吉安天龍花園全程企劃方案

許多小樓盤還是處于往常的見縫插針式的開發(fā)模式，如擇。不謀而合的是康居·帝景灣與創(chuàng)天·麗景城都以塑高個(gè)占在15萬平米的社區(qū)都是高尚人士，都是豪宅所有者，這也在同時(shí)降低他們的心理期望。本項(xiàng)目概念營銷應(yīng)不脫離吉安市房地產(chǎn)的進(jìn)展實(shí)際水濱江大道臨江景觀帶修建一新，怡人心肺，可濱江整個(gè)項(xiàng)目縱觀吉安市各在售樓盤，現(xiàn)場包裝都極為簡單，不環(huán)名城，江信廬陵花園的現(xiàn)場包裝能夠?qū)潜P的銷售帶來一定◆第一競爭樓盤：中環(huán)名城基本資料占地：100畝總建筑體量：12萬m2容積率：1.8綠化率：40%建筑類型：多層住宅主力戶型：三房(116m2)二房(98m2)銷售動(dòng)態(tài)價(jià)格：起價(jià)：1186元m2、均價(jià)：1360元m2、高價(jià)：1566元m2;開盤時(shí)間：2004年8月交房時(shí)間：2004年年底改變吉安居住文明的高尚社區(qū)求主力客源銀行工作人員、教師、吉安小企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營者優(yōu)劣勢分析建干道贛新大道，交通便利。2位于吉州區(qū)老城區(qū)(老城區(qū)配套集中且范圍小),周邊生活配套完善。3、開發(fā)商中環(huán)置業(yè)實(shí)力雄厚，同時(shí)開發(fā)了南昌疊山路上的“中環(huán)麗晶”2棟高層。代理商上海新吉陽在洪城時(shí)代，現(xiàn)代米羅等樓盤均有不俗表現(xiàn)，實(shí)力不容小視。4、工地現(xiàn)場大型銷售中心(以后的會(huì)所)馬上投入使用，從外觀上更顯氣派、尊榮、高檔。(與江信廬陵比又是一個(gè)大的提升),對(duì)購買者將有很大的心理沖擊力。5、從整體效果圖看，外立面為淡黃色涂料配藍(lán)色屋頂瓦，給人清新、高雅感。6、大型會(huì)所內(nèi)包含健身房、桌球室、酒一步的提升。7、房型配有突窗設(shè)計(jì)，增加視覺空間感及采光效果。劣勢：1、地塊不規(guī)則，小區(qū)被馬路分成大小兩部份，不能形成完整的封閉式小區(qū)，小區(qū)安全管理受影響。2、市政規(guī)劃往城南青原區(qū)進(jìn)展，老城區(qū)的城北政府無支持力度，也不是人口要緊流淌方向。3、施不明確，只籠統(tǒng)的提及智通化管理、24小時(shí)服務(wù)，沒有具體內(nèi)容。綜合評(píng)定基本資料地理位置：井岡山大道20號(hào)占地：9.46萬m2總建筑體量：20萬m2容積率：2.11綠化率：建筑類型：多層住宅、3棟小高層主力戶型：二房(89m2)三房(102銷售動(dòng)態(tài)價(jià)格：起價(jià)：1186元m2、均價(jià)1350元m2、高價(jià)：1568元m2;開盤時(shí)間：2004年年初交房時(shí)間：2004年12月求大手筆制造新未來主力客源優(yōu)劣勢優(yōu)勢：1、臨近井岡山大道(市主干道)交通便緣地帶，鬧中取靜，且周邊生活機(jī)能成熟，距離本案不遠(yuǎn)，方便業(yè)主生活；3.一期4棟已臨近交房，易于建立客戶信心，為銷售提供利分析好條件；4.售樓現(xiàn)場層高接近10m,占地有100m2,夠氣派，顯尊榮；5.房型品種多樣化，由一房的55m2至四房的185m2復(fù)式能夠滿足各類客戶需求，且大多數(shù)戶型比較經(jīng)濟(jì)，降低了購房者的門檻。