2021年上半年青海省房地產(chǎn)估價師案例與分析建筑物經(jīng)濟(jì)壽命模擬試題

上半年青海省房地產(chǎn)估價師案例與分析：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命模仿試題上半年青海省房地產(chǎn)估價師案例與分析：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選取題（共25題，每題2分，每題備選項中，只有1個事最符合題意）1、某宗房地產(chǎn)成交價格比正常價格低8％，買賣雙方商定所有交易稅費均由買方承擔(dān)。本地該類房地產(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納稅費分別為正常價格5％和3％?，F(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實例選作可比實例，其相應(yīng)修正系數(shù)為。A：103．26％B：105．43％C：112．06％D：114．42％E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格2、當(dāng)寫字樓物業(yè)出租，所有運營管理費用均由租戶直接承擔(dān)時，則該出租方式是。A：全租金方式B：毛租金方式C：凈租金方式D：基本租金方式E：借款合同3、B房地產(chǎn)開發(fā)公司在A市進(jìn)行房屋拆遷時，以為所拆該市居民馬某住房院內(nèi)一平房為違章建筑，馬某不服。最后判斷馬某住房院內(nèi)平房與否屬于違章建筑，必要由出具證明。A：A市都市土地行政主管部門B：A市都市建設(shè)行政主管部門C：A市都市房產(chǎn)行政主管部門D：A市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必要加蓋公章4、房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)供應(yīng)和需求，分別是關(guān)系。A：正有關(guān)和正有關(guān)B：正有關(guān)和負(fù)有關(guān)C：負(fù)有關(guān)和正有關(guān)D：負(fù)有關(guān)和負(fù)有關(guān)E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格5、評估某底層商鋪價格時，估價師選用可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價格經(jīng)調(diào)節(jié)后為底層商鋪價格)，在求取最后價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準(zhǔn)價格依次選用權(quán)重，最適當(dāng)是。A：0.4、0.4、0.2B：0.3、0.4、0.3C：0.4、0.2、0.4D：0.4，0.3、0.3E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格6、某宗面積為3000㎡工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元／㎡。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元／㎡。理論上應(yīng)補(bǔ)地價。A：78萬元B：882萬元C：1210萬元D：1272萬元E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格7、下列（）使用條件，不屬于重要為都市規(guī)劃設(shè)計條件。A．用途B．建筑規(guī)模C．容積率D．綠地率8、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司用地只有在下列__狀況時，才可以抵押。A．鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司屬于集體公司B．申請破產(chǎn)C．和鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司建筑物同步抵押D．通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主管部門批準(zhǔn)后9、某宗房地產(chǎn)預(yù)測將來第一年總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2％和1％，該類房地產(chǎn)資本化率為8％，該房地產(chǎn)價格為。A：100萬元B：42萬元C：63萬元D：77萬元E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格10、房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生年度虧損，可以用下一年度彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤局限性彌補(bǔ)，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。A：所得稅前利潤B：所得稅后利潤C(jī)：應(yīng)分派利潤D：未分派利潤E：借款合同11、用收益法評估某宗房地產(chǎn)價格時，除有租約限制以外，應(yīng)選用類似房地產(chǎn)凈收益作為估價根據(jù)。A：客觀B：實際C：最高D：最低E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格12、某收益性物業(yè)潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)出租率為80％，所有承租人都能準(zhǔn)時交納租金，物業(yè)其她收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期有效毛收入為萬元．(試題)A：22．0B：24．0C：25．6D：26．0E：借款合同13、某人擁有一套住宅建筑面積為200m2，整幢建筑物總面積為8000m2。其房地總價為8000萬元，其中建筑物總價為5500萬元。該人占有土地價值為__萬元。A．62.5B．2500C．137.5D．20014、某建筑物，經(jīng)測算其重置成本為50萬元，地面、門窗等引起物質(zhì)磨損為1萬元，因無暖氣、下水、朝向等導(dǎo)致功能折舊為8萬元，由于旁邊新修鐵路引起經(jīng)濟(jì)折舊為5萬元。則該住宅折舊總額為（）萬元。A.9 B.1 C.14 D.615、投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資重要目普通是__。