國(guó)內(nèi)知名建材招商推廣成功方案樣本

東安縣建材家居廣場(chǎng)招商推廣方案

前言商業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)屬于高風(fēng)險(xiǎn)、高技術(shù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)種類，涉及商業(yè)定位、推廣、經(jīng)營(yíng)等布滿挑戰(zhàn)商業(yè)領(lǐng)域。影響商鋪招商、銷售因素諸多，但最核心還是生意機(jī)會(huì)與否足夠？經(jīng)營(yíng)管理與否得力？投資前景與否明確？投資回報(bào)與否有保障？投資與否具備增長(zhǎng)空間等等。而所有前提是這里能否做旺？由誰(shuí)來(lái)做旺？由于只有這里經(jīng)營(yíng)有保障，經(jīng)營(yíng)者才干獲取投資收益；租金才干上漲；物業(yè)才會(huì)升值；商鋪?zhàn)匀蛔兊脫屖?。同樣，東安建材家居廣場(chǎng)能否順利實(shí)現(xiàn)招商及銷售核心是市場(chǎng)生意機(jī)會(huì)如何得以擴(kuò)展、與否具備自身特色、招商及銷售門檻設(shè)立、良性專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等等都是市場(chǎng)招商、銷售得以順利實(shí)行核心。同步更是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)展必備條件。為此，咱們對(duì)東安城區(qū)建材商戶及與本項(xiàng)目類似商場(chǎng)（湘桂建材廣場(chǎng)）進(jìn)行了全面調(diào)查，并在此基本上分析了本項(xiàng)目整合招商推廣方略。

一、市場(chǎng)調(diào)查與分析招商是項(xiàng)目運(yùn)作基本工程，良性招商不但為項(xiàng)目銷售建立良好信心保障，同步更為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造良好條件。東安既有建材商業(yè)零售市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：ü

東安縣整體商業(yè)還處在以臨街商鋪為主，分布較為零散，經(jīng)營(yíng)者各自為政，經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，不集中，缺少有效市場(chǎng)引導(dǎo)。ü

既有單體商業(yè)規(guī)模較小，缺少一種大型、集中、當(dāng)代化專業(yè)市場(chǎng)，缺少具備強(qiáng)大號(hào)召力品牌零售商家。ü

既有商業(yè)設(shè)施硬件落后，購(gòu)物環(huán)境惡劣，經(jīng)營(yíng)檔次較低，無(wú)法滿足消費(fèi)者日益成熟建材消費(fèi)需求。ü

既有建材零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)缺少統(tǒng)一管理和引導(dǎo)，業(yè)態(tài)分布比較零亂，業(yè)態(tài)組合不合理，缺少主題性。

通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，咱們以為本項(xiàng)目招商工作機(jī)會(huì)點(diǎn)重要體當(dāng)前：ü

作為東安縣既有唯一大型、專業(yè)性、一站式購(gòu)物中心，本項(xiàng)目在硬件設(shè)備、經(jīng)營(yíng)管理等方面突破，為將來(lái)商戶經(jīng)營(yíng)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，將對(duì)商戶形成強(qiáng)大號(hào)召力；ü

本項(xiàng)目在業(yè)態(tài)組合上豐富性，使得本項(xiàng)目成為東安縣唯一“一站式購(gòu)物中心”，從而打破東安縣既有建材小經(jīng)營(yíng)模式，在一定限度拓展了東安建材商戶生意機(jī)會(huì)。ü

引進(jìn)大型品牌建材商家湖南知名建材超市長(zhǎng)沙旺德府或大型百貨超市深圳新一佳作為龍頭店，提高項(xiàng)目影響力、擴(kuò)大商業(yè)輻射范疇同步，帶來(lái)旺盛消費(fèi)人流，從而帶旺整個(gè)市場(chǎng)。機(jī)會(huì)存在同步，咱們也結(jié)識(shí)到本項(xiàng)目招商工作依然存在一定風(fēng)險(xiǎn)和壓力，詳細(xì)體當(dāng)前如下幾種方面：ü

