上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)課件

2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)王志綱工作室2003年6月上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)王志綱工作室上海市21001

態(tài)勢(shì)分析第一部分項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)態(tài)勢(shì)分析第一部分項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析上海市2100畝項(xiàng)目總體2一、群“山”環(huán)繞，洼地效應(yīng)突出。項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析

項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析5公里10公里15公里以本案為中心，5公里半徑內(nèi)，就云集了近800家外資企業(yè)、3000家私營企業(yè)，在15公里半徑內(nèi)，更囊括了嘉定工業(yè)區(qū)、上海國際汽車城等嘉定眾多的工業(yè)園區(qū)，隨著市政府“173計(jì)劃”的實(shí)施，這些工業(yè)園區(qū)將進(jìn)入更快速的集聚發(fā)展期。本案處在不斷長(zhǎng)高的“群山”之中，其“洼地效應(yīng)”將更加凸顯。上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)一、群“山”環(huán)繞，洼地效應(yīng)突出。項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析3工業(yè)區(qū)規(guī)模:

一期總面積12.8平方公里，去年3月份，又開辟了二期（包括臺(tái)商工業(yè)園）共8平方公里。

入駐企業(yè)情況：共有外商企業(yè)700多家，排序：日本人（占到1/3多），臺(tái)灣人以及歐美。2002年8、9月份，臺(tái)商工業(yè)園內(nèi)已經(jīng)有229家。民營企業(yè)共有6700家，有實(shí)業(yè)的大概有2000多家。企業(yè)居住情況：部分酒店長(zhǎng)包房、嘉定區(qū)、市區(qū)，還有在自己的廠區(qū)內(nèi)建的別墅。

項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析

態(tài)勢(shì)分析馬陸工業(yè)區(qū)上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)工業(yè)區(qū)規(guī)模:項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分析馬陸工業(yè)區(qū)上海市21004項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析工業(yè)區(qū)規(guī)模：南區(qū)24.8平方公里，北區(qū)17.9平方公里，南區(qū)已經(jīng)開發(fā)完畢，成立于1992年，在1998年開始進(jìn)入快速發(fā)展期。入住企業(yè)情況：以大企業(yè)、外資為主，目前已經(jīng)有200多家,排序是日資（約占到1/3）、臺(tái)資和歐美.平均注冊(cè)資金在400-500萬美元之間，最大的企業(yè)是富士通將軍公司.企業(yè)人員居住情況：普通職工以本地人為主，中高層人員，一部分住在該區(qū)域酒店（以日本人為主）、一部分在上海市區(qū)，另有一部分居住在附近的居住區(qū)南苑小區(qū)(2800元左右)內(nèi),一般的企業(yè)都有開往市區(qū)的班車。

態(tài)勢(shì)分析嘉定工業(yè)區(qū)上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析工業(yè)區(qū)規(guī)模：南區(qū)24.8平方公里，北區(qū)17.9平5工業(yè)區(qū)規(guī)模:

共5平方公里，目前還有1800畝土地，到明年6月份前，全部招商完畢。

入駐企業(yè)情況：共有90多家企業(yè)入住，目前1/3建成，1/3投產(chǎn)，1/3規(guī)劃。企業(yè)多以中、大型高科技企業(yè)為主。項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析

態(tài)勢(shì)分析寶山城市工業(yè)園上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)工業(yè)區(qū)規(guī)模:項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分析寶山城市工業(yè)園上海市216二、城市化進(jìn)程步步推近，“嘉定板塊”突起指日可待。項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析

態(tài)勢(shì)分析真新南翔上海的城市化進(jìn)程不斷加快，隨著“一城九鎮(zhèn)”郊區(qū)重點(diǎn)戰(zhàn)略的實(shí)施，嘉定成為新崛起的區(qū)域板塊指日可待。而與中心城區(qū)近在咫尺的南翔（距離人民廣場(chǎng)僅20公里）將成為城市化推進(jìn)中的“先頭兵”。南翔目前還是城市的近郊區(qū)，2008年時(shí)，南翔將不再是郊區(qū)，而已經(jīng)是城市的一部分，是城區(qū)。上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)二、城市化進(jìn)程步步推近，“嘉定板塊”突起指日可待。項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分7三、汽車城不斷長(zhǎng)大，南翔的“香味”越來越濃態(tài)勢(shì)分析

