下內(nèi)容：項(xiàng)目規(guī)劃樓棟分布狀況、項(xiàng)目戶型分布比例、樣板房位置、裝修原則、軟裝原則、看樓通道、銷(xiāo)售中心選址及功能分布闡明、完畢時(shí)間及有關(guān)規(guī)定。附總規(guī)平面圖（須標(biāo)示樣板房樓棟、銷(xiāo)售環(huán)境及路線）、戶型平面圖（總規(guī)圖和戶型圖必要是經(jīng)總部規(guī)劃設(shè)計(jì)中心確認(rèn)或下發(fā)）、售樓部布置平面圖等。樣板房方案審批完畢后，總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心須進(jìn)行臺(tái)帳登記，將有關(guān)文獻(xiàn)原件交中心檔案員歸檔。于審批當(dāng)天回傳至分公司營(yíng)銷(xiāo)部，同步抄送總部規(guī)劃設(shè)計(jì)中心、成本控制中心、工程部等關(guān)于部門(mén)，并簽收。銷(xiāo)售中心、樣板房、銷(xiāo)售開(kāi)放園區(qū)選取及建設(shè)方案詳細(xì)規(guī)定原則如下：1、選取銷(xiāo)售開(kāi)放區(qū)力求在開(kāi)盤(pán)時(shí)能最佳展示項(xiàng)目景觀、園林等優(yōu)勢(shì)，其中銷(xiāo)售開(kāi)放區(qū)設(shè)立需綜合考慮到工程后期施工與進(jìn)度、園林景觀、配套等因素。銷(xiāo)售開(kāi)放區(qū)與施工區(qū)域設(shè)立要完全分開(kāi)，不能互相交叉和重疊。2、選取樣板房位置選定需滿足下列條件：朝向、景觀良好，圍蔽以便，接近銷(xiāo)售中心，在戶型中具備代表性。樣板房安排需相對(duì)集中。3、樣板房選取其她規(guī)定：（1）各項(xiàng)目每期樓宇必要建樣板房，原則上規(guī)定每期樓宇不同戶型都必要建樣板房。（2）樣板房原則上需要整層都做，相應(yīng)戶型一套做軟裝，一套做交樓裝修原則。（3）在售項(xiàng)目當(dāng)期銷(xiāo)售率低于50%戶型需考慮新增樣板房，在每周營(yíng)銷(xiāo)例會(huì)會(huì)議記錄時(shí)一并提交。（4）新一期樣板房、銷(xiāo)售看樓路線、開(kāi)放區(qū)環(huán)境方案，須在項(xiàng)目開(kāi)工籌劃擬定后一周內(nèi)上報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心（繼續(xù)使用原有樣板房也需上報(bào)）。（5）新增樣板房或二期樣板房方案中必要附首期樣板房狀況。第三章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方案第一節(jié)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)當(dāng)前期重點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)工作報(bào)告項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前60天，分公司營(yíng)銷(xiāo)部必要會(huì)同代理公司、廣告公司將《開(kāi)盤(pán)前重點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃及準(zhǔn)備工作》形成方案，以PPT形式上報(bào)總部領(lǐng)導(dǎo)。明確樓盤(pán)市場(chǎng)定位、貨源組織、廣告投放、認(rèn)籌解籌、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)等各項(xiàng)有關(guān)工作。總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心保證在開(kāi)盤(pán)前45天與分公司討論、審核方案。開(kāi)盤(pán)前重點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃及準(zhǔn)備工作方案必要由如下內(nèi)容版塊構(gòu)成：第一某些：項(xiàng)目工程現(xiàn)狀第二某些：項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉及核心賣(mài)點(diǎn)第三某些：開(kāi)盤(pán)廣告設(shè)計(jì)方案第四某些：開(kāi)盤(pán)媒體籌劃第五某些：開(kāi)盤(pán)推貨方略第六某些：開(kāi)盤(pán)前總體布置及認(rèn)籌蓄客工作第七某些：現(xiàn)場(chǎng)布置、圍蔽方案及物料設(shè)計(jì)第八某些：開(kāi)盤(pán)前籌辦工作時(shí)間倒排表開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)策劃案注意事項(xiàng)規(guī)定如下：1、項(xiàng)目工程現(xiàn)狀（1）必要以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景照片形式反映工程現(xiàn)狀。（2）照片拍攝時(shí)間必要為會(huì)議報(bào)告方案前一天。（3）拍攝內(nèi)容版塊須體現(xiàn)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天涉及重點(diǎn)區(qū)域工程現(xiàn)狀：涉及：項(xiàng)目主入口道路、大門(mén)、售樓部、中心園林、樣板房、銷(xiāo)售通道等。2、項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)（1）進(jìn)一步挖掘提煉項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)。自然生態(tài)環(huán)境區(qū)位價(jià)值交通條件項(xiàng)目規(guī)模規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑特色園林環(huán)境產(chǎn)品特色精裝品質(zhì)內(nèi)部配套物業(yè)管理品牌實(shí)力性價(jià)比高（2）項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉表述以文字+圖片形式，每個(gè)賣(mài)點(diǎn)一頁(yè)P(yáng)PT。（3）由項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉出項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)及定位語(yǔ)（定位語(yǔ)至少5條備選方案）。3、開(kāi)盤(pán)前媒體籌劃（1）媒體投放周期：普通為開(kāi)盤(pán)前2-3周。（2）各類(lèi)媒體投放總費(fèi)用預(yù)算匯總簡(jiǎn)表。（3）媒體組合：依照實(shí)際需求制定。（4）媒體投放詳細(xì)排期表。(注意：電視、短信及電臺(tái)須列明每日投放量)4、開(kāi)盤(pán)推貨方略（1）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)格局圖：包括區(qū)域內(nèi)可類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目類(lèi)似產(chǎn)品均價(jià)，作為本項(xiàng)目市場(chǎng)參照和定價(jià)根據(jù)之一。（2）制定本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)建議均價(jià)。（3）首期總可售貨量示意圖：在項(xiàng)目總規(guī)圖中標(biāo)記出首期可推售貨源位置及每棟均價(jià)建議。（4）推售單位貨量記錄：以表格形式反映出首期可推售貨源、產(chǎn)品類(lèi)型、樓棟號(hào)、銷(xiāo)售套數(shù)、面積、金額等。（5）開(kāi)盤(pán)推貨方略：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天籌劃推出貨源、樓棟及預(yù)測(cè)總貨值。5、開(kāi)盤(pán)前總體布置及認(rèn)籌蓄客工作（1）開(kāi)盤(pán)有關(guān)各項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)工作重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如，獲得預(yù)售證時(shí)間，中心園林完畢時(shí)間，營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放時(shí)間，樣板房完畢時(shí)間。（2）收取誠(chéng)意金認(rèn)籌時(shí)間節(jié)點(diǎn)。交誠(chéng)意金1萬(wàn)或2萬(wàn)元，客戶獲開(kāi)盤(pán)額外優(yōu)惠。（3）在售樓部?jī)?nèi)公示認(rèn)籌區(qū)間價(jià)格及有關(guān)公示文獻(xiàn)。6、現(xiàn)場(chǎng)布置、圍蔽方案及物料設(shè)計(jì)（1）現(xiàn)場(chǎng)布置設(shè)計(jì)稿涉及如下內(nèi)容：樓體條幅，戶外設(shè)計(jì)稿，吊旗、圍墻、批示牌等。（2）圍蔽方案：對(duì)于銷(xiāo)售區(qū)域內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境未達(dá)到展示條件，要以圍蔽形式進(jìn)行包裝，并標(biāo)示清晰圍蔽范疇及形式。（3）物料設(shè)計(jì)涉及如下內(nèi)容：樓書(shū)，單張，戶型手冊(cè)，紙袋，名片等。7、開(kāi)盤(pán)前籌辦工作時(shí)間倒排表開(kāi)盤(pán)前，必要做好《開(kāi)盤(pán)前籌辦工作時(shí)間倒排表》，涉及工作類(lèi)別、工作內(nèi)容、開(kāi)始時(shí)間、完畢時(shí)間、責(zé)任部門(mén)及負(fù)責(zé)人等信息。第二節(jié)開(kāi)盤(pán)解籌和開(kāi)盤(pán)活動(dòng)報(bào)告方案項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前15天左右，分公司營(yíng)銷(xiāo)部、代理公司將開(kāi)盤(pán)解籌方案與總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心討論、審核方案。開(kāi)盤(pán)解籌方案必要涉及內(nèi)容有：1、公開(kāi)發(fā)售概況開(kāi)售時(shí)間開(kāi)售方式：普通采用抽簽解籌方式開(kāi)售地點(diǎn)：普通選取現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心解籌開(kāi)盤(pán)當(dāng)天分區(qū)功能布置圖新客戶動(dòng)線圖2、公開(kāi)發(fā)售現(xiàn)場(chǎng)流程以公開(kāi)發(fā)售抽簽認(rèn)購(gòu)流程圖方式規(guī)劃出當(dāng)天解籌流程并附以必要闡明。3、解籌當(dāng)天銷(xiāo)售中心內(nèi)場(chǎng)布置圖及崗位闡明解籌現(xiàn)場(chǎng)普通劃分為：簽到區(qū)、抽簽等待區(qū)、選房等待區(qū)、選房區(qū)、思考區(qū)、打單區(qū)、財(cái)務(wù)復(fù)核區(qū)、簽約區(qū)等。須以銷(xiāo)售中心功能分區(qū)布置圖形式進(jìn)行方案闡明，并以箭頭方式畫(huà)出當(dāng)天認(rèn)籌客戶解籌流線。4、崗位職責(zé)闡明及物料準(zhǔn)備詳細(xì)規(guī)劃出各個(gè)功能區(qū)域人員數(shù)量，工作內(nèi)容，崗位職責(zé)及物料配備等內(nèi)容。詳細(xì)列出解籌所需物料名稱，數(shù)量，負(fù)責(zé)準(zhǔn)備該物料單位名稱。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前15天左右，分公司營(yíng)銷(xiāo)部、代理公司將開(kāi)盤(pán)活動(dòng)方案與總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心討論、審核方案。開(kāi)盤(pán)活動(dòng)方案必要涉及內(nèi)容有：1、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)時(shí)間安排及活動(dòng)流程表2、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)總平面布置圖（必要涉及如下區(qū)域規(guī)劃布置：特邀嘉賓活動(dòng)路線、簽到區(qū)、舞臺(tái)區(qū)、嘉賓看臺(tái)及觀眾區(qū)、媒體接待區(qū)、停車(chē)場(chǎng)、內(nèi)場(chǎng)游園活動(dòng)區(qū)等）3、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)工作組人員架構(gòu)及分工4、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)籌辦工作組織安排第三節(jié)月度營(yíng)銷(xiāo)方案報(bào)告每月28日左右，總部營(yíng)銷(xiāo)中心與各分公司營(yíng)銷(xiāo)部、代理公司討論并審核月度營(yíng)銷(xiāo)方案。