6.小區(qū)能夠?yàn)闃I(yè)主提供包含棋牌室、臺(tái)球室等在內(nèi)的高級(jí)會(huì)所，完善了小區(qū)功能；劣勢：1、小區(qū)占地150畝左右，規(guī)模較大，目前一期只有4棟多層，快交房，開發(fā)周期長，在各方面會(huì)產(chǎn)生不良影響；2.售樓中心雖顯氣派、尊榮，但售樓員自身對(duì)本案知識(shí)熟悉不夠全面，且自身專業(yè)知識(shí)不強(qiáng)；3.小區(qū)物業(yè)由江信物業(yè)公司管理，雖是二級(jí)資質(zhì)，但小區(qū)自身的安保配套設(shè)施沒有明確規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，不利于小區(qū)安全管理及業(yè)主放心入??；4.整個(gè)小區(qū)容積率大，棟距較小，15m-18m,采光普遍受影響；5.一、二期無車庫，必將導(dǎo)致汽車亂停放，將直接影區(qū)內(nèi)入住業(yè)主的生活質(zhì)量(車庫在三期)6.一期交房二期施工影響一期業(yè)主的生活質(zhì)量，沒有良好的隔離措施綜合評(píng)定在老城區(qū)的邊緣地帶，是個(gè)鬧中取靜的居所，價(jià)位相對(duì)合基本資料地理位置：井岡山大道右側(cè)建筑類型：多層住宅主力戶型：三房(116m2)二房(98m2)配套及會(huì)所：900米江景、5000畝生態(tài)江濱公園銷售動(dòng)態(tài)價(jià)格：起價(jià)：1149元m2、均價(jià)1600元m2、高價(jià)：1930元m2開盤時(shí)間：2004年8月14日交房時(shí)間：2005年8月求吉安居住文明的高尚社區(qū)主力客源公檢法與市政府機(jī)關(guān)單位的中層干部、吉安小企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營者1.交通便利.生活方便；2.臨江生活升值潛力大.3.園林規(guī)劃相對(duì)較好.4.安保非常完善1.價(jià)位偏高，最高達(dá)到1750元/m2跟吉安的個(gè)人收入水平不成比2.開發(fā)周期長，不便建立業(yè)主信心，另加江堤現(xiàn)還在修建當(dāng)中，3.臨堤而住，汛期來臨讓人擔(dān)心(堤高48米左右，堤長距小區(qū)的長度為25米)綜合評(píng)在老城區(qū)與新城區(qū)的交界處，是個(gè)極具環(huán)境定【項(xiàng)目概況】本案位于吉安市新(青原區(qū))老(吉州區(qū))城區(qū)的交界處，地塊為不規(guī)則的五邊形，總占地面積153畝；地塊東面為贛江，江景開闊，景致怡人，濱江綠化南面為井岡山大道，規(guī)劃建筑為商業(yè)物業(yè)或者【項(xiàng)目的SWOT分析】地塊生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚，地塊內(nèi)有香樟樹，桂形成景觀的高大喬木，地塊東面是贛江與江濱綠化帶，前面就是吉安賓館，地塊周邊形成了良好的綠化率；景觀優(yōu)勢：臨水而居一直是國人的最佳居住方式，項(xiàng)目盡管不直接臨水，但臨贛江也只只是幾步之遙，開闊的江面關(guān)于居住在市中心的人來說是一種心靈的釋放，江濱綠化帶有紅花綠草，在視覺上能給人極大的享受，這對(duì)用戶是個(gè)極大的吸引力；區(qū)位交通優(yōu)勢：項(xiàng)目毗鄰贛江大橋，地處老城吉州區(qū)與新城青原區(qū)的交界處，位于井岡山大道與濱江大道的十字路交叉口，項(xiàng)目北面還有待建的城北廣場，是城北的交通中樞；從以上幾個(gè)空間節(jié)點(diǎn)的交匯能夠看出，到達(dá)吉安市任何地方都極為方便。