房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃-項(xiàng)目整體規(guī)劃布局策劃能力培訓(xùn)

景觀的分類1景觀設(shè)計的原則2景觀設(shè)計的要求3房地產(chǎn)項(xiàng)目綠地與景觀設(shè)計4引景觀的重要性在近些年的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，以景觀、休閑、文化為主題的概念性房地產(chǎn)類型逐漸興起。房地產(chǎn)業(yè)要更加關(guān)注環(huán)境和文化，并倡導(dǎo)社區(qū)新生活方式，而這些都必須通過良好的景觀設(shè)計來實(shí)現(xiàn)。1景觀的分類Part住宅房地產(chǎn)景觀可分為綠色種植景觀，道路景觀，工地景觀，硬景觀，水景觀，庇護(hù)景觀，模擬景觀，高視點(diǎn)景觀和照明景觀。表1景觀分類表序號分類具體說明1綠化種植景觀應(yīng)從植物種類，植物搭配，種植方法和空間效應(yīng)等方面考慮綠化植物景觀規(guī)劃2道路景觀道路景觀規(guī)劃應(yīng)考慮道路方向，路面材料，邊石，排水溝等。3場地景觀景觀包括運(yùn)動場館，休閑廣場，游樂場等。4硬景觀硬地景觀通常是指由硬質(zhì)材料組成的景觀，包括雕塑，墻壁，大門，籬笆，信息標(biāo)牌，坡道，臺階，種植容器和其他便利設(shè)施等。5水景觀水景觀是住宅區(qū)的重要景觀元素，包括自然水特征，庭院水特征，游泳池水特征和裝飾水特征。

6庇護(hù)景觀庇護(hù)景觀是住宅區(qū)的重要交流空間，也是居民戶外活動的集散地，包括涼亭，走廊，腳手架和膜結(jié)構(gòu)。受保護(hù)的景觀應(yīng)與居民的主要步行路線相鄰，并應(yīng)易于到達(dá)。為了確保視覺效果，應(yīng)合理確定其大小7模擬景觀模擬景觀是用替代材料來模仿真實(shí)的材料，用人造景觀來模仿自然的景觀，以及用固化來模仿流動。它是自然景觀的完善和補(bǔ)充。如果使用得當(dāng)，它將超出自然景觀的限制。模擬景觀包括假山，人造巖石，人造樹木，低水位，人造草皮，人造斜坡和人造鋪面等。8高視點(diǎn)景觀高視點(diǎn)景觀是乘員從高處觀察到的景觀。高視角景觀設(shè)計的要點(diǎn)如圖2所示。9照明景觀住宅室外景觀照明包括車輛照明，行人照明，工地照明，裝飾照明，安全照明，近攝照明等。住宅室外景觀照明的用途主要如圖3所示。2景觀設(shè)計的原則Part1.社會原則2.經(jīng)濟(jì)原則3.生態(tài)原則4.地域原則5.歷史原則6.協(xié)調(diào)原則

序號原則具體說明

1

社會原則社會原則要求居住區(qū)通過美化居住環(huán)境，營造良好的社區(qū)文化，促進(jìn)精神文明建設(shè)，才能真正成為居民生活的精神天堂

2

經(jīng)濟(jì)原則經(jīng)濟(jì)原則要求景觀設(shè)計應(yīng)以建設(shè)節(jié)約型社會為目標(biāo)，符合市場發(fā)展需要和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件，注重節(jié)能，節(jié)水和節(jié)約材料，并注重合理利用土地資源。

3

生態(tài)學(xué)原理生態(tài)學(xué)原理要求景觀設(shè)計要尊重和順應(yīng)自然，追求人與環(huán)境的和諧統(tǒng)一，努力維護(hù)現(xiàn)有的良好生態(tài)環(huán)境，改善原始不良生態(tài)環(huán)境。

4

區(qū)域原則區(qū)域性原則要求景觀設(shè)計必須反映項(xiàng)目所在地自然環(huán)境的特征，根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件創(chuàng)建具有區(qū)域特征的空間環(huán)境，并嘗試使用當(dāng)?shù)刂参锉苊饷つ恳浦病?/p>

5

歷史原則歷史原則要求景觀設(shè)計要尊重歷史和傳統(tǒng)文化，保護(hù)和利用歷史景觀，這樣景觀設(shè)計不僅要延續(xù)城市的歷史脈絡(luò)，還要具有鮮明的時代特征。

