收購業(yè)務(wù)流程

收購業(yè)務(wù)流程一、房源采集（信息供給）1）有收購意向的客戶2）代賣房源，掉效房源的挖掘3）余房，抵債房（銀行不良資產(chǎn)）4）關(guān)系，同伙介紹5）非慣例情勢(shì)，如貼條情勢(shì)等其他門路6）報(bào)紙等媒體上的信息7）原有評(píng)估記錄中挖掘。1、對(duì)店員積極灌注貫注所有房源的收購意識(shí)，對(duì)前提較好的房源要跟單，評(píng)估人員積極合營各連鎖店對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行操作，并對(duì)實(shí)際操作中碰到的問題及時(shí)調(diào)劑收購策略。2、對(duì)網(wǎng)上的掉效房源、駁回房源、已撤單房源連鎖店負(fù)責(zé)對(duì)所治理區(qū)域進(jìn)行整頓遴選，發(fā)明可收購房源，積極與評(píng)估師接洽。留意事項(xiàng)：所供給房源必須產(chǎn)權(quán)明白，有產(chǎn)權(quán)證或可解決產(chǎn)權(quán)，權(quán)屬無膠葛；二、網(wǎng)上評(píng)估賣房供給手續(xù)：產(chǎn)權(quán)證（房本）原件、房主（代理人）身份證填寫《免費(fèi)評(píng)估申請(qǐng)單》，按照申請(qǐng)單內(nèi)容具體填寫房屋情形（必須）明白得客戶售房緣故和心理價(jià)位，對(duì)客戶進(jìn)行初始確信；按照《免費(fèi)評(píng)估申請(qǐng)單》進(jìn)行網(wǎng)上房源錄入，依照網(wǎng)上評(píng)估價(jià)格，對(duì)客戶報(bào)代賣價(jià)格。留意事項(xiàng)：評(píng)估申請(qǐng)單必須嚴(yán)格按照產(chǎn)權(quán)證標(biāo)注內(nèi)容填寫；網(wǎng)上錄入必須留清客戶姓名、德律風(fēng)；客戶心理價(jià)格和建議生意價(jià)格必須同時(shí)填寫；評(píng)估目標(biāo)必須填寫明白（生意、咨詢、意向收購）；三、看房連鎖店與評(píng)估部接洽、立案，確保調(diào)入店切實(shí)事實(shí)上認(rèn)欲收購房源評(píng)估人員網(wǎng)上留言，各連鎖店暫停舉薦，網(wǎng)上房源樊籬處理，會(huì)談周期為10天；如客戶全然認(rèn)同收購價(jià)格的初步報(bào)價(jià)，連鎖店與評(píng)估師接洽并和客戶商定好時(shí)刻并看房留意事項(xiàng)：看房時(shí)必須填寫《實(shí)地看房單》，由評(píng)估人員留檔，留意房屋配套，室內(nèi)裝修、小區(qū)情形，煙囪、垃圾站、變電室等阻礙房屋價(jià)格身分四、反饋報(bào)價(jià)評(píng)估師24小時(shí)內(nèi)看房評(píng)估側(cè)重留意房屋質(zhì)量問題及是否有非正常逝世亡（注：是否兇宅）實(shí)地看房后,連鎖店與評(píng)估師進(jìn)行溝通，回訪客戶，把握客戶心理動(dòng)態(tài)收購人員及時(shí)與過戶人員接洽，由過戶人員負(fù)責(zé)查詢拜望該房屋是否有債權(quán)債務(wù)膠葛，是否做過典質(zhì)等報(bào)價(jià)：看房后24小時(shí)內(nèi)由連鎖店合營評(píng)估師最終報(bào)價(jià)給客戶。