城市旅游休閑地產開發(fā)模式初探

PAGE1城市旅游休閑地產開發(fā)模式初探緣起：隨著地產開發(fā)研究的進程，復合式地產成為地產開發(fā)的一個趨勢，利用廣泛的資源，整合成為地產的元素，提升地產價值。城市旅游休閑地產作為復合地產的新興模式，已經(jīng)在全國多個城市以不同形式存在并取得廣泛的成功。經(jīng)過參加多個城市旅游休閑地產項目的實際操作和各地項目考察，特對城市旅游休閑地產的開發(fā)模式進行初步探討，以求摸索一條獨特的地產開發(fā)道路。城市旅游休閑地產的定義：城市旅游休閑地產，指的是整合旅游休閑資源，為滿足城市居民旅游、休閑、商業(yè)、居住需要而開發(fā)建設的復合式地產項目。旅游休閑地產以旅游休閑為主題，以商業(yè)和居?。ㄒ话銥榈诙铀橐劳?，包括旅游文化、休閑項目、運動健康、商務社交、餐飲娛樂、居住等元素（當然可以是其中的部分元素結合，并不是所有元素的匯集）。城市旅游休閑地產已經(jīng)在局部城市以不同形式存在，具體形式和運作模式我下面將進行詳細研究探討。區(qū)別于原先的景區(qū)旅游地產，城市旅游休閑地產一般選擇在城市的邊沿，不一定需要依托強勢的景區(qū)品牌，消費圈以本城市為主，假日消費和日常商務休閑消費作為主要的消費渠道。因此也具有更大的普適性，在大多數(shù)城市均具有其開發(fā)的空間。城市旅游休閑地產產生的社會背景：經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的提高，旅游和休閑成為城市居民重要的消費組成部分。據(jù)統(tǒng)計，部分較發(fā)達城市，旅游和休閑支出超過生活總支出的50%，大多數(shù)城市小康以上家庭旅游和休閑消費支出也在40%以上。旅游休閑消費每年以超過20%的比例增長，未來前景和空間非常可觀。改革開放20多年的社會經(jīng)濟高度發(fā)展，為中國培養(yǎng)了一批具有較強消費力的群體。每個城市中的強勢經(jīng)濟群體實力較強數(shù)量可觀，因此旅游休閑地產具備廣闊的投資客戶群。（每個城市別墅的供不應求正反映了這個狀況）。交通狀況的改善以及汽車的逐步普及，使得城市居民的活動空間較以前5-6倍擴大，1小時生活圈的半徑達到120公里，這給城市旅游休閑地產的發(fā)展提供了最有力的支持。城市污染、人口密集、工作壓力等因素使得城市居民向往遠離城市，親近自然的生活，假日舉家外出休閑成為很多市民的重要休閑方式。（近幾年每個城市周邊的旅游山莊、農家樂等生意火爆正是部分迎合和滿足市民的這方面需求）。商務交往的需求促進城市旅游休閑地產的產生和快速發(fā)展。旅游休閑商務作為一種親和的方式逐步被眾多企業(yè)和商務人士采用，休閑和商務成為一對結合得很好的孿生兄弟。這很大程度上擴大了城市旅游休閑地產的開發(fā)空間。（高爾夫球俱樂部就是一個很好的例證）。城市旅游休閑地產的表現(xiàn)形式現(xiàn)金城市旅游地產還屬于發(fā)展初級階段，資源整合的還不是很完整，旅游休閑項目和地產之間的結合尚不緊密，主要表現(xiàn)形式包括如下形式，并具備一定的特點：區(qū)域性景點及其景區(qū)配套的形式：（這里指的區(qū)域性景點不包含大型知名全國性景點）區(qū)域性景點內部具備一定的旅游主題，依托該旅游主題建設作為旅游配套的餐飲、旅游、休閑項目，同時作為休閑第二居所的形式建設部分公寓或者別墅或者酒店式公寓等等。主要特點為：以旅游為主，圍繞景點設置相關項目，靠景點吸引游客進區(qū)消費，經(jīng)營為主，休閑或者投資為輔。地產占整個項目里面的比例很小甚至沒有。休閑山莊、休閑農莊、山水風情園等：休閑山莊、休閑農莊、山水風情園等形式，主要以休閑為主，以休閑中的某一個特色作為主題，比如以釣魚為主題或者以水上游樂為主題或者以特色餐飲為主題。很多項目除了經(jīng)營這些主題項目之外還經(jīng)營酒店或者建設地產作為第二居所投資或自用。