中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告

25三月2024中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告謹(jǐn)呈：

xx集團(tuán)-xx置業(yè)有限公司2008的中國注定不平凡2008的樓市一樣注定不平凡在這令人揪心的環(huán)境下，我們該如何突出重圍……我們強(qiáng)調(diào)人的需求為第一要素，尊重主體人生活模式和習(xí)慣精確分析人們生活的共性和個(gè)性，充分強(qiáng)調(diào)了人的個(gè)性化需求我們準(zhǔn)確捕捉市場瞬息變化，抓住任何一個(gè)可能機(jī)會(huì)我們的一切定位都以客戶的目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場為導(dǎo)向。中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目戰(zhàn)略思考中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告觀點(diǎn)1、我們可以復(fù)制“仙林翠谷”嗎？新湖．仙林翠谷作為寶華地塊的先驅(qū)，已正式面向市場，作為同一板塊的項(xiàng)目，我們是期望后來居上？還是簡單復(fù)制？

我們的觀點(diǎn)：絕不COPY！?。?！原因分析：1、在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上存在差異，必然導(dǎo)致產(chǎn)品規(guī)劃上的差異；2、在對(duì)消費(fèi)者的洞察上，我們直觀判斷，消費(fèi)者距離半徑應(yīng)該會(huì)更大；3、對(duì)于市場現(xiàn)狀和未來的預(yù)期，我們期望可以更開放；4、對(duì)于未來的推廣方式及手段，我們直接、有效、范圍更廣。中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告觀點(diǎn)2、我們機(jī)會(huì)在那？市中心

1、天正湖濱2、金陵大公館3、金鼎灣近郊

1、天潤城2、東郊小鎮(zhèn)3、中南麒麟錦城河西

1、萬科光明城市；2、中海塞納麗舍3、融僑中央花園仙林

1、東方天郡2、尚東區(qū)3、棲園1、雷丁TOWN2、羅托魯拉3、翠屏國際城

1、綠城玫瑰園2、世外邊城3、依云溪谷[判斷]：縱觀南京地產(chǎn)市場，公寓類---溧水的恒大項(xiàng)目推向市場的價(jià)格估計(jì)在4500以上；別墅類---江浦的“山河水”面市價(jià)格在10000以上；從距離的角度看我們或許比他們存在優(yōu)勢，那我們該怎么面對(duì)這個(gè)市場？18000元/平方米以上

9000元/平方米以上4500元/平方米以上8000元/平方米以上12000元/平方米以上9000元/平方米以上公寓類別墅類江北江寧中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告觀點(diǎn)3、我們的機(jī)會(huì)到了1、主流媒體目前找不找北；由于市場的熱點(diǎn)太多，媒體的熱點(diǎn)就非常難有題材啟動(dòng)，而在目前如此激烈的市場競爭狀態(tài)下，媒體沒有熱點(diǎn)，媒體的日子就難過，各媒體都想變化題材來做，只要有熱點(diǎn)，主流媒體完全可以免費(fèi)，而我們有熱點(diǎn)，我們可以聯(lián)手媒體；2、政府目前大力發(fā)展：由于南京市主城及周邊地區(qū)可供出讓的土地已經(jīng)不多，下面一個(gè)熱點(diǎn)或許就是一小時(shí)都市圈最近的句容，政府也積極發(fā)掘一個(gè)新的熱點(diǎn)；3、消費(fèi)者目前是迷茫狀態(tài)；南京的下一個(gè)熱點(diǎn)究竟是什么？哪里的房子才是南京的未來？而我們或許就是代表南京的未來，引導(dǎo)消費(fèi)者的關(guān)注，逐鹿中原；4、距離可能是我們優(yōu)勢；傳統(tǒng)意義來看，寶華板塊距離是我們劣勢，換個(gè)思路看，仙林大道的貫通這個(gè)觀點(diǎn)應(yīng)該得以徹底顛覆。[判斷]：一呼而百應(yīng)，市場需要領(lǐng)導(dǎo)者；媒體、政府、消費(fèi)者利益完全一致，控制市場的機(jī)會(huì)已經(jīng)到了；

中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告觀點(diǎn)4、我們一定要把握先手！1寶華板塊

別墅、洋房；典型項(xiàng)目-仙林翠谷、新拍土地；2仙林及邁堯板塊搶奪市場份額最近的板塊；未來供應(yīng)約100萬方；3溧水板塊江寧、江北之后發(fā)展預(yù)期較大的一個(gè)板塊；代表項(xiàng)目恒大金碧天下，總建120萬方左右；4九龍湖板塊所謂南京告別了“無別墅”的歷史，更令品質(zhì)平平的江寧別墅“提升換代”，以及標(biāo)桿項(xiàng)目萬科藍(lán)灣；5江北板塊大江北概念，包括：浦口、江浦、六合，別墅項(xiàng)目云集的地方。[判斷]：以上基本是南京2008以后年市場指標(biāo)性板塊，各家都在努力往前趕，我們必須要搶先出臺(tái)；中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告觀點(diǎn)5、搶先建立領(lǐng)導(dǎo)品牌地位陽光集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)品牌

外界的影響力政府造勢：一定要讓政府造熱寶華板塊； 媒體造勢：一定要讓受眾了解寶華高尚住宅區(qū)的地位； 品牌造勢：一定要有分量展現(xiàn)南京下一個(gè)熱點(diǎn)的代表；

環(huán)境指標(biāo)：環(huán)境是本區(qū)的核心點(diǎn)，一定要充分建立感染力； 戶型指標(biāo)：一定要實(shí)現(xiàn)未來的生活比你想象的還要好； 展示指標(biāo)：一定要有全新的現(xiàn)場感受；

現(xiàn)場控制中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告觀點(diǎn)6、產(chǎn)品如何塑造？市場研究及基地條件挖掘SWOT分析法建筑策劃法（可選方案對(duì)比）目標(biāo)客戶分析法項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位策略形象定位產(chǎn)品定位（規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品組合、建筑風(fēng)格建議等）目標(biāo)客戶定位中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告區(qū)域房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)宏觀市場研究區(qū)域客群分析項(xiàng)目地塊研判中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告區(qū)域規(guī)劃分析近期宏觀調(diào)控影響分析南京房地產(chǎn)發(fā)展情況分析房地產(chǎn)宏觀市場研究中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告南京與無錫、蘇州的人均GDP對(duì)比經(jīng)濟(jì)高速增展

南京的GDP從2000年至2006年一直保持兩位數(shù)以上的增長速度，2006年，南京GDP達(dá)到2774億元，增長率為14.96％，經(jīng)濟(jì)發(fā)展是潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮闹饕獎(jiǎng)恿?也是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，南京城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展必然將促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場的全面快速發(fā)展。

發(fā)展?jié)摿薮竽暇┫啾韧瑸榻K省的無錫與蘇州，由于后兩座城市受上海輻射影響較大，無論在經(jīng)濟(jì)總量還是均量上都存在一定差距，但隨著長三角經(jīng)濟(jì)一體化的加強(qiáng)，外加南京獨(dú)有的政治文化優(yōu)勢，使得南京具備更大的發(fā)展?jié)摿Α３鞘薪?jīng)濟(jì)高速增長，發(fā)展?jié)摿薮螅邆涑鞘邪l(fā)展和擴(kuò)展經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告按照國際研究城市房地產(chǎn)發(fā)展的慣例：人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800—10001000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重半穩(wěn)定發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展，綜合發(fā)展型國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長和人均GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段按照國際研究城市發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)：南京的房地產(chǎn)處于快速增長階段中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告

自04年開始，南京房地產(chǎn)投資額占全市總投資額的20%以上，雖然05年受到宏觀政策影響,占比有所下降,但隨著市場對(duì)調(diào)控政策的逐漸適應(yīng),06年開始出現(xiàn)明顯反彈.01-07年南京房地產(chǎn)投資圖數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計(jì)局南京房地產(chǎn)發(fā)展情況分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告

2008年一季度南京房地產(chǎn)投資依然保持著穩(wěn)步上漲態(tài)勢,同比增幅34.56%.其中住宅投資占比最大,而且保持較高的增長態(tài)勢,同比增幅達(dá)到56.99%.而商業(yè)和寫字樓則呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢.特別是寫字樓同比跌幅達(dá)到53.24%。2008年1季度南京房地產(chǎn)投資圖數(shù)據(jù)來源：江蘇房地產(chǎn)南京房地產(chǎn)發(fā)展情況分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告2008年1季度施工竣工圖2008年1季度,商品房無論是施工面積還是竣工面積都保持了較高的增長態(tài)勢，其中住宅的增幅最為迅猛，施工面積同比增幅29.62％，竣工面積同比增幅達(dá)到311.21％。數(shù)據(jù)來源：江蘇房地產(chǎn)南京房地產(chǎn)發(fā)展情況分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告價(jià)格