各分公司營(yíng)銷(xiāo)部須在每月25日前完畢下月度營(yíng)銷(xiāo)方案。月度營(yíng)銷(xiāo)方案必要涉及內(nèi)容有：1、當(dāng)月銷(xiāo)售總結(jié)（1）當(dāng)月市場(chǎng)分析（2）當(dāng)月銷(xiāo)售狀況（3）總體剩余貨量分析（4）來(lái)電、來(lái)訪及成交客戶分析2、下月總體營(yíng)銷(xiāo)思路（1）推貨環(huán)節(jié):下階段主推貨源，產(chǎn)品類(lèi)型等。（2）推廣方略：賣(mài)點(diǎn)提煉，報(bào)廣思路，廣告體現(xiàn)，短信，媒體排期，新聞炒作等（3）促銷(xiāo)方略（4）現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)（5）其她配合工作：看樓車(chē)安排，派單點(diǎn)安排，戶外廣告更換建議，現(xiàn)場(chǎng)布置，銷(xiāo)售人員培訓(xùn)等。第四節(jié)周營(yíng)銷(xiāo)會(huì)議記錄每周三即在下周廣告開(kāi)始設(shè)計(jì)前，各地區(qū)別公司營(yíng)銷(xiāo)部全體需組織代理公司討論下周推廣思路，并由此形成下周各項(xiàng)目（每個(gè)項(xiàng)目獨(dú)立一種會(huì)議紀(jì)要）主推貨源、媒體投放方略、廣告主題及主打價(jià)格，指引廣告公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，于周四17：00前提交廣告設(shè)計(jì)及會(huì)議紀(jì)要至總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心。會(huì)議紀(jì)要涉及如下內(nèi)容：１、貨源組織：涉及剩余貨源，蓄客狀況，建議推出樓棟等。２、價(jià)格建議：涉及針對(duì)當(dāng)前房源價(jià)格調(diào)節(jié)建議，與否申請(qǐng)推出特價(jià)房源，調(diào)節(jié)時(shí)間等內(nèi)容。３、廣告思路：下周報(bào)紙廣告投放重要賣(mài)點(diǎn)信息提煉，投放版量等。４、短信投放：短信投放數(shù)量日期等。５、現(xiàn)場(chǎng)布置：下周各類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)包裝、公示所有安裝到位。６、活動(dòng)建議：現(xiàn)場(chǎng)人氣活動(dòng)等活動(dòng)方案。７、樣板房建議：與否需要新增樣板房等內(nèi)容。８、新聞配合。9、簽約回款籌劃第五節(jié)每周營(yíng)銷(xiāo)資料表格每周一早12點(diǎn)前，分公司營(yíng)銷(xiāo)部必要將每周營(yíng)銷(xiāo)資料表格提交總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心有關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人處，涉及：1、每周銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)分析表2、每周短信發(fā)送效果狀況表3、每日來(lái)電明細(xì)表4、每日來(lái)訪客戶明細(xì)表5、樣板房檢查及工程進(jìn)度狀況表（在建未開(kāi)放樣板房使用）/樣板房尋常檢查工作狀況表（已開(kāi)放樣板房使用）第四章廣告設(shè)計(jì)管理第一節(jié)每周廣告審批表各分公司必要在每周五12：00前將項(xiàng)目廣告及媒體投放籌劃按規(guī)定填寫(xiě)，并將電子版文獻(xiàn)發(fā)至總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心。總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心必要在周一17：00前將各項(xiàng)目廣告及媒體投放籌劃審核完畢，訂立意見(jiàn)后報(bào)置業(yè)公司總經(jīng)理審批。各分公司必要嚴(yán)格按總部審批后媒體方案進(jìn)行投放；短信投放當(dāng)天必要將投放監(jiān)測(cè)狀況及來(lái)電來(lái)訪狀況（按截止13:00、截止18:00兩次來(lái)訪來(lái)電狀況）及時(shí)報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心；每月將短信發(fā)送截圖原件、電視投放監(jiān)測(cè)報(bào)告反饋回總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心。總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心數(shù)據(jù)管理專(zhuān)人必要將各分公司反饋回媒體廣告與媒體投放籌劃進(jìn)行核對(duì)，無(wú)誤后歸檔。每月最后一天編制總部系統(tǒng)媒體投放狀況匯總表報(bào)置業(yè)公司總經(jīng)理。第二節(jié)報(bào)紙廣告每個(gè)報(bào)紙廣告須在不顯眼位置標(biāo)注風(fēng)險(xiǎn)提示。風(fēng)險(xiǎn)提示內(nèi)容如下（以麥迪森廣場(chǎng)為例）：預(yù)售證號(hào)：武房開(kāi)預(yù)售【】418號(hào)原則地名：麥迪森廣場(chǎng)本廣告有關(guān)內(nèi)容、圖片是對(duì)項(xiàng)目所做示意體現(xiàn)，僅供參照。最后以政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)文獻(xiàn)、圖則為準(zhǔn)，經(jīng)政府批準(zhǔn)詳細(xì)規(guī)劃已在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示，敬請(qǐng)查看。本廣告對(duì)項(xiàng)目周邊道路規(guī)劃、環(huán)境、交通、公共設(shè)施、各種產(chǎn)品及文字簡(jiǎn)介，旨在提供有關(guān)信息，不意味著我司對(duì)此作出了任何承諾。本廣告為要約邀請(qǐng)，買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利及義務(wù)以雙方訂立《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》為準(zhǔn)。第三節(jié)新聞稿及軟文廣告新聞宣傳通稿按其性質(zhì)分為項(xiàng)目尋常銷(xiāo)售、品牌宣傳和重大事件三種類(lèi)型。本節(jié)所涉內(nèi)容為尋常銷(xiāo)售類(lèi)型，品牌宣傳及重大事件由總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心統(tǒng)一負(fù)責(zé)。新聞宣傳通稿主題務(wù)必清晰、精確，目性和宣傳性強(qiáng)；同步新聞宣傳通稿還要特別注意避免涉及某些敏感話題和公司秘密以及其他不適當(dāng)對(duì)外發(fā)布內(nèi)容、記錄數(shù)字等。各項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后新聞宣傳中銷(xiāo)售業(yè)績(jī)等敏感數(shù)據(jù)必要事先與總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心溝通，確認(rèn)后方可對(duì)外發(fā)布。所有新聞宣傳通稿撰寫(xiě)前有關(guān)負(fù)責(zé)人須研究新聞宣傳通稿主題和發(fā)布目的，然后按組織程序撰寫(xiě)。待完畢后，再組織部門(mén)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審核擬定最后內(nèi)容。加強(qiáng)對(duì)外宣傳稿件管理，實(shí)行審查審批制度。各分公司任何部門(mén)或個(gè)人向新聞媒體或其她單位或個(gè)人發(fā)布涉及我司一切文字、圖片、印刷品、音像制品等材料，必要通過(guò)本部門(mén)重要負(fù)責(zé)人審查簽字，報(bào)本地總經(jīng)理審批后方可對(duì)外發(fā)布。未經(jīng)審批，不得向媒體或其她單位或個(gè)人通報(bào)公司正在討論或尚未最后擬定之事項(xiàng)。對(duì)外所發(fā)布新聞稿件、領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)后《新聞通稿審批表》一律以電子版本形式存檔，并建立新聞臺(tái)帳，由專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理。對(duì)于新聞媒體參加采訪活動(dòng)，任何人未經(jīng)容許不得接受媒體采訪。對(duì)于媒體采訪，如無(wú)特殊狀況，一律由采訪媒體事先提交采訪提綱，由本地主管領(lǐng)導(dǎo)審批后，擬定與否接受采訪、采訪形式、內(nèi)容及人員安排?？偛恐匾侣劙l(fā)布，各分公司營(yíng)銷(xiāo)部媒介專(zhuān)人須緊密配合，負(fù)責(zé)貫徹新聞刊發(fā)版面。新聞撰寫(xiě)人員必要遵守保密制度。未經(jīng)審批，不得將領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言稿、公司發(fā)文、會(huì)議紀(jì)要等交由媒體發(fā)布；不得將正在討論或尚未最后擬定事項(xiàng)向媒體通報(bào)。第四節(jié)3D片及廣告片項(xiàng)目3D或影視宣傳片腳本方案及成片，必要報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審批后方可執(zhí)行。當(dāng)前九州通集團(tuán)3D樣片已經(jīng)制作，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目無(wú)需新做，按總部模板依照項(xiàng)目需要配音配樂(lè)，在本地制作即可，成片須報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審核后投放。建議各項(xiàng)目制作項(xiàng)目總規(guī)鳥(niǎo)瞰圖及局部景觀透視圖（重要用于廣告拼圖及銷(xiāo)售物料制作，總規(guī)鳥(niǎo)瞰圖盡量不使用設(shè)計(jì)院提供草稿），報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審核。3D片片長(zhǎng)依照項(xiàng)目類(lèi)別由總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心擬定。3D片腳本報(bào)總部審核后報(bào)價(jià)；由分公司有關(guān)負(fù)責(zé)人跟進(jìn)合同訂立、廣告文案和跟進(jìn)3D制作，最后由總部擬定后期剪輯合成定稿。各分公司依照項(xiàng)目及本地媒體投放特點(diǎn)，確有必要制作專(zhuān)項(xiàng)影視片，在上報(bào)總部審批后，分公司營(yíng)銷(xiāo)部必要以招標(biāo)形式選取實(shí)力雄厚，擁有多次為大型開(kāi)發(fā)商或者大型項(xiàng)目拍攝宣傳片影視公司。影視片制作方案應(yīng)當(dāng)涉及如下內(nèi)容：公司資質(zhì)、創(chuàng)意腳本（畫(huà)面、分鏡頭、解說(shuō)詞、字幕等）、工作籌劃、服務(wù)小組名單、費(fèi)用原則及付款方式。以上方案需報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審核后執(zhí)行。第五章物料設(shè)計(jì)及現(xiàn)場(chǎng)包裝管理第一節(jié)物料管理各項(xiàng)目銷(xiāo)售物料（涉及樓書(shū)、戶型手冊(cè)、派發(fā)單張、認(rèn)購(gòu)須知、按揭須知、交樓裝修原則、總規(guī)劃平面示意圖等）、現(xiàn)場(chǎng)布置圍擋、戶外廣告、批示牌、道旗噴繪等制作關(guān)于設(shè)計(jì)稿件，須報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審批。定稿后小某些修改（規(guī)劃、促銷(xiāo)信息、建筑面積等）由分公司自行修改。所有印刷品在批量制作前要打出小樣校對(duì)，規(guī)定代理公司執(zhí)行人及分公司項(xiàng)目策劃負(fù)責(zé)人簽字，需分公司營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)人審核簽字后方可印刷。銷(xiāo)售物料必要注明風(fēng)險(xiǎn)提示，以及印刷年月時(shí)間。銷(xiāo)售資料須經(jīng)工程部、物業(yè)管理職能部門(mén)、開(kāi)發(fā)部等有關(guān)部門(mén)會(huì)簽審核之后方可印刷。