市場(chǎng)容量問(wèn)題。某些商戶以為東安縣城區(qū)既有零售建材家居市場(chǎng)已經(jīng)接近飽和，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而本項(xiàng)目0多㎡商業(yè)推出對(duì)于既有建材商業(yè)市場(chǎng)勢(shì)必產(chǎn)生巨大沖擊，必然導(dǎo)致建材家居商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，因而對(duì)湘桂建材大市場(chǎng)、建設(shè)中路沿街路邊商鋪等硬件、管理方面相對(duì)滯后建材家居商戶招商將成為本項(xiàng)目招商突破點(diǎn)。ü

賣場(chǎng)認(rèn)同問(wèn)題。東安商業(yè)以街鋪形態(tài)為主，商戶對(duì)于市場(chǎng)內(nèi)鋪商業(yè)布局接觸較少，理解局限性，因而咱們?cè)谡猩踢^(guò)程中必要加強(qiáng)對(duì)這種賣場(chǎng)形式宣傳和推介，以獲得商戶認(rèn)同。ü

面積核算問(wèn)題。東安既有商業(yè)均以建筑面積收取租金，本項(xiàng)目則是計(jì)套內(nèi)面積，而市場(chǎng)內(nèi)相對(duì)較低使用率從一定層面上會(huì)直接體現(xiàn)租金高低，這也將成為本項(xiàng)目招商壓力之一。綜述：因而，為使招商工作能順利實(shí)行，就必要理解建材家居經(jīng)營(yíng)者心態(tài)，盡量打消商戶經(jīng)營(yíng)顧慮，為經(jīng)營(yíng)商戶建立一種良好交易平臺(tái)：1、強(qiáng)化當(dāng)代型賣場(chǎng)與老式專業(yè)市場(chǎng)區(qū)別，在生意機(jī)會(huì)拓展、品牌號(hào)召力、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理等方面突出新專業(yè)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，使得東安商戶接受專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式；2、整合品牌大商家、開(kāi)發(fā)商影響力等各方面資源優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目招商推廣和后續(xù)持續(xù)經(jīng)營(yíng)建立良好基本；3、盡量減少商戶經(jīng)營(yíng)成本，從提供租金優(yōu)惠、為商戶爭(zhēng)取工商稅收等方面優(yōu)惠政策，為商戶控制經(jīng)營(yíng)成本減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；4、加強(qiáng)將來(lái)專業(yè)市場(chǎng)科學(xué)管理，保證市場(chǎng)合理并且良好運(yùn)作，為商戶經(jīng)營(yíng)提供保障；5、通過(guò)媒體推廣、活動(dòng)推廣等市場(chǎng)推廣模式，擴(kuò)大東安建材家居廣場(chǎng)在周邊地區(qū)知名度和影響力，為商戶爭(zhēng)取更多客戶，拓展更多生意機(jī)會(huì)。

