購(gòu)物廣場(chǎng)整合推廣方案

PAGE中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目錄市調(diào)分析結(jié)論前期活動(dòng)總結(jié)全案戰(zhàn)略總綱全案推廣策略全案銷售策略

市調(diào)結(jié)論分析一、市調(diào)分析結(jié)論▲分期付款已成為投資者的首選付款方式。投資者心目中商鋪的理想總價(jià)是10～29萬元，占67％，理想的付款方式是分期付款（62％）和銀行按揭(31％)，一次性付款僅占7%，銀行按揭方式中最感興趣的按揭方式是首期3成?！{(diào)查對(duì)象認(rèn)為合理的投資回報(bào)率在10%以上最佳，其次是8%-10%之間，最后是5%-8%之間。▲選擇商業(yè)物業(yè)時(shí)考慮的第一因素是地理位置，占24%，第二是周邊環(huán)境，占19%，第三是商業(yè)物業(yè)的價(jià)格，占13%，第四是發(fā)展商聲譽(yù)，占11%，第五是交通，占9%，第六是商業(yè)物業(yè)的面積，占8%，第七是物業(yè)外觀，占7%，第八是付款方式，占5%，最后是廣告，占4%?！x擇隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)的物業(yè)首先是商場(chǎng)，占67%，其次是步行街，占33%?！虉?chǎng)的需求面積最多的是26-34平方米之間，占45.8%，其次是35-55平方米之間，占38.6%，最后是10-25平米之間，占15.6%；選擇步行街的需求面積最多的是60-75平米之間，占22.4%，其次是85-100平米之間，占20.5%，再次是110-125平米之間占19.3%，選擇135-150平米之間的最少占▲調(diào)查對(duì)象的家庭月收入在1000元以下的最多，占39%，其次是1001-2000元之間的占36%，再次是2001-3000元之間的占16%，而3001元以上的僅占9%?！{(diào)查對(duì)象在25-30歲之間的最多占27%，其次是31-35歲之間占24%，再次是36-40歲之間占17%，第四是25歲以下的占11第五是41-45歲之間的占10%，46歲以上的占11%；文化程度為高中、中專的占61%，其次是初中以下文化程度占24%，再次是大專、本科的占14%，最后是研究生以上的占1%?！欠裢庥蓪I(yè)管理公司對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一管理的問題上，有89%的人選擇同意，11%的人選擇不同意。前期活動(dòng)總結(jié)一、前期活動(dòng)總結(jié)通過4月26日4月26起至今，售樓部共接聽來電243通，來客約25批次。其中客戶主要關(guān)心熱點(diǎn)為（受眾焦點(diǎn)）A、步行街/獨(dú)立鋪位的租售價(jià)格B、商場(chǎng)的租賃價(jià)格C、商場(chǎng)/步行街的開業(yè)時(shí)間D、同時(shí)部分客戶強(qiáng)烈表現(xiàn)出要大面積購(gòu)買步行街的愿望E、普遍認(rèn)為地理位置的偏僻二、結(jié)論1、來電及來客中很少提及“全產(chǎn)權(quán)”，對(duì)日后商場(chǎng)的分割銷售的方式帶來一定的阻力（投資理念）2、廣大受眾對(duì)縣規(guī)劃發(fā)展北移不清晰，寶塔商圈的概念需要強(qiáng)化（區(qū)域價(jià)值）3、產(chǎn)品本身特質(zhì)未全方位說明，受眾對(duì)產(chǎn)品本身特質(zhì)及相關(guān)內(nèi)容模糊，本項(xiàng)目的“短平快”的成功與后期關(guān)于產(chǎn)品本身特質(zhì)的傳播密不可分（產(chǎn)品特質(zhì)）4、對(duì)購(gòu)買商鋪的客戶進(jìn)行遠(yuǎn)景規(guī)劃和描述，樹立其購(gòu)買信心，引發(fā)其購(gòu)買欲望（遠(yuǎn)景描述）。全案戰(zhàn)略總綱1、項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目主題定位：西北首家城市風(fēng)尚情景式購(gòu)物公園項(xiàng)目核心市場(chǎng)定位：渭南首家全產(chǎn)權(quán)托管式購(gòu)物公園2、目標(biāo)消費(fèi)群體：大荔縣及周邊地區(qū)有一定貨幣積蓄的中高層投資群體主目標(biāo)客戶：自用型客戶所占比例將超過50%次目標(biāo)客戶：其他方式投資的客戶占45%商業(yè)部門：銀行、通信等約占5％3、核心推廣概念：精確鎖定目標(biāo)，完成市場(chǎng)認(rèn)知，先用政府的聲音來敘述縣政府北移的規(guī)劃發(fā)展前景，并將全力打造寶塔商圈的決策，完整的傳播“渭南首家全產(chǎn)權(quán)托管式購(gòu)物公園”的概念，全面向目標(biāo)客戶傳達(dá)全產(chǎn)權(quán)托管式商鋪的概念，展示隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)的特質(zhì)，如功能劃分、建筑風(fēng)格、商業(yè)環(huán)境、建筑工期等；整體推廣期間結(jié)合廣告、公關(guān)活動(dòng)、促銷策略等手法，用有效的戰(zhàn)略部署來進(jìn)行整合傳播推廣。項(xiàng)目推廣策略第一篇項(xiàng)目分析一、投資分析1、大荔縣商業(yè)環(huán)境以大荔縣現(xiàn)有的商業(yè)狀況及消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)較為落后，經(jīng)營(yíng)方式比較傳統(tǒng)，需要進(jìn)行新商業(yè)概念的輸入和引導(dǎo)。從商品結(jié)構(gòu)、購(gòu)物環(huán)境、商場(chǎng)形象甚至樓層分布來看，大荔現(xiàn)有各大商場(chǎng)均缺乏準(zhǔn)確的定位和固定的客戶群?，F(xiàn)有的商業(yè)存在傳統(tǒng)百貨商品重復(fù)雷同、無產(chǎn)品特色且無市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的狀況。大荔縣市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生改變后，這種局勢(shì)顯然不能迎合當(dāng)今商業(yè)發(fā)展及社會(huì)購(gòu)買力的進(jìn)步。在對(duì)整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析后，結(jié)論如下：只要填補(bǔ)了大型綜合購(gòu)物中心--流行百貨、超市、主題商場(chǎng)、專業(yè)店、專賣店的空缺，就可以在大荔商業(yè)市場(chǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。2、商鋪投資特點(diǎn)A．商鋪投資的穩(wěn)定性特點(diǎn)投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對(duì)較短。而商鋪的租約通常為1至3年或更長(zhǎng)。承租戶對(duì)商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增客觀保證了商鋪長(zhǎng)期的收益增長(zhǎng)。租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。B．商鋪增值的特點(diǎn)商鋪投資是一個(gè)長(zhǎng)期過程，它不會(huì)因時(shí)間的推移而降低其投資價(jià)值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長(zhǎng)是必然的。長(zhǎng)期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價(jià)值還可以相對(duì)準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價(jià)值正所謂是無價(jià)之物。C．商鋪投資回報(bào)率較高與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤(rùn)率高。購(gòu)買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價(jià)值提升成為必然。商鋪?zhàn)饨鹗找嬷猓鞯纳啼佂顿Y者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價(jià)升值到一定水平時(shí)及時(shí)賣出，完成該商鋪的全部投資過程。D．商鋪的投資潛力目前在國(guó)內(nèi)，商鋪投資的概念已在全面普及，而大荔的商業(yè)鋪位與住宅的價(jià)格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場(chǎng)的4∶1～5∶1，可見商鋪價(jià)格還有較大的上漲空間。我國(guó)加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機(jī)構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對(duì)于商鋪的“圈地運(yùn)動(dòng)”。3、商鋪投資者商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通常會(huì)購(gòu)買商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，即購(gòu)買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，自己經(jīng)營(yíng)；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個(gè)商鋪，轉(zhuǎn)租或用做其他方面。這中間有約50%自營(yíng)目的購(gòu)買商鋪，另外有45%的人是為了買后出租或在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。一個(gè)可信的投資方向和投資載體，最能吸引投資者的眼光。商鋪投資市場(chǎng)的熱點(diǎn)可能在整個(gè)盤中突出，一方面商鋪要具有較高的素質(zhì)，另一方面發(fā)展商還應(yīng)具備靈活的市場(chǎng)應(yīng)變能力和高超的推廣策略。從街頭詢問及抽樣調(diào)查分析，大荔投資者普遍希望這座新建起的隆發(fā)廣場(chǎng)在結(jié)構(gòu)、樓層分布、銷售模式、經(jīng)營(yíng)方式及理念方面都不要重復(fù)現(xiàn)有的其他商場(chǎng)模式，經(jīng)過在意向投資者中的詳細(xì)調(diào)查，結(jié)論如下：A．投資者要求商鋪配套設(shè)施方面：89%的人希望商鋪內(nèi)具有專業(yè)商業(yè)公司管理。B、投資者要求的商鋪面積：商鋪購(gòu)買者以面積為26～34m2的需求者為主，占45.8%，其次是35～55mC、投資者要求的商鋪價(jià)格：中衛(wèi)投資者心目中商鋪價(jià)位是每平方米2500-3500元,占68.7%，另有20.7%的投資者表示可以接受3000-4000元/m2的價(jià)格。D、投資者要求的付款方式：分期付款方式是投資者首選付款方式。投資者心目中商鋪的理想總價(jià)是10～29萬元，占67％。理想的付款方式是分期付款為62％，銀行按揭付款為31％，一次性付款為7%。