濮陽市房地產(chǎn)項目市場調(diào)研報告

濮陽市房地產(chǎn)項目市場調(diào)研報告

目錄第一部分濮陽市宏觀環(huán)境自然環(huán)境行政區(qū)劃及人文歷史經(jīng)濟進展狀況都市規(guī)劃進展方向第二部分濮陽市房地產(chǎn)進展狀況濮陽宏觀經(jīng)濟狀況濮陽（住宅）土地交易市場狀況濮陽房產(chǎn)市場進展歷程版塊劃分及其特點第三部分競品個案分析中央公園海斯頓公園海晟名居東湖方舟金域灣中房·龍湖華苑香榭里海斯頓公園鳳凰城瑞園城中央銅鑼灣建業(yè)桂園建業(yè)壹號城邦中央公園龍之光·國際中心棕櫚泉第四部分濮陽房產(chǎn)市場總結(jié)及以后推測第一部分濮陽市宏觀環(huán)境自然環(huán)境1、氣候環(huán)境濮陽位于河南省的東北部，中緯度地帶，常年受東南季風環(huán)流的操縱和阻礙，屬暖溫帶半潮濕大陸性季風氣候。四季分明，春季洪澇多風沙，夏季炎熱雨量大，秋季晴和日照長，冬季洪澇少雨雪。光輻射值高，年平均氣溫為13.3℃，年平均日照時數(shù)為2454.5小時，年平均降水量502.3~601.3毫米。2、地質(zhì)水文濮陽地貌系中國第三級階梯，屬于黃河沖積平原。地勢平坦，自西南向東北傾斜，海拔一樣在48-58米之間，過境河要緊有黃河、金堤河和衛(wèi)河，除此外，較大的河流還有天然文巖渠、馬頰河、潴龍河、徒駭河等。濮陽市的土壤類型有潮土、風砂土和堿土三個土類。潮土表層呈灰黃色，土層深后，熟化程度較高，耕性良好，保水保肥，適合栽種多種作物。風砂土有半固定風砂土和固定風砂土，要緊分布在西北部黃河故道，華龍區(qū)、清豐縣和南樂縣的西部。風砂土養(yǎng)分含量少，理化性狀差，漏水漏肥，不利耕作，但適宜植樹造林，進展園藝業(yè)。堿土改良后適合種植水稻。3、自然資源礦藏資源：濮陽地質(zhì)因湖相沉積發(fā)育廣泛，下第三系沉積專門厚，利于油氣生成及儲存。要緊礦藏是石油、天然氣、煤炭，還有鹽、鐵、鋁等。石油、天然氣儲量較為豐富，且質(zhì)量好，經(jīng)濟價值高。水資源：濮陽市屬于河南省比較洪澇地區(qū)之一，水資源不多。地表徑流靠天然降水補給，平均年徑流量為1.86億立方米，徑流深為44.4毫米。境內(nèi)淺層地下水資源量為6.73億立方米，其中可開采資源量6.24億立方米。二、行政區(qū)劃及人文歷史1、行政區(qū)劃及人口分布濮陽市轄2區(qū)5縣，即華龍區(qū)、開發(fā)區(qū)、濮陽縣、清豐縣、南樂縣、范縣、臺前縣。面積4188平方千米，人口365萬，其中濮陽縣面積最大，為濮陽市第一大縣，同時也是濮陽人口最多的縣城。濮陽共有42個民族，占全國已識別民族75%，漢族人口占總?cè)丝诘?9.7%。2、人文歷史全市有圖書館6個，文化館6個，有7項非物質(zhì)文化遺產(chǎn)項目進入國家級愛護名錄。市內(nèi)要緊旅行景點有被江澤民總書記稱之為春秋時期的“聯(lián)合國”－－戚城遺址，倉頡陵、倉頡廟、學堂崗圣廟、子路墓祠、澶淵之戰(zhàn)遺址等，共和國兩任總理視察過的全長800多米的亞洲第一、世界第三長閘國家級水利工程風景區(qū)渠村分洪閘風景區(qū)，劉鄧大軍強渡黃河的將軍渡。濮陽是中華龍鄉(xiāng)、雜技之鄉(xiāng)，自2000年開始舉辦龍文化節(jié)，每年舉辦一屆，并增設雜技藝術(shù)節(jié)。此外有倉頡、顓頊等歷史傳承名人。經(jīng)濟進展狀況2020年全市生產(chǎn)總值完成1130億元，增長12%；規(guī)模以上工業(yè)增加值638億元，增長15.8%；固定資產(chǎn)投資938.5億元，曾綻27%；全市公共財政預算收入60億元，增長24.8%；社會消費品零售總額365億元，增長14.7%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21560元，農(nóng)民人均純收入7778元，分別增長10.5%和12%。工業(yè)方面：全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達到823家，新增企業(yè)112家，新增增加值30億元，創(chuàng)歷史新高。規(guī)模以上工業(yè)累計實現(xiàn)主營業(yè)務收入2297億元，實現(xiàn)利潤220億元，增長20.8%。全市8個產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)完成投資509億元，增長33%，完成工業(yè)增加值175.8億元。農(nóng)業(yè)方面：兩室總產(chǎn)251萬噸，增長0.82%，林木經(jīng)濟達到15.3萬畝。畜牧業(yè)總產(chǎn)值70億元。127家市級以上農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)實現(xiàn)銷售收入120億元，利稅8.7億元。農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移70.2萬人次，實現(xiàn)勞務收入63億元。