2023年上海樓市總結(jié)及2024年趨勢判斷-同策研究院-2024.1

“不疾而速

不行而至”——2023年上海樓市總結(jié)及2024年趨勢判斷2024年1月Contents一、宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)形勢二、2023年上海樓市特征總結(jié)三、2024年上海市場趨勢及機會目錄1宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)形勢我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，一線城市托底市場7月中央層面對我國房地產(chǎn)市場重新定調(diào)，明確我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，出臺“認房不認貸”等一系列政策工具，同時國務(wù)院部署超大特大城市城中村改造。由于一線城市房地產(chǎn)市場相對健康，購買力支撐較強，旨在通過一線城市托底市場7月24日中共中央政治局7月21日國常會通過城中村改造政策《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》??適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。?

到2025年之前，上海的目標是全面完成中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造。?國務(wù)院常務(wù)會議審議通過指導(dǎo)意見，穩(wěn)步推進超大特大城市城中村改造?

上海在十四五期間計劃推動280萬平米舊城改造（拆除重建），過去3年上海完成了中心城區(qū)成片舊改185.7萬平方米、受益居民9.2萬戶根據(jù)戶均面積推算，估算十四五期間上海將有效釋放約12萬戶購房需求要精準有力實施宏觀調(diào)控，加強逆周期調(diào)節(jié)和政策儲備。?

根據(jù)舊改客群購買偏好調(diào)研，預(yù)計每年至少有0.96萬戶需求流向新房市場上海購房需求釋放超跌受收入預(yù)期悲觀影響，上海購房需求釋放出現(xiàn)超跌現(xiàn)象。從全國范圍來看，結(jié)合常住人口規(guī)模及趨勢，長三角城市群經(jīng)濟發(fā)展帶來的需求層次豐富，商品住宅市場成交相對較好。作為一線城市，上海產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人才吸附力強，住房需求釋放鏈條暢通且住房需求層次多，目前上海市場仍較為健康2010-2023年長三角、珠三角及京津翼城市群商品住宅銷售面積2010-2023年長三角、珠三角及京津翼城市群商品住宅銷售面積與常住人口比值萬平米3000025000200001500010000500001.61.4長三角城市群2023年同比2021年降幅相對較小1.22010

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2023長三角珠三角京津冀1.00.80.62010-2022年長三角、珠三角及京津翼城市群常住人口萬人18000160001400012000100000.42010

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2023長三角珠三角京津冀2010

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2022長三角珠三角京津冀注：1、2023年商品住宅銷售面積數(shù)據(jù)為2023年1-11月數(shù)據(jù)推算2、長三角包含上海市、浙江省和江蘇?。恢槿前瑥V東??；京津翼包含北京市、天津市和河北省數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，同策研究院上海房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟增長中仍發(fā)揮重要作用上海房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟增長中仍然發(fā)揮重要作用。上海房地產(chǎn)開發(fā)投資占名義GDP的比重長期較為穩(wěn)定，而土地成交是房地產(chǎn)開發(fā)投資的前導(dǎo)指標。根據(jù)2024年GDP增長目標在5%左右的假設(shè)推算，若要保證上海房地產(chǎn)開發(fā)投資及GDP的平穩(wěn)增長,

2024年上海應(yīng)維持土地出讓規(guī)模約2000億元上海土地成交與上海房地產(chǎn)開發(fā)投資具有穩(wěn)定的長期關(guān)系上海房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP的比例如果2024年GDP增長目標在5%左右，房地產(chǎn)開發(fā)投資需達到約5712億元。因此為保證房地產(chǎn)開發(fā)投資及GDP的平穩(wěn)增長，2024年應(yīng)維持土地出讓規(guī)模約2000億元?

對上海住宅用地成交金額與房地產(chǎn)開發(fā)投資額建立回歸模型，模型整體顯著?