二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位1、項(xiàng)目總體定位方向——“建材商自己建材城”本項(xiàng)目是一種多元化主題概念專業(yè)市場(chǎng)。是集購(gòu)物、休閑、美食、娛樂(lè)于一體一站式建材家居生活城，建成后東安建材家居廣場(chǎng)將成為東安商業(yè)“升級(jí)版”，同步作為專業(yè)一站式建材家居購(gòu)物廣場(chǎng)，它還將成為東安縣一張金燦燦都市名片，成為東安縣“都市會(huì)客廳”，成為東安縣“都市中心、商業(yè)坐標(biāo)”。2、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分區(qū)定位依照當(dāng)前東安縣城建材家居經(jīng)營(yíng)商戶經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及項(xiàng)目建筑規(guī)劃布局規(guī)定，在招商工作開(kāi)展中，必要對(duì)整個(gè)市場(chǎng)整體功能現(xiàn)狀和業(yè)態(tài)布局進(jìn)行經(jīng)營(yíng)功能定位劃區(qū)，這樣便于招商工作有序開(kāi)展。1）衛(wèi)浴陶瓷區(qū)：整體浴室、衛(wèi)生潔具、浴缸、臺(tái)盆、瓷磚、桑拿泳池設(shè)備、淋浴房、龍頭、花灑、衛(wèi)浴鏡、衛(wèi)浴五金、衛(wèi)浴電器等；2）廚房設(shè)施區(qū)：整體廚房、整體櫥柜、廚房電器、凈水設(shè)施、水槽、廚房五金、人造石臺(tái)面、烤漆門板等；3）裝飾五金區(qū)：建筑五金、裝飾五金、鎖具、把手、家居五金及配件、金屬制品、天花、吊頂材料等：4）門窗壁柜區(qū)：整體壁柜、壁柜五金、合金移門、室內(nèi)門、車庫(kù)門、防盜門、塑鋼窗、無(wú)框窗、隱形、百葉窗；5）玻璃制品區(qū)：建筑裝飾玻璃、工藝玻璃、鍍膜玻璃、異性玻璃、玻璃幕墻、馬賽克/玻璃制品6）地面材料區(qū)：實(shí)木地板、復(fù)合地板、橡膠地板、地暖系統(tǒng)、石材等；7）化學(xué)涂料區(qū)：內(nèi)外墻體材料、保溫外墻板、油漆、太陽(yáng)能技術(shù)產(chǎn)品、屋面保溫技術(shù)、新型材料、節(jié)能技術(shù)：8）燈飾電工區(qū)：各類室內(nèi)燈、庭院燈、草坪燈、工藝燈、開(kāi)關(guān)、面板等9）暖通管道區(qū):各類管材、給排水管及管道配件、暖氣片、暖通空調(diào)設(shè)備；10）窗簾布匹區(qū)：床上用品、布匹、金屬幕墻、壁紙等。3、項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃建議1）項(xiàng)目租賃范疇本項(xiàng)目租賃范疇涉及：市場(chǎng)一層、市場(chǎng)二層2）經(jīng)營(yíng)分區(qū)規(guī)劃布局（依照建筑物棟數(shù)設(shè)立A、B、C、D、E、F、G、H八個(gè)區(qū)）樓層位置經(jīng)營(yíng)分區(qū)市場(chǎng)一層A區(qū)大型品牌超市、銀行儲(chǔ)蓄所、移動(dòng)（聯(lián)通、鐵通）營(yíng)業(yè)廳、獨(dú)立商鋪B區(qū)衛(wèi)浴陶瓷區(qū)、家電C區(qū)廚房設(shè)施區(qū)D區(qū)裝飾五金區(qū)E區(qū)門窗壁柜區(qū)、燈飾電工區(qū)F區(qū)玻璃制品區(qū)、暖通管道區(qū)G區(qū)地面材料區(qū)、化學(xué)涂料區(qū)H區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)物流配送中心、加工區(qū)市場(chǎng)二層

A區(qū)大型品牌超市B區(qū)家私超市C區(qū)窗簾、床上用品、布藝城D區(qū)窗簾、床上用品、布藝城3）招商平面圖分割l

平面分割原則c

通過(guò)平面分割將鋪位提成各種面積單位，依照各種商品經(jīng)營(yíng)規(guī)定及價(jià)格等有關(guān)條件，合理控制鋪位面積及總值在市場(chǎng)可接受范疇內(nèi)。c

通過(guò)鋪位分割合理布置主、輔通道、人流通道、賣場(chǎng)、布局、休閑空間，為鋪位此后升值奠定硬件基本，也為銷售創(chuàng)造了有利條件。c

合理設(shè)立單鋪進(jìn)深、開(kāi)間比例。c

以墻、柱為基準(zhǔn)，以主通道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)立通道走向與寬度。保持市場(chǎng)暢通與美化商場(chǎng)整體布局。c

充分兼顧銷售與經(jīng)營(yíng)關(guān)系，鋪位分割做到可分可合“分小易售，合大好用”。c

經(jīng)營(yíng)與銷售綜合考慮，合理設(shè)立鋪位大小與總值，利于經(jīng)營(yíng)及銷售。

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平面分割圖由于未能提供項(xiàng)目正式規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，因而不能精確做出，該某些內(nèi)容待有關(guān)因素?cái)M定后再提供。

三、市場(chǎng)招商目的客戶定位客戶選取對(duì)市場(chǎng)將來(lái)運(yùn)營(yíng)重要性：市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成功與否除去市場(chǎng)外在條件，最核心內(nèi)在因素在于商戶經(jīng)營(yíng)能力，它建立在商戶實(shí)力、經(jīng)營(yíng)成本基本之上。1、招商目的客戶及分析本項(xiàng)目市場(chǎng)目的定位，決定了市場(chǎng)客戶群體定位。通過(guò)對(duì)周邊臨街商鋪調(diào)查和分析，根據(jù)詳細(xì)狀況，并充分考慮實(shí)際推廣增進(jìn)作用，預(yù)測(cè)項(xiàng)目招商客戶群重要來(lái)自于如下區(qū)域：l

主體招商目的客戶?

