物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)防范-4物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛風(fēng)險(xiǎn)防范措施

064物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛風(fēng)險(xiǎn)防范措施

物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛風(fēng)險(xiǎn)防范措施IV物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛風(fēng)險(xiǎn)防范措施01多走訪業(yè)主、多做溝通工作。03自覺(jué)增加物業(yè)管理費(fèi)用的透明度。05完善物業(yè)管理服務(wù)合同，嚴(yán)格依約行事。02借助業(yè)主公約和業(yè)委支的力量。04改進(jìn)服務(wù)、計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)方法。06分析業(yè)主拖欠的原因。01第六章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防選擇恰當(dāng)?shù)拇呖畈呗?8建立應(yīng)收賬款壞賬制度。07選擇恰當(dāng)?shù)拇哔M(fèi)策略A)收費(fèi)方法。B)催費(fèi)程序。C)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主保持足夠的壓力。催費(fèi)的流程A上門投遞簽收、掛號(hào)信郵寄、EMS郵寄、email電子郵件、電話溝通記錄。賬單的發(fā)出：C業(yè)主提出重要問(wèn)題，及時(shí)處理、雙方使用書面函件。問(wèn)題處理B按時(shí)發(fā)出催繳函一、二、三，律師函。催繳函：關(guān)鍵時(shí)間每月5號(hào)15日前一個(gè)周五14、15日當(dāng)天說(shuō)明在每月5號(hào)前將預(yù)付金提付完畢后，進(jìn)行第一次催提，本次主要以提醒為主15日前的一個(gè)周末往往是繳費(fèi)的關(guān)鍵時(shí)刻14、15日是以滯納金為由的最后催繳日催提形式短信短信\電話電話話術(shù)正常繳納預(yù)付金余額不足惡意欠費(fèi)正常繳納預(yù)付金余額不足惡意欠費(fèi)未繳納客戶（非代扣）惡意欠費(fèi)XX物業(yè)溫馨提醒：尊敬的XX業(yè)主，為避免滯納金的產(chǎn)生，請(qǐng)您于15日前前往XX客戶中心繳納相關(guān)物管費(fèi)。若為代扣用戶請(qǐng)于14日前在賬戶內(nèi)存入足夠金額以便代扣。如您因故不便前往現(xiàn)場(chǎng)繳納，可匯款至以下賬戶：XX物業(yè)服務(wù)有限公司，XX銀行XX支行。如已繳納，請(qǐng)忽略本信息。XX物業(yè)溫馨提醒：尊敬的XX業(yè)主，您的預(yù)付金已用完，請(qǐng)于本月15日前前往XX客戶中心繳納相關(guān)費(fèi)用，以免產(chǎn)生滯納金。如您因故不能前往現(xiàn)場(chǎng)繳納，可匯款至以下賬戶：XX物業(yè)服務(wù)有限公司，XX銀行XX支行。如您已經(jīng)繳納，請(qǐng)忽略本信息。尊敬的XX業(yè)主：您的物管費(fèi)已欠費(fèi)，請(qǐng)盡快到XX客戶中心繳納，以免滯納金遞增。如您因故不能前往現(xiàn)場(chǎng)繳納，可匯款至以下賬戶：XX物業(yè)服務(wù)有限公司，XX銀行XX支行。如惡意欠費(fèi)，我司將保留追究法律責(zé)任的權(quán)利！XX物業(yè)溫馨提醒：尊敬的XX業(yè)主，為避免滯納金的產(chǎn)生，請(qǐng)您于15日前前往XX客戶中心繳納相關(guān)物管費(fèi)。