上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額滯后于住宅用地成交金額約1個季度上海房地產(chǎn)開發(fā)投資占名義GDP的比重較穩(wěn)定，億元600050004000300020001000016%14%12%10%8%2019-2022年穩(wěn)定在平均11.64%的水平6%4%2%0%房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP比例數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局，同策研究院22023年上海樓市特征總結(jié)政策：上海被動響應(yīng)中央放松調(diào)控，或?qū)⒒忌稀罢咭蕾嚢Y下半年上海多次出臺放松調(diào)控政策，是被動響應(yīng)全國調(diào)控政策。作為一線城市，上海住房需求釋放鏈條暢通且住房需求層次多。2023年上海住宅市場供求比為1.1，供需結(jié)構(gòu)并未失衡，且月均成交水平與去年仍處于同一水平，上海市場相對健康。由于當前上海市場僅為需求超跌，即使局部庫存壓力加大也能通過時間換取空間，本質(zhì)上并無動搖根本的問題。而新政出臺后效果不及預(yù)期，疊加收入悲觀預(yù)期，反而將導(dǎo)致購房客群悲觀情緒加劇2023年上海主要樓市調(diào)控政策需求超跌下，短期政策刺激未必是良性循環(huán)為響應(yīng)中央調(diào)控政策，9月上海在繼廣州、深圳出臺認房不認貸后也正式宣布“認房不認貸”，并在10月率先執(zhí)行公積金認房不認貸，同時在臨港、金山等區(qū)域局部出臺優(yōu)化限購政策，并在12月繼廣州、深圳后與北京同日下調(diào)房貸利率及首付比例調(diào)整或?qū)⑾萑霅盒匝h(huán)，市場面臨下行風險若市場效果不及預(yù)期，???調(diào)整普宅標準下調(diào)首套、二套房首付比例下調(diào)首套、二套房的房貸利率加劇悲觀預(yù)期二手房核驗價、指導(dǎo)價放松官宣認房不認貸9月1日公積金認房不認貸政策力度較小2023年3月-4月10月17日12月14日住房需求超跌政策調(diào)控政策力度較大，遠遠超預(yù)期6月6日9月7日10月24日提前釋放購房需求，調(diào)整應(yīng)屆畢業(yè)生上海落戶政策，縮短申報時間，且不接受二次申報???延長存量住房公積金貸款期限公積金支持城市更新舊住房項目臨港優(yōu)化人才購房政策，工作年限最短3個月金山優(yōu)化人才購房，社保5年縮短為3年，購房資格家庭變?yōu)閭€人后期難以延續(xù)市場熱度如需維持熱度，后續(xù)則需出臺力度更大的政策政策作用：兩次新政對新房活躍度無明顯影響2023年上海樓市出臺兩次重大新政，9月新政出臺后新房和二手房市場均呈現(xiàn)脈沖行情，即新政有效但效果衰減較快，因效果不及預(yù)期反而帶來負面效果，在第二次新政出臺后體現(xiàn)出來，新房來訪活躍度不增反降。新政使局部熱點區(qū)域繼續(xù)升溫，對外圍項目去化幫助不大，五大新城來訪持續(xù)下滑2021年1月-2023年12月上海全市商品住宅訪客指數(shù)9月新政&12月新政前后上海商品住宅訪客變化趨勢18016014012010080國慶假期九批次多個熱盤處于認購期，訪客增長40035030025020015010050?

新政使局部熱點區(qū)域繼續(xù)升溫，但是對于外圍項目的去化幫助不大9月1日政策出臺四季度市場來訪持續(xù)走低12月14日政策出臺五大新城環(huán)比漲幅低于主城區(qū)漲幅176.4609月下旬來訪熱度下降12月新政效果不如9月4012月下旬來訪熱度下降70.52000主城區(qū)五大新城注：以同策在上海代理的案場為來訪為基礎(chǔ)，結(jié)合同策在上海的市占率進行加權(quán)調(diào)整，得到上海新房來人來訪指數(shù)注：以08.25-08.31來訪指數(shù)為基數(shù)，視為100數(shù)據(jù)來源：同策案場，同策研究院政策作用：新政刺激二手房掛牌激增，成交短期無明顯波動12月上海調(diào)整“普宅”標準主要針對二手房市場出臺的政策，旨在降低購房成本、推動上海樓市新房市場和二手房市場改善鏈條更加順暢。下半年兩次新政出臺均刺激二手房掛牌量激增，但二手住宅成交僅為小幅增長，多為房東降價急賣和稅費利好釋放的積壓手拉手成交。此外，近5年新房和二手房市場上140平米以下戶型的成交套數(shù)一直穩(wěn)定在90%左右，12月占比并無明顯波動2019年-2023年上海新房和二手住宅2023年上海二手住宅掛牌量走勢2020年-2023年上海新房和二手住宅成交套數(shù)走勢140平米以下成交套數(shù)占比?2019-2023年，140平米以下成交套數(shù)占比一直穩(wěn)定在90%12月“普宅”標準調(diào)整后二手掛牌量增長萬套12?