態(tài)勢(shì)分析上海國際汽車城上海國際賽車場(chǎng)本案地鐵R3線汽車城作為上海的重點(diǎn)投資項(xiàng)目，在2005年要達(dá)到1500億的規(guī)模，汽車城將不斷壯大，對(duì)區(qū)域的引擎帶動(dòng)作用將越來越明顯。而作為“大汽車城”一部分的南翔，隨著地鐵R3線、F1賽車場(chǎng)，將承接更多的優(yōu)勢(shì)資源，汽車城飄向南翔的香味也會(huì)更加濃郁。上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)三、汽車城不斷長(zhǎng)大，南翔的“香味”越來越濃態(tài)勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分8四、上海房地產(chǎn)大盤從“景觀地產(chǎn)”走向“生活方式”地產(chǎn)。賣房子——賣家居——賣環(huán)境（景觀）——賣生活方式（文化）

目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的大盤多處于比規(guī)劃，比景觀的“景觀地產(chǎn)”階段，能夠引領(lǐng)新生活方式的第三階段大盤（“生活方式”地產(chǎn)）還很少見，大盤正處于洗牌的前夜能夠引導(dǎo)新的生活方式的樓盤將會(huì)脫穎而出，創(chuàng)造一個(gè)新時(shí)代。中遠(yuǎn)兩灣城綠地世紀(jì)花園康橋半島綠洲長(zhǎng)島花園萬科城市花園演繹160萬平米浪漫水都生活市中心生態(tài)之城新獨(dú)院住宅理念大型原生態(tài)數(shù)碼屋村都市生活樣板態(tài)勢(shì)分析

態(tài)勢(shì)分析上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)四、上海房地產(chǎn)大盤從“景觀地產(chǎn)”走向“生活方式”地產(chǎn)。中遠(yuǎn)兩9五、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱規(guī)劃情況優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響安亭新鎮(zhèn)一城九鎮(zhèn)之一，5平方公里，純正德國版小鎮(zhèn)依托國際汽車城，定位比較高，上海市級(jí)政績(jī)工程攔截了安亭的客戶、昆山客戶，吸引市區(qū)客戶馬陸萬畝住宅配套區(qū)尚處規(guī)劃階段，有1500畝的高爾夫規(guī)模大，和馬陸工業(yè)區(qū)距離近。分流馬陸工業(yè)園區(qū)的客戶、寶山客戶嘉定城市森林（片林）嘉定片林一期6000畝，其中有600畝高檔別墅（容積率0.3）環(huán)境良好，位置不遠(yuǎn)（毗鄰菊?qǐng)@新區(qū)））對(duì)高端市場(chǎng)形成沖擊。嘉定區(qū)（菊?qǐng)@新區(qū)）規(guī)模比較大，以中檔住宅為主。依托嘉定成熟的生活環(huán)境。攔截了嘉定工業(yè)園北區(qū)的客戶，并可能分流其他工業(yè)園區(qū)的客戶市區(qū)大盤（略）態(tài)勢(shì)分析

態(tài)勢(shì)分析上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)五、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱規(guī)劃情況優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響安亭新鎮(zhèn)一城10六、項(xiàng)目評(píng)估優(yōu)勢(shì)近郊優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目在開發(fā)期內(nèi)，將從“近郊盤”變成“城區(qū)盤”。群“山”環(huán)抱：項(xiàng)目處于眾多快速發(fā)展的工業(yè)園區(qū)的包圍之中，基礎(chǔ)客戶規(guī)模較大且成長(zhǎng)性強(qiáng)。洼地效應(yīng)：地價(jià)較低；“離城不離塵”，距離中心城區(qū)很近，而且環(huán)境良好。問題:板塊認(rèn)知度低，心理距離遠(yuǎn)，交通有一定抗性（高速收費(fèi)，R3線有待時(shí)日）。目前“孤軍深入”。周邊區(qū)域基本上還是“生地”，配套差。態(tài)勢(shì)分析

