物業(yè)安全管理方案與評(píng)估作業(yè)指導(dǎo)書

會(huì)計(jì)實(shí)操文庫(kù)1/23物業(yè)安全管理方案與評(píng)估作業(yè)指導(dǎo)書1.目的規(guī)范住宅小區(qū)的安全管理方案策劃工作，使人防、物防、技防有機(jī)組成防范體系更加全面、更具有可操作性。2.范圍適用于安全管理方案的策劃與評(píng)估。3.職責(zé)部門/崗位職責(zé)綜合運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)組織對(duì)新項(xiàng)目安全管理方案的策劃、編制、評(píng)審。業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)安全管理方案的具體實(shí)施，并提出動(dòng)議修改意見(jiàn)或建議；對(duì)現(xiàn)有小區(qū)根據(jù)本指引對(duì)現(xiàn)行安全管理方案進(jìn)行評(píng)價(jià)和調(diào)整。4.方法和過(guò)程控制4.1方案策劃/評(píng)估流程示意圖4.1.1公司應(yīng)確定專人負(fù)責(zé)新項(xiàng)目的安全管理策劃和方案編制。新項(xiàng)目已確定負(fù)責(zé)人的，組織方案的策劃，未確定負(fù)責(zé)人的由綜合運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)組織策劃。策劃小組成員應(yīng)包括新項(xiàng)目人員、綜合運(yùn)營(yíng)部、設(shè)備管理人員、有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的一線安全管理人員。4.2項(xiàng)目調(diào)研4.2.1調(diào)研關(guān)注因素：分析小區(qū)周邊環(huán)境、小區(qū)內(nèi)部的建筑風(fēng)格和小區(qū)的特點(diǎn)，找出小區(qū)內(nèi)的危險(xiǎn)源及其分布情況，確定重點(diǎn)防范區(qū)域和部位，制定相應(yīng)的防范措施?？紤]因素主要內(nèi)容小區(qū)的周邊環(huán)境n項(xiàng)目地塊所處位置的特點(diǎn)，周圍是否有山坡、廠房、民房、大型廣場(chǎng)、茂密的樹(shù)林、道路分布、靠海等，主要考慮項(xiàng)目能否與周圍復(fù)雜的環(huán)境作有效的隔離。n周圍居住人員的社會(huì)構(gòu)成，是否屬治安事件的高發(fā)區(qū)，主要考慮哪些人員可能對(duì)小區(qū)安全造成威脅。n政府配套設(shè)施及應(yīng)急處理能力：考慮轄區(qū)派出所與小區(qū)的距離，在以外情況下能否在允許時(shí)間內(nèi)趕到小區(qū)；考慮在小區(qū)設(shè)置社區(qū)警務(wù)室。n對(duì)于山地項(xiàng)目，小區(qū)外圍的防火溝、防火帶、泄洪渠等。小區(qū)特點(diǎn)、建筑風(fēng)格n小區(qū)內(nèi)商業(yè)與住宅是否有效隔離。n小區(qū)內(nèi)是否有山體公園、廣場(chǎng)等公共休閑區(qū)域。n小區(qū)內(nèi)建筑是否形成圍合。n小區(qū)物防的防范效果，技防的分布位置。n小區(qū)是平地還是山體。n小區(qū)內(nèi)人流、車流流向的確定。n小區(qū)內(nèi)人行和車輛出入口的數(shù)量及位置特點(diǎn)。n消防通道的設(shè)置及其應(yīng)急措施。n小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)數(shù)量、位置、大小，商業(yè)停車場(chǎng)和住戶停車場(chǎng)是否有效分開(kāi)。n小區(qū)內(nèi)是否有大型湖泊，其防護(hù)措施能否達(dá)到安全、美觀相互統(tǒng)一。