都市規(guī)劃進展方向濮陽市作為豫北生態(tài)園林特色突出的國家級歷史文化名城、以石油化工工業(yè)為主導的綜合性都市，其都市職能是以石油天然氣化工工業(yè)為特色的區(qū)域性商貿(mào)流通中心、以石化工業(yè)技術(shù)研究開發(fā)和基礎(chǔ)教育為核心的區(qū)域性科技教育中心，堅持可連續(xù)進展的生態(tài)型都市和適宜居住的文明和諧都市為以后進展目標；1、濮陽市以后都市規(guī)劃——“兩組團、七片區(qū)”組團式都市結(jié)構(gòu)兩組團指的是中心城區(qū)和老城組團；現(xiàn)有的新市區(qū)和中原區(qū)連片進展成中心城區(qū)，現(xiàn)濮陽縣縣城經(jīng)行政區(qū)劃調(diào)整后進展為老城組團。七片區(qū)指的是中心城區(qū)的“行政文化區(qū)、商貿(mào)中心區(qū)、文教與油田服務片區(qū)、濮西工業(yè)片區(qū)、馬莊橋片區(qū)”和老城組團的“古城片區(qū)、老城東片區(qū)”。2、濮陽市都市交通——“三縱兩橫”、外圍環(huán)路、“七縱七橫”三縱兩橫：大廣高速、德商高速、濮陽至湖北陽新高速為三縱，南林高速、范輝高速至范臺梁高速為兩橫；外圍環(huán)路：東環(huán)路(106國道)-南環(huán)路-西環(huán)路-綠城路；“七縱”：濮水路、濮上路、京開大道、馬頰河路、長慶路、大慶路和文明路；“七橫”：綠城路(原北環(huán)路)、中原路、黃河路、勝利路、石化路、站南路和國慶路；濮陽市具體組團及道路狀況如下圖：濮北新區(qū)油田區(qū)老城區(qū)兩大組團圖濮陽縣老城區(qū)濮北新區(qū)油田區(qū)老城區(qū)兩大組團圖濮陽縣老城區(qū)七縱七橫道路圖七縱七橫道路圖3、濮陽市以后規(guī)劃進展——北進、東擴、南整、西優(yōu)北進：進展新城區(qū)，范疇馬莊橋鄰近；東擴：進展工業(yè)集聚區(qū)，范疇柳屯以東；南整：因為大堤只能開發(fā)老城區(qū)；西優(yōu)：打造仿古旅行、商貿(mào)區(qū)，大部分是老企業(yè)，需要改造招商為新型企業(yè)。北部是這兩年濮陽都市建設的重點方向，綠城路（北環(huán)路）兩邊的開發(fā)熱火朝天，公務員小區(qū)的建設、新文化宮的奠基、市政府的北遷意向、400畝都市公園的定位都讓市民對這片區(qū)域充滿了期待，都市中心的北移會帶動王什鄉(xiāng)、固城鎮(zhèn)的進展，與馬莊橋鎮(zhèn)更是成為連襟兄弟，至于馬莊橋是否劃至市管轄，事實上并不重要，重要的是綠城路北、馬莊橋南、京開道西這片區(qū)域?qū)⒊蔀殄ш栃碌你@石之地，以后必將光芒四射?，F(xiàn)時期房產(chǎn)政策環(huán)境分析時刻機構(gòu)政策內(nèi)容目的2020.05.28國土部打算上報《不動產(chǎn)登記條例》，全國實行不動產(chǎn)登記信息治理，依法以人查房反腐，并愛護所有人物權(quán)，打擊投資性需求客戶2020.05.28住建部規(guī)定出賣人應在交付日期屆滿前許多于10日將查驗房屋的時刻送達買受人，假如開發(fā)商“一房多賣”購房者可要求多賠一倍已付房款愛護所有人房產(chǎn)權(quán)，治理不法行為，規(guī)范房產(chǎn)市場2020.08.09鄭州房管局經(jīng)報請上級部門批準，自即日起，在我市市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)購買住房時不再需要提供住房套數(shù)證明以及居住、納稅和社保等情形證明?；貋硎袌觯龠M樓市成交，刺激房產(chǎn)市場2020.08.26住建部按照要求，建立首問負責、一次性告知、限時辦結(jié)、服務承諾等各項服務制度，落實服務責任；其次優(yōu)化業(yè)務流程；第三，降低中間費用；最后改進服務方式；全面提升服務質(zhì)量，解決群眾服務問題，愛護繳存群眾利益，充分發(fā)揮公積金作用；總結(jié)：從各個部門頒布的治理條例看出：房產(chǎn)市場從土地、住房、銷售等各個環(huán)節(jié)都將建立完善的治理機制，保證產(chǎn)權(quán)所有人權(quán)益的同時進一步規(guī)范房產(chǎn)市場交易行為，減弱政府的宏觀調(diào)控力度，促進房地產(chǎn)進入合理的市場競爭軌道，遵從優(yōu)勝劣汰、強者生存的市場規(guī)律，運用價值杠桿調(diào)劑房產(chǎn)市場價格，最終保證市場的健康、合理、有序進展。（政策來源：濮陽樓市網(wǎng)）第二部分濮陽房產(chǎn)市場進展狀況一、濮陽宏觀經(jīng)濟狀況房產(chǎn)市場的進展離不開大的經(jīng)濟環(huán)境，據(jù)專家研究，當GDP增速保持在８％以上時是房產(chǎn)市場的高速進展時期，考慮到濮陽市目前的房產(chǎn)進展狀況，得益于濮陽市的經(jīng)濟進展，下面就全市生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)居民可支配收入、人均收入等數(shù)據(jù)進行分析（數(shù)據(jù)來源：歷年濮陽市政府工作報告）；總結(jié)：近五年，濮陽市生產(chǎn)總值增加460.48億，增長率68.7%，固定資產(chǎn)投資亦不斷增長，其中以2020年增長幅度最大。