項(xiàng)目位于廬陵文化園內(nèi)，現(xiàn)吉安市政府已把廬陵文化園的的建設(shè)列為市政府重點(diǎn)工程；廬陵文化園的建設(shè)將對(duì)本案是一個(gè)最大的升值支撐點(diǎn)；另外項(xiàng)目周邊還有白鷺洲公園，公園內(nèi)的白鷺洲書院是中國四大書院之一，有著悠久的歷史，也沉淀著極厚的人文底蘊(yùn)，教育優(yōu)勢：項(xiàng)目周邊教育氛圍濃厚，吉安幾所重點(diǎn)中學(xué)如吉安一中，白鷺洲中學(xué)離本項(xiàng)目較近，項(xiàng)目的業(yè)主可直接升入以上幾所學(xué)校，良好的教育資源成為項(xiàng)目極具競爭力的賣點(diǎn)。入市時(shí)間較晚：吉安市房地產(chǎn)的黃金時(shí)期應(yīng)屬于2002-2003年，受花園城市建設(shè)及政府招商引資政策的影響，吉安的房地產(chǎn)開發(fā)呈迅猛進(jìn)展之勢，規(guī)模都較大，也吸引了一大批用戶購買，通過兩年的開發(fā)，市場已過了第一輪釋放期，多數(shù)市民已經(jīng)購了房，市場需求日漸縮小。估計(jì)本項(xiàng)目上市時(shí)，市場壓力將明顯加大。居住劣勢：由于本項(xiàng)目所在地塊為吉安市中心較為古老的工廠區(qū)所在地，周邊人居氛圍不是很濃。商業(yè)配套劣勢：吉安市傳統(tǒng)的商業(yè)中心在吉安市人民廣場四周，在其他地段都缺乏商業(yè)氛圍，目前在項(xiàng)目周邊除一些日常便民店之外，基本上沒有中、大型購物廣場，生活配套上比較缺乏。價(jià)格劣勢：由于本項(xiàng)目的上市價(jià)格估計(jì)將達(dá)到1300元/m2,這對(duì)吉安現(xiàn)有的1100元/m2的價(jià)格來說，這對(duì)消費(fèi)者、投資者來講都是一種劣勢。3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)：居住氛圍的改善：隨著項(xiàng)目旁的康居帝景灣小區(qū)交房后，慢慢有業(yè)主入住，關(guān)于本地段人居氣氛能夠有效地進(jìn)行提升，市政建設(shè)契機(jī)：廬陵文化園的建設(shè)將給本項(xiàng)目提供一個(gè)最佳的契機(jī)。城市化進(jìn)程：加強(qiáng)吉安市對(duì)周邊的影響力，隨著中國城市化進(jìn)程的加快，一些地處農(nóng)村的人會(huì)選擇就近的城市中定居，在此方面應(yīng)加大項(xiàng)目的營銷力度，在周邊縣區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)加大宣傳力度，吸引一些用戶購買；4、項(xiàng)目威脅點(diǎn)：其它樓盤的放量2005年將是吉安一些要緊樓盤的增量釋放期，大量的樓盤投放于市場，關(guān)于一個(gè)人口僅20幾萬的中級(jí)市，市場競爭已進(jìn)入白熱化階段。房地產(chǎn)大環(huán)境：隨著央行加息，普通市民收入有限，購房時(shí)會(huì)感受到按揭的負(fù)擔(dān)，這時(shí)必定會(huì)使一些選擇按揭的用戶會(huì)退出購房者的行列。市政建設(shè)時(shí)間差：周邊市政公共設(shè)施的建設(shè)進(jìn)度與項(xiàng)目建設(shè)存在時(shí)間差，可能會(huì)對(duì)一期開發(fā)產(chǎn)生不利影響?！