【S置業(yè)公司納稅籌劃方案探析12000字（論文）】

III目錄1緒論 11.1 研究背景及意義 11.2 研究內(nèi)容和方法 12 相關(guān)理論概述 22.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅情況 22.2納稅籌劃的概念 32.3納稅籌劃的原則 32.4 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的意義 43S置業(yè)有限公司納稅籌劃的現(xiàn)狀分析 43.1S置業(yè)有限公司概況 43.1.1公司簡介 43.1.2公司財務(wù)經(jīng)營情況 53.2S置業(yè)有限公司稅負情況 63.2.1公司納稅情況 63.2.2公司納稅籌劃的現(xiàn)狀 74S置業(yè)有限公司稅務(wù)籌劃的方案 94.1開發(fā)環(huán)節(jié)的納稅籌劃方案 94.1.1營業(yè)稅的籌劃方案 94.1.2企業(yè)所得稅的籌劃方案 104.1.3綜合稅種的籌劃方案 124.2交易環(huán)節(jié)的納稅籌劃方案 134.2.1營業(yè)稅的籌劃方案 134.2.2企業(yè)所得稅的籌劃方案 144.2.3土地增值稅的籌劃方案 155結(jié)論 17參考文獻 181緒論研究背景及意義房地產(chǎn)企業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，具有開發(fā)周期長、業(yè)務(wù)復(fù)雜、占用資金量大等特點。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，行業(yè)內(nèi)的競爭日益激烈，我國更是加大了對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控力度，使得房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境更加艱難。而稅收作為企業(yè)成本的重要組成部分，稅收金額的多寡將會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤，甚至房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的競爭地位。因此，加強納稅籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)降低企業(yè)成本，提高企業(yè)競爭力的關(guān)鍵手段[1]。近年來，納稅籌劃在稅收管理領(lǐng)域的應(yīng)用研究和企業(yè)決策中的地位逐步提升，很多知名企業(yè)紛紛加強了對納稅籌劃的重要性認識，有的甚至專門成立了納稅籌劃部門，從而在深入研究各國稅收法律法規(guī)的基礎(chǔ)上為企業(yè)提供納稅籌劃的方案，以便盡可能提升企業(yè)的經(jīng)營效益。對企業(yè)納稅籌劃問題進行研究，找出其稅收籌劃中不合理之處，并提出針對性的納稅籌劃的方案，可以減少企業(yè)經(jīng)營過程中的成本、降低企業(yè)經(jīng)營過程中的風(fēng)險，又能發(fā)揮稅收對經(jīng)濟的調(diào)控作用，使得企業(yè)自身改革發(fā)展與國家宏觀政策有機結(jié)合起來。鑒于此，本文將采取文獻資料法、案例研究法，以S置業(yè)有限公司為例，分析起財務(wù)經(jīng)營現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)其納稅籌劃的不合理之處，從而在借鑒稅收法律法規(guī)、優(yōu)惠政策以及分析其納稅籌劃現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，從開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)兩方面提出稅收籌劃的方案。鑒于目前國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃問題的研究較多，但大多數(shù)研究還有待系統(tǒng)深入，本文將從開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)兩方面來提出納稅籌劃的方案，有利于豐富學(xué)術(shù)界有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的理論研究體系，具有一定的理論意義；同時，本文的研究還可以為S置業(yè)有限公司提供納稅籌劃的參考借鑒作用，從而幫助其控制稅收成本，進一步提升其經(jīng)濟效益和市場競爭力，還對更多的房地產(chǎn)企業(yè)有一定的參考指導(dǎo)作用，因而本文的研究還一定的現(xiàn)實意義。研究內(nèi)容和方法本文的研究內(nèi)容如下：第一部分主要介紹本文的研究背景、研究意義、研究內(nèi)容和和方法等；第二部分是相關(guān)理論概述，主要闡述房地產(chǎn)涉稅情況及那誰籌劃的概念、原則等，為論文的寫作奠定理論基礎(chǔ)；第三部分使S置業(yè)有限公司納稅籌劃的現(xiàn)狀分析，在介紹企業(yè)財務(wù)經(jīng)營情況的基礎(chǔ)上，分析其納稅情況及納稅籌劃的現(xiàn)狀；第四部分是從開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)兩方面為S公司提供納稅籌劃的方案。最后一部分是結(jié)論，主要對本文的觀點進行總結(jié)性概述。本文的研究方法如下：（1）文獻研究法。本研究通過對國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃方面的最新理論研究，有選擇的吸收了國外理論，對國內(nèi)理論進行了深入研究，為本文研究S置業(yè)有限公司的納稅籌劃問題做了鋪墊。（2）案例研究法。案例分析以S置業(yè)有限公司為研究對象，首先系統(tǒng)的分析該公司的納稅現(xiàn)狀及財務(wù)狀況，接著深入剖析了該公司納稅方面存在的問題，并深入探討了該問題存在的原因。