東安縣城區(qū)即白牙市鎮(zhèn)相應(yīng)經(jīng)營(yíng)商家項(xiàng)目招商必要以本地為主體，作為項(xiàng)目所在地和東安商業(yè)集中地區(qū)，東安縣城區(qū)既白牙市鎮(zhèn)150多家經(jīng)營(yíng)戶將是本項(xiàng)目招商重點(diǎn)目的客戶。?

個(gè)人創(chuàng)業(yè)者：東安地處湘桂咽喉地理位置，從來(lái)商貿(mào)繁華，交易活躍，素有“湘南門戶”之稱，當(dāng)前東安初步形成了以建材、冶金、焊劑、化工、食品為支柱工業(yè)體系，并且東安人善于經(jīng)商，具備從商老式習(xí)慣，因而招商除了面對(duì)既有東安商戶實(shí)行外，項(xiàng)目還可通過(guò)各種途徑，為東安其她人創(chuàng)造經(jīng)商條件，拓展招商客戶層面。重要通過(guò)如下途徑與方略來(lái)支持個(gè)人創(chuàng)業(yè)者。A.

把省會(huì)長(zhǎng)沙價(jià)廉物美建材家居商品帶到東安開(kāi)發(fā)商可以安排免費(fèi)巴士組織一定品牌和實(shí)力商戶廣泛考察長(zhǎng)沙萬(wàn)家麗建材城、南湖建材大市場(chǎng)、馬王堆建材城、旺德府等等，讓廣大商戶順利找到貨源，把省城豐富建材家居商品帶到東安。B.

減少招商門檻——輕松創(chuàng)業(yè)做老板，流程（創(chuàng)業(yè)流程簡(jiǎn)介）

低成本做老板辦個(gè)執(zhí)照就賺錢第一年0租金品牌類貨源交較低租賃押金，租東安建材家居城中心旺鋪提供貨源（幫你找品牌）經(jīng)營(yíng)管理推廣免費(fèi)考察省城長(zhǎng)沙重要建材批發(fā)市場(chǎng)成立品牌信息庫(kù)，數(shù)千品牌任你選中檔商品貨源巨資投入，強(qiáng)勢(shì)推廣；品牌大商家品牌效應(yīng)擴(kuò)大商圈，中心廣場(chǎng)號(hào)召力。

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補(bǔ)充型招商目的客戶：1)

周邊縣市相應(yīng)經(jīng)營(yíng)商家周邊縣市，如邵陽(yáng)新寧縣、廣西全州縣、永州建材家具城（永州建材大市場(chǎng)）和永州冷水灘舜德摩爾建材城與湘發(fā)建材城經(jīng)營(yíng)戶可作為本項(xiàng)目招商輔助目的客戶。依照本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位，在這些地區(qū)爭(zhēng)取實(shí)力商戶來(lái)東安設(shè)分點(diǎn)，可作為對(duì)東安既有建材商業(yè)補(bǔ)充與完善。2)

