2014鄭州高鐵板塊寫字樓市場研究報告

鄭州高鐵板塊寫字樓市場研究報告城市宏觀背景1報告框架鄭州寫字樓市場2高鐵板塊寫字樓市場3寫字樓市場分析預測4區(qū)域戰(zhàn)略中原經(jīng)濟區(qū)——上升為國家戰(zhàn)略，鄭州都市區(qū)尤其是鄭東新區(qū)建設面臨著千載難逢的發(fā)展機遇,為鄭州高鐵板塊寫字樓市場的發(fā)展提供巨大空間經(jīng)濟發(fā)展鄭州市GDP——一直維持在很高的增幅速度上，超過10%的增長率說明鄭州房地產(chǎn)目前處于高速發(fā)展當中，為高鐵板塊寫字樓市場營造了良好的經(jīng)濟環(huán)境GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關系交通建設鄭州高鐵——高鐵的建設對沿線產(chǎn)業(yè)集聚和經(jīng)濟發(fā)展的影響巨大，便利的交通使鄭州高鐵板塊對商務辦公的吸引力大于其他區(qū)域鄭州將成為中國普通鐵路和高速鐵路網(wǎng)中唯一的“雙十字”中心，形成以鄭州為中心的中原城市群“半小時經(jīng)濟圈”、中原經(jīng)濟區(qū)“1小時經(jīng)濟圈”和全國“3小時經(jīng)濟圈”。據(jù)日本、法國和德國等高鐵較為發(fā)達國家的經(jīng)驗，一些世界500強企業(yè)會首先考慮入駐高鐵站附近的寫字樓和商場。城市規(guī)劃環(huán)線內(nèi)環(huán)外環(huán)各區(qū)分布二七區(qū)鄭東新區(qū)金水區(qū)管城區(qū)高新區(qū)中原區(qū)惠濟區(qū)經(jīng)開區(qū)黃河惠濟區(qū)生態(tài)居住區(qū)金水區(qū)綜合服務商圈鄭東新區(qū)

省級區(qū)域服務中心管城回族區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)服務業(yè)區(qū)二七區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)智慧宜居新城區(qū)低碳生態(tài)示范區(qū)中原區(qū)

產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)

現(xiàn)代工業(yè)集聚區(qū)高新技術開發(fā)區(qū)

現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)集聚區(qū)鄭州規(guī)劃——鄭東新區(qū)是省級區(qū)域服務中心，鄭州都市區(qū)建設的核心增長極，規(guī)劃有中央商務區(qū)，從政府規(guī)劃層面為高鐵板塊寫字樓市場的領軍地位奠定基調(diào)鄭東新區(qū)區(qū)域板塊——鄭東新區(qū)內(nèi)商務CBD板塊商務已漸漸成熟，而高鐵板塊迅速成為鄭州商務寫字樓的兵家必爭之地，也會與CBD一起代表鄭州未來商務發(fā)展的最高水平現(xiàn)代物流區(qū)、專業(yè)市場高端居住區(qū)高鐵商務區(qū)政務區(qū)CBD龍湖南區(qū)龍湖北區(qū)龍子湖大學城圃田科研與物流產(chǎn)業(yè)園CBD商住物流區(qū)教育科技物流園區(qū)龍湖CBD商務居住科技、物流功能板塊屬性顏色示意圖小結研究必要性——高鐵板塊寫字樓的發(fā)展擁有各種有利支撐，鄭州寫字樓市場步入“高鐵時代”發(fā)展支撐區(qū)域戰(zhàn)略中原經(jīng)濟區(qū)經(jīng)濟發(fā)展GDP高速增長交通便利高鐵建設城市規(guī)劃核心增長極區(qū)域板塊高鐵商務區(qū)小結研究重要性——高鐵板塊寫字樓市場代表了鄭州寫字樓發(fā)展方向，對其進行研究有助于了解市場、把控項目、起到借鑒作用。