4.2.2調(diào)研方式：現(xiàn)場(chǎng)勘查、訪談。4.3物防、技防、人防4.3.1物防的設(shè)置原則、內(nèi)容、局限性物防設(shè)置的原則：主要對(duì)外來(lái)人員起到阻止的作用，同時(shí)對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員和車輛進(jìn)行有序的規(guī)范，使其分布在不同的區(qū)域，不同授權(quán)人員能夠進(jìn)入經(jīng)過(guò)授權(quán)區(qū)域，使安全員能夠有效的識(shí)別和監(jiān)控。常見(jiàn)物防設(shè)置的內(nèi)容、局限性物防手段功能設(shè)置位置存在的局限性實(shí)體圍墻阻止外來(lái)人員進(jìn)入小區(qū)通常設(shè)置在小區(qū)外圍紅線位置，建議圍墻高度在2.5-3米；圍墻在水平和垂直方面要求盡量平直，保證圍墻上設(shè)置的紅外線報(bào)警效果；郊區(qū)或周邊環(huán)境惡劣的外圍墻上需要設(shè)置防止攀爬的裝置；郊區(qū)圍墻的拐角出需要設(shè)置警燈。犯罪嫌疑人可以通過(guò)破壞圍墻的通透部分進(jìn)出小區(qū)，部分紅外報(bào)警不能全部封堵，存在防范空隙。通透圍墻阻止外來(lái)人員進(jìn)入小區(qū)和院落通常設(shè)置在小區(qū)外圍和小區(qū)院落之間的分隔，建議通透性圍墻的高度在1.5-2米之間，制作材料：方通不小于20*20mm、鋼筋直徑不小于14mm，鋼筋之間的間距不大于12cm。外來(lái)人員可通過(guò)破壞圍墻進(jìn)出小區(qū)；部分圍墻紅外報(bào)警不能全部封堵，存在的防范空隙。防爬裝置阻止外來(lái)人員借助各種管道進(jìn)入住戶家外立面和管道井等容易被人利用的管道、平臺(tái)，需要設(shè)計(jì)防攀爬裝置。采光井2.8米以下應(yīng)利用防爬裝置進(jìn)行封閉。不美觀。門苑門阻止外來(lái)人員進(jìn)入院落苑門最好使用門禁進(jìn)行控制，建議采用質(zhì)量好的閉門器，不要使用電動(dòng)閉門器。外來(lái)人員容易尾隨。單元門阻止外來(lái)人員進(jìn)入住戶單元單元門建議使用噪音非常小的電插鎖。外來(lái)人員容易尾隨，使用密碼開(kāi)鎖的密碼容易泄露。拉閘門阻止外來(lái)人員進(jìn)入住戶家拉閘門對(duì)于居住在一樓的住戶建議在客廳安裝拉閘門。住戶不安裝或安裝后不使用。窗花阻止外來(lái)人員通過(guò)一樓住戶洗手間、廚房窗戶進(jìn)入住戶家開(kāi)放式小區(qū)，建議引導(dǎo)一樓住戶在廚房和洗手間安裝內(nèi)置窗花。單元樓道處可以通過(guò)住戶窗戶或門的窗戶，需要制作窗花，防止外來(lái)人員利用該窗戶。住戶不愿意安裝。綠籬隔離不允許通過(guò)的區(qū)域?qū)τ谝恍┬枰綦x，但是不便使用圍墻的位置，可以通過(guò)綠籬進(jìn)行隔離，起到一定的阻止作用。高度和寬度不夠，效果有限。湖泊水景分隔開(kāi)放區(qū)域和受控區(qū)域可以充分利用小區(qū)的湖泊和水景，把小區(qū)商業(yè)部門與住宅部門自然分開(kāi)。在設(shè)計(jì)時(shí)就需要考慮。瞭望塔使視野更開(kāi)闊在視野開(kāi)闊區(qū)域、比較偏僻的圍墻邊可以考慮設(shè)置瞭望塔，通過(guò)設(shè)置瞭望塔增加安全員的控制區(qū)域。需要周邊的燈光配合，否則效果有限。其他阻止外來(lái)人員房屋之間易跨越的部位需要設(shè)置必要的障礙。影響外觀。方便巡邏小區(qū)的圍墻內(nèi)靠圍墻處需要設(shè)置巡邏路。設(shè)計(jì)時(shí)需考慮。減少危險(xiǎn)源小區(qū)內(nèi)盡量少設(shè)置茂密的灌木，可以考慮適當(dāng)?shù)膯棠尽Ｅc小區(qū)的景觀要求矛盾。