周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)相應(yīng)經(jīng)營(yíng)商家據(jù)理解，紫溪市鎮(zhèn)、井頭圩鎮(zhèn)、石期市鎮(zhèn)、蘆洪市鎮(zhèn)等作為東安幾大交通要道鎮(zhèn)，散布了一定商業(yè)，其鋪面租金接近東安城區(qū)次極地段，但生意機(jī)會(huì)卻不及東安縣城區(qū)，因而也可將其列為本項(xiàng)目招商輔助目的客戶。同步，東安大某些鄉(xiāng)鎮(zhèn)許多人長(zhǎng)期外出作生意，形成一定老式，因而也可將其列為本項(xiàng)目招商目的。但是輔助目的客戶作為外地來(lái)開(kāi)拓東安建材零售市場(chǎng)，其經(jīng)營(yíng)成本勢(shì)必將比本地商戶要高（如住房等增長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)成本問(wèn)題），因而外地商戶前來(lái)駐點(diǎn)，如果經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品不具備一定優(yōu)勢(shì)與獨(dú)特性，對(duì)她們招商也會(huì)難度較大。2．主體招商目的客戶細(xì)分考慮項(xiàng)目規(guī)模、影響力、輻射面等各方面因素及周邊地區(qū)商業(yè)狀況涉及商戶反映，本項(xiàng)目招商重點(diǎn)客戶仍需以東安縣城區(qū)經(jīng)營(yíng)戶為主體。通過(guò)對(duì)東安縣城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)及有關(guān)業(yè)態(tài)調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃，本項(xiàng)目重點(diǎn)招商客戶主力群體還是在東安建材家居商戶，東安已有經(jīng)銷商且經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)者對(duì)本項(xiàng)目興趣濃厚，但當(dāng)前處在觀望狀態(tài)；在東安則有建材經(jīng)銷商且屬于自己渠道，樂(lè)意指引東安分銷商入駐，但要看本項(xiàng)目租賃價(jià)格及優(yōu)惠條件如何；在冷水灘及芝山經(jīng)營(yíng)較為成功但其品牌當(dāng)前尚未在東安發(fā)展渠道內(nèi)分銷商有興趣進(jìn)一步理解有關(guān)詳細(xì)資料。從經(jīng)營(yíng)品種來(lái)看，體現(xiàn)出對(duì)本項(xiàng)目有興趣大商家集中在陶瓷、地板、涂料、家私四種，因此此類商家是招商重點(diǎn)考慮。依照市調(diào)資料理解，除“徐福家電”商鋪外，東安城區(qū)其她大中型電器超市都在租用門面，此外除雙龍與海爾電器各有一處門面尚處在長(zhǎng)期租約期外，別的商鋪當(dāng)前都屬于租約一年一簽，而所有商家都未表達(dá)租期到后準(zhǔn)備搬遷意愿，顯示當(dāng)前經(jīng)營(yíng)狀況良好體現(xiàn)及對(duì)既有地段認(rèn)同。但對(duì)于此類商家也是本項(xiàng)目重點(diǎn)跟進(jìn)考慮對(duì)象。

四、市場(chǎng)租金方略l

租金制定原則：1、

以項(xiàng)目周邊商業(yè)價(jià)格、目的客戶經(jīng)營(yíng)成本為根據(jù)。2、

租金需與售價(jià)8%投資回報(bào)基本符合。3、

采用“放水養(yǎng)魚(yú)”方略。在市場(chǎng)哺育期減少商戶運(yùn)營(yíng)成本，將市場(chǎng)做旺。l

租金定價(jià)參照：作為東安縣城首席一站式建材家居生活城，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定必然以東安縣零售商業(yè)售價(jià)、租金水平為其參照價(jià)值因素。依照商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位，東安及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣市有關(guān)商戶經(jīng)營(yíng)成本也將成為項(xiàng)目租金制定參照因素。注：由于既使在同一條街上，由于路段不同，經(jīng)營(yíng)狀況不同，租賃渠道不同，其租金水平差別也較大。東安零售商業(yè)重要集中在建設(shè)路、東新街、大眾路，且以街鋪形態(tài)為主，因經(jīng)營(yíng)狀況不同，當(dāng)前租金水平也差距較大，作為東安品牌商戶最為集中，當(dāng)前發(fā)展最佳，潛力最大商業(yè)街，建設(shè)路租金也最高，臨建設(shè)路沿街（龍溪河地段）鋪位租金高達(dá)60-150元/㎡·月，項(xiàng)目所在路段租金范疇20-50元/㎡·月，這將作為本項(xiàng)目租金制定最重要參照。參照二：東安有關(guān)市場(chǎng)租金狀況：（如下租金以實(shí)用面積計(jì)）名

稱位

置業(yè)

態(tài)單位租金（元/㎡·月）舜皇大道旁舜皇大道農(nóng)業(yè)局至職業(yè)中專地段建材、餐飲、社區(qū)超市，汽修汽貿(mào)