6

協(xié)調(diào)原則協(xié)調(diào)原則要求各種景觀要素的大小，數(shù)量和樣式應(yīng)和諧統(tǒng)一。通過各種借用，分組，劃分和添加景觀的方法，可以協(xié)調(diào)住宅區(qū)的環(huán)境。具體應(yīng)該滿足圖5所示的三個方面的內(nèi)容。表2景觀設(shè)計的原則3景觀設(shè)計的要求Part經(jīng)過十多年的發(fā)展，景觀設(shè)計已逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)中不可缺少的因素。好的景觀設(shè)計甚至已經(jīng)成為吸引人們的最重要因素，從而使開發(fā)人員能夠?qū)崿F(xiàn)銷售目的。1.景觀的文化性2.景觀的藝術(shù)性3.景觀的實(shí)用性4.景觀的變幻性景觀設(shè)計的要求

景觀的實(shí)用性性

景觀的文化性性景觀的變幻性景觀的藝術(shù)性景觀設(shè)計的要求讓人賞心悅目又能給居住者創(chuàng)造實(shí)用價值的樹種才是最可貴的造景方式，過分追求稀缺品種或者洋品種并不是健康的樓盤園林發(fā)展趨勢。不斷變幻的景觀、季季不同的園林，能讓社區(qū)保持更多的新鮮感與活力。應(yīng)景能帶給居住者更多的審美情趣。景觀設(shè)計應(yīng)與審美與時俱進(jìn)景觀設(shè)計必須呼應(yīng)居住區(qū)設(shè)計整體風(fēng)格的主題，硬質(zhì)景觀要同軟質(zhì)景觀相協(xié)調(diào)。4房地產(chǎn)項(xiàng)目綠地與景觀設(shè)計Part1.綠地規(guī)劃2.景觀規(guī)劃10宜保留和利用規(guī)劃或改造范圍內(nèi)的已有樹木和綠地原則二

一切可綠化的用地均應(yīng)綠化，并宜發(fā)展垂直綠化

.原則一居住區(qū)綠地包括公共綠地、宅旁綠地，配套公建所所屬綠地、道路綠地。按照集中與分散相結(jié)合、點(diǎn)線面相結(jié)合的原則，公共綠地系統(tǒng)的布局必須設(shè)置一定的中心公共綠地。公共綠地規(guī)劃的原則如右圖。

景觀規(guī)劃的原則Title自然化的環(huán)境經(jīng)濟(jì)性的原則人性化的尺度參與性功能藝術(shù)性的感受立體化的空間多樣化的風(fēng)格均好性的布局項(xiàng)目配套設(shè)施的內(nèi)涵1項(xiàng)目配套設(shè)施的內(nèi)容21項(xiàng)目配套設(shè)施的內(nèi)涵Part住宅配套設(shè)施是指為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造衛(wèi)生、安全、寧靜、舒適的居住環(huán)境而必需的住宅附屬設(shè)施。住宅配套設(shè)施是由多系統(tǒng)組成的。14onetwothreefourfivesix01公共服務(wù)設(shè)施市政公用設(shè)施03停車設(shè)施04安全設(shè)施05戶外場地設(shè)施06服務(wù)管理設(shè)施02房地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施的組成2項(xiàng)目配套設(shè)施的內(nèi)容Part◎公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃◎市政公用設(shè)施規(guī)劃◎停車設(shè)施◎安全設(shè)施◎戶外場地設(shè)施◎服務(wù)管理設(shè)施◎會所◎商業(yè)配套公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃居住區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施可分為公益設(shè)施和營利性設(shè)施。根據(jù)他們的服務(wù)內(nèi)容，可按表中所示的方法進(jìn)行分類。序號分類具體說明1商業(yè)設(shè)施小型超市、菜市場、綜合百貨商場、旅店、飯館、銀行、郵局、儲蓄所2教育設(shè)施托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)3文化運(yùn)動設(shè)施文化活動中心、居民運(yùn)動場所4醫(yī)療設(shè)施門診所、衛(wèi)生站、小型醫(yī)院等5社區(qū)管理設(shè)施社區(qū)活動中心、物業(yè)管理公司、街道辦事處公共服務(wù)設(shè)施類型表市政公用設(shè)施規(guī)劃市政公用設(shè)施規(guī)劃應(yīng)包括以下內(nèi)容。（1）居民區(qū)供水，包括生活用水，公共服務(wù)設(shè)施用水，綠化水，環(huán)境清潔水和消防用水。（2）排水系統(tǒng)，包括污水和雨水排水系統(tǒng)。（3）居民區(qū)的電力供應(yīng)分為兩類：建筑用電和照明用電。（4）通信系統(tǒng)，包括傳統(tǒng)電話，電視和郵政服務(wù)，以及集成了語音，數(shù)據(jù)，圖像和視頻通信的集成服務(wù)數(shù)字網(wǎng)絡(luò)和有線電視。（5）燃?xì)庀到y(tǒng)，住宅區(qū)的天然氣設(shè)施包括汽化站和壓力調(diào)節(jié)站，這些汽化站和壓力調(diào)節(jié)站需要單獨(dú)安裝并且與其他建筑物有一定的安全距離。（6）制冷供暖系統(tǒng)，包括以城市熱力供應(yīng)系統(tǒng)或工業(yè)廢熱區(qū)鍋爐房為冷熱源的區(qū)域集中供熱系統(tǒng)，建立基于居住區(qū)或獨(dú)棟房屋的獨(dú)立分散式集中供熱系統(tǒng)，以及用戶獨(dú)立作為一個系統(tǒng)提供系統(tǒng)。（7）衛(wèi)生系統(tǒng)，其主要工作是收集垃圾。（8）工程管道集成。停車設(shè)施