（3）經(jīng)驗總結(jié)法。本文在對S置業(yè)有限公司案例研究的基礎(chǔ)上，歸納總結(jié)了佳木斯地區(qū)房地產(chǎn)在納稅方面存在的問題，并對這些問題作出分析，然后對該行業(yè)存在的問題進行了可行的納稅籌劃。相關(guān)理論概述2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅情況由表2.1可以看到，我國房地產(chǎn)行業(yè)征收稅種多，占地稅征收范圍的大部分，然而不同環(huán)節(jié)涉及稅種不同，交易環(huán)節(jié)涉及的稅種有7個，開發(fā)環(huán)節(jié)4個，而保有環(huán)節(jié)只有2個稅種，而且在這個環(huán)節(jié)有較多的免予交稅情況，保有環(huán)節(jié)和交易及開發(fā)環(huán)節(jié)的不同設(shè)計，說明我國稅收政策更注重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)[2]。表2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅情況環(huán)節(jié)稅種計稅依據(jù)稅率開發(fā)環(huán)節(jié)契稅交易價格3%-5%印花稅合同價款0.5%耕地占用稅實際占用耕地而積12.5-45元/m城鎮(zhèn)土地使用稅實際占有土地而積0.6-30元/m交易環(huán)節(jié)營業(yè)稅銷售不動產(chǎn)營業(yè)額5%城市維護建設(shè)稅實際繳納的營業(yè)稅1%-7%印花稅介同價款3%企業(yè)所得稅毛利25%土地增值稅(預(yù)征)銷售小動產(chǎn)營業(yè)額規(guī)定比率土地增值稅(清算)增值額四級超率累進稅率契稅交易價格3%-5%保有環(huán)節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅實際占用土地而積0.6-30元/m房產(chǎn)稅房產(chǎn)余值2%2.2納稅籌劃的概念納稅籌劃是指存在涉稅業(yè)務(wù)活動需要繳納政策和法律規(guī)定的稅款的納稅義務(wù)人，在確保不違反法律法規(guī)的規(guī)定的基本前提下，嚴格遵守國家宏觀調(diào)控的政策，關(guān)注分析稅收政策導(dǎo)向，進行成本效益分析，在生產(chǎn)經(jīng)營、投資、籌資、分配等生產(chǎn)經(jīng)營事項的涉稅業(yè)務(wù)活動發(fā)生前進行統(tǒng)籌管理[3]。納稅籌劃要對企業(yè)涉稅活動業(yè)務(wù)進行合理的規(guī)劃和配置，選擇納稅籌劃方案使這種納稅籌劃方案給企業(yè)帶來有形的收益或無形的益處，保證納稅籌劃方案不違反法律法規(guī)的前提下不明顯偏離市場運行規(guī)律，減輕企業(yè)在涉稅業(yè)務(wù)活動中納稅方面的負擔(dān)，減少繳納稅款的絕對額或者相對額，同時實現(xiàn)增加利潤的豐厚度，達到納稅現(xiàn)金流量流出減少與企業(yè)整體價值提升的最佳平衡，納稅籌劃是企戰(zhàn)略管理不可或缺、非常重要的一環(huán)，貫穿于企業(yè)管理的全過程。2.3納稅籌劃的原則納稅籌劃是納稅人在充分了解稅收政策的基礎(chǔ)上，在經(jīng)營、投資、理財?shù)冉?jīng)濟活動中選擇最優(yōu)的納稅方案，以實現(xiàn)企業(yè)價值最大化目標的一項綜合性很強的工作。因此，在進行納稅籌劃時，必須遵循以下基本原則：（1）賬證完整原則。企業(yè)的會計賬簿、記賬憑證是記錄企業(yè)經(jīng)營情況的真實憑據(jù)，也是企業(yè)在接受稅務(wù)檢查時，據(jù)以證明自己沒有違反稅收法律法規(guī)的憑據(jù)。只用通過稅務(wù)機關(guān)的納稅檢查，納稅籌劃才算合法有效，否則，所進行的納稅籌劃活動沒有意義[4]。（2）所得歸屬原則。各項生產(chǎn)經(jīng)營所得是應(yīng)稅所得的主要來源，直接影響應(yīng)納稅額。因此，企業(yè)為達到減輕所得稅負的目的，必須對所得核算時間、核算方式、核算方法作出適當(dāng)、合理的安排。（3）充分計列原則。在稅法允許的范圍內(nèi)，所有可扣除項目在納稅籌劃過程中要充分計列減少應(yīng)納稅額，從而少繳稅款，獲得稅收利益。（4）財務(wù)利益最大化原則。納稅籌劃是為了達到“節(jié)稅”的目的，但是企業(yè)在進行納稅籌劃時不能為了降低稅收成本而放棄對企業(yè)有競爭優(yōu)勢的方案，同時還要考慮到企業(yè)的納稅籌劃成本，從企業(yè)的長期戰(zhàn)略目標出發(fā)，遵循成本效益的原則，選擇最適合企業(yè)的納稅籌劃方案，實現(xiàn)企業(yè)的財務(wù)利益最大化。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的意義納稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)而言具有積極的作用和意義，其主要表現(xiàn)為：1、有利于納稅人利益最大化。站在房地產(chǎn)企業(yè)的角度來說，納稅籌劃可以降低企業(yè)的稅收負擔(dān)，使企業(yè)獲得利潤的最大化。納稅籌劃通過各種籌劃方案的選擇和比較，選擇相對負擔(dān)較輕的籌劃方案，減少房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流出或使其在當(dāng)期的現(xiàn)金流出減少，增加了可用資金，更有利于企業(yè)的發(fā)展[5]。2、抑制偷逃稅行為的發(fā)生，促進稅收法制建設(shè)。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的完善，納稅籌劃也越來越受到人們的關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃是通過采取合法或者不違法的手段以達到緩繳稅或少繳稅的目的。