物料設(shè)計(jì)所選圖要注意圖片版權(quán)歸屬問(wèn)題，以免日后發(fā)生糾紛，在與廣告公司擬定合同步，明確所有圖片使用版權(quán)由廣告公司負(fù)責(zé)。所有印刷品成品除分公司營(yíng)銷(xiāo)部、檔案室存檔外，均須發(fā)送5份到總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心存檔，電子文檔正稿各分公司自行歸檔保存。分公司需要對(duì)銷(xiāo)售物料進(jìn)行臺(tái)賬管理，對(duì)物料進(jìn)出要有清晰簽單制度，避免物料揮霍。分公司營(yíng)銷(xiāo)部應(yīng)提前跟成本控制部一起通過(guò)招標(biāo)形式尋找本地三家有實(shí)力、價(jià)格合理制作及印刷公司訂立長(zhǎng)期單價(jià)合伙合同。營(yíng)銷(xiāo)部每周有制作任務(wù)時(shí)需編寫(xiě)呈批報(bào)告，由本地公司總經(jīng)理簽字確認(rèn)后發(fā)單到采購(gòu)職能部門(mén)，制作完畢后由營(yíng)銷(xiāo)部及有關(guān)部門(mén)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，并在驗(yàn)收單上簽字確認(rèn)。如遇時(shí)間緊急，營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)人應(yīng)電話請(qǐng)示總經(jīng)理后，將制作物料清單先發(fā)給采購(gòu)職能負(fù)責(zé)人，呈批簽字后補(bǔ)交采購(gòu)職能部門(mén)。第二節(jié)物料設(shè)計(jì)樓書(shū)設(shè)計(jì)框架和設(shè)計(jì)規(guī)定需符合公司模板，文字信息依照自己項(xiàng)目特點(diǎn)組織文案，大圖盡量依照項(xiàng)目實(shí)際拼圖或勾圖?！皹菚?shū)規(guī)劃框架”頁(yè)數(shù)可依照項(xiàng)目實(shí)際狀況及“設(shè)計(jì)模板”做細(xì)部調(diào)節(jié)。戶型手冊(cè)及單張?jiān)O(shè)計(jì)規(guī)定如下：1、戶型手冊(cè)是項(xiàng)目中關(guān)于產(chǎn)品詳細(xì)簡(jiǎn)介物料（依照項(xiàng)目需要也可制作成簡(jiǎn)樸實(shí)用單張）其內(nèi)容重要涉及總規(guī)劃平面示意圖、戶型平面圖、戶型分布圖、面積數(shù)據(jù)表、按揭須知、認(rèn)購(gòu)須知、風(fēng)險(xiǎn)提示（含預(yù)售證號(hào)）。交樓裝修原則單張應(yīng)單獨(dú)印制A4單張，盡量不與戶型手冊(cè)印在同一本內(nèi)。2、戶型手冊(cè)設(shè)計(jì)前，營(yíng)銷(xiāo)部需向規(guī)劃設(shè)計(jì)中心獲得有關(guān)施工平面圖CAD版本并將其刻碟，規(guī)劃設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)人需在碟片上簽字確認(rèn)；戶型手冊(cè)出品前（設(shè)計(jì)完畢）營(yíng)銷(xiāo)部需組織開(kāi)發(fā)部、成本控制部、工程部等有關(guān)部門(mén)進(jìn)行戶型手冊(cè)會(huì)審，各部門(mén)負(fù)責(zé)人審核無(wú)誤簽字后方可印刷制作。3、戶型平面、交樓裝修原則等內(nèi)容必要同《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件一致；按揭須知要以最新銀行發(fā)布最新按揭政策以及規(guī)定為準(zhǔn)即時(shí)更改；戶型手冊(cè)內(nèi)容發(fā)生更改時(shí)要將舊戶型手冊(cè)即時(shí)銷(xiāo)毀。海報(bào)（單張、折頁(yè)）設(shè)計(jì)規(guī)定如下：1、海報(bào)（單張、折頁(yè)）是項(xiàng)目信息宣傳精華版，時(shí)效性強(qiáng)、內(nèi)容豐富精煉、促銷(xiāo)信息針對(duì)性強(qiáng)（與當(dāng)期報(bào)廣形式相近），設(shè)計(jì)須遵循公司模板。2、為規(guī)范派單工作，對(duì)派單員實(shí)行有效獎(jiǎng)勵(lì)，可恰當(dāng)留出派單員蓋戳位置。5、鑒于海報(bào)（單張、折頁(yè)）時(shí)效性較強(qiáng)，印刷時(shí)要合理控制數(shù)量。第三節(jié)現(xiàn)場(chǎng)布置包裝銷(xiāo)售中心展板布置規(guī)定如下：1、展板內(nèi)容重要是現(xiàn)場(chǎng)展示賣(mài)點(diǎn)，尺寸重要依照放置場(chǎng)地狀況、展示內(nèi)容、工藝規(guī)定來(lái)擬定大小，要綜合考慮其功能性、美觀度等因素來(lái)設(shè)計(jì)安裝。放置位置要與有關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通（工程部等有關(guān)部門(mén)）以便預(yù)留空間、電路等。2、展板設(shè)計(jì)稿需報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審批通過(guò)后，方可制作安裝。3、展板內(nèi)容涉及規(guī)劃、戶型、裝修原則、裝修品牌、成本對(duì)比表等內(nèi)容變更時(shí)，要有關(guān)部門(mén)在打印稿上簽字確認(rèn)方可制作安裝。工程材料展示區(qū)布置規(guī)定如下：1、工程材料展示區(qū)別為：合伙品牌公司區(qū)、品牌材料展示區(qū)、公共某些設(shè)備材料展示區(qū)等。（1）合伙公司品牌展示：將與項(xiàng)目合伙各類(lèi)知名公司進(jìn)行闡明和展示，顯示強(qiáng)強(qiáng)合伙，打造精品實(shí)力。展示類(lèi)型：主體施工類(lèi)、裝修施工類(lèi)、智能化施工類(lèi)、園林建設(shè)類(lèi)、建筑設(shè)計(jì)類(lèi)、園林設(shè)計(jì)類(lèi)、物業(yè)管理類(lèi)、經(jīng)營(yíng)公司類(lèi)。展示內(nèi)容：將與項(xiàng)目各方面合伙知名公司分為8類(lèi)，突出其在專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域品牌實(shí)力及成功合伙案例。展示形式：圖文展示?？煽紤]以1-2塊展板形式圖文并茂地簡(jiǎn)介合伙公司，以烘托項(xiàng)目品質(zhì)。（2）產(chǎn)品品質(zhì)展示：這某些展示重要通過(guò)實(shí)物、工藝、圖文結(jié)合形式，將構(gòu)成房屋各類(lèi)材料、設(shè)備、室內(nèi)裝修進(jìn)行展示，重要提成第一某些：建筑、園林、配套、設(shè)備類(lèi)；第二某些：裝修類(lèi)（重要指室內(nèi)裝修）①建筑\園林\配套\設(shè)備類(lèi)。展示內(nèi)容：按照從大環(huán)境到細(xì)節(jié)處順序，逐個(gè)呈現(xiàn)項(xiàng)目環(huán)境、配套、建筑等方面精品特質(zhì)。展示形式：圖文展示、實(shí)物及圖文展示、實(shí)物工藝及圖文展示。②裝修類(lèi)。展示內(nèi)容：按照從外部到內(nèi)部順序，逐個(gè)呈現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品裝修材料品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。展示形式：圖文展示、實(shí)物及圖文展示、實(shí)物工藝及圖文展示。2、成本控制部擬定交樓使用品牌并采購(gòu)樣品，同期工程部依照銷(xiāo)售中心布置分區(qū)出展示區(qū)施工圖。展示柜制作要以美觀、可拆卸、可更換內(nèi)部樣品為原則。3、各種展示材料樣品要配有品牌小展板進(jìn)行材料簡(jiǎn)介。4、各類(lèi)展示板中需要加上“溫馨提示：發(fā)展商有權(quán)以同等原則之建筑材料及設(shè)備代替上述所列各項(xiàng)”語(yǔ)句，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。戶外廣告布置規(guī)定如下：1、各分公司如有需要制作戶外廣告（樓體、T牌、橋身、車(chē)身、候車(chē)亭等）需要，需將戶外廣告位置、實(shí)景照片、周邊分析、使用時(shí)間和費(fèi)用等有關(guān)信息以書(shū)面形式報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審批后，由置業(yè)公司總經(jīng)理簽字后方可執(zhí)行。2、戶外廣告設(shè)計(jì)要以信息傳達(dá)性為主，畫(huà)面為輔，廣告字要醒目并且富有沖擊力。3、戶外廣告安裝要分清風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)界限（我公司只負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)和支付租金，廣告牌制作安全和獲得合法政府發(fā)布批復(fù)由乙方負(fù)責(zé)）4、戶外廣告初次出街及日后更換，需報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心備案。圍墻廣告布置規(guī)定如下：1、圍墻廣告，分為項(xiàng)目?jī)?nèi)部圍墻和外部圍墻兩某些。需依照總部審批開(kāi)盤(pán)圍蔽方案執(zhí)行，畫(huà)面噴繪制作前需報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審核廣告設(shè)計(jì)稿。2、外部圍墻制作安裝需與開(kāi)發(fā)部、工程部溝通（保證安裝位置屬于本項(xiàng)目紅線內(nèi)），獲得城管、工商部門(mén)批準(zhǔn)后方可制作安裝。3、內(nèi)部圍墻制作一方面要與有關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通（工程部）擬定可以制作或需要制作圍墻位置；并且擬定工程部與否制作圍墻主體。4、圍墻廣告主體制作要本著表面平整、以便安裝、批示性強(qiáng)、宣傳得力原則。普通依照?qǐng)龅氐纫蛩胤譃槿N：異形圍墻(燒鐵架、有高有低、先后凹凸)、平板圍墻（燒鐵架、矩形同一平面）、水泥圍墻（普通為既有工地外圍圍墻，水泥底、安裝噴畫(huà)時(shí)要壓木線條）。5、圍墻制作工期普通為1周（在工廠分塊燒焊，現(xiàn)場(chǎng)安裝并上畫(huà)面）,內(nèi)部圍墻普通不超過(guò)3米。圍墻畫(huà)面出街前需報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心備案。道旗布置規(guī)定如下：1、道旗普通分園區(qū)外和園區(qū)內(nèi)兩種；基本屬于永久性物料，對(duì)制作工藝、選材都是以永久使用為原則，注意使用安全。2、園區(qū)外道旗普通以醒目、美觀有道路引導(dǎo)作用為主，重要安裝在項(xiàng)目附近通往項(xiàng)目主干道兩邊，高度和尺寸都要參照本地市政、街道規(guī)定。3、在安裝前營(yíng)銷(xiāo)部要將安裝位置，數(shù)量等詳細(xì)內(nèi)容以業(yè)務(wù)聯(lián)系單形式發(fā)至開(kāi)發(fā)部，待開(kāi)發(fā)部征得有關(guān)政府部門(mén)批準(zhǔn)后方可制作。4、當(dāng)某些道路無(wú)燈桿并且需要我公司自行立燈桿時(shí)，營(yíng)銷(xiāo)部要將需要樹(shù)燈桿數(shù)量、路段、高度規(guī)定以呈批形式上報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心。批示系統(tǒng)布置規(guī)定如下：1、批示系統(tǒng)普通同項(xiàng)目其她VI系統(tǒng)形成一種整體VI體系，但是由于項(xiàng)目初期諸多不擬定性普通避免制作大量永久性批示系統(tǒng)（如銷(xiāo)售路線、出入口更換等均需依照銷(xiāo)售更換批示）2、普通均以桁架燈布來(lái)制作戶外暫時(shí)批示系統(tǒng)。由于戶外視覺(jué)空間比較寬闊故相應(yīng)批示牌不能做太低（普通3.5-4米）；批示牌畫(huà)面內(nèi)容以醒目、功能批示性強(qiáng)為主，大某些都為單色底；桁架包裝采用全包式（正面?zhèn)让娑疾荒苈惰F架）。每周現(xiàn)場(chǎng)氛圍布置重要指為了增進(jìn)周末營(yíng)銷(xiāo)工作，每周對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)有關(guān)點(diǎn)進(jìn)行包裝、布置，保證現(xiàn)場(chǎng)氛圍良好，能有效增進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售。其重要涉及：促銷(xiāo)桁架、拱門(mén)、空飄氣球及其他氛圍布置物料。促銷(xiāo)桁架內(nèi)容要依照每周不同促銷(xiāo)內(nèi)容進(jìn)行更換（可參照當(dāng)期報(bào)廣、短信等內(nèi)容）。