商鋪?zhàn)鳛橘I家的經(jīng)營(yíng)用地，具有增值價(jià)值，同時(shí)又存在相當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)成本回報(bào)率的風(fēng)險(xiǎn)。因此，具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的發(fā)展商會(huì)讓專業(yè)的策略提供商和專業(yè)的商業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理商鋪。二、項(xiàng)目SWOT1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Superiority）①黃金區(qū)位及巨大升值潛力隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)占踞了大荔縣未來商業(yè)中心——寶塔商圈的核心位置，東對(duì)文姝寶塔，南眺北大街，毗鄰一零八國(guó)道，其升值潛力不可估量，極具投資價(jià)值。②專業(yè)策略提供商本道策劃?rùn)C(jī)構(gòu)以其多年豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及獨(dú)特、新穎、實(shí)用的操盤手法對(duì)隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)整體項(xiàng)目的策劃及跟蹤服務(wù)。③全產(chǎn)權(quán)嶄新經(jīng)營(yíng)理念隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目，本道提出的全產(chǎn)權(quán)式的商鋪經(jīng)營(yíng)模式在整個(gè)大荔地區(qū)業(yè)界尚屬首次，嶄新理念引導(dǎo)本地商鋪經(jīng)營(yíng)的二次創(chuàng)業(yè)。④名家機(jī)構(gòu)的專業(yè)管理大荔隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)將是大荔地區(qū)首家引進(jìn)專業(yè)商業(yè)管理公司管理的大型商業(yè)購(gòu)物中心。⑤項(xiàng)目超大規(guī)模及自助完善的配套設(shè)施隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目從建筑規(guī)模、內(nèi)部結(jié)構(gòu)體系及業(yè)態(tài)劃分等方面都榮登大荔商業(yè)之榜首。項(xiàng)目硬件、軟件配套齊全，為消費(fèi)者提供一個(gè)良好優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物空間。⑥項(xiàng)目開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐臉I(yè)界影響力及良好信譽(yù)度隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)商在大荔縣本地發(fā)展多年，實(shí)力較強(qiáng)，在本地居民群體中擁有良好的信譽(yù)度和支持度。2、項(xiàng)目劣勢(shì)(Weakness)①所在縣區(qū)地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)②所在縣區(qū)物流滯后，交通不便③所在縣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相對(duì)較緩慢④所在縣區(qū)超前消費(fèi)意識(shí)淡薄3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)(Opportunity)政策支持，區(qū)域價(jià)值大荔縣經(jīng)濟(jì)中心北遷據(jù)國(guó)家有關(guān)部門及當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)文件（計(jì)劃性草案）獲悉，大荔縣經(jīng)濟(jì)中心將向北移，全力打造寶塔商圈，幾年內(nèi)這里將成為大荔縣的經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易、金融等中心，發(fā)展前景不可估量。政府將拓寬道路，加大綠化、市政設(shè)施、配套設(shè)施等建設(shè)力度，未來的寶塔商圈將有完善的生活、商業(yè)等配套設(shè)施，交通便利，教育發(fā)達(dá)、購(gòu)物方便。在這里將呈現(xiàn)一片繁榮、生機(jī)勃勃的景象。項(xiàng)目的遠(yuǎn)景發(fā)展隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目是整個(gè)渭南地區(qū)規(guī)模最大、配套設(shè)施最完善、經(jīng)營(yíng)理念最新、經(jīng)營(yíng)模式最靈活的ShoppingPark，目前業(yè)界其它百貨商場(chǎng)無法與之抗衡，在此平臺(tái)上項(xiàng)目本身需進(jìn)一步完善發(fā)展，使隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)處于商業(yè)領(lǐng)袖地位，成為大荔地標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目。③縣區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體蓬勃發(fā)展以綠色果蔬種植為主的縣區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體穩(wěn)步發(fā)展，不斷帶給整個(gè)大荔縣新的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。4、項(xiàng)目威脅點(diǎn)(Threat)老牌商場(chǎng)短期內(nèi)依占市場(chǎng)份額太平洋百貨等老牌商場(chǎng)短期內(nèi)在大荔縣居民心目中仍占據(jù)主要地位，隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)進(jìn)駐大荔消費(fèi)者心理市場(chǎng)還需一定的時(shí)間和過程。城市發(fā)展后帶動(dòng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈在大荔縣經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的大環(huán)境下，業(yè)內(nèi)各百貨商場(chǎng)將各顯其能，爭(zhēng)奪消費(fèi)群體，形成競(jìng)爭(zhēng)局面。渭南及省會(huì)城市西安對(duì)中高檔消費(fèi)商品的壟斷性由于大荔縣內(nèi)商業(yè)界整體服務(wù)意識(shí)不健全，業(yè)態(tài)陳舊，劃分不合理，缺乏品牌產(chǎn)品的引進(jìn)，致使本區(qū)域中、高收入的消費(fèi)群體消費(fèi)區(qū)域轉(zhuǎn)向相鄰的西安、渭南等地。投資者思想觀念轉(zhuǎn)變較慢隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)商鋪投資者由傳統(tǒng)承包租賃的投資觀點(diǎn)，轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)置現(xiàn)代全產(chǎn)權(quán)托管式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的全新投資理念，思想觀念轉(zhuǎn)變速度較慢，還需進(jìn)一步加大力度進(jìn)行引導(dǎo)。三、項(xiàng)目綜合分析結(jié)論1、根據(jù)大荔縣城的總體規(guī)劃，人們的物質(zhì)需求和文化娛樂業(yè)并未形成區(qū)域性的劃分。由于大荔縣群眾受到經(jīng)濟(jì)條件和投資意識(shí)的限制，投資者都將投資定位在商業(yè)經(jīng)營(yíng)。大荔主要商場(chǎng)業(yè)種相對(duì)齊全，業(yè)態(tài)普遍滯后。從商品結(jié)構(gòu)、購(gòu)物環(huán)境、商場(chǎng)形象及樓層分布來看，現(xiàn)有的商場(chǎng)均缺乏準(zhǔn)確的定位及固定的客戶群。各商場(chǎng)貨品重復(fù)、雷同且無特色，中、高檔消費(fèi)品在業(yè)內(nèi)目前還是空白，消費(fèi)者買不到高品質(zhì)、高檔次的東西，同類商品無參照價(jià)格。適度高端的商場(chǎng)定位將有助于日后的經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)。隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)將改變整個(gè)大荔的傳統(tǒng)投資理念，以一種對(duì)財(cái)富負(fù)責(zé)、充分利用現(xiàn)有的財(cái)富去創(chuàng)造更多財(cái)富的態(tài)度，送給大荔居民一個(gè)全新的投資理念。新投資理念的引導(dǎo)尤為重要。發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)集未來寶塔商圈黃金區(qū)位、超大規(guī)模、投資低門檻、領(lǐng)先業(yè)態(tài)、統(tǒng)一專業(yè)管理、景觀購(gòu)物、休閑娛樂為一體，以保障商鋪投資者收益為根本出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)帶給投資者巨大的商鋪升值空間及穩(wěn)定高效的回報(bào)率。投資隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)將是大荔百姓家庭超前的新投資計(jì)劃，它將引導(dǎo)大荔商業(yè)消費(fèi)新時(shí)尚，構(gòu)建大荔商界中貨品和服務(wù)超全的商業(yè)航母！因此對(duì)寶塔區(qū)域價(jià)值的炒作提升、投資者投資遠(yuǎn)景的正面描述實(shí)為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵！第二篇項(xiàng)目定位綜合目標(biāo)群體定位在各方資料的信息收集整理和數(shù)天的市場(chǎng)調(diào)研后，暫分析得出目標(biāo)客戶主要共有四類：大荔縣城經(jīng)商人士；大荔縣城的政府公務(wù)員及中等偏上的工薪階層（如老師，企業(yè)主管以上人員）；大荔縣周邊富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)商人員以及種植、養(yǎng)殖戶銀行、電信等金融商業(yè)部門；其中自主經(jīng)營(yíng)超過50%，而投資經(jīng)營(yíng)則占45%左右。以上所羅列的目標(biāo)客戶類型還有待在銷售的初期階段進(jìn)一步梳理。項(xiàng)目營(yíng)銷定位渭南首個(gè)全產(chǎn)權(quán)托管式商鋪操作結(jié)論性定位全產(chǎn)權(quán)托管式商鋪推向市場(chǎng)并要獲得成功。分析起來，顧客接受并購(gòu)買會(huì)因?yàn)樗拇罄碛桑?）