前期物業(yè)服務前期介入工作方案

PAGEPAGE16前期物業(yè)服務前期介入工作方案目錄第一節(jié)不同時段的工作任務 1一、前期熟悉階段 1二、培訓模擬階段 2三、現(xiàn)場模擬階段 3四、驗收和進戶階段 5五、正式實施 7第二節(jié)前期物業(yè)管理工作計劃 8一、工作計劃 8二、前期物業(yè)管理工作設(shè)想 12三、前期物業(yè)管理的內(nèi)容 12四、配合開發(fā)商做好樓宇銷售工作 13第三節(jié)前期介入物業(yè)管理的內(nèi)容 14第一節(jié)不同時段的工作任務物業(yè)管理工作是一項人為因素較大的社會性服務工作，它除了應具有滿腔熱情的工作態(tài)度以外，還必須具有科學的工作方法，尤其是對一個新建小區(qū)的接管顯得更為重要。根據(jù)我們的觀察和分析，實施對“XX小區(qū)”全面管理分為5個階段，并根據(jù)不同階段明確其階段性中心工作，以此不斷構(gòu)筑更高階段的基礎(chǔ)，為全面管理提供必要條件。一、前期熟悉階段（一）中心工作公司領(lǐng)導層對小區(qū)的基本情況作全面了解，研究物業(yè)本體（包括各類設(shè)備、實施）、研究開發(fā)商的管理思想、研究前期業(yè)主的構(gòu)成情況。（二）基礎(chǔ)工作1.通過對小區(qū)的全面了解，作出新接物業(yè)的可行性報告、品牌戰(zhàn)略報告，并在公司辦公會議上評審通過；2.初步形成對小區(qū)管理的實施方案，并通過專題會議的論證；3.根據(jù)開發(fā)商的需要，參與和了解樓盤銷售部門的銷售工作，從而從購房者中獲取較為直觀的管理要求，為下一步工作奠定基礎(chǔ)。4.需開發(fā)商配合的主要工作5.提供物業(yè)相關(guān)圖紙，為物業(yè)管理的早期介入工作提供方便；6.督促承建商，要求其保存所購房屋設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)資料，以便日后順利移交；7.協(xié)調(diào)承建、物業(yè)雙方，確定參與工程例會的日期。明確交流的方式以及問題糾正的措施和驗證方法。二、培訓模擬階段（一）中心工作抽調(diào)各工種人員進行培訓，通過考核進行篩選，組建管理服務中心管理班子，適時進行模擬操作。（基礎(chǔ)工作）1.培訓工作2.人員組成公司范圍內(nèi)抽調(diào)或招聘適合本小區(qū)工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、秩序維護員等各工種人員若干名（選拔條件：身體健康、有吃苦耐勞精神，有甘當保姆意識、技術(shù)工種應具有相應資質(zhì)），抽調(diào)或招聘管理處經(jīng)理（選拔條件：身體健康，大專以上文化水平，有專業(yè)管理知識，有超前意識和前瞻眼光，有協(xié)調(diào)和溝通能力，有領(lǐng)導一班人的藝術(shù)水平，有任勞任怨的精神，有敢于自我加壓的勇氣）。3.培訓實施（1）集中學習ISO國際質(zhì)量標準以及公司貫標文件。（2）制定適合物業(yè)管理的各工種的服務質(zhì)量控制程序以及各工種操作規(guī)程。（3）制定各崗位階段性工作目標，同時制定目標實現(xiàn)保證措施。（4）了解熟悉小區(qū)管理要求，針對性地進行專業(yè)技能考試，以保證滿足小區(qū)管理要求所需的技術(shù)支撐。（5）根據(jù)培訓以及考核情況，對參與培訓的人員進行篩選，選擇涉外物業(yè)作為模擬訓練基地，對各工種人員進行適應性模擬訓練，確定組成人員（差額）。4.施工監(jiān)理介入根據(jù)開發(fā)商、承建商、物業(yè)管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案，實施質(zhì)量監(jiān)理。建議采用的方法：（1）二周一次現(xiàn)場查勘（無陪同）。（2）每月一次工程例會（三方參加，如有分包則應請分包方一并參加）。（3）物業(yè)管理于每月第一周用書面形式根據(jù)工程進度及工程所涉及的內(nèi)容報告監(jiān)理介入情況。