與07年相比，08年的成交均價(jià)有所上漲。1－4月分月的成交均價(jià)在6800元/平米左右徘徊。成交08年1-4月年全市共成交商品住宅13631套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于于07年1-4月的成交量。數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)2008年1－4月成交套數(shù)圖南京房地產(chǎn)發(fā)展情況分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告2008年1季度分物業(yè)類型銷售面積2008年1季度,商品房的成交量大幅萎縮，雖然達(dá)到131.26萬平米的銷售量，但同比跌幅21.75%，分物業(yè)類型類來看，各個(gè)物業(yè)類型都有不同程度的跌幅。數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)南京房地產(chǎn)發(fā)展情況分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告雖然受到國家宏觀調(diào)控的影響，市場觀望氣氛嚴(yán)重，但開發(fā)企業(yè)依然保持較高的投資熱情，一季度房地產(chǎn)投資同比增幅34.56％。商品房的施工、竣工面積也保持較高的增長態(tài)勢。成交萎縮。07年10月后，由于受到國家宏觀調(diào)控的影響，南京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動(dòng)，這種波動(dòng)一直保持了08年的一季度。這主要由于消費(fèi)者的觀望心理加重，都持幣待購，消費(fèi)者期待南京房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)類似于深圳、廣州等城市的下跌形勢。價(jià)格保持平穩(wěn)增長。雖然成交萎縮，但是南京的房地產(chǎn)的價(jià)格并未出現(xiàn)大的波動(dòng)，價(jià)格依然保持穩(wěn)步上漲態(tài)勢。宏觀市場小結(jié)中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告區(qū)域規(guī)劃分析近期宏觀調(diào)控影響分析南京房地產(chǎn)發(fā)展情況分析房地產(chǎn)宏觀市場研究中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告1、2007年10月份后政策嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理對(duì)項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，銀行不得發(fā)放任何形式的貸款嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)用房購房貸款管理利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋.嚴(yán)格土地資源管理建設(shè)用地使用證必須完全付清土地款后方可發(fā)放。土地使用證不能分期放發(fā)。07年10月后調(diào)控政策中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告加大閑置土地清理力度，打擊開發(fā)商囤地現(xiàn)象國務(wù)院出臺(tái)通知要求嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策，規(guī)定土地閑置滿一年不滿兩年的，將按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。超過兩年的，無償收回，重新安排使用。提高存款準(zhǔn)備金率連續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率，僅07年一年就提高10次，08年提高了4次。每次上調(diào)0.5-1個(gè)百分點(diǎn)嚴(yán)格規(guī)范住房消費(fèi)貸款管理銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍07年10月后調(diào)控政策中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告07年10月后調(diào)控政策的影響分析：經(jīng)過本輪宏觀調(diào)控，開發(fā)企業(yè)重新洗牌，經(jīng)營更加趨向規(guī)范化、市場化,《通知》限制了其它的貸款渠道；并且土地儲(chǔ)備資金需要本企業(yè)全部支付，不得申請(qǐng)銀行貸款；對(duì)囤積的商品房超過三年的，不得申請(qǐng)抵押貸款，并且政府加大打擊開發(fā)商囤地的力度，要求對(duì)閑置兩年的土地?zé)o償收回。所有這些，對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈影響尤為厲害！可以預(yù)測未來房地產(chǎn)的開發(fā)將以大型的集團(tuán)公司為主。1、對(duì)開發(fā)企業(yè)的影響07年10月后調(diào)控政策中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告在第二輪宏觀調(diào)控下，客戶出現(xiàn)明顯觀望現(xiàn)象，一手成交趨于平淡，開發(fā)商定價(jià)顯現(xiàn)謹(jǐn)慎態(tài)度；二手房成交嚴(yán)重萎縮，價(jià)格小幅下跌在本輪調(diào)控當(dāng)中，投資客戶是重點(diǎn)調(diào)控的對(duì)象，受到嚴(yán)重的打擊，因此在整體市場上的比例有所下降。2、對(duì)購房者的影響本輪調(diào)控的效果立竿見影，取得了較大的成效，造成了市場的觀望心理，對(duì)抑制房價(jià)的增長起到了很大的作用。07年10月后調(diào)控政策中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告政策出臺(tái)真正目的—穩(wěn)定房價(jià)，避免房價(jià)大起大落；打擊抑制投機(jī)炒作行為，確保國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展；切實(shí)保障社會(huì)弱勢群體的住房問題；提高開發(fā)商開發(fā)門檻，加強(qiáng)市場規(guī)范管理，促進(jìn)市場健康良性、持續(xù)發(fā)展。國家宏觀調(diào)控總結(jié)中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告區(qū)域規(guī)劃分析近期宏觀調(diào)控影響分析南京房地產(chǎn)發(fā)展情況分析房地產(chǎn)宏觀市場研究中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告根據(jù)《南京都市圈規(guī)劃（2002—2020）》南京都市圈要建設(shè)是長江流域與東部沿海交匯地帶的樞紐型都市圈，江蘇省核心型都市圈，兼容并蓄、開放多元的文化型都市圈，以上海為龍頭的長江三角洲的重要組成部分。到2010年，南京市都市圈形成以超特大城市南京為核心，以揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、淮安、馬鞍山、巢湖、滁州、蕪湖7個(gè)大城市為主體，以27個(gè)中等城市（縣級(jí)市、縣城鎮(zhèn)）和一大批小城市為基礎(chǔ)的，分工合理、持續(xù)快速協(xié)調(diào)發(fā)展的都市圈城市體系。南京都市圈規(guī)劃分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告空間發(fā)展格局形成一個(gè)核心、兩個(gè)圈層的空間結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展一帶一軸三通道?！耙粋€(gè)核心”即包括南京主城和以主城為核心、半徑約30公里范圍的城鎮(zhèn)和潛在的城鎮(zhèn)發(fā)展地區(qū)，也就是規(guī)劃中的南京都市發(fā)展區(qū)。“兩個(gè)圈層”為核心圈層和緊密圈層。核心圈層包括核心城市和距核心城市中心約50公里范圍內(nèi)的城市（鎮(zhèn)）和區(qū)域，包括南京市、儀征市、句容市、馬鞍山市、滁州市區(qū)、來安縣、全椒縣。南京都市圈規(guī)劃分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告仙林新城南至滬寧高速公路、北至寧鎮(zhèn)公路、西至繞城公路、東至七鄉(xiāng)河，規(guī)劃總用地面積80平方公里。仙林定位于以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)，是集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新市區(qū)。2010年規(guī)劃人口24萬左右，遠(yuǎn)景規(guī)劃人口50萬人，按60萬預(yù)留用地。仙林定位于發(fā)展高等教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)仙林規(guī)劃分析——總體規(guī)劃中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告仙林新市區(qū)向東發(fā)展增長線，接受上海輻射和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要空間，發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，用地80平方公里。

南京城市總體規(guī)劃調(diào)整提出在三個(gè)新市區(qū)培育區(qū)域副中心，形成多核區(qū)域中心格局。仙林新市區(qū)將是接受主城向東功能擴(kuò)散和新增城市功能的重要區(qū)域，為了南京城市未來發(fā)展留有更多的機(jī)會(huì)和可能，在仙林地區(qū)要預(yù)留大型體育、文化設(shè)施用地，積極發(fā)展現(xiàn)代化服務(wù)產(chǎn)業(yè)，積極疏解和補(bǔ)充部分主城的職能。仙林仙林是南京重點(diǎn)發(fā)展的“一城三區(qū)”之一仙林規(guī)劃為南京市區(qū)域副中心，是承擔(dān)疏散主城區(qū)人口的重要區(qū)域。仙林規(guī)劃分析——一城三區(qū)中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告仙林新市區(qū)由“4個(gè)片區(qū)+2個(gè)組團(tuán)”構(gòu)成，寧漢（蕪）鐵路以東四個(gè)綜合片區(qū)分別為：西北—仙鶴片區(qū)、東北—白象片區(qū)、西南—麒麟片區(qū)、東南—青龍片區(qū)。寧漢（蕪）鐵路以西二個(gè)IT產(chǎn)業(yè)園分別為：北部是玄武軟件園，南部為馬群科技園。四大片區(qū)都進(jìn)行了統(tǒng)一的規(guī)劃。其中西北的仙鶴片區(qū)北規(guī)劃為大學(xué)集中區(qū)，東北的白象片區(qū)規(guī)劃為科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，西南的麒麟片區(qū)規(guī)劃為國際會(huì)展交流區(qū)，東南的青龍片區(qū)被規(guī)劃為高尚住宅區(qū)。