“普宅”標準調(diào)整后，12月140平米以下成交占比無明顯波動套9月“認房不認貸”出臺后二手掛牌量激增45000400003500030000250002000015000100005000100%98%96%94%92%90%108612月二手住宅成交僅微增92.4%92.1%491.7%91.9%91.3%90.9%88%86%200140平米以下140平米以上掛牌量新房二手房數(shù)據(jù)來源：dataln，同策研究院政策作用：政策刺激未顯，市場消費以價格導(dǎo)向為主根據(jù)同策上海新房案場調(diào)研和二手經(jīng)紀人訪談，當前政策并未有效激發(fā)新的購房需求，市場來訪人數(shù)和成交規(guī)模無明顯增長。此外，目前無論是新房還是二手房，成交多為以價換量，市場消費以價格導(dǎo)向為主2023年12月末較11月末掛牌房源價格變化趨勢12月新政后上海約九成新房項目來訪、認購成交無明顯變化根據(jù)市場調(diào)研，市場成交多為房東降價急賣的房源，二手市場中近3成掛牌房源下調(diào)價格僅部分外圍郊區(qū)項目大力促銷項目有所起色掛牌價增長,1.14%松江某樓盤11月開盤時去化不足3成，而12月新政后通過渠道分銷、高傭金疊加促銷，案場來訪人數(shù)增加，快速續(xù)銷近百套掛牌價下跌,28.85%掛牌價不變,70.01%掛牌價增長掛牌價下跌掛牌價不變數(shù)據(jù)來源：同策案場，上海某中介平臺土地市場：政府調(diào)整土地供應(yīng)策略以穩(wěn)定市場為穩(wěn)定市場，政府從三個方面入手。第一，對比前兩年上海土地的“大供應(yīng)”，2023年上海商品住宅用地供應(yīng)縮量提質(zhì)，為提高房企參拍意愿，政府持續(xù)加大核心區(qū)地塊供應(yīng)；第二，提升房地聯(lián)動價穩(wěn)定樓市預(yù)期，部分板塊房價連續(xù)三年上漲；第三，土拍規(guī)則重大調(diào)整，采用“競地價+競品質(zhì)+搖號”方式出讓，明確最低裝修價格標準，部分地塊調(diào)整中小戶型比例限制，調(diào)動開發(fā)商積極性上海商品住宅用地成交建面、商品住宅成交量近3年部分板塊房地聯(lián)動價上漲上海土拍規(guī)則新增裝修標準及高品質(zhì)建設(shè)方案萬平米2021年（元/平米）

（元/平米）2022年2023年（元/平米）板塊1600奉賢新城21單元奉賢新城16單元嘉定新城3830041000481005200065079—388004200049800545006609556000—4070043000504005600069500600007600049400360004400014001200100080060040020001177.91038.21028.91000.4894.7916.7青浦趙巷閔行華漕浦東周浦閔行梅隴73600475003300042000寶山顧村475003400042000臨港新城朱家角商品住宅用地成交建面商品住宅成交量數(shù)據(jù)來源：dataln，同策研究院土地市場：三、四批次土拍降溫明顯，國央企為土拍主力從參拍企業(yè)數(shù)量來看，三四批次土拍降溫明顯，內(nèi)部冷熱分化，房企拿地更加謹慎，拿地轉(zhuǎn)向“利潤”導(dǎo)向，如普陀桃浦2宗地塊在項目品質(zhì)方面更加“嚴苛”的情況下，競爭并不激烈，而青浦趙巷地塊因房地聯(lián)動價大幅上漲成24家房企追逐對象，交通便利、配套全、還有“倒掛”空間的地塊更受追捧。從拿地房企來看，央國企2023年在上海拿地金額合計占全年拍地總金額的65%，民企僅占比13%，大部分民企顆粒無收，同時由于民企資金壓力較大，多以聯(lián)合體形式參拍拿地2022-2023年上海歷次土拍參拍企業(yè)數(shù)量2021-2023年上海歷次土拍成交地塊拿地房企性質(zhì)宗家三、四批次參拍企業(yè)明顯減少407060其中22家僅參拍1宗地塊，參拍民企均以聯(lián)合體參拍同一地塊1353025201510560504030201004895111413910113645無民企參拍3029133172315620129321514272761521234211464261373145211521202022年注：參拍企業(yè)數(shù)量為估算且不包含城投公司2023年2021年2022年聯(lián)合體（含國央企）2023年央企國企民企聯(lián)合體（民企）外資/中外合資數(shù)據(jù)來源：同策研究院土地市場：地塊熱度出現(xiàn)明顯分化2023年上海土地供應(yīng)雖然縮量，但地塊冷熱分化加劇，從成交地塊的溢價率來看，一批次至四批次觸頂成交的地塊占比逐漸下滑，而底價成交地塊呈逐漸上升的趨勢，并且?guī)缀鯖]有中間地帶，成交呈現(xiàn)“要么觸頂，要么觸底”的特征。而地塊間的冷熱分化也從市區(qū)與郊區(qū)間的分化，逐漸演變?yōu)槭袇^(qū)地塊間的分化，分區(qū)域來看，閔行、嘉定、普陀地塊熱度較高，而浦東、楊浦、徐匯等市區(qū)地塊內(nèi)部分化明顯2021-2023年上海歷次土拍成交地塊結(jié)構(gòu)2023年上海商品住宅用地成交溢價率分區(qū)域占比情況宗宗406120%100%80%60%40%20%0%3530252015105654321075785127137173321520105191044111553141104129112111644202021年2022年溢價率0-3%2023年底價成交溢價率3-6%溢價率6-9%溢價率超過9%溢價率大于9%底價成交溢價率大于9%占比底價成交占比數(shù)據(jù)來源：同策研究院商品住宅：上海市場成交呈先熱后冷態(tài)勢，市場觀望情緒濃2023年上海商品住宅市場供應(yīng)縮量但依然處于高位，成交量創(chuàng)3年最低，全年累計成交約917萬平米。上半年供求均衡，市場健康平穩(wěn)發(fā)展，下半年市場顯著降溫，供應(yīng)持續(xù)攀升疊加兩次新政刺激，購買力的有效拉升幅度有限。市場轉(zhuǎn)入下行，購房客群觀望情緒較濃。5月后新房月成交量均低于當月供應(yīng)，商品住宅存量及去化周期也繼4月下降后持續(xù)上升2022-2023年上海商品住宅供求及均價走勢上海商品住宅存量及3個月移動去化周期萬平米2502023年