10～30湘桂建材城舜皇大道汽車東站建材、食品批零、倉(cāng)儲(chǔ)5～15建設(shè)中路東段建設(shè)大道石礦鐵路以東機(jī)電、汽修汽貿(mào)、超市10～20建設(shè)中路西段建設(shè)大道石礦鐵路以西至電影院建材、煙酒及食品批發(fā)15～30新世紀(jì)商貿(mào)城建設(shè)大道一小地段日用品、家電、服裝、通訊、家居1樓15～702樓5～15一小商貿(mào)城建設(shè)大道一小地段日用品、家電、服裝、家居、餐飲、文化用品1樓70～1002樓10～20情誼——富森商廈建設(shè)大道與東新路交匯地段綜合超市、服裝、銀行、家電、娛樂(lè)1樓80～150東安大市場(chǎng)龍溪河岸以東服裝、農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)資1樓臨街100～1501樓內(nèi)部20～602樓10～20生智廣場(chǎng)龍溪河岸以東，大市場(chǎng)對(duì)面服裝、大型超市、餐飲、娛樂(lè)1樓臨街50～1001樓內(nèi)部25～60龍泊灣（龍溪路沿線）龍溪河岸以西服裝、通訊、娛樂(lè)、餐飲1樓50～802樓10～203樓5～10“經(jīng)營(yíng)狀況決定租金水平”，經(jīng)營(yíng)狀況好壞，直接決定租金水平高低，雖然同在東安大市場(chǎng)，由于詳細(xì)位置不同，鋪位面積大小，其體現(xiàn)出來(lái)單位租金水平也有很大懸殊。l

租金定位方略：1、

整體租金基準(zhǔn)均價(jià)擬定：?

價(jià)格定位比較對(duì)象從本項(xiàng)目位置上看，應(yīng)以所在路段零售商鋪?zhàn)饨鹱鳛槠渥饨饏⒄?，?0-50元/月·㎡，但作為市場(chǎng)，考慮到臨街面、使用率等因素，其平均租金必然低于同位置街鋪?zhàn)饨?，即低?0-50元/月·㎡這個(gè)水平；從本項(xiàng)目規(guī)模、業(yè)態(tài)來(lái)看，新世紀(jì)商貿(mào)都市場(chǎng)租金亦可作為本項(xiàng)目租金一種參照，一層（近街）租金為30-50元/月·㎡，但新世紀(jì)商貿(mào)城租金是以使用面積計(jì)算，也就是說(shuō)既使本項(xiàng)目使用率高達(dá)60%，以新世紀(jì)商貿(mào)城為參照租金只能是20-40元/月·㎡這個(gè)水平。而作為東安建材家居商業(yè)升級(jí)版，本項(xiàng)目在硬件配套、經(jīng)營(yíng)管理、建筑檔次、業(yè)態(tài)組合等方面突破，亦可在一定限度上拔高項(xiàng)目租金水平；同步，考慮到本項(xiàng)目銷售價(jià)格需要租金支持，低于20-50元/月·㎡這個(gè)水平租金是無(wú)法支持本項(xiàng)目銷售價(jià)值，所覺(jué)得達(dá)到盼望銷售價(jià)值，也應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)拔高租金以支持售價(jià)。但同步在“拔高”基本上制定租金，必然增長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)成本而影響招商，因而同步又需在招商中采用較大優(yōu)惠辦法，將實(shí)際租賃價(jià)格降下來(lái)，從而達(dá)到即能滿足經(jīng)營(yíng)者需求，又能達(dá)到用租金支持售價(jià)目。綜合多方面因素考慮，設(shè)定本項(xiàng)目在商業(yè)整體規(guī)劃，綜合影響力、地段獨(dú)特性上、品牌商家進(jìn)駐號(hào)召力、將來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及對(duì)項(xiàng)目生意機(jī)會(huì)拓展上都具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，以當(dāng)前建設(shè)路最高街鋪?zhàn)饨?0-100元/㎡·月為參照：

市場(chǎng)二層

15元/月·平方米市場(chǎng)一層臨街

80元/月·平方米本項(xiàng)目市場(chǎng)一層、市場(chǎng)二層由于缺少參照租金，因而按樓層有關(guān)比例與該樓層相應(yīng)售價(jià)來(lái)推算，參照樓層價(jià)格比在100：50與100：60之間，建議本項(xiàng)目市場(chǎng)一層、市場(chǎng)二層招商基準(zhǔn)價(jià)為市場(chǎng)一層臨街

40元/月·平方米市場(chǎng)二層

9元/月·平方米核心詞闡明：招商基準(zhǔn)價(jià)：是項(xiàng)目在正常招商狀況下（具備合法租賃手續(xù)、項(xiàng)目工程進(jìn)度達(dá)到形象體現(xiàn)規(guī)定、有關(guān)功能配套已經(jīng)貫徹等）達(dá)到價(jià)格。但由于招商期將貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程，因而在不同步期應(yīng)有不同招商價(jià)格支撐。才干達(dá)到不同步期相應(yīng)招商目的。2、分區(qū)租金制定依照單鋪所處詳細(xì)位置不同，劃分相應(yīng)價(jià)格區(qū)間，制定單鋪相應(yīng)租金：1)

分區(qū)租金制定參照因素及定價(jià)原則：?