仙林規(guī)劃分析——空間布局規(guī)劃中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告方向道路連接向西與主城聯(lián)系滬寧高速公路連接線至中山門寧杭公路（省道101）接孝陵衛(wèi)至中山門寧鎮(zhèn)公路（國道312）接新莊寧棲路接板倉至太平門通過亞東一號(hào)路、學(xué)府路、學(xué)院路、濱河路及白象片區(qū)中部通道經(jīng)緯一路到邁皋橋通過繞城公路經(jīng)高橋門、雙龍街、花神廟、油坊橋等立交多方向與主城聯(lián)系地鐵二號(hào)線、地鐵四號(hào)線分別經(jīng)寧杭公路、寧鎮(zhèn)公路至孝陵衛(wèi)、中山東路和新莊向南與機(jī)場聯(lián)系通過繞城公路和公路二環(huán)接機(jī)場路至機(jī)場仙林規(guī)劃分析——交通規(guī)劃中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告南京市規(guī)劃建設(shè)的地鐵二號(hào)線和七號(hào)線未來將通向仙林。其中地鐵二號(hào)線沿寧杭公路北側(cè)東延至仙林新市區(qū)紫金山火車站后，地鐵六號(hào)線沿寧鎮(zhèn)公路南側(cè)東延至仙林大道，地鐵二號(hào)線將在2010年建成通車，屆時(shí)仙林與主城區(qū)的交通將更加便利仙林規(guī)劃分析——交通規(guī)劃中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告仙林大學(xué)城是仙林新市區(qū)的主體部分，也是近幾年建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)仙林大學(xué)城以城市規(guī)劃二環(huán)為界分為兩部分，規(guī)劃二環(huán)以西的20平方公里為大學(xué)集中區(qū)，規(guī)劃二環(huán)以東的14平方公里為大學(xué)城科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。仙林規(guī)劃分析——大學(xué)城規(guī)劃中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告仙林大學(xué)城現(xiàn)有11所高等院校、4所中小學(xué)，在校師生達(dá)到17萬人.未來仙林大學(xué)城的總?cè)丝谝?guī)模將達(dá)23萬人以上（含12萬大學(xué)生，未計(jì)入預(yù)留的國際知名大學(xué)招生數(shù)）。仙林規(guī)劃分析——大學(xué)城規(guī)劃中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告南京師范大學(xué)森林公安高等?？茖W(xué)校財(cái)經(jīng)大學(xué)南京仙林大學(xué)城部分高校總平面圖仙林規(guī)劃分析——大學(xué)城規(guī)劃中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告區(qū)域定位：以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)，是集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新市區(qū)。區(qū)域功能：仙林新市區(qū)將是接受主城向東功能擴(kuò)散和新增城市功能的重要區(qū)域，是承擔(dān)疏散主城區(qū)人口的重要區(qū)域。規(guī)劃人口：2010年規(guī)劃人口24萬左右，遠(yuǎn)景規(guī)劃人口50萬人，按60萬預(yù)留用地。區(qū)域規(guī)劃：4個(gè)片區(qū)+2個(gè)組團(tuán)。交通規(guī)劃：地鐵二號(hào)線和七號(hào)線未來將通向仙林區(qū)域規(guī)劃總結(jié)中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告區(qū)域房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)宏觀市場研究區(qū)域客群分析項(xiàng)目地塊研判中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告區(qū)域房地產(chǎn)市場研究典型個(gè)案分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告本案位于句容寶華新城，但緊臨南京仙林片區(qū)，考慮到地域因素的重要性以及房地產(chǎn)的區(qū)域特性，因此將仙林板塊作為本項(xiàng)目的競爭市場。競爭市場界定板塊名稱板塊特征熱銷樓盤仙林板塊仙林板塊是南京重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域之一，是疏散主城區(qū)人口的三大新區(qū)之一。近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其迅速，板塊內(nèi)仙鶴區(qū)成為了當(dāng)今樓市高檔樓盤的云集之地。仙林自然生態(tài)景觀資源豐富，西靠紫金山，北依棲霞山，東達(dá)寶華山、湯山，南臨青龍山，區(qū)域內(nèi)擁有多個(gè)名勝風(fēng)景區(qū)，因此區(qū)內(nèi)大氣、水質(zhì)、噪音等各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到國家一級(jí)旅游區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。仙林大學(xué)城構(gòu)成了仙林區(qū)域的文化資源，有著南京任何一個(gè)板塊無法比擬的人文氛圍。亞東城、賽世香樟園、康橋圣菲、東方天郡、山水風(fēng)華、依云溪谷、棲園、匯杰文庭中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告亞東階段（1998-2001年）仙林地區(qū)屬于城東板塊的外圍市場，依托于優(yōu)美的自然環(huán)境和仙林農(nóng)牧場，開發(fā)歷史較早，最早出現(xiàn)的是以亞東花園城聽泉山莊為代表的經(jīng)濟(jì)型別墅，同時(shí)輔以少量的公寓，是板塊最原始的住宅小區(qū)概念，該階段區(qū)域被稱為“亞東”，仙林和大學(xué)城概念尚未成型。代表物業(yè)：仙鶴山莊、亞東花園城別墅升級(jí)換代階段（2002-2003）2002年金陵家天下的一炮而紅預(yù)示著仙林板塊的物業(yè)水準(zhǔn)提升到了一個(gè)嶄新的歷史階段，同時(shí)由于仙林被規(guī)劃為三大新市區(qū)之一，仙林大學(xué)城的逐步成型，仙林成為一個(gè)以人文為特色的區(qū)域市場，房價(jià)也跳躍性的成長，可惜好景不長，由于后續(xù)供應(yīng)斷層，堂皇轉(zhuǎn)眼凋零，仙林隨后迎來了短暫的蟄伏期，發(fā)展轉(zhuǎn)向二手房市場。代表物業(yè)：金陵家天下、沁蘭雅筑市場短缺階段（2004）由于2003年掛牌出讓的土地自開工建設(shè)到上市需要一定的周期，導(dǎo)致了2004年間區(qū)域內(nèi)商品房的供應(yīng)曾一度出現(xiàn)斷層。仙林區(qū)域發(fā)展歷程中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告市場回暖和重新放量階段（2006）隨著板塊內(nèi)的土地出讓步伐和大學(xué)城中心區(qū)建設(shè)進(jìn)程加快，仙林的住宅市場重新啟動(dòng)，先期別墅開發(fā)帶來的人氣不足的狀況也逐步被以亞東城為代表的公寓市場所改寫，公寓的價(jià)格也直逼5000大關(guān)，但由于板塊的整體定位問題，低密度住宅將繼續(xù)占據(jù)市場主導(dǎo)地位。代表物業(yè)：東方天郡、亞東城、賽世香樟園低密度住宅放量階段（2007-至今）隨著新城·尚東區(qū)和康橋圣菲、山水風(fēng)華等新盤的上市銷售，正在發(fā)生改變。擁有能與別墅項(xiàng)目容積率相媲美的低密度新型社區(qū)的出現(xiàn)，徹底改變了仙林地區(qū)產(chǎn)品的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。代表物業(yè)：山水風(fēng)華、新城·尚東區(qū)、康橋圣菲仙林區(qū)域發(fā)展歷程中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告