（4）需開發(fā)商配合的工作（5）協(xié)調(diào)進入施工現(xiàn)場的方式或辦理工地出入證件。（6）根據(jù)物業(yè)員工崗位培訓工作進度，提供相關(guān)資料，如設(shè)備、設(shè)施使用說明書、售樓合同等。三、現(xiàn)場模擬階段（一）中心工作通過現(xiàn)場模擬，達到臨戰(zhàn)狀態(tài)。（二）基礎(chǔ)工作1.根據(jù)擬定的管理方案，對各工種人員進行入崗模擬，考察、測評其適應性。2.通過現(xiàn)場模擬，驗證管理方案及各工種要求是否適宜，如否，則作適當修正。3.進行接管訓練，調(diào)整適應狀態(tài)。4.現(xiàn)場考察關(guān)于居住物業(yè)禁止行為，并擬成文件交開發(fā)商審核，以備派發(fā)《入戶通知書》時一并發(fā)放。5.對前期質(zhì)量監(jiān)理中的合理化建議情況進行驗證，如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項，專題報告開發(fā)商并落實糾正預防措施。6.與開發(fā)商研究二年保修責任以及保修費用支付方式問題。7.確定物業(yè)接管驗收的方法、時間以及三方參與驗收人員名單，明確各自崗位要求及職責。（三）需開發(fā)商配合工作1.進行入崗模擬提供進入現(xiàn)場方便。2.請相關(guān)領(lǐng)導對參與入崗模擬培訓人員授課一次，課題：“如何使小區(qū)保值、增值”。3.派發(fā)并要求業(yè)主簽收《居住物業(yè)禁止行為》，并將驗收清單作為相關(guān)資料一并移交物業(yè)公司。4.監(jiān)督承建商重視物業(yè)公司前期質(zhì)量監(jiān)理中報告的相關(guān)質(zhì)量問題以及合理化建議。四、驗收和進戶階段（一）中心工作組織對新接物業(yè)的全面驗收。1.預驗驗收小組依據(jù)驗收要求、計劃、清單和技術(shù)資料等按專項分別進行預驗收。在預驗收過程中未達到設(shè)計和使用要求的建筑、設(shè)備和設(shè)施等項目做好記錄并匯總成書面整改報告。2.整改整改報告經(jīng)公司經(jīng)理批準后送達開發(fā)商，由開發(fā)商督促承建商或其它方式進行整改，然后由驗收小組進行檢查驗收，直至符合驗收標準。3.正式驗收經(jīng)整改符合要求后，由驗收小組進行正式驗收，最終確認物業(yè)建筑及設(shè)備、設(shè)施符合接受要求。接納前期業(yè)主入住。（二）基礎(chǔ)工作1.驗收工作基本內(nèi)容見前期物業(yè)管理工作設(shè)想。2.編制違章處理程序，制止各類違章行為。3.派發(fā)、簽收各類資料。4.物業(yè)公司派發(fā)或需上墻公布的資料：5.入住須知（明確業(yè)主及同住人、使用人的權(quán)利義務關(guān)系，明確居住物業(yè)各類禁止行為）。6.物業(yè)管理規(guī)定（各崗位職責）。7.物業(yè)管理收費批準文件。8.房屋裝修協(xié)議書（明確業(yè)主在裝修中需承擔的義務）。9.外來人員出入登記辦證制度（施工人員進出花園遵守的各類規(guī)定）。10.停車占路協(xié)議書（明確車位及相應的權(quán)利義務）。11.業(yè)主辦理入住手續(xù)時隨帶資料：12.房屋買賣合同。13.開發(fā)商簽發(fā)的入住通知書14.業(yè)主身份證或企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。15.委托書及被委托人身份證。16.房屋維修基金、管理費、裝修垃圾清運費。17.其它資料。18.業(yè)主辦理入住手續(xù)時，同時提供相關(guān)服務（代請信譽較好的裝修公司；代請施工質(zhì)量監(jiān)理人員；代為訂購花卉及家庭綠化布置、管理；其它委托服務等）。19.加大各類違章糾正力度，力保前期無違章。20.推行ISO國際質(zhì)量體系。（三）需開發(fā)商配合的工作。1.嚴格履行建筑施工質(zhì)量驗收手續(xù)，把好第一關(guān)。2.