防止誤報(bào)圍墻外圍3米內(nèi)不要種植高樹(shù)。易引起紅外報(bào)警誤報(bào)。4.3.2技防的設(shè)置原則、內(nèi)容、局限性項(xiàng)目?jī)?nèi)容技防的設(shè)置原則n管理面積超100萬(wàn)平方米的公司必須設(shè)置公司級(jí)E控中心，并與業(yè)務(wù)部門的監(jiān)控鏡頭實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)功能；n對(duì)小區(qū)內(nèi)的人流、車流、安全隱患部位進(jìn)行檢測(cè)和辨識(shí)，補(bǔ)充物防和人防的不足。技防設(shè)置的內(nèi)容、局限性，如附表：技防手段功能設(shè)置位置存在問(wèn)題閉路監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)小區(qū)內(nèi)的人員、車輛進(jìn)行監(jiān)測(cè)，對(duì)重要部位進(jìn)行錄像。固定監(jiān)控鏡頭設(shè)置位置：n在人員、車輛進(jìn)出口。n電梯內(nèi)。n地下停車場(chǎng)內(nèi)。n安全隱患大的圍墻上。n組團(tuán)內(nèi)。n夜間光線不足，影響監(jiān)視效果。n苑內(nèi)樹(shù)木生長(zhǎng)茂盛遮擋鏡頭及鏡頭的位置不合理。n隨著環(huán)境變化，當(dāng)初設(shè)置發(fā)生變化。n受環(huán)境影響，老化、效果變差現(xiàn)象較為普遍。n設(shè)置太多以后，中心值班人員無(wú)法全部關(guān)注。n車體過(guò)長(zhǎng)時(shí)，探頭不能兼顧人員相貌及車牌號(hào)的監(jiān)控。n監(jiān)控布局思路不清晰，結(jié)果不合理。帶云臺(tái)的監(jiān)控鏡頭設(shè)置位置：n主要干道。n視野開(kāi)闊的廣場(chǎng)等。紅外線周界防越系統(tǒng)識(shí)別外來(lái)人員通過(guò)未授權(quán)區(qū)域。n紅外對(duì)射主要設(shè)置在外圍圍墻上。n相鄰住戶間的隔離。n被動(dòng)紅外主要設(shè)置在安全死角，人員不常去的地方，如采光井道。n安裝位置不合理，起不到防范的作用；設(shè)備誤報(bào)的較多；有時(shí)因環(huán)境條件及自然老化會(huì)出現(xiàn)不報(bào)警的問(wèn)題。居家報(bào)警系統(tǒng)對(duì)非法進(jìn)入住戶家的人員進(jìn)行識(shí)別。n在住戶家入戶門設(shè)置門磁報(bào)警，住戶家客廳設(shè)置被動(dòng)紅外報(bào)警，臥室設(shè)置緊急按鈕報(bào)警。n業(yè)主嫌設(shè)防麻煩或需要交市話電話費(fèi)，不遠(yuǎn)設(shè)防；系統(tǒng)在操作上還不夠方便；誤報(bào)情況比較多。住戶對(duì)講系統(tǒng)使住戶與外來(lái)人員之間進(jìn)行確認(rèn)。n大門。n苑門。n單元門。n控制中心。n可視對(duì)講的圖像不夠清晰。n通話質(zhì)量不好。n通話時(shí)間太短。n分機(jī)設(shè)置較多時(shí)，住戶使用會(huì)經(jīng)常占線。門禁系統(tǒng)對(duì)是否為授權(quán)區(qū)域人員的身份進(jìn)行識(shí)別，通過(guò)配套的門進(jìn)行阻止。n人行出入口大門。n地下車庫(kù)通道門、苑門。n會(huì)所受控房間門。n控制電梯按鈕。n無(wú)卡人員可以尾隨業(yè)主進(jìn)入苑內(nèi)。n卡丟失以后沒(méi)有及時(shí)掛失存在安全隱患。n卡的靈敏度不夠。n部分業(yè)主不愿帶卡。巡更管理系統(tǒng)對(duì)安全員的巡更路線進(jìn)行控制。