07年全年南京市共有112幅地塊成交，總面積達(dá)到723萬平方米，同比上升了32.59%；總成交金額351億元，較去年翻了近3倍，平均樓面單價(jià)達(dá)到2624元/平方米。其中仙林地區(qū)共成交151萬平方米，占到全市總成交量的20%。仙林區(qū)域土地市場分析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告編號(hào)地塊位置用地性質(zhì)實(shí)際出讓面積樓面地價(jià)(元/平米)中標(biāo)單位2006G75棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中心區(qū)商務(wù)辦公設(shè)施用地40684.6/南京仙林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006G78棲霞區(qū)仙林大學(xué)城九鄉(xiāng)河以東，仙林大道以南地塊二類居住用地376645.82390南京大學(xué)2006G79棲霞區(qū)仙林大學(xué)城文苑路以南地塊商業(yè)用地32841.52817南京仙林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006G80棲霞區(qū)仙林大學(xué)城312國道南、學(xué)院路西二類居住用地199676.52183南京仙林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007G40棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中心區(qū)C7地塊，學(xué)海路東側(cè)旅館業(yè)用地106612202南京仙林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007G81棲霞區(qū)仙林新區(qū)仙林湖以西、仙林大道以北二類居住用地346119.54588南京仙林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007G82棲霞區(qū)仙林新區(qū)仙林湖以西、仙林大道以北二類居住用地3324145733瑞嘉投資實(shí)業(yè)有限公司、實(shí)創(chuàng)投資有限公司(招商地產(chǎn)和香港九龍倉)2007G83棲霞區(qū)仙林新區(qū)仙林湖以西、仙林大道以北C2地塊二類居住用地70872.65566南京榮盛置業(yè)有限公司2007G84棲霞區(qū)仙林新區(qū)仙林湖以西、仙林大道以北C3地塊二類居住用地104684.35891南京棲霞建設(shè)股份有限公司仙林區(qū)域土地市場分析數(shù)據(jù)來源：南京國土資源局中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告隨著仙鶴片區(qū)的開發(fā)完畢以及土地的日益稀缺，政府的土地出讓重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移至白象片區(qū)。2007年白象片區(qū)的出讓占比高達(dá)80%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過仙鶴片區(qū)。其中出讓的6塊住宅用地中有5塊是白象片區(qū)的，仙鶴片區(qū)僅占一塊，而且遠(yuǎn)離區(qū)域中心，遠(yuǎn)在312國道旁邊。但仙鶴片區(qū)商業(yè)地塊較多，達(dá)到7萬平米。仙林區(qū)域土地市場分析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告值得注意到是，白象片區(qū)出讓的4塊地距離本項(xiàng)目較近，約在3公里左右。這些地塊的出讓成功，一方面可以炒熱區(qū)域市場，對(duì)本項(xiàng)目銷售產(chǎn)生促進(jìn)作用，但另外一方面四塊地面積巨大，推出后將導(dǎo)致市場供應(yīng)猛增，未來區(qū)域市場競爭將會(huì)日趨激烈。。仙鶴片區(qū)白象片區(qū)07年出讓合計(jì)超過85萬平米的土地項(xiàng)目地仙林區(qū)域土地市場分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告編號(hào)地塊位置出讓面積成交地價(jià)容積率限高備注2007G81棲霞區(qū)仙林新區(qū)仙林湖以西、仙林大道以北346119.545880.8-1.824-3590㎡以下住房面積比重≥45%2007G82棲霞區(qū)仙林新區(qū)仙林湖以西、仙林大道以北33241457330.8-1.81.=3590㎡以下住房面積比重≥45%2007G83棲霞區(qū)仙林新區(qū)仙林湖以西、仙林大道以北C2地塊70872.655661.83590㎡以下住房面積比重≥45%2007G84棲霞區(qū)仙林新區(qū)仙林湖以西、仙林大道以北C3地塊104684.358911.83590㎡以下住房面積比重≥45%07年仙林出讓的仙林湖四塊地供應(yīng)面積巨大，合計(jì)超過85萬平方米，成交均價(jià)在4500-5800之間，從容積率和限高來看，未來這些項(xiàng)目的建筑類別將以多層和小高層為主。本項(xiàng)目與這四塊地相比，有無可比擬的價(jià)格優(yōu)勢，且無90/70限制，可以合理布局。項(xiàng)目地仙林出讓地塊仙林區(qū)域土地市場分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告自03年以來，隨著棲霞、星漢、賽世、大成、招商等品牌開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入仙林，打破了亞東公司獨(dú)攬仙林的局面，仙林進(jìn)入了一個(gè)全面競爭的階段。雖然區(qū)域競爭激烈。但由于整個(gè)區(qū)域規(guī)劃的逐漸落實(shí)以及仙林大學(xué)城的逐步成型等利好消息，導(dǎo)致近幾年來區(qū)域的銷售情況較好，價(jià)格也一路上揚(yáng)。仙林區(qū)域房地產(chǎn)市場分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間物業(yè)類型戶型面積開發(fā)商?hào)|方天郡2005.5由多層、小高層、高層組成三期面積70-130平米70平米兩房一廳、80平米三房兩廳兩衛(wèi)、110平米三房兩廳兩衛(wèi)等棲霞建設(shè)亞東城2005.4高層、小高層92-131平米不等，以四房兩廳和三房為主力戶型南京亞東建設(shè)發(fā)展集團(tuán)賽世·香樟園2005.4高層、小高層、多層四期戶型從88-180平米首批推出房源約90平米兩房至130平米三房不等南京賽世仙林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司康橋圣菲2006.7電梯洋房、花園洋房、電梯精裝公寓精裝公寓19-50平米花園洋房129-194平米江蘇星晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司仙林·新街坊2006.12以花園洋房為主花園洋房從80-170平米不等江蘇寶地置業(yè)有限公司山水風(fēng)華2007.1由雙拼、聯(lián)排、疊加別墅組成聯(lián)排別墅面積140-230平米疊加別墅面積145、174、200平米不等南京仙林房地產(chǎn)有限公司依云溪谷2007.12雙拼別墅雙拼別墅200-280平米招商地產(chǎn)匯杰文庭2007.6由聯(lián)排、雙拼、疊加及花園洋房組成270-365平米南京交通投資置業(yè)有限公司棲園2007.9聯(lián)排別墅、疊加別墅為主打145-270平米疊加別墅（150-220平米）聯(lián)排別墅（270平米左右）棲霞建設(shè)仙林區(qū)域房地產(chǎn)市場分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱總建面積（萬平米）容積率上市量（萬平米）可售量（萬平米）公寓類亞東城501.42384.2東方天郡401.622.25.1賽世·香樟園241.8517.40.4類別墅棲園150.712.57.8匯杰文庭12.640.696.10.6山水風(fēng)華8.80.74.30.5康橋圣菲5.51.05.50.8依云溪谷14.40.62.40.4英倫·愛丁堡5.30.65未上市目前區(qū)域市場以類別墅項(xiàng)目為主，公寓項(xiàng)目僅有三家，但兩者的供應(yīng)量基本持平。但是三家公寓樓盤均已經(jīng)到銷售尾期，正售或?qū)⑹圩詈笠黄冢磥砉?yīng)量有限。而類別墅項(xiàng)目眾多，未來供應(yīng)量較大。因此隨著三個(gè)公寓項(xiàng)目的逐漸推出市場，未來區(qū)域?qū)⒁灶悇e墅產(chǎn)品為主。仙林區(qū)域房地產(chǎn)市場分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告近年來，隨著仙林大學(xué)城的逐步形成，以及各種配套設(shè)施的完善，仙林區(qū)域市場的房價(jià)一路走高，06年成交均價(jià)為5047平方米，而07年的成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到6165元/平方米，同比增幅22.15%，2008年1-4月成交均價(jià)更是達(dá)到8012元/平方米仙林區(qū)域價(jià)格走勢分析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告2007仙林區(qū)域市場呈現(xiàn)供略小于求的態(tài)勢，供銷比達(dá)到0.92。但在整個(gè)南京市來看，供銷比較大，僅次與江寧、江北兩個(gè)區(qū)域，未來市場情況不容樂觀。仙林區(qū)域市場供銷分析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告從2008年的供銷數(shù)據(jù)來看，整個(gè)區(qū)域市場呈現(xiàn)供大于求的市場態(tài)勢，1－4月，整個(gè)市場供應(yīng)了580套房源，但僅銷售350套房源。這一方面由于亞東城和棲園開盤，為市場提供大量房源，另外一方面由于整個(gè)市場觀望氣氛依然濃厚.導(dǎo)致區(qū)域市場成交量日漸萎縮。仙林區(qū)域市場供銷分析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告住宅分面積段來看，供應(yīng)主要集中91－100、121－143、144－160三個(gè)面積段上，銷售則集中101－110、121－143、91－100三個(gè)面積段上。從供銷情況來看，101－110、121－143兩個(gè)面積段最受歡迎，供應(yīng)量均小于成交量仙林區(qū)域市場住宅分面積分析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告別墅分面積段來看，供應(yīng)主要集中144－160、201－250、251－300平米的三個(gè)面積段上，其中201－250面積段的戶型呈現(xiàn)供不應(yīng)求的銷售態(tài)勢。仙林區(qū)域市場別墅分面積分析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告區(qū)域競爭環(huán)境特征：在售項(xiàng)目的未來供應(yīng)量不大，未來區(qū)域內(nèi)的競爭主要集中在2007年下半年至今的拍賣地塊，預(yù)計(jì)上市時(shí)間將會(huì)與本項(xiàng)目臨近，市場競爭不可避免。銷售去化：2007年區(qū)域市場供略小于求，但進(jìn)入08年以來，市場受到宏觀調(diào)控的影響，成交量有所下降，供銷態(tài)勢逆轉(zhuǎn)。1-4月份區(qū)域市場供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。從住宅成交情況來看，成交量最大的為90~110平米、120－140平米的面積段。從別墅的成交情況看，成交量最大的201－250平米的雙拼、聯(lián)排別墅。產(chǎn)品特征：區(qū)域市場以類別墅和別墅項(xiàng)目為主，公寓項(xiàng)目僅有三個(gè)。但從供應(yīng)量來看，兩者相差不是很大。但是隨著這三個(gè)項(xiàng)目的銷售接近尾聲，未來區(qū)域市場產(chǎn)品將以類別墅和別墅產(chǎn)品為主。價(jià)格特征：近年來仙林區(qū)域市場的價(jià)格一路攀升，反映了隨著仙林大學(xué)城的建設(shè)完成、周邊配套日益完善。這一區(qū)域逐漸被南京市民關(guān)注和認(rèn)可。區(qū)域市場小結(jié)中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告區(qū)域房地產(chǎn)市場研究典型個(gè)案分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告該項(xiàng)目東依寶華山國家4A級(jí)森林公園，西鄰南京仙林大學(xué)城；周邊緊鄰312國道、仙林大道、湯龍公路、距南京市區(qū)約25公里。個(gè)案分析－仙林翠谷中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告該項(xiàng)目占地面積約60萬平米，共分五期開發(fā)。其中一期占地面積約為18萬平米，于2007年9月開盤。一期共分五個(gè)組團(tuán)推盤，分別為云杉街區(qū)、香樟街區(qū)、丹桂街區(qū)、棕櫚街區(qū)以及銀杏街區(qū)。其中除云杉街區(qū)中有13棟獨(dú)立別墅外，其余均為聯(lián)排別墅。聯(lián)排的主力面積在230-280平米之間，獨(dú)立的主力面積在350-400之間。截至到目前為止，共推229套房源。地址：寶華山旁占地面積：60萬平方米（整體）18萬平米（一期）容積率：整體0.8，一期0.4綠化率：40%物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅開發(fā)商：江蘇新湖寶華置業(yè)有限公司主力面積：聯(lián)排別墅230-280方米左右、價(jià)格：聯(lián)排別墅：7500元/平米開發(fā)期數(shù)：5期個(gè)案分析－仙林翠谷中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告推盤時(shí)間幢號(hào)總套數(shù)可售套數(shù)銷售套數(shù)銷售率2007.121幢-71幢7163811.27%2007.101幢-66幢1581045434.18%該項(xiàng)目蓄水接近半年時(shí)間，于07年10月開盤推售，截至到目前為止，共推出137棟別墅，其中13棟為獨(dú)立，其余均為聯(lián)排，目前整體銷售率在27.07%仙林翠谷-供銷分析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告該項(xiàng)目的最大建筑特色是：所有聯(lián)排戶型都帶有40m2左右的內(nèi)庭院內(nèi)庭院仙林翠谷-戶型分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告該項(xiàng)目的最大建筑特色是：所有聯(lián)排戶型都帶有40m2左右的內(nèi)庭院內(nèi)庭院仙林翠谷-戶型分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告仙林·新街坊位于仙林東部、七鄉(xiāng)河?xùn)|500米，交通較為不便，但該項(xiàng)目設(shè)有半小時(shí)一班的社區(qū)往返大學(xué)城和小區(qū)的巴士。個(gè)案分析-仙林新街坊中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告該項(xiàng)目共分四期開發(fā)，總67棟。目前在售一期共17棟，已經(jīng)推出12棟，共370套房源。花園洋房戶型面積從120-178平方米。單身公寓挑高5米，面積在45平方米左右。該項(xiàng)目一期共推出兩次房源，第一次為2006年12月，第二次為2007年7月。一期的銷售價(jià)格在4600元/平米，預(yù)計(jì)二期銷售價(jià)格將達(dá)到5100元/平米地址：七鄉(xiāng)河?xùn)|占地面積：21萬平方米總建面積:28萬平方米容積率：1.3物業(yè)類型：花園洋房、多層住宅、單身公寓開發(fā)商：江蘇寶地置業(yè)有限公司停車位：1600開發(fā)期數(shù)：4期一期個(gè)案分析-仙林新街坊中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告推盤時(shí)間幢號(hào)總套數(shù)可售套數(shù)銷售套數(shù)銷售率2007.64幢8幢10幢12幢14幢1605110968.12%2006.129幢11幢13幢15幢6416398.43%2006.111幢-3幢146648256%項(xiàng)目從2006開盤至今推出12棟房源，其中1棟為單身公寓，其余皆為花園洋房。其中2006年11月推出剩余房源大部分為商鋪，住宅部分已基本銷售光。目前在售的是2007年6月推出的花園洋房。仙林新街坊-供銷分析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告花園花園戶型賣點(diǎn)：一層送花園三室兩廳：136平米三室兩廳：135平米仙林新街坊-戶型分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告露臺(tái)露臺(tái)戶型賣點(diǎn)：二、三層送露臺(tái)三室兩廳：125平米三室兩廳：116平米仙林新街坊-戶型分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告戶型賣點(diǎn)：頂層送屋頂花園五室兩廳兩衛(wèi)：163平米仙林新街坊-戶型分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告?zhèn)€案分析－棲園地址：仙林大道北、學(xué)子路東占地面積：24萬平方米總建面積:16萬平方米容積率：0.75物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、疊加別墅主力面積：140－160、200－300銷售情況：08年9月開盤，截止目前共推出571套，銷售率40％位于南京東郊版塊的仙林大學(xué)城，距南京市中心15公里。小區(qū)占地面積約為22萬平方米，總建筑面積約為15萬平方米，綠化率為40％，總戶數(shù)為736戶，其中聯(lián)排別墅290戶，疊加別墅446戶，建筑密度為22％，容積率0.7％，該項(xiàng)目一期07年9月開盤，共推了四次房源。目前共推出571套房源，銷售率達(dá)到40％左右。第三批房源第二批房源第一批房源第四批房源中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告?zhèn)€案分析－棲園與去年相比，棲園的價(jià)格有較大的漲幅，近幾個(gè)月的均價(jià)在10000元/平方米-12000元/平方米之間波動(dòng)。從供應(yīng)來看，144－160的面積段供應(yīng)占比最大，占到整體供應(yīng)的56.64％。該面積段的銷售占比也是最大的，占到整體銷售的71.04%。中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告戶型分析－疊加別墅五室兩廳四衛(wèi)：220平米花園＋庭院＋地下室四室兩廳四衛(wèi)：214平米花園＋庭院＋地下室中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告戶型分析－疊加別墅三室兩廳三衛(wèi)：153平米景觀露臺(tái)＋內(nèi)花園三室兩廳三衛(wèi)：150平米內(nèi)花園中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告戶型分析－疊加別墅三室兩廳三衛(wèi)：158平米景觀露臺(tái)＋內(nèi)花園＋屋頂花園三室兩廳三衛(wèi)：153平米景觀露臺(tái)＋屋頂花園中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告該項(xiàng)目位于南京市棲霞區(qū)仙林大學(xué)城仙林大道南、仙霞路西。該項(xiàng)目包括獨(dú)立、雙拼等幾種類型，其中一期占地5.6萬㎡、建筑面積3.8萬㎡，容積率0.47，為低密度獨(dú)棟和雙拼別墅組成。一期已于2007年12月推出，共推出90棟雙拼，4棟獨(dú)立別墅。目前已基本售罄，二期預(yù)計(jì)于2008年6月底推出。個(gè)案分析－依云溪谷一期地址：仙林大道旁占地面積：24萬平方米總建面積:16萬平方米容積率：0.6物業(yè)類型：雙拼別墅、獨(dú)立別墅主力面積：250－280銷售情況：07年12月開盤，截止目前共推出94套，銷售率91％二期中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告自2007年12月開盤以后，依云溪谷的價(jià)格走勢一直保持平穩(wěn)，近幾個(gè)月的價(jià)格一直在15000元/平米左右徘徊。沒有出現(xiàn)太大的波動(dòng)。從供應(yīng)來看，依云溪谷的供應(yīng)集中201－250平米的面積段上。其余兩個(gè)面積段的占比較小。個(gè)案分析－依云溪谷中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告戶型分析－雙拼別墅三房四廳三衛(wèi)：217平米地上一層地上二層地上三層地下室中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告戶型分析－雙拼別墅四房四廳四衛(wèi)：250平米地上一層地上二層地上三層地下室中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告五房三廳四衛(wèi)：267平米地上三層地下室戶型分析－雙拼別墅地上一層地上二層中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告區(qū)域房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)宏觀市場研究區(qū)域客群分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告區(qū)域市場客群特征總述客戶年齡：以30－45歲之間中青年客群為主；客戶區(qū)域:以城東片區(qū)的客群為主，其中棲霞區(qū)的占比最大。其他區(qū)域客群占比較小，且多因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系選擇到此區(qū)域購房?？蛻袈殬I(yè):主要為教師\企事業(yè)單位員工\企事業(yè)中高層管理人員\公務(wù)員，由于本項(xiàng)目所屬區(qū)域規(guī)劃為大學(xué)城，因此教師所占比例較大置業(yè)次數(shù)：以一次置業(yè)為主，部分二次置業(yè)人群購買排序：區(qū)域〉景觀〉產(chǎn)品設(shè)計(jì)〉居住品質(zhì)；購買目的：以自住購房者為主，輔以少量的投資人群區(qū)域客群分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目潛在競爭項(xiàng)目客群總述仙林新街坊