就茝V名定位】天龍花園·水清木華天龍花園水木清華【概念定位】項(xiàng)目支撐點(diǎn)：2、本案在開發(fā)過程中，開發(fā)商對(duì)地塊內(nèi)所有的喬木如香樟、桂花，芭焦等都請(qǐng)專人進(jìn)行了保護(hù)，并為后來的業(yè)主所享受。在景觀設(shè)計(jì)時(shí)也特別叮囑上海農(nóng)工商景觀設(shè)計(jì)公司，一定要注重這些原生景觀，這些原生樹木，本案的生態(tài)性是個(gè)可見可觸摸可享用的概念，在后期銷售過程中，售樓員對(duì)客戶進(jìn)行講解時(shí)，有實(shí)實(shí)在在的支撐點(diǎn)。只要客戶一走進(jìn)天龍花園內(nèi)就被有著幾十年的香樟、桂花樹所形成的景觀優(yōu)勢所感染。3、“生態(tài)”社區(qū)概念在吉安提出，同時(shí)也契合吉安創(chuàng)建“生態(tài)城市”的建設(shè)思路，市政府的對(duì)“生態(tài)環(huán)境”宣傳與本案推廣過程中對(duì)生態(tài)的強(qiáng)調(diào)可互為增色。拓展方向一：檔次定位概念塑造的產(chǎn)品支撐點(diǎn)：1、本案的外立面高檔，簡潔，為新古典主義風(fēng)格，給人特別明快與大氣現(xiàn)代之感；2、景觀與園林設(shè)計(jì)更符合生活所需，中央景觀軸線貫穿整個(gè)小區(qū)，視覺通透；3、智能化物管將全面提升小區(qū)品質(zhì)。拓展方向二：文化定位“崇尚自然、尊重人性、表達(dá)身價(jià)”的新貴文化文化即氣質(zhì)，社區(qū)文化既是社區(qū)特征的高度概括，也是社區(qū)定位的淋漓表達(dá)，更是社區(qū)業(yè)主共同依附、互相認(rèn)可的精神家園。概念塑造的產(chǎn)品支撐點(diǎn)：1、自然即小區(qū)內(nèi)的自然環(huán)境非常適合人居，在吉安，天花花園制造了開發(fā)樓盤不破壞生態(tài)環(huán)境的先例，這是其它樓盤沒有也不可能做到的情況，2、人性化即適合人居，香樟、桂花樹形成的植物群落，是個(gè)天然的氧吧，本案地處贛江之濱，濱江綠化帶景色怡人，是天龍花園業(yè)主休閑的良好去所；3、規(guī)劃實(shí)行人車分流，中央組團(tuán)內(nèi)沒有車行道，保持業(yè)主高貴身拓展方向三：生活方式定位吉安首個(gè)睦鄰生活社區(qū)本案旨在制造一種吉安獨(dú)一無二的生活方式，營造一塊吉安新貴向往的精神樂土。而作為社會(huì)新貴，他們的社會(huì)地位與生活習(xí)性已成就了其特殊的、具有相當(dāng)排他性的價(jià)值觀念。他們渴望領(lǐng)導(dǎo)潮流，被人尊重、表達(dá)自我價(jià)值、追逐新時(shí)尚、同時(shí)又希望在保持個(gè)性的同時(shí)能夠與周邊具有相同價(jià)值觀、文化觀的人進(jìn)行良好的溝通、交流。因此，針對(duì)這一特殊群體的社會(huì)特征，我們建議緊緊抓住“崇尚自然、尊重人性、表達(dá)身價(jià)”這一主題，以“新貴文化”為統(tǒng)領(lǐng)后，又要強(qiáng)調(diào)溝通與交流的“睦鄰生活社區(qū)”,才能滿足其精神的需要的文化氛概念塑造的產(chǎn)品支撐點(diǎn)：1、小區(qū)配套內(nèi)有會(huì)所有健身房，乒乓球室，臺(tái)球室等休閑娛樂活動(dòng)場所，2、小區(qū)內(nèi)有老年休閑廣場，有兒童樂園?！