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文檔簡介
II1緒論1.1研究背景與意義1.1.1研究背景在2019年,廣州開展了百日攻堅行動,由此打造出了良好的營商環(huán)境,并促進了全市的發(fā)展。對于工程建設(shè)項目,其審批的三階段的時限由原來的50天優(yōu)化壓縮到了11天,同時申請材料直接簡化到了29項。對于工程建設(shè)項目,其投資許可、規(guī)劃許可、施工許可壓縮到了60天,同時將環(huán)節(jié)優(yōu)化到了13個,在申請材料方面,其簡化到了41項,在這Kim,在特殊環(huán)節(jié)方面,一共有4項。對于核準(zhǔn)類工程建設(shè)項目,總體上實現(xiàn)了壓縮優(yōu)化調(diào)整,這樣促進了房地產(chǎn)建筑工程項目的開展。1.1.2研究意義工程建設(shè),其主要是建筑項目的新建、擴建以及改建,也是對固定資產(chǎn)生產(chǎn)過程建設(shè)工作的總稱。對于建設(shè)項目,其需要得到政府相關(guān)部門的批準(zhǔn)。作為建設(shè)單位,其在申請建設(shè)項目時,此時既要合規(guī),也要合法。在辦理審批手續(xù)時,此時要結(jié)合具體的施工環(huán)境,由此來保障項目的順利推進建設(shè)。在工程建設(shè)當(dāng)中,政府工作人員需基于國家實施的法規(guī),來對工程建筑項目開展可行性審查,并開展持續(xù)的監(jiān)督,由此來保障建設(shè)的質(zhì)量。從一些報告、制度方面看,工程建筑項目必須得到政府相關(guān)部門的批準(zhǔn)。在建筑工程完成后,此時施工單位要按照相關(guān)規(guī)定,來提交全部的施工設(shè)計方案。然后由住建部門批準(zhǔn),要獲得消防、土地等部門的批準(zhǔn)??傮w而言,建筑工程的報建工作非常乏味,同時審批需很長的時間。在建筑工程項目建設(shè)當(dāng)中,需要多單位的參與,其需各部門的協(xié)調(diào)溝通,從而掌握項目的建設(shè)。對于建筑工程項目建設(shè)工作,必須的合法的,同時也需充分保障安全性。在項目施工期間,必須保障安全性、質(zhì)量,這是施工的基礎(chǔ)。在實施項目當(dāng)中,其項目開展效率需重點關(guān)注。各職能單位要充分發(fā)揮作用,確保工程建設(shè)的重要性。因此,本文對優(yōu)化營商環(huán)境改革背景下房地產(chǎn)企業(yè)房屋建筑工程報建進行全面分析具有重要的理論及實踐意義。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀與述評1.2.1國外研究現(xiàn)狀與述評Armin(2017)提出編制建筑材料報告時,必須先到有關(guān)職能部門查找該建筑的信息目錄。當(dāng)下,全部信息都需利用網(wǎng)絡(luò)來記錄數(shù)據(jù),并可以對數(shù)據(jù)進行編輯和修改。在編寫施工材料時,要關(guān)注的是,不少職能部門都要求施工單位來提供施工各方面的原件資料,或是與原件一致的材料,還要獲得施工單位的蓋章確認(rèn)。在施工設(shè)計時,此時要關(guān)注于質(zhì)量方面,同時設(shè)計得到科學(xué)性、合理性非常重要。LaneTaylor(2018)在研究后得出,作為設(shè)計單位,要充分分析建筑項目的實際環(huán)境,由此制作出地質(zhì)環(huán)境報告,并基于報告來開展施工設(shè)計。在建筑設(shè)計時,要保持前瞻性,從而讓后續(xù)的建筑裝修、優(yōu)化可以實現(xiàn)一定的提升。作為管理者,要保障圖紙的精準(zhǔn)性、科學(xué)性,加強監(jiān)督工作,從而充分保障工程質(zhì)量。Canelumenerg(2018)表示,在建設(shè)住宅項目前,要作為施工管理工作,要想提升總體管理效率,應(yīng)采取多方面積極措施,加強對施工人員的專業(yè)培訓(xùn)工作,提高施工人員的綜合專業(yè)素質(zhì)水平。在編制施工進度計劃時,此時在實施當(dāng)中,要督促各部門嚴(yán)格的實施,聯(lián)系政府有關(guān)部門,匯報各單位提供的完整信息,提高報紙建設(shè)效率。另外,報告單位需關(guān)注準(zhǔn)確性方面?,F(xiàn)階段,在提交申請材料時,為提高通過率,單位要將審批信息完整的進行提交。在獲得批準(zhǔn)后,由此正式開展項目的建設(shè)工作。為保障規(guī)范性,需就規(guī)定中的特殊要求進行更加認(rèn)真的對待,從而提高通過率。