企業(yè)對投資、經(jīng)營、籌資等活動進行的納稅籌劃，正是利用了國家的稅收調(diào)控杠桿取得成效的有力證明。3、有利于整個稅制結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。納稅籌劃主要是合理的運用稅收法律法規(guī)的優(yōu)惠政策及稅收法律法規(guī)中未明確的部分。相關(guān)稅務(wù)人員在對企業(yè)進行征管檢查時，可以通過企業(yè)的納稅情況發(fā)現(xiàn)稅收法律法規(guī)的不完善的地方，并把這些不完善的地方進行上報，這樣可以使國家的稅收法律法規(guī)逐步完善，因此，納稅籌劃是稅收法律法規(guī)完善的依據(jù)[6]。4、有利于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)稅率與稅基的差異，根據(jù)稅收法律法規(guī)的各項優(yōu)惠和鼓勵政策，進行投資、融資、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整等決策，雖然主觀上是為了降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，但客觀上是在國家稅收杠桿的作用下，逐步走向了優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力布局合理的道路，促進資本的合理流動和資源的合理配置。3S置業(yè)有限公司納稅籌劃的現(xiàn)狀分析3.1S置業(yè)有限公司概況3.1.1公司簡介S置業(yè)有限公司是一家從事房地產(chǎn)開發(fā)，建材、五金購銷等業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊資本1000萬元，作為安徽宿州房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的知名企業(yè)，公司堅持誠信、互利，為客戶提供最好的服務(wù)和最實惠的價格，公司嚴格遵循“給居民提供一種現(xiàn)代、時尚、充滿健康活力的全新生活方式”的開發(fā)模式，并將其塑造成公司“核心競爭力”的來源。憑借良好的聲譽，熱情周到的服務(wù)，S置業(yè)有限公司開發(fā)的山水家園小區(qū)于2017年11月23日被國家建設(shè)部評為“國家AA級住宅”[7]。S公司堅持以優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得社會信譽，科學(xué)管理提高企業(yè)素質(zhì)，全面提高經(jīng)濟效益和社會效益為經(jīng)營方針，堅持質(zhì)量第一，用戶至上，為經(jīng)營宗旨。與您展示住房建設(shè)成果，更新居民住房觀念，共建美好家園。截至2017年末，已取得國有上地使用權(quán)證的可售建筑面積約為433萬平方米。截至2017年12月，公司總資產(chǎn)9525349萬元，實現(xiàn)銷售收入5086萬元，凈利潤9238萬元。S公司于2016年10月在宿州市黃金地段開發(fā)了第一個工程項目“金水灣”一期；2017年2月開發(fā)了“金水灣”二期；2017年初與上?？偨y(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)公司在故宮附近開發(fā)了“盛京花園”。3.1.2公司財務(wù)經(jīng)營情況表3.1財務(wù)數(shù)據(jù)項目2017年度2016年度流動資產(chǎn)2453549798.962637795192.58固定資產(chǎn)8225210.6310076078.67資產(chǎn)總計2461775009.592647871271.25流動負債955375260.69954877930.06應(yīng)交稅費2547209.245060482.15長期借款80000000.00358977000.00所有者權(quán)益合計1426399748.901334016341.19營業(yè)收入508580176.00968197303.00營業(yè)稅金及附加51538091.6489464616.86財務(wù)費用184072.37803036.66銷售費用16850329.938103226.52管理費用18174886.0019235142.57營業(yè)利潤-6305940.6365385778.20利潤總額126684674.6264835985.83所得稅費用34301266.9118525042.15凈利潤92383407.7146310943.68經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-286509391.16-247813656.99籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額230096671.82319011620.70從表3.1可知，S置業(yè)有限公司2017年度的流動資產(chǎn)小于2016年度的流動資產(chǎn)，2017年度的流動負債卻大于2016年度的流動負債，說明企業(yè)的短期償債能力下降，也就是說，該企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度下降;而2017年度該公司長期借款減少的同時所有者權(quán)益增加，說明企業(yè)可能有部分債券投資轉(zhuǎn)為股權(quán)投資;2017年度的銷售收入小于2016年度的銷售收入，并且2017年度的營業(yè)利潤出現(xiàn)了負數(shù)，這說明2017年度S的經(jīng)營情況不如2016年度的經(jīng)營情況。因此，S公司為了提高自身的競爭力，尋求減低成本、提高資金周轉(zhuǎn)速度的方法，納稅籌劃迫在眉睫。