若為代扣用戶請(qǐng)于14日前在賬戶內(nèi)存入足夠金額以便代扣。如您因故不便前往現(xiàn)場(chǎng)繳納，可匯款至以下賬戶：XX物業(yè)服務(wù)有限公司，XX銀行XX支行。如已繳納，請(qǐng)忽略本信息。XX物業(yè)溫馨提醒：尊敬的XX業(yè)主，您的預(yù)付金已用完，請(qǐng)于本月15日前前往XX客戶中心繳納相關(guān)費(fèi)用，以免產(chǎn)生滯納金。如您因故不能前往現(xiàn)場(chǎng)繳納，可匯款至以下賬戶：XX物業(yè)服務(wù)有限公司，XX銀行XX支行。如已繳納，請(qǐng)忽略本信息。電話催繳，詳見其他招數(shù)以滯納金為由，以溫馨提醒的名義催繳詳情其他招數(shù)催提對(duì)象全體業(yè)主還未繳費(fèi)客戶還未繳費(fèi)客戶催費(fèi)流程服務(wù)中心按時(shí)發(fā)單服務(wù)中心第一個(gè)月X日對(duì)欠繳當(dāng)月費(fèi)用的業(yè)主/租戶發(fā)第一封繳費(fèi)通知單服務(wù)中心第三個(gè)月X日對(duì)欠繳上月費(fèi)用的業(yè)主/租戶發(fā)放第三封催款通知單服務(wù)中心于次月X日對(duì)欠繳上月費(fèi)用的業(yè)主/租戶發(fā)放第二封催款通知單對(duì)于已經(jīng)發(fā)最后催款通知單但仍無(wú)付款意向的業(yè)主/租戶，發(fā)送律師函XX物管費(fèi)催繳函尊敬的XX業(yè)主XXX女士：您好！首先，感謝您一直以來(lái)對(duì)XX物業(yè)管理工作的理解！近期我司一直就貴宅物管費(fèi)未繳納一事與您進(jìn)行溝通，現(xiàn)將我司的想法和建議與您作如下交流：就您所反映XX寫字樓租售情況不好的問(wèn)題，我們正在做出更積極地協(xié)調(diào)處理,并已在近期收到一定的成效，僅二月XX就新增入住8戶。就您的物業(yè)而言我客戶中心前臺(tái)也在積極地幫您推薦。在我司積極協(xié)助您解決問(wèn)題的過(guò)程中，您多次提到“人在外地不便繳納物管費(fèi)”,對(duì)此我司與您幾次交流了意見：考慮到您身處外地，無(wú)法親自前往繳款，我司曾提出可采用轉(zhuǎn)賬或代扣等方式，但您均以“工作忙沒(méi)時(shí)間春節(jié)回來(lái)再繳”為由拒絕。現(xiàn)春節(jié)已過(guò)而您一直未如當(dāng)初所言前往客戶中心繳納相關(guān)費(fèi)用。節(jié)后，我司負(fù)責(zé)人曾于2月20日、3月18日多次嘗試與您聯(lián)系，但電話均為拒接或無(wú)人接聽。而根據(jù)您購(gòu)房時(shí)與我司簽定的《XX前期物業(yè)服務(wù)合同》中第五條3.1.2中“乙方應(yīng)在當(dāng)月15日之前將費(fèi)用金額繳清，逾期每天將按應(yīng)交納金額的3‰向甲方繳納滯納金……”故作為業(yè)主，您有按時(shí)繳納相關(guān)物業(yè)費(fèi)的責(zé)任。作為從事服務(wù)工作的企業(yè)，我司愿意為業(yè)主做更多的工作，也非常樂(lè)意給您提供力所能及的幫助，但同時(shí)也希望業(yè)主能站在客觀理性的立場(chǎng)上,理解、支持和配合我們的工作。提醒您貴宅從2008年11月截止至2009年3月15日，已有6個(gè)月的物管費(fèi)計(jì)6965.10元及滯納金計(jì)1273.34元共計(jì)8238.44元未繳納，希望您接到此函后盡快到物管公司西城天街管理處結(jié)清相關(guān)費(fèi)用,也避免產(chǎn)生更多的滯納金,造成您經(jīng)濟(jì)上不必要的損失。感謝您的理解和支持!我們希望隨時(shí)與您保持溝通，若您有好的建議，也非常歡迎您給我們提出。物業(yè)聯(lián)系人：張XX聯(lián)系電話：6661XXXX順頌秋安！