對(duì)近期寶塔區(qū)域土地升值的信心；2）了解、認(rèn)可產(chǎn)權(quán)式投資的方式與操作者；3）對(duì)經(jīng)營(yíng)有信心；4）認(rèn)可物業(yè)本身的價(jià)值；5）認(rèn)為有利可得。一般的商鋪銷售模式，賣的只是物業(yè)價(jià)值，全產(chǎn)權(quán)托管式商鋪多出了三個(gè)賣點(diǎn)，這也是其將會(huì)火爆的原因。所以，在商鋪物業(yè)價(jià)值不利的情況下，采取全產(chǎn)權(quán)托管式的模式，增加賣點(diǎn)。不過全產(chǎn)權(quán)托管式商鋪的成功，萬變不離其宗，都離不了這五個(gè)基本點(diǎn)。這五個(gè)點(diǎn)相輔相成，形成綜合優(yōu)勢(shì)支持銷售，但在不同的項(xiàng)目，每個(gè)點(diǎn)的側(cè)重情況有所不同。我們通過專業(yè)的分析，得出結(jié)論：隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)全產(chǎn)權(quán)托管式商鋪操作要確保成功，要做好以下這五個(gè)方面：1）大力宣傳大荔縣經(jīng)濟(jì)中心北移帶來的寶塔商圈這一地域發(fā)展前景及升值潛力；2）挖掘提升物業(yè)價(jià)值；3）用有力商業(yè)概念來真正增加顧客對(duì)經(jīng)營(yíng)的信心。這個(gè)商業(yè)概念和地段相合，對(duì)物業(yè)價(jià)值能起到點(diǎn)睛的功效；4）解釋全產(chǎn)權(quán)托管投資模式，化不利為有利，釋放投資熱情；5）為顧客設(shè)計(jì)適合的有吸引力的投資計(jì)劃。第三篇商業(yè)規(guī)劃及產(chǎn)品提升商業(yè)規(guī)劃定位概念定位根據(jù)本商鋪的特點(diǎn)，及周邊商業(yè)人流、環(huán)境等因素再加上商業(yè)管理的引入，本項(xiàng)目商業(yè)定位為：集購(gòu)物、休閑、餐飲一體的綜合性大型現(xiàn)代化購(gòu)物公園（ShoppingPark）。隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)由三層商鋪和步行街構(gòu)成，有風(fēng)景怡人的廣場(chǎng)，綠化綠高，集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲為一體，稱之為公園名副其實(shí)。注解：ShoppingMall{StartupHope(開啟希望)OverlookingPacesettingPlaza（俯瞰購(gòu)物中心之先導(dǎo)）InitiateNewGround（占據(jù)新平臺(tái)）ModernAtmosphere(現(xiàn)代氛圍)LuxuriousLeader(領(lǐng)袖豪華)}起源于歐美的先進(jìn)零售商業(yè)模式，以大規(guī)模，所經(jīng)營(yíng)、服務(wù)的項(xiàng)目全而著稱。2000年中國(guó)首家ShoppingMall銅鑼灣廣場(chǎng)在深圳面市，3年來經(jīng)營(yíng)火爆。中國(guó)消費(fèi)者亦逐漸接受了這一新理念，ShoppingPark的普及是必然趨勢(shì)。本道在經(jīng)過專業(yè)的調(diào)查摸底后得出結(jié)論：隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)概念核心定位：西北首家城市風(fēng)尚情景式購(gòu)物公園項(xiàng)目核心市場(chǎng)定位：渭南首家全產(chǎn)權(quán)托管式購(gòu)物公園2、項(xiàng)目零售品消費(fèi)者定位零售品消費(fèi)主流定位為擁有大荔縣80%財(cái)富的20%居民，是縣內(nèi)的中高端消費(fèi)群體。①主群體：政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、各類業(yè)主、各私營(yíng)企業(yè)主、城市品牌追逐一族、學(xué)生、過往客商、中高收入家庭、灰色收入者。②次群體：城市及鄉(xiāng)村居民。城市內(nèi)職業(yè)工作者,企業(yè)員工,自由打工者，轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)的生活群體。3、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)理念隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)的開發(fā)建設(shè)模式以“改變大荔人投資理念”為主導(dǎo)，形成整個(gè)城區(qū)百姓的“一站式”購(gòu)物天堂，海闊天空，任游任逛。她將引導(dǎo)大荔縣甚至整個(gè)渭南地區(qū)商鋪前沿創(chuàng)新理念，掀起一場(chǎng)商鋪地產(chǎn)風(fēng)暴，致力成為大荔鉆石級(jí)商圈——寶塔商圈內(nèi)首家具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)和城市風(fēng)景的ShoppingPark。4、項(xiàng)目功能定位隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、觀賞等多種綜合功能為一體，是商業(yè)樓群中的標(biāo)志性建筑和當(dāng)?shù)厣虡I(yè)第一品牌聚集地。項(xiàng)目的實(shí)施會(huì)對(duì)整個(gè)大荔商圈帶來全滲透、全履蓋的全新戰(zhàn)略，成為百姓購(gòu)物首選和購(gòu)物天堂。5、項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃?商業(yè)功能規(guī)劃隆發(fā)項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域建筑面積約28000平方米，整個(gè)建筑成框架結(jié)構(gòu)。根據(jù)產(chǎn)品整體狀況及當(dāng)?shù)孛褚庹{(diào)查情況，為達(dá)到廣場(chǎng)整體能夠聚集人流、突出主題、主流線通暢等目的，促進(jìn)產(chǎn)品總體營(yíng)銷推廣。項(xiàng)目提升（一）軟件提升項(xiàng)目概念提升突破傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)的所有落后模式，打造適度超前、具有城市風(fēng)景的西北首家城市風(fēng)尚情景式購(gòu)物公園。2、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)提升①提高日均人流量，吸引人流為目標(biāo)②延長(zhǎng)顧客人均停留時(shí)間為目標(biāo)③提高日均銷售額及利潤(rùn)為目標(biāo)3、專業(yè)管理公司的介入為將隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)發(fā)展成為整個(gè)渭南地區(qū)規(guī)模經(jīng)營(yíng)最大、品味層次最高的大型購(gòu)物公園，加快隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)的建成及運(yùn)營(yíng)進(jìn)程，徹底改變大荔縣商業(yè)市場(chǎng)多、小、散、亂的整體局面，建立科學(xué)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化的可行性管理體制，整頓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序、安全消防和綜合治理，引進(jìn)專業(yè)化管理公司是非常有必要的。管理公司、發(fā)展商、投資者通力合作，利用其先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報(bào)。（二）硬件提升1、商業(yè)功能設(shè)計(jì)a)商場(chǎng)的布置：目前的設(shè)計(jì)將步行街及百貨商場(chǎng)割裂開來，不利于商業(yè)人流及商氣的順暢流動(dòng)，為此我們提出將步行街和百貨商場(chǎng)做一體化設(shè)計(jì)。步行街為半室內(nèi)形式與商場(chǎng)相連，二層在步行街和百貨商場(chǎng)之間架起多道天橋，并將百貨商場(chǎng)的南面打開，做為步行街的一部分，形成百貨商場(chǎng)三面環(huán)街的商業(yè)形態(tài)，聚集商氣，合理引導(dǎo)人流?？蓢L試將百貨商場(chǎng)中央打開做一個(gè)共享中庭帶，一直延續(xù)到步行街中的廣場(chǎng)位置，是步行街和商場(chǎng)成為一個(gè)完整的融合體。b)樓梯位置可將南面的樓梯調(diào)整和北面的樓梯對(duì)齊，便于后期商品的布置和走道的安排。c)衛(wèi)生間設(shè)計(jì)一層的滿足商場(chǎng)及步行街的人流，稍顯緊張，建議只對(duì)步行街開放。二層三層的衛(wèi)生間設(shè)在辦公區(qū)，建議設(shè)在購(gòu)物區(qū)，滿足購(gòu)物人群需要。d)辦公室設(shè)計(jì)商場(chǎng)內(nèi)應(yīng)有相應(yīng)的管理辦公用房，建議將設(shè)計(jì)中辦公用房數(shù)目減少。辦公室位置建議做調(diào)整，與運(yùn)貨口相結(jié)合設(shè)計(jì)，放在商場(chǎng)西南側(cè)。e)立面設(shè)計(jì)本方案入口設(shè)計(jì)不夠突出，大面的色彩設(shè)計(jì)過于跳躍，與品質(zhì)不吻合，建議做適度調(diào)整。步行街設(shè)計(jì)特別提示步行街設(shè)計(jì)形式應(yīng)靈活多樣，改變直線性設(shè)計(jì)。將步行街設(shè)計(jì)為半室內(nèi)空間，可擋風(fēng)避雨，提高品質(zhì)感，同時(shí)用造型別致的透明頂設(shè)計(jì)，易于營(yíng)造和諧的商業(yè)氣氛。二層設(shè)計(jì)與對(duì)面溝通的天橋，可做多條直線型及斜線性設(shè)計(jì)，加強(qiáng)聯(lián)系，增加趣味。去掉步行街中央的林陰設(shè)計(jì)，成排的大樹不利于商業(yè)氣氛的合理流動(dòng)，降低了品質(zhì)，建議在中央位置布置小型的花壇、小品及座椅等。將步行街作成雙面互動(dòng)型，將沙鍋農(nóng)場(chǎng)沿步行街位置打開，作為沿街店面，對(duì)街設(shè)門。步行街主要是經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽等精品店，目前的店面面積為140或180平方米左右，太大，而且為兩層獨(dú)立設(shè)計(jì)，不易客戶使用，導(dǎo)致無法銷售，建議將一層二層作為獨(dú)立門面，并將店面面積控制在30~50平方米之間，如需面積大，可多個(gè)組合。柱距控制在4.2~6米，進(jìn)深控制在8~12米。隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)的構(gòu)建，以投資者和消費(fèi)群體為核心出發(fā)點(diǎn)，廣場(chǎng)完善的配套設(shè)施及巨大寬廣的經(jīng)營(yíng)面積開創(chuàng)大荔地區(qū)居民投資創(chuàng)富新模式。