3.2S置業(yè)有限公司稅負情況3.2.1公司納稅情況1、繳納稅款情況S置業(yè)有限公司2016年度、2017年度共繳納稅款229155259.49元，除企業(yè)所得稅外，其他稅種2017年度與2016年度相比都在減少，具體繳納稅款情況如表3.2所示:表3.2S置業(yè)有限公司涉及主要稅種及金額稅種2017年度(元)2016年度(元)總計(元)營業(yè)稅25429008.8048409865.1573838873.95城市維護建設(shè)稅1780030.623388690.565168721.18教育費附加762870.261452295.962215166.22地方教育附加508580.18968197.301476777.48企業(yè)所得稅34301266.9118525042.1552826309.06土地增值稅23057601.7835245567.8958303169.67房產(chǎn)稅206698.4211768845.7311975544.15土地使用稅8307977.6113795443.2322103420.84車船使用稅3359.524551.867911.38印花稅359377.19879988.361239365.55總計94716771.29134438488.20229155259.492、稅負率情況S置業(yè)有限公司2016年度、2017年度稅負率情況如表2.4所示，營業(yè)稅金及附加兩個年度稅負率持平，企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅的稅負率2017年度大于2016年度的稅負率，只有房產(chǎn)稅、印花稅的稅負率2017年度小于2016年度的稅負率。表3.3S置業(yè)有限公司的稅負率情況表稅種2017年度2016年度營業(yè)稅金及附加5.6%5.6%企業(yè)所得稅6.74%1.91%土地增值稅4.53%3.64%房產(chǎn)稅0.04%1.22%土地使用稅63%1.42%車船使用稅00印花稅0.07%0.09%總計18.62%13.89%S置業(yè)有限公司2016年度營業(yè)收入高于2017年度的營業(yè)收入;因此，2016年度繳納稅款多于2017年度繳納的稅款。雖然2017年度的營業(yè)收入和繳納的稅款與2016年度相比減少了459617127.00元和37721716.91元，但稅負率卻從2016年度的13.89%增長到2017年度的18.62%。3、稅收結(jié)構(gòu)情況表3.4S置業(yè)有限公司稅收結(jié)構(gòu)情況稅種2017年度2016年度營業(yè)稅金及附加30.08%40.33%企業(yè)所得稅36.21%13.79%土地增值稅24.34%26.22%房產(chǎn)稅0.22%8.75%土地使用稅8.77%10.26%印花稅0.38%0.65%總計100%100%從表中可知，公司營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、徒弟增值稅是公司的重中之重，也是企業(yè)稅收負擔(dān)最重的三個稅種，因此，加強這三個稅種的籌劃可以降低企業(yè)的稅收成本[8]。3.2.2公司納稅籌劃的現(xiàn)狀2017年，稅務(wù)機關(guān)對S置業(yè)有限公司進行了稅務(wù)檢查，發(fā)現(xiàn)S公司的一些納稅籌劃業(yè)務(wù)不合法，主要內(nèi)容如下:1、少計收入的納稅籌劃S置業(yè)有限公司在進行納稅籌劃過程中，為了達到節(jié)稅的目的，想通過減少收入的會計處理方式實現(xiàn)這一目標，但是稅務(wù)機關(guān)檢查時，發(fā)現(xiàn)這些業(yè)務(wù)的納稅籌劃是不合法的。在轉(zhuǎn)讓新華小區(qū)時，S置業(yè)有限公司與沈陽市沈河區(qū)聯(lián)合開發(fā)辦公室簽訂聯(lián)建協(xié)議書，購買聯(lián)建辦開發(fā)的新華商品房，用于安置S置業(yè)有限公司的動遷居民，但在取得房屋所有權(quán)后，S置業(yè)有限公司又將該商品房以高于購買價格銷售給昆侖房地產(chǎn)開發(fā)公司、大眾房地產(chǎn)開發(fā)公司、瑞麗房地產(chǎn)開發(fā)公司，并同這三家公司簽訂了聯(lián)建協(xié)議，從中得到利潤。而S置業(yè)有限公司在取得賣房款后做增加收入的賬務(wù)處理，并通過采取背書轉(zhuǎn)讓，增加預(yù)提費用的方式進行納稅籌劃，稅務(wù)機關(guān)在檢查時表示這種行為屬于隱瞞收入4485800元，不屬于納稅籌劃，因此按偷逃營業(yè)稅224290元，城建稅15700.30元，教育費附加6728.70元處理。2、多列支出的納稅籌劃S置業(yè)有限公司采取多提利息，多提“預(yù)提費用”，并通過一些收據(jù)和費用沖銷“預(yù)提費用”等手段間接計入開發(fā)成本，希望通過納稅籌劃來增大成本支出，從而達到節(jié)稅的目的，但稅務(wù)機關(guān)在檢查時明確表示，某些費用超過了稅法的規(guī)定，屬于不合理的支出，所以按照偷逃稅款處理。比如:S置業(yè)有限公司在發(fā)放工資和獎金時，將獎金從工資中分離出來單獨發(fā)放，通過發(fā)放現(xiàn)金的形式減少工資表中的工資額，同時將剩余的工資通過成本費用科目入賬，其納稅籌劃的目的是減少個人所得稅的同時增加成本，但稅務(wù)機關(guān)檢查時，認為該行為不合法，屬于偷逃稅款的行為[10]。3、減少申報額的納稅籌劃S公司在和其他公司聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)時，希望通過減少納稅申報額或延期申報方式進行納稅籌劃，但經(jīng)稅務(wù)機關(guān)檢查，認為S公司該行為屬于偷逃稅款并進行處罰，更加大了S公司的成本支出。在聯(lián)合開發(fā)農(nóng)民集資樓的納稅申報中，S公司與安徽白云實業(yè)公司簽訂了《聯(lián)合建設(shè)協(xié)議》：兩家公司聯(lián)合建設(shè)14000平方米的農(nóng)民集資樓的工程竣工后，白云公司分得5000平方米的房屋，其余9000平方米的房屋由S公司負責(zé)銷售；同一天S置業(yè)有限公司又與沈陽市設(shè)計研究院裝修工程公司簽訂了《承包協(xié)議書》，由于沈陽市涉及研究院裝修工程公司無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，因此由S公司提供房地產(chǎn)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照以及商品房銷售合同，由合肥市設(shè)計研究院裝修工程負責(zé)出資建設(shè)。