普通促銷(xiāo)桁架都是放置比較顯眼位置（項(xiàng)目大門(mén)口，通往項(xiàng)目主干道路口、售樓部門(mén)口等）。如果有需要上產(chǎn)品列表時(shí)，一定要保證設(shè)計(jì)美觀、列表內(nèi)容具備沖擊力。同步準(zhǔn)備好與桁架列表尺寸相相應(yīng)“已售”貼（即時(shí)貼）給客戶帶來(lái)“搶購(gòu)”、“旺銷(xiāo)”現(xiàn)場(chǎng)氛圍。其她氛圍布置物料規(guī)定如下：氣球普通分為升空氣球和落地氣球兩種，該類(lèi)物料可以大大增長(zhǎng)現(xiàn)場(chǎng)氛圍，但是受天氣影響比較大。升空氣球下方應(yīng)安裝文字條幅，條幅內(nèi)容普通以促銷(xiāo)、活動(dòng)信息為主，但文字字?jǐn)?shù)不要太多。落地氣球多放置在道路兩旁或中心綠地上，起到烘托氛圍作用。拱門(mén)普通放置于項(xiàng)目大門(mén)口、停車(chē)場(chǎng)入口等重要出入口，安裝布置要依照道路寬窄來(lái)確認(rèn)拱門(mén)跨度型號(hào)。拱門(mén)上文字不要太多并且要居中展示。第六章開(kāi)盤(pán)活動(dòng)第一節(jié)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)活動(dòng)規(guī)定在開(kāi)盤(pán)前兩個(gè)月，營(yíng)銷(xiāo)部應(yīng)在本地或周邊其他中心都市選取幾家大型活動(dòng)策劃公司（或由總部推薦），分別提交專(zhuān)項(xiàng)策劃執(zhí)行方案，通過(guò)評(píng)審擇優(yōu)選取一家公司負(fù)責(zé)執(zhí)行。開(kāi)盤(pán)活動(dòng)執(zhí)行方案應(yīng)涉及如下內(nèi)容：開(kāi)盤(pán)活動(dòng)主題、活動(dòng)流程、舞臺(tái)布置、活動(dòng)區(qū)域分布圖、特邀嘉賓接待流程、保安辦法、活動(dòng)組織架構(gòu)、有關(guān)負(fù)責(zé)人倒排工作籌劃、布置費(fèi)用預(yù)算等。開(kāi)盤(pán)活動(dòng)流程應(yīng)涉及嘉賓亮相典禮（需合影留念）、剪彩或推桿啟動(dòng)典禮、公司領(lǐng)導(dǎo)及嘉賓代表發(fā)言、其他文藝表演活動(dòng)等。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，需邀請(qǐng)項(xiàng)目所在區(qū)域各類(lèi)媒體記者、有關(guān)政府官員、有關(guān)合伙單位代表、公眾參加開(kāi)盤(pán)活動(dòng)。開(kāi)盤(pán)活動(dòng)之前，應(yīng)向政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行申報(bào)，并應(yīng)盡量獲得政府在交通管制、現(xiàn)場(chǎng)保衛(wèi)等方面支持和配合。第七章媒體管理辦法第一節(jié)媒體洽談及合同審批管理規(guī)范各分公司廣告發(fā)布年度框架合同須與報(bào)社或電視臺(tái)等媒體直接訂立，以保證價(jià)格相對(duì)最優(yōu)惠。如報(bào)社或電視臺(tái)無(wú)法直接訂立，須與獨(dú)家廣告代理公司訂立。原則上報(bào)紙年度框架合同最后須分公司總經(jīng)理親自洽談把關(guān)。年度框架合同條款必要涉及如下要素：優(yōu)惠折扣、階梯式優(yōu)惠、年度返還、付款方式、正面新聞宣傳及新聞保護(hù)、甲乙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、廉潔條款等內(nèi)容。合同附件必要涉及：報(bào)紙刊例價(jià)格表、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、獨(dú)家代理證明等。普通狀況下，各分公司訂立廣告發(fā)布年度框架合同，必要先進(jìn)行立項(xiàng)程序，立項(xiàng)審批流程為：分公司營(yíng)銷(xiāo)部→分公司總經(jīng)理→總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心→置業(yè)公司總經(jīng)理。各分公司必要嚴(yán)格按照總部原則表格填寫(xiě)廣告發(fā)布年度框架合同。呈批報(bào)告表格中內(nèi)容必要涉及：訂立甲乙雙方、合同期限、優(yōu)惠折扣、階梯式優(yōu)惠、特殊條款等。報(bào)紙框架合同電子文獻(xiàn)、刊例價(jià)格、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、獨(dú)家代理證明作為附件須與呈批報(bào)告一并上報(bào)。第二節(jié)網(wǎng)絡(luò)媒體管理（每月網(wǎng)絡(luò)投放籌劃）主流門(mén)戶網(wǎng)站選取及合同訂立由總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心負(fù)責(zé)，各分公司依照本地網(wǎng)絡(luò)媒體特點(diǎn)恰當(dāng)選取某些網(wǎng)絡(luò)媒體，在每周媒體投放審批表中報(bào)總部審批后，訂立單次廣告投放合同。各分公司依照銷(xiāo)售需要每周上報(bào)主流門(mén)戶網(wǎng)絡(luò)投放籌劃，報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心經(jīng)批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。各分公司與本地主流門(mén)戶網(wǎng)絡(luò)媒體分站點(diǎn)訂立主流門(mén)戶網(wǎng)絡(luò)單次投放合同，并作為單次投放付款根據(jù)。主流門(mén)戶網(wǎng)絡(luò)投放折扣由總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心負(fù)責(zé)告知各分公司營(yíng)銷(xiāo)部并嚴(yán)格執(zhí)行，如各分公司洽談?wù)劭鄣陀诳偛繝I(yíng)銷(xiāo)管理中心告知折扣時(shí)，以低折扣執(zhí)行。各分公司于每月28日將當(dāng)月主流門(mén)戶網(wǎng)站投放明細(xì)表，經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)人簽字后，上報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心。第三節(jié)尋常媒體投放籌劃在尋常銷(xiāo)售過(guò)程中，各項(xiàng)目每周廣告策劃及媒體投放籌劃必要報(bào)總部審批后方可執(zhí)行。各分公司必要在每周周一14：00前將項(xiàng)目廣告及媒體投放籌劃按媒體投放審批表規(guī)定填寫(xiě)，經(jīng)分公司總經(jīng)理簽字后報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心。營(yíng)銷(xiāo)管理中心必要在周一17：00前將各項(xiàng)目廣告及媒體投放籌劃審核完畢，訂立意見(jiàn)后報(bào)置業(yè)公司總經(jīng)理審批。各分公司必要嚴(yán)格按總部審批后媒體方案進(jìn)行投放；每月將短信發(fā)送截圖原件、電視投放監(jiān)測(cè)報(bào)告寄回總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心。若分公司在執(zhí)行過(guò)程中需對(duì)版面進(jìn)行調(diào)節(jié)，在金額不變或金額減少狀況下，由總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。若涉及版面調(diào)節(jié)更優(yōu)，金額有所增長(zhǎng)，由置業(yè)公司總經(jīng)理審批?？偛繝I(yíng)銷(xiāo)管理中心策劃管理崗必要將各分公司寄回媒體原件與總部審批媒體投放審批表進(jìn)行核對(duì)，無(wú)誤后歸檔。每月最后一天編制總部系統(tǒng)媒體投放狀況匯總表報(bào)置業(yè)公司總經(jīng)理。第四節(jié)其她媒體投放管理各項(xiàng)目尋常涉及營(yíng)銷(xiāo)宣傳各類(lèi)媒體（涉及戶外、網(wǎng)絡(luò)、雜志、電臺(tái)等輔助媒體），須嚴(yán)格按照公司規(guī)定，經(jīng)總部相應(yīng)負(fù)責(zé)人審批后，再報(bào)置業(yè)公司總經(jīng)理審批。第五節(jié)尋常媒體臺(tái)帳管理各分公司必要建立媒體投放排期表、周臺(tái)帳、月報(bào)表（涉及報(bào)紙、短信等），按照總部下發(fā)媒體模板格式嚴(yán)格執(zhí)行，設(shè)專(zhuān)人錄入、并以周為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在周五進(jìn)行更新和管理。月報(bào)表于當(dāng)月最后一天上報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心。更換崗位或離職時(shí)應(yīng)所有移送。總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心負(fù)責(zé)定期檢查及進(jìn)行業(yè)務(wù)指引。第八章單獨(dú)立項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)管理第一節(jié)模型方案審批及實(shí)例項(xiàng)目開(kāi)放（或開(kāi)盤(pán)）前3個(gè)月，分公司營(yíng)銷(xiāo)部必要會(huì)同本地采購(gòu)職能部門(mén)以招標(biāo)形式選取實(shí)力雄厚，擁有豐富模型制作經(jīng)驗(yàn)公司。模型制作類(lèi)型涉及：１、項(xiàng)目總規(guī)模型２、區(qū)域模型３、會(huì)所等配套模型４、主力戶型模型等模型制作規(guī)定可以體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，如實(shí)反映項(xiàng)目樓宇、樓號(hào)、景觀及各項(xiàng)公建配套，使客戶一目了然。模型必要附溫馨提示，避免與客戶產(chǎn)生不必要糾紛。（1、總規(guī)和區(qū)域模型溫馨提示內(nèi)容：本模型對(duì)項(xiàng)目周邊道路規(guī)劃、環(huán)境、交通、公共設(shè)施、各種產(chǎn)品及文字簡(jiǎn)介，旨在提供有關(guān)信息，不意味著我司對(duì)此作出了任何承諾。2、戶型溫馨提示內(nèi)容：本模型僅為戶型構(gòu)造示意，相似戶型單位因樓棟、樓層、單元不同，局部構(gòu)造、面積等也許有所不同。）分公司營(yíng)銷(xiāo)部在籌劃制作前兩周必要將模型制作方案報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審批。方案內(nèi)容涉及模型擺放位置、制作工藝、制作尺寸、制作比例、功能特色闡明、報(bào)價(jià)方案及模型公司簡(jiǎn)介等（必須附有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙）。模型制作重點(diǎn)注意：1、模型制作比例應(yīng)特別注意區(qū)別環(huán)境與樓宇關(guān)系，以及首期與未開(kāi)發(fā)樓宇體現(xiàn)形式等。盡量體現(xiàn)項(xiàng)目環(huán)境，最優(yōu)展示本期在售樓宇。2、對(duì)于地塊形狀不規(guī)則項(xiàng)目模型制作，營(yíng)銷(xiāo)部要提前組織，準(zhǔn)備一至兩套備選方案，報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心盡量以項(xiàng)目周邊較突出自然優(yōu)勢(shì)展示（如起伏山、蜿蜒河流、公園、湖泊等），去彌補(bǔ)項(xiàng)目地塊形狀局限性。模型應(yīng)以正方、長(zhǎng)方等規(guī)則形狀為主，禁止制作不規(guī)則形狀模型。2、制作前期，須由營(yíng)銷(xiāo)部、成本合約部等有關(guān)部門(mén)對(duì)模型公司資質(zhì)及經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)查。初步擬定模型公司后，須與模型公司就模型用料、真水系統(tǒng)、軟裝用料、園林效果等提出甲方規(guī)定多次商討，最后由營(yíng)銷(xiāo)部形成模型制作方案上報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心。3、進(jìn)入制作期階段，營(yíng)銷(xiāo)部須經(jīng)常保持與模型制作公司溝通，規(guī)定分公司規(guī)劃設(shè)計(jì)崗至少去現(xiàn)場(chǎng)指引調(diào)查制作一次。4、制作后期及制作完畢階段。