一般一套巡更點(diǎn)不大于50個(gè)點(diǎn)。n安全死角。n重要部位。n重要設(shè)備房附近。n安全員在實(shí)際使用中，若巡邏期間有其他重要事項(xiàng)耽誤正常巡邏，巡更系統(tǒng)不能體現(xiàn)；上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)不能實(shí)時(shí)檢查。停車場(chǎng)管理系統(tǒng)對(duì)停車場(chǎng)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理。n設(shè)置在停車場(chǎng)車輛出入口。n車多時(shí)影響進(jìn)出速度。n柵欄式道閘在故障時(shí)可能砸車。消防報(bào)警系統(tǒng)對(duì)小區(qū)內(nèi)的消防隱患點(diǎn)進(jìn)行管理。n設(shè)置在小區(qū)的公共場(chǎng)所。n易產(chǎn)生誤報(bào)或靈敏度不高。4.3.3人防的設(shè)置原則、崗位的設(shè)置項(xiàng)目?jī)?nèi)容人防的設(shè)置原則充分分析該項(xiàng)目的特點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目物防和技防的設(shè)置情況，考慮每個(gè)崗位的控制能力和控制面積設(shè)置崗位進(jìn)行布防；設(shè)置崗位時(shí)需要綜合考慮的因素：崗位分布的合理性，小區(qū)防范重點(diǎn)難點(diǎn)，周邊環(huán)境，出租屋、空置房的管理，巡邏路線的設(shè)置，巡邏點(diǎn)的設(shè)置，巡邏的周期制定，對(duì)外來(lái)人員的控制，物資搬運(yùn)車輛出入管理及登記，車輛檢查及登記，消防設(shè)施巡查管理，突發(fā)事件的處理等工作內(nèi)容。安全崗位架構(gòu)的設(shè)置在組織架構(gòu)上設(shè)置安全部門，并由主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。視項(xiàng)目具體情況，可設(shè)主管、主辦、督察、班長(zhǎng)等崗位，對(duì)安全工作進(jìn)行層級(jí)管理，面積達(dá)到一定規(guī)模的可以實(shí)行分片區(qū)管理，每個(gè)片區(qū)設(shè)片區(qū)責(zé)任人；控制中心崗位，可以根據(jù)實(shí)踐情況由安全或客服部門管理，但是最好能對(duì)其他安全崗位進(jìn)行監(jiān)控；人防崗位一般分為人行出入口崗、車輛出入口崗、車場(chǎng)巡邏崗、安全巡邏崗、固定崗、中心崗、便衣崗、檢查崗。人防崗位的設(shè)置平均每班次每個(gè)崗有效監(jiān)控的面積（多層按占地面積、高層按建筑面積）以不超過(guò)1萬(wàn)平方米為宜。附表：人防崗位及功能要求崗位功能要求人行出入口崗對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員進(jìn)行識(shí)別和阻止，對(duì)大件物品的搬出進(jìn)行控制，控制非本小區(qū)人員進(jìn)入小區(qū)。車輛進(jìn)出口崗非無(wú)人化小區(qū)，需要在車輛進(jìn)出口設(shè)置車輛崗位，對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理，對(duì)臨時(shí)停放車輛進(jìn)行收費(fèi)，防止車輛沒(méi)有正常手續(xù)出崗，部門可以根據(jù)實(shí)際情況在上下班高峰期考慮增加協(xié)助人員。車輛巡邏崗在停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)置車輛巡邏崗，引導(dǎo)外來(lái)車輛的停放、對(duì)車輛停放進(jìn)行指揮和監(jiān)控、檢查車輛進(jìn)入時(shí)是否在刮傷、發(fā)現(xiàn)其安全隱患等。