截止2017年12月，S置業(yè)有限公司共開具房屋銷售發(fā)票金額11141052.10元，S置業(yè)有限公司只是受托代建和代理銷售，因此沒有申報納稅。同時，S置業(yè)有限公司分給白云實業(yè)公司5000平方米的商品房，折價3463680元也沒有申報納稅，因此，稅務(wù)機關(guān)在檢查時認為S公司故意偷逃稅款，并進行處罰。從上面可知，稅籌劃與偷逃稅款有著本質(zhì)的區(qū)別，如果納稅籌劃不正確，就會被稅務(wù)機關(guān)認定為偷逃稅款，要求加收滯納金并處予罰款，結(jié)果不僅加大了企業(yè)的成本支出，對企業(yè)的誠信度也有一定的不良影響。因此，企業(yè)財務(wù)人員在進行納稅籌劃時，要加強對稅收政策的了解，加強與稅務(wù)機關(guān)溝通，盡可能降低納稅籌劃風(fēng)險[11]。4S置業(yè)有限公司稅務(wù)籌劃的方案4.1開發(fā)環(huán)節(jié)的納稅籌劃方案4.1.1營業(yè)稅的籌劃方案在進行開發(fā)建設(shè)過程中，S公司需要向A公司(增值稅一般納稅人)購入金屬結(jié)構(gòu)件，該金屬構(gòu)件的價款為6000萬元，而該工程的總承包價款為12000萬元，在購入金屬構(gòu)件這項業(yè)務(wù)中，S公司和A公司需要同時征收增值稅和營業(yè)稅兩個稅種，因此存在重復(fù)納稅的現(xiàn)象，需要對營業(yè)稅進行納稅籌劃。根據(jù)營業(yè)稅暫行條例及其實施細則的規(guī)定，對既繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)又繳納增值稅的銷售行為的混合銷售應(yīng)該分別核算，而應(yīng)稅勞務(wù)繳納營業(yè)稅的計稅基礎(chǔ)為提供應(yīng)稅勞務(wù)的全部價款，但企業(yè)將工程分包給其他單位的，其繳納營業(yè)稅的計稅基礎(chǔ)為全部價款減去分包給其他單位的金額，而扣除金額中不包括建筑方提供設(shè)備的價款[12]。因此，S置業(yè)有限公司可以以分包的形式支付A公司安裝費用代替支付金屬構(gòu)件的貨款，這樣分包金額就為6100萬元，其中：金屬結(jié)構(gòu)件價值6000萬元，安裝勞務(wù)價值100萬元。該業(yè)務(wù)納稅籌劃前后的對比如表4.1所示:表4.1開發(fā)環(huán)節(jié)營業(yè)稅納稅籌劃對比表項目籌劃前籌劃后增值稅營業(yè)稅增值稅營業(yè)稅S置業(yè)有限公司12000*3%=360萬元（12000-6100）*3%=177萬元A公司6004/(1+17%)*17%=871萬元871萬元100*3%=3總計1231萬元1051萬元從表4.1可知：該項業(yè)務(wù)的納稅籌劃并未對增值稅產(chǎn)生影響，但營業(yè)稅總體上下降了180萬元萬元。金屬結(jié)構(gòu)件安裝勞務(wù)產(chǎn)生的利潤以及籌劃方案產(chǎn)生的節(jié)稅效益，可由S公司和A公司相互協(xié)商的基礎(chǔ)上進行合理的分配。4.1.2企業(yè)所得稅的籌劃方案企業(yè)資本由權(quán)益資本和債務(wù)資本構(gòu)成，在企業(yè)資本管理過程中，債務(wù)資本與權(quán)益資本比率的大小，反映了企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣狀況，因此，合理安排權(quán)益資本和債務(wù)資本的比例關(guān)系是企業(yè)籌資管理和納稅籌劃的重點。債務(wù)資本的資本成本主要是借貸款利息，其作為財務(wù)費用一般可以稅前扣除，而權(quán)益資本支付的股息不得稅前扣除，因此，企業(yè)在籌集資金的資本結(jié)構(gòu)中提高債務(wù)資本所占的比例，可以加大稅前扣除金額而減少應(yīng)納稅所得額。S置業(yè)有限公司只要合理安排該房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)，就可以達到節(jié)稅的目的，而節(jié)稅的多少又與權(quán)益資本和債務(wù)資本構(gòu)成的方案有關(guān)[13]。方案一：單純權(quán)益性資本B公司和C公司各投資股權(quán)67500萬元，注冊資本為135000萬元，共同組建S公司，B公司和C公司各擁有50%的股權(quán)，公司在2017年實現(xiàn)利潤16485萬元。應(yīng)納所得稅額為16485*25%=4121(萬元)B公司和C公司稅后各分得股息為：(16485-4121)*50%=6182(萬元)方案二：債務(wù)資本與權(quán)益性資本的比例為1:1B公司和C公司各投資股權(quán)33750萬元，投資債券33750萬元，共同組建S公司，B公司和C公司各擁有50%的股權(quán)，在2017年實現(xiàn)利潤16485萬元，同期銀行利率10%。應(yīng)付利息為：33750*10%*2=6750(萬元)應(yīng)納所得稅為：(16485-6750)*25%=2434(萬元)B公司和C公司稅后各分得股息為：(16485-6750-2434)*50%=3651(萬元)B公司和C公司各分得利息股息之和為：3375+3651=7026(萬元)方案三：債務(wù)資本與權(quán)益性資本的比例為2:1沈陽市土地綜合開發(fā)公司和深圳深安企業(yè)股份公司投資股權(quán)22500萬元，投資債券45000萬元，共同組建BGY房地產(chǎn)開發(fā)公司，沈陽市土地綜合開發(fā)公司和深圳深安企業(yè)股份公司各擁有50%的股權(quán)，在2007年實現(xiàn)利潤16485萬元，同期銀行利率10%。