2021年上半年青海省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析建筑物經(jīng)濟(jì)壽命模擬試題

上半年青海省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命模仿試題上半年青海省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選取題（共25題，每題2分，每題備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、某宗房地產(chǎn)成交價(jià)格比正常價(jià)格低8％，買(mǎi)賣(mài)雙方商定所有交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方承擔(dān)。本地該類(lèi)房地產(chǎn)交易中賣(mài)方和買(mǎi)方應(yīng)繳納稅費(fèi)分別為正常價(jià)格5％和3％?，F(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實(shí)例選作可比實(shí)例，其相應(yīng)修正系數(shù)為。A：103．26％B：105．43％C：112．06％D：114．42％E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、當(dāng)寫(xiě)字樓物業(yè)出租，所有運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用均由租戶直接承擔(dān)時(shí)，則該出租方式是。A：全租金方式B：毛租金方式C：凈租金方式D：基本租金方式E：借款合同3、B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在A市進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，以為所拆該市居民馬某住房院內(nèi)一平房為違章建筑，馬某不服。最后判斷馬某住房院內(nèi)平房與否屬于違章建筑，必要由出具證明。A：A市都市土地行政主管部門(mén)B：A市都市建設(shè)行政主管部門(mén)C：A市都市房產(chǎn)行政主管部門(mén)D：A市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必要加蓋公章4、房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)供應(yīng)和需求，分別是關(guān)系。A：正有關(guān)和正有關(guān)B：正有關(guān)和負(fù)有關(guān)C：負(fù)有關(guān)和正有關(guān)D：負(fù)有關(guān)和負(fù)有關(guān)E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、評(píng)估某底層商鋪價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選用可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)節(jié)后為底層商鋪價(jià)格)，在求取最后價(jià)格時(shí)，對(duì)甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格依次選用權(quán)重，最適當(dāng)是。A：0.4、0.4、0.2B：0.3、0.4、0.3C：0.4、0.2、0.4D：0.4，0.3、0.3E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、某宗面積為3000㎡工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元／㎡?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元／㎡。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)。A：78萬(wàn)元B：882萬(wàn)元C：1210萬(wàn)元D：1272萬(wàn)元E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、下列（）使用條件，不屬于重要為都市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。A．用途B．建筑規(guī)模C．容積率D．綠地率8、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司用地只有在下列__狀況時(shí)，才可以抵押。A．鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司屬于集體公司B．申請(qǐng)破產(chǎn)C．和鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司建筑物同步抵押D．通過(guò)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主管部門(mén)批準(zhǔn)后9、某宗房地產(chǎn)預(yù)測(cè)將來(lái)第一年總收益和總費(fèi)用分別為12萬(wàn)元和7萬(wàn)元，此后分別逐年遞增2％和1％，該類(lèi)房地產(chǎn)資本化率為8％，該房地產(chǎn)價(jià)格為。A：100萬(wàn)元B：42萬(wàn)元C：63萬(wàn)元D：77萬(wàn)元E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)生年度虧損，可以用下一年度彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)局限性彌補(bǔ)，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。A：所得稅前利潤(rùn)B：所得稅后利潤(rùn)C(jī)：應(yīng)分派利潤(rùn)D：未分派利潤(rùn)E：借款合同11、用收益法評(píng)估某宗房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，除有租約限制以外，應(yīng)選用類(lèi)似房地產(chǎn)凈收益作為估價(jià)根據(jù)。A：客觀B：實(shí)際C：最高D：最低E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、某收益性物業(yè)潛在毛租金收入為30萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)出租率為80％，所有承租人都能準(zhǔn)時(shí)交納租金，物業(yè)其她收入為2萬(wàn)元，則物業(yè)在該報(bào)告期有效毛收入為萬(wàn)元．(試題)A：22．0B：24．0C：25．6D：26．0E：借款合同13、某人擁有一套住宅建筑面積為200m2，整幢建筑物總面積為8000m2。其房地總價(jià)為8000萬(wàn)元，其中建筑物總價(jià)為5500萬(wàn)元。該人占有土地價(jià)值為_(kāi)_萬(wàn)元。A．62.5B．2500C．137.5D．20014、某建筑物，經(jīng)測(cè)算其重置成本為50萬(wàn)元，地面、門(mén)窗等引起物質(zhì)磨損為1萬(wàn)元，因無(wú)暖氣、下水、朝向等導(dǎo)致功能折舊為8萬(wàn)元，由于旁邊新修鐵路引起經(jīng)濟(jì)折舊為5萬(wàn)元。則該住宅折舊總額為（）萬(wàn)元。A.9 B.1 C.14 D.615、投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資重要目普通是__。A．獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益B．獲取房地產(chǎn)將來(lái)收益C．直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)D．