安全巡邏崗發(fā)現(xiàn)、控制巡邏區(qū)域的安全隱患，巡邏安全死角、重要部位、重要設(shè)備房等。固定崗設(shè)置在小區(qū)主出入口，對(duì)進(jìn)入小區(qū)的人員進(jìn)行識(shí)別，阻止進(jìn)入苑門的尾隨人員，對(duì)小偷起到一定的威懾作用，增加業(yè)主的安全感。監(jiān)控中心崗是連接人/物/技防的中心環(huán)節(jié)，組織人員對(duì)各種撻伐事件和異常情況進(jìn)行處理；對(duì)各崗位的工作情況進(jìn)行監(jiān)控；在物防、技防出現(xiàn)故障時(shí)，協(xié)調(diào)人員進(jìn)行有效補(bǔ)充。檢查崗控制本班人員的工作狀態(tài)和質(zhì)量。便衣崗在開(kāi)放式小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域，可根據(jù)該區(qū)域安全隱患的多少和危險(xiǎn)等級(jí)，設(shè)置變異崗位，發(fā)現(xiàn)和控制進(jìn)入小區(qū)可疑人員。4.4危險(xiǎn)源識(shí)別及應(yīng)對(duì)4.4.1危險(xiǎn)源分類4.4.1.1危險(xiǎn)源分為兩大類：主動(dòng)侵害型危險(xiǎn)源、非主動(dòng)侵害型危險(xiǎn)源。1）主動(dòng)侵害型危險(xiǎn)源：在治安防范中，危害行為實(shí)施人的主觀意愿及具體危害行為是治安類突發(fā)事件發(fā)生的本質(zhì)，稱之為主動(dòng)侵害型危險(xiǎn)源。例如，在居家安防上，竊賊就是主動(dòng)侵害型危險(xiǎn)源。2）非主動(dòng)侵害型危險(xiǎn)源：并非主動(dòng)進(jìn)行侵害的危險(xiǎn)源，包括人的不安全行動(dòng)、物的不安全狀態(tài)等。n人的不安全行為：指人的行為偏離了被要求的標(biāo)準(zhǔn)，即沒(méi)有完成規(guī)定的功能的現(xiàn)象，如安全員脫崗、夜班睡覺(jué)、維修技術(shù)員不按規(guī)程操作等。n物的不安全狀態(tài)：指設(shè)施設(shè)備等由于性能低下而不能實(shí)現(xiàn)預(yù)定功能的現(xiàn)象，物的故障可能是固有的，由設(shè)計(jì)、制造缺陷造成，也可能由于磨損、腐蝕以及維修、使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐伞?.4.1.2主動(dòng)侵害型危險(xiǎn)源是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的前提，而非主動(dòng)侵害型危險(xiǎn)源是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的必要條件，要兩者兼?zhèn)洳艜?huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。因此，可選擇控制主動(dòng)侵害型危險(xiǎn)源，可選擇控制非主動(dòng)侵害型危險(xiǎn)源，也可以考慮兩者同時(shí)控制，分清主次。在具體的安全管理工作中如何選擇，可以根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)和防范成本、難度來(lái)考慮，例如，在居家安防中，抓賊難度較大，我們的工作重心應(yīng)以安防措施的完善（消除非主動(dòng)侵害型危險(xiǎn)源）為主；而泳池管理上，則可以控制醉酒、兒童等容易出現(xiàn)危險(xiǎn)的人群（消除主動(dòng)侵害型危險(xiǎn)源）為主。