應(yīng)付利息為:45000*10%*2=9000(萬元)應(yīng)納所得稅為:(16485-9000)*25%=1871(萬元)B公司和C公司稅后各分得股息為：(16485-9000-1871)*50}=2807(萬元)B公司和C公司各分得利息股息之和為：4500+2807=7307(萬元)方案四：債務(wù)資本與權(quán)益性資本的比例為5:1B公司和C公司投資股權(quán)11250萬元，投資債券56250萬元，共同組建BGY房地產(chǎn)開發(fā)公司，B公司和C公司各擁有5096的股權(quán)，在2007年實現(xiàn)利潤16485萬元，同期銀行利率10960應(yīng)付利息為:56250*1096*2=11250(萬元)應(yīng)納所得稅為:(16485-11250)*2596=1309(萬元)B公司和C公司稅后各分得股息為：(16485-11250-1309)*5096=1963(萬元)B公司和C公司各分得利息股息之和為：5625+1963=7588(萬元)以上四種方案情況如表4.2所示:表4.2納稅調(diào)整前不同債權(quán)比例明細表項目債務(wù)資本權(quán)益性資本債務(wù)資本與權(quán)益性資本比例應(yīng)支付利息應(yīng)繳納企業(yè)所得稅各分得利息股息之和方案一01350000:1041216182方案二67500675001：1675024347026方案三90000450002:1900018717307方案四112500225005:11125013097588在上述的案例四中，債務(wù)資本與權(quán)益性資本的比例為5:1。但稅法規(guī)定，除金融企業(yè)外的其他企業(yè)債務(wù)資本與權(quán)益性資本的比例不準超過2:1。因此，應(yīng)計算不得扣除利息支出，調(diào)增應(yīng)納稅所得額，補繳企業(yè)所得稅。不得扣除利息支出=11250*(1-2:1/5:l)=11250*3/5=6750(萬元)應(yīng)補繳企業(yè)所得稅=6750*25%=1688(萬元)應(yīng)繳企業(yè)所得稅總額為=1309+1688=2997(萬元)因此，B公司和C公司稅后各分得股息為：(16485-11250-1309-1688)*50}6=1119(萬元)B公司和C公司各分得利息股息之和為：5625+1119=6744(萬元)納稅調(diào)整后的方案如表4.3所示:表4.3納稅調(diào)整后不同債權(quán)比例明細表項目債務(wù)資本權(quán)益性資本債務(wù)資本與權(quán)益性資本比例應(yīng)支付利息稅法允許扣除利息應(yīng)繳納企業(yè)所得稅各分得利息股息之和方案一01350000:10041216182方案二67500675001:16750675024347026方案三90000450002:19000900018717307方案四112500225005:111250450029976744結(jié)論:方案三是最可行的，聯(lián)營企業(yè)需要合理組合債務(wù)資本和權(quán)益性資本比例，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，避免資本弱化對企業(yè)所得稅的影響。4.1.3綜合稅種的籌劃方案在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)活動中，由于資金、企業(yè)計劃等因素，企業(yè)可能將在建項目或所擁有的開發(fā)用地與其他房地產(chǎn)公司合作開發(fā)。合作開發(fā)的方式有聯(lián)合建設(shè)開發(fā)、土地使用權(quán)投資、整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等，S置業(yè)有限公司可以根據(jù)公司的實際，選擇不同的納稅籌劃方案[14]。2015年，S公司在上海取得一宗土地使用權(quán)后，經(jīng)建設(shè)規(guī)劃部門批準，建設(shè)商住樓項目。但由于S公司的資質(zhì)等級不足，雖然以自身名義取得了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》，但不能取得《預(yù)售許可證》，也無法直接銷售房屋，因此，S公司決定與關(guān)聯(lián)單位上?？偨y(tǒng)房地產(chǎn)公司合作，雙方簽訂了委托銷售協(xié)議。對此，建議S公司和上?？偨y(tǒng)房地產(chǎn)公司可以通過以下三種方式合作開發(fā)該商住樓項目。（1）方案一：規(guī)范聯(lián)建運作首先，S公司和上?？偨y(tǒng)房地產(chǎn)公司到國土部門辦理土地權(quán)屬的變更手續(xù)，將該土地使用權(quán)變更到上?？偨y(tǒng)房地產(chǎn)公司的名下；然后和上?？偨y(tǒng)房地產(chǎn)公司以合作雙方的名義向政府部門辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》以及其他審批手續(xù)，由S公司出地、上?？偨y(tǒng)公司出資聯(lián)合開發(fā)建設(shè)該商住樓項目，項目竣工后，S公司按照雙方合作開發(fā)協(xié)議約定的分成比例計算所獲得房屋的公允價值，并以此金額繳納轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，上?？偨y(tǒng)房地產(chǎn)公司按照協(xié)議約定的分成比例確定土地使用權(quán)入賬價值，并且由上?？偨y(tǒng)房地產(chǎn)公司繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅[15]。雖然雙方看似都沒有享受到稅收優(yōu)惠，但開發(fā)主體卻發(fā)生了變化，這樣可以避免以S公司名義開發(fā)帶來的一系列問題。（2）方案二：以土地使用權(quán)投資S公司以土地使用權(quán)作為對上?？偨y(tǒng)房地產(chǎn)公司的投資，項目開發(fā)以上?？偨y(tǒng)房地產(chǎn)公司的名義立項。