廣場(chǎng)設(shè)施配套齊全，室內(nèi)購(gòu)物環(huán)境悠雅通透，設(shè)有多處景觀，并由國(guó)內(nèi)著名專業(yè)商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，集購(gòu)物、休閑、娛樂、觀賞為一體大型購(gòu)物公園。第五篇推廣策略由上而知，大荔隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)推廣，目前需要從以下兩點(diǎn)先行入手，即要根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)論來作出切實(shí)可行的策略，亦要為接下來的銷售階段打好市場(chǎng)基礎(chǔ)。對(duì)大荔縣經(jīng)濟(jì)中心北移的全方位炒做，渲染政府全力打造寶塔商圈的決策及未來發(fā)展前景和升值潛力，借政府之勢(shì)宣傳寶塔區(qū)域價(jià)值以提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。預(yù)埋項(xiàng)目升值信息。1、側(cè)重區(qū)域周邊環(huán)境改善方面來傳播。政府將完善寶塔商圈的市政設(shè)施，拓寬道路，加大環(huán)境綠化，商業(yè)、金融配套設(shè)施等建設(shè)力度，未來的寶塔商圈將有完善的生活、商業(yè)等配套設(shè)施，交通便利，教育發(fā)達(dá)、購(gòu)物方便，將成為大荔縣的核心商業(yè)區(qū)。這一方面運(yùn)用電視、電臺(tái)、報(bào)紙等媒體進(jìn)行宣傳，主要是政府規(guī)劃局等機(jī)構(gòu)出面進(jìn)行闡述，同時(shí)改善項(xiàng)目本身景觀，再結(jié)合事件營(yíng)銷來加大在大荔縣廣大客戶中的影響力，從而達(dá)到最好的區(qū)域價(jià)值炒做效果。全力打造寶塔商圈。寶塔商圈的概念要深入人心，做到童叟皆知的效果，必須加大宣傳和未來遠(yuǎn)景規(guī)劃的力度，渲染寶塔商圈的發(fā)展前景和價(jià)值。這一方面運(yùn)用公關(guān)活動(dòng)，引導(dǎo)大荔縣人民向北看，明了寶塔商圈的區(qū)域位置的價(jià)值和升值潛力，配合政府的宣傳來達(dá)到最佳的效果。以上兩方面的軟文、硬廣、新聞發(fā)布等主題待定。從投資理念方面入手，運(yùn)用軟文闡述全產(chǎn)權(quán)托管式商鋪的概念、成功案列、全產(chǎn)權(quán)投資模式（益處），使廣大目標(biāo)客戶理解和逐步接受這一概念，并有興趣和信心購(gòu)買隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)，為銷售做好準(zhǔn)備。這一方面運(yùn)用軟文、硬廣在各個(gè)媒體上宣傳，再結(jié)合事件營(yíng)銷來達(dá)到整合推廣的目的。后階段將從產(chǎn)品特質(zhì)、遠(yuǎn)景描述和規(guī)劃等方面進(jìn)行宣傳，從而完成對(duì)荔隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)整體的推廣步驟，并結(jié)合不同時(shí)期的實(shí)際情況，及時(shí)做出策略的調(diào)整，達(dá)到推廣效果。全案銷售策略行軍打仗要運(yùn)籌帷幄，充分了解敵情，這樣才能百戰(zhàn)不殆，決勝于千里之外。隆發(fā)ShoppingPark經(jīng)營(yíng)過程中運(yùn)用各種相關(guān)的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)，就是為了揚(yáng)長(zhǎng)避短、避實(shí)擊虛，以形成操作性極強(qiáng)的、行之有效的、充分發(fā)揮該項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的營(yíng)銷推廣及銷售實(shí)施方案，從而獲得項(xiàng)目整體項(xiàng)目營(yíng)銷的成功。一、項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)模式為了營(yíng)造隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)整體營(yíng)銷氣氛，使前期營(yíng)銷活動(dòng)聚集人氣，根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及未來發(fā)展走勢(shì)、經(jīng)濟(jì)生活水平等等原因，項(xiàng)目的銷售建議如下：隆發(fā)廣場(chǎng)整體以售為主，以租為輔；先推出三層商鋪，分割出售，再推出步行街，引來更多的目標(biāo)客戶群體。二、銷售實(shí)施策略1.五點(diǎn)一線整合攻擊手法營(yíng)銷策略五點(diǎn)：（1）現(xiàn)場(chǎng)包裝（2）賣場(chǎng)包裝（3）媒介推廣（4）賣場(chǎng)推廣（5）拜訪推廣一線：事件營(yíng)銷動(dòng)線五點(diǎn)一線整合攻擊手法：提倡與招商目標(biāo)客戶的更多實(shí)效性與時(shí)效性溝通，講究“走出去、請(qǐng)進(jìn)來”，以階段性重點(diǎn)招商活動(dòng)節(jié)點(diǎn)（事件營(yíng)銷）為引爆點(diǎn)。在全案的銷售控制中，圍繞階段性的事件營(yíng)銷動(dòng)線配合五大傳播推廣重點(diǎn)形成本案的銷售浪潮。五點(diǎn)一線形成對(duì)目標(biāo)客戶的立體合圍，在整個(gè)銷售流程中做到滴水不漏、顛覆推廣、精確打擊。(見下圖：)2、項(xiàng)目營(yíng)銷渠道策略隆發(fā)廣場(chǎng)總體營(yíng)銷渠道以現(xiàn)場(chǎng)為主，多點(diǎn)突破：①加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣場(chǎng)導(dǎo)視系統(tǒng)。確?，F(xiàn)場(chǎng)銷售部的主力陣地地位。適時(shí)開辟項(xiàng)目區(qū)域（地點(diǎn)可定為同州廣場(chǎng)）第二賣場(chǎng)。②投資者組織化：將已有投資者納入組織管理系統(tǒng)，保持經(jīng)常聯(lián)系，并且通過各項(xiàng)消費(fèi)活動(dòng)與情報(bào)咨詢的提供，成為有組織的客戶群，亦即落實(shí)顧客管理的系統(tǒng)運(yùn)作。3、營(yíng)銷價(jià)格策略價(jià)格是消費(fèi)者和投資者最為敏感的話題，更是投資利潤(rùn)能否最終實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵所在。在房地產(chǎn)營(yíng)銷過程中，房地產(chǎn)的定價(jià)是最根本、最有效、也是最易于調(diào)控的，它是房地產(chǎn)營(yíng)銷過程的核心和關(guān)鍵性問題。考慮到項(xiàng)目所處區(qū)域版塊形象、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)有狀態(tài)和趨勢(shì)、區(qū)域消費(fèi)水平、區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群消費(fèi)特性。1）考慮到產(chǎn)品整體銷售推廣過程中的高價(jià)阻力（商鋪售賣過程中如出現(xiàn)高價(jià)阻力點(diǎn)，整個(gè)產(chǎn)品營(yíng)銷過程將因此產(chǎn)生巨大影響），實(shí)現(xiàn)商鋪低價(jià)入市，高價(jià)收盤，商鋪整體實(shí)際售賣總價(jià)為億元人民幣。同時(shí)盡可能的用靈活多變的方式促動(dòng)銷售進(jìn)程，為目標(biāo)客戶群減壓，提供按揭、分期付款等方式。為達(dá)到刺激銷售獲得最佳利潤(rùn)的目的，根據(jù)市場(chǎng)售賣進(jìn)度適時(shí)調(diào)價(jià)，封頂至進(jìn)駐開業(yè)之間享有%的升值空間。2）隆發(fā)廣場(chǎng)商鋪?zhàn)罱K價(jià)格可根據(jù)項(xiàng)目成本因素和同類房產(chǎn)供求因素確定。根據(jù)商業(yè)價(jià)值差價(jià)、樓層差價(jià)、邊間差價(jià)、面積差價(jià)、視野差價(jià)、及口彩差異等因素來決定銷售價(jià)格，以獲取利潤(rùn)、回籠投資資金為定價(jià)目標(biāo)，采用一次性付款、分期付款、銀行按揭等多種靈活的付款方式，完成整個(gè)營(yíng)銷推廣策略。產(chǎn)品營(yíng)銷時(shí)間段劃分及策略1、項(xiàng)目形象的樹立——蓄水期營(yíng)銷策略：確立第二賣場(chǎng)（暫定同州廣場(chǎng)），開展咨詢展示活動(dòng)，實(shí)施商鋪銷售優(yōu)惠額度。該階段本項(xiàng)目主要是預(yù)熱市場(chǎng)，結(jié)合各種媒體傳播，有效的向目標(biāo)客戶逐步灌輸隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)的區(qū)域地段的升值潛力，全產(chǎn)權(quán)投資理念的引導(dǎo)，產(chǎn)品特質(zhì)的全方位說明，未來遠(yuǎn)景的規(guī)劃等方面的內(nèi)容，加大炒做力度，為接下來的開盤等階段奠定良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)和聚集人氣。媒介策略：用45—60天時(shí)間完成預(yù)熱，強(qiáng)力度的宣傳本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，周期性的在報(bào)紙、電視、電臺(tái)等媒體上發(fā)布信息，主要針對(duì)大荔縣及周邊區(qū)域的目標(biāo)客戶，闡釋本項(xiàng)目所在的地段優(yōu)勢(shì)、增值潛力、全產(chǎn)權(quán)投資理念的引導(dǎo)和出售方式；再結(jié)合DM單張、車體廣告、戶外廣告、售樓中心等同時(shí)進(jìn)行推廣，達(dá)到理想的效果。報(bào)紙廣告（系列）：政府北移，全力打造寶塔商圈政府北移，給我們帶來了什么大荔的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代即將來臨一個(gè)創(chuàng)富的神話，一個(gè)幸福的傳說全產(chǎn)權(quán)托管式商鋪模式，引領(lǐng)大荔商業(yè)光榮與夢(mèng)想鋪王之王，賺錢之城隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)全產(chǎn)權(quán)托管式商鋪是賺是賠，讓隆發(fā)為你算算帳電視廣告：大荔縣經(jīng)濟(jì)中心北移，規(guī)劃寶塔商圈的專攔對(duì)大荔縣有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的專訪大荔縣經(jīng)濟(jì)中心北移的遠(yuǎn)景規(guī)劃模擬短片電臺(tái)廣告：聆聽城北的聲音，締造財(cái)富的神話一鋪養(yǎng)三代，坐在家里收錢，隆發(fā)給你最好的賺錢途徑戶外、車體、DM單張廣告語（待定）：買一個(gè)鋪，就是一個(gè)養(yǎng)老金庫(kù)，就是多拿一份工資，就是讓你的錢再生錢！無限商機(jī)，無限優(yōu)勢(shì)！百年機(jī)遇，豈容錯(cuò)失！一鋪養(yǎng)“三代”，超值投資，超值回報(bào)。