供應(yīng)：1022萬方,同比去年下跌11.2%成交：917萬方，同比去年下跌9.5%元/平米萬平米900月80,00025存量持續(xù)上升800700600500400300200100070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,00002001501005020151052023年下半年月均供應(yīng)：95萬方月均成交：67萬方成交回落00供應(yīng)面積成交面積均價全市商品住宅存量移動存銷比數(shù)據(jù)來源：dataln，同策研究院商品住宅：新盤入圍積分下降，開盤去化率走低2023年上海新房積分制入圍積分門檻整體下行，12批次觸發(fā)積分率斷崖式下滑，僅有少數(shù)熱門地段優(yōu)質(zhì)項目能觸發(fā)積分。開盤去化率同樣持續(xù)走低，日光盤出現(xiàn)頻次大幅降低，多數(shù)項目都進入續(xù)銷期。板塊間冷熱失調(diào)，熱門板塊爆冷，如徐匯濱江、前灘等板塊既不觸發(fā)積分，去化也一般，而青浦朱家角板塊雖非熱門板塊，觸發(fā)積分也較低，但安聯(lián)湖山悅項目四期均日光，主要是項目周邊有大量的居住需求。隨著一二手房價格倒掛收窄，購房決策趨于謹慎2022-2023年青浦徐涇板塊觸發(fā)積分情況對比2023年上海12批次推盤積分情況?

青浦徐涇板塊樓盤項目平均入圍積分不斷降低10091.227572.1664.7471.9463.9759.7162.4352.75100806040200100%80%60%61.525025027.52僅1盤觸發(fā)積分日光

40%2022年2023年2023年部分熱門項目觸發(fā)積分及開盤去化率情況20%樓盤區(qū)域浦東浦東板塊前灘前灘開盤去化率91%開盤價129800132000入圍積分

是否觸發(fā)積分世紀前灘天御世紀前灘天匯否否0%57%洋房38856疊墅44888安聯(lián)湖山悅青浦朱家角100%45.8是安聯(lián)湖山悅邸（二期）