項目開發(fā)銷售過程中的營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅仍然以上?？偨y(tǒng)房地產(chǎn)公司為主體計算繳納。（3）方案三:：整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移S公司在除了擁有上地使用權(quán)，沒有其他重要的經(jīng)營項目情況下，可以考慮與上?？偨y(tǒng)房地產(chǎn)公司合并，然后將整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到上?？偨y(tǒng)房地產(chǎn)公司，以上?？偨y(tǒng)房地產(chǎn)公司的名義進行立項開發(fā)。4.2交易環(huán)節(jié)的納稅籌劃方案由于房地產(chǎn)開發(fā)土地的特殊性，土地所有權(quán)歸國家所有并且具有稀缺性，因此在交易時還要征收土地增值稅;而企業(yè)在銷售商品時，應(yīng)該按所得收入征收企業(yè)所得稅[16]。所以，我們可以根據(jù)不同的稅種和經(jīng)濟行為，進行相應(yīng)的納稅籌劃。4.2.1營業(yè)稅的籌劃方案售后回租是指企業(yè)將自己的資產(chǎn)出售，然后又以承租人的身份將資產(chǎn)租回使用。售后回租作為企業(yè)的一種融資行為，資產(chǎn)價款相當(dāng)于向出租方的借款，而支付給出租方的租金也相當(dāng)于每年償還出租方借款的本息。在稅務(wù)處理上，應(yīng)該將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項業(yè)務(wù)分別征稅。對于S公司來說，銷售商鋪應(yīng)按照“銷售不動產(chǎn)”征收5%的營業(yè)稅，對于租賃業(yè)務(wù)，購房者按“服務(wù)業(yè)”征收5%的營業(yè)稅，由此可見，在該項經(jīng)濟活動中的交易雙方都需要征收營業(yè)稅。而如果交易雙方改變合同簽訂的方式，就可以達到節(jié)稅的目的[17]。對此，S公司可以對其開發(fā)的商鋪采用售后返租方式進行銷售，業(yè)主購買商鋪時與S公司同時簽訂商鋪買賣合同與委托代理出租房屋合同，S公司與業(yè)主簽訂商鋪買賣合同，由其下設(shè)的S物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂委托代理出租房屋合同，代理出租房屋合同中規(guī)定商鋪租賃收入2800萬元，由S物業(yè)管理公司收取，其中支付業(yè)主租金2000萬元，代收手續(xù)費收入為800萬元。物業(yè)公司代收2800萬元商鋪租賃收入不需征收營業(yè)稅，只就代收手續(xù)費收入800萬元征收營業(yè)稅。因此，籌劃前后S公司繳納營業(yè)稅及附加情況如表4.4所示:表4.4S公司售后回租納稅籌劃比較籌劃前籌劃后營業(yè)稅2800*5%=140萬元800*5%=40萬元城建稅、教育費附加及地方教育附加140*(7%+3%+2%)=16.8萬元40*（7%+3%+2%）=4.8萬元總計156.8萬元44.8萬元4.2.2企業(yè)所得稅的方案房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)作為國家宏觀調(diào)控的對象，享受國家給予的企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠政策較少，因此，在稅收籌劃方面，S公司應(yīng)盡量增加企業(yè)的計稅成本，從而降低應(yīng)納稅所得額。1、恰當(dāng)選擇計稅成本的核算終止日根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第五十三條的規(guī)定“企業(yè)所得稅按納稅年度計算。納稅年度自公歷1月1日至12月31日止”，大多房地產(chǎn)開發(fā)公司都把本企業(yè)的計稅成本核算終止日確定為完工年度的12月31日，但由于房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)周期長、業(yè)務(wù)復(fù)雜等特點。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《企業(yè)所得稅匯算清繳管理辦法的通知》(國稅發(fā)[2015]79號)第二條的規(guī)定，企業(yè)所得稅匯算清繳，是指納稅人自納稅年度終了之日起五個月內(nèi)或?qū)嶋H經(jīng)營終止之日起60日內(nèi)[18]。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)所得稅計稅成本核算終止日可以確定為從完工年度的某一時點至次年匯算清繳日5月31日前的某一時點之間。因此，像S公司這種不從事循環(huán)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自己的實際情況自行選擇恰當(dāng)?shù)挠嫸惓杀竞怂憬K止日，給計稅成本的計算一個寬延期，從而為納稅籌劃提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，不包括甲供資料的金額。預(yù)提的出包工程款最高不得超過合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預(yù)提費用總計不得超過出包工程合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未付出的，預(yù)提的出包工程款全額計入應(yīng)征稅所得額;以后年度實際發(fā)生時按規(guī)定在稅前扣除。2、利用加速折舊推遲納稅時間2008年1月1日起施行的新企業(yè)所得稅法及其實施條例，對固定資產(chǎn)的折舊年限和折舊方法有新規(guī)定，企業(yè)應(yīng)綜合分析新規(guī)定對企業(yè)固定資產(chǎn)折舊的影響，并研究調(diào)整折舊政策以遵從稅收政策的變化，特別是對在折舊政策方面符合享受稅收優(yōu)惠政策的固定資產(chǎn)更應(yīng)合理籌劃，以更優(yōu)享受稅收政策。