2011-2012201420132004-2010自CBD成功開發(fā)以來，鄭州市的商務辦公物業(yè)進入了革新時代，隨著開發(fā)戰(zhàn)線不斷擴大，目前鄭東新區(qū)的商務重心已經(jīng)發(fā)生了偏移城市宏觀背景報告框架鄭州寫字樓市場2高鐵板塊寫字樓市場3寫字樓市場分析預測41總體格局商務發(fā)展——鄭州市商務辦公產(chǎn)品迄今為止基本經(jīng)歷了四個發(fā)展階段，已形成以CBD為標桿的高端商務板塊，但隨著高鐵站的建成，未來城市商務標桿將逐漸由CBD向高鐵板塊遷移寫字樓發(fā)展商務區(qū)域第一代商務圈（1997-2000年）中原路-嵩山路-隴海路輻射區(qū)第二代商務圈（2000-2005年）經(jīng)三路-農(nóng)業(yè)路-花園路商務區(qū)第三代商務圈（2005-2010年）金水東路兩側、CBD內(nèi)外環(huán)。第四代商務圈（2010年至今）高鐵站、新東站商務圈紫荊山商務板塊CBD商務板塊碧沙崗商務板塊

經(jīng)三路商務板塊高鐵商務板塊二七商務板塊商務辦公發(fā)展變遷路線圖金東商務板塊鄭州寫字樓發(fā)展項目數(shù)量項目數(shù)量——截至2013年12月31日，鄭州在售和待售的寫字樓項目共有70個，其中鄭東新區(qū)34個，占了將近一半的比重供求關系供求關系——從2011年開始，鄭州辦公市場就開始出現(xiàn)供大于求的局面辦公市場2010-2013年度供求關系單位：萬m2區(qū)域量價區(qū)域量價——2010-2013年鄭東新區(qū)引領鄭州寫字樓市場，成交量價均居各區(qū)首位，但仍出現(xiàn)供大于求的局面，導致鄭東新區(qū)寫字樓價格嚴重下滑成交客戶行業(yè)成交客戶行業(yè)——鄭州甲A級寫字樓租戶以社會服務業(yè)、制造業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易，餐飲業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)為主，占到所有租賃客戶的75%。其中，社會服務業(yè)發(fā)展速度更快，其租戶比例還會有所提高。行業(yè)需求面積行業(yè)需求面積——各行業(yè)需求面積差距很大，最高的金融保險業(yè)能達到1500m2，最低的交通倉儲郵電業(yè)只有130m2小結鄭州寫字樓市場現(xiàn)狀高鐵板塊市場城市商務標桿在售待售寫字樓鄭東新區(qū)中流砥柱供求關系供大于求區(qū)域量價鄭東新區(qū)寫字樓2012年起價格嚴重下滑成交客戶行業(yè)社會服務業(yè)潛力很大行業(yè)需求面積差距很大城市宏觀背景報告框架23寫字樓市場分析預測4高鐵板塊寫字樓市場鄭州寫字樓市場1項目分布項目分部——高鐵板塊的寫字樓項目數(shù)量眾多，綠地中心、綠地之窗和升龍廣場處于核心區(qū)，地理位置最具優(yōu)勢，未來潛力最大。樓盤價格編號項目樓棟數(shù)（寫字樓）總體量價格入市時間1綠地中心2棟68萬m2230002012-11-102廣地和順中心2棟6萬m2190002011-53楷林IFC4棟23萬m2170002011-74綠地新都會10棟63萬m2160002013-6-285易元國際1棟13萬m2153002013-36文化產(chǎn)業(yè)大廈2棟15萬m2150002012-107永和宇宙星1棟10萬m2147002012-48升龍廣場5棟100萬m2145002013-119亞新廣場2棟11萬m2140002012-1010雅寶東方國際廣場4棟13.6萬m2140002013-4高端中端樓盤價格編號項目樓棟數(shù)（寫字樓）總體量價格入市時間11嘉億東方大廈1棟8.6萬m2130002013-612凱利國際中心2棟16萬m2130002013-713建正東方中心4棟27萬m2130002012-914威斯頓廣場1棟8萬m2120002013-115正巖鉑茲中心1棟6萬m2120002013-616正商和諧大廈1棟8萬m2100002012-1217綠地原盛國際8棟38萬m2已售2010-6-1218綠地之窗1期2期各一棟48萬m2已售2010-8-21從表格可以看出，高鐵板塊寫字樓推出的體量很大，項目眾多，從2012年開始密集供應。