房地產(chǎn)狀況-房地產(chǎn)狀況的描述（房地產(chǎn)估價(jià)課件）

房地產(chǎn)狀況描述輔助說明位置圖、宗地圖房產(chǎn)平面圖、內(nèi)外觀照片周圍環(huán)境和景觀照片等基本狀況區(qū)位狀況實(shí)物狀況權(quán)益狀況表格摘要說明房地產(chǎn)基本狀況描述（1）名稱：說明估價(jià)對(duì)象的名字。（2）坐落：說明估價(jià)對(duì)象的具體地點(diǎn)。（3）范圍：說明估價(jià)對(duì)象是僅包括房地產(chǎn)中的土地、房屋、建筑物、樹木等財(cái)產(chǎn)，還是包括房地產(chǎn)以外的家具、機(jī)器設(shè)備、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)。（4）規(guī)模：對(duì)于土地，說明土地面積。對(duì)于建筑物，一般說明建筑面積或者套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積（住宅）、營業(yè)面積（商業(yè)用房）、可出租面積（出租的房屋）。房地產(chǎn)基本狀況描述（5）用途：說明估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃用途、設(shè)計(jì)用途、實(shí)際用途和預(yù)期用途。（6）權(quán)屬：對(duì)于土地，主要說明是國有土地還是集體土地；土地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)以及權(quán)利人；對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)，還要說明是出讓方式取得的還是劃撥方式取得的。對(duì)于房屋所有權(quán)，主要說明房屋所有權(quán)人。房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述1.土地實(shí)物狀況（1）面積（2）形狀（3）地形、地勢：該宗土地與相鄰?fù)恋?、道路的高低關(guān)系，自然排水狀況，被洪水淹沒的可能性等。（4）地基（地質(zhì)）：地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)(包括地下水的成分和污染情況（5）土壤：包括土壤是否受到過污染，是否為垃圾填埋場、化工廠原址（6）土地開發(fā)程度（7）其他房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述2.建筑物實(shí)物狀況（1）建筑規(guī)模：說明其面積、體積面積有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積、營業(yè)面積、可出租面積套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述2.建筑物實(shí)物狀況（2）層數(shù)和高度（3）外觀低層住宅1～3層為多層住宅4～6層中高層住宅7～9層高層住宅10層以上(含10層)高層建筑總高度超過24m超高層建筑建筑總高度超過100m房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述2.建筑物實(shí)物狀況（4）建筑結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。①鋼結(jié)構(gòu)②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)③磚混結(jié)構(gòu)④磚木結(jié)構(gòu)⑤簡易結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述2.建筑物實(shí)物狀況（5）設(shè)施、設(shè)備。包括給排水、衛(wèi)生、供暖、通風(fēng)、空調(diào)、燃?xì)狻㈦娏?、照明、電梯、通信、防?zāi)等系統(tǒng)和設(shè)備。（6）裝飾裝修。粗分為毛坯、粗裝修和精裝修三類，具體需要了解外墻面、內(nèi)墻面、頂棚、室內(nèi)地面、門窗等部位的裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料或飾物的質(zhì)量以及裝飾裝修工程施工質(zhì)量等。（7）防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述2.建筑物實(shí)物狀況（8）層高和室內(nèi)凈高（9）空間布局（10）竣工日期（11）維修養(yǎng)護(hù)情況及完損狀況（12）其他房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述1.土地權(quán)益狀況（1）土地所有權(quán)：說明是國有土地還是集體土地。對(duì)于集體土地，說明土地所有權(quán)有誰行駛。（2）土地使用權(quán)：①說明是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)及其權(quán)利人。②說明是單獨(dú)所有還是共有。（3）土地使用管制：說明是屬于農(nóng)用地還是屬于建設(shè)用地、未利用地。說明：對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地，還要說明規(guī)劃設(shè)計(jì)條件(1)土地用途；(2)容積率或建筑控制規(guī)模；(3)建筑高度；(4)建筑密度；(5)綠地率；(6)其他要求；房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述1.土地權(quán)益狀況（4）土地利用現(xiàn)狀：說明土地上有無建筑物、林木等土地附著物。（5）出租或占用情況：說明有無出租或占用情行。（6）其他權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。（7）其他特殊情況房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述2.建筑物權(quán)益狀況描述（1）房屋所有權(quán)狀況①說明房屋所有權(quán)人②說明房屋所有權(quán)是單獨(dú)所有還是共有，建筑物區(qū)分所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)。對(duì)于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共有人。對(duì)于按份共有的，說明每個(gè)共有人享有的份額。房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述2.建筑物權(quán)益狀況描述（2）出租或占用情況：說明有無出租、占用情行。對(duì)于已出租的，說明承租人、租賃期限、租金水平等。（3）其他權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。（4）其他特殊情況：詳見教材P79。（5）其他。例如物業(yè)管理情況，因?yàn)橥晟频奈飿I(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)重要因素。房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述1.位置（1）坐落：除了說明具體地點(diǎn)，還應(yīng)附上位置圖。（2）方位：說明估價(jià)對(duì)象在某個(gè)較大區(qū)域（如所在城市）中的方向和位置以及在某個(gè)較小區(qū)域（如所在住宅小區(qū)、十字路口）中的方向和位置。（3）與相關(guān)場所的距離：說明估價(jià)對(duì)象與重要場所的遠(yuǎn)近。（4）臨街狀況（5）朝向：說明估價(jià)對(duì)象建筑物的正門或房間的窗戶等正對(duì)著的方向。（6）樓層：當(dāng)估價(jià)對(duì)象為某棟房屋中的某層、某套時(shí)，說明其所在的樓層。房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述2.交通（1）道路狀況：說明附近有幾條道路，到這些道路的距離，各條道路的路況，有無過路費(fèi)過橋費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（2）出入可利用的交通工具：說明附近經(jīng)過的公共交通數(shù)量，到公共交通站點(diǎn)的距離。（3）交通管制情況：說明受步行街、單行道、限制某些車輛通行、限制通行時(shí)間、限制行車速度等影響的情況。（4）停車方便程度和：說明有無停車場、車位數(shù)量、到停車場的距離等。（5）交通收費(fèi)情況房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述3.外部配套設(shè)施（1）外部基礎(chǔ)設(shè)施：說明道路、給水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施的完備程度。（2）外部公共服務(wù)設(shè)施：說明一定距離內(nèi)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、事業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理