在模型制作后期應(yīng)由分公司營(yíng)銷(xiāo)部會(huì)同分公司設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、園林、物業(yè)等部門(mén)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)審核驗(yàn)收（如存在問(wèn)題應(yīng)由模型公司進(jìn)行整治），經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)無(wú)誤，我方分公司所有部門(mén)負(fù)責(zé)人及模型公司現(xiàn)場(chǎng)簽字后，方可安裝使用。分公司營(yíng)銷(xiāo)部在模型制作過(guò)程中，需跟進(jìn)制作進(jìn)度并及時(shí)反饋存在問(wèn)題，必要時(shí)可會(huì)同本地各專(zhuān)業(yè)部門(mén)提出整治規(guī)定。（整治前必要報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心詳細(xì)整治籌劃，經(jīng)批準(zhǔn)，方可整治）在模型使用過(guò)程中，應(yīng)由分公司營(yíng)銷(xiāo)部定期檢查模型耗損狀況，定期規(guī)定模型公司維修和清潔，以保證模型展示最佳效果。原項(xiàng)目周邊新增地塊，需另行上報(bào)模型制作方案。新增地塊模型依照實(shí)際狀況，可考慮與之前地塊合并設(shè)計(jì)制作，也可以單獨(dú)制作，并經(jīng)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審批后執(zhí)行。模型應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開(kāi)放前一周制作完畢，保證項(xiàng)目開(kāi)放時(shí)投入使用。第二節(jié)選定全案廣告公司請(qǐng)示分公司選取全案廣告公司前，方案須報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審批，方可擬定合伙公司。全案廣告公司審批方案須涉及如下內(nèi)容：1、提供至少3家以上全案廣告公司供選取。2、全案廣告公司收費(fèi)原則及合同期限。3、全案廣告公司服務(wù)團(tuán)隊(duì)構(gòu)成。4、全案廣告公司服務(wù)時(shí)間規(guī)定。5、分公司建議選取全案廣告公司。全案廣告公司審批方案須特別注意幾種要點(diǎn)：1、所有合伙全案廣告公司至少在開(kāi)盤(pán)前2個(gè)月，開(kāi)盤(pán)后1個(gè)月，均須以“駐場(chǎng)合伙”方式進(jìn)行，否則不予考慮；2、全案廣告公司駐場(chǎng)人員架構(gòu)（每個(gè)項(xiàng)目最低配備原則）：1名項(xiàng)目設(shè)計(jì)總監(jiān)（5年以上地產(chǎn)平面設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)）、1名美術(shù)指引（4年以上地產(chǎn)平面設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)）、2名平面設(shè)計(jì)師（3年以上地產(chǎn)平面設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)）項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前4個(gè)月各地營(yíng)銷(xiāo)中心會(huì)同銷(xiāo)售代理公司按照公司關(guān)于規(guī)定選定全案廣告公司。全案廣告公司選取原則為：1、參加項(xiàng)目提案或進(jìn)行進(jìn)一步洽談候選廣告公司，必要是在房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)廣告領(lǐng)域知名公司，或本地房地產(chǎn)服務(wù)排名考前具備房地產(chǎn)全案服務(wù)經(jīng)驗(yàn)廣告公司。2、該廣告公司在近3年內(nèi)，曾經(jīng)服務(wù)過(guò)地產(chǎn)項(xiàng)目至少在10個(gè)以上，規(guī)模在10萬(wàn)平米以上中大型項(xiàng)目至少3個(gè)以上。3、該廣告公司在近3年內(nèi)，曾經(jīng)服務(wù)過(guò)本地大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目，或全國(guó)知名房地產(chǎn)公司項(xiàng)目。4、若本地沒(méi)有符合上述有關(guān)條件候選廣告公司，可就近選取周邊更大都市廣告公司或全國(guó)房地產(chǎn)廣告十強(qiáng)在本地分公司。第三節(jié)戶外廣告審批方案戶外廣告審批方案須單獨(dú)立項(xiàng)，并形成文字方案，隨呈批表一起上報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心負(fù)責(zé)人，審核通過(guò)后，呈置業(yè)公司總經(jīng)理最后審批。戶外廣告審批方案編寫(xiě)幾大基本要素：1、本項(xiàng)目所在都市競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或者類(lèi)似項(xiàng)目戶外投放狀況。2、建議戶外廣告因素。（附戶外廣告在都市地圖中位置圖，若有各種戶外廣告位置，須在途中編號(hào)標(biāo)注）3、該次呈報(bào)戶外廣告詳細(xì)資料（包括地理位置及區(qū)位示意圖、尺寸、形式、現(xiàn)場(chǎng)照片、照片效果圖、租用價(jià)格及建議租用時(shí)段、擬合伙戶外公司聯(lián)系方式等）。4、非第一次呈報(bào)戶外廣告審批方案都市，必要附本都市既有在顧客外廣告數(shù)量、分布位置、合同租用時(shí)段及價(jià)格、最新現(xiàn)場(chǎng)照片等明細(xì)。原則上戶外廣告審批方案通過(guò)前分公司營(yíng)銷(xiāo)部須提交相對(duì)成熟戶外平面設(shè)計(jì)稿，報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審核。在方案通過(guò)后畫(huà)面上稿前，提交成熟平面設(shè)計(jì)稿，報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審核戶外設(shè)計(jì)稿后，方可上畫(huà)制作。戶外廣告審批方案最后審核通過(guò)后，如有變更須呈寫(xiě)狀況闡明，報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心（若未能簽約，則下次找到適當(dāng)位置時(shí)須重新申報(bào)。）戶外廣告審批方案最后通過(guò)后，分公司營(yíng)銷(xiāo)部須及時(shí)更新戶外管理臺(tái)帳系統(tǒng)。戶外廣告設(shè)計(jì)稿經(jīng)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心擬定，不能隨意更換畫(huà)面及內(nèi)容，若要更換須事先向總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心提供設(shè)計(jì)稿并征得批準(zhǔn)。每次更換后，須在一日內(nèi)拍現(xiàn)場(chǎng)戶外照片連同更新過(guò)戶外臺(tái)帳管理系統(tǒng)，一起傳回總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心備案。第四節(jié)房展會(huì)等參展活動(dòng)審批方案房展會(huì)或類(lèi)似外展活動(dòng)須報(bào)單獨(dú)立項(xiàng)，報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審批通過(guò)后呈置業(yè)公司總經(jīng)理審批。房展會(huì)或類(lèi)似活動(dòng)審批方案，須包括如下基本要素：1、建議參展此活動(dòng)理由；2、參展活動(dòng)場(chǎng)地大??；3、總費(fèi)用（涉及預(yù)測(cè)參展費(fèi)用、布展費(fèi)用、物料印刷等費(fèi)用）；4、參呈現(xiàn)場(chǎng)照片及位置效果圖第九章開(kāi)盤(pán)前銷(xiāo)售準(zhǔn)備第一節(jié)自建銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)管理凡由各分公司自行負(fù)責(zé)銷(xiāo)售項(xiàng)目，各分公司必要在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前3個(gè)月開(kāi)始籌辦并組建銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)（招聘廣告需上報(bào)總部總經(jīng)辦及總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審核），在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前45天完畢所有銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)組建工作并到崗培訓(xùn)。每個(gè)項(xiàng)目配備1名銷(xiāo)售經(jīng)理，各分公司必要依照項(xiàng)目規(guī)模，將項(xiàng)目配備人數(shù)報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審核后，總部總經(jīng)辦下定編。各分公司負(fù)責(zé)銷(xiāo)售人員招聘工作，銷(xiāo)售人員入職必要同步滿足如下兩個(gè)條件：1、原則上專(zhuān)科學(xué)歷以上，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售崗位持續(xù)工作2年以上；2、在原房地產(chǎn)銷(xiāo)售崗位近一年銷(xiāo)售平均業(yè)績(jī)，是銷(xiāo)售前三甲。銷(xiāo)售經(jīng)理按各分公司營(yíng)銷(xiāo)部副職薪資水平定薪，享有部門(mén)副職待遇；銷(xiāo)售經(jīng)理崗位重要職責(zé)如下：1、負(fù)責(zé)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售管理和與有關(guān)單位協(xié)調(diào)工作；2、負(fù)責(zé)銷(xiāo)售人員培訓(xùn)、考核和管理工作；3、負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)各項(xiàng)簽約、催款、交樓等售后服務(wù)工作；4、負(fù)責(zé)售樓部及樣板房等銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理和維護(hù)工作；5、負(fù)責(zé)對(duì)銷(xiāo)售狀況總結(jié)工作，定期完畢各類(lèi)記錄分析報(bào)表，并向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。銷(xiāo)售人員崗位重要職責(zé)如下：1、負(fù)責(zé)接待客戶，與客戶訂立認(rèn)購(gòu)書(shū)，并督促客戶按規(guī)定付款簽約；2、協(xié)助銷(xiāo)售經(jīng)理做好售樓部及樣板房等銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境維護(hù)工作；3、負(fù)責(zé)與客戶訂立合同，并跟進(jìn)客戶售后服務(wù)；第二節(jié)銷(xiāo)售必讀及應(yīng)答原則編寫(xiě)銷(xiāo)售代理公司選定后，營(yíng)銷(xiāo)部須會(huì)同銷(xiāo)售代理公司共同研究總體規(guī)劃圖、戶型圖、園林規(guī)劃圖等有關(guān)資料，編寫(xiě)銷(xiāo)售必讀，并從如下方面進(jìn)行歸納：地理位置優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、戶型優(yōu)勢(shì)、園林景觀優(yōu)勢(shì)、配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)、物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)等。每期樓宇發(fā)售前2個(gè)月，營(yíng)銷(xiāo)部須會(huì)同銷(xiāo)售代理公司對(duì)銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)、客戶應(yīng)答原則進(jìn)行討論，集思廣益，完畢《銷(xiāo)售必讀》編寫(xiě)工作，并報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審核?！朵N(xiāo)售必讀》由各分公司營(yíng)銷(xiāo)部立項(xiàng)，工程部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、開(kāi)發(fā)部、招投標(biāo)部、法律事務(wù)部、物業(yè)公司等部門(mén)加署意見(jiàn)并會(huì)簽后報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審核。