青浦朱家角朱家角朱家角100%100%100%41724421574338932.843.1是是否平均入圍積分積分觸發(fā)率開盤去化率安聯(lián)湖山悅?cè)诎猜?lián)湖山悅四期青浦青浦數(shù)據(jù)來源：同策研究院商品住宅：板塊規(guī)劃兌現(xiàn)能力成為板塊“價值重估”的關(guān)鍵購房者趨于謹慎，投資需求減少，板塊間分化加劇，板塊規(guī)劃兌現(xiàn)能力會成為板塊“價值重估”的關(guān)鍵。從近五年上海十大供應(yīng)板塊來看，五大新城、徐涇、前灘等都是熱門概念板塊，尤其是大虹橋核心板塊徐涇、華漕，近5年去化了2萬多套，但產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入則相對較緩，徐涇財政收入近兩年呈現(xiàn)下滑趨勢，等板塊內(nèi)第一批積分限售樓盤到期，這些熱門規(guī)劃概念板塊的房價面臨下跌風險2019-2023年上海116個板塊供應(yīng)數(shù)量TOP10大虹橋核心板塊近5年財政收入供應(yīng)套數(shù)（套）取證庫存（套）2023年開盤去化億元板塊率徐涇財政呈下降趨勢，472711541563245346927%92%53%37%74%92%64%56%85%77%706050403020100板塊規(guī)劃建設(shè)能力存在不確定性滴水湖徐涇254131948215658117051131410975101109726南橋新城金山新城顧村周康105松江新城金匯945276唐鎮(zhèn)883110931287201920202021徐涇20222023青浦新城8694華漕數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局，dataln，同策研究院商品住宅：產(chǎn)業(yè)是支撐剛性購房需求釋放的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)是有效支撐剛需購買力的重要因素，目前高去化率的剛需剛改類項目主要集中在嘉定新城、青浦新城、唐鎮(zhèn)等高能級產(chǎn)業(yè)板塊區(qū)域。一方面，上海正處于人口流動的第二階段，中心城區(qū)向外圍疏解轉(zhuǎn)移人口，當前產(chǎn)業(yè)集聚五大新城，激發(fā)周邊就業(yè)人口購房需求釋放，如青浦新城引入華為總部后周邊項目去化較好。另一方面，根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，通勤時間短、離工作地近是上海首置購房客群是首要購房動機國際大都市人口流動階段上海目前郊區(qū)新城中重點發(fā)展五大新城，長三角一體化示范區(qū)城市之外嘉定區(qū)制造業(yè)基礎(chǔ)較好，近幾年發(fā)展較快，和周邊城市形成良好產(chǎn)業(yè)鏈互動城外人口持續(xù)涌入，中心城區(qū)、外圍城區(qū)人口共同增長，中心城區(qū)人口聚集效應(yīng)明顯中心城區(qū)規(guī)劃重點產(chǎn)業(yè)：汽車、智能傳感器、物聯(lián)網(wǎng)、高性能醫(yī)療設(shè)備、精準醫(yī)療階段一外圍城區(qū)崇明區(qū)青浦區(qū)城市之外寶山區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展稍晚，但近幾年進步加快，依托大虹橋和長三角一體化示范區(qū)戰(zhàn)略，吸引知名企業(yè)入駐臨港新片區(qū)嘉定區(qū)五大新城中，規(guī)劃能級高，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，發(fā)展速度較快，遠離主城區(qū)中心城區(qū)人口升級，低收入向外圍疏解、城外人口更多流向外圍城區(qū)，外圍城區(qū)快速生長規(guī)劃重點產(chǎn)業(yè)：信息技術(shù)、現(xiàn)代物流、會展旅游、北斗導(dǎo)航主城區(qū)青浦區(qū)浦東新區(qū)階段二中心城區(qū)外圍城區(qū)規(guī)劃重點產(chǎn)業(yè)：高端裝備、航空航天、人工智能、生物醫(yī)藥閔行區(qū)松江區(qū)階段三城市之外金山區(qū)人口增長整體放緩，中心城區(qū)再度聚集、受城外人口流入多寡影響，外圍城區(qū)人口表現(xiàn)出增長放緩、或停滯奉賢區(qū)松江區(qū)階段三中心城區(qū)外圍城區(qū)高收入人群五大新城中，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱，發(fā)展速度較慢五大新城中發(fā)展較早，但近幾年速度放緩，生活氛圍濃厚，但產(chǎn)業(yè)發(fā)展動力不足規(guī)劃重點產(chǎn)業(yè)：美麗健康產(chǎn)業(yè)（東方美谷）、新能源智能汽車規(guī)劃重點產(chǎn)業(yè)：智能裝備制造、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、新一代電子信息、生物醫(yī)藥、旅游影視注：上海中心城區(qū)指黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、長寧區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、虹口區(qū)、楊浦區(qū)商品住宅：臨港去化將是場持久戰(zhàn)上海郊區(qū)去化壓力加劇，臨港尤為突出。9月臨港再度優(yōu)化人才購房政策，縮短工作年限，加速人才流入、快速購房定居。政策發(fā)布時臨港只有1個新盤滴水湖鑫苑入市，認購熱度相對較高，但開盤去化率直接砍半。同時10月入市項目認購慘淡。即使采用較高的分傭獎勵等方式，多數(shù)項目仍舊去化緩慢。在市場下行周期，由于前期臨港供應(yīng)遠大于求，政策刺激作用平平，購房客群觀望情緒仍較重。但由于臨港產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，人口持續(xù)流入，市場有一定支撐，未來銷售去化將是場持久戰(zhàn)上海臨港新區(qū)商品住宅市場供求及均價走勢2023年臨港推盤項目認購及開盤去化情況項目名稱開盤時間開盤套數(shù)認購率開盤去化率萬平米元/平米上實望海鵬瑞云璟灣港城悅領(lǐng)2023/2/272023/2/262023/4/958719322123%95%17%90%10.00360009.008.007.006.005.004.003.002.001.000.0035000340003300032000310003000029000177%100%臨港天宸中鐵諾德璟宸金港星海灣中建玖海云天龍光天曜2023/5/72023/6/32023/6/292023/6/222023/7/15512404232260413279144106996%12%34%26%21%90%2%80%23%30%25%24%51%2%滴水湖鑫苑（港城悅領(lǐng)）