二次置業(yè)為主，有部分一次置業(yè)；年齡主要集中在28-40歲之間；教師、企事業(yè)單位員工、中高層管理人員、私企業(yè)主為主，其中教師、國有企業(yè)員工比例較大；客群以南京人為主，其中棲霞區(qū)的客群占比較大。仙林翠谷

主要以二次置業(yè)居多；年齡集中在30-45歲之間；特別是35-40歲私營業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員、企業(yè)高層管理人員、金融等行業(yè)精英為主；客群以南京人為主。區(qū)域客群分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告性價(jià)比自然環(huán)境戶型設(shè)計(jì)項(xiàng)目潛在競爭項(xiàng)目客群認(rèn)同因素區(qū)域客群分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告周邊配套交通環(huán)境所屬區(qū)域項(xiàng)目潛在競爭項(xiàng)目客群拒絕因素區(qū)域客群分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告置業(yè)次數(shù)：區(qū)域市場以一次置業(yè)人群為主，而潛在競爭項(xiàng)目以二次置業(yè)人群為主購買因素：區(qū)域市場客群更看重區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、而潛在競爭?xiàng)目更看重產(chǎn)品的性價(jià)比。購買目的：區(qū)域客群主要以自住為主，潛在競爭項(xiàng)目以養(yǎng)老度假、第二居所為主。從以上區(qū)域市場客戶群以及潛在競爭項(xiàng)目客戶群情況的進(jìn)行總結(jié)，可以總結(jié)出一定的共性，同時(shí)又有一定的差異。