A．獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益B．獲取房地產(chǎn)將來收益C．直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動D．間接參加房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動16、下列關(guān)于暫時建筑，表述錯誤是。A：暫時建筑都應(yīng)當(dāng)有規(guī)定有效期限B：超過批如期限暫時建筑是合法建筑C：拆除未到期限暫時建筑會給暫時建筑所有人帶來一定經(jīng)濟(jì)損失D：拆除未到期限暫時建筑應(yīng)當(dāng)按有效期限殘存價值參照剩余期限予以恰當(dāng)補(bǔ)償E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必要加蓋公章17、房地產(chǎn)開發(fā)項目自__之日起滿一年未動工開發(fā)，可以征收土地閑置費。A．土地使用權(quán)出讓合同訂立B．土地使用權(quán)出讓合同商定動工開發(fā)C．土地使用權(quán)出讓金繳納D．土地使用權(quán)證書獲得18、《都市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，尚未完畢拆遷補(bǔ)償安頓建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)，原訴遷補(bǔ)償安頓合同中關(guān)于權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)書面告知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同訂立之日起日內(nèi)予以公示。A：15B：30C：45D：60E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必要加蓋公章19、某宗土地面積為1000m2，其上建筑物建筑面積為5000m2，建筑物基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地容積率為__。A．8.0B．5.6C．5.0D．0.720、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元／㎡，交易稅費均由買方承擔(dān)。已知該地區(qū)房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格5％繳納關(guān)于稅費，買方按正常價格3％繳納關(guān)于稅費，則該宗房地產(chǎn)正常成交價格最接近于元／㎡。A：2427B：2500C：2575D：2632E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格21、某建筑物建筑面積為4000m2，經(jīng)濟(jì)壽命40年，單位建筑面積重置價格為2500元/m2，有效通過年數(shù)為，殘值率為5%，該建筑物現(xiàn)值為__萬元。A．523.45B．593.75C．643.75D．100022、下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等辦法中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格上升是。A：減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率B：增長土地有效供應(yīng)C：減少契稅D：提高購房貸款利率E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格23、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫重要誘因是。A：土地稀缺B：都市化進(jìn)程快C：競爭充分性D：交易復(fù)雜性E：借款合同24、估價對象是一套不帶車位住宅，選用可比實例成交價格為86萬元，具有一種現(xiàn)價為8萬元車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元家具，家具為八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范疇后價格為（）萬元。A．75.00B．75.60C．83.60D．86.0025、已知一年期國債利率為3.31％，貸款利率為5.43％，投資風(fēng)險補(bǔ)償為2.23％。管理承擔(dān)補(bǔ)償為1.32％，缺少流動性補(bǔ)償為1.42％，所得稅抵扣好處為0.5％，則報酬率為。A：7.78％B：8.28％C：13.21％D：14.21％E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格二、多項選取題（共25題，每題2分，每題備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項得0.5分）1、下列房屋屬于不得出租情形有。A：依法獲得房屋所有權(quán)證B：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定限制房地產(chǎn)權(quán)利C：共有房屋，獲得共有人批準(zhǔn)D：不符合安全原則E：屬于違章建筑2、投資利潤率計算基數(shù)不涉及__。A．土地獲得成本B．開發(fā)成本C．管理費用D．銷售費用3、都市基準(zhǔn)地價是依照用途相似、地塊相連、地價相近原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估各地價區(qū)段在某一時點（）。A．最低價格B．平均價格C．出讓地價D．標(biāo)定地價4、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價基本條件是房地產(chǎn)具備__特性。A．獨一無二和供應(yīng)有限B．獨一無二和價值量大C．流動性大和價值量大D．不可移動和用途多樣5、各項成本費用構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不擬定性大，特別是依建設(shè)項目類型不同而有其自身特點，故不同類型建設(shè)項目成本費用構(gòu)成有一定差別。下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成分類不對的一項是__。A．不可預(yù)見費用涉及管理費、銷售費用、財務(wù)費用、稅費和其她費用B．土地費用涉及土地使用權(quán)出讓金、征地費、土地租用費、拆遷安頓補(bǔ)償費C．