2023/9/17中建玖海云天金融灣晶2023/10/132023/11/17供應(yīng)面積成交面積成交均價41%42%數(shù)據(jù)來源：dataln，同策研究院商品住宅：市場需求的價格分布從“沙漏型”轉(zhuǎn)向“紡錘體型”近4年上海商品住宅市場成交結(jié)構(gòu)變化明顯，成交主力從300-500萬向500-800萬遷移，同時300萬以下成交量顯著減少，從兩端大的沙漏型轉(zhuǎn)向中間大的紡錘體型。一是當前經(jīng)濟形勢下，購房門檻的增高意味著真正剛需客群正在逐漸減少，而上?！皠傂琛笨腿憾酁樵谕獾靥幹觅Y產(chǎn)后在上海購房的改善客群，有一定購買力。二是在悲觀收入預(yù)期影響下，改善需求置換不再拘泥于市區(qū)等特定區(qū)位情懷，偏好在熟悉區(qū)域選擇滿足面積、區(qū)位的項目進行置換，成交總價反而向下偏移2020-2023年10月上海商品住宅分價段成交情況從總價分布來看，市場需求從“沙漏型”轉(zhuǎn)向“紡錘體型”?

市場成交結(jié)構(gòu)從沙漏型變成紡錘體型?上海新房購房門檻價段正在向上遷移。2023年1-10月，300萬以下成交套數(shù)占比大幅下降；300-500萬成交套數(shù)占比小幅下降；而500-800萬成交占比明顯增長800-100萬成交套數(shù)微降，主要是由于當前經(jīng)濟形勢下，改善需求置換不再拘泥于特點區(qū)位，只需滿足基本的置換需求即可豪

宅?高

端

改

善

市

場100%6.62%10.08%13.13%15.83%真正“改善”客群不再拘泥于市區(qū)等特定區(qū)位情懷，偏好在熟悉區(qū)域選擇滿足面積、區(qū)位的項目進行置換80%60%40%20%0%25.95%改

善

市

場25.52%29.71%31.94%32.25%8.84%28.56%9.63%上海部分剛需客群實質(zhì)是改善客群，為外地處置資產(chǎn)后在上海購房這部分“剛需”客群有一定購買力，對于居住品質(zhì)有一定的要求25.70%8.34%25.62%6.24%在當前經(jīng)濟形勢下，新房購房門檻價段增長意味著上海真正剛需客群的正在消失……2020年2021年2022年2023年剛

需

市

場1500(含)以上500(含)至8001000(含)至1500300(含)至500800(含)至1000300以下數(shù)據(jù)來源：dataln，同策研究院商品住宅：

1000-1500萬價格段認籌熱度趨緩相較于去年認籌“兩端低中間高”

的顯著分化，2023年上海住宅項目中間價段（

1000-1500萬）認籌熱度差距收窄。這主要是在當前經(jīng)濟形勢和高供應(yīng)下，購房客群可選擇項目增加且挑選尤為謹慎。當前新房不僅呈現(xiàn)明顯的“中心熱遠郊冷”區(qū)域分化，區(qū)域內(nèi)還出現(xiàn)局部分化，即使同為市中心項目也有分化，某內(nèi)環(huán)內(nèi)800-1200萬價段的項目既未觸發(fā)積分又未觸發(fā)限售、近期開啟渠道分銷。此外，在高供應(yīng)水平下，部分項目雖前幾期觸發(fā)積分，但如今面臨蓄客不足問題需渠道引流2022年上海商品住宅項目認籌情況2023年上海商品住宅項目認籌情況認籌率600%認籌率600%500%400%300%200%100%0%400%200%0%2.002.202.402.602.803.003.203.403.603.804.00log（項目總價）-200%-400%-600%1000萬

1584萬

2511萬2.002.202.402.602.803.003.203.403.603.804.00-100%-200%1000萬

1584萬

2511萬log（項目總價）數(shù)據(jù)來源：同策研究院商品住宅：未來豪宅市場供應(yīng)井噴，去化周期估算達10年以上過去3年上海已完成中心城區(qū)成片舊改185.7萬平方米，2024-2026三年黃浦、靜安、虹口等市區(qū)優(yōu)質(zhì)地段超1.6萬套豪宅類項目準備入市，市中心內(nèi)環(huán)內(nèi)風貌別墅約42個，疊加近年來市中心優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)累積下來的存量，預(yù)計豪宅類項目潛在庫存量將達3萬套，而上海3000萬以上豪宅項目每年成交僅2000套，去化周期估算會達10年以上。此外，舊改項目中的豪宅產(chǎn)品存在較大產(chǎn)品與客群需求錯配的風險2024-2026年上海豪宅潛在供應(yīng)預(yù)估市中心內(nèi)環(huán)內(nèi)舊改約42個風貌別墅準備入市套600050004300400020000320022002000黃浦靜安浦東楊浦虹口以2023年入市的海玥黃浦源為例項目于9月入市，前期認購率105%,去化約78%185平米復(fù)式戶型圖該項目戶型公布后被多方吐槽?

項目有大量戶型面寬僅有1.5開間，甚至不如普通高層商品房?