派員定期參加建筑質(zhì)量回訪會議并監(jiān)督承建商一同參與（每月一次）。五、正式實施（一）中心工作1.迎接大批業(yè)主入住。2.檢驗各工種操作要求及各項制度的適宜性，必要時作適當修改。3.制定糾正和預防措施。4.全面實施品牌戰(zhàn)略。（二）基礎(chǔ)工作1.總結(jié)前階段的經(jīng)驗教訓，為業(yè)主提供更直接更有效的服務。2.檢查各工種的工作效果，征詢各方面的意見或建議，針對性的對相關(guān)工作要求及規(guī)章制度作修改補充，保證所提供的服務符合要求。3.對可能發(fā)生的各類不利于管理工作的因素作分析（包括：違章占路、亂停車、違章搭建、亂倒垃圾等），制定相應的糾正和預防措施。4.按即定方針，全面實施品牌戰(zhàn)略。（三）需開發(fā)商配合的工作1.組織相關(guān)人員對物業(yè)管理工作進行檢查，及時反饋相關(guān)意見。2.參與制定糾正和預防措施。第二節(jié)前期物業(yè)管理工作計劃一、工作計劃時間工作計劃工作要求中標后成立籌備工作小組。明確工作要求及職責。簽訂物業(yè)管理合同一周內(nèi)協(xié)調(diào)進入施工現(xiàn)場。物業(yè)管理前期介入（按規(guī)定辦理施工現(xiàn)場進入手續(xù)）。簽訂物業(yè)管理合同后按前期介入要求實施物業(yè)管理前期介入工作。每月一次參加工作例會（時間另定）。每周二次巡視施工現(xiàn)場，對施工現(xiàn)場存在的問題以書面或口頭形式提出建議。時間工作計劃工作要求項目施工階段開發(fā)商向物業(yè)公司提供如下圖紙：1.每幢樓層標準平面圖、底層、頂層平面圖。2.水、電、煤、排污等管線走向圖。3.智能化設(shè)施圖紙及操作要求。熟悉樓宇建造情況。承接查驗前一周召開協(xié)調(diào)會，說明有關(guān)技術(shù)資料的保存、移交事宜。請開發(fā)商、承建商、監(jiān)理派員參加。交樓前二個月管理服務中心籌建工作會議。1.邀請開發(fā)商派員參加會議。2.會議確定管理服務中心組成人員的類型、要求。交樓前二個月1.確定培訓計劃。2.管理服務中心人員招聘工作計劃。3.實施培訓工作。物業(yè)公司制定，開發(fā)商提供售樓合同樣本壹份及對業(yè)主承諾文書樣本。簽訂物業(yè)管理合同召開專題會議，檢查針對前期介入過程中合理化建議工作落實情況。開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。交樓前二個月確定二年保修責任及保修費用事宜。討論、擬稿、確認。交樓前二個月確定入崗模擬訓練方案。物業(yè)公司負責。時間工作計劃工作要求承接查驗前二周確定物業(yè)預驗收的方法及三方參與驗收人員名單，確定預驗日期。開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。承接查驗前一周對培訓人員進行授課。開發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導主講。承接查驗前一周月底前實施培訓，制定招聘員工計劃。按本小區(qū)要求實施。承接查驗前一周做好交接管驗收的準備工作。物業(yè)公司負責。承接查驗前一周對物業(yè)進行預檢物業(yè)公司負責承接查驗前一周對接受培訓人員進行入崗模擬訓練（走場）承接查驗前一周對管理文件和各工種人員的適宜性進行考察論證物業(yè)公司負責，開發(fā)商指導承接查驗前一周根據(jù)預驗情況編寫整改報告物業(yè)公司負責承接查驗前一周召開三方會議，落實整改工作交樓前一個月擬定管理用房移交方案物業(yè)公司負責銷售期間派發(fā)各類資料并要求購房者簽收開發(fā)商負責承接查驗期移交整套圖紙及批準文件開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司承接查驗期正式驗收三方參加交收樓期迎接先期業(yè)主入住舉行入戶儀式正常管理期首期業(yè)主入住滿二個月，召開業(yè)主回訪工作會議開發(fā)商、物業(yè)公司、部分業(yè)主參加正常管理期檢查物業(yè)公司管理情況開發(fā)商二、前期物業(yè