。

居住區(qū)集中式停車場一般采用單層或多層停車場（包括地下）。非居民的停車問題應(yīng)與居民車輛的停車問題處理不同。根據(jù)條件和規(guī)劃要求，住宅區(qū)停車設(shè)施的建設(shè)可以采取多種形式。如下圖:地下停車場安全設(shè)施

居住區(qū)的安全設(shè)施通常是更常用的對講系統(tǒng)（包括視頻對講系統(tǒng)）設(shè)施和視頻監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)施。兩種類型的安全系統(tǒng)都用于通過居住區(qū)中的專用線路或數(shù)據(jù)通信線路傳輸信息，并且需要居住區(qū)中的中央安全監(jiān)視設(shè)施。

保安持有對講機(jī)等設(shè)備小區(qū)消防通道劃線小區(qū)門口人臉識別系統(tǒng)戶外場地設(shè)施123戶外活動場地戶外活動場地主要包括兒童游樂場，青少年活動和體育活動場所，老年人健身娛樂場所等。住宅庭院及其中的各種活動設(shè)施住宅庭院和其中的各種活動設(shè)施主要包括嬰幼兒游樂設(shè)備，青少年運(yùn)動健身器材和老年人健身器材。

配套設(shè)施配套設(shè)施包括必要的桌子和凳子，涼亭，框架，垃圾桶，燈，矮墻以及風(fēng)景素描，例如雕塑和噴泉。服務(wù)管理設(shè)施

居住區(qū)的管理設(shè)施包括社區(qū)管理機(jī)構(gòu)（居住委員會等）和財產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。在規(guī)劃設(shè)計中，可以綜合考慮社區(qū)管理機(jī)構(gòu)和財產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的辦公空間。配套設(shè)施的主要功能是滿足購房者的需求。配套設(shè)施對購房者的購買決定有越來越大的影響。房地產(chǎn)住房產(chǎn)品通常包括俱樂部，商業(yè)設(shè)施，車庫等。越來越多的開發(fā)人員將以兩種方式關(guān)注項(xiàng)目的休閑功能和感官功能：①增加對休閑空間和休閑設(shè)備的投資，使人們親近自然并滿足其生理需求。②依托獨(dú)特的自然環(huán)境，通過巧妙的設(shè)計展現(xiàn)買家的地位和品味。

010102020303基本配套居民使用需求高，能保證收益的科目形象配套投入及運(yùn)營成本較高，以提升項(xiàng)目形象為目的的設(shè)施:動感多功能影院、動感SPA中心、多功能會客廳、社區(qū)招待所等創(chuàng)新配套投入較少的免費(fèi)科目:陽光閱覽室、棋牌室等會所功能設(shè)置會所會所是主要為社區(qū)所有者服務(wù)的綜合服務(wù)設(shè)施。作為業(yè)主生活設(shè)施的一部分，俱樂部會所的大小，功能和服務(wù)水平也已成為提高房地產(chǎn)形象和質(zhì)量的重要賣點(diǎn)。藥房、診所、餐館郵局、幼兒園24小時便利店、書店、洗衣店健身中心、運(yùn)動場館游泳池、娛樂中心美容美發(fā)店、老年活動中心修理店、彩擴(kuò)沖洗店、茶館、花店、寵物店、高爾夫球場綜合超市、菜市場、購物中心、銀行強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施弱需求商業(yè)設(shè)施中度需求商業(yè)設(shè)施商業(yè)配套