《銷(xiāo)售必讀》編寫(xiě)完畢后，營(yíng)銷(xiāo)部須會(huì)同代理公司提煉出《銷(xiāo)售必讀》精簡(jiǎn)版，即《銷(xiāo)售必讀培訓(xùn)手冊(cè)》；并依照不同場(chǎng)合，依次編寫(xiě)電話說(shuō)辭、模型解說(shuō)說(shuō)辭、樣板房解說(shuō)說(shuō)辭等。完畢后，下發(fā)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)一對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行培訓(xùn)。第四節(jié)認(rèn)籌合同、認(rèn)購(gòu)書(shū)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本、交樓時(shí)間報(bào)批營(yíng)銷(xiāo)部需在每期樓宇發(fā)售前2個(gè)月完畢《認(rèn)籌合同書(shū)》、《認(rèn)購(gòu)書(shū)》/《認(rèn)購(gòu)合同書(shū)》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本、及交樓時(shí)間報(bào)批工作，經(jīng)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審核后，報(bào)置業(yè)公司總經(jīng)理審批后，方可執(zhí)行。營(yíng)銷(xiāo)部將審批后認(rèn)籌合同、認(rèn)購(gòu)書(shū)及認(rèn)購(gòu)合同樣本發(fā)至制作職能部門(mén)，聯(lián)系制作單位印刷，并蓋章后發(fā)至銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)。認(rèn)籌時(shí)每個(gè)客戶最多只能預(yù)選三個(gè)意向單位，一種身份證只能認(rèn)一種籌，不能重籌。在項(xiàng)目發(fā)售時(shí)若選定不到意向單位時(shí)，營(yíng)銷(xiāo)部應(yīng)在一種月內(nèi)將誠(chéng)意金退還予客戶。《認(rèn)籌合同書(shū)》一式四聯(lián)，發(fā)展商、財(cái)務(wù)、客戶及代理方各持一份，由發(fā)展商蓋章，客戶訂立后生效。認(rèn)籌客戶需訂立《認(rèn)籌合同書(shū)》，并交納相應(yīng)認(rèn)籌金，認(rèn)籌金金額應(yīng)與大定金額一致。認(rèn)購(gòu)客戶在選定樓宇后需要訂立《樓宇認(rèn)購(gòu)書(shū)》，認(rèn)購(gòu)書(shū)分為五聯(lián)，第一聯(lián)買(mǎi)受人聯(lián)和第三聯(lián)收據(jù)聯(lián)由認(rèn)購(gòu)人保管，第三聯(lián)加蓋公章，作為簽約時(shí)定金繳納憑證。銷(xiāo)售人員在與買(mǎi)受人訂立《樓宇認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)，必要遵循如下程序：1、銷(xiāo)售人員向銷(xiāo)售經(jīng)理或銷(xiāo)售主管領(lǐng)取認(rèn)購(gòu)書(shū)，銷(xiāo)售經(jīng)理或銷(xiāo)售主管必要作好認(rèn)購(gòu)書(shū)領(lǐng)取登記工作。2、客戶訂立認(rèn)購(gòu)書(shū)后，銷(xiāo)售人員應(yīng)及時(shí)將客戶購(gòu)房信息輸入當(dāng)天銷(xiāo)售流水賬，并在當(dāng)天銷(xiāo)售結(jié)束后傳至銷(xiāo)售部記錄人員。合同專(zhuān)人須制定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》模版，擬定樓宇戶型圖、裝修原則及樓宇交付時(shí)間、管理費(fèi)等內(nèi)容并做好《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（含附件）范本立項(xiàng)工作，送分公司總經(jīng)辦、工程部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、開(kāi)發(fā)部、合同管理部、法律事務(wù)部、物業(yè)公司、營(yíng)銷(xiāo)部、公司董事長(zhǎng)會(huì)簽后，上報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心、法律事務(wù)中心審核，再報(bào)置業(yè)公司總經(jīng)理審批。營(yíng)銷(xiāo)部須參照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本》補(bǔ)充合同，結(jié)合本地狀況，對(duì)有關(guān)條例予以商定?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同范本》經(jīng)總部審核、定版下發(fā)后，營(yíng)銷(xiāo)部不得自行修改。如須對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本》及補(bǔ)充合同條款內(nèi)容進(jìn)行變更、修改或補(bǔ)充，營(yíng)銷(xiāo)部須填《合同范本審批表》，送分公司各部門(mén)及董事長(zhǎng)會(huì)簽后，上報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心、法律事務(wù)中心審核，再報(bào)置業(yè)公司總經(jīng)理審批后方可執(zhí)行。各項(xiàng)目商品房買(mǎi)賣(mài)合同商定交樓時(shí)間，需由營(yíng)銷(xiāo)部、工程部、開(kāi)發(fā)部及總經(jīng)辦共同審核后報(bào)公司董事長(zhǎng)簽字，經(jīng)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心加署意見(jiàn)，上報(bào)置業(yè)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后發(fā)文執(zhí)行。加推樓棟交樓時(shí)間須與同期銷(xiāo)售文獻(xiàn)一起上報(bào)置業(yè)公司總經(jīng)理審批。在銷(xiāo)售期間公司需對(duì)各項(xiàng)目交樓時(shí)間進(jìn)行調(diào)節(jié)，必要以總部統(tǒng)一下發(fā)文獻(xiàn)為準(zhǔn)。第五節(jié)對(duì)外銷(xiāo)售資料審核管理各類(lèi)對(duì)外宣傳銷(xiāo)售資料涉及：樓書(shū)、戶型手冊(cè)或單張、認(rèn)購(gòu)須知、按揭須知、交樓裝修原則、總規(guī)劃平面示意圖、總規(guī)劃鳥(niǎo)瞰圖、銷(xiāo)售宣傳單張等?？傄?guī)圖、戶型平面圖設(shè)計(jì)制作，需要規(guī)劃設(shè)計(jì)部、開(kāi)發(fā)部提供簽字蓋章版紙質(zhì)圖紙及電子圖片。在各類(lèi)銷(xiāo)售資料正式印刷前，營(yíng)銷(xiāo)部須組織規(guī)劃設(shè)計(jì)部、合同管理部、開(kāi)發(fā)部、工程部、財(cái)務(wù)部等有關(guān)部門(mén)召開(kāi)銷(xiāo)售資料審核會(huì)，與會(huì)單位負(fù)責(zé)人對(duì)審核完畢資料簽字確認(rèn)，營(yíng)銷(xiāo)部跟進(jìn)銷(xiāo)售資料印刷工作。營(yíng)銷(xiāo)部在收到銷(xiāo)售資料印刷成品后3個(gè)工作日內(nèi)發(fā)給有關(guān)部門(mén)留存，并做好登記和簽收工作后，交檔案室歸檔保存10份。銷(xiāo)售資料必保證資料延續(xù)性，在成品資料對(duì)外使用后，不得隨意更改有關(guān)內(nèi)容。如確需要調(diào)節(jié)規(guī)劃、園林、戶型、裝修原則等有關(guān)內(nèi)容，有關(guān)單位須書(shū)面告知營(yíng)銷(xiāo)部停止使用既有資料，并由營(yíng)銷(xiāo)部按照上述程序制作新銷(xiāo)售資料對(duì)外使用。如遇資料更新，舊資料由營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)收回和銷(xiāo)毀工作，不得對(duì)外派發(fā)。各類(lèi)對(duì)外宣傳銷(xiāo)售資料風(fēng)險(xiǎn)提示內(nèi)容匯總?cè)缦拢ㄒ喳湹仙瓘V場(chǎng)為例）：1、預(yù)售證號(hào)：武房開(kāi)預(yù)售【】418號(hào)2、原則地名：麥迪森廣場(chǎng)3、本資料（或廣告）有關(guān)內(nèi)容、圖片是對(duì)項(xiàng)目所做示意體現(xiàn)，僅供參照。最后以政府關(guān)于部門(mén)批準(zhǔn)文獻(xiàn)、圖則為準(zhǔn)。經(jīng)政府批準(zhǔn)詳細(xì)規(guī)劃已在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示，敬請(qǐng)查看。4、本資料（或廣告）對(duì)項(xiàng)目周邊道路規(guī)劃、環(huán)境、交通、公共設(shè)施、各種產(chǎn)品及文字簡(jiǎn)介，旨在提供有關(guān)信息，不意味著我司對(duì)此作出了任何承諾。5、本資料（或廣告）為要約邀請(qǐng)，買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利及義務(wù)以雙方訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為準(zhǔn)。6、本資料X年X月X日啟用，有關(guān)內(nèi)容如有更新，請(qǐng)以最新資料內(nèi)容為準(zhǔn)。（以上6條為報(bào)廣平面，樓書(shū)、單張、模型等資料通用風(fēng)險(xiǎn)提示，報(bào)紙平面廣告可不上啟用日期）7、以上建筑面積為預(yù)算面積，精確建筑面積以訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為準(zhǔn)。（在戶型單張示意圖面積底下備注）8、發(fā)展商有權(quán)以同原則之建筑材料及設(shè)備代替上述所列各項(xiàng)。業(yè)主一律不得更改剪力墻及廚、廁間墻。（在裝修原則底下備注）9、購(gòu)房者訂立認(rèn)購(gòu)書(shū)后，即視為購(gòu)房者對(duì)本物業(yè)各項(xiàng)資料已作了充分理解并完全承認(rèn)。（在認(rèn)購(gòu)須知底下備注）10、本須知僅供參照，實(shí)際按揭年限、按揭利率、按揭成數(shù)以銀行最后審批為準(zhǔn)，詳細(xì)征詢請(qǐng)與按揭銀行聯(lián)系。（在按揭須知底下備注）11、本價(jià)目表從x年x月x日起執(zhí)行，精確面積以訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為準(zhǔn)。（在價(jià)目表底下備注）第六節(jié)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)關(guān)于文獻(xiàn)公示各項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)須公示項(xiàng)目《商品房預(yù)售允許證》、《開(kāi)發(fā)公司法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《開(kāi)發(fā)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)》、《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》《建筑工程施工允許證》、《建筑工程規(guī)劃允許證》、《土地使用證》、《建筑用地批準(zhǔn)書(shū)》《經(jīng)規(guī)劃核準(zhǔn)規(guī)劃總平面圖》等，并可按如下形式公示：各項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)須公示項(xiàng)目測(cè)繪面積、抵押狀況、總體規(guī)劃藍(lán)圖，并按如下形式公示：各項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)須公示項(xiàng)目《認(rèn)購(gòu)流程》、《認(rèn)購(gòu)須知》、《價(jià)目表》《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本、《銀行按揭須知》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主暫時(shí)公約》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用闡明書(shū)》，并按如下形式公示：在項(xiàng)目認(rèn)籌期間，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)必要按銷(xiāo)售文獻(xiàn)內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目均價(jià)區(qū)間價(jià)格進(jìn)行公示。