地域：以南京人為主力購買人群，其中以居住在城東，特別是棲霞區(qū)的客群為主。

年齡：置業(yè)者年齡段主要集中在30-45歲；購買目的：以自住為主，少部分投資共性差異核心客戶區(qū)域客群分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告隨著仙林規(guī)劃的逐步落實(shí)以及仙東區(qū)域的開發(fā)，未來區(qū)域內(nèi)的幾個(gè)高等院校教師以及工業(yè)園里企事業(yè)員工將會(huì)成為本項(xiàng)目良好的客源基礎(chǔ)。南大項(xiàng)目地工業(yè)園南體企事業(yè)員工客群教師客群區(qū)域未來客群預(yù)測中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告目前區(qū)域市場的客群較為狹窄，依然是以城東和周邊人群為主，但隨著仙林大學(xué)城的建設(shè)完成，各種配套設(shè)施的完善，以及交通系統(tǒng)的改善，可以預(yù)測未來的區(qū)域市場客群范圍將會(huì)日益擴(kuò)大，其他片區(qū)的客群將會(huì)日益增多。區(qū)域未來客群預(yù)測中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司

2008年5月南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司

2008年6月句容市寶華鎮(zhèn)鴻堰村南側(cè)12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告第二冊產(chǎn)品建議中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告Ⅰ基地資源分析▉地塊分析▉周邊環(huán)境分析▉綜合評(píng)定中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告

本項(xiàng)目兩幅地塊均位于句容境內(nèi)，距離仙林中心城區(qū)約5公里左右，距離規(guī)劃中的南大約3.5公里左右，距離仙林東部住宅規(guī)劃區(qū)僅2公里左右。由于兩幅地塊所處區(qū)域正處于發(fā)展階段，因此周邊的商業(yè)、生活配套極度缺乏。但兩塊地塊均緊臨南京的仙林區(qū)域，因此本項(xiàng)目主要受到仙林區(qū)域市場的影響。位置

句容寶華仙林東路南側(cè)（鴻堰村南側(cè)局部地塊）出讓面積

310100平方米/465.15畝總建筑面積

372100平方米起始價(jià)

30700萬元（990元/平方米）容積率≤1.2

綠化率≥30%土地使用年限

商業(yè)：40；住宅：70成交價(jià)格

115100萬元（247.45萬元/畝）樓面地價(jià)

3100元/平方米位置

句容市寶華鎮(zhèn)仙林東路南側(cè)（原慶航高科地塊）出讓面積

133348平方米/200.02畝總建筑面積

160000平方米起始價(jià)

11600萬元（869.9元/平方米）容積率≤1.2

綠化率≥30%土地使用年限

商業(yè)：40；住宅：70成交價(jià)格

43100萬元（215.48萬元/畝）樓面地價(jià)

2700元/平方米項(xiàng)目地項(xiàng)目地塊分析基地資源分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告地塊外部環(huán)境（四至）［區(qū)位／交通／配套］北南西東鴻堰村南側(cè)地塊地塊北鄰城市主要干道——仙林東路、該道路目前正在進(jìn)行修建，未來將與仙林大道進(jìn)行無縫對(duì)接。仙林東路北邊就是目前區(qū)域熱銷樓盤——仙林新街坊。地塊東側(cè)為規(guī)劃道路，尚未建設(shè)完成。東南方向還有一鐵路，目前尚在運(yùn)營當(dāng)中，存在一定程度的噪音污染?；啬蟼?cè)為待開發(fā)地塊。主要有樹木、荒草等組成。地塊西側(cè)地塊有多條高壓電網(wǎng)，形成網(wǎng)狀。對(duì)整個(gè)地塊的環(huán)境將會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重影響。基地資源分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告地塊外部環(huán)境（四至）［區(qū)位／交通／配套］北南西東慶航高科地塊地塊北側(cè)為城市主要干道——仙林東路，該道路未來將與仙林大道無縫對(duì)接，將極大的縮短本項(xiàng)目與仙林的距離。地塊東側(cè)為待開發(fā)土地，目前尚未開工建設(shè)?；啬蟼?cè)由荒地和部分山體組成。地塊西側(cè)規(guī)劃為城市公共綠地，但目前尚未建設(shè)完成?；刭Y源分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告兩個(gè)地塊內(nèi)部的植被資源較為豐富，且存在部分原生樹木，但可利用價(jià)值不高。其中鴻堰村南側(cè)地塊不僅周邊有大量高壓線網(wǎng)，且地塊內(nèi)部也存在零星的高壓線，這對(duì)本項(xiàng)目的后期規(guī)劃將會(huì)產(chǎn)生重大影響。項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析基地資源分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告本項(xiàng)目所處區(qū)域正處于開發(fā)階段，因此周邊生活、商業(yè)配套極度缺乏。但本項(xiàng)目緊臨仙林白象片區(qū)。隨著仙西片區(qū)的開發(fā)完成，白象片區(qū)已經(jīng)成為未來政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。白象片區(qū)中的南大、南體兩所高等院校已經(jīng)開工建設(shè)，住宅規(guī)劃區(qū)域已經(jīng)出讓四塊地，出讓面積已經(jīng)超過了85萬平方米。工業(yè)園區(qū)里夏普工業(yè)園也已經(jīng)投資建設(shè)。隨著這些項(xiàng)目的建設(shè)完成，可以預(yù)測項(xiàng)目周邊的配套將會(huì)日益完善。南大工業(yè)園南體住宅用地寶華山項(xiàng)目地夏普工業(yè)園出讓4塊土地項(xiàng)目地塊規(guī)劃分析基地資源分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告目前兩幅地塊的交通條件較差，出行較為不便。但是地塊緊臨的仙林東路未來將與仙林大道無縫對(duì)接，而且地鐵二號(hào)線東延線也將于2010年建設(shè)完成，屆時(shí)本項(xiàng)目與仙林乃至南京主城區(qū)的距離將大大縮短。仙林大道仙林東路項(xiàng)目地塊交通分析基地資源分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告屬性界定地理位置城市邊緣地帶片區(qū)發(fā)展具備良好發(fā)展前景項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模巨大資源狀況無明顯比較優(yōu)勢配套資源現(xiàn)狀配套設(shè)施匱乏項(xiàng)目是位于城區(qū)邊緣、具備良好的片區(qū)發(fā)展前景、規(guī)模較大、資源狀況一般的住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目地塊屬性界定基地資源分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告評(píng)價(jià)細(xì)目優(yōu)秀良好中等一般較差備注自然景觀★

緊鄰寶華山交通情況

★

緊鄰仙林大道社會(huì)人文

★

----區(qū)位形象

★

生活配套

★----輔助配套

★

----綜合評(píng)價(jià)：

1、從地塊的本身具備條件和周邊綜合因素來看：均不存在優(yōu)勢，唯一支撐本項(xiàng)目的優(yōu)勢就是寶華山景觀資源，以

及未來交通優(yōu)勢；

2、僅僅從地塊資源來看：本項(xiàng)目如果打造對(duì)配套設(shè)施依賴嚴(yán)重的的中低端產(chǎn)品可能存在一定問題；

3、從景觀資源來看：本項(xiàng)目山清水秀，具備打造中端以上的產(chǎn)品的潛質(zhì)，高端產(chǎn)品對(duì)于配套的依賴相對(duì)較低；

4、從距離角度看：本項(xiàng)目處于南京和句容的交接地帶，到中山門的車程約30分鐘，到仙林的車程約10分鐘

（仙林大道開通以后），做為高端產(chǎn)品而言，距離較為優(yōu)越。

基地資源分析周邊環(huán)境綜合評(píng)價(jià)中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告Ⅱ產(chǎn)品組合分析▉SWOT分析法▉產(chǎn)品組合推導(dǎo)仙林東路以南地塊堰南村地塊▉項(xiàng)目定位▉客戶定位中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目SWOT分析