Ana(2019)提出網(wǎng)絡(luò)在工程報表建設(shè)中發(fā)揮著重要作用。項目報告的建設(shè)內(nèi)容,需充分利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù),由此來加強項目管理工作。對于工程報表,可構(gòu)建出網(wǎng)絡(luò)報表系統(tǒng),這樣可更好準(zhǔn)確、全面的展示出項目建設(shè)信息。對于工程建設(shè)工作,要與時俱進的引入網(wǎng)絡(luò)信息管理系統(tǒng),這樣可利用系統(tǒng)來促進項目審批信息的高度共享。這樣,項目就可以建成報業(yè)建設(shè)中心,從而減少了六個非工程項目的存在。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)在與述評楊倩倩(2018)提出按照國家和自治區(qū)進一步簡政放權(quán),深化審批制度改革,注重于打造服務(wù)型政府,對個性審批事項進行簡化優(yōu)化操作,創(chuàng)新審批機制的發(fā)展,由此來順利的突破傳統(tǒng)的審批障礙,促進項目的順利開展。字啊審批制度改革當(dāng)中,要加強各環(huán)節(jié)的分析,并逐步的優(yōu)化分析。對整體審批制度,要在流程、時限方面進行壓縮,最終打造出高效便捷的審批制度,提高整體的審批效率與質(zhì)量,深入落實服務(wù)型政府的發(fā)展理念。鄔羽(2019)提出當(dāng)今社會對項目前期管理的質(zhì)量和水平提出了更高的要求。有關(guān)人員要創(chuàng)新,優(yōu)化建設(shè)和工程建設(shè),根據(jù)實際情況匯報特點。此過程簡化了報告過程并提高了生產(chǎn)率。分析表明,前者是復(fù)雜而重要的。這是一個不可避免的工作流程,但常常是低效的。分析來看,是由于施工單位的工作人員并未關(guān)注到此方面,并未采取積極措施去改進工作。王升(2019)認(rèn)為提高施工前的準(zhǔn)備和施工管理水平,有關(guān)人員要設(shè)計出操作性強的施工項目制度。對此工作,要綜合市場環(huán)境,要穩(wěn)定推進,有序的實施。要合理的進行申報,對施工人員進行必要的限制約束,營造出良好的市場環(huán)境,這樣可促進項目建設(shè)的順利實施。在建筑施工當(dāng)中,監(jiān)管會涉及到諸多的對象。在新發(fā)展階段環(huán)境下,民企高速發(fā)展,這加大了市場監(jiān)管工作的難度。字啊實際工作當(dāng)中,為提升效率,需構(gòu)架從農(nóng)戶保健系統(tǒng),并基于實踐來持續(xù)的優(yōu)化管理流程。作為施工單位,在施工開始前,要進行相應(yīng)的審批,提交給相關(guān)政府部門審批材料,當(dāng)審批完成后獲得相應(yīng)的施工許可證,從而開始項目的建設(shè)工作,后期的施工需要加強管理工作。田朝鳳(2018)在研究后的項目審批制度后表示,對于建筑工程的建設(shè)工作,要構(gòu)建出科學(xué)、合理的施工制度,并在實踐中持續(xù)的優(yōu)化施工制度,落實中央文件精神,邀請施工單位加入其中。要加強政策法規(guī)的宣傳工作,開展報建管理工作的宣傳,由此來促進市場的規(guī)范發(fā)展,更好的保障建設(shè)單位的合法權(quán)益,讓建筑工作高質(zhì)量的完成,盡早的服務(wù)于經(jīng)濟社會的發(fā)展。此外,市場管理部門要密切進行配合,要合法的環(huán)境下,保障施工環(huán)境的信息和資料的收集,這樣可保障施工資料的全面性以及準(zhǔn)確性,并從整體上提升施工效率。2相關(guān)概念界定2.1優(yōu)化營商環(huán)境對于《優(yōu)化營商環(huán)境條例》,其發(fā)布主要是為了構(gòu)建出更好的營商環(huán)境,促進社會生產(chǎn)力的發(fā)展,促進經(jīng)濟社會的轉(zhuǎn)型升級發(fā)展。在2019年10月,國務(wù)院會議在綜合分析了《優(yōu)化營商環(huán)境條例》的實施情況后,進行了綜合性的評估,并指出,對于營商環(huán)境工作,要針對其中的堵點來加強治理。在2019年,國務(wù)院發(fā)布了《優(yōu)化營商環(huán)境條例》,并進行了公開,此條例會在2020年1月份正式開始實施。2021年1月4日,國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,聽取《優(yōu)化營商環(huán)境條例》實施情況第三方評估匯報,要求進一步打通落實堵點提升營商環(huán)境法治化水平。