態(tài)勢(shì)分析上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)六、項(xiàng)目評(píng)估態(tài)勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分析上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃11第二部分項(xiàng)目總體理念總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)12項(xiàng)目總體思路項(xiàng)目總體思路一、2100畝項(xiàng)目的偉大使命（戰(zhàn)略目標(biāo)）：對(duì)企業(yè)：開創(chuàng)金地第三條產(chǎn)品線，率先介入新市鎮(zhèn)主題城區(qū)開發(fā)，占據(jù)中國房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)新時(shí)代。對(duì)行業(yè)：領(lǐng)跑上海大盤開發(fā)新模式，以大手筆的復(fù)合地產(chǎn)理念和經(jīng)營城市理念進(jìn)行國際化新城區(qū)開發(fā)。對(duì)城市：是上海降低商務(wù)成本優(yōu)化投資環(huán)境的示范型項(xiàng)目（“173工程”）；啟動(dòng)和拉動(dòng)“上海第十鎮(zhèn)”——南翔新鎮(zhèn)的迅速發(fā)展。對(duì)市場(chǎng)/社會(huì)：引導(dǎo)上海近郊健康休閑時(shí)尚生活方式的新潮流，提供最優(yōu)性價(jià)比的創(chuàng)新型住宅產(chǎn)品。

上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)項(xiàng)目總體思路項(xiàng)目總體思路一、2100畝項(xiàng)目的偉大使命（戰(zhàn)略13二、2100畝項(xiàng)目的開發(fā)理念

大盤開發(fā)理念

大盤開發(fā)，切忌利好出盡、后繼乏力，要做到好戲連臺(tái)，可持續(xù)發(fā)展。為此：要控制好開發(fā)節(jié)奏；要對(duì)客戶群進(jìn)行動(dòng)態(tài)細(xì)分；在大主題下有各期要有富有吸引力的分主題。