XX物業(yè)服務(wù)有限公司2009年03月18日律師函發(fā)送程序發(fā)律師函需提供資料：物業(yè)合同；業(yè)主身份證明、產(chǎn)權(quán)證、護(hù)照等；催費(fèi)記錄證明、催繳一、二、三函件；欠費(fèi)金額、期間、滯納金、計(jì)算方法等AB發(fā)起人（經(jīng)辦人）客服部經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理或分子公司經(jīng)理法務(wù)部物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于敦促交納物業(yè)管理等費(fèi)用的律師函

XX函字（2009）第號(hào)XXX女士（XX業(yè)主）：本所受重慶新龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司（“本所委托人”）之委托，敬告如下事宜：本所委托人提供證據(jù)證明：閣下是XX物業(yè)業(yè)主，閣下與本所委托人簽署有《XX前期物業(yè)服務(wù)合同及臨時(shí)管理規(guī)約》，并接受本所委托人提供的物業(yè)管理服務(wù)，但從2008年11月開始，貴方一直未按時(shí)至物管處繳納物管費(fèi)、中央空調(diào)使用費(fèi)、公攤水電費(fèi)等。截至2009年6月18日，閣下共欠費(fèi)金額達(dá)人民幣11343.69元；滯納金共計(jì)人民幣3561.42元。本所委托人之物業(yè)管理人員已多次與閣下聯(lián)系并催交相關(guān)費(fèi)用，在此期間本所委托人仍按照物業(yè)管理合約為閣下提供完善、周到的物業(yè)服務(wù)；但閣下仍借故拖延，未能交納所欠費(fèi)用。本所認(rèn)為：閣下是物業(yè)管理人依法管理的物業(yè)業(yè)主，應(yīng)充分履行并遵守《XX前期物業(yè)服務(wù)合同及臨時(shí)管理規(guī)約》，遵守《XX市物業(yè)管理?xiàng)l例》以及我國(guó)的有關(guān)法律法規(guī)，在接受物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，有義務(wù)及時(shí)、足額交納物業(yè)管理費(fèi)，否則應(yīng)交納滯納金并承擔(dān)其他違約責(zé)任。本所委托人已經(jīng)委托本所向貴方敦促交納有關(guān)費(fèi)用。本所特此函請(qǐng)閣下：1．于2009年6月29日前至本所委托人之管理處結(jié)清以上費(fèi)用；2．如果貴方未能在上述期限結(jié)清該等費(fèi)用，本所委托人可能采取暫停物業(yè)服務(wù)之有關(guān)措施，且本所將根據(jù)本所委托人之要求，依法提起訴訟，屆時(shí)，由貴方承擔(dān)全部的法律后果。特致專函，敬希垂注！

XX律師事務(wù)所 律師***

2009年06月18日法律文件的有效性法律訴訟有效的文件：催繳記錄，有效期2年以內(nèi)，需要書面本人簽收，或郵局、快遞發(fā)送記錄。郵寄地址不準(zhǔn)確或退信，與業(yè)主聯(lián)系不上，以業(yè)主在物業(yè)聯(lián)系表上登記為準(zhǔn)。如空置可將通知貼戶門照相，如出租通過(guò)租戶與業(yè)主聯(lián)系。租戶產(chǎn)生的欠費(fèi)，業(yè)主要承擔(dān)連帶責(zé)任。違約金的計(jì)算方法物業(yè)費(fèi)金額：每月金額=單元建筑面積×標(biāo)準(zhǔn)（1.2/月.平米）違約金標(biāo)準(zhǔn)：逾期每日加收3‰；得出：

21-18F截止到2010年8月15日的違約金是62.97元。例：21-18F，建筑面積129.56㎡，欠費(fèi)期間2010.4.1-2010.6.30。計(jì)算截止到8月15日的違約金。解：違約金S=月管理費(fèi)（K）×欠費(fèi)月數(shù)（N）×0.003（系數(shù)）×月欠費(fèi)的平均日長(zhǎng)度（T）。2.S=129.56×1.2×3×0.003×45=62.97欠費(fèi)天數(shù)計(jì)算：從欠費(fèi)當(dāng)月起至發(fā)函日期的自然天數(shù)針對(duì)幾種特殊情況的催費(fèi)方式:

1、炒樓群體（未裝修未入住的空置房）。針對(duì)該類型單位業(yè)主的特點(diǎn)多為炒樓及財(cái)產(chǎn)保值增值為主，業(yè)主對(duì)于物業(yè)的關(guān)注度比較低。擬進(jìn)行每月定期電話進(jìn)行催繳，說(shuō)服業(yè)主辦理銀行托收手續(xù)，若物業(yè)費(fèi)用達(dá)到一定額度標(biāo)準(zhǔn)后統(tǒng)一進(jìn)行律師信的派發(fā)，通過(guò)法律途徑進(jìn)行催繳。

2、針對(duì)一般性欠費(fèi)單元。一類型為入住單位，該類型業(yè)主已經(jīng)裝修完畢并且已經(jīng)入住，對(duì)于該類型業(yè)主特點(diǎn)，擬進(jìn)行加強(qiáng)性電話催繳及夜間上門催繳工作，在進(jìn)行夜間上門催繳期間需要物業(yè)財(cái)務(wù)配合進(jìn)行夜間上門收費(fèi)。一類型為商鋪、別墅，該類型業(yè)主由于管理費(fèi)用比較多，擬進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)處理，安排人員長(zhǎng)期進(jìn)行上門工作。

3、對(duì)于一些確有困難的“特殊戶”。若真正知道此戶有實(shí)際生活困難的，則可以考慮給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠或分期付款。3、事出有因適度減免。

如住戶因財(cái)物失竊、車輛失竊、房屋質(zhì)量小缺陷(滲水、小裂縫)未能及時(shí)處理、公司經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)狀況等原因而拒交物業(yè)管理費(fèi)，雖然并非是物業(yè)管理公司的責(zé)任，物業(yè)管理公司也無(wú)賠償義務(wù)，但是從人性化管理的角度出發(fā)，物業(yè)管理企業(yè)可以給住戶適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償(非現(xiàn)金)或采取適當(dāng)減免滯納金及分期付款等優(yōu)惠措施，從而達(dá)到催繳目的。

4、責(zé)任不清快刀斬亂麻。

如部分住戶欠費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)、糾紛多、牽涉面廣，扯不斷理還亂。如不及時(shí)處理