由圖可知，隨著濮陽整體經(jīng)濟的快速進展，固定資產(chǎn)投資跟隨經(jīng)濟勢頭出現(xiàn)增長趨勢，為房產(chǎn)市場進展提供充足資金支持；另一方面，城鎮(zhèn)居民人均收入增加，提升居民購買力，提高房產(chǎn)市場成交量，加快房產(chǎn)市場進展。濮陽（商?。┩恋亟灰资袌鰻顩r濮陽市國土資源局2020年07-12月份土地（商住）登記結(jié)果情形序號土地使用者面積（㎡）地號土地坐落使用權(quán)類型土地用途登記時刻1濮陽市堯當置業(yè)40530.033-9-10石化路北、玉門路東出讓商住用地2020/8/52濮陽申泰置業(yè)3049.187-8-44氣象局西、黃河路北出讓商業(yè)用地2020/8/53濮陽明珠房地產(chǎn)開發(fā)60812.182-3-63京開大道西、石化中路南出讓商住用地2020/9/154濮陽市榮冠實業(yè)22874.76201-0-8新東路西、北園路北出讓商業(yè)用地2020/9/185濮陽市土地儲備中心52078.19103-0-6濮上路東、衛(wèi)都路南政府儲備住宅用地2020/10/206河南國信企業(yè)進展13792.458-3-70大慶中路東、勝利東路南出讓住宅用地2020/10/167濮陽市泰吉置業(yè)31649.171-3-85綠城路北、鹿城路西出讓住宅用地2020/11/148濮陽市瑞璞置業(yè)43592.43201-0-10任丘路北、昌二路西出讓住宅用地2020/11/139濮陽市瑞璞置業(yè)38550.42201-0-11新東路西、任丘路北出讓住宅用地2020/11/1310濮陽市如意置業(yè)427.518-2-54-4黃河路南、文明路東出讓商業(yè)用地2020/12/511濮陽市如意置業(yè)870.458-2-54-3黃河路南、文明路東出讓商業(yè)用地2020/12/512濮陽市如意置業(yè)16579.678-2-54-2黃河路南、文明路東出讓商業(yè)用地2020/12/513濮陽市如意置業(yè)8528.588-2-54-1黃河路南、文明路東出讓商業(yè)用地2020/12/52020年濮陽市出讓土地約30塊，成交僅5塊，占出讓總量的六分之一，約20塊土地尚處于公告期；出讓土地共計251.24畝，市場投放量約50.2萬方。由表可知，今年土地交易市場相對較為冷淡，出讓地塊面積較小，出讓區(qū)域要緊集中在濮北新區(qū)，市場新增土地較少，開發(fā)商拿地積極性不高；縱觀受讓單位，要緊以濮陽市開發(fā)商拿地為主，后期房產(chǎn)市場投放量將會連續(xù)增加；考慮到市區(qū)仍有大量空置土地，且土地用途要緊以商住為主，隨著市場變化，后期潛在存量仍舊專門大。（數(shù)據(jù)來源：濮陽國土資源局）濮陽房地產(chǎn)市場進展歷程濮陽房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷了四個時期。第一個時期（1989-1992年）：本時期以定向開發(fā)為主，要緊由政府托付銀行組織開發(fā)住宅建設；第二個時期（1992-2000年）：本時期要緊以單位組織集資建房為主；第三個時期（2000-2004年）：以小規(guī)模的市場開發(fā)為主；第四個時期（2005-至今）：以專業(yè)化操作和放量開發(fā)為主；目前市場開發(fā)覺狀：市場開發(fā)要緊集中在濮北新區(qū)和油田老城區(qū)，市場大盤林立，產(chǎn)品同質(zhì)化，營銷活動升級，實力開發(fā)企業(yè)較多，整體房產(chǎn)市場成熟，競爭猛烈。四、版塊劃分及其特點通過走訪調(diào)查知，各大樓盤分布的區(qū)域范疇要緊有油田版塊、老城區(qū)版塊、濮北新區(qū)版塊、濮東CBD版塊。從其市場關(guān)注熱度來看，樓盤要緊集中在濮北新區(qū)、油田和老城區(qū)，濮東CBD的樓盤集中度相對較低，以下為要緊版塊整體特點：濮東濮東濮北新區(qū)版塊濮北新區(qū)版塊油田版塊油田版塊老城區(qū)老城區(qū)濮北版塊：濮陽以西，多為新項目，交通方便，西至高速，東至市區(qū)，除了建業(yè)打品牌戰(zhàn)術(shù)，房價稍高，其它價位均一樣。項目都比較大，可售體量較大。區(qū)域優(yōu)勢：濮北新區(qū)是以后市政進展主方向，新區(qū)政府的搬遷為本區(qū)域進展提供契機，東湖、西湖、體育中心、高教園區(qū)、行政辦公中心等組團片區(qū)的規(guī)劃提升整個區(qū)域的生活環(huán)境和居住品質(zhì)；區(qū)域劣勢：現(xiàn)時期片區(qū)荒涼，區(qū)域配套不齊全，商圈進展不成熟，區(qū)域生活環(huán)境短期內(nèi)無法改變；樓盤特點：項目要緊分為兩大類：一是以教育配套為賣點的學區(qū)房，二是以東湖、西湖、公園等稀缺資源為主，打造生態(tài)宜居樓盤，重點在于提高客戶的居住環(huán)境，目標對象以改善型客戶為主；產(chǎn)品分析：濮北新區(qū)樓盤所推出產(chǎn)品80-140㎡之間兩房、三房居多，兩房面積集中在80-90㎡之間，三房面積集中在100-140㎡之間，三房所占比重較大，占總推貨量60%之多。大面積房源推售量較少，整個新區(qū)市場以剛需產(chǎn)品為主，符合傳統(tǒng)兩房及三房面積組合。