2.2工程報建對于工程項目保健,從廣義層面分析,其具體含義為:對項目從征地到備案等各環(huán)節(jié)需得到政府部門的監(jiān)管,同時獲得國土局、環(huán)保局、消防局等部門的確認(rèn),由此得到具體的審批意見,并得到相應(yīng)的施工許可證書。在本文之中,工程保健的內(nèi)涵為:項目從立項、規(guī)劃、設(shè)計,并到最后獲得是公共許可證的過程。對于此過程,其會涉及到許多的政府部門,是一項系統(tǒng)性的工作,需各部門的配合協(xié)作,只有這樣才能保障工作的順利、高質(zhì)量完成。此外,在這一過程當(dāng)中,不少工作流程間存在著交叉情況,這也讓此項工作需耗費大量的時間,并且很容易出現(xiàn)錯誤。2.3項目報建流程在工程報建當(dāng)中,總體的審批程序大體上固定化,然而,基于建筑工程的規(guī)模方面的差異性,此時其工程程序、步驟是存在著差異性的,同時,政府部門還在響應(yīng)中央要求,在持續(xù)的優(yōu)化調(diào)整審批流程,在這種環(huán)境下,報建工作開展的難度比較大,同時復(fù)雜度也是比較高的。從廣州市的工程項目保健工作來看,總體流程從上圖信息中可以看出,從圖中可知,其涉及到了許多的部門,有著許多的環(huán)節(jié),這增加了審批工作的復(fù)雜度,同時也增加了建筑工程報建工作的難度。2.3.1工程項目立項從發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》中可知,政府要加快各項工作的改革,在投資體制方面,要基于投資的性質(zhì)、規(guī)模來設(shè)計出不同的審批制度,還有核準(zhǔn)制度,還有備案制度,從而加快審批的完成,給企業(yè)提供更加高效的審批服務(wù),促進投資項目的順利實施。在投資資金來源方面有許多種,如,預(yù)算內(nèi)投資、國外貸款、專項建設(shè)基金等。面對投資項目,政府要分析資金來源,基于投資決策方面,來對項目開展審批工作,充分研究分析項目建議書、可行性報告,對于一般情況下,對開工項目不再進行審批,此外,還要加強對項目的設(shè)計、預(yù)算的審批工作。對于那些投資的補、助、轉(zhuǎn)貸項目,政府要認(rèn)真對待,只審批資金申請報告。面對企業(yè)投資項目,如果沒有使用政府資金的限制類重大建筑項目,此時要實施核準(zhǔn)制,需向政府提交相應(yīng)的項目申請報告。如果沒有使用政府資金,同時并不屬于國家限制的投資項目,不管其規(guī)模的大小,都可以按照備案制,也就是項目投資者需將項目信息性項目所在地政府部門進行備案。對于各地政府投資主管部門,要就備案項目的合規(guī)性方面開展細(xì)致的審查,從而保障項目的合法合規(guī)的。此外,備案項目審查,其內(nèi)容主要有:法規(guī)反面的符合性、產(chǎn)業(yè)政策方面得到符合性、行業(yè)準(zhǔn)入門檻方面的符合性、是不是政府核準(zhǔn)、審批需進行備案的項目。2.3.2工程項目報建在建筑工程項目得到了批準(zhǔn)后,此時需提交項目的報建手續(xù),由此來得到項目的報建編碼,還有IC卡。2.3.3工程項目規(guī)劃意見如果用地獲取方式為“土地市場供應(yīng)”,在招拍掛文件中已附帶有規(guī)劃條件,否則需另行辦理規(guī)劃條件。申請辦理規(guī)劃要點,這是手續(xù)的第一步要求,在規(guī)劃要點通知書當(dāng)中,要就項目的建設(shè)面積、公用地面積、用地性質(zhì)、規(guī)模、高度等信息進行具體的介紹,由此方便項目規(guī)劃的研究工作,給規(guī)劃提供科學(xué)的依據(jù)參考。對于建設(shè)單位,要基于規(guī)劃要點開展好研究工作,在獲得了發(fā)改委批準(zhǔn)的項目建議書后,此時需向規(guī)劃部門申報規(guī)劃設(shè)計條件,然后在得到了相應(yīng)通知書后,此時建設(shè)單位要花錢請具備資質(zhì)的設(shè)計單位,基于規(guī)劃設(shè)計條件通知書中所指出的各方面信息要求來開展設(shè)計工作。2.3.4工程項目方案設(shè)計審查建設(shè)項目完成方案設(shè)計后,需要向規(guī)劃部門送審建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案。審査內(nèi)容包括多方面,如,容積率、建筑密度、建筑高度、退界、面寬等。在實踐當(dāng)中,方案設(shè)計審查工作非常重要,在獲得通過后,此時所作出的施工圖設(shè)計總體上問題不大。因此,方案設(shè)計,要利用專業(yè)部門來設(shè)計,同時分析其中的偏差,并采取措施進行糾偏,這樣可少走許多彎路。