在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品建議時(shí)，首先需要清楚自身項(xiàng)目存在的優(yōu)缺點(diǎn)，正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，以下是對(duì)項(xiàng)目優(yōu)劣勢的分析：S（優(yōu)勢）區(qū)位+景觀+規(guī)模+品牌W（劣勢）區(qū)域居住環(huán)境氛圍有待提升缺乏商業(yè)、生活配套O（機(jī)會(huì)）人口導(dǎo)入交通改善開發(fā)水平提升節(jié)點(diǎn)T（威脅）區(qū)域內(nèi)直面、潛量競爭區(qū)域外同檔項(xiàng)目客群爭奪政策風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目SWOT分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告用地優(yōu)勢：用地面積達(dá)31.1和13.3萬平方米，易形成規(guī)模效應(yīng)，有利于降低開發(fā)成本，且利于打造獨(dú)立景觀環(huán)境；地塊南、北高度差較高，可充分利用坡地打造特色景觀；區(qū)位優(yōu)勢：在“一小時(shí)都市圈”中區(qū)位、距離最近的一個(gè)，相對(duì)于溧水、江浦等區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢也相當(dāng)明顯；緊鄰仙林板塊，車程僅僅5分鐘左右；景觀優(yōu)勢：寶華山風(fēng)景區(qū)；自然景觀資源類型豐富，值得進(jìn)行價(jià)值深度挖掘；S（優(yōu)勢）項(xiàng)目SWOT分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告交通優(yōu)勢：坐擁仙林大道等城市重要交通要道；通達(dá)滬寧高速、312國道、寧杭高速、繞城公路等，交通便捷，車程均在10-30分鐘以內(nèi)；宗教文化：緊鄰寶華千年寶華古寺，宗教文化基礎(chǔ)較好；價(jià)格優(yōu)勢：相對(duì)仙林板塊，本項(xiàng)目未來推向市場價(jià)格勢必比仙林板塊低；知名品牌，專業(yè)度高：上市公司（滬600220）陽光集團(tuán)背景；各類中高端項(xiàng)目項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)度值得信賴。S（優(yōu)勢）項(xiàng)目SWOT分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告地塊完整性略差：仙林大道以東地塊狹而長，鴻堰村南側(cè)地塊相當(dāng)不規(guī)整，不利于項(xiàng)目整體規(guī)劃；地處邊緣板塊，地理位置相對(duì)較偏；區(qū)域環(huán)境形象尚待提升：區(qū)域整體大環(huán)境雖然較好，但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，區(qū)域檔次有待提升，這為項(xiàng)目探討中高端定位帶來一定制約；區(qū)域缺乏生活、商業(yè)配套：區(qū)域新建項(xiàng)目中雖有少量生活、商業(yè)配套，但均未投入使用；目前生活、商業(yè)配套幾乎為零，難以滿足對(duì)中高檔客群的消費(fèi)需求及層次，缺乏相對(duì)應(yīng)的吸引力。W（劣勢）項(xiàng)目SWOT分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告城市鎮(zhèn)化程度加速推進(jìn)，人口導(dǎo)入為項(xiàng)目帶來中高端客群：建設(shè)規(guī)劃，加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程；主城框架拉開，推進(jìn)人口向仙林新城集中，為本案帶來仙林以外的中高端客群；仙林大道的建設(shè)、地鐵到達(dá)仙林，拉近區(qū)域與南京市區(qū)實(shí)際與客群心理距離：仙林大道的完工對(duì)于消費(fèi)者心理距離的拉近有較大的提升；住宅開發(fā)水平處于提檔升級(jí)階段，為本案成功突圍提供契機(jī)：現(xiàn)有商品房開發(fā)較少，本項(xiàng)目迅速推出有利于引導(dǎo)市場；隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，普通商品住宅開發(fā)亟需提檔升級(jí)適應(yīng)日益增長的中高檔消費(fèi)客群需求；目前區(qū)域住宅產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新，為本案的產(chǎn)品創(chuàng)新突圍提供重要契機(jī)；O（機(jī)會(huì)）項(xiàng)目SWOT分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告區(qū)域直面、潛在競爭威脅：目前區(qū)域內(nèi)以中檔樓盤的為主導(dǎo)，且整體采用低價(jià)跑量銷售，對(duì)本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破有一定阻礙作用；城東居住板塊正在形成，已上市樓盤及土地供應(yīng)量逐步增多，在售及新增項(xiàng)目勢必對(duì)本案中小戶型客源進(jìn)行分流；品牌開發(fā)時(shí)代來臨，其他板塊同檔項(xiàng)目帶來競爭威脅：整個(gè)仙林板塊聚集了招商、棲霞建設(shè)、亞東建設(shè)、交通置業(yè)等國內(nèi)一線、或省內(nèi)一線開發(fā)商，威脅巨大；政策威脅：國家宏觀政策進(jìn)一步抑制房地產(chǎn)市場過熱，不斷通過提高首付、加息等金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，在一定程度影響多次置業(yè)及投資熱情；潛在項(xiàng)目威脅：

在本項(xiàng)目之后拍賣的地塊，樓面價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于本項(xiàng)目，在競爭中勢必處于下風(fēng)。T（威脅）項(xiàng)目SWOT分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目地塊環(huán)境優(yōu)越，為吸納以主城區(qū)高端客群客群創(chuàng)造了必要條件。項(xiàng)目擁有交通與距離優(yōu)勢，依托周邊的高速路網(wǎng)，可以實(shí)現(xiàn)快速對(duì)接仙林與主城，將客戶半徑進(jìn)一步擴(kuò)大。本案臨近南京房地產(chǎn)熱點(diǎn)板塊，相當(dāng)于仙林板塊，本項(xiàng)目推出后價(jià)格優(yōu)勢突出。城市化進(jìn)程的推動(dòng)南京城區(qū)向外不斷擴(kuò)張，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目客源半徑拓寬。優(yōu)美的自然環(huán)境，為打造優(yōu)質(zhì)的享受型的品質(zhì)社區(qū)提供必要條件。開發(fā)商品牌發(fā)展戰(zhàn)略及綜合實(shí)力，必將構(gòu)建高起點(diǎn)高品質(zhì)社區(qū)。消除基地劣勢影響，完備的配套體系的建立成為必然。本案體量大，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的認(rèn)知不足，銷售周期與市場培養(yǎng)期存在一定矛盾，因此需要快速超越現(xiàn)狀劣勢，確定市場地位，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品去化目標(biāo)。SWOT分析結(jié)論

項(xiàng)目SWOT分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告開發(fā)方案選擇項(xiàng)目建筑策劃分析(可選方案比選)

項(xiàng)目核心問題界定：

——怎么做才能做到低風(fēng)險(xiǎn)地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化？以怎樣的物業(yè)組合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化的同時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)降到最低？問題1以什么樣的產(chǎn)品，打造項(xiàng)目競爭優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)快速銷售，并確立開發(fā)商品牌地位？怎樣能夠?qū)崿F(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)高收益并建立品牌問題2在提出項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略之前，我們基于項(xiàng)目的總體指標(biāo)，從建筑學(xué)角度出發(fā)，根據(jù)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和規(guī)范，以實(shí)態(tài)調(diào)查為基礎(chǔ)，經(jīng)過客觀地分析，最終得出實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)所應(yīng)遵循的方法和程序，為建筑設(shè)計(jì)能夠最終充分地實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃的目標(biāo)，保證項(xiàng)目在設(shè)計(jì)完成之后具有較高的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益而提供科學(xué)的依據(jù)。

中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告根據(jù)地塊屬性及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，適合該項(xiàng)目的物業(yè)類型有：

多層（包含花園洋房）

小高層（9-11層）

高層（18層）

別墅

商業(yè)

備注：1、就各個(gè)物業(yè)類型的可能性方案進(jìn)行組合，選出最佳經(jīng)濟(jì)效益方案；但經(jīng)濟(jì)

效益指標(biāo)僅我們選擇方案標(biāo)準(zhǔn)之一，同時(shí)我們會(huì)考慮發(fā)展商的沿革、市場供

應(yīng)及需求、消費(fèi)者的接受程度等，進(jìn)行綜合評(píng)定選擇最適合本項(xiàng)目的方案。

2、關(guān)于商業(yè)，本項(xiàng)目商業(yè)為項(xiàng)目的配套產(chǎn)品出現(xiàn)，而非主流產(chǎn)品，在經(jīng)濟(jì)測

算中，不予以測算。項(xiàng)目建筑策劃分析(可選方案比選)仙林東路以南地塊中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目建筑策劃分析–仙林東路地塊經(jīng)濟(jì)角度分析仙林東路以南基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱內(nèi)容(平方米)建筑總用地133348.00地上建筑面積160017.60容積率1.20綠化率大于30覆蓋率小于28項(xiàng)目產(chǎn)品組成產(chǎn)品類型建筑面積占總建筑面積比例聯(lián)排別墅0.000.000花園洋房144015.840.900商業(yè)16001.760.100合計(jì)160017.60

A、從經(jīng)濟(jì)效益比選產(chǎn)品組合中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告開發(fā)銷售計(jì)劃物業(yè)類型（m2）預(yù)計(jì)單價(jià)（元/平方米）一期(2009年3月）預(yù)計(jì)單價(jià)（元/平方米）二期(2010年3月)預(yù)計(jì)單價(jià)（元/平方米）三期(2010年10月)商業(yè)總面積（萬平方米）銷售額（萬元）數(shù)量（平方米）總額（萬元）數(shù)量（平方米）總額（萬元）數(shù)量（平方米）總額（萬元）160017.60103989聯(lián)排別墅8122.500.000.008796.660.000.00花園洋房5631.6072007.9240551.986099.0272007.9243917.79

