第八章 房產(chǎn)稅法、城鎮(zhèn)土地使用稅法、契稅法和耕地占用稅法教材

第八章房產(chǎn)稅法、城鎮(zhèn)土地使用稅法、耕地占用稅法和契稅法第一節(jié)房產(chǎn)稅納稅人課稅范圍計稅依據(jù)和稅率（重點）應(yīng)納稅額的計算（重點）稅收優(yōu)惠征收管理一、納稅人

房產(chǎn)稅以房屋為課稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。（個別財產(chǎn)稅）房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。（注意特殊情況）

產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，由經(jīng)營管理單位繳納；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅；產(chǎn)權(quán)出典的由承典人繳納；產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅；產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納；納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。二、房產(chǎn)稅的征稅范圍

城市（國務(wù)院批準）縣城建制鎮(zhèn)（省、自治區(qū)、直轄市批準）工礦區(qū)（大中型工礦企業(yè)所在地)三、計稅依據(jù)和稅率

按計稅余值計稅----經(jīng)營自用房屋---原值一次減除10%--30%后的余值。（1.2％）按租金收入計稅----出租房屋（12％）

（2008年3月1日起，對個人按市場價格出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅）計稅方法計稅依據(jù)稅率計稅公式從價按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%損耗后的余值；原值明顯不合理的應(yīng)予評估；沒有原值的由所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房屋的價值核定（包括地價）年稅率1.2%應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2%（這樣計算出的是年稅額）從租租金收入（包括實物收入和貨幣收入）；以勞務(wù)或其他形式抵付房租收入的，按當?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定12%應(yīng)納稅額=租金收入×12%或4%個人按市場價格出租的居民用房4%需要注意的特殊問題以房產(chǎn)聯(lián)營投資：

（1）以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅（聯(lián)營企業(yè)為納稅人）；

（2）以房產(chǎn)聯(lián)營投資，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計稅規(guī)定

（1）凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

（2）對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)施和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)施和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)按有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

四、稅額計算

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)余值×1.2%（房產(chǎn)余值=原值-10%－30%的費用）應(yīng)納稅額=租金收入額×12%【例題】某企業(yè)2014年度的上半年企業(yè)共有房產(chǎn)原值4000萬元，6月底辦理移交手續(xù)，將原值200萬元、占地面積400平方米的一棟倉庫出租給某商場存放貨物，7月1日起計租租期1年，每月租金收入1.5萬元。8月10日對委托施工單位建設(shè)的生產(chǎn)車間辦理驗收手續(xù)，由在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)原值500萬元。要求：計算該企業(yè)2014年度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。（房產(chǎn)余值扣除比例20％）【解答】（1）（4000－200）×（1－20％）×1.2％＝36.48萬元（2）200×（1－20％）×1.2％×1/2＝0.96萬元（3）500×（1－20％）×1.2％×4/12＝1.6萬元（4）1.5×6×12％＝1.08萬元五、稅收優(yōu)惠

參見教材P231-233六、申報繳納

（一）納稅義務(wù)發(fā)生時間（1）納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。（2）納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之日的次月起，繳納房產(chǎn)稅。（3）納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)的次月起，繳納房產(chǎn)稅。（4）納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（5）納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（6）納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（7）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（8）自2009年1月1日起，納稅人因房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅額的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。（二）納稅期限、納稅地點和征收機關(guān)

房產(chǎn)稅實行按年計算，分期繳納的征收辦法。具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。對房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)繳納。第二節(jié)土地使用稅納稅人課稅范圍稅率和計稅依據(jù)稅額計算稅收優(yōu)惠征收管理一、納稅人

城鎮(zhèn)土地使用稅是以國有土地為征稅對象，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人。（注意特殊情況）

特殊情況（1）擁有土地使用權(quán)的單位和個人繳納。（2）擁有土地使用權(quán)的單位和個人不在土地所在地的，其土地的實際使用人和代管人為納稅人。（3）土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅。（4）土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別繳納。二、征稅范圍

城市縣城建制鎮(zhèn)工礦區(qū)

三、稅率和計稅依據(jù)

地區(qū)差別定額稅率：（1）大城市（人口50萬以上）1.5元至30元；（2）中等城市（人口20萬－50萬）1.2元至24元；（3）小城市（人口20萬以下）0.9元至18元；（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。計稅依據(jù)：

納稅人實際占用的土地面積（平方米）（1）凡有由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的面積為準。（2）尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準。（3）尚未核發(fā)出土地使用證書的，應(yīng)由納稅人申報土地面積，據(jù)以納稅，等到核發(fā)土地使用證以后再作調(diào)整。四、稅額計算