對于規(guī)劃工作,要注意許多環(huán)境,如,層數(shù)、面積。在消防設(shè)計方面,要設(shè)計好坡度、報警系統(tǒng)等,這做好這些環(huán)節(jié)的工作。2.3.5工程項目初步設(shè)計審査對于政府投資的工程項目的可行性報告審批工作,要保障準(zhǔn)確性,確保項目的可行性,對于項目的規(guī)劃設(shè)計方案,要歷經(jīng)這樣的流程:批準(zhǔn)、設(shè)計,還有預(yù)制完成。在項目初步設(shè)計的審批階段,此時要綜合多部門的意見,如,土地、民防、交警、防雷、水電等部門。通常,初步設(shè)計審批流程是:提交設(shè)計文本、設(shè)計概要到建交委,然后由其傳遞給其他多個部門,如消防、民防、防雷、衛(wèi)生等專項審批部門和供水、供電、燃?xì)?、電信等配套部門,并組織上述部門召開協(xié)調(diào)會議,各審批部門會給出具體化的意見,同時匯總到建交委,在綜合各方面意見后,由此來進行審批。案例:本文經(jīng)辦的某交流中心項目,建設(shè)資金為國有資金,項目在國家發(fā)改委立項,初步設(shè)計審批權(quán)限在其上級主管部門。這種情況下,初步設(shè)計文本不需報送廣州市建交委審批,只需將初步設(shè)計文本和設(shè)計概算報送至廣州市科技委,由科技委組織專家召開論證會,對設(shè)計文件的可行性、合理性等進行論證,出具咨詢報告供其上級主管部門審批即可。但這種審批流程將無法取得消防、衛(wèi)生、綠化等專項審批部門和供水、供電等配套部門意見,對項目的后續(xù)審批和實施建設(shè)十分不利。經(jīng)與項目管理單位協(xié)商,確定請科技委組織上述專項審批部門和配套部門參加論證會,以取得其對本項目初步設(shè)計文本的征詢意見。于是,項目管理單位將初步設(shè)計文本、設(shè)計概算和所需征詢意見部門名單送至科技委,由其通知各專項審批部門和配套部門參加會議,但參加會議的各部門僅在會議上發(fā)表了對本項目初步設(shè)計文本的口頭意見,未出具任何書面意見。為取得各專項審批部門和配套部門書面意見,確保項目后續(xù)審批的順利進行,項目管理單位在論證會結(jié)束后,又將初步設(shè)計文本逐一送至各專項審批部門和配套部門,由部門出具了書面意見。2.3.6X程項目施工圖設(shè)計文件報審及備案在項目施工圖設(shè)計完成后,此時要將施工圖送到專業(yè)的施工圖審查機構(gòu)進行審查,整個審查工作參考了國家的強制標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,同時就其科學(xué)性、安全性方面開展了注重分析。當(dāng)審查合格后,此時審查機構(gòu)會做出相應(yīng)的審查報告,并將其在質(zhì)量監(jiān)督總站進行備案操作。如果審查不合格,那么審查機構(gòu)會給出具體化的意見,并將退回給設(shè)計單位進行相應(yīng)發(fā)整改,在修改完成后再一次送到審查機構(gòu)開展審查工作。根據(jù)規(guī)定,當(dāng)施工圖獲得的審批后,此時不可以進行擅自修改。2.3.7《建筑工程施工許可證》的申請當(dāng)建筑工程辦理好安全質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)后,同時建設(shè)資金也順利到位,這時可申請獲得建筑工程施工許可證,只有獲得的此證才可以開展項目的施工。對于建筑工作施工許可證,其是項目報建工作取得的成果,同時也顯示出了報建管理工作的有效性,要對路基開展質(zhì)量安全檢查,從而保障路基可進行安全的使用。此外,作為工程人員,喲啊關(guān)注路基竣工后的質(zhì)量檢測工作,對于下雨天氣,此時路面的防滑、積水等都會影響到路基的實際強度,此時要做好維護工作,安全好排水措施。在道路正式使用之前,要對道路路基開展總體上的質(zhì)量檢測工作,從而確保路基符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),更好得到保障使用后的安全性,讓工程質(zhì)量處于最好的狀態(tài)。3優(yōu)化營商環(huán)境下廣州市南沙新區(qū)房屋建筑工程報建研究3.1項目簡介對于本項目,其是在廣州南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)2017NJY-11地塊,在具體位置方面,南至東涌三路、北至東涌鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司、東至吉祥南路、西至星光大道,地形平坦,無拆遷。