深圳天立中央廣場價格商業(yè)返租測算

深圳天立中央廣場價格商業(yè)返租測算2024/3/29深圳天立中央廣場價格商業(yè)返租測算銷售后返租經(jīng)營分析手段——零售產(chǎn)權(quán)、整體經(jīng)營開發(fā)商銷售小產(chǎn)權(quán)商鋪以回收資金，然后通過定期返還租金回報，將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回，并成立或委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營，獲取租金，回報投資者，賺取差額。實現(xiàn)前提：需考慮規(guī)避政策風(fēng)險；招商工作前置，降低發(fā)展商成本；金融支持保障，解決小商鋪按揭問題。優(yōu)劣勢：統(tǒng)一返租可對銷售價格起到支撐作用，并保證向形象；如招商出租收益小于返租金額，則發(fā)展商需承擔(dān)該差額費用；如統(tǒng)一經(jīng)營，需承擔(dān)經(jīng)營費用及維護(hù)成本；承擔(dān)風(fēng)險較大，一旦經(jīng)營不善，則需承擔(dān)巨額虧損。深圳天立中央廣場價格商業(yè)返租測算返還租金計算說明：本報告以世聯(lián)05年11月分提交的《商業(yè)執(zhí)行報告》中提交的價格測算為依據(jù)，進(jìn)行試算，并非最終確定銷售價格。一層商鋪均價取45000元/m2，2層商鋪均價取32000元/m2商鋪的投資回報率一般在5%-7%之間，本項目取6%的投資回報率計算返租金額。a=Vr12×[1-1/(1+r)n]a:月收益V:銷售價格r:收益率n:收益年限(50年）1F每月返還租金=45000×6%12×[1-1/(1+6%)50]=238元/m22F每月返還租金=32000×6%12×[[1-1/(1+6%)50]=169元/m2應(yīng)用公式說明月返租金額深圳天立中央廣場價格商業(yè)返租測算各業(yè)態(tài)價格承受范圍業(yè)態(tài)類型品牌/業(yè)態(tài)示意租金范圍需求面積大型餐飲西湖春天/王子廚房60-80>3000m2商務(wù)配套中航、浩沙健身會所健身會（大部分以合作方式經(jīng)營）≤501000-5000m2大型主力店西武/馬莎百貨/歐尚等50-70>3000m2品牌超市華潤萬佳、百佳40>5000m2休閑時尚商業(yè)街珠寶、手表200-50030-150m2眼鏡行100-20030-150m2化妝品300-600≤50m2一線服裝名牌店、時裝店200-400100-500m2餐飲麥當(dāng)勞（肯德基）200-300≤500m2面點王100-200≤500m2品牌咖啡廳200-300≤500m2個人護(hù)理店屈臣氏、千色店、萬寧100-250100-500m2展示車行100左右>1000m2招商租金收益計算根據(jù)項目返租租金，若保證盈利，本項目的招商租金1層整體平均不應(yīng)低于238元/m2，2層整體平均不應(yīng)低于169元/m2。從右表可知，需求面積較大的商家（本項目主要承租對象），租金承受能力較低；而符合本項目租金要求的業(yè)態(tài)需求面積較小，并且對位置有較高要求，若需大量引進(jìn)，則需付出高額招商成本，且日后統(tǒng)一經(jīng)營管理難度較大、成本較高。目前如希望招商租金達(dá)到返還租金水平，難度很大。深圳天立中央廣場價格