連鎖店人員連續(xù)跟蹤客戶，商談收購價(jià)格，介紹公司付款流程（定金、半途款、尾款的付款時(shí)刻及比例），及時(shí)與評(píng)估師接洽，確信最終收購價(jià)格以及簽訂合同時(shí)刻并及時(shí)通知評(píng)估師五、收購由評(píng)估人員與客戶簽訂《房屋調(diào)入合同》。評(píng)估人員在調(diào)入合同簽定當(dāng)天網(wǎng)上錄入，確保信息共享，便于連鎖店舉薦；房主騰空房屋后，由連鎖店人員負(fù)責(zé)驗(yàn)房及該房屋煤、水、電、暖氣、有線電視、物業(yè)治理等從屬舉措措施的交代，物品由評(píng)估系一切一保管私產(chǎn)房由運(yùn)營部同一負(fù)責(zé)解決公證，公證到過戶人員名下簽定《調(diào)入合同》應(yīng)留意事項(xiàng)：1、地址：按房屋權(quán)屬證實(shí)精確填寫2、寫《調(diào)入合同》時(shí)，必須填寫賣方身份證號(hào)碼，留藏身安身份證復(fù)印件以便及時(shí)簽款。3、明白付款時(shí)刻，其他事宜中商定房主必須包管房屋內(nèi)無不良事宜產(chǎn)生，并包管調(diào)入價(jià)格的保密性，如有違抗視為違約；4、按商定的價(jià)格簽訂，合同最終價(jià)格為凈價(jià)；付款時(shí)刻：定金——自合同簽訂之日起三日后（公證手續(xù)解決完畢）；（10萬以下房屋定金5000，10萬以上房屋定金1萬）。中途款——自鑰匙交代之日起二十日后（付清90%房款）尾款——過戶手續(xù)解決完畢后5日后。5、《調(diào)入合同》由評(píng)估人員走運(yùn)營部同一保管；驗(yàn)房留意事項(xiàng)：賣方騰房后，簽約連鎖店必須陪伴房主進(jìn)行驗(yàn)房。記錄該房屋內(nèi)煤氣表、水表，電表、有線電視、暖氣，讀數(shù)，查清物業(yè)費(fèi)收繳情形，填寫《房屋交代驗(yàn)收單》，一式兩份，房主及連鎖店店員兩邊簽字確認(rèn)。所收物品包含：1）一戶一表、鑰匙、購電證、購電卡2）煤氣本及當(dāng)月交費(fèi)小票3）暖氣供熱合同及昔時(shí)交費(fèi)發(fā)票（有往年發(fā)票或結(jié)清證實(shí)最好）4）有線電視證，交費(fèi)小票（往年發(fā)票要有最好，如缺乏發(fā)票，去電視臺(tái)查詢）5）物業(yè)合同及物業(yè)交費(fèi)收據(jù)6）水費(fèi)結(jié)算單7）信箱鑰匙8）潔凈費(fèi)9）德律風(fēng)、寬帶交費(fèi)單10）所有與該房屋相干的票證。所收物品同一放入收購房檔案袋中，交評(píng)估人員處儲(chǔ)存。此外收購房檔案袋中還應(yīng)有：（1）房屋驗(yàn)收單（2）相干證件身份證、戶口本復(fù)印件。（3）產(chǎn)權(quán)證原件、產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件。（4）公證書。（5）房屋調(diào)入合同復(fù)印件（6）房屋調(diào)出合同復(fù)印件。（7）房主手章。六、請(qǐng)款由評(píng)估師按照《房屋調(diào)入合同》規(guī)準(zhǔn)時(shí)刻，向財(cái)務(wù)部申請(qǐng)定金和半途款，由財(cái)務(wù)部退款。調(diào)出店結(jié)件后通知調(diào)入店，尾款由調(diào)入店向財(cái)務(wù)部申請(qǐng)，財(cái)務(wù)部退款。七、收購營業(yè)收付款時(shí)刻結(jié)點(diǎn)1、簽訂《調(diào)入合同》，調(diào)入價(jià)格為“凈價(jià)”。