主要特點為：僅僅以休閑項目為主，靠吸引休閑客戶消費盈利，運營者基本以經(jīng)營項目為主，地產所占的比例太小甚至沒有。這些都是作為城市旅游休閑地產沒有整合的資源之一。更加復合完整的旅游休閑地產形式：（部分城市已經(jīng)開始被整合成地產形式）憑借有利的自然環(huán)境和交通優(yōu)勢，整體規(guī)劃，整合上述的包括文化景點、休閑項目、商務空間以及地產項目，以地產項目為主，作為旅游休閑的項目增加地產項目的價值。主要特點為：更加具備價值，運營中包括旅游休閑項目經(jīng)營收益和地產開發(fā)收益同時獲得，互相促進，成為一個良好的價值項目。具體操作我們在下面將詳細闡述。城市旅游休閑地產的開發(fā)條件：自然景觀條件：所謂旅游休閑地產，項目本身具備一定的旅游自然景觀資源或者休閑資源，比如山水、人文等，一方面使得項目的價值比較容易彰顯，另一方面操作難度相對小，投入硬件建設和改造費用相對較低。交通條件：所謂城市旅游休閑地產，一般偏離城市中心，交通可達性就非常重要了，交通便利與否決定項目的成敗。當?shù)亟?jīng)濟狀況：城市旅游休閑地產僅適合相對發(fā)達地區(qū)，相對貧窮的地區(qū)享受該旅游休閑地產的群體有限，項目操作風險大。當?shù)叵M習慣和人文習慣：具備休閑意識的地區(qū)才具備開發(fā)旅游休閑地產的條件，即使當?shù)卦儆绣X，但沒有達到這樣的消費理念，項目的成功難度也相當大。城市旅游休閑地產開發(fā)步驟選好項目地址，是項目成功的關鍵：根據(jù)前面關于開發(fā)條件的分析，我們建議選擇在城市周邊交通到達性較好的具備一定自然和人文景觀優(yōu)勢的區(qū)域進行開發(fā)。根據(jù)項目區(qū)域條件和經(jīng)濟發(fā)展以及人文習慣組織相應的旅游休閑項目以及安排相應的地產項目。選擇好旅游休閑項目，做好項目整體規(guī)劃根據(jù)自然條件和當?shù)亟?jīng)濟及人文習慣，確定項目主題定位（包括項目功能定位、文化定位和形象定位），根據(jù)主題定位，確定好各種經(jīng)營項目和地產項目以及相應的比例，到底是以居家休閑為主還是以商務休閑為主還是以旅游休閑為主，因地制宜，具體問題具體分析。但需要進行整體規(guī)劃。組合式運營模式的設定：部分休閑項目可以整合資源實現(xiàn)，商務休閑項目同樣可以實現(xiàn)資源整合：可以自建自營，可以委托代建，也可以建設招商，具體根據(jù)開發(fā)者的經(jīng)濟實力和運營能力確定。地產項目可以實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃，賣地自建，也建設后組織銷售。具體根據(jù)實際情況確定。設定專業(yè)的運營機構進行統(tǒng)籌運營和管理，保證投資者的投資收益或者旅游休閑利益。盈利模式的設定：由于項目本身比較復雜，根據(jù)確定的運營模式系統(tǒng)安排其盈利模式，通過租賃、委托代建、銷售產權、銷售經(jīng)營權（使用權）等方式獲得開發(fā)收益，以及獲得后續(xù)經(jīng)營管理收益。整體收益將遠大于簡單地產開發(fā)的收益，但需要結合自身情況系統(tǒng)規(guī)劃設定盈利模式。項目運作成功的關鍵因素項目是否取得運作成功，除了上面提到的地段選址的因素外，如下因素將直接影響到項目的成敗。做勢的理念：城市旅游休閑地產屬于典型的“無中生有”的項目，需要把項目的旅游休閑大勢做足，吸引投資者和消費者眼光和獲得他們的認同。因此城市旅游休閑地產的開發(fā)從開發(fā)理念上要跳出原做住宅項目的框架，大處著眼，小處入手，具備做大勢的開發(fā)理念。通過整合各種資源，不斷強化價值，大勢起，項目成。必要的資金投入：城市旅游休閑地產需要的前期投入相對較大，基礎設施的建設以及配套旅游休閑項目的建設以及文化景觀的建設需要一定的投入。所以對資金的要求相對較高。