供大于求的現(xiàn)實情況使得寫字樓價格壓在較低的水平，從10000到23000的價格差距也很大。以價格為標準分為高、中、低端三個層次，高端寫字樓價格范圍17000—23000元/㎡，中端寫字樓范價格圍13000—17000元/㎡，低端寫字樓價格范圍10000—13000元/㎡。低端2014年1月份價格樓盤價格14000樓盤均價——目前高鐵板塊寫字樓的均價在14000元/m2左右2014年1月份價格銷售排名排名項目區(qū)域銷售面積（萬m2）銷售均價（元/m2）銷售額（億元）1綠地中心鄭東新區(qū)14.311565322.402升龍廣場鄭東新區(qū)6.72141769.523總部港鄭東新區(qū)5.28178219.414綠地千璽廣場鄭東新區(qū)1.37396575.435豫航中心鄭東新區(qū)3.28139964.596美盛廣場鄭東新區(qū)1.79241484.327建業(yè)五棟大樓鄭東新區(qū)3.73112994.218綠地之窗鄭東新區(qū)2.35173894.099中科金座鄭東新區(qū)2.45159283.9010二七萬達廣場二七區(qū)4.5069473.122012年鄭州市寫字樓銷售金額TOP10榜單銷售排名——2012年高鐵板塊的綠地中心項目一騎絕塵,銷售面積和銷售額與其他項目差距巨大銷售排名排名項目區(qū)域銷售套數(shù)銷售面積（m2）銷售均價（元/m2）銷售額（萬元）1綠地中心鄭東新區(qū)371106340177051882782綠地新都會鄭東新區(qū)629102081126571292003建正東方中心鄭東新區(qū)5071019999712990634鄭州國際金融中心鄭東新區(qū)3185768913569782775建業(yè)·五棟大樓鄭東新區(qū)3335893012251721966升龍廣場鄭東新區(qū)2064030813096527857美盛中心鄭東新區(qū)741947325576498048東方國際廣場鄭東新區(qū)3084418111067488959綠地濱湖國際城二七區(qū)3715766083434810310鄭州怡商花園式商務會館鄭東新區(qū)1151837124821455982013年鄭州市寫字樓銷售金額TOP10榜單銷售排名——2013年第一名綠地中心銷售面積與第二第三相差無幾，但憑借均價優(yōu)勢銷售額卻高出不少；銷售面積上前三名與后面差距較大，品牌效應明顯。產(chǎn)品品質(zhì)項目體量標準層建筑高度層數(shù)層高外立面大堂車位電梯裝修內(nèi)部配套物業(yè)管理綠地中心68萬m24400m2285634.2mLOW-E玻璃3700m217m挑高地下4層2700個131部毛坯空中花園、空中泳池上海圣維仕廣地和順中心6萬m2850m278213.4mLOW-E玻璃+石材850m28.7m挑高地下478個9部通利毛坯標準層內(nèi)無分割河南邦友邦楷林IFC23萬m21200-1600m299.9253.9m玻璃幕墻+石材600-1060m210-15.2m挑高191086m2:145部奧的斯毛坯空中花園、總裁電梯、加氧會議室仲量聯(lián)行駐場顧問綠地新都會48萬m21800m2180304.7m玻璃幕墻500m211m挑高370061m2:1每棟8部毛坯會所科瑞物業(yè)易元國際6萬m22432m2100273.5mLOW-E玻璃+石材500m29.86m挑高8781:1.5配比14毛坯會所戴德梁行文化產(chǎn)業(yè)大廈15萬m22070m2100253.8m玻璃500m210m挑高1200每棟10部毛坯2000平多功能影劇院世邦魏理仕永和宇宙星10萬m21800m2100303.6m玻璃600m210m挑高雙大堂地下700個21部毛坯寫字樓改公寓派鉑利升龍廣場48萬m22000-3700m2150363.95-4m玻璃800m215m挑高4329A15部B26部毛坯升龍物業(yè)亞新廣場6.8萬m21800m2107244mLOW-E玻璃1500m213.8m挑高地下三層700個26精裝會議中心、游泳池、會所、餐廳第一太平戴維斯產(chǎn)品品質(zhì)項目體量標準層建筑高度層數(shù)層高外立面大堂車位電梯裝修內(nèi)部配套物業(yè)管理雅寶東方國際廣場13.6萬m21700m2100234.1mLOW-E玻璃+石材500m212m挑高140027毛坯綠城物業(yè)嘉億東方大廈5.7萬m22151.73M2120303.85m鍍膜玻璃+石材400+m29.2m挑高55810部精裝吸煙室、總裁專屬衛(wèi)浴、多功能廳嘉億物業(yè)、戴德梁行顧問凱利國際中心16萬m22900m2120294m純玻璃幕墻1000m220m挑高130026部毛坯會議室、員工餐廳世邦魏理仕顧問建正東方中心27萬m22000m2100253.9m石材+玻璃幕墻+鋁合金阻熱窗框800m29m挑高170040部精裝EPON系統(tǒng)、高檔OA辦公室架空地板世邦魏理仕顧問威斯頓廣場8萬m22100m298273.6mLOW-E玻璃+石材500m29m挑高50613部毛坯5個17m長觀景花園戴德梁行顧問正巖鉑茲中心6萬m21788m2100263.6m鋁合金+玻璃900m29.8m挑高37010部三菱毛坯世邦魏理仕顧問正商和諧大廈8m23400m2100194.8m石材+玻璃600m25.2m挑高62014毛坯LOFT世邦魏理仕顧問從表格可以看出，高鐵板塊不同項目的寫字樓體量差距大，從幾萬方到幾十萬方不等；標準層2000m2左右居多；建筑高度大多是100米左右，層數(shù)30層左右；外立面基本上都是玻璃幕墻,少量干掛石材和鋁合金；大堂挑高各不相同，平均10米左右；車位和電梯項目之間相差很大；16個項目只有3個精裝；內(nèi)部配套彰顯了項目之間的差異化；物業(yè)管理方面大多是聘請五大行作為顧問?？傮w來說，高鐵板塊整體寫字樓品質(zhì)在鄭州目前是最優(yōu)的，綠地中心成為高鐵板塊的標桿項目。戶型面積項目標準層面積主力面積區(qū)間綠地中心4400+m2180-380廣地和順中心850m2標準層內(nèi)無分割楷林IFC1200-1600m2104-200綠地新都會2000m2105-240易元國際2432m2105-260文化產(chǎn)業(yè)大廈2070m2105-200永和宇宙星1800m2130-460升龍廣場2000-3700m280-200亞新廣場1800m2100-270項目標準層面積主力面積區(qū)間雅寶東方國際廣場1700m2A棟210-460B、C棟小戶型D300多-400多嘉億東方大廈2151.73m2130-330凱利國際中心2900m2142-308建正東方中心2000m2120-370威斯頓廣場2100m290-250正巖鉑茲中心1788m294-233正商和諧大廈3400m2200-450從表格可以看出，雖然各項目標準層之間差距很大，但是主力面積區(qū)間都是100-300m2，說明市場上的主力需求基本上是在這個范圍內(nèi)的。