別墅產(chǎn)品出現(xiàn)兩個衛(wèi)生間都在一層餐廳正上方等豪宅客群的負向敏感點數(shù)據(jù)來源：同策研究院32024年上海市場趨勢及機會政策端：未來上海將逐步放松限購政策2023年上海大幅放松信貸政策，但政策持續(xù)效果較弱，需流入新鮮的購買力需求支撐市場。未來限購政策有較大政策調(diào)控空間，一方面，上海的限購政策較為嚴苛，對于單身、社保年限等限購要求的調(diào)整空間較大；另一方面，限購放松導(dǎo)致的人口流動既符合核心城市發(fā)展吸納規(guī)律，又符合人口向優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集聚的發(fā)展規(guī)律2023年，上海大幅放松信貸政策上海將逐步放松限購政策政策調(diào)整前調(diào)整后?

目前上海主城區(qū)限購未放松，僅外圍的臨港新片區(qū)和金山區(qū)域局部出臺優(yōu)化限購政策，未來五大新城限購政策將逐漸放松。商貸和公積金均認房不認貸限貸認房又認貸35%?

目前上海對于單身非本地戶籍的購房限制最為嚴苛，達到社保年限的單身非本地戶籍在北京、廣州深圳均可購買1套住房，而在上海則無法購房首套30%房貸50%普宅50%非普70%首付比例二套其中臨港、嘉定、青浦、松江、奉賢、

寶山、金山40%?

廣州于9月20日放開多個城區(qū)限購，目前僅核心主城區(qū)限購，且降低購房社保年限，成為首個放開限購政策的一線市場4.55%（LPR+35BP）4.10%（LPR-10BP）首套4.50%房貸利率?

深圳向港澳居民開放非住宅類的商業(yè)辦公物業(yè)、商務(wù)公寓等限購（LPR+30BP）其中臨港、嘉定、青浦、松江、奉賢、

寶山、金山4.40%（LPR+20BP）5.25%（LPR+105BP）二套1月13日，上海出臺奉賢新城、青浦新城人才購房政策，滿足相關(guān)條件的個人可以在指定范圍內(nèi)購買住房，同時購房資格由居民家庭轉(zhuǎn)個人五層以上

(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等容積率?

購房條件相較于金山更為寬松，相當于公司在奉賢/青浦/+本科+社保滿三年即可購房單套住房建筑面積在140平方米單套住房建筑面積在144平方米以下

(含144平方米)普通住宅面積以下標準內(nèi)環(huán)以內(nèi)低于450萬元/套內(nèi)外環(huán)之間低于310萬元/套外環(huán)以外低于230萬元/套?

購房范圍相較于金山的36.2平方公里，奉賢為68.9平方公里，青浦為91.1平方公里。價格取消價格限制?

五大新城中嘉定新城、松江新城的常住人口更多，若放松限購影響將更大，調(diào)控需更為謹慎。因此上海放松限購政策是逐步的、謹慎的。目前四個一線城市均實施認房不認貸，且均下調(diào)首貸和二套貸款利率。同時，北上深均調(diào)整普宅認定標準政策端：政策將逐漸貼合、支撐真正的住房需求從市場表現(xiàn)來看，下半年兩次出臺的新政預(yù)期效果與實際市場之間還存在明顯的“裂口”，未來政策需要逐漸貼合、支撐真正的住房需求。以9070政策為例，近幾年上海購房需求轉(zhuǎn)向以改善需求為主，而受限于9070政策市場無法更好地匹配居民改善生活的需求，目前上海已開始局部放松地塊中小套數(shù)比例限制，預(yù)計未來該政策將逐步放松，支撐市場真正的住房需求以9070政策為例2017至2023年，上海全市70平方米以下的剛需戶型成交占比逐年下跌。70-90平方米的產(chǎn)品是市場需求的主力，但產(chǎn)品仍偏剛需，成交占比呈下降趨勢。而市場改善的主力是90-100、100-120平方米，占比逐年上升；而市場上120-140平、140-180平的再次改善需求比例基本穩(wěn)定，但仍有上漲趨勢。2017至2023年上海分面積段“新房+二手房”成交套數(shù)占當年總成交套數(shù)的比例數(shù)據(jù)來源：dataln，同策研究院住宅市場：住戶活期存款同比增速持續(xù)回落影響上海樓市購買力2023年住戶活期存款同比增速持續(xù)回落，短期內(nèi)上海樓市購買力將走弱。上海住戶活期存款同比增速長期領(lǐng)先于住宅（新房+二手房）銷售3-4個月，結(jié)合實際來看購房客群從資金籌集至成交周期一般也在3-4個月左右，若未成交存款就會流向理財投資等。因此，根據(jù)上海住戶活期存款同比增速走勢，