當然，如果資源整合到位，相應的資金會節(jié)約很多，具體看運作能力和資源整合能力。良好的政府資源：旅游一直作為政府資源被政府相關機構把持，但在全國各地對旅游的支持和招商引資的大背景下，利用好政府的資源將對項目成敗起到重要作用。因此用好用活當?shù)卣哔Y源將是項目的又以個重點。廣闊的社會資源：城市旅游休閑地產作為復合式地產的一支新生力量，關鍵在于資源的整合，包括旅游資源、休閑項目資源等等，一方面需要較強的整合能力，另一方面需要具備廣闊的社會資源，對項目的成功大有裨益。專業(yè)的運營能力：相比住宅地產和其他相關地產項目，城市旅游休閑地產由于涉及的項目廣泛，運營系統(tǒng)比較多，運營模式的靈活多樣化，因此對項目的運營能力也就相應要求更高，組建或者聘請專業(yè)運營人才或者團隊將有利于項目取得良好的結果。城市休閑旅游地產適應性和前景預測隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，消費水平的大步提高，城市休閑旅游地產將成為地產中重要的一支。但是具備城市普適性呢，未來前景如何呢。因此我們下面將對其區(qū)域適應性和未來前景進行簡略分析：區(qū)域適應性：根據(jù)筆者多個城市的考察，一般經(jīng)濟發(fā)展情況較好的地級市以上的城市均具備開發(fā)城市旅游休閑地產的空間。一方面，幾乎所有的城市周邊都擁有具備開發(fā)城市旅游休閑地產的自然和交通條件的項目。另一方面，經(jīng)濟發(fā)展情況較好的地級市以上城市，休閑消費已經(jīng)成為了重要部分并逐年在強化，投資消費群體數(shù)量大質量較好。因此，筆者認為該開發(fā)模式可以適合于大多數(shù)城市。規(guī)模適應性：規(guī)模取決于區(qū)域輻射力和交通狀況。交通狀況好、城市級別高、城市輻射力強的區(qū)域規(guī)?？梢韵鄳笠恍粗?，交通狀況相對弱，城市級別相對低，城市輻射力相對不足的城市規(guī)模可以小一些，包括項目上可以靈活組合，不可追求小而全。具體問題根據(jù)具體情況通過詳細測算消費總量的方法來確定。廣闊的發(fā)展前景通過前面的分析闡述，發(fā)展城市旅游休閑地產才剛剛起步，同時具有相當廣泛的普適性，具備廣闊的發(fā)展空間。同時，由于通過整合資源系統(tǒng)運作，整體提升項目的價值，收益將遠遠大于其他單項地產的開發(fā)收益。實例介紹和分析筆者曾接觸過一個大型的城市旅游休閑地產項目，在這里做一個簡單的介紹：項目所在地：廣西賀州姑婆山項目基本背景情況：距離賀州市約10公里，姑婆山是國家級森林公園，留下很多美麗傳說和非常優(yōu)美的自然景觀，曾經(jīng)在香港電視熱播的電視劇《酒是故鄉(xiāng)醇》的故事就是取源該地傳說并在姑婆山取景拍攝的。但由于景色沒有太突出的特點和長期以來沒有進行系統(tǒng)推廣，姑婆山現(xiàn)仍僅僅是賀州當?shù)氐囊粋€自然景觀景點。其主要的自然特點是：①自然風景好；②森林茂密，空氣好；③青山和綠水，環(huán)境優(yōu)雅；④具有一定的人文文化特色；⑤交通辯論便利，距離城市中心僅20分鐘車程；⑥當?shù)亟?jīng)濟情況尚好，城市休閑消費比較旺。項目所占面積約1200畝，分3期建設整體定位整體定位為民俗風景休閑區(qū)，包括旅游文化主題廣場，美食文化街區(qū)、酒吧西餐廳、居家小酒店、休閑娛樂中心、水上游樂中心、空中別墅、獨棟別墅、低層精品公寓等內容。開發(fā)模式水上游樂中心是代建，其他均自行開發(fā)銷售并招商，部分別墅為賣地自建?，F(xiàn)項目一期已經(jīng)啟動。前景和開發(fā)中問題的分析：作為政府重點旅游項目立項，土地成本非常低，同時作為政府重點招商引資項目，享受極大的政策優(yōu)惠。一期啟動后，獲得市民的廣泛追捧，搶售一空，后續(xù)別墅咨詢者絡繹不絕，預計銷售情況非常火爆。經(jīng)營項目基本落實，招商進展順利，各休