根據(jù)潛在業(yè)主對不同支持設(shè)施的需求強(qiáng)度差異，可以將社區(qū)商業(yè)設(shè)施分為三類：強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施、中度需求商業(yè)設(shè)施、弱需求商業(yè)設(shè)施商業(yè)設(shè)施可以根據(jù)客戶定位的需要進(jìn)行配置。建筑單體平面布局1建筑群體平面布局21建筑單體平面布局Part住宅建筑平面布局主要分為塔式住宅、單元式住宅、通廊式住宅三種形式。建筑單體平面布局是以公共樓梯、電梯為核心布置的單個單元多戶住戶的高檔住宅，其平面長度與寬度尺寸相接近的，豎直方向遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于水平方向，如圖所示；塔式住宅平面圖立面圖建筑單體平面布局是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排2?4戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元，平面布局：單元式住宅平面圖立面圖建筑單體平面布局是指由共用樓梯或電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住宅的住宅布局形式。如果采用內(nèi)廊式走道則無法實(shí)現(xiàn)戶內(nèi)通風(fēng)，半數(shù)以上戶型沒有南向日照，比較適宜作為過渡性住宅，平面布局：通廊式住宅平面圖立面圖建筑單體平面布局以上三種布局形式，目前塔式和單元式布局在住宅中最為常見，而通廊式布局則在單身公寓、酒店式公寓等建筑中采用較多。2建筑群體平面布局Part建筑群體平面布局的形式有行列式、周邊式、圍合式、自由式、組團(tuán)式等。建筑群體平面布局五種常見形式行列式周邊式圍合式自由式組團(tuán)式建筑群體平面布局按一定的房屋朝向和間距成排布置，大部分是南北向重復(fù)排列，如圖所示；優(yōu)點(diǎn)：可使每戶獲得良好的日照和通風(fēng)條件，便于布置道路、管網(wǎng)，方便工業(yè)化施工；缺點(diǎn)：空間景觀單調(diào)、呆板，后排建筑的視線容易受前排建筑物的遮擋，視野不夠開闊。

行列式建筑群體平面布局沿街坊或院落周圍布置，其優(yōu)點(diǎn)是內(nèi)部環(huán)境比較安靜，土地利用率高，但其中部分住宅的通風(fēng)和朝向均較差，如下圖所示：周邊式建筑群體平面布局指住宅建筑沿小區(qū)或庭院布局。優(yōu)點(diǎn)：通過非封閉式庭院空間，庭院完整、安靜、安全，有利于室外布局、出入空間、小型公共綠地和小型公共建筑等居住社交場所。另外，有利于提高建筑密度，節(jié)約用地。適用于寒冷多風(fēng)的地區(qū)。圍合式建筑群體平面布局結(jié)合地形、地貌、周圍條件，不拘泥于某種固定的開式，靈活布置以取得良好的日照通風(fēng)效果，如下圖所示：自由式建筑群體平面布局項(xiàng)目較大的小區(qū)，一般采用組團(tuán)式，可以由若干同一類型、同一層數(shù)或不同類型、不同層數(shù)的住宅圍合而成，組團(tuán)之間可以用綠地、道路或自然地形進(jìn)行分隔，組團(tuán)實(shí)質(zhì)上也是一種圍合布局，如圖所示；優(yōu)點(diǎn)：住宅布局靈活，空間景觀效果豐富，功能分區(qū)明確，便于利用地形，有些組團(tuán)可以進(jìn)行封閉物業(yè)管理，也較利于分期建設(shè)。組團(tuán)式豎向設(shè)計的目的和作用1豎向設(shè)計的內(nèi)容2豎向設(shè)計的原則3豎向設(shè)計的具體要求4豎向設(shè)計的方法51.豎向設(shè)計的目的和作用作用目的豎向設(shè)計房地產(chǎn)項(xiàng)目豎向設(shè)計的目的在于充分合理地利用項(xiàng)目的地形地勢條件，達(dá)到功能合理、造價經(jīng)濟(jì)、景觀美好的效果。（1）提高土地利用率，優(yōu)化多功能空間；（2）提高空間藝術(shù)質(zhì)量自然美藝術(shù)美，生活美；（3）提高空間環(huán)境質(zhì)量，有效調(diào)節(jié)光溫?zé)釟饬魇孢m，圍合空間調(diào)節(jié)小氣候；（4）提高施工效率，合理調(diào)整計劃施工，提高效率。12.豎向設(shè)計的內(nèi)容確定道路控制點(diǎn)的坐標(biāo)、標(biāo)高，以及道路的坡度、曲線半徑等。確定建筑的定位、正負(fù)零標(biāo)高及室外地坪的規(guī)劃控制標(biāo)高。分析場地的坡度、坡向、高程及縱、橫剖面分析。制定利用與改造地形的方案，合理利用地形，滿足各項(xiàng)建設(shè)用地的使用要求。結(jié)合建筑布置，道路規(guī)劃與工程管線敷設(shè)，確定居住區(qū)內(nèi)其他用地的標(biāo)高與坡度。確定擋土墻、護(hù)坡等室外防護(hù)的類型、位置和規(guī)模。估算土方及防護(hù)工程量，進(jìn)行土方平衡。2豎向規(guī)劃在滿足各項(xiàng)用地功能要求的條件下，應(yīng)避免高填、深挖、減少土石方、建筑物及擋土墻、坡度等防護(hù)工程數(shù)量豎向設(shè)計應(yīng)滿足各項(xiàng)建設(shè)用地及工程管線敷設(shè)的高程要求，滿足道路布置豎向規(guī)劃有利于居住區(qū)建筑的布置及空間環(huán)境的規(guī)劃和設(shè)計豎