樣板房入口處公示《戶型牌》及樣板房?jī)?nèi)擺放《敬請(qǐng)勿坐》《請(qǐng)勿使用》《請(qǐng)勿拍照》等可按如下形式公示：若開(kāi)放使用中樣板房因裝修原則或某些材料調(diào)節(jié)，但短期內(nèi)無(wú)法施工整治，應(yīng)在樣板房及售樓部材料展示區(qū)，將新裝修原則以X展架文字形式進(jìn)行溫馨提示。第七節(jié)售樓部固定資產(chǎn)配備管理銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售熱線電話申報(bào)，應(yīng)由營(yíng)銷(xiāo)部向規(guī)劃設(shè)計(jì)部索要圖紙，擬定前臺(tái)電話擺放位置，并提出一號(hào)多線電話線和端口規(guī)定，由開(kāi)發(fā)部或行政人事部找本地電信或聯(lián)通公司協(xié)調(diào)電話號(hào)碼事宜，營(yíng)銷(xiāo)部須跟蹤貫徹，保證在廣告投放和單張派發(fā)前開(kāi)通銷(xiāo)售熱線。銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)電腦、打印機(jī)、傳真機(jī)等申購(gòu)，應(yīng)由營(yíng)銷(xiāo)部核定購(gòu)買(mǎi)數(shù)量并寫(xiě)呈批報(bào)告報(bào)總經(jīng)理簽字確認(rèn)后，原件交采購(gòu)職能部門(mén)負(fù)責(zé)采購(gòu)，營(yíng)銷(xiāo)部留復(fù)印件備案。前臺(tái)、洽談桌椅、辦公桌椅、掛畫(huà)、沙發(fā)等軟裝布置應(yīng)由營(yíng)銷(xiāo)部與總工室共同討論擬定，總工室安排調(diào)配或重新購(gòu)買(mǎi)，營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)跟蹤貫徹。接送客戶看樓電瓶車(chē)配備應(yīng)由營(yíng)銷(xiāo)部核定購(gòu)買(mǎi)數(shù)量，并寫(xiě)呈批報(bào)告報(bào)總經(jīng)理簽字確認(rèn)后，原件交總經(jīng)辦負(fù)責(zé)采購(gòu)，營(yíng)銷(xiāo)部留復(fù)印件備案，并負(fù)責(zé)跟蹤貫徹到位后，移送物業(yè)公司統(tǒng)一管理。售樓部水牌、安全帽、雨傘、鞋套機(jī)、水杯、紙巾、飲水機(jī)等用品配備應(yīng)核定購(gòu)買(mǎi)數(shù)量寫(xiě)呈批報(bào)告報(bào)董事長(zhǎng)簽字確認(rèn)，部門(mén)復(fù)印件留底、原件交總經(jīng)辦。營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)跟蹤貫徹。營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)管理各類(lèi)資產(chǎn)（涉及售樓部、樣板房辦公設(shè)備、電腦、打印機(jī)、傳真機(jī)、針式打印機(jī)、來(lái)電監(jiān)控器、文獻(xiàn)柜、辦公臺(tái)、家私家具、低值易耗品、促銷(xiāo)類(lèi)物品）由資產(chǎn)管理員負(fù)責(zé)管理。銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)各類(lèi)資產(chǎn)由項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作人員負(fù)責(zé)尋常管理，營(yíng)銷(xiāo)部檔案專(zhuān)人兼任資產(chǎn)管理員，統(tǒng)籌負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)部及各項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)各類(lèi)資產(chǎn)管理工作，并嚴(yán)格按照公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。資產(chǎn)管理員須建立部門(mén)資產(chǎn)管理臺(tái)帳，每月、每季度按公司規(guī)定定期做好資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)，并報(bào)行政人事部資產(chǎn)管理備案。粘貼資產(chǎn)實(shí)物卡和條形辨認(rèn)碼，并依照實(shí)際使用狀況及時(shí)進(jìn)行更新。各項(xiàng)目資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)、驗(yàn)收、調(diào)撥、閑置、減損、報(bào)廢、出租、外借等均由資產(chǎn)管理員負(fù)責(zé)。每周五資產(chǎn)管理員須及時(shí)核對(duì)各項(xiàng)目閑置狀況，并及時(shí)上報(bào)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理，以便在各樓盤(pán)中調(diào)撥使用，對(duì)于損壞資產(chǎn)應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)維修或報(bào)廢。對(duì)于委托有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)尋常管理（如樣板房資產(chǎn)），每天須做到資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)登記，并安排銷(xiāo)售監(jiān)督專(zhuān)人負(fù)責(zé)檢查核算，詳細(xì)規(guī)定見(jiàn)樣板房管理規(guī)定。第十章定價(jià)流程及管理第一節(jié)認(rèn)籌均價(jià)區(qū)間擬定各分公司應(yīng)在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前60天成立以總經(jīng)理為組長(zhǎng)調(diào)研工作小組，于開(kāi)盤(pán)前30天完畢編寫(xiě)“定價(jià)調(diào)研報(bào)告”，并給出各類(lèi)物業(yè)開(kāi)盤(pán)均價(jià)區(qū)間建議，連同該項(xiàng)目成本分析報(bào)告一起上報(bào)營(yíng)銷(xiāo)管理中心審核。項(xiàng)目各類(lèi)物業(yè)開(kāi)盤(pán)均價(jià)區(qū)間建議電子文獻(xiàn)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)管理中心審核后，各分公司營(yíng)銷(xiāo)部應(yīng)在一天內(nèi)，完畢項(xiàng)目認(rèn)籌均價(jià)區(qū)間銷(xiāo)售文獻(xiàn)及發(fā)文稿紙，并由營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)人及分公司總經(jīng)理簽字后，報(bào)營(yíng)銷(xiāo)管理中心審核后報(bào)置業(yè)公司總經(jīng)理審批。認(rèn)籌均價(jià)區(qū)間銷(xiāo)售文獻(xiàn)通過(guò)總經(jīng)理審批后，銷(xiāo)售文獻(xiàn)由營(yíng)銷(xiāo)管理中心審批，并連同置業(yè)公司總經(jīng)理簽批發(fā)文稿紙一起下發(fā)各分公司，各分公司必在收到有關(guān)審批文獻(xiàn)24小時(shí)內(nèi)發(fā)正式銷(xiāo)售文獻(xiàn)。認(rèn)籌均價(jià)區(qū)間銷(xiāo)售文獻(xiàn)正式發(fā)文當(dāng)天，營(yíng)銷(xiāo)部應(yīng)組織銷(xiāo)售人員（銷(xiāo)售代理公司）進(jìn)行銷(xiāo)售知識(shí)及技巧培訓(xùn)，并在銷(xiāo)售中心明顯位置對(duì)各類(lèi)物業(yè)均價(jià)區(qū)間進(jìn)行公示。第二節(jié)銷(xiāo)售價(jià)格擬定各分公司必要在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前30天成立以分公司總經(jīng)理為組長(zhǎng)定價(jià)工作小組，成員由各分公司營(yíng)銷(xiāo)部、財(cái)務(wù)部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、成本管理部構(gòu)成（代理銷(xiāo)售項(xiàng)目，銷(xiāo)售代理公司有關(guān)負(fù)責(zé)人也要參加）。各分公司必要在項(xiàng)目正式發(fā)售前15天完畢項(xiàng)目定價(jià)方案上報(bào)營(yíng)銷(xiāo)管理中心審核，并在通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)管理中心審核后一天內(nèi)，完畢項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格銷(xiāo)售文獻(xiàn)及發(fā)文稿紙，并由營(yíng)銷(xiāo)部、財(cái)務(wù)部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、成本管理部及總經(jīng)理簽字后上報(bào)營(yíng)銷(xiāo)管理中心審核后報(bào)置業(yè)公司總經(jīng)理審批。項(xiàng)目定價(jià)方案和關(guān)于需要上報(bào)資料涉及：1、開(kāi)盤(pán)價(jià)格銷(xiāo)售文獻(xiàn)及發(fā)文稿紙。2、項(xiàng)目各類(lèi)物業(yè)價(jià)格表及價(jià)格匯總表。3、本項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖（總平面圖需標(biāo)注：每棟樓樓號(hào)、層數(shù)；該次定價(jià)樓宇范疇；項(xiàng)目?jī)?nèi)外對(duì)房屋單位價(jià)格有影響因素位置，如：園林、高壓線、變電站、垃圾回收站、地下車(chē)庫(kù)出入口、加油站、鐵路等）。4、定價(jià)范疇內(nèi)所有樓棟均價(jià)分布圖。5、定價(jià)范疇內(nèi)所有戶型均價(jià)分布圖。6、本次定價(jià)范疇內(nèi)所有戶型圖（戶型圖應(yīng)以原則層平面圖形式表達(dá)，平面圖需有每戶建筑面積、套內(nèi)面積、房號(hào)、戶型、指北針和該棟樓宇在項(xiàng)目總平圖上位置）；7、本次定價(jià)定價(jià)原則，涉及：樓層差、朝向差、景觀差、物業(yè)類(lèi)別差、戶型差、噪音差、附加值等。（可直接在銷(xiāo)售價(jià)目表電子文獻(xiàn)中放映出來(lái)，無(wú)需單獨(dú)成文）各項(xiàng)目定價(jià)小組全體成員及總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審核小組人員須到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行定價(jià)工作，必要做到實(shí)地每個(gè)單元、重點(diǎn)樓層查看，最后形成項(xiàng)目定價(jià)方案。項(xiàng)目統(tǒng)一按建筑面積計(jì)算單價(jià)和總價(jià)（本地政府特殊規(guī)定除外）。所有單位詳細(xì)面積（涉及建筑面積、套內(nèi)面積、花園面積、項(xiàng)目總規(guī)圖、戶型圖等）需得到成本管理部、開(kāi)發(fā)部和規(guī)劃設(shè)計(jì)部簽名確認(rèn)后方可對(duì)外使用。（若上報(bào)方案階段有關(guān)面積末最后擬定，應(yīng)在價(jià)格文獻(xiàn)審批后再修改）在項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中價(jià)格調(diào)節(jié)或新推貨量需要定價(jià)，營(yíng)銷(xiāo)部須提前10天擬定相應(yīng)銷(xiāo)售文獻(xiàn)，由分公司總經(jīng)理及營(yíng)銷(xiāo)部、財(cái)務(wù)部簽字，營(yíng)銷(xiāo)管理中心審核后，報(bào)置業(yè)公司總經(jīng)理審批后下發(fā)執(zhí)行。第三節(jié)銷(xiāo)售價(jià)格文獻(xiàn)歸檔管理總部批示銷(xiāo)售價(jià)格文獻(xiàn)必要由分公司檔案室、營(yíng)銷(xiāo)部、財(cái)務(wù)部專(zhuān)人負(fù)責(zé)存檔管理，營(yíng)銷(xiāo)部需建立銷(xiāo)售價(jià)格文獻(xiàn)電子臺(tái)帳，進(jìn)行電子文檔備案，清晰地記錄發(fā)文執(zhí)行日期、折扣、折后均價(jià)，文獻(xiàn)所涉及樓棟等信息。