緩V告語定位】1、生活在綠色中2、與健康牽手與綠化親呢金快速回籠的同時(shí)建立強(qiáng)大之品牌效應(yīng)，推動(dòng)中后期價(jià)格順二、目標(biāo)用戶定位本案的目標(biāo)客戶以多次置業(yè)者為主，一次置業(yè)及投資客為輔。具體有如下群體：1、城區(qū)用戶：a.行政事業(yè)單位的中高級(jí)公務(wù)員b.金融、證券、保險(xiǎn)、通訊、郵政、媒體等行業(yè)的精英人士c.國有、集體企業(yè)的中高層人士d.私營業(yè)主e.個(gè)體工商戶f.教師、醫(yī)生、律師等g.外出打工人士2、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)用戶：a.行政事業(yè)單位的中高層公務(wù)員b.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)中高層人士c.私營業(yè)主d.個(gè)體工商戶e.外出打工者外立面的設(shè)計(jì)上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟◆93%的消費(fèi)者選擇多層住宅，由于多層住宅的價(jià)格相對(duì)高層住宅便宜。而且以后a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修與一些特色服務(wù)(如托兒服務(wù));A、場地使用面積以200平方米——500平方米為宜選址元素：臨時(shí)接待選址的好壞，直接影響客流量的多少定價(jià)方法1、成本加成定價(jià)法將產(chǎn)品的成本加上預(yù)期利潤(通常為兩成左右),具體額度由進(jìn)展商自行操縱，即為最基本的定價(jià)方法。此法盡管簡單，仍須考慮市場行情及競爭狀況，才有訂出合理的價(jià)格。2、市場比較定價(jià)法要緊根據(jù)相近物業(yè)及鄰近區(qū)域競爭狀況而訂。在競爭猛烈時(shí)，條件相當(dāng)?shù)膬蓚€(gè)物業(yè)，定價(jià)較高的項(xiàng)目會(huì)被客戶舍棄。3、顧客感受定價(jià)法當(dāng)購房者對(duì)物業(yè)及進(jìn)展商實(shí)力有信心時(shí)，縱然定價(jià)相對(duì)較高，購房者仍會(huì)欣然前往。但若購房者對(duì)推出個(gè)案的進(jìn)展商沒有信心時(shí)，一旦定價(jià)過低，購房者反而會(huì)懷疑物業(yè)的品質(zhì)而不敢購買。項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格設(shè)定1、項(xiàng)目產(chǎn)品入市初期均價(jià)暫設(shè)定為：1300元/m2。2、這里的價(jià)格，應(yīng)該是一種展望預(yù)估的價(jià)格，是對(duì)地塊價(jià)值、未來競爭態(tài)勢及項(xiàng)目的成本及大盤供應(yīng)量等諸多因素綜合權(quán)衡而初步設(shè)定的價(jià)格。3、更加確定的開盤入市價(jià)格設(shè)定將要等到規(guī)劃方案完成且報(bào)批通過，結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、預(yù)算方案、入市前市場競爭態(tài)勢、項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)等再進(jìn)行調(diào)整，并將可能提交一份全面定價(jià)報(bào)告，其中將包含不一致類型產(chǎn)品入市均價(jià)、后期不一致組團(tuán)不一致類型產(chǎn)品價(jià)格走勢判定、價(jià)格系數(shù)設(shè)定等等。