10萬以下房屋如未騰房定金不跨過5000元，10萬以上房屋如未騰房定金不跨過10000元。二十天后付主款，一樣未騰房交鑰匙不得付主款。公證解決完畢后付定金。2、騰房日作為具有發(fā)賣前提的標(biāo)記。（騰房日）跨過15天后由評(píng)估人員報(bào)發(fā)賣部，連鎖店積聚客戶，發(fā)賣部聚焦發(fā)賣，并設(shè)義務(wù)店、義務(wù)人。3、簽訂《調(diào)出合同》時(shí)，調(diào)出時(shí)簽凈價(jià)且不許可做公積金貸款（為了加快回款的時(shí)刻，三方的能夠做）。不貸款的回全款時(shí)刻：20萬以下不得跨過15天，20萬以上不得跨過20天，貸款的交首期款時(shí)刻不得跨過10天。4、收購房貸款的：連鎖店在顧客付首期款時(shí)代協(xié)助顧客預(yù)備好貸款手續(xù)，首付款齊一周內(nèi)必須把貸款件進(jìn)到運(yùn)營部權(quán)證體系（時(shí)代至少有一次，可能有兩次連鎖店進(jìn)件機(jī)會(huì)），在連鎖店進(jìn)件的同一周內(nèi)連鎖店安排客戶到銀行簽字。5、貸款組在銀行進(jìn)件一周內(nèi)，包管合格貸款件審批放款。6、客戶全款齊2天內(nèi)連鎖店把相干過戶手續(xù)轉(zhuǎn)到權(quán)證體系。7、權(quán)證體系在接到連鎖店過戶手續(xù)3天內(nèi)安排生意兩邊過戶進(jìn)件。8、權(quán)證體系必須在房管部分對(duì)外承諾的時(shí)刻內(nèi)搞妥產(chǎn)權(quán)過戶，并在2天內(nèi)把他項(xiàng)權(quán)證交到貸款組.（臨時(shí)均由運(yùn)營部負(fù)責(zé)）空置房營業(yè)流程一、信息采集1）在售商品房2）商品房尾盤、清盤房3）抵債房、余房（銀行、法院等機(jī)關(guān)不良資產(chǎn)、拍賣行拍賣房屋）4）報(bào)紙、媒體宣布信息通知布告；5）關(guān)系、同伙介紹房源信息；6）集團(tuán)內(nèi)部尾盤；1、連鎖店信息意識(shí)的灌注貫注，空置房資本的選擇主假如對(duì)市場(chǎng)需求客戶的確信；2、空置房納入原則：權(quán)屬清晰、房屋無重大年夜瑕疵、開創(chuàng)商優(yōu)勝信用；3、空置房納入模式：包銷方法（買斷）、獨(dú)家代理、一樣代理，往常兩種方法為主；二、項(xiàng)目分析1、空置房體系對(duì)項(xiàng)目全然情形選擇整頓；包含對(duì)開創(chuàng)商明白得，已購佃農(nóng)戶分析，現(xiàn)有房屋分析，作出初步確信；2、權(quán)證體系對(duì)項(xiàng)目權(quán)屬問題查詢拜望，（產(chǎn)權(quán)狀況、有無典質(zhì)等）與開創(chuàng)商接洽，明白開創(chuàng)商合作意向；資本開創(chuàng)部與發(fā)賣部合營對(duì)項(xiàng)目可行性作出確信；（客戶群體、項(xiàng)目好壞勢(shì)、估量價(jià)位、發(fā)賣周期）三、項(xiàng)目引入與開創(chuàng)商深刻會(huì)談，確信合作方法及發(fā)賣周期；資本開創(chuàng)部、發(fā)賣部、企研部與財(cái)務(wù)部合營研究制訂操作籌劃、付款籌劃及風(fēng)險(xiǎn)操縱；簽訂合作協(xié)定；合作協(xié)定同一由運(yùn)營部治理，房源網(wǎng)上錄入宣布；與開創(chuàng)商項(xiàng)目交代