分公司依照置業(yè)公司總經(jīng)理批示銷(xiāo)售文獻(xiàn)，當(dāng)天內(nèi)下發(fā)分公司紅頭文獻(xiàn)，在下發(fā)文獻(xiàn)兩個(gè)工作日內(nèi)，以特快專(zhuān)遞方式將銷(xiāo)售發(fā)文原件郵遞到總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心備案。第十一章開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售流程第一節(jié)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售前準(zhǔn)備工作認(rèn)籌書(shū)必要按總部統(tǒng)一模板制定，并報(bào)總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心審批蓋章后方可使用（各分公司檔案室會(huì)以總部蓋章認(rèn)籌書(shū)模板作為與否蓋章根據(jù)）。認(rèn)籌階段收取客戶認(rèn)籌金必要與開(kāi)盤(pán)解籌當(dāng)天收取大定金一致（開(kāi)盤(pán)當(dāng)天不再收取定金）。開(kāi)盤(pán)硬件配備按如下規(guī)定準(zhǔn)備：1、開(kāi)盤(pán)前必要保證網(wǎng)絡(luò)開(kāi)通，并規(guī)定有關(guān)施工單位測(cè)試穩(wěn)定方可交付使用。測(cè)試期間檢查網(wǎng)絡(luò)與否穩(wěn)定，速度與否滿足開(kāi)盤(pán)規(guī)定。（打開(kāi)系統(tǒng)頁(yè)面1－2秒為順暢，3－4秒為稍微堵塞，5－8秒為嚴(yán)重堵塞）2、若開(kāi)盤(pán)當(dāng)天有其他工作必要使用網(wǎng)絡(luò)，建議申請(qǐng)兩條線或使用ADSL上網(wǎng)。網(wǎng)絡(luò)管理員需定期監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)使用狀況，保證所有帶寬用于銷(xiāo)售有關(guān)系統(tǒng)（含財(cái)務(wù)系統(tǒng)）。3、鑒于項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前現(xiàn)場(chǎng)供電網(wǎng)絡(luò)不穩(wěn)定、硬件準(zhǔn)備局限性狀況經(jīng)常存在，分公司工程部要全力做好斷電應(yīng)急方案及暫時(shí)發(fā)電機(jī)配備。4、開(kāi)盤(pán)前一天晚上7點(diǎn)前須做好開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)布線、銷(xiāo)控板（樣板房需提邁進(jìn)行銷(xiāo)控）、批示牌到位、打印認(rèn)購(gòu)書(shū)電腦軟件安裝及調(diào)試等工作。5、分公司網(wǎng)絡(luò)管理員在開(kāi)盤(pán)先后要全力協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)工作，保證電腦及打印機(jī)正常使用，同步也要全力保證當(dāng)天銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)使用系統(tǒng)網(wǎng)速問(wèn)題和硬件維護(hù)。第二節(jié)開(kāi)盤(pán)解籌流程現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員需在開(kāi)盤(pán)前一天以電話、短信、EMAIL等有效通訊形式告知已認(rèn)籌客戶開(kāi)盤(pán)當(dāng)天攜帶如下資料：本人證件、認(rèn)籌單及財(cái)務(wù)收據(jù)，以及有關(guān)婚姻、財(cái)產(chǎn)證明材料等。并向客戶簡(jiǎn)介開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間，引導(dǎo)客戶鎖定意向單元，分流客戶群體。原則上規(guī)定各項(xiàng)目必要將開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售流程及注意事項(xiàng)以書(shū)面形式快遞給客戶，并提前三天將銷(xiāo)售流程及注意事項(xiàng)在解籌當(dāng)天在客戶簽處處公示。開(kāi)盤(pán)解籌原則銷(xiāo)售流程如下：客戶到場(chǎng)簽到-->檢查到達(dá)客戶資料與否帶齊，發(fā)放搖號(hào)卡（也就是選房卡二卡合一）-->以搖號(hào)形式?jīng)Q定客戶選房順序-->客戶按搖號(hào)卡上順序號(hào)排隊(duì)進(jìn)入選房區(qū)（入口檢查順序）-->客戶在選房區(qū)擬定房號(hào)，工作人員在選房卡寫(xiě)上（貼上）房號(hào)（銷(xiāo)控人員在銷(xiāo)控板上做手工貼紅銷(xiāo)控）-->選房區(qū)負(fù)責(zé)人分派跟單員引領(lǐng)客戶進(jìn)入認(rèn)購(gòu)書(shū)打印等待區(qū)-->打印等待區(qū)負(fù)責(zé)人控制客戶進(jìn)入打印區(qū)人數(shù)（一組客最多兩人）-->系統(tǒng)操作員依照選房卡標(biāo)示已選房號(hào)打印認(rèn)購(gòu)書(shū)（客戶不簽字）-->跟單員引領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)審核區(qū)審核-->審核完畢后，客戶須在認(rèn)購(gòu)書(shū)上簽字后方可離開(kāi)。流程圖如下圖所示：銷(xiāo)售人員帶領(lǐng)并協(xié)助客戶在銷(xiāo)控處查詢房源銷(xiāo)售人員帶領(lǐng)并協(xié)助客戶在銷(xiāo)控處查詢房源跟單人員帶領(lǐng)客戶到打印區(qū)等待區(qū)打印區(qū)工作人員為選定房源客戶打印認(rèn)購(gòu)書(shū)銷(xiāo)售經(jīng)理（或主管）在認(rèn)購(gòu)書(shū)上簽名確認(rèn)財(cái)務(wù)人員審核認(rèn)購(gòu)書(shū)后客戶簽名確認(rèn)財(cái)務(wù)人員在認(rèn)購(gòu)書(shū)上簽名確認(rèn)跟單員將認(rèn)購(gòu)書(shū)客戶聯(lián)和收據(jù)聯(lián)交給客戶客戶確認(rèn)房源工作人員在銷(xiāo)售系統(tǒng)中為客戶認(rèn)購(gòu)房源，打印并簽名后交給跟單員財(cái)務(wù)人員審核完認(rèn)購(gòu)書(shū)后讓客戶簽名，并收回客戶認(rèn)籌單，預(yù)約金收據(jù)跟單員將認(rèn)購(gòu)書(shū)交給銷(xiāo)售經(jīng)理（或主管）審核后交財(cái)務(wù)人員審核財(cái)務(wù)人員在定單管理模塊中對(duì)認(rèn)購(gòu)定單進(jìn)行審核操作以搖號(hào)先后順序擬定認(rèn)購(gòu)先后順序可運(yùn)用白板在搖號(hào)處標(biāo)示以搖號(hào)先后順序，客戶按順序進(jìn)入選房區(qū)跟單人員協(xié)助客戶排號(hào)等待并為客戶保管資料已認(rèn)籌客戶到場(chǎng)簽到并領(lǐng)取搖號(hào)卡工作人員發(fā)放搖號(hào)卡、認(rèn)籌需知、有關(guān)公司樓盤(pán)宣傳資料及飲用水等第三節(jié)開(kāi)盤(pán)解籌注意事項(xiàng)開(kāi)盤(pán)典禮開(kāi)始前在樓盤(pán)入口處設(shè)立簽到區(qū)，安排工作人員進(jìn)行客戶簽到和發(fā)放搖號(hào)卡工作，簽到區(qū)需依照認(rèn)籌客戶數(shù)量設(shè)立各種簽處處（簽處處數(shù)量按100-150組認(rèn)籌客戶/處設(shè)立，例如認(rèn)籌數(shù)一百組，則至少設(shè)4-6條簽到入口通道）。簽處處工作人員確認(rèn)客戶與否已認(rèn)籌后（認(rèn)籌單、預(yù)約金收據(jù)和客戶身份證三者信息統(tǒng)一），按照客戶實(shí)際到達(dá)時(shí)間順序?qū)?biāo)有順序號(hào)搖號(hào)（選房）卡發(fā)給客戶（建議提前在卡面上印制好順序數(shù)字）。其中，須將搖號(hào)（選房）卡帶有數(shù)字搖號(hào)聯(lián)撕下投入搖號(hào)箱，另一聯(lián)交給客戶等待搖號(hào)后在選房區(qū)作為選房卡使用?？蛻粢勒毡怀榈巾樞蛱?hào)依次到選房等待區(qū)和選房區(qū)選房等待。銷(xiāo)售人員帶領(lǐng)并協(xié)助客戶在選房區(qū)選定房間后，告知選房區(qū)銷(xiāo)控人員將此房間做銷(xiāo)控并在其選房卡上登記房號(hào)。同步由選房區(qū)工作人員將銷(xiāo)控貼（紅點(diǎn)）粘在相應(yīng)房源上，并用對(duì)講機(jī)告知選房等待區(qū)工作人員將選房等待區(qū)銷(xiāo)控板相應(yīng)房間粘上銷(xiāo)控貼（紅點(diǎn)）。此時(shí)，銷(xiāo)售人員須將客戶帶領(lǐng)至打印等待區(qū)并交給專(zhuān)門(mén)跟單員后才干返回選房區(qū)接待下一位客戶。跟單員必要陪伴并帶領(lǐng)客戶完畢從打印區(qū)直至到財(cái)務(wù)審核全程，不可丟失等待客戶。在客戶最后在認(rèn)購(gòu)書(shū)上簽字前，不能將認(rèn)購(gòu)書(shū)及其她資料交給客戶。跟單員帶領(lǐng)客戶進(jìn)行打印區(qū)后，觀測(cè)空位電腦（打印工作人員應(yīng)舉手示意），引領(lǐng)客戶前去打印認(rèn)購(gòu)書(shū)。進(jìn)入打印區(qū)每組客戶最多不可超過(guò)兩人，打印區(qū)以一人一臺(tái)電腦配備安排人員。打印區(qū)工作人員須依照選房卡上房號(hào)及客戶付款方式等信息在系統(tǒng)中進(jìn)行相應(yīng)折扣選取，在此過(guò)程中若客戶規(guī)定換房不予受理，可交由其跟單員解決（解釋選定房源不可變更或房源緊缺等，若客戶堅(jiān)持，跟單員必要將客戶交給現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)理帶回選房區(qū)解決）。認(rèn)購(gòu)書(shū)打印好后，打印工作人員需在左下角“經(jīng)辦人”處簽字后交給此客戶跟單員方可辦理下一種客戶認(rèn)購(gòu)書(shū)打印工作。若發(fā)生非人為因素現(xiàn)場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)故障或打印機(jī)故障而無(wú)法打印認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，及時(shí)啟用手簽認(rèn)購(gòu)書(shū)方式。在啟用手簽認(rèn)購(gòu)書(shū)狀況下，需提前給打印認(rèn)購(gòu)書(shū)人員準(zhǔn)備一份房源信息價(jià)目單。以以便迅速地填寫(xiě)認(rèn)購(gòu)書(shū)，不必現(xiàn)場(chǎng)暫時(shí)計(jì)算。跟單員接過(guò)并收好客戶認(rèn)購(gòu)書(shū)后，引導(dǎo)客戶進(jìn)入財(cái)務(wù)審核區(qū)。經(jīng)財(cái)務(wù)人員審核后認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定客戶簽名確認(rèn)，隨后財(cái)務(wù)人員簽名并收回客戶認(rèn)籌單，預(yù)約金收據(jù)以及認(rèn)購(gòu)書(shū)財(cái)務(wù)聯(lián)。跟單員將已所有簽名認(rèn)購(gòu)書(shū)客戶聯(lián)和收據(jù)聯(lián)交給客戶，別的交由指定工作人員保管。工作人員需將收到認(rèn)購(gòu)書(shū)在電腦中做好簡(jiǎn)樸臺(tái)帳（客戶名稱、房號(hào)、面積、金額等），以便在銷(xiāo)售結(jié)束后更快核對(duì)實(shí)際成交量。若現(xiàn)場(chǎng)有客戶需要征詢銀行按揭、物業(yè)費(fèi)用收取等有關(guān)問(wèn)題時(shí)，可事先與銀行人員及物業(yè)人員溝通將其征詢點(diǎn)設(shè)立在綜合樓外面，引導(dǎo)客戶完畢認(rèn)購(gòu)后前去征詢，以加快內(nèi)場(chǎng)銷(xiāo)售進(jìn)度。對(duì)于各區(qū)域場(chǎng)地安排，無(wú)論采用哪種方式，都規(guī)定選房區(qū)、打印區(qū)、財(cái)務(wù)審核區(qū)形成一種單向流水線路，以防止丟單導(dǎo)致銷(xiāo)售數(shù)據(jù)有誤狀況發(fā)生。盡量只設(shè)一種入口和一種出口，在出入口處均需有專(zhuān)人控制人員出入。放棄認(rèn)購(gòu)客戶由其跟單員負(fù)責(zé)跟進(jìn)確認(rèn)，如已打印認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)立即回收并簽字后交由現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)理擬定作廢房間，并在銷(xiāo)售系統(tǒng)進(jìn)行解