銷售價格：購買濮北房產(chǎn)的重點是區(qū)域以后的升值潛力，就其現(xiàn)狀而言，不具有進展為成熟樓盤的基礎(chǔ)，房價整體偏低，均價在4800-5400元/㎡之間；優(yōu)待分析：優(yōu)待方式單一且幅度較小，要緊集中在付款方式優(yōu)待方面，一次性優(yōu)待2-4%，多數(shù)無按揭優(yōu)待?？蛻舴治觯赫麄€新區(qū)市場成交客戶來源要緊集中在五縣一區(qū)，縣區(qū)客戶所占比例達到50-60%之多，區(qū)域周邊客戶所占比例約20%左右。銷售分析：日均來訪客戶10組左右，月均去化30套左右房源，且多為100-120㎡之間產(chǎn)品，140㎡及以上產(chǎn)品去化速度明顯偏慢。推廣分析：推廣渠道比較統(tǒng)一，多為戶外大牌、公交候車亭、短信、雜志等，從客戶反饋情形來看，戶外、候車亭及短信成效相對較好。市場不利環(huán)境：受政府“地震”阻礙，部分項目工程進度遲滯，與營銷節(jié)奏不能保持一致；國家新政策規(guī)定不支持政府地址搬遷，這點成為其它版塊評判濮北以后的“借口”；下面就濮北版塊樓盤詳細細節(jié)進行分析：項目名稱開發(fā)商占地面積總建筑面積（㎡）建筑風格容積率綠化率戶型面積（㎡）建業(yè)壹號城邦濮陽建業(yè)都市進展約2000畝200萬Art-Deco2.538%88-245㎡棕櫚泉濮陽市棕櫚泉置業(yè)468畝110萬Art-Deco3.240%40-280㎡龍之光國際中心濮陽市金地置業(yè)352畝100萬Art-Deco約4.340%——梧桐樹邯鄲市博地房地產(chǎn)開發(fā)42畝12.44萬法式4.4——106-224㎡盧浮公館濮陽市江山置業(yè)340畝74萬法式3.230%——香榭里河南如意集團公司90畝18萬法式3.040%30-400㎡東湖方舟河南泰吉集團公司265畝81萬法式3.6240%78-232㎡英皇國際濮陽市豪宇房地產(chǎn)開發(fā)100畝20萬簡歐2.9940%80-204㎡鳳凰城濮陽市萬瑞置業(yè)425畝66萬Art-Deco2.33——82-150㎡城中央濮陽市龍云置業(yè)100畝20萬Art-Deco3.046%37-141㎡金域灣濮陽市希原置業(yè)——10萬Art-Deco————81-128㎡巴黎春天濮陽市益利置業(yè)45畝12萬法式2.940%40-138㎡濮上名家濮陽市中辰房地產(chǎn)開發(fā)57.4畝12.4萬歐式3.2436.8%36-150㎡海斯頓公園濮陽市匯豐置業(yè)282畝60萬Art-Deco3.240%105-120㎡總結(jié)：濮北開發(fā)企業(yè)實力相對較強，大部分企業(yè)在濮陽開發(fā)四五個樓盤，開發(fā)體會成熟；百畝大盤在濮北更是司空見慣；整體數(shù)據(jù)來看，容積率2.5以下的樓盤只有建業(yè)壹號城邦和鳳凰城兩個，容積率整體較高；受容積率、地塊規(guī)模的阻礙，大盤多存在30多平方的公寓，最小面積以80平的兩房居多，200多平的復式在濮北版塊較為常見；項目名稱推售房源推售套數(shù)主推戶型銷售均價優(yōu)待方式建業(yè)壹號城邦9#、10、11#、12#約700套88-245㎡5100元購房直截了當優(yōu)待3萬元棕櫚泉17#、19#、20#、21#、23#650套89-143㎡5000元購房直截了當優(yōu)待1萬元龍之光國際中心————————交100抵1萬元，或轉(zhuǎn)化購物卡盧浮公館5#、6#400套40-145㎡4600元交10萬定房香榭里13#、16#72套119㎡————鳳凰城1#、2#、3#、9#、10#660套82-156㎡4500-5000元——城中央9#、10#、11#334套98-126㎡5300元交5萬定房金域灣2#44套98㎡5400元交5萬直截了當定房海斯頓公園6#99套80-198㎡5500元以千抵萬總結(jié)：（1）市場推售主力戶型為88-126㎡的兩房和三房；(2)濮北地區(qū)團購價約4200元/㎡，銷售均價5000元/㎡左右，在中原路以南的項目均價在5200元/㎡；(3)優(yōu)待方式一樣先采納團購的形式，或者直截了當減少總房款的方式；（4）70%的樓盤為二期銷售時期或是剛?cè)胧许椖浚翼椖矿w量較大，市場以后投放量較大；油田版塊：該板塊可售項目較多，整體價位和市區(qū)差不多，靠近市區(qū)均價較高，項目品質(zhì)越來越高。區(qū)域優(yōu)勢：油田版塊為濮陽的老城區(qū)，要緊是油田開發(fā)而形成的專業(yè)人才集合地，區(qū)域進展較為成熟，配套完善，且居民消費水平相對較高，是舊城區(qū)的核心地帶；區(qū)域劣勢：周邊居住環(huán)境比較臟亂，人口居住密度較大，綠化率較低，以后升值潛力??