商業(yè)用房

12198.0516001.7619519.02開發(fā)節(jié)奏確定：1、開盤時(shí)間為2009年3月；2、住宅部分分階段推出，提高價(jià)格上升空間；3、開盤時(shí)間選擇在每年銷售黃金季節(jié)；4、整個(gè)銷售周期建議在3年以內(nèi)，每年的價(jià)格上升幅度建議在8.3％,為近四年的平均水準(zhǔn)（聯(lián)排基價(jià)7500元/平方米、花園洋房基價(jià)5500元/平方米、商業(yè)的價(jià)格為當(dāng)期住宅價(jià)格的2倍）；項(xiàng)目建筑策劃分析–仙林東路地塊經(jīng)濟(jì)角度分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目建筑策劃分析–仙林東路地塊經(jīng)濟(jì)角度分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目建筑策劃分析–仙林東路地塊經(jīng)濟(jì)角度分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目建筑策劃分析–仙林東路地塊經(jīng)濟(jì)角度分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目建筑策劃分析–仙林東路地塊經(jīng)濟(jì)角度分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告該經(jīng)濟(jì)測算是一動(dòng)態(tài)產(chǎn)品組合的經(jīng)濟(jì)測算報(bào)表，因電腦有關(guān)聯(lián)計(jì)算，文本檔無法其中顯示；改產(chǎn)品組合是花園洋房、聯(lián)排、商業(yè)在不同比例情況下的利潤情況；通過上表可以看出，在不做聯(lián)排的情況下利潤是最大的，隨著聯(lián)排比重的比例增加，利潤在不斷減小，15%是個(gè)臨界值；該推算過程中的價(jià)格，來源于本報(bào)告后半部分的價(jià)格推導(dǎo)；

仙林東路以南項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算分析項(xiàng)目建筑策劃分析–仙林東路地塊經(jīng)濟(jì)角度分析當(dāng)聯(lián)排配置到20%時(shí)，已經(jīng)出現(xiàn)虧本中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告因地價(jià)達(dá)到了4.31億，導(dǎo)致樓面價(jià)格在2693元/平方米，幾乎占到了銷售價(jià)格的50%，無論規(guī)劃為那類產(chǎn)品，在目前寶華板塊行情現(xiàn)狀下，都比較難以實(shí)現(xiàn)較高利潤；從盈利能力家度分析，除了花園洋房和普通多層可以盈利之外，規(guī)劃為其它物業(yè)類型全部虧損；盈利能力分析，花園洋房＞普通多層＞聯(lián)排別墅＞小高層；11層小高層盈利能力較差；盈利條件最好的是6+1花園洋房和普通多層；從經(jīng)濟(jì)角度和滿足容積率角度綜合分析看，最佳可能的產(chǎn)品組合為：第一位：地塊全部規(guī)劃為花園洋房；第二位：地塊全部規(guī)劃為普通多層；第三位：11層小高層和聯(lián)排別墅的組合；物業(yè)類型初選項(xiàng)目建筑策劃分析–仙林東路地塊經(jīng)濟(jì)角度分析中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目建筑策劃分析–仙林東路地塊方案評(píng)估方案一：花園洋房

目的實(shí)現(xiàn)良好經(jīng)濟(jì)收益，品牌與社會(huì)口碑雙豐收市場接受度環(huán)境資源市場競爭利潤角度因子分析推盤及運(yùn)作項(xiàng)目形象價(jià)格具體表現(xiàn)花園洋作為高端產(chǎn)品在推盤節(jié)奏上較慢花園洋房在提高項(xiàng)目整體形象上有較大的促進(jìn)作用花園洋房的價(jià)格在市場上較高，在消費(fèi)者接受程度上存在一定的抗性市場目前已經(jīng)存在該類產(chǎn)品，接受程度較高周邊有較好的環(huán)境資源，具備高端產(chǎn)品的潛質(zhì)從競爭角度看，臨近的仙林有大量的花園洋房供應(yīng)，地塊周邊也存在類似產(chǎn)品，競爭激烈充分利用容積率，實(shí)現(xiàn)了建筑體量最大化，有較好的經(jīng)濟(jì)效果利弊分析弊利弊利利弊利該物業(yè)類型利大于弊，且不利部分對(duì)于項(xiàng)目影響不是決定性的，因此該方案建議最佳備選方案中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告方案二：普通多層

目的實(shí)現(xiàn)良好經(jīng)濟(jì)收益，品牌與社會(huì)口碑雙豐收市場接受度環(huán)境資源市場競爭利潤角度因子分析推盤及運(yùn)作項(xiàng)目形象價(jià)格具體表現(xiàn)作為中端產(chǎn)品，推盤及項(xiàng)目運(yùn)作上較為簡單，同時(shí)速度較快對(duì)于項(xiàng)目形象的的提高比較不利普通多層的價(jià)格在市場上較高，在消費(fèi)者接受程度上較高，但是實(shí)現(xiàn)利潤較差市場目前已經(jīng)存在該類產(chǎn)品，接受程度較高存在環(huán)境資源浪費(fèi)從競爭角度看，臨近的仙林有大量的多層供應(yīng)，地塊周邊也存在類似產(chǎn)品，競爭激烈一般利弊分析利利弊利弊弊弊該物業(yè)類型弊大于利，且不利部分對(duì)于項(xiàng)目影響是決定性的，因此該方案雖然存在一定利潤，但綜合選擇不建議作為項(xiàng)目備選方案項(xiàng)目建筑策劃分析–仙林東路地塊方案評(píng)估中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目建筑策劃分析–仙林東路地塊方案評(píng)估方案三：小高層+聯(lián)排別墅

目的實(shí)現(xiàn)良好經(jīng)濟(jì)收益，品牌與社會(huì)口碑雙豐收市場接受度環(huán)境資源市場競爭利潤角度因子分析推盤及運(yùn)作項(xiàng)目形象價(jià)格具體表現(xiàn)高端產(chǎn)品和大眾類產(chǎn)品的結(jié)合，在項(xiàng)目運(yùn)作上及推盤上較好控制有高端產(chǎn)品拉升，對(duì)于項(xiàng)目的形象有極大的提升小高層的價(jià)格在市場上較高，在消費(fèi)者接受程度上較高，但是實(shí)現(xiàn)利潤較差；聯(lián)排實(shí)現(xiàn)利潤較好；市場目前已經(jīng)存在該類產(chǎn)品，接受程度較高周邊有較好的環(huán)境資源，具備高端產(chǎn)品的潛質(zhì)從競爭角度看，臨近的仙林有大量的多層供應(yīng)，地塊周邊也存在類似產(chǎn)品，競爭激烈一般利弊分析利弊弊利利弊利該物業(yè)類型組合利弊較為平均，但在項(xiàng)目利潤角度看，盈利情況一般，建議最為第二選擇中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告

B、市場和規(guī)劃角度比選產(chǎn)品組合理由一：市場啟示從目前仙林及寶華區(qū)域各檔次樓盤來看，仙林板塊作為南京高端板塊的代表之一，高端項(xiàng)目云集，花園洋房、聯(lián)排別墅、小高層、高層等各類物業(yè)比比皆是，無論規(guī)劃為哪類產(chǎn)品或產(chǎn)品組合都存在同仙林地塊產(chǎn)品存在雷同可能，因此本地塊的產(chǎn)品組合上，不期望創(chuàng)新，只能在細(xì)節(jié)部分進(jìn)行控制；從未來發(fā)展方向來看，仙林版盤的項(xiàng)目現(xiàn)在幾乎都在高位運(yùn)行，做為最近板塊---寶華是未來發(fā)展方向；從客戶群認(rèn)知來看，寶華從行政劃分隸屬于句容，但不是簡單歸結(jié)為客群來自句容，而是面向仙林，輻射南京城東，且南京城東存在這樣的客群；客戶對(duì)于仙林或亞仙林版塊而已，該區(qū)域是高端項(xiàng)目的代言。理由二：建筑規(guī)劃要求滿足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是任何產(chǎn)品組合的前提，單一的花園洋房在規(guī)劃上最為規(guī)整且利于規(guī)劃；并與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)；體現(xiàn)創(chuàng)新并符合現(xiàn)代人的審美；有利于規(guī)劃報(bào)批通過。項(xiàng)目建筑策劃分析–仙林東路地塊方案評(píng)估中原句容市12號(hào)地塊以及仙林東路11號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告

C、從地塊屬性分析項(xiàng)目建筑策劃分析–仙林東路地塊方案評(píng)估地塊周邊資源豐富，適合中高端產(chǎn)品的打造；本地塊狹而長，南北向開間較窄，東西向較寬；在產(chǎn)品規(guī)劃上，因開間窄，進(jìn)深太深導(dǎo)致，排布比較困難，同時(shí)會(huì)導(dǎo)致面積浪費(fèi)；本地塊在如聯(lián)排別墅等類產(chǎn)品的打造上存在一定困難，不利于相對(duì)集中景觀規(guī)劃；地塊規(guī)模一般，不適宜兩種以上物業(yè)類型的組合；綜合來看：本地塊適合打造中高端以上產(chǎn)品，從地塊的規(guī)模和屬性來看純粹的花園洋房和聯(lián)排別墅和小高層的組合，均適合項(xiàng)目的發(fā)展方向，但從項(xiàng)目排布和景觀的打造分析