間接參加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)16、下列關(guān)于暫時(shí)建筑，表述錯(cuò)誤是。A：暫時(shí)建筑都應(yīng)當(dāng)有規(guī)定有效期限B：超過(guò)批如期限暫時(shí)建筑是合法建筑C：拆除未到期限暫時(shí)建筑會(huì)給暫時(shí)建筑所有人帶來(lái)一定經(jīng)濟(jì)損失D：拆除未到期限暫時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)按有效期限殘存價(jià)值參照剩余期限予以恰當(dāng)補(bǔ)償E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必要加蓋公章17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自__之日起滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，可以征收土地閑置費(fèi)。A．土地使用權(quán)出讓合同訂立B．土地使用權(quán)出讓合同商定動(dòng)工開(kāi)發(fā)C．土地使用權(quán)出讓金繳納D．土地使用權(quán)證書(shū)獲得18、《都市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，尚未完畢拆遷補(bǔ)償安頓建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)批準(zhǔn)，原訴遷補(bǔ)償安頓合同中關(guān)于權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同訂立之日起日內(nèi)予以公示。A：15B：30C：45D：60E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必要加蓋公章19、某宗土地面積為1000m2，其上建筑物建筑面積為5000m2，建筑物基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地容積率為_(kāi)_。A．8.0B．5.6C．5.0D．0.720、某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方付給賣(mài)方2500元／㎡，交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方承擔(dān)。已知該地區(qū)房地產(chǎn)交易，賣(mài)方按正常價(jià)格5％繳納關(guān)于稅費(fèi)，買(mǎi)方按正常價(jià)格3％繳納關(guān)于稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)正常成交價(jià)格最接近于元／㎡。A：2427B：2500C：2575D：2632E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、某建筑物建筑面積為4000m2，經(jīng)濟(jì)壽命40年，單位建筑面積重置價(jià)格為2500元/m2，有效通過(guò)年數(shù)為，殘值率為5%，該建筑物現(xiàn)值為_(kāi)_萬(wàn)元。A．523.45B．593.75C．643.75D．100022、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策等辦法中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升是。A：減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率B：增長(zhǎng)土地有效供應(yīng)C：減少契稅D：提高購(gòu)房貸款利率E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫重要誘因是。A：土地稀缺B：都市化進(jìn)程快C：競(jìng)爭(zhēng)充分性D：交易復(fù)雜性E：借款合同24、估價(jià)對(duì)象是一套不帶車(chē)位住宅，選用可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬(wàn)元，具有一種現(xiàn)價(jià)為8萬(wàn)元車(chē)位和一套全新?tīng)顟B(tài)下價(jià)值為3萬(wàn)元家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范疇后價(jià)格為（）萬(wàn)元。A．75.00B．75.60C．83.60D．86.0025、已知一年期國(guó)債利率為3.31％，貸款利率為5.43％，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.23％。管理承擔(dān)補(bǔ)償為1.32％，缺少流動(dòng)性補(bǔ)償為1.42％，所得稅抵扣好處為0.5％，則報(bào)酬率為。A：7.78％B：8.28％C：13.21％D：14.21％E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選取題（共25題，每題2分，每題備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、下列房屋屬于不得出租情形有。A：依法獲得房屋所有權(quán)證B：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定限制房地產(chǎn)權(quán)利C：共有房屋，獲得共有人批準(zhǔn)D：不符合安全原則E：屬于違章建筑2、投資利潤(rùn)率計(jì)算基數(shù)不涉及__。A．土地獲得成本B．開(kāi)發(fā)成本C．管理費(fèi)用D．銷(xiāo)售費(fèi)用3、都市基準(zhǔn)地價(jià)是依照用途相似、地塊相連、地價(jià)相近原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)（）。A．最低價(jià)格B．平均價(jià)格C．出讓地價(jià)D．標(biāo)定地價(jià)4、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)基本條件是房地產(chǎn)具備__特性。A．獨(dú)一無(wú)二和供應(yīng)有限B．獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大C．流動(dòng)性大和價(jià)值量大D．不可移動(dòng)和用途多樣5、各項(xiàng)成本費(fèi)用構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不擬定性大，特別是依建設(shè)項(xiàng)目類(lèi)型不同而有其自身特點(diǎn)，故不同類(lèi)型建設(shè)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成有一定差別。下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成分類(lèi)不對(duì)的一項(xiàng)是__。A．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用涉及管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)和其她費(fèi)用B．土地費(fèi)用涉及土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)、土地租用費(fèi)、拆遷安頓補(bǔ)償費(fèi)C．房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)涉及建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、基本設(shè)施建設(shè)費(fèi)D．前期工程費(fèi)涉及規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)6、某高層樓房占用土地總面積為800m2，總建筑面積為m2，某人擁有其中120m2建筑面積。