綜合項目各方面實際,此地塊性質(zhì)判定為了二類居住用地(R2),其規(guī)劃面積將近1.9萬平米,總建筑面積超過2.48萬平米,在這里面,計算容積率建筑面積157902平方米,容積率≤2.0。3.2房地產(chǎn)建筑工程項目前期報建管理內(nèi)容3.2.1建設(shè)工程項目立項廣州市建設(shè)工程項目根據(jù)投資主體不同分為政府投資類和社會投資類項目。目前,廣州市建設(shè)工程項目立項工作可在省發(fā)改委的廣東省企業(yè)投資項目備案系統(tǒng)完成。本項目的實施,可促進經(jīng)濟社會的發(fā)展,同時帶動一些行業(yè)的發(fā)展,是一個滿足民生需求的項目,是全市所開展的一個重點建筑項目,這不僅對全市固定資產(chǎn)投資增長具有帶動作用,而且為項目高效推進也是起著舉足輕重的作用。3.2.2建設(shè)工程項目用地規(guī)劃報建規(guī)劃與自然資源局按照相關(guān)法律法規(guī)對土地使用情況進行合理的規(guī)劃,并按照基本國策做好耕地的保護工作,對項目擬開發(fā)土地進行現(xiàn)狀地形測量、調(diào)查,同時參照規(guī)劃設(shè)計條件的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo),以實現(xiàn)集約科學(xué)開發(fā)用地。在建設(shè)項目審批制度改革的大環(huán)境下,廣州市率先將建設(shè)用地規(guī)劃許可證、用地批準(zhǔn)書兩證并聯(lián)辦理。3.2.3設(shè)計方案審查及建設(shè)工程規(guī)劃許可審批建設(shè)單位選定方案設(shè)計單位后,在編制規(guī)劃設(shè)計方案前須與設(shè)計單位一起征詢規(guī)劃部門的意見,規(guī)劃與自然資源局建管科會將該地塊規(guī)劃設(shè)計條件所需注意事項告知建設(shè)單位,并根據(jù)項目所在區(qū)域按需召開市政府環(huán)藝會、重點地帶專家會或外立面專家會等論證會。在建設(shè)工程規(guī)劃審批前,還要視項目土地出讓合同是否有約定需要征詢國家安全局、地鐵集團、土地開發(fā)中心等部門的相關(guān)意見。設(shè)計單位按照《廣州城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》、《廣州市規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計算辦法》等規(guī)范完成設(shè)計方案編制后,建設(shè)單位和設(shè)計單位應(yīng)針對設(shè)計方案的用地面積及范圍、用地性質(zhì)、容積率、建筑密度、綠化率等規(guī)劃技術(shù)指標(biāo),以還有建筑高度、建筑間距、綠線藍(lán)線退界等控制指標(biāo)是否符合控制性規(guī)劃和地塊規(guī)劃設(shè)計條件等相關(guān)規(guī)定進行內(nèi)審,使修改后的設(shè)計方案滿足上會送審的要求。3.2.4工程項目相關(guān)專業(yè)專項審查在建筑設(shè)計方案上報時,審批部門視項目的復(fù)雜程度和區(qū)位,要求建設(shè)單位提供專項方案作為對設(shè)計方案深化研究論證的依據(jù)。這些方案一般是建設(shè)單位委托有對應(yīng)資質(zhì)的第三方單位編制,經(jīng)專家論證后提交相關(guān)部門審批或備案。其中包括:環(huán)境影響評價報告、水土保持報告、節(jié)能評估報告、地質(zhì)災(zāi)害評估報告、土壤環(huán)境調(diào)查報告等等。3.2.5《建筑工程施工許可證》申領(lǐng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后,建設(shè)單位可開展施工圖審圖工作,在廣州市最新審圖政策的指導(dǎo)下,將消防、人防等技術(shù)審查都合并到施工圖設(shè)計審查當(dāng)中,同時,建設(shè)單位將施工圖等資料交給審查機構(gòu),讓其協(xié)調(diào)其他多個部門開展聯(lián)合性的技術(shù)審查,這樣做可以方便建設(shè)單位,同時更好的開展工作,提高整體的工作效率。建設(shè)單位繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費,完成施工、監(jiān)理單位招投標(biāo)及簽訂合同手續(xù),同時落實五方責(zé)任資料,承諾建設(shè)資金落實等條件都滿足后,上傳資料到企業(yè)申報系統(tǒng),材料審核通過后,住建局頒發(fā)《建筑工程施工許可證》并完成質(zhì)量安全監(jiān)督登記手續(xù)。