十大投資保障，十足投資信心。最大型的商場(chǎng)、最火紅的生意、最興旺的行業(yè)——隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)。舒心、放心、省心、稱心、開心，五“心”級(jí)商鋪，讓您穩(wěn)操勝券！掌印權(quán)門，源遠(yuǎn)流長(zhǎng)——隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)祝您興隆發(fā)達(dá)！放心的投資，快樂的收錢，隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)就是這樣的讓你財(cái)富增值！選擇投資，當(dāng)然要選擇最好、最有保障的商鋪！隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)于月日正式開盤發(fā)售，將有無限精彩等著你！謀其面而托付一生，值得信賴的商鋪，隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)！站在這樣的高度，依舊腳踏實(shí)地，實(shí)力使然！機(jī)會(huì)就在眼前，把握即是財(cái)富：月日——隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)正式開盤！隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)于月日正式開盤發(fā)售！不用辛苦奔波，坐在家里收錢，在這里就可以立刻實(shí)現(xiàn)。財(cái)富、悠閑、成功、滿足，隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)統(tǒng)統(tǒng)給你！開啟財(cái)富大門，公元2005年月日，隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)隆隆開盤！因?yàn)檫@個(gè)商場(chǎng)足以帶動(dòng)市場(chǎng)的繁榮紅火，因?yàn)檫@個(gè)商場(chǎng)足以讓你我驕傲！好鋪開盤，怎能視而不見？把握財(cái)富新起點(diǎn)，就在月日隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)正式開盤之際。月日與您共同開啟隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)的財(cái)富之門！隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)，于月日隆重開盤，輕松投資，快樂收益！正確的投資眼光+強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)實(shí)力=財(cái)富！穩(wěn)操勝券的事情，為什么不做？搶占隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)，就在月日！事件營(yíng)銷：在預(yù)熱期后期，可舉辦新聞發(fā)布會(huì)、酒會(huì)、專業(yè)知識(shí)講座研討會(huì)等活動(dòng)，目的是為了更好的樹立隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)的市場(chǎng)形象。（具體方案附后）現(xiàn)場(chǎng)包裝：售樓處的現(xiàn)場(chǎng)包裝于6月26日前完成售樓處的現(xiàn)場(chǎng)包裝。售樓處作為銷售的前沿陣地，直接影響買家的選擇。因此，售樓中心的各方面資料和裝備，從所見、所聽全方位讓買家了解信息。售樓處的現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)其中包括售樓處中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì)