計稅土地面積×適用稅額五、減免稅優(yōu)惠

參見教材P237－241【例題】某公司與政府機關(guān)共同使用一棟共有土地使用權(quán)的建筑物。該建筑物占用土地面積2000平方米，建筑面積10000平方米（公司與機關(guān)的占用比例為4：1），該公司所在市城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額每平方米5元。則該公司應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅為多少？2000×(4/5)×5＝8000元【解析】六、征收管理納稅期限：按年計算，分期繳納納稅義務(wù)發(fā)生時間：見下表納稅地點：土地所在地稅務(wù)機關(guān)情況納稅義務(wù)發(fā)生時間購置新建商品房房屋交付使用之次月起購置存量房房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起出租、出借房地產(chǎn)交付出租出借房產(chǎn)之次月起以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅新征用的耕地批準征用之日起滿一年時新征用的非耕地批準征用次月起納稅人因土地權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止土地使用稅的納稅義務(wù)的其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到實物或權(quán)利發(fā)生變化的當月末第三節(jié)耕地占用稅納稅人課稅范圍稅率和計稅依據(jù)稅額計算稅收優(yōu)惠征收管理一、納稅人耕地占用稅是在全國范圍內(nèi)，對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，按照規(guī)定稅率一次性征收的稅種。耕地占用稅的納稅人是占用耕地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人。二、課稅范圍包括用于建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)征（占）用的國家和集體所有的耕地。

三、稅率和計稅依據(jù)實行地區(qū)差別幅度定額稅率。人均耕地面積越少，單位稅額越高。耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)。四、稅額計算應(yīng)納稅額=納稅人實際占用的耕地面積×適用稅額標準五、稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠參見教材P250－251六、征收管理與申報繳納耕地占用稅由地方稅務(wù)機關(guān)負責(zé)征收。獲準占用耕地的單位或者個人應(yīng)當在收到土地管理部門的通知之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。土地管理部門憑耕地占用稅完稅憑證或者免稅憑證和其他有關(guān)文件發(fā)放建設(shè)用地批準書。第四節(jié)契稅納稅人課稅對象稅率稅額的計算稅收優(yōu)惠一、納稅人契稅是以在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。契稅的納稅人是在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人。二、課稅對象

契稅的征稅對象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬。具體包括：土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓及房屋的買賣、贈與、交換。以下幾種特殊情況，視同房屋買賣：（1）以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋（2）以房產(chǎn)作投資、入股（3）買房拆料或翻建新房（以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營企業(yè)，因未發(fā)生權(quán)屬變化，不需辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，故免納契稅）具體情況是否為契稅征稅對象是否為土地增值稅征稅對象1.國有土地使用權(quán)出讓是不是2.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是是3.房屋買賣是是4.房屋贈與是一般不是，非公益贈與是5.房屋交換是（等價交換免）是（個人交換居住用房免）三、稅率

3%-5%的幅度比例稅率。四、稅額計算征稅對象納稅人計稅依據(jù)稅率計稅公式國有土地使用權(quán)出讓承受方成交價格3%－5%的幅度內(nèi),各省、自治區(qū)、直轄市人民政府按本地區(qū)實際情況確定應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓買方房屋買賣買方房屋贈與受贈方征收機關(guān)參照市場價核定土地使用權(quán)交換、房屋交換付出差價方等價交換免征契稅；不等價交換,依交換價格差額【例題】陳某2014年將去年1月購入并居住的一套住房（購入價格40萬元）以48萬元的價格轉(zhuǎn)讓給他人；將一套已居住4年的二居室住房（市場價格為35萬元）與他人交換一套三居室住房（市場價格50萬元），支付差價15萬元；繼承其父的房產(chǎn)價值60萬元；參加一項有獎競賽活動，獲得獎勵商品房一套（市場價格為25萬元）。已知當?shù)卣?guī)定的契稅稅率為3%，計算陳某在2014年應(yīng)該繳納的契稅。

【解析】（1）將住房轉(zhuǎn)讓給他人時，應(yīng)由受讓方繳納契稅，陳某不繳納契稅。（2）土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。也就是說，交換價格相等時，免征契稅；交換價格不等時，由多交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅。陳某交換住房應(yīng)當繳納契稅=15×3%×10000=4500（元）。（3）對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。（4）以獲獎方式承受房屋應(yīng)繳納契稅=25×3%×10000=7500（元）。所以，陳某應(yīng)納契稅總額=4500+7500=12000（元）。五、稅