那么如果按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，該所有人擁有土地?cái)?shù)量為_(kāi)_m2。A．40B．45C．48D．507、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在簽約之日起__日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。A．10B．20C．30D．608、下列報(bào)表中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表有．(試題)A：資產(chǎn)負(fù)債表B：投資籌劃與資金籌措表C：借款還本付息估算表D：資金來(lái)源與運(yùn)用表E：損益表9、依照原建設(shè)部《都市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》，下列屬于房屋拆遷管理部門(mén)中斷裁決情形有。A：發(fā)現(xiàn)新需要查證事實(shí)B：受理裁決申請(qǐng)后，當(dāng)事人自行達(dá)到合同C：作為自然人申請(qǐng)人死亡，需等待其近親屬表白與否參加裁決D：發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人或者被申請(qǐng)人不是裁決當(dāng)事人E：裁決需要以有關(guān)裁決或法院判決成果為根據(jù)，而有關(guān)案件未結(jié)案10、房地產(chǎn)保險(xiǎn)中，涉及房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)重要涉及。A：公司財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)B：城鄉(xiāng)居民房屋保險(xiǎn)C：建筑工程一切險(xiǎn)D：買(mǎi)方信用保險(xiǎn)E：住宅抵押貸款保險(xiǎn)11、某開(kāi)發(fā)公司申請(qǐng)貸款5000萬(wàn)元，該公司信用級(jí)別為AA級(jí)，以商品房做抵押，期限2年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別為A級(jí)，該貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度是（）。A．18%B．25%C．30%D．50%12、保險(xiǎn)公估人是指受保險(xiǎn)人或保險(xiǎn)客戶委托，辦理保險(xiǎn)標(biāo)等業(yè)務(wù)，出具備關(guān)報(bào)告或證明，并向委托人收取費(fèi)用公司。A：規(guī)劃B：鑒定C：估價(jià)D：賠款清算E：估損13、運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，規(guī)定運(yùn)用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相似或相似房地產(chǎn)觀收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這重要是根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中__。A．合法原則B．最高最佳使用原則C．代替原則D．公平原則14、依照《都市房屋拆遷估價(jià)指引意見(jiàn)》，下列關(guān)于估價(jià)專家鑒定表述中，不對(duì)的是。A：估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上(含3人)單數(shù)成員構(gòu)成鑒定組B：估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告C：估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告D：估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起7日內(nèi)，出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào)15、綜合指標(biāo)是反映詳細(xì)時(shí)空狀態(tài)下社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象綜合數(shù)量性質(zhì)和特性，可以分為。A：絕對(duì)指標(biāo)B：相對(duì)指標(biāo)C：統(tǒng)一指標(biāo)D：平均指標(biāo)E：變異指標(biāo)16、如下不屬于土地開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成內(nèi)容有。A：基本設(shè)施配套費(fèi)用B：拆遷安頓補(bǔ)償費(fèi)C：房屋建筑安裝工程費(fèi)D：公共配套建設(shè)費(fèi)E：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)17、依照工程量清單計(jì)價(jià)法，建筑安裝工程費(fèi)中間接費(fèi)涉及。A：人工費(fèi)B：材料費(fèi)C：公司管理費(fèi)D：施工機(jī)械使用費(fèi)E：規(guī)費(fèi)18、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估表述中，對(duì)的有．【考題】A：法律法規(guī)規(guī)定不得抵押房地產(chǎn)，沒(méi)有抵押價(jià)值B：再次抵押房地產(chǎn)抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后余額C：房地產(chǎn)價(jià)值扣除預(yù)測(cè)處分該房地產(chǎn)各種費(fèi)用、稅金后余額才是抵押價(jià)值D：不能單獨(dú)處分、使用房地產(chǎn)不適當(dāng)作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒(méi)有抵押價(jià)值E：在評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式獲得房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)涉及土地使用權(quán)出讓金19、如下關(guān)于合法原則說(shuō)法欠妥是__。A．在依法鑒定權(quán)力類(lèi)型及歸屬方面，普通以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、權(quán)屬檔案以及有關(guān)合同等其她合法權(quán)屬證明為根據(jù)。房屋權(quán)屬證書(shū)與權(quán)屬檔案記載不一致，以權(quán)屬證書(shū)記載為準(zhǔn)。B．在依法鑒定使用權(quán)方面，應(yīng)以使用管制(如都市規(guī)劃、土地用途管制等)為根據(jù)。C．在依法鑒定處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、政策或者合同等容許處分方式為根據(jù)。D．在依法鑒定其她權(quán)益方面，評(píng)估出價(jià)值應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家價(jià)格政策。20、在編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選取是__。A．項(xiàng)目交通組織規(guī)劃B．項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置C．項(xiàng)目建筑規(guī)劃D．都市土地運(yùn)用規(guī)劃21、依照《中華人民共和國(guó)刑法》規(guī)定，以牟利為目，違背土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)，下列關(guān)于刑事責(zé)任，表述對(duì)的是。A：情節(jié)嚴(yán)重，處三年如