3.3商環(huán)境下廣州市南沙新區(qū)房屋建筑工程報建流程在建設(shè)工程項目報建工作中,按建設(shè)工程規(guī)模、建設(shè)單位性質(zhì)以及各地行政主管部門管理工作存在著一定的不同,字啊工程流程、步驟方面差異性有一些,然而,總體上還是保持著一致性。根據(jù)防城港市工程建設(shè)項目審批流程(如圖所示),工程項目報建管理可歸納為項目選址、立項、建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理、國有土地使用權(quán)證辦理、建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理、建設(shè)工程施工許可證辦理等工作。3.3.1工程項目選址(1)建設(shè)項目可行性研究報告或者建設(shè)項目意見書獲準(zhǔn)后,就要準(zhǔn)備相關(guān)材料到當(dāng)?shù)刈〗ú块T報批,開始項目選址工作。(2)取得《建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》或《建設(shè)項目選址意見書》后,把相關(guān)材料進一步整理。與此同時,與國土局溝通土地性質(zhì)是否為建設(shè)用地是否需要變更土地性質(zhì)、征地拆遷等,辦理用地預(yù)審;與林業(yè)部門溝通林地報批手續(xù)。3.3.2工程項目立項從發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》規(guī)定可知,對于企業(yè)建設(shè)項目,如果并未使用政府資金,此時無需再按照審批制進行,基于項目的實際,來實行核準(zhǔn)制,或是備案制。在這里面,政府對那些重大建設(shè)項目,還有限制類項目,為保障公眾利益,實施核準(zhǔn)制,此時建設(shè)方只需向政府部門提交項目申請報告就可以了。對于其他項目,不考慮其規(guī)模方面,都實行的是備案制,也就是投資者向項目建設(shè)所在地的投資主管部門對項目進行備案,然后由投資主管部門,通常是發(fā)改委部門來對項目的合規(guī)性開展審查操作。在審查內(nèi)容當(dāng)面,主要有這些:法規(guī)的符合性;產(chǎn)業(yè)政策的符合性;行業(yè)準(zhǔn)入門檻的符合性;是不是政府核準(zhǔn)制的范疇之內(nèi)的項目。對于項目的其他工作,全部由企業(yè)進行決策,自行承擔(dān)項目的開發(fā)風(fēng)險,同時撐到其相應(yīng)的環(huán)保責(zé)任,對于稅收優(yōu)惠方面需進行申請。3.3.3建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證辦理項目立項完成,取得項目代碼,提交相關(guān)資料至當(dāng)?shù)刈〗ú块T辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;與此同時,還需將材料送到國土局辦理《國有土地使用證》。3.3.4建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前必須先完成其前置手續(xù)--規(guī)劃總平面圖審查和設(shè)計方案審定。建設(shè)單位需委托設(shè)計單位按要求完成建設(shè)項目總平圖和設(shè)計方案,報送當(dāng)?shù)刈〗ú块T審查,審查通過取得審查意見后準(zhǔn)備申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所需材料,再送至當(dāng)?shù)刈〗ú块T審核,通過后領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。3.3.5建筑工程施工許可證辦理建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件完成后,委托有資質(zhì)的審圖機構(gòu)進行強制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行情況等內(nèi)容的審查,審查合格后,審圖公司出具正式審圖報告并上報質(zhì)量監(jiān)督總站備案。施工圖一經(jīng)審查批準(zhǔn),不得擅自進行原則性的修改。同時建設(shè)單位要完善消防設(shè)計審核、人防設(shè)計審批、環(huán)境影響評價報告并取得審核意見。建設(shè)單位按要求完善相關(guān)資料到住建局辦理《建筑工程施工許可證》,項目可以正式施工。