、售樓處功能分區(qū)提示、售樓處大門橫眉設(shè)計(jì)、售樓處形象墻設(shè)計(jì)

、臺(tái)面設(shè)計(jì)、展板設(shè)計(jì)、售樓處導(dǎo)視牌

。樓書、折頁(yè)、手帶、禮品、影視資料、樣板間等的設(shè)計(jì)、銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示

、銷售用品系列設(shè)計(jì)

。

工地現(xiàn)場(chǎng)包裝作為項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)作為向大眾展示的一個(gè)方面也要作好相應(yīng)的包裝。除了已經(jīng)有的工地墻體外，應(yīng)該在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)懸掛一個(gè)巨副項(xiàng)目立體圖，以此來吸引當(dāng)?shù)鼐用竦难矍?，帶給咨詢項(xiàng)目的人以信心，樹立開發(fā)商的良好形象。在售樓處建設(shè)完畢之前就應(yīng)做好。媒體投放計(jì)劃：時(shí)間：2005年6月1日――2005年7月31日6月1日至6月30日30天為市場(chǎng)預(yù)熱期，7月1日開始派籌登記。廣告媒體選擇1、主媒體：報(bào)紙、電視、電臺(tái)、戶外廣告、直投廣告2、次媒體：公關(guān)活動(dòng)3、輔媒體：其它活動(dòng)廣告推廣計(jì)劃如下：市場(chǎng)預(yù)熱期2005.6月到7月階段性廣告?zhèn)鞑r(shí)間主題廣告性質(zhì)媒體規(guī)格或時(shí)長(zhǎng)備注預(yù)熱期待定硬廣告戶外（待定）待定軟、硬直投周期性發(fā)放待定硬廣告墻體噴繪工地現(xiàn)場(chǎng)待定硬廣告海報(bào)待定硬廣告車體待定硬廣告掛旗待定硬廣告條幅分路段懸掛2005.6.初縣規(guī)劃局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)專訪（主要針對(duì)城北硬件設(shè)施建設(shè)方面）軟廣告電視10分鐘15天內(nèi)連續(xù)播出2005.6.中旬大荔縣經(jīng)濟(jì)中心北移，規(guī)劃寶塔商圈的專攔軟廣告10分鐘15天內(nèi)連續(xù)播出2005.6.底政府北移的遠(yuǎn)景規(guī)劃模擬短片軟廣告30秒階段內(nèi)連續(xù)播出2005.6.28對(duì)有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)等的新聞報(bào)道，軟廣告30秒2005.6.1政府北移，全力打造寶塔商圈——地段篇一軟文報(bào)紙半版具體報(bào)紙待定2005.6.5政府北移，給我們帶來了什么——地段篇二軟文報(bào)紙半版具體報(bào)紙待定2005.6.10大荔的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代即將來臨——地段篇三軟文報(bào)紙半版具體報(bào)紙待定2005.6.15全產(chǎn)權(quán)托管式商鋪，引領(lǐng)大荔商業(yè)光榮與夢(mèng)想——投資篇一軟文報(bào)紙半版具體報(bào)紙待定2005.6.20鋪王之王，賺錢之城，隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)全產(chǎn)權(quán)托管式商鋪——投資篇二軟文報(bào)紙半版具體報(bào)紙待定2005.6.25是賺是賠，讓隆發(fā)為你算算帳——投資篇三軟文報(bào)紙半版具體報(bào)紙待定2005.6.30隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)硬廣報(bào)紙半版具體報(bào)紙待定2005.6.1~6.15聆聽城北的聲音，締造財(cái)富的神話電臺(tái)15秒整點(diǎn)滾動(dòng)播出2005.6.16~6.30一鋪養(yǎng)三代，坐在家里收錢，隆發(fā)給你最好的賺錢途徑電臺(tái)15秒整點(diǎn)滾動(dòng)播出2005.6中旬大荔縣經(jīng)濟(jì)中心北移研討會(huì)高檔酒店半天時(shí)間內(nèi)部認(rèn)購(gòu)做準(zhǔn)備2005.6.18-24中小學(xué)生有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)7天時(shí)間以政府名義舉辦2005.7.1新聞發(fā)布會(huì)及酒會(huì)高檔酒店半天時(shí)間附一：大荔縣經(jīng)濟(jì)中心北移研討會(huì)（簡(jiǎn)）時(shí)間：6.15上午地點(diǎn)：黃河賓館參會(huì)人員：政府負(fù)責(zé)人、土地局負(fù)責(zé)人、工商局負(fù)責(zé)人、經(jīng)商者、各企業(yè)負(fù)責(zé)人、開發(fā)商會(huì)議主題：大荔縣經(jīng)濟(jì)北移活動(dòng)流程：9：30人員到位，會(huì)議開始9：35政府負(fù)責(zé)人發(fā)言9：40—10：00其他參會(huì)人員發(fā)言。10：00酒會(huì)活動(dòng)開始11：00酒會(huì)活動(dòng)結(jié)束同時(shí)媒體進(jìn)行跟蹤報(bào)道附二：中小學(xué)作文征集大賽（簡(jiǎn)）時(shí)間：6.18—6.24舉辦方：大荔縣教育局贊助方：隆發(fā)集團(tuán)參加對(duì)象：所有大荔縣中小學(xué)生作文題目：《我心目中的文殊寶塔》和《文殊寶塔和我家》作文體裁：不限制獎(jiǎng)品及獎(jiǎng)金：共評(píng)選一等獎(jiǎng)2名，二等獎(jiǎng)4名，三等獎(jiǎng)6名證書、一等獎(jiǎng)獎(jiǎng)金300元、2等獎(jiǎng)200元、三等獎(jiǎng)100元活動(dòng)內(nèi)容：所有參賽作品（可由教推薦師作品）均由大荔縣作家協(xié)會(huì)評(píng)選，評(píng)選結(jié)果于6.24由電視和教育局直接通知。6.26在隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉行頒獎(jiǎng)活動(dòng)并進(jìn)行優(yōu)秀作文展示。媒體進(jìn)行跟蹤報(bào)道。活動(dòng)流程：（6月26日上午）10：00頒獎(jiǎng)儀式開始10：00縣教育局領(lǐng)導(dǎo)講話10：10一等獎(jiǎng)作品獲得者朗讀作品10：40宣布獲獎(jiǎng)名單10：50頒發(fā)禮品和獎(jiǎng)金11：00頒獎(jiǎng)儀式結(jié)束11：00—下午5點(diǎn)所有作品進(jìn)行展示媒體進(jìn)行跟蹤報(bào)道。2、項(xiàng)目形象的拓展——開盤期營(yíng)銷策略：開展開盤活動(dòng)期間有獎(jiǎng)活動(dòng)（待定），銷售的持續(xù)跟進(jìn)工作。開盤期運(yùn)用報(bào)紙、戶外、DM直投、電視、電臺(tái)等媒體進(jìn)行廣告宣傳，結(jié)合開盤慶典儀式和其他事件營(yíng)銷、促銷方式達(dá)到有效的營(yíng)銷效果。開盤活動(dòng)方案開盤活動(dòng)內(nèi)容：主題名稱：隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)開盤慶典開盤活動(dòng)共包括以下四個(gè)內(nèi)容：1、開盤剪彩儀式2、聯(lián)合簽約儀式3、新聞發(fā)布會(huì)4、招待午餐開盤活動(dòng)時(shí)間2005年月日上午9：00——11：30活動(dòng)地點(diǎn)銷售中心前廣場(chǎng)、高檔酒店組織結(jié)構(gòu)籌備委員會(huì)：名譽(yù)總指揮：總指揮：執(zhí)行總監(jiān)：聯(lián)絡(luò)組負(fù)責(zé)人：媒介組負(fù)責(zé)人：接待組負(fù)責(zé)人：會(huì)場(chǎng)布置組負(fù)責(zé)人：主持演說組負(fù)責(zé)人：（以上組別負(fù)責(zé)人待定）伍、會(huì)議議程一、開盤剪彩儀式部分1、8：30-9：00被邀嘉賓、業(yè)主到銷售中心簽到、領(lǐng)取禮品、商鋪資料、初步交流2、10：00主持人宣布會(huì)議開始，介紹嘉賓（5分鐘）3、10：05歡迎辭（5分鐘）4、10：10政府領(lǐng)導(dǎo)講話（5分鐘）5、10：15主持人宣布項(xiàng)目開盤，邀請(qǐng)五位領(lǐng)導(dǎo)剪彩（10分鐘）二、聯(lián)合簽約儀式：10：25簽約儀式：簽約（15分鐘）10：40業(yè)主發(fā)言（5分鐘）新聞發(fā)布會(huì)：10：40開始至11：30四、招待午餐：11：30開始陸、會(huì)場(chǎng)布置一、現(xiàn)場(chǎng)布置：秀臺(tái)主背景板多媒體投影、無線話筒、音響、照明演說臺(tái)噴繪展板大小模型條桌、椅移動(dòng)酒水臺(tái)二、會(huì)場(chǎng)外布置：接待臺(tái)會(huì)程展板形象噴繪指示系統(tǒng)三、室外布置：酒店廣場(chǎng)布置氣球條幅4條工地布置氣球條幅20條售樓部現(xiàn)場(chǎng)布置氣球條幅6條柒、來賓邀請(qǐng)來賓總?cè)藬?shù)控制在200人內(nèi)媒體記者：10人工作人員：30人其他嘉賓：150人業(yè)主、市領(lǐng)導(dǎo)、縣領(lǐng)導(dǎo)、銀行代表、企業(yè)家代表、商家代表等嘉賓邀請(qǐng)方式：函請(qǐng)邀請(qǐng)時(shí)間：7月30日以前另：酒店迎賓小姐：大堂2名、領(lǐng)班1名、禮儀小姐7名玖、費(fèi)用預(yù)算具體費(fèi)用視具體情況而定。