4.4.1.3“偏離”是風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的系統(tǒng)性原因，往往制定防范措施的初衷是正確的，但在操作過(guò)程中，卻偏離了當(dāng)初的意圖，例如，安裝防爬刺是為了阻止竊賊攀爬，但由于位置、大小、材質(zhì)不合適，導(dǎo)致起不到防范作用；安裝了居家報(bào)警，但是很多客戶嫌麻煩，不設(shè)防；安全員的巡邏漫無(wú)目的，并不能消除隱患，等等。操作中，往往認(rèn)為采取了防范措施以后，就已經(jīng)消除了風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上由于“偏離”的緣故，風(fēng)險(xiǎn)依然存在，這也導(dǎo)致了資源效率低下。4.4.2常見(jiàn)危險(xiǎn)源及應(yīng)對(duì)防范點(diǎn)危險(xiǎn)源分析說(shuō)明應(yīng)對(duì)提示外圍圍墻圍墻、圍欄的高度不夠，容易翻越。圍墻低，起不到防范作用，在前期介入階段，應(yīng)明確要求地產(chǎn)設(shè)計(jì)、施工部門對(duì)圍墻引起高度重視，加高圍墻，一般的圍墻高度應(yīng)保持在2.5米以上，上端加裝尖刺、紅外報(bào)警等，切實(shí)防止翻越。圍欄的欄桿間距過(guò)大或材料強(qiáng)度不夠、焊點(diǎn)不牢固，容易撬彎、撬斷、鋸斷鉆過(guò)。通透性圍欄美觀，但可能被人為破壞，因此需要定期檢查，例如，每天晚間對(duì)物防的完好情況仔細(xì)檢查一遍。周界紅外與閉路監(jiān)控未實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)，或閉路監(jiān)控畫面模糊，出現(xiàn)報(bào)警時(shí)無(wú)法判斷是否誤報(bào)。在交付前就應(yīng)提示設(shè)計(jì)、施工單位改進(jìn)。周界報(bào)警防區(qū)過(guò)長(zhǎng)，出現(xiàn)報(bào)警時(shí)，不能準(zhǔn)確判斷報(bào)警位置。調(diào)整防區(qū)大小。外圍出入口門禁開(kāi)啟后歸位時(shí)間長(zhǎng)，易尾隨。調(diào)整門歸位。改造成防尾隨式出入口。外來(lái)人員核實(shí)不力。高峰期增加崗位人員配合。增加防尾隨技防補(bǔ)充。車場(chǎng)崗對(duì)外來(lái)臨時(shí)車輛不進(jìn)行盤問(wèn)，車輛進(jìn)出隨意。外來(lái)車輛也須同樣登記詢問(wèn)。苑圍墻同外圍圍墻。苑出入口磁卡門禁開(kāi)啟后自動(dòng)歸位的時(shí)間長(zhǎng)，容易尾隨。無(wú)人值守的門禁應(yīng)與關(guān)鍵鏡頭配合，形成有效的防范，當(dāng)門禁有陌生人員尾隨，或非正常開(kāi)啟時(shí)，監(jiān)控崗及時(shí)通知現(xiàn)場(chǎng)巡邏崗前去處理。單元門單元門無(wú)法自動(dòng)關(guān)閉或有限位。安裝閉門器或取消限位裝置。房屋本體外墻管道、管道井、空調(diào)架、露臺(tái)等部位容易攀爬至入戶門窗。房屋本體容易攀爬的部位應(yīng)考慮用防盜網(wǎng)、防爬刺封閉，不能為了美觀而致客戶安全于不顧，而且容易攀爬的部位往往是隱蔽角落，對(duì)美觀影響并不大。樓棟內(nèi)及天臺(tái)樓棟內(nèi)通風(fēng)窗無(wú)限位。天臺(tái)門無(wú)控制。存在從天臺(tái)懸吊盜竊的可能。對(duì)通風(fēng)窗安裝限位，并定期檢查，防止被破壞。天臺(tái)門安裝門禁或監(jiān)控。天臺(tái)易懸吊位置安裝防爬刺。地下車庫(kù)易通過(guò)地下車庫(kù)門尾隨進(jìn)入樓內(nèi)。存在盜竊車內(nèi)物品的可能。地下車庫(kù)門安裝門禁機(jī)閉門器。地下車庫(kù)內(nèi)安裝監(jiān)控鏡頭。