4房地產(chǎn)建筑工程項目前期報建管理存在的主要問題對于建筑工程的報建工作,現(xiàn)階段的效率低,同時存在著許多問題,分析來看,主要原因有:缺乏深入認(rèn)識,政府部門沒有高度重視報建工作,只是將其視作為普通工作,同時政府為促進項目進入本地,往往給優(yōu)秀建筑企業(yè)開綠燈。然而,在工程建設(shè)前期,往往存在著報建困難,此時的報建效率非常低,并影響到了項目建設(shè)的整體進度,甚至造成工作沒有辦法及時的開工建設(shè)。字啊制定設(shè)計方面,也缺乏完善性,政策設(shè)計時沒有開展細(xì)致的調(diào)查分析,沒有深入到實踐當(dāng)中發(fā)現(xiàn)問題,此時整個保健工作也就無法高效的開展。在缺乏對保健工作的認(rèn)識下,此時工作效率非常低下。另外,監(jiān)督管理不力也是重要的原因,在工程建設(shè)前期,此時保健管理有著重要的意義,然而,政府部門沒有開展強有力的監(jiān)督,媒體等也缺乏這方面作用的發(fā)揮,而民眾在缺乏意識的環(huán)境下,此時也無法承擔(dān)起監(jiān)督的責(zé)任,最終降低了保健工作的整體質(zhì)量水平。4.1報建制度不完善,公司支持力度不足報建制度的建立的報建管理的一部分,更是建筑工程管理當(dāng)中的一個核心部門,其意義重大。對于報建制度,可規(guī)范這項工作,并落實制度內(nèi)容,從而達(dá)到報建有方,真正提高報建的工作效率。目前很多企業(yè)缺乏檢查及考評機制,專業(yè)指引未落地,報建管理工具不夠健全,對節(jié)點管控及過程監(jiān)督較弱,實用性不強,各地區(qū)各自為戰(zhàn),沒有形成體系。這造成企業(yè)的責(zé)任、權(quán)力和利益都沒有形成明確的制度,沒有良好的保障,使得項目很難開展后續(xù)的建設(shè)工作。4.2設(shè)計方案審查和建設(shè)工程規(guī)劃許可審批時間較長由于設(shè)計單位對項目地區(qū)的建設(shè)工程規(guī)劃報建流程、相關(guān)現(xiàn)行政策和項目本身熟悉度不夠,與規(guī)劃審批部門溝通能力有待提高,導(dǎo)致出現(xiàn)圖紙質(zhì)量差、改圖速度慢、審批部門提出的問題修改不到位等一系列降低設(shè)計方案和建設(shè)工程規(guī)劃單體審批效率的問題。對于一些規(guī)劃以外的專業(yè)部門技術(shù)要求,需要兼顧合理布局和利潤最大化的設(shè)計方案。如本項目所在地的廣州市南沙供電局對電房位置、面積的設(shè)計要求,規(guī)劃部門對電房面積是否需要計容,經(jīng)過建設(shè)單位與供電局、規(guī)劃部門多輪溝通后才達(dá)成共識,導(dǎo)致延長了審批時間。5提高房地產(chǎn)建筑工程項目前期報建管理效率的策略在實際報建工作當(dāng)中,總體來看,審批程序比較固定化,然而,因為各地的實際情況不同,此時報建程序也存在著一定的差異性,同時報建工作涉及許多部門的參與,總體流程具有一定的復(fù)雜性,在這種情況下,需積極行動起來,優(yōu)化調(diào)整報建流程,從而從整體上提升報建管理的效率與質(zhì)量。5.1建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)建筑工程項目報建制度建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)建筑工程項目報建制度有利于報建工作有序化、合理化、高效化,在市場經(jīng)濟體制下穩(wěn)定建筑工程管理的長久發(fā)展。企業(yè)的管理部門在設(shè)計政策時,首先要開展細(xì)致的調(diào)查工作,從而掌握報建工作中的重難點方面,利用多用形式,如,研討會、交流會等,來挖出其中的問題所在,并設(shè)計出科學(xué)的對策措施,這樣制定出的制度,在實用性方面也更強,同時針對性水平也會提升?,F(xiàn)階段,國內(nèi)建筑行業(yè)大打報建體系缺乏合理性。所以,要基于實際來設(shè)計操作性強的報建制度:在制定政策時,需開展前期的調(diào)查工作,深入到實地、建筑行業(yè)來開展調(diào)查,從而分析出其中的問題,并制定出科學(xué)的應(yīng)對措施,這樣可從總體上保障制度的有效性和針對性;對于調(diào)查結(jié)果,要綜合專家、學(xué)者的看法,按照相關(guān)程度來設(shè)計政策,此時政策的科學(xué)性也會得到很好的保障。此外,在設(shè)計政策時,要關(guān)注報建工作的規(guī)范性,要尊重企業(yè)的合法權(quán)益,同時明確各職能部門的責(zé)任所在,這樣可加快企業(yè)報建工作的開展,同時提高整體水平。