購買目的項目自用比例投資比例綠地中心50%50%廣地和順中心基本上全部自用楷林IFC金融業(yè)、75%25%綠地新都會60%40%易元國際整層銷售占1/3文化產(chǎn)業(yè)大廈自用占絕大多數(shù)永和宇宙星自用占絕大多數(shù)、小公司升龍廣場50%50%亞新廣場自用占絕大多數(shù)項目自用比例投資比例雅寶東方國際廣場75%25%嘉億東方大廈70%30%凱利國際中心70%30%建正東方中心60%40%威斯頓廣場自用占絕大多數(shù)正巖鉑茲中心全散戶、80%20%正商和諧大廈自用客戶多、小客戶多從表格可以看出，高鐵板塊的寫字樓以自用為主，平均能占70%，這是由于供大于求，周邊配套不完善，集聚效應不夠顯著所致。地理優(yōu)勢越明顯的項目，投資比例越高，這是因為其未來升值潛力更大，對投資的吸引力更強。個案分析-綠地中心綠地中心位置東風南路與創(chuàng)業(yè)路交匯處電梯北塔66部、南塔65部、最快7m/s物業(yè)類型綜合體停車位地下4層2700個規(guī)模占地63.2畝總建面68萬㎡外立面LOW-E玻璃幕墻建筑形態(tài)2棟63層285m超高層大堂3700m2、17m挑高物業(yè)管理北樓圣維仕、南樓科瑞客戶自用50%、投資50%物業(yè)費19.2元/平方米/月配套會議室、游泳池、餐廳、會所均價23000賣點綠地品牌；高鐵站正對面；德國gmp設計；LEED認證；空中大堂；雙重供暖；頂層機坪;電梯優(yōu)勢；空間優(yōu)勢；采光優(yōu)勢；240m之上的空中泳池；28處、7種風格的空中花園、智能管理；車位優(yōu)勢機房供冷；預留VSAT小型衛(wèi)星通信地球站接收條件開盤/交房時間2012年11月/2016年底剩余體量43.06萬㎡寫字樓面積68萬㎡標準層面積4400m2層高4.2m綠地中心——正對鄭州東站，中原第一高雙子塔，以2棟285米超高層建筑打造中原高鐵區(qū)的摩天建筑，鄭東高鐵板塊的標桿項目個案分析-綠地中心產(chǎn)品設計——標準層4400m2，層高4.2米，一層共16戶，戶型面積222m2-505m2，同時樓棟每7層有一個挑高樓層，層高8.4米，挑高樓層占據(jù)兩個對角位置，剩余兩個對角位置為鏤空的空中花園，該樓層單戶戶型面積505㎡南、北塔標準層平面圖個案分析-綠地中心宣傳推廣——綠地中心項目市場聲音釋放到位，市場認知度較高，為綠地中心內(nèi)部認購帶來了相當大量的客戶10年年底動工宣傳12年8月“中心”宣傳12年10月“地標”宣傳12年11月開盤宣傳2010.122012.82012.102012.11項目自10年年底動工，直到12年下半年入市，期間共投放14次宣傳渠道：網(wǎng)絡、戶外圍擋、道旗、電話邀約短信宣傳重點：地標中心建筑、綠地品牌、投資價值覆蓋面：火車站、高鐵站、東區(qū)個案分析-綠地中心銷售情況——2012年11月10日，鄭東綠地中心首度公開發(fā)售。開盤期間，近千名客戶到場。短短時間里，突破12.6億元，鄭東綠地中心以地標之態(tài)，再登中原樓市銷售巔峰個案分析-綠地中心項目總結——高鐵板塊項目眾多，綠地中心憑借中原第一雙塔高樓、新東站核心區(qū)位優(yōu)勢、頂級辦公配置提升了項目的品質(zhì)和物業(yè)投資價值，加之首次開盤定價不高，競爭優(yōu)勢明顯集合了品牌、地段、形象、規(guī)模、配置、科技、管理等各種優(yōu)勢，宣傳到位，前期低價格入市，引導客戶認知，對客戶具有極強的吸引力戶型不規(guī)則，得房率較低；交房時間晚；前期低價入市奠定市場基調(diào)，加之自身高品質(zhì)，針對的客戶群較小，后期房源價格的上漲將為銷售帶來壓力優(yōu)勢劣勢個案分析-綠地新都會綠地新都會位置金水東路與東風東路交匯處標準層面積1800m2物業(yè)類型綜合體層高3.8m規(guī)模占地139畝總建面63萬㎡電梯每棟8部建筑形態(tài)3棟百米5A寫字樓、5棟雙大堂企業(yè)獨棟