臨街面差價(jià)——依照單鋪臨街面及市場(chǎng)人流走向擬定價(jià)格差別；?

統(tǒng)價(jià)原則——?jiǎng)澐忠欢▋r(jià)格區(qū)間。同一價(jià)格區(qū)間采用統(tǒng)價(jià)原則，達(dá)到“先吃葡萄永遠(yuǎn)是最甜”目，增進(jìn)客戶下定。2)

項(xiàng)目整體租金價(jià)目表：備注：由于未能提供項(xiàng)目商鋪詳細(xì)規(guī)劃位置及單鋪面積、實(shí)用率等指標(biāo)，因而不能精確做出，該某些內(nèi)容待有關(guān)因素?cái)M定后再提供。l

租期及優(yōu)惠辦法建議（市場(chǎng)一層、二層）：?

租期：租期擬定需綜合考慮項(xiàng)目銷售模式來(lái)定，原則上租期需與項(xiàng)目各樓層銷售包租期限一致。市場(chǎng)一層：租期三年市場(chǎng)二層：租期五年?

租金優(yōu)惠政策：對(duì)于商戶來(lái)說(shuō)，最關(guān)懷無(wú)非是生意機(jī)會(huì)與經(jīng)營(yíng)成本，生意機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)可以通過(guò)項(xiàng)目規(guī)模、品牌商家進(jìn)駐、整體經(jīng)營(yíng)管理來(lái)挖掘與拓展實(shí)現(xiàn)，但經(jīng)營(yíng)成本優(yōu)勢(shì)也需要有實(shí)際租金優(yōu)惠體現(xiàn)，特別在一種新商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)哺育初期。第一年：所有單位免租一年次年：所有單位按原則租金六折收取第三年：所有單位按原則租金八折收取l

租賃模式考慮到項(xiàng)目各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境等不同需求，經(jīng)營(yíng)前期投入及租賃期限不同規(guī)定，建議采用如下不同租賃模式以適應(yīng)不同客戶需求：1）針對(duì)普通經(jīng)營(yíng)戶租約時(shí)間：與返租時(shí)間一致，簽定三至五年租賃合約支付租金方略：按月支付（簽正式合同提前支付次年第一種月租金）租金原則：按制定原則實(shí)行押金方略：原則月租金×2租金優(yōu)惠（免租）方略：上述

更有效吸引品牌商家進(jìn)駐，達(dá)到帶動(dòng)人氣作用，可考慮對(duì)某些知名品牌，采用恰當(dāng)額外優(yōu)惠吸引其進(jìn)駐，詳細(xì)狀況針對(duì)實(shí)際品牌單獨(dú)申請(qǐng)。

五、市場(chǎng)招商整合推廣1.

市場(chǎng)招商推廣籌劃市場(chǎng)招商工作進(jìn)行根據(jù)項(xiàng)目工程所處階段不同而分為不同步期：以工程進(jìn)度表為根據(jù)，原則上按三階段實(shí)行招商：第一階段：招商征詢登記階段工程條件：在項(xiàng)目正式開(kāi)工后，在項(xiàng)目正式招商前一種月左右時(shí)間，目：接受客戶征詢并登記有關(guān)意向，積累意向商戶。具備條件：招商平面分割圖基本擬定（鋪位面積、實(shí)用率、通道寬度、租金、優(yōu)惠政策等）時(shí)間：7月底前第二階段：正式招商階段工程條件：在項(xiàng)目開(kāi)盤前，開(kāi)始正式招商，所有招商活動(dòng)全面展開(kāi)。目：全方位進(jìn)行招商推廣，貫徹前期意向客戶及挖掘新客戶達(dá)至成交具備條件：大型品牌商家進(jìn)駐已經(jīng)擬定、招商平面分割圖擬定、鋪位面積、實(shí)用率、通道寬度、租金、優(yōu)惠政策、經(jīng)營(yíng)推廣等已經(jīng)擬定時(shí)間：8月底前第三階段：招商與銷售同步實(shí)行階段工程條件：正式招商一種月或一種半月后目：依照前期招商實(shí)際狀況，對(duì)前一階段招商狀況總結(jié)，并制定下一步招商籌劃，進(jìn)行補(bǔ)缺性招商。具備條件：大型品牌商家進(jìn)駐已經(jīng)擬定、招商平面分割圖擬定、鋪位面積、實(shí)用率、通道寬度、租金、優(yōu)惠政策、經(jīng)營(yíng)推廣等已經(jīng)擬定時(shí)間：9月——10月2.