3、項(xiàng)目形象的確立——強(qiáng)銷期營(yíng)銷策略：整個(gè)商鋪公開出售，達(dá)到高銷售率。該階段主要運(yùn)用事件營(yíng)銷，結(jié)合各個(gè)媒體廣告進(jìn)行大力宣傳，促進(jìn)銷售。該階段接近春節(jié)，并且節(jié)假日不斷，可以做各個(gè)節(jié)假日的促銷活動(dòng)，跟進(jìn)意向客戶，了解其需求，促進(jìn)銷售。該階段亦需進(jìn)行開業(yè)籌備，商家進(jìn)駐隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)，營(yíng)造濃厚的商業(yè)氛圍和聚集強(qiáng)勢(shì)人氣。注：上述銷售時(shí)間及廣告模擬須根據(jù)銷售實(shí)際階段和情況做適時(shí)調(diào)整。綜上所述，四個(gè)營(yíng)銷階段為：蓄勢(shì)預(yù)熱期1個(gè)月（6月1日至6月30日），開盤期1個(gè)月（正式開盤，月日至月日），強(qiáng)銷期1個(gè)月（月日至月日），持銷期3個(gè)月（月日至月日）。A、推廣策略：各階段報(bào)紙、DM、戶外形象廣告、賣場(chǎng)形象包裝、TV、電臺(tái)齊頭并進(jìn)，以DM和戶外作為傳播重點(diǎn)，隨具體情況及時(shí)改變策略。Ｂ、廣告訴求重點(diǎn):大荔首家全產(chǎn)權(quán)式商鋪隆重登場(chǎng)C、階段訴求:隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)整體VI系統(tǒng)；項(xiàng)目所處頂級(jí)經(jīng)濟(jì)黃金區(qū)域；全產(chǎn)權(quán)投資理念項(xiàng)目的自身特質(zhì)；項(xiàng)目具有極強(qiáng)的前瞻性和可塑性；具有其廣闊的市場(chǎng)前景和升值潛力；項(xiàng)目屬于大荔區(qū)域內(nèi)唯一的規(guī)?；⑵放苹?、專業(yè)化的黃金商鋪；商鋪內(nèi)外配套設(shè)施完善。3、項(xiàng)目市場(chǎng)形象推廣①在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)樹立較大的廣告牌，高空轟炸，快速建立項(xiàng)目形象。②在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)制作車身廣告，直接面對(duì)目標(biāo)客戶群。③項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)式營(yíng)銷環(huán)境的創(chuàng)造（售樓中心的獨(dú)到設(shè)計(jì)和包裝、外立面設(shè)計(jì)裝修、工地包裝等）。4、廣告營(yíng)銷費(fèi)用建議廣告營(yíng)銷費(fèi)用按房地產(chǎn)的廣告投放比例，具體待定。廣告費(fèi)用包括媒體、戶外路牌以及銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝、小型公關(guān)活動(dòng)的所有費(fèi)用。銷售前準(zhǔn)備：批文及銷售資料（后附附件）批文：公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商品房銷售許可證；樓宇說明書：項(xiàng)目銷售百問、商場(chǎng)分割圖、交樓標(biāo)準(zhǔn)、物管內(nèi)容；價(jià)格體系：價(jià)目表、付款方式、按揭辦理辦法、利率表、辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用；合同文本：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書、銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本、保險(xiǎn)合同、公證書；銷售人員組建銷售工作進(jìn)度表銷售控制與銷售進(jìn)度預(yù)算表銷售費(fèi)用預(yù)算表一、銷售管理類圖表（附件一） “隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)”銷售文件目錄 前期準(zhǔn)備文件□開盤現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)合檢查表□售樓處家私家電音響等設(shè)備到位檢查表現(xiàn)場(chǎng)管理文件□售樓處排班□銷售人員簽到輪序本□會(huì)議記錄□備忘錄、傳真記錄本□售樓處現(xiàn)場(chǎng)規(guī)章制度□月總結(jié)及下月計(jì)劃表□現(xiàn)場(chǎng)接待操作流程□銷售人員分工職責(zé)□工程問題匯總表□銷售業(yè)績(jī)龍虎榜□月度業(yè)績(jī)光榮榜□定金（或臨訂）收據(jù)領(lǐng)取登記本□認(rèn)購(gòu)書領(lǐng)取登記本□銷售控制表□業(yè)主推薦表銷售業(yè)務(wù)文件□客戶認(rèn)購(gòu)須知□客戶付定金程序流程□辦理購(gòu)房稅費(fèi)須知□辦理按揭須知□置業(yè)計(jì)劃□按揭費(fèi)率表、保險(xiǎn)系數(shù)表□付款方式□商鋪價(jià)格表□成交客戶資源存檔□每日銷售記錄□項(xiàng)目銷售問答□銷售確認(rèn)單□認(rèn)購(gòu)書□樓盤資料更改表□托管協(xié)議□重點(diǎn)意向客戶分析表□應(yīng)收帳款控制□《房地產(chǎn)買賣合同》范本□預(yù)留單位協(xié)議書□銷售日統(tǒng)計(jì)表□銷售情況周報(bào)表業(yè)務(wù)表格明細(xì)□進(jìn)線電話統(tǒng)計(jì)表□客戶接待登記表□廣告日業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)表□周業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)表□項(xiàng)目結(jié)算表□業(yè)務(wù)員每周業(yè)績(jī)跟蹤表項(xiàng)目用地資料建設(shè)規(guī)劃用地許可證□用地總體規(guī)劃圖□建設(shè)工程施工許可證□預(yù)售許可證□國(guó)有土地使用證□建設(shè)工程規(guī)劃許可證□其他：項(xiàng)目有關(guān)圖紙□建筑總平面圖□標(biāo)準(zhǔn)銷售平面圖□標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)規(guī)劃平面圖□商業(yè)功能分布樓層平面圖二、工作協(xié)調(diào)類圖表（附件二）“隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)”工作協(xié)調(diào)類文件目錄□開盤現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)合檢查表□需配合工作詳情單□階段費(fèi)用結(jié)算清單成交客戶需求詳情表□階段工作文件送達(dá)登記表三、置業(yè)顧問主要培訓(xùn)內(nèi)容（附件三）“隆發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)”置業(yè)顧問主要培訓(xùn)內(nèi)容目錄□房地產(chǎn)基本知識(shí)□營(yíng)銷心理建設(shè)□各種銷售應(yīng)用表格的正確填寫廣場(chǎng)銷售問答□置業(yè)顧問銷售實(shí)戰(zhàn)技巧四、成功案例（附件四）為論證本項(xiàng)目“ShoppingPark”形態(tài)的可行性，在大量調(diào)查大荔商業(yè)現(xiàn)狀的同時(shí)，選擇了國(guó)內(nèi)商業(yè)較為發(fā)達(dá)地區(qū)的成都、深圳、廣州的較為典型的“購(gòu)物中心”項(xiàng)目進(jìn)行考察（在此各選取兩個(gè)典型的ShoppingPark項(xiàng)目進(jìn)行描述）