房屋開發(fā)費涉及建安工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、基本設(shè)施建設(shè)費D．前期工程費涉及規(guī)劃勘察設(shè)計費、可行性研究費、三通一平費6、某高層樓房占用土地總面積為800m2，總建筑面積為m2，某人擁有其中120m2建筑面積。那么如果按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆嬎?，該所有人擁有土地?shù)量為__m2。A．40B．45C．48D．507、房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在簽約之日起__日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。A．10B．20C．30D．608、下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務(wù)報表有．(試題)A：資產(chǎn)負(fù)債表B：投資籌劃與資金籌措表C：借款還本付息估算表D：資金來源與運用表E：損益表9、依照原建設(shè)部《都市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》，下列屬于房屋拆遷管理部門中斷裁決情形有。A：發(fā)現(xiàn)新需要查證事實B：受理裁決申請后，當(dāng)事人自行達(dá)到合同C：作為自然人申請人死亡，需等待其近親屬表白與否參加裁決D：發(fā)現(xiàn)申請人或者被申請人不是裁決當(dāng)事人E：裁決需要以有關(guān)裁決或法院判決成果為根據(jù)，而有關(guān)案件未結(jié)案10、房地產(chǎn)保險中，涉及房地產(chǎn)財產(chǎn)保險重要涉及。A：公司財產(chǎn)保險B：城鄉(xiāng)居民房屋保險C：建筑工程一切險D：買方信用保險E：住宅抵押貸款保險11、某開發(fā)公司申請貸款5000萬元，該公司信用級別為AA級，以商品房做抵押，期限2年，項目風(fēng)險級別為A級，該貸款綜合風(fēng)險度是（）。A．18%B．25%C．30%D．50%12、保險公估人是指受保險人或保險客戶委托，辦理保險標(biāo)等業(yè)務(wù)，出具備關(guān)報告或證明，并向委托人收取費用公司。A：規(guī)劃B：鑒定C：估價D：賠款清算E：估損13、運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，規(guī)定運用與估價對象所在區(qū)域相似或相似房地產(chǎn)觀收益來推算估價對象預(yù)期收益，這重要是根據(jù)房地產(chǎn)估價中__。A．合法原則B．最高最佳使用原則C．代替原則D．公平原則14、依照《都市房屋拆遷估價指引意見》，下列關(guān)于估價專家鑒定表述中，不對的是。A：估價專家委員會應(yīng)當(dāng)指派3人以上(含3人)單數(shù)成員構(gòu)成鑒定組B：估價報告存在技術(shù)問題，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具估價報告C：估價報告不存在技術(shù)問題，應(yīng)維持估價報告D：估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起7日內(nèi)，出具書面鑒定意見E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào)15、綜合指標(biāo)是反映詳細(xì)時空狀態(tài)下社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象綜合數(shù)量性質(zhì)和特性，可以分為。A：絕對指標(biāo)B：相對指標(biāo)C：統(tǒng)一指標(biāo)D：平均指標(biāo)E：變異指標(biāo)16、如下不屬于土地開發(fā)成本構(gòu)成內(nèi)容有。A：基本設(shè)施配套費用B：拆遷安頓補(bǔ)償費C：房屋建筑安裝工程費D：公共配套建設(shè)費E：勘察設(shè)計費17、依照工程量清單計價法，建筑安裝工程費中間接費涉及。A：人工費B：材料費C：公司管理費D：施工機(jī)械使用費E：規(guī)費18、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價值評估表述中，對的有．【考題】A：法律法規(guī)規(guī)定不得抵押房地產(chǎn)，沒有抵押價值B：再次抵押房地產(chǎn)抵押價值為該房地產(chǎn)價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后余額C：房地產(chǎn)價值扣除預(yù)測處分該房地產(chǎn)各種費用、稅金后余額才是抵押價值D：不能單獨處分、使用房地產(chǎn)不適當(dāng)作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒有抵押價值E：在評估土地使用權(quán)是以劃撥方式獲得房地產(chǎn)抵押價值時，不應(yīng)涉及土地使用權(quán)出讓金19、如下關(guān)于合法原則說法欠妥是__。A．在依法鑒定權(quán)力類型及歸屬方面，普通以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案以及有關(guān)合同等其她合法權(quán)屬證明為根據(jù)。房屋權(quán)屬證書與權(quán)屬檔案記載不一致，以權(quán)屬證書記載為準(zhǔn)。B．在依法鑒定使用權(quán)方面，應(yīng)以使用管制(如都市規(guī)劃、土地用途管制等)為根據(jù)。C．在依法鑒定處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、政策或者合同等容許處分方式為根據(jù)。D．在依法鑒定其她權(quán)益方面，評估出價值應(yīng)當(dāng)符合國家價格政策。20、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告時，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計方案選取是__。A．項目交通組織規(guī)劃B．項目構(gòu)成及平面布置C．項目建筑規(guī)劃D．都市土地運用規(guī)劃21、依照《中華人民共和國刑法》規(guī)定，以牟利為目，違背土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，下列關(guān)于刑事責(zé)任，表述對的是。A：情節(jié)嚴(yán)重，處三年如