確定房地產(chǎn)估價基本事項(xiàng)-房地產(chǎn)估價要素（房地產(chǎn)估價課件）

（一）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（二）房地產(chǎn)估價師（三）估價委托人估價當(dāng)事人（一）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)股價活動的專業(yè)機(jī)構(gòu)；法定代表人或執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的房地產(chǎn)估價師資質(zhì)等級暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)、三級資質(zhì)、二級資質(zhì)、一級資質(zhì)承攬業(yè)務(wù)不受地域限制估價當(dāng)事人（一）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于貫徹落實(shí)資產(chǎn)評估法規(guī)范房地產(chǎn)估價行業(yè)管理有關(guān)問題的通知——建房[2016]275號

二、實(shí)行房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)備案管理制度自2016年12月1日起，對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)實(shí)行備案管理制度，不再實(shí)行資質(zhì)核準(zhǔn)。設(shè)立房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)符合資產(chǎn)評估法第十五條、二十七條、二十八條規(guī)定。對符合規(guī)定的，省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)予以備案，核發(fā)統(tǒng)一格式的備案證明（證書樣式另發(fā)）；符合《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》中相應(yīng)等級標(biāo)準(zhǔn)的，在備案證明中予以標(biāo)注。估價當(dāng)事人（二）房地產(chǎn)估價師考試取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》注冊取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》

知識＋經(jīng)驗(yàn)＋職業(yè)道德＝好的房地產(chǎn)估價師【注意】

只能且必須受聘于一個房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)從事估價業(yè)務(wù)不得以個人名義承攬業(yè)務(wù)不能以個人名義收費(fèi)，必須由所在的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托并統(tǒng)一收費(fèi)。估價當(dāng)事人（三）估價委托人估價服務(wù)的需求者，估價服務(wù)的對象。（1）估價對象權(quán)利人估價對象的所有權(quán)人、使用權(quán)人、抵押權(quán)人（2）估價對象利害關(guān)系人估價結(jié)果的客觀合理與否會直接影響其利益的單位或個人（3）估價報告的使用者估價對象的權(quán)利人，投資者，政府，社會公眾等估價當(dāng)事人是指一個估價項(xiàng)目中估價委托人對估價報告的預(yù)期用途。按房地產(chǎn)估價的需要及相應(yīng)的估價目的可以劃分為：房地產(chǎn)抵押、征收征用、稅收、司法拍賣、分割、損害賠償、保險、轉(zhuǎn)讓、租賃、建設(shè)用地使用權(quán)出讓、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、上市、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、合資、合作、對外投資、合并、分立、清算估價目的一個估價項(xiàng)目只有一個估價目的估價目的不同估價對象的范圍可能不同估價時點(diǎn)可能不同評估的價值類型、估價方法也可能不同估價依據(jù)、估價應(yīng)考慮的因素可能不同估價目的由委托人和估價目的雙重決定房屋構(gòu)筑物土地在建房地產(chǎn)未建房地產(chǎn)（如，期房——未來狀況下的房地產(chǎn)）已滅失的房地產(chǎn)（如，已損毀的房屋）以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等估價對象是指估價項(xiàng)目中由估價目的決定的需要評估的對象價值或價格對應(yīng)的時間。價值時點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：估價時點(diǎn)根據(jù)估價目的來確定。估價時點(diǎn)確定在先，評估價值確定在后。價值類型所評估的估價對象的某種特定價值或價格名稱定義內(nèi)涵價值類型由估價目的確定價值類型同一估價對象的價值類型可以有不同價值類型在同一時間的具體某種價值和價格，是其在相應(yīng)估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上是唯一的。同一宗房地產(chǎn)，不完全相同正常的買賣價格合理的補(bǔ)償金額正常的抵押價值價值類型根據(jù)價值的前提、內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分市場價值投資價值謹(jǐn)慎價值快速變現(xiàn)價值現(xiàn)狀價值殘余價值（1）獨(dú)立、客觀、公正（2）合法原則（3）價值時點(diǎn)原則（4）替代原則（5）最高最佳利用原則估價原則1.受理估價委托2.確定估價基本事項(xiàng)3.制定估價作業(yè)方案4.搜集估價所需資料5.實(shí)地查勘估價對象估價程序6.選用估價方法進(jìn)行測算7.確定估價結(jié)果8.撰寫估價報告9.審核估價報告10.交付估價報告11.估價資料歸檔估價依據(jù)是作為估價的前提或基礎(chǔ)的文件、標(biāo)準(zhǔn)、資料（1）有關(guān)法律、法規(guī)、政策（2）有關(guān)估價標(biāo)準(zhǔn)（3）估價委托書、估價委托合同和委托人提供的估價所需資料（4）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師掌握和收集的估價所需資料在估價中選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象選取估價依據(jù)。不同的估價目的和估價對象，估價依據(jù)有所不同。國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》是效力最高的估價標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價的底線（最低要求）。鼓勵估價機(jī)構(gòu)制定嚴(yán)于國家標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并在不同有關(guān)法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)相抵觸的前提下有所創(chuàng)新。估價依據(jù)是估價項(xiàng)目中估價師對那些估價所必要，但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定；是對于由估價目的決定的評估的估價對象狀況與現(xiàn)狀不同之處的說明?！咀⒁狻抗纼r假設(shè)的作用規(guī)避估價風(fēng)險保護(hù)估價機(jī)構(gòu)和估價師告知、提醒估價報告使用者在使用估價報告時注意保護(hù)估價報告使用者估價假設(shè)估價方法比較法、收益法、成本法基本估價方法常用估價方法假設(shè)開發(fā)法路線價法城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地估價基準(zhǔn)地價修正法宗地價格評估（中國特色）標(biāo)準(zhǔn)地價調(diào)整法、多元回歸分析法批量估價修復(fù)成本法、損失資本化法、價差法房地產(chǎn)價值減損評估長期趨勢法房地產(chǎn)價值、價格預(yù)測我國估價方法體系估價方法房地產(chǎn)價格的求取路徑（1）當(dāng)前同一市場上與該房地產(chǎn)相似的房地產(chǎn)是以什么價格進(jìn)行交易的基于理性的買者愿意出的價錢不會高于其他買者當(dāng)前購買相似的房地產(chǎn)的價格基于相似的房地產(chǎn)的成交價格來衡量其價值或價格（2）如果將該房地產(chǎn)出租或營業(yè)，預(yù)計(jì)可以獲得多少收益基于理性的買者愿意出的價錢不會高于該房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和基于該房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益來衡量其價值或價格（3）如果重新開發(fā)建設(shè)與該房地產(chǎn)相似的房地產(chǎn)，預(yù)計(jì)需要多少費(fèi)用基于理性的買者愿意出的價錢不會高于重新開發(fā)建設(shè)相似的房地產(chǎn)所必要的代價基于房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本來衡量其價值或價格比較法收益法成本法基本估價方法估價方法其他估價方法假設(shè)開發(fā)法（也稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法）路線價法基準(zhǔn)地價修正法（也稱為基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法）標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法回歸分析法長期趨勢法估價方法美國估價方法體系成本法市場比較法收益法英國估價方法體系比較法剩余法承包商法投資法利潤法估價方法每種估價方法都有其適用的估價對象和需要的估價條件同時運(yùn)用，相互驗(yàn)證，不應(yīng)相互替代商品房在建工程一般可同時采用成本法、假設(shè)開發(fā)法估價不同方法可以互補(bǔ)特殊廠房一般不適用比較法估價，