；樓盤特點：項目開發(fā)要緊以舊城改造為主，多為城中村改造項目，受限區(qū)域環(huán)境制約，銷售均價從4500-5800元/㎡不等，整體均價高于濮北新區(qū)500元/㎡；項目名稱開發(fā)商占地面積總建筑面積（㎡）建筑風格容積率綠化率戶型面積（㎡）建業(yè)桂園濮陽建業(yè)都市進展73畝20萬中式3.035%86-167城上城濮陽市龍云置業(yè)50畝18萬現(xiàn)代簡約5.4--78-140中央城濮陽市龍云置業(yè)50畝11萬Artdeco3.035%40-256麗景上品濮陽市建基置業(yè)300畝52萬現(xiàn)代簡約3.040%88-181龍城國際河南興乾置業(yè)1000畝150萬歐陸新古典3.040%80-130瑞泰花園濮陽市昱升置業(yè)30畝6萬現(xiàn)代簡約3.040%34-149中房理想城中國房產(chǎn)62畝12萬現(xiàn)代簡約2.980%82-142總結(jié)：油田版塊項目開發(fā)商實力均較強，建筑風格以現(xiàn)代簡歐風格為主，容積率均在3.0左右，戶型面積集中在88-150平米之間；整體而言，油田區(qū)的項目開發(fā)時刻較早，大面積復式戶型和小面積公寓較少；項目名稱推售房源推售套數(shù)主推戶型銷售均價優(yōu)待方式瑞園1#、2#、3#、4#/83-122㎡5000元總房款優(yōu)待約5個點城上城3#、5#、6#、7#418套78-140㎡7200元——中央城3#104套101㎡6000元總房款優(yōu)待3個點龍城國際10#、11#、12#、13#352套88-130㎡4500元無優(yōu)待瑞泰花園尾盤10套121㎡4800元無優(yōu)待中房理想城6#132套82-142㎡5200元——總結(jié)：（1）推售房源要緊以單棟房源為主，集中去化；（2)銷售均價5000元/㎡左右，以學區(qū)房城上城價格最高；（3）優(yōu)待方式要緊以折扣的形式吸引客戶；（3）大部分項目均已處于二期銷售時期，后期投放量相對較?。焕铣菂^(qū)版塊該板塊小項目較多，大項目只有海斯頓公園，但整體配套完善，價格也比新區(qū)板塊高，可售體量已不多，可公布發(fā)地域也近乎沒有。相對與其它版塊而言，老城區(qū)配套完善，生活便利，環(huán)境較好，專門是戚城公園、中心廣場、頤和廣場等公共綠地資源，給周邊項目帶來利好因素，房價要普遍高于周邊片區(qū)。受限于市中心地塊面積，大多項目規(guī)模有限，要緊以打造精品樓盤為主；項目名稱開發(fā)商占地面積總建筑面積（㎡）建筑風格容積率綠化率戶型面積（㎡）子路花園濮陽市欣榮置業(yè)進展——約7萬簡歐————110-140中央公園濮陽明珠房地產(chǎn)開發(fā)460畝90萬Artdeco3.050%88-157銅鑼灣濮陽市怡海房地產(chǎn)開發(fā)60畝20萬簡歐4.537%108-199城中城濮陽市龍云置業(yè)25畝10萬歐式3.038%89-170總結(jié)：（1）開發(fā)商均為在濮陽市場開發(fā)多個樓盤，開發(fā)體會比較成熟，實力較強；（2）開發(fā)規(guī)模小，整體規(guī)劃要緊以110㎡左右的三方為主，公寓開發(fā)比例較少；1、銅鑼灣物業(yè)形狀：住宅、寫字樓占地面積：60畝建筑面積：20萬㎡建筑風格：簡歐容積率：4.5綠化率：37%銷售均價：6500元/㎡01（住宅）樓層差價：30元朝向差價：50元開發(fā)商：濮陽市怡海房地產(chǎn)開發(fā)項目地址：濮陽人民路龍城廣場北營銷動態(tài)：底商一拖三，一拖二營銷推廣及活動推廣主題：都市綜合體都市進展最高級推廣渠道：戶外、候車亭、短信、雜志、廣播、電視、DM單網(wǎng)絡等來訪渠道：戶外、短信及朋介節(jié)點活動：平?；顒虞^多，多為親子講座、教育講座、手工DIY等，活動多以親子類居多。戶型展現(xiàn)2、海斯頓公園物業(yè)形狀：住宅占地面積：219畝建筑面積：60萬㎡銷售均價：5500元/㎡建筑風格：Artdeco戶型面積：80-198㎡社區(qū)配套：濮陽第三小學、黃河路實驗小學、濮陽市第四中學，五星級豪華會所；優(yōu)待政策：1萬抵5萬，跟房多多合作。客戶情形分析客戶圈層：中高收入者，年輕夫婦，關(guān)注學區(qū)房關(guān)懷問題：價格、物業(yè)及生活配套，舒服性，投資性到訪客戶：濮陽市區(qū)客戶、濮陽老城區(qū)改善型客戶營銷推廣及活動推廣主題：一座城的生活態(tài)度推廣渠道：戶外、候車亭、短信、報紙、廣播、網(wǎng)絡、雜志戶型展現(xiàn)3、海晟名居物業(yè)形狀：住宅樓棟數(shù)：1棟樓總戶數(shù)：252戶開發(fā)商：濮陽安成置業(yè)售樓地址：中原路和長慶路交匯處東建筑類別：高層銷售價格：5300元/㎡占地面積：80000㎡建筑面積：30萬㎡戶型區(qū)間：40-140㎡交房標準：毛坯工程進度：打樁中社區(qū)配套：【學區(qū)房】小學：油田十中小學部（300米）中學：油田十中初中部（300米）醫(yī)院：華龍區(qū)醫(yī)院、油田總醫(yī)院優(yōu)待政策：一次性單價減500元/㎡，定房10萬減100元/㎡，定房20萬減300元/㎡客戶情形分析營銷動態(tài)：11月30日開盤銷售約150余套，高層表現(xiàn)均價5300元，成交均價4800元；到訪客戶：油田客戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善客戶、濮陽市區(qū)客戶等營銷推廣及活動推廣主題：您的休閑庭院時刻推廣渠道：戶外、單頁、短信、報紙、廣播、網(wǎng)絡戶型展現(xiàn)4、香榭里物業(yè)形狀：住宅建筑類別：法式住宅總戶數(shù)：1446戶樓棟數(shù)：14棟價格區(qū)間：5500元-6200元/㎡綠化率：45%交