行動(dòng)，將不得不以高價(jià)購買甚至錯(cuò)失良機(jī)!事實(shí)上真正的房地產(chǎn)營銷活動(dòng)中，價(jià)格不應(yīng)市價(jià)入市，小步快走，步步高升的價(jià)格操縱策略。通過銷售進(jìn)展機(jī)動(dòng)靈活地推動(dòng)價(jià)展示，往常通過靈活宣傳手法不斷積蓄的購買力也不斷地價(jià)格均價(jià)策略推廣目的之一是“炒概念”,用軟新聞把項(xiàng)目的主題定位炒出來。適當(dāng)?shù)某醋魍度?，部認(rèn)購階段，獲取客戶，清晰掌握客戶的購房意向及市場需求(多層市場需求狀況如何，哪種面積、戶型市場需要最大),以最優(yōu)惠的價(jià)格出售商品房給對(duì)項(xiàng)目有信心的工作計(jì)劃，內(nèi)部認(rèn)購期設(shè)為3個(gè)月，自1月中旬如至4月底開盤。開盤前應(yīng)采取有效費(fèi)者發(fā)放VIP卡，此即為誠心金，持有VIP卡的準(zhǔn)客戶可享受在開盤前一周提早看樓元的卡能夠變成10000元的首期，買的越早優(yōu)惠越多，利用這些利益來栓住客戶，讓個(gè)模糊的價(jià)格給客戶(比如只告之起價(jià)，通過他們的反映來對(duì)價(jià)格進(jìn)行一個(gè)調(diào)整。專格預(yù)期均價(jià)可能在1300元以上，如今以起價(jià)1200元，均價(jià)1250元左右開始登記或項(xiàng)目的前期工作要緊是造勢，前期造勢不僅要做好項(xiàng)目的外包裝(工地包裝，區(qū)域包裝，媒作炒作),提早做好部分“內(nèi)包裝”也非常重要，建議在整個(gè)項(xiàng)目中選取外立面做出來，同時(shí)做樣板房(包含多層的樣板房)與該棟周邊環(huán)境。當(dāng)然，作為樣將此棟樹立成“樣板典范”,精美華貴的現(xiàn)場實(shí)景能夠打動(dòng)一批買家，如今能夠先按暢銷樓盤幾乎是不可能的。吉安市廣告費(fèi)包含的范圍是：媒體(電視、報(bào)紙、戶外、電臺(tái)等)的公布費(fèi)；電視廣告也是不可小覷的一個(gè)宣傳途徑，選擇電2、實(shí)行CRM(客戶關(guān)系管理)系統(tǒng)；客戶關(guān)系管理是指在企業(yè)的運(yùn)營過程中不4、注重人員質(zhì)素安排。如察明銷售人員適合售大戶型還是本項(xiàng)目開盤入市的首要任務(wù)應(yīng)是時(shí)機(jī)的選擇，什么時(shí)侯開盤入市?時(shí)機(jī)的選擇要傳統(tǒng)銷售旺季的選擇，同時(shí)能夠利用節(jié)假日與活動(dòng)(如勞動(dòng)節(jié)、國慶節(jié)、房地產(chǎn)交易會(huì)等)因素。開盤日依我們的計(jì)劃初定為2005年5月1日，開盤首日，現(xiàn)場包裝與服務(wù)”,由于很有可能客戶想要的房子被前面的客戶選中，要在這個(gè)區(qū)內(nèi)不斷地為客客戶從選房區(qū)買房出來后，銷售員引導(dǎo)他從銷控場掌聲雷動(dòng)，眾目睽睽之下，逃都逃不了，不掏錢行嗎?!就這樣進(jìn)行逼腔。另外不要讓已經(jīng)買房的客戶立即走了，由于他現(xiàn)在是模特!