在工程開展前,要開展報建工作,其和設(shè)計、招標(biāo)都存在著關(guān)聯(lián)性,特別是設(shè)計管理工作,總體上與報建工作保持同步開展。作為現(xiàn)代報建管理人員,在工作當(dāng)中,要就項目設(shè)計的方案、施工圖等資料的完成時間做出要求,這樣可更好的對接聯(lián)系其他部門來共同協(xié)作開展審查,從而加快報建工作的推進,保障報建工作的穩(wěn)定實施。5.2加強與設(shè)計部門之間的協(xié)同關(guān)系,提高專業(yè)知識前期報建管理工作中,設(shè)計部和報建部緊密合作,雙方溝通順暢與否,關(guān)系到項目前期高效報建的成敗。這需要在項目的推進過程中,用技術(shù)武裝報建,讓政策指引設(shè)計,做到相互提醒、嚴(yán)控風(fēng)險。在項目的啟動階段,報建人員應(yīng)協(xié)同設(shè)計針對項目計劃鋪排的一二級重要節(jié)點,進行細(xì)分和責(zé)任分判,共同梳理風(fēng)險點和安排工作。在設(shè)計存在不確定的技術(shù)要點,報建人員要和設(shè)計人員針對具體問題提前與審批部門和人員進行當(dāng)面溝通,盡量把問題在方案設(shè)計階段解決,免得造成不可逆的原則性問題。5.3加強配套單位對設(shè)計方案的溝通在設(shè)計方案基本穩(wěn)定后,務(wù)必要與項目涉及的配套單位進行征詢溝通,介紹項目設(shè)計方案的基礎(chǔ)上,聽取部門提出的意見并及時調(diào)整。如本項目涉及47700平方米安置房需無償移交給南沙區(qū)土地開發(fā)中心。報建人員在方案設(shè)計階段,與土發(fā)中心多輪協(xié)調(diào),將樓棟平面布局,戶型設(shè)置,裝修風(fēng)格等問題都基本落實,并且在項目開發(fā)過程中持續(xù)溝通,有問題及時解決。這樣能大幅度縮短報批時間,對前期報建效率大大提升。在工程報建工作當(dāng)中,信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)揮著積極的作用,現(xiàn)階段,工程報建工作基本上實現(xiàn)了信息化管理。利用信息管理手段,可將項目的一級總包、二級分包、專業(yè)分包等信息進行有效的掌握,實時展示出建筑工程的所有信息。利用信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù),來構(gòu)建出了網(wǎng)絡(luò)管理報建信息系統(tǒng),利用系統(tǒng)來優(yōu)化完善報建工作流程,提升報建工作的效率。此外,全市所有參與到報建管理工作的政府部門,都利管理系統(tǒng)實現(xiàn)了信息的高度共享。在此種環(huán)境下,對于建筑工程項目,可進入到報建中心開展報建工作,方便項目建設(shè)方。此外,因為報建審批的部門很多,此時利用網(wǎng)絡(luò)信息共享,可很快的就相關(guān)工作作出審批,由此壓縮了審批時間,提升了審批的效率,同時所有項目信息都可存入到信息系統(tǒng)當(dāng)中,利用信息化的優(yōu)勢,可從總體上壓縮報建工作的時間。5.4提升報建人員的溝通能力在實際環(huán)境下,報建制度往往會進行調(diào)整變化。此時要和政府主觀審批部門保持溝通聯(lián)系,由此更好的掌握變化情況,與時俱進的進行調(diào)整。在案件送到審批部門的事前、事中都要保持溝通,了解審批情況,如經(jīng)辦人員提出問題或資料欠缺,都要及時地解決或增補資料。要想成為合格的工程報建管理人員,此時一方面需掌握一定的管理藝術(shù),同時還需深入掌握這方面的專業(yè)知識,由此來更加高效的完成報建管理工作。對于報建工作,與涉及許多部門,需多部門間的協(xié)調(diào)配合,這也就要求報建人員掌握良好的溝通協(xié)調(diào)能力。在整個報建工作當(dāng)中,審批很多,此時報建人員要學(xué)習(xí)相關(guān)的政策法規(guī)知識。作為政府部門,要基于報建管理人員的工作實際,來設(shè)計定期的培訓(xùn)計劃,這樣可幫助報建人員提高素質(zhì)水平,并更新他們的專業(yè)知識,更好的服務(wù)于報建工作。5.5報建單位提供的資料齊全,提高報建效率現(xiàn)階段,對于報建工作所涉及的職能部門,都應(yīng)實現(xiàn)信息化操作。對于報建資料,報建人員需時常關(guān)注相關(guān)部門的網(wǎng)站信息,從而掌握需要提交那些報建資料,這樣可提前準(zhǔn)備好,縮短整個報建工作的時長。對于報建單位的工作,需注意下面這幾點:因為各地區(qū)的實際情況存在不同,此
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