（一）成都

成都-—四川首府，素來被稱為“天府之國(guó)”；這里氣候宜人、土壤肥沃；由來已久的良好經(jīng)濟(jì)條件以及閑散的生活習(xí)慣使這里成為中國(guó)“最適合居住的城市”之一；再加上豐富的旅游資源，有大量的外來人口來到這里。正因?yàn)榇耍@里的商業(yè)消費(fèi)異常興旺，激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)使成都的商業(yè)發(fā)展走在了其他城市的前面；各種商業(yè)業(yè)態(tài)也較為典型：

A.成都國(guó)際會(huì)展中心

結(jié)構(gòu)會(huì)展中心分分為展覽區(qū)（1號(hào)、2號(hào)）和東區(qū)組成。

概況占地150畝，總建筑面積達(dá)21萬平方米，由美國(guó)加州集團(tuán)和成都市人民政府共同投資14億元人民幣。其中1號(hào)展廳為一層，2號(hào)為2層。東西由八樓組成。

樓層規(guī)劃一層：購(gòu)物中心，漁人碼頭、中餐廳，中廳為真冰溜冰場(chǎng)。

二層：人民商場(chǎng)超市

三層：順興老茶館、老成都名小吃城、藍(lán)色多瑙河夜總會(huì)，加華新城、廣場(chǎng)、加州大觀園、兒童樂樂宮。

四層：金山島（餐飲）、火烈海鮮火鍋超市、健身房、美容美發(fā)、桑拿浴、保齡球館、夜總會(huì)

五層：貴賓樓、城市游泳館，室外花園、宴會(huì)廳、金色歌劇院、精品購(gòu)物廓、香滿園川菜滬菜美食城、樟香花園、總臺(tái)、成都廳會(huì)議室。

六層：客房區(qū)、茶樓包間、辦公區(qū)

七樓：客房區(qū)、總統(tǒng)套房、會(huì)議中心（銀槐廳、銀樺廳、銀杉廳、金蘭廳、金竹廳、金菊廳、銀桂廳）

八樓：金色歌劇院包箱，會(huì)議中心（青年廳、武廳、錦紅廳、金牛廳、金芙蓉廳、迎賓廳、銀杏廳）

加州花園酒店共有客房156間，豪華套房2間，躍層式套房14間，標(biāo)間74個(gè)，單人間40個(gè)，7個(gè)商務(wù)單間。配套設(shè)施：加州會(huì)所，美食中心、康體娛樂中心、會(huì)議中心、歌劇院

成都國(guó)際會(huì)展中心是一個(gè)以餐飲、娛樂設(shè)施帶動(dòng)其商業(yè)部分的典型ShoppingMall項(xiàng)目；真正用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的面積并不多。但豐富多彩的娛樂設(shè)施和針對(duì)兒童的教育/游樂設(shè)施成為很多成都家長(zhǎng)攜帶小孩長(zhǎng)期光顧的靚點(diǎn)。其酒店部分和會(huì)展部分也因?yàn)轷r明的定位使此項(xiàng)目呈現(xiàn)出獨(dú)有的個(gè)性。B.成都羅馬假日購(gòu)物廣場(chǎng)

物業(yè)形態(tài)--由四層的多層建筑構(gòu)成室外商業(yè)街區(qū)和一棟商業(yè)主力店構(gòu)成的“shoppingmall”物業(yè)。

業(yè)種組合--街區(qū)一層：時(shí)尚服飾、化妝品、美容、婚沙、珠寶、小飾品、小吃街、工藝品。二層：服飾、美容美發(fā)、茶樓

主力店一層：正在招商，二、三層：好又多販量超市

羅馬假日廣場(chǎng)建筑形態(tài)為歐式的多層建筑和現(xiàn)代風(fēng)格的商業(yè)裙樓構(gòu)成。在銷售過程中