定制、2棟標志性5A級寫字樓(180m/93m)、以及金水路臨街商業(yè)、高端shoppingmall停車位3700個外立面玻璃幕墻物業(yè)管理科瑞客戶自用60%、投資40%物業(yè)費9.9元/平方米/月配套會議室、會所均價寫字樓16000商業(yè)一層45000，二到五層20000賣點金水路+省府旁+高鐵站=綠地新都會據(jù)地鐵站50米、據(jù)高鐵站500米高端shoppingmall開盤/交房時間2013年6月/2015年下半年剩余體量3號樓的一半、1萬㎡寫字樓面積30萬㎡綠地新都會——比鄰省政府、坐擁高鐵商務區(qū)、雙主干道商務綜合體個案分析-綠地新都會產(chǎn)品設計——1棟百米5A寫字樓、5棟雙大堂企業(yè)獨棟定制、2棟標志性5A級寫字樓(一棟為180米、一棟為93米)、以及金水路臨街商業(yè)、13.8萬㎡高端shoppingmall，2號樓ABC2層底商，約5萬㎡;8、9號樓5層自持商業(yè)約8萬㎡一期1號樓5層2號樓A24層1800㎡2號樓B24層1800㎡2號樓C23層1800㎡3號樓13層4號樓10層5號樓9層6號樓16層7號樓7層8號樓93米9號樓180米5號自用、4、6、7號整體賣出個案分析-綠地新都會產(chǎn)品設計——2號樓ABC標準層1800m2，主力面積區(qū)間105-240m2，層高3.8m，大堂面積500m2,11m挑高個案分析-綠地新都會宣傳推廣——手段多樣化，主打地段，以地段優(yōu)勢吸引客戶，項目認籌大力推廣期集中進行信息爆發(fā)，短期內(nèi)吸引大量客戶認籌紫荊山人民會堂三面翻高鐵站立柱廣告商都網(wǎng),搜房網(wǎng)金水路經(jīng)三路戶外中州大道金水立交戶外路名牌個案分析-綠地新都會項目總結——高鐵板塊項目眾多，綠地中心憑借中原第一雙塔高樓、新東站核心區(qū)位優(yōu)勢、頂級辦公配置提升了項目的品質(zhì)和物業(yè)投資價值，加之首次開盤定價不高，競爭優(yōu)勢明顯品牌優(yōu)勢、黃金地段、寫字樓產(chǎn)品差異化、13.8萬平方米商業(yè)配套、宣傳推廣力度大、入市價格低寫字樓硬件配置無賣點；前期低價入市奠定市場基調(diào)，后期價格上漲將為銷售帶來壓力優(yōu)勢劣勢個案分析-建正東方中心建正東方中心——強強聯(lián)合，一站式高鐵商務群建正東方中心位置鄭東新區(qū)東風路與商都路交匯處東800米路北標準層面積2000m2物業(yè)類型綜合體層高3.9m規(guī)模占地45畝總建面27萬㎡電梯40部蒂森克虜伯建筑形態(tài)4棟25層99.9米精裝寫字樓，外圍地上四層商業(yè)停車位共1660個，地上70個，地下1590個外立面AD座IG玻璃幕墻+鋁合金板條BC座LG玻璃幕墻+干掛石材物業(yè)管理世邦魏理仕顧問客戶大客戶整層、半層銷售多60%以上自用物業(yè)費9.8元/平方米/月配套800m2多功能會議中心均價12000-13000B座15000-16000賣點3萬㎡一站式精品商業(yè)；蒂森克虜伯電梯；約克中央空調(diào)；世邦魏理仕顧問；LEED預認證；EPON系統(tǒng)、OA架空地板開盤/交房時間2012年9月/2014年12月剩余體量ACD座賣完、B座賣了1/3還剩4萬㎡寫字樓面積24萬㎡個案分析-綠地新都會產(chǎn)品設計——ABCD四棟99.9米25層寫字樓，外圍1-4層商業(yè)，5-25層寫字樓。標準層2000m2,層高3.9米；大堂800平兩棟共用，挑高9米；裙房1樓4.9米，234樓4.45米；面積區(qū)間121.8m2-386.54m2個案分析-綠地新都會宣傳推廣——項目媒體推廣主題在于精裝、商務，主題明確，推廣成系列。但是覆蓋面沒有鋪開，且推廣方式單一，這些都不利于項目后期銷售2011年12月售樓部開放2012年7月