項(xiàng)目招商主力推廣點(diǎn)分析l

59萬(wàn)人口消費(fèi)動(dòng)力，彌補(bǔ)東安大型一站式專業(yè)市場(chǎng)空白東安縣轄13鎮(zhèn)3鄉(xiāng)2個(gè)國(guó)營(yíng)林場(chǎng)，總面積2219平方公里，人口59萬(wàn)（），一季度東安全縣城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額32.04億元，全縣城鄉(xiāng)居民人均可支配收入達(dá)到3229元，增長(zhǎng)17%，農(nóng)民人平鈔票收入1338元，增長(zhǎng)21.5%。但迄今為止，東安商業(yè)仍以街鋪為主，重要商業(yè)集中于建設(shè)路、新建路、東新路等；而本項(xiàng)目2.2萬(wàn)平方米商業(yè)體量，一站式商業(yè)業(yè)態(tài)組合，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體功能規(guī)劃，必然彌補(bǔ)東安建材缺少一站式專業(yè)市場(chǎng)空白，同步在品牌影響力、硬件設(shè)施、經(jīng)營(yíng)管理、商品檔次等方面也亦是對(duì)東安建材專業(yè)市場(chǎng)升級(jí)。l

標(biāo)志性建筑+一站式專業(yè)市場(chǎng)，形成東安購(gòu)物、休閑第一旺區(qū)東安既有商業(yè)建筑檔次較低、硬件設(shè)施落后，本項(xiàng)目作為東安縣首席一站式購(gòu)物廣場(chǎng)，建成后力求成為東安縣城區(qū)標(biāo)志性建筑，以此提高項(xiàng)目在城區(qū)及周邊村鎮(zhèn)、縣市昭示力和知名度同步，達(dá)到吸引該地區(qū)消費(fèi)者眼球效果，有效帶動(dòng)商業(yè)氛圍，擴(kuò)大商業(yè)輻射力。l

品牌商家強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，帶旺整個(gè)市場(chǎng)大型品牌超市進(jìn)駐，一方面彌補(bǔ)了東安缺少品牌大型商家空白，另一方面也給本項(xiàng)目其他商業(yè)某些帶來(lái)更多消費(fèi)人流，一定限度上帶旺整個(gè)市場(chǎng)，同步為投資者帶來(lái)更多收益。零售大商家入駐市場(chǎng)一層、二層，有效帶動(dòng)人氣，給眾多商家?guī)?lái)商鋪在將來(lái)一定能做旺信念——大樹(shù)底下好乘涼，即只要有大商家在，生意就好做。因而，龍頭大商家強(qiáng)勢(shì)入駐必然成為本項(xiàng)目招商一大興奮點(diǎn)，同步也是投資客獲取投資收益一大保障。3.

市場(chǎng)招商整合推廣方略l

生意機(jī)會(huì)，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)主線如何深度挖掘本項(xiàng)目生意機(jī)會(huì)是本項(xiàng)目招商核心，一方面充分運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論，進(jìn)行市場(chǎng)分析；另一方面，在市場(chǎng)對(duì)比中尋找本項(xiàng)目先天優(yōu)勢(shì)，挖掘資源創(chuàng)造后天優(yōu)勢(shì)等。并要將這些內(nèi)容轉(zhuǎn)換成招商資源，用結(jié)合最佳方式表達(dá)出來(lái)，讓客戶信服和接受，達(dá)到租賃