市場下行趨勢已顯，向后推3-4個月，2024年1季度甚至2季度上海樓市購買力將走弱2019年6月至2023年11月上海住戶活期存款增速、新房+二手房成交套數(shù)居民減少籌資套存款同比變化長期先行于住宅銷售指標變化25%6000020%50000400003000020000100000需求減弱成交逐步回落15%10%5%0%-5%11月活期存款同比增速變?yōu)樨撋虾Ｗ艋钇诖婵钔仍鏊傩路?二手房成交套數(shù)數(shù)據(jù)來源：dataln，同策研究院住宅市場：2024年年中市場將進入底部盤整階段2024年上半年市場將進入下行階段，年中市場將進入底部盤整階段。2023年下半年兩輪政策本質(zhì)并未激發(fā)購房需求，同時市場熱度分化格局短期內(nèi)仍將持續(xù)。隨著政策邊際效應(yīng)遞減導(dǎo)致的觀望情緒加重，疊加年底各開發(fā)商為沖量開啟分銷等策略造成市場競爭加劇，未來短期內(nèi)市場將進入底部，明年2季度若出臺相關(guān)政策有效釋放新的購買力下半年將逐步企穩(wěn)上海房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)判150100504322024年上半年市場將下行100-1-2-3-4-50-100成交面積同比(%)周期濾波數(shù)據(jù)來源：dataln，同策研究院住宅市場：2024年上海商品住宅成交量將出現(xiàn)明顯下降上海商品住宅成交量主要由住房的潛在供應(yīng)量(選取涉宅用地的規(guī)劃建筑面積)和貨幣環(huán)境(選取M2同比增速)決定，根據(jù)模型預(yù)判，2024年上海商品住宅成交量在756-855萬平米之間，同比2023年下跌6.7%-17.5%上海商品住宅成交量預(yù)測模型2024年上海商品住宅成交量趨勢預(yù)測?

上海商品住宅成交量主要由住房的潛在供應(yīng)量(選取住宅用地規(guī)劃建筑面?

參考2022-2023年土拍季度成交平均值，2024年1季度土地成交240萬平米積:residential_land)和貨幣環(huán)境(選取M2增速:M2)決定?

參考M2同比增速=全國實際GDP增速+CPI增速+4%的調(diào)整值，帶入2024年GDP增速4.5%-5.3%?

模型選取2016-2023年3季度的季度數(shù)據(jù)進行建模（參考世界銀行和中科院預(yù)測值），CPI增速0.4%（參考2023年前三季度同比增速）

，2024年M2增速約為8.9%-9.7%?

2024年全年商品住宅成交量在756-855萬平米之間萬平米400350300250200150100500商品住宅成交面積情況一GDP增速5.3%情況二GDP增速4.5%模型整體顯著，系數(shù)及整體模型具有統(tǒng)計學意義（p<0.05）數(shù)據(jù)來源：dataln，同策研究院房企端：2024年年中是投資的最佳窗口期2023年土地供應(yīng)放緩而新房持續(xù)高頻推盤，疊加今年1批次多宗成交地塊項目已入市，當前潛在庫存量不高，短期內(nèi)商品住宅市場供應(yīng)或縮量。同時，年底房企降價跑量吸引以價格主導(dǎo)的購房需求集中釋放，2024年上半年新房市場將面臨較大競爭壓力。根據(jù)市場波動規(guī)律，考慮到政府為維持投資，

2024年年中將是房企入市投資的最佳窗口期上海土拍、項目入市周期按照項目開發(fā)周期推算及投資，今年第一批次地塊項目第三、四批土地將于2024年二季度供應(yīng)已從9月底開始陸續(xù)入市第一批土拍19宗地塊第二批第二輪土拍9宗地塊第四批兩輪土拍12宗地塊4月8月12月二季度、三季度7月10月1月為穩(wěn)定投資、提振購房者信心，明年年中將是政策調(diào)整窗口期、也是投資的最佳窗口期第二批首輪土拍

第三批兩輪土拍15宗地塊

17宗地塊第四批第三輪土拍2宗地塊今年第二批次地塊項目已從11月底開始陸續(xù)入市截止2023年底，一批次成交地塊已有15個項目上市二批次成交地塊已有11個項目上市房企端：精細化的客群研究將是未來房企發(fā)展的重要一環(huán)當前我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，結(jié)合下半年新政也較難刺激新的購房需求的市場現(xiàn)狀，未來上海市場乃至全國市場的競爭激烈，房企從前期投資到后期營銷銷售均面臨較大壓力。因此，精細化的客群研究將是未來房企發(fā)展的重要一環(huán)。一方面，在市場周期的不同階段客群需求會發(fā)生變化，早前粗放式的客群研究不再符合市場下行階段的需求，另一方面精細化的客群研究可以根據(jù)客群需求靈活調(diào)整項目站位、銷售計劃等一系列策略，增加項目