公共區(qū)域巡邏崗巡邏頻次低，身后的隱患部位無(wú)人監(jiān)控。有必要加強(qiáng)關(guān)鍵時(shí)段（如早上上班高峰期，晚飯后的散步時(shí)間、凌晨等）的巡邏，避免資源的平均分配。巡邏崗沒(méi)有關(guān)注盜竊途徑上的關(guān)鍵部位。巡邏路線上除了簽到點(diǎn)以外，還存在大量的關(guān)鍵部位需要控制，如門禁的狀態(tài)、入戶門窗的狀態(tài)、灌木叢以及陌生人員的詢問(wèn)等。控制中心閉路監(jiān)控畫面模糊、光線不足、位置、角度不合適，不能提供有效的信息。工程施工單位往往只解決閉路監(jiān)控是否能夠正常運(yùn)行的技術(shù)問(wèn)題，至于鏡頭的點(diǎn)位布置則考慮不多，什么樣的鏡頭才能發(fā)揮作用，需要安全管理人員在前期介入階段認(rèn)真研究、規(guī)劃。閉路監(jiān)控鏡頭過(guò)多，監(jiān)控崗監(jiān)控不過(guò)來(lái)而導(dǎo)致監(jiān)控畫面事實(shí)上的失控。在眾多的鏡頭中，應(yīng)當(dāng)識(shí)別需要實(shí)時(shí)監(jiān)控的“關(guān)鍵鏡頭”，其他鏡頭則作為“一般鏡頭”，主要用于錄像，例如車場(chǎng)出入口的鏡頭沒(méi)有必要實(shí)時(shí)監(jiān)控，一般情況下只需要錄像便于追溯。但一般鏡頭在應(yīng)急情況下，應(yīng)能夠調(diào)出畫面進(jìn)行監(jiān)控。監(jiān)控崗忙于電話接聽(tīng)，而沒(méi)有監(jiān)控閉路電視畫面。監(jiān)控崗無(wú)暇顧及閉路監(jiān)控，導(dǎo)致閉路監(jiān)控失去應(yīng)有的監(jiān)控作用，因此監(jiān)控崗必須從電話接聽(tīng)中解脫出來(lái)，必要時(shí)應(yīng)安排雙崗。周界紅外出現(xiàn)報(bào)警，未核實(shí)情況即作為誤報(bào)簡(jiǎn)單解除。由于經(jīng)常誤報(bào)，且難以判斷真實(shí)情況的原因，往往會(huì)引起工作人員的麻痹，將報(bào)警簡(jiǎn)單處理。應(yīng)通過(guò)不定期檢查等方式，使工作人員保持警惕。業(yè)主家入戶門窗或安裝的防盜窗花不結(jié)實(shí)，容易撬開(kāi)。入戶門窗是居家安全的基本屏障，也是居家安防的關(guān)鍵部位，不能因?yàn)槊烙^而致客戶的安全于不顧，物業(yè)公司不應(yīng)阻止客戶安裝“內(nèi)置”窗花，否則會(huì)無(wú)謂的增加后期的安全管理難度，這也是對(duì)客戶的安全不負(fù)責(zé)任。居家報(bào)警不開(kāi)通，或開(kāi)通以后損壞、不設(shè)防。由于居家報(bào)警設(shè)防、撤防比較麻煩，因此而導(dǎo)致的不設(shè)防是普遍現(xiàn)象，應(yīng)通過(guò)上門引導(dǎo)等方式，檢查居家報(bào)警是否正常并提醒客戶設(shè)防。有人按家中對(duì)講，客戶為詢問(wèn)核實(shí)便隨意打開(kāi)單元門禁。應(yīng)通過(guò)案例宣傳、安防講座、上門引導(dǎo)等方式打理加強(qiáng)居家安防的宣傳，引導(dǎo)客戶重視自身安全責(zé)任。將房屋租給身份不明、無(wú)正當(dāng)職業(yè)的人員。對(duì)出租戶應(yīng)動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)掌握出租戶的信息，必要時(shí)可請(qǐng)派出所協(xié)助。因?yàn)槠毡榈陌卜来胧?duì)內(nèi)盜來(lái)說(shuō)，大部門難以發(fā)揮作用?？蛻羲X(jué)、外出不關(guān)門窗。巡邏過(guò)程中提醒客戶關(guān)窗，應(yīng)成為巡邏崗的基本職責(zé)，重點(diǎn)是對(duì)低樓層、容易攀爬的窗戶。