房時刻：2021年初占地面積：117畝建筑面積：20萬㎡開盤時刻：2020年11月30日開發(fā)商：濮陽市泰吉置業(yè)戶型區(qū)間：40-430㎡項目地址：中原路與開州路交叉口南100米社區(qū)配套：4萬㎡中央景觀、五星級入戶大堂、幼兒園、會所等優(yōu)待政策：1000元抵10000元排號中，客戶擁有開盤選房優(yōu)先權(quán)，還送一年物業(yè)費客戶情形分析關(guān)懷問題：價格、面積、戶型、配套到訪客戶：濮陽市區(qū)居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、老城客戶營銷推廣及活動推廣主題：如意湖感恩20年看房有禮火熱招募會員推廣渠道：戶外、短信、報紙、廣播、網(wǎng)絡節(jié)點活動：招募會員進行中戶型展現(xiàn)5、東湖方舟物業(yè)形狀：住宅、商業(yè)、酒店建筑類別：高層26F樓棟數(shù)：31棟戶型面積：89-170㎡價格區(qū)間：估量價格4800元/㎡占地面積：265畝建筑面積：80萬㎡容積率：3.62綠化率：40%開發(fā)商：濮陽市澤魯置業(yè)交房時刻：2021年底交房項目地址：華龍區(qū)經(jīng)開大道與衛(wèi)都路交匯總戶數(shù)：約4000戶社區(qū)配套：小學：京開路一小，市直小學中學：市高級中學、技校綜合商場：小區(qū)配有36萬方商業(yè)稚嫩園：大地幼兒園銀行：農(nóng)村信用社優(yōu)待政策：會員購房500元抵1萬元（估量五一后開盤）客戶情形分析需求面積：47-89㎡公寓、51-200㎡住宅核心賣點：賣產(chǎn)品、賣規(guī)劃、賣湖景到訪客戶：濮陽新區(qū)客戶、清豐縣居民、濮陽老城區(qū)改善型客戶營銷推廣及活動推廣主題：生活向北，家在東湖80萬㎡濱湖養(yǎng)生品質(zhì)大盤推廣渠道：戶外、短信、報紙、廣播、網(wǎng)絡節(jié)點活動：招募會員進行中戶型展現(xiàn)6、城中央物業(yè)形狀：住宅建筑類別：高層26F樓棟數(shù)：31棟戶型面積：89-170㎡價格區(qū)間：均價5500元/㎡總戶數(shù)：1400戶交房時刻：2021年底交房占地面積：80畝建筑面積：20萬㎡容積率：3.0綠化率：46%開發(fā)商：濮陽市龍云置業(yè)項目地址：華龍區(qū)金堤路和中原路交匯社區(qū)配套：1000㎡中央湖景，頤和廣場、巴黎商業(yè)街、黃埔商業(yè)街、雜技主題公園等；優(yōu)待政策：15層以上優(yōu)待200元，15層以下優(yōu)待100元；營銷動態(tài)：在售樓層為9、10、11號樓，三期12、13號樓未動工；116㎡、128㎡，三棟均為獨棟，二梯三戶布局?？蛻羟樾畏治鲎钚禄顒樱簝?nèi)部展現(xiàn)老帶新舉薦活動核心賣點：賣品牌、賣建材（高級外墻漆、國際一流電梯品牌）、賣湖景到訪客戶：濮陽市區(qū)客戶、油田職工、濮陽老城區(qū)改善型客戶戶型展現(xiàn)7、龍之光·國際中心物業(yè)形狀：住宅、酒店、公寓、商業(yè)、寫字樓建筑類別：高層32F2T3樓棟數(shù)：31棟銷售價格：4800元/㎡總戶數(shù)：7000戶交房時刻：2021年底交房占地面積：350畝建筑面積：130萬㎡容積率：4.2綠化率：30%開發(fā)商：濮陽市金地置業(yè)戶型區(qū)間：47-225㎡項目地址：開州路與五一路交匯處西北側(cè)社區(qū)配套：中央空調(diào)、家用新風系統(tǒng)、負壓吸塵系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、廚房垃圾處理系統(tǒng)、商業(yè)商務、游泳池、健身會所、兒童游戲會所、老年交際會所、休閑茶飲會所、女子美體會所等；優(yōu)待政策:定房可申請百分之一的優(yōu)待。營銷動態(tài)：在售1,2，9,12，13號樓客戶情形分析最新活動：1、\t":///votehouse/_blank"[龍之光·國際中心]3月業(yè)主生日派對浪漫開啟；2、\t":///votehouse/_blank"[龍之光·國際中心]美容課堂完美落幕；核心賣點：賣品牌、賣科技（中央空調(diào)、家用新風系統(tǒng)、負壓吸塵系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、廚房垃圾處理系統(tǒng)）、賣配套；到訪客戶：濮陽市區(qū)客戶、油田職工、濮陽老城區(qū)改善型客戶。