這時(shí)他的狀態(tài)是最好的，要把他客戶盡快下定，建議準(zhǔn)備5-10個(gè)“托兒”在現(xiàn)場先交錢下定。(具體策略待定)適機(jī)轉(zhuǎn)入持銷期，利用先期建立的CRM(客戶關(guān)系管理)系統(tǒng)組織事件營銷，配合管理)系統(tǒng)，組織客戶通訊與聯(lián)誼，強(qiáng)化與老客戶的溝通，令項(xiàng)目在老客戶心目中形1.把項(xiàng)目宣傳與天龍房產(chǎn)的公司形象推廣做有主打廣告語生活在綠色中親氧(生態(tài)優(yōu)勢):形成景觀的高大喬木，地塊東面是贛江與江濱綠化帶，前面就是吉安賓館，地塊周邊形成了良好的綠化率；親水(景觀優(yōu)勢):臨水而居一直是國人的最佳居住方式，項(xiàng)目盡管不直接臨水，但臨贛江也只只是幾步之遙，開闊的江面關(guān)于居住在市中心的人來說是一種心靈的釋放，江濱綠化帶有紅花綠草，在視覺上能給人極大的享受，這對(duì)用戶是個(gè)極大的吸引力；臨橋(區(qū)位交通優(yōu)勢):項(xiàng)目毗鄰贛江大橋，地處老城吉州區(qū)與新城青原區(qū)的交界處，位于井岡山大道與濱江大道的十字路交叉口，項(xiàng)目北面還有待建的城北廣場，是城北的交通中樞；從以上幾個(gè)空間節(jié)點(diǎn)的交匯能夠看出，到達(dá)吉安市任何地方都極為方便。臨園(文化優(yōu)勢):項(xiàng)目位于廬陵文化園內(nèi)，現(xiàn)吉安市政府已把廬陵文化園的的建設(shè)列為市政府重點(diǎn)工程；廬陵文化園的建設(shè)將對(duì)本案是一個(gè)最大的升值支撐點(diǎn)；另外項(xiàng)目周邊還有白鷺洲公園，公園內(nèi)的白鷺洲書院是中國四大書院之一，有著悠久的歷史，也沉淀著極厚的人文底蘊(yùn)，臨校(教育優(yōu)勢):項(xiàng)目周邊教育氛圍濃厚，吉安幾所重點(diǎn)中學(xué)如吉安一中，白鷺洲中學(xué)離本項(xiàng)目較近，項(xiàng)目的業(yè)主可直接升入以上幾所學(xué)校，良好的教育資源成為項(xiàng)目極具競爭力的賣點(diǎn)。鑒于地級(jí)市的特殊性(即普通市民沒有閱讀報(bào)紙的習(xí)慣),以電視、戶外媒體為主，要移動(dòng)宣傳車廣告：可經(jīng)常聯(lián)系使用的媒介；彩虹門：可積極拓展的一種有用的宣傳媒體(在舉辦活動(dòng)時(shí)使用)制作一部長4分鐘的三維影視動(dòng)畫片(置于案場內(nèi)循環(huán)播放),剪輯出15秒、及項(xiàng)目特征，我們考慮可按形象引導(dǎo)期、內(nèi)部認(rèn)購斯、開盤期(公開發(fā)售期)、三個(gè)階段展開全程廣告的推廣工作。廣告策略在四個(gè)階段(備注：本廣告計(jì)劃以05年5月1日開盤為中心軸線，如開盤日期有所變化，則做出相應(yīng)的調(diào)整。)時(shí)間：2005年1月15日——1月28日階段特征：售樓部在建設(shè)中，進(jìn)行形象推廣與概念炒作，引起市場關(guān)注。廣告目標(biāo)：1、豎立樓盤形象，讓潛在消費(fèi)群對(duì)樓盤風(fēng)格及內(nèi)在質(zhì)素達(dá)到一定程度的2、提高進(jìn)展商的品牌美譽(yù)度，提升項(xiàng)目的知名度，為下階段的內(nèi)部認(rèn)購制造氛圍。廣告重點(diǎn)：以戶外廣告為主，以電視廣告、現(xiàn)場包裝，臨時(shí)售樓中心案場包裝為輔。公布計(jì)劃：時(shí)間版面或者規(guī)格公布主題單價(jià)數(shù)量05年2月1