人員因素各崗位協(xié)防不到位，緊急情況下不能有效處理。出現(xiàn)突發(fā)情況時(shí)，各崗位的有效協(xié)防可能起到補(bǔ)救作用，因此各種突發(fā)情況的應(yīng)急演練比不可少。脫崗、睡崗等行為。由于24小時(shí)執(zhí)勤，保持正常的工作狀態(tài)也變得存在一定難度，因此查崗十分必要，如每30分鐘各崗位用對(duì)講機(jī)報(bào)崗。4.5制訂安全管理方案4.5.1綜合上述內(nèi)容，制訂項(xiàng)目的安全管理方案。4.5.2安全管理方案應(yīng)包括如下內(nèi)容n項(xiàng)目安全環(huán)境分析。n項(xiàng)目每道防線的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及控制手段。n安全崗位設(shè)置及控制范圍。n安全管理組織架構(gòu)及各崗位職責(zé)。n安全巡邏路線。4.6安全管理方案運(yùn)行及再評(píng)估4.6.1在方案運(yùn)行中，隨著項(xiàng)目進(jìn)入不同的周期、新的安全技術(shù)出現(xiàn)、周邊環(huán)境的改變、危險(xiǎn)源及分布情況的變化，安全隊(duì)伍的變化，發(fā)生事故等情況，需要不斷地對(duì)方案進(jìn)行評(píng)估優(yōu)化，以適應(yīng)內(nèi)外形勢(shì)的變化。4.6.2各項(xiàng)目應(yīng)定期和不定期地對(duì)項(xiàng)目安全管理方案進(jìn)行評(píng)估、完善，包括方式有：序號(hào)調(diào)整優(yōu)化階段調(diào)整重點(diǎn)及方向備注（可能發(fā)生的變更）1集中入伙在辦理集中入伙以后，安全管理的重點(diǎn)主要放置在住戶的裝修管理方面。需要加強(qiáng)對(duì)裝修人員的管理、裝修防火的管理、裝修時(shí)間的控制、房屋主體是否受到破壞的控制。加強(qiáng)對(duì)裝修車輛、裝修垃圾的控制，對(duì)裝修材料搬運(yùn)的管理控制。安全管理架構(gòu)的調(diào)整，危險(xiǎn)源登記的重新確定等。2小區(qū)進(jìn)入穩(wěn)定期在小區(qū)進(jìn)入穩(wěn)定期以后，各小區(qū)結(jié)合防范重點(diǎn)的改變，需要對(duì)安全管理方案進(jìn)行修改，杜絕安全盲點(diǎn)，對(duì)安全團(tuán)隊(duì)進(jìn)行全面的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)周邊治安形勢(shì)進(jìn)行評(píng)估，項(xiàng)目群防群治持續(xù)開(kāi)展?？刂浦攸c(diǎn)的改變，安全管理架構(gòu)的調(diào)整等。3滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目新接管綜合考慮新接管部分和原有部分的安全管理，新接管部分和原有部分安全管理重點(diǎn)的不一致，進(jìn)行總體策劃、考慮。安全部架構(gòu)的調(diào)整等、技防物防改進(jìn)等。4質(zhì)量事故/可控事件分析和改進(jìn)通過(guò)分析原因，查找人防、技防、物防存在的薄弱環(huán)節(jié)和不足，并針對(duì)性的進(jìn)行改善。架構(gòu)的調(diào)整、崗位優(yōu)化、巡邏路線優(yōu)化、技防、物防改進(jìn)等。5危險(xiǎn)源變化情況新的危險(xiǎn)源的出現(xiàn)。原有的危險(xiǎn)源等級(jí)高的得以消除或有效控制，各種危險(xiǎn)源等級(jí)發(fā)生了變化。崗位的優(yōu)化、巡邏路線調(diào)整、技防、物防改進(jìn)等。6管理評(píng)審、內(nèi)部審核、各類檢查后發(fā)現(xiàn)安全管理中不足，對(duì)存