戶型展現(xiàn)8、鳳凰城物業(yè)形狀：住宅、酒店、公寓、商業(yè)、寫字樓建筑類別：高層戶型面積：82-150㎡價格區(qū)間：估量售價4500-5000元/㎡占地面積：350畝建筑面積：66萬㎡容積率：2.33綠化率：36%開發(fā)商：濮陽市萬瑞置業(yè)項目地址：濮陽市五一路與金堤路交會處社區(qū)配套：2.5萬㎡高端商業(yè)、2.5萬㎡精品酒店、3萬㎡高端寫字樓營銷動態(tài)：未正式推售客戶情形分析最新活動：估量5月份開始排號核心賣點：賣產(chǎn)品、賣規(guī)劃、買位置到訪客戶：濮陽市區(qū)客戶、濮陽老城區(qū)改善型客戶戶型展現(xiàn)9、龍湖華苑物業(yè)形狀：住宅建筑類別：高層樓棟數(shù)：10棟戶型面積：107-142㎡價格區(qū)間：5100元/㎡交房時刻：2020年6月占地面積：60畝建筑面積：3萬㎡容積率：3.49綠化率：40%開發(fā)商：濮陽市中房置業(yè)有限責任公司項目地址：華龍區(qū)\t"://py.fccs/newhouse/3270023/_blank"綠城路與昆吾路交叉口西北角社區(qū)配套：\t"://py.fccs/newhouse/3270023/_blank"濮陽高新區(qū)第一中學、\t"://py.fccs/newhouse/3270023/_blank"濮陽開發(fā)區(qū)一中、\t"://py.fccs/newhouse/3270023/_blank"濮陽高新區(qū)實驗學校、\t"://py.fccs/newhouse/3270023/_blank"濮陽創(chuàng)信實驗學校、\t"://py.fccs/newhouse/3270023/_blank"第六中學、\t"://py.fccs/newhouse/3270023/_blank"濮陽市八中、\t"://py.fccs/newhouse/3270023/_blank"濮陽市外國語學校、\t"://py.fccs/newhouse/3270023/_blank"濮陽高新技術(shù)開發(fā)區(qū)高級中學、\t"://py.fccs/newhouse/3270023/_blank"濮陽市外國語學校、\t"://py.fccs/newhouse/3270023/_blank"濮陽市八中、\t"://py.fccs/newhouse/3270023/_blank"濮陽市第一高級中學營銷動態(tài)：全民營銷，主推8、10號樓客戶情形分析最新活動：每周六、周日搶紅包，限時優(yōu)待6%核心賣點：賣現(xiàn)房、賣位置到訪客戶：濮陽市區(qū)客戶、華龍區(qū)客戶、濮陽老城區(qū)改善型客戶戶型展現(xiàn)10、建業(yè)壹號城邦物業(yè)形狀：住宅建筑類別：高層樓棟數(shù)：10棟戶型面積：85-112㎡價格區(qū)間：4900元/㎡房時刻：一期已交房，二期4月交房，三期已封頂占地面積：130畝建筑面積：200萬㎡容積率：2.5綠化率：35%開發(fā)商：濮陽市建業(yè)都市進展項目地址：濮陽新區(qū)中原路開發(fā)區(qū)政府西800米社區(qū)配套：項目囊括了從幼兒園到高中的所有教育配套，社區(qū)配備有兩所建業(yè)小哈佛幼兒園、一所中學、兩個商業(yè)綜合體，周圍五座公園圍繞，獨享1000畝西湖景觀營銷動態(tài)：主推三期（兩棟）客戶情形分析核心賣點：賣現(xiàn)房、賣位置、學區(qū)房、賣品質(zhì)到訪客戶：濮陽市區(qū)客戶、華龍區(qū)客戶、油田改善型客戶戶型展現(xiàn)11、瑞園物業(yè)形狀：住宅建筑類別：高層樓棟數(shù)：4棟戶型面積：83-122㎡價格區(qū)間：5000元/㎡交房時刻：2021占地面積：20畝建筑面積：4萬㎡容積率：3.1綠化率：37%開發(fā)商：濮陽市瑞園置業(yè)項目地址：中原路與昆吾路交叉口西100米路北社區(qū)配套：乒乓球臺案、健身器材優(yōu)待政策：按揭優(yōu)待2%；全款優(yōu)待5%營銷動態(tài)：高層認籌中客戶情形分析核心賣點：賣產(chǎn)品、賣規(guī)劃、買位置到訪客戶：濮陽市區(qū)客戶、濮陽老城區(qū)改善型客戶戶型展現(xiàn)12、建業(yè)桂園物業(yè)形狀：住宅建筑類別：26層樓棟數(shù)：12棟戶型面積106-127㎡價格區(qū)間：5500元/㎡交房時刻：2021年占地面積：87畝建筑面積：20萬㎡容積率：3.0綠化率：50%開發(fā)商：濮陽建業(yè)都市建設項目地址：華龍區(qū)\t"://py.fccs/newhouse/3269986/_blank"中原路以南，\t"://py.fccs/newhouse/3269986/_blank"東濮路以西社區(qū)配套：\t"://py.fccs/newhouse/3269986/_blank"濮陽市油田第四高級中學、\t"://py.fccs/newhouse/3269986/_blank"濮陽市油田第十三中學、\t"://py.fccs/newhouse/3269986/_blank"中原油田十三中學、\t"://py.fccs/newhouse/3269986/_blank"濮陽中原外國語學校(任丘路)、\t"://py.fccs/newhouse/3269986/_blank"濮陽市油田第十七中學、\t"://py.fccs/newhouse/3269986/_blank"華龍區(qū)第二中學、\t"://py.fccs/newhouse/3269986/_blank"濮陽市油田第一中學、\t"://py.fccs/newhouse/3269986/_blank"華龍區(qū)第三中學優(yōu)待政策：1萬抵2萬客戶情形分析核心賣點：賣產(chǎn)品、買位置到訪客戶：濮陽市區(qū)客戶、濮陽老城區(qū)改善型客戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶戶型展現(xiàn)13、中央公園物業(yè)形狀：住宅建筑類別：26層樓棟數(shù)：10棟戶型面積：67