)管理工作設(shè)想XX物業(yè)公司從得到中標通知起成立專門的工作小組（工作小組成員組成名單另附），針對“XX小區(qū)”的實際情況，盡快熟悉有關(guān)圖紙，從物業(yè)管理的角度對建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、水電、秩序維護員消防、辦公通訊、環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設(shè)施提出合理化建議，定期派有關(guān)人員參加工程例會，參與工程驗收，做好各種資料的收集存檔工作。三、前期物業(yè)管理的內(nèi)容對整個物業(yè)從結(jié)構(gòu)構(gòu)造到材料選購、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。從實際出發(fā)，對原設(shè)計中可能存在的缺項、漏項和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分，提出補充建議和改進建議。對小區(qū)的配套部分，包括客戶的進出通道和道閘等設(shè)置提出建議。結(jié)合物業(yè)管理的實際經(jīng)驗，對XX小區(qū)所用的設(shè)施設(shè)備的型號、質(zhì)量、性能等提出參考意見，并配合開發(fā)商進行驗收，包括檢驗其質(zhì)量是否符合國家有關(guān)標準要求，有無質(zhì)檢合格證書，配件是否齊全，安裝是否平整，是否便于維修，各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確，運轉(zhuǎn)是否正常，輔機和工具是否齊全等。對工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見和建議。從實用性的角度對智能化設(shè)計提出補充和修改性建議。協(xié)助業(yè)主做好驗收和接管工作，制定驗收表格，清點物品數(shù)量，檢查施工質(zhì)量。四、配合開發(fā)商做好樓宇銷售工作物業(yè)管理服務的前期介入重要任務之一，就是配合開發(fā)商的售樓工作，管理服務中心將按開發(fā)商的具體要求，擬定關(guān)于接待、陪同、解釋，樣板房管理等一系列方案確保開發(fā)商的信譽不受影響和售樓工作的方便，同時讓有購房意向的參觀者初步體會優(yōu)良物業(yè)管理服務的真諦，從而激發(fā)置業(yè)欲望。公司將遵循上述原則，為“XX小區(qū)”提供上佳的物業(yè)管理服務，并通過矢志不渝的努力，同開發(fā)商及全體業(yè)主一起，共創(chuàng)物業(yè)開發(fā)和管理的佳績，使該小區(qū)成為周遍地區(qū)的標的。第三節(jié)前期介入物業(yè)管理的內(nèi)容1.對整個物業(yè)從結(jié)構(gòu)構(gòu)造到材料選購、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。2.從實際出發(fā)，對原設(shè)計中可能存在的缺項、漏項和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分，提出補充建議和改進建議。3.對小區(qū)的配套部分，包括客戶的進出通道和道閘等設(shè)置提出建議。4.結(jié)合物業(yè)管理的實際經(jīng)驗，對本小區(qū)所用的設(shè)施設(shè)備的型號、質(zhì)量、性能等提出參考意見，并配合開發(fā)商進行驗收，包括檢驗其質(zhì)量是否符合國家有關(guān)標準要求，有無質(zhì)檢合格證書，配件是否齊全，安裝是否平整，是否便于維修，各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確，運轉(zhuǎn)是否正常，輔機和工具是否齊全等。5.對工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見和建議。6.從實用性的角度對智能化設(shè)計提出補充和修