固定資產(chǎn)的折舊方法包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法[19]。其中，雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法是固定資產(chǎn)加速折舊的方法，因此，S置業(yè)有限公司應(yīng)根據(jù)稅法的規(guī)定，選擇合理的折舊方法，以便推遲納稅的時間。S公司是一般納稅人，企業(yè)所得稅稅率為25%，并且該公司的經(jīng)營效益比較好，絕大部分年度都能產(chǎn)生利潤，2016年由于該公司生產(chǎn)經(jīng)營的需要，準備購進一項由于技術(shù)進步所以產(chǎn)品更新?lián)Q代較快的器具，該項資產(chǎn)原值為500萬，預(yù)計凈殘值率為5%。根據(jù)企業(yè)所得稅法實施條例的規(guī)定，與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的器具、工具、家具等最低折舊年限為5年，而公司會計上的預(yù)計使用年限也是5年。另外，考慮到固定資產(chǎn)折舊的貨幣時間價值影響，假設(shè)該項固定資產(chǎn)按8%的復(fù)利利率，第1-5年的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)分別為0.926,0.857,0.794,0.735,0.6810根據(jù)企業(yè)所得稅法關(guān)于加速折舊的規(guī)定，公司可以享受到企業(yè)所得稅的稅收優(yōu)惠政策。對此，公司可以采取縮短折舊年限方法可以抵稅102萬元。企業(yè)選擇最低折舊年限為固定資產(chǎn)預(yù)計使用壽命的60%，則該固定資產(chǎn)最低折舊年5*60%=3年固定資產(chǎn)的凈殘值為:500*5%=25萬元按年限平均法分析，年折舊額:(500-25)/3=158.33萬元累計折舊現(xiàn)值合計:158.33*0.926+158.33*0.857+158.33*0.794=408.02萬元因折舊可稅前扣除，相應(yīng)抵稅:408.02*25%=102萬元4.2.3土地增值稅的籌劃方案根據(jù)土地增值稅法及其實施條例的規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物取得的收入，所以，S公司在進行商品房開發(fā)銷售時必須繳納土地增值稅。由于征收上地增值稅的目的是國家通過稅收對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，防止房地產(chǎn)行業(yè)的投機、炒賣活動越演越烈，抑制房價的過快增長，因此，稅率設(shè)計的基本原則是：增值多的多征，增值少的少征，無增值的不增[20]。土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率如表4.5所示，這項規(guī)定為S公司的納稅籌劃提供了空間。表4.5土地增值稅四級超率累進稅率表級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率(%)速算扣除系數(shù)(%)1不超過50%的部分3012超過50%100%的部分4053超過100%200%的部分50154超過200%的部分6035（1）適當(dāng)加大建造成本法進行籌劃房地產(chǎn)企業(yè)可以通過興建停車場、提高裝修檔次、綠化小區(qū)環(huán)境等方式加大企業(yè)的建造成本，既提高了住房檔次、美化了住房環(huán)境、提高了企業(yè)的競爭力，又可以加大成本的可扣除項目，可扣除項目金額的增幅為建造成本增幅的1.3倍，這樣企業(yè)可能按較低的土地增值稅稅率進行繳稅，達到少繳或免繳土地增值稅的目的，那么，加大的建造成本控制在什么范圍之內(nèi)呢，這就是S公司納稅籌劃的重點。（2）住宅分開核算用以降低土地增值稅稅負S公司在沈北新區(qū)開發(fā)的“香山”項目是既包括普通標準住宅又包括高級公寓、別墅等的混合項目，但不同的開發(fā)項目享受的稅收優(yōu)惠政策不同。土地增值稅法規(guī)定，建造出售普通標準住宅，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的，予以免稅；增值額超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的混合項目作了應(yīng)分別核算增值額的規(guī)定，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用普通標準住宅的免稅規(guī)定。所以S公司土地增值稅的又一納稅籌劃重點就是利用普通標準住宅起征點或土地增值稅稅率的征收臨界點。（3）分散收入進行籌劃由于土地增值稅的稅率是超額累進稅率，增值額越高稅率也就越高，所以我們可以采取分散收入的方法來降低土地增值額，從而減少土地增值稅的應(yīng)納稅額。S公司的精裝修住房的銷售中，裝修費用是直接計入房產(chǎn)總價內(nèi)的，這樣就會造成增值額的增加。因為在超率累進稅制下，收入的增長預(yù)示著相同條件下增值額的增長，從而使得高的增值率適用較高的稅率，檔次爬升現(xiàn)象會使得納稅人稅負上升。所以，精裝修住房在銷售時要把裝修費用和房產(chǎn)價格區(qū)分銷售，這樣可以減輕土地增值稅的稅率，降低企業(yè)在土地增值稅上的稅收負擔(dān)。5結(jié)論本文所選取的案例研究對象是S置業(yè)有限公司，在綜合分析該公司財務(wù)經(jīng)營情況的基礎(chǔ)上，發(fā)現(xiàn)其有納稅籌劃的必要，并且納稅籌劃的重點是營業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及土地增值稅三方面。但本文從開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)兩方面對幾種稅收提出納稅籌劃的方案