-215㎡價格區(qū)間：5300元/㎡交房時刻：2021年占地面積：460畝建筑面積：90萬㎡容積率：2.95綠化率：50%開發(fā)商：濮陽明珠房地產(chǎn)開發(fā)項目地址：華龍區(qū)京開道與\t"://py.fccs/newhouse/3270025/_blank"石化路交匯處西南社區(qū)配套：學區(qū)房，緊鄰戚城公園優(yōu)待政策：客戶老帶新，老客戶優(yōu)待1000元，新客戶優(yōu)待2000元客戶情形分析核心賣點：賣位置、學區(qū)房、環(huán)境好到訪客戶：濮陽市區(qū)客戶、濮陽老城區(qū)客戶、公務員階層戶型展現(xiàn)14、金域灣物業(yè)形狀：住宅建筑類別：32層樓棟數(shù)：3棟戶型面積：67-215㎡價格區(qū)間：5300元/㎡交房時刻：2021年6月占地面積：22畝建筑面積：22萬㎡容積率：4.3綠化率：40%開發(fā)商：濮陽市希原置業(yè)項目地址：華龍區(qū)\t"://py.fccs/newhouse/3270020/_blank"中原路與馬頰河交叉口東北角社區(qū)配套：商業(yè)、空中花園、緊鄰馬頰河優(yōu)待政策：提醒簽約后7天內(nèi)正式簽訂購房合同優(yōu)待100元/㎡營銷動態(tài)：剩余少量128的戶型，差不多售罄客戶情形分析核心賣點：賣位置、賣規(guī)劃、賣區(qū)域到訪客戶：濮陽市區(qū)客戶、投資客戶、油田老客戶戶型展現(xiàn)15.物華國際城物業(yè)形狀：住宅、高層、商業(yè)、酒店、公寓建筑類別：高層樓棟數(shù)：22棟戶型面積：95-139㎡價格區(qū)間：6000元/㎡占地面積：340畝建筑面積：100萬㎡容積率：3綠化率：42%開發(fā)商：\t"://py.fccs/newhouse/3270007/_blank"物華房地產(chǎn)開發(fā)公司交房時刻：2020年6月一期交房項目地址：華龍區(qū)\t"://py.fccs/newhouse/3270007/_blank"黃河路與馬頰河交匯處向東銀座西側(cè)總戶數(shù)：約1000戶（一期）社區(qū)配套：家樂福超市、酒店、哈佛幼兒園、油田四小、濮陽市五中等優(yōu)待政策：按揭優(yōu)待1%，全款優(yōu)待5%營銷動態(tài)：一期已售800多戶，主推剩余200戶房源，戶型有95、13、119、132、139㎡；二期在一期交房后動工。客戶情形分析最新活動：10月份家樂福盛大開業(yè)活動核心賣點：賣產(chǎn)品、賣規(guī)劃、賣位置到訪客戶：濮陽新區(qū)客戶、油田職工、濮陽老城區(qū)改善型客戶戶型展現(xiàn)16.城上城物業(yè)形狀：住宅、公寓、寫字樓建筑類別：高層樓棟數(shù)：6棟戶型面積：65-69㎡（公寓）價格區(qū)間：7600元/㎡（公寓，住宅）8000元/㎡（寫字樓）占地面積：50畝建筑面積：18萬㎡容積率：4.0綠化率：30%總戶數(shù)：544戶開發(fā)商：濮陽龍云置業(yè)交房時刻：2020年10月交房項目地址：中原路與茂名路交叉口（原中原市場）社區(qū)配套：超星級精裝入戶大堂，毗鄰新蕾公園、未明園、昆吾園三大公園，油田幼兒園、油田一小、油田一中悉數(shù)圍繞優(yōu)待政策：公寓優(yōu)待為按揭優(yōu)待1%，全款優(yōu)待5%；寫字樓優(yōu)待為2萬抵5萬；散戶住宅優(yōu)待為全款優(yōu)待1%。營銷動態(tài)：主推公寓13-15層，戶型為65、69㎡兩種，公寓12層以下公寓已售罄；寫字樓已售50%，主推半層或一層，不散賣?？蛻羟樾畏治龊诵馁u點：賣產(chǎn)品、賣規(guī)劃、賣位置到訪客戶：濮陽新區(qū)客戶、井下居民、油田職工、濮陽老城區(qū)改善型客戶戶型展現(xiàn)17.中央城物業(yè)形狀：住宅、公寓建筑類別：高層樓棟數(shù)：5棟戶型面積：134、126價格區(qū)間：6000元/㎡占地面積：50畝建筑面積：13萬㎡容積率：3.0綠化率：35%總戶數(shù)：700戶開發(fā)商：濮陽龍云置業(yè)交房時刻：2021年年底交房項目地址：華龍區(qū)\t"://py.fccs/newhouse/3269988/_blank"長慶路與\t"://py.fccs/newhouse/3269988/_blank"南海路交匯處向西200米路南社區(qū)配套：百姓生活廣場、銀座商城、丹尼斯百貨、正大伙兒居廣場等。毗鄰油田第十幼兒園、油田四小、油田五中、油田六中、市五中、油田二高等學府優(yōu)待政策：全款優(yōu)待2%營銷動態(tài)：主推兩棟，主推戶型為.122㎡、134㎡，整體去化85%客戶情形分析核心賣點：賣產(chǎn)品、賣規(guī)劃、賣位置到訪客戶：濮陽新區(qū)客戶、清豐縣居民、油田職工、濮陽老城區(qū)改善型客戶戶型展現(xiàn)18.賽博大廈物業(yè)形狀：寫字樓建筑類別：高層樓棟數(shù)：1棟戶型面積：39-83㎡價格區(qū)間：6550元/㎡占地面積：11畝建筑面積：2.45萬㎡容積率：3.6綠化率：38%開發(fā)商：濮陽市太極數(shù)碼科技交房時刻：2020年6月一期交房項目地址：\t":///votehouse/1650047/xiangqing/_blank"華