總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)二、2100畝項(xiàng)目的開發(fā)理念總體理念總體理念上海市2100畝145000畝項(xiàng)目主題概念5000畝項(xiàng)目案名：南翔新鎮(zhèn)5000畝主題概念：新生活示范鎮(zhèn)運(yùn)動(dòng)休閑主題國際生活城5000畝市場(chǎng)訴求：鶴舞南翔，生活天堂大上海，新南翔上海“第十鎮(zhèn)”新生活示范鎮(zhèn)總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)5000畝項(xiàng)目主題概念總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總15三、2100畝項(xiàng)目總體定位1、2100畝項(xiàng)目案名：金地彩虹城總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)三、2100畝項(xiàng)目總體定位總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)16案名釋義：金地彩虹城從金地品牌策略角度考慮，不宜采用“格林**”來命名。因?yàn)?，本案是金地的一條全新是產(chǎn)品線，與格林小鎮(zhèn)、格林春曉、格林春岸等項(xiàng)目相比，不論在規(guī)模上還是開發(fā)模式上，都有質(zhì)的區(qū)別。用“金地**”來命名，能直接突出金地集團(tuán)的品牌，使案名鎖定在金地概念上，別人難以克隆，品牌個(gè)性（唯一性、權(quán)威性、排他性）強(qiáng)。本案的成功，必將直接拉動(dòng)金地品牌在大上海乃至全國的知名度和美譽(yù)度。金地彩虹城，將象萬科四科花城、奧林匹克花園等品牌一樣，可跨區(qū)域擴(kuò)張，進(jìn)而形成“金地彩虹城”產(chǎn)品系列。彩虹——清新、浪漫、休閑、夢(mèng)想、時(shí)尚、多彩的生活方式，吻合本案的產(chǎn)品特點(diǎn)。建筑設(shè)計(jì)、VI設(shè)計(jì)也易于表現(xiàn)。上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)案名釋義：金地彩虹城上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)172、2100畝的主題概念：上海首家商務(wù)高爾夫休閑社區(qū)總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)2、2100畝的主題概念：總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)18主題概念釋義：上海首家商務(wù)高爾夫休閑社區(qū)現(xiàn)代高爾夫不僅是一項(xiàng)高尚文明、健康有益的體育運(yùn)動(dòng)，更成為現(xiàn)代人一種健康向上的生活方式，而商務(wù)高爾夫代表著與國際接軌的時(shí)尚休閑生活方式。高爾夫被稱為“運(yùn)動(dòng)之王”，是精英生活的標(biāo)簽和代表，是中產(chǎn)階級(jí)躋身精英階層的“臺(tái)階”。商務(wù)高爾夫既沒有標(biāo)準(zhǔn)高爾夫很高的門檻，更不象網(wǎng)球等已經(jīng)趨于大眾化和庸俗化，對(duì)中產(chǎn)階層具有強(qiáng)大的號(hào)召力。商務(wù)高爾夫是整個(gè)項(xiàng)目的核心和靈魂，更是上海首家社區(qū)高爾夫，具有唯一性、排他性和權(quán)威性。上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)主題概念釋義：上海首家商務(wù)高爾夫休閑社區(qū)上海市2100畝項(xiàng)目193、2100畝市場(chǎng)訴求：優(yōu)雅生活如彩虹亮麗多彩，優(yōu)雅如虹新生活升起的地方上海首家商務(wù)高爾夫休閑社區(qū)總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)3、2100畝市場(chǎng)訴求：總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目204、2100項(xiàng)目風(fēng)格定位國際的多元風(fēng)格（即世界風(fēng)情小鎮(zhèn)。上海的“一城九鎮(zhèn)”分別是英國、德國、江南水鄉(xiāng)、荷蘭、意大利、西班牙、北美、瑞典、澳大利亞等風(fēng)格，我們建議，本案原則上不做德國風(fēng)格，因?yàn)榘餐ぷ龅锰懔耍渌L(fēng)格都可以適當(dāng)考慮，建議強(qiáng)化澳大利亞、地中海、江南等休閑風(fēng)格和親水風(fēng)格的演繹。南部的商務(wù)高爾夫板塊可以以澳洲休閑風(fēng)格為主，中部的水岸新天地以地中海濱水休閑風(fēng)格為主，北部的板塊則以返璞歸真的江南風(fēng)格為主。）時(shí)尚的浪漫風(fēng)格（年輕的、動(dòng)感的、興奮的、浪漫的，尤其在商業(yè)街區(qū)、學(xué)村等公建的營造上）休閑的自然風(fēng)格（自然的、運(yùn)動(dòng)的、健康的，尤其在景觀環(huán)境、商務(wù)高爾夫及酒店的營造上）

總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)4、2100項(xiàng)目風(fēng)格定位總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目215、目標(biāo)市場(chǎng)定位本案客戶主要有兩部分客戶：市區(qū)客戶周邊工業(yè)園區(qū)客戶總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)5、目標(biāo)市場(chǎng)定位總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃22項(xiàng)目總體目標(biāo)市場(chǎng)構(gòu)成總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)項(xiàng)目總體目標(biāo)市場(chǎng)構(gòu)成總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體23項(xiàng)目首期目標(biāo)客戶構(gòu)成總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)項(xiàng)目首期目標(biāo)客戶構(gòu)成總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體24市區(qū)客戶分析市區(qū)客戶，主要是針對(duì)項(xiàng)目首期客戶分析，到項(xiàng)目的后期，將會(huì)打破區(qū)域觀念，打整個(gè)上海市。區(qū)域分布：總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)市區(qū)客戶分析總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告25客戶性質(zhì)分析第一類：高級(jí)白領(lǐng)（外企居多）年齡27—35歲；家庭月收入1.5萬以上；首次置業(yè)，對(duì)價(jià)格最為敏感；比較追求新生活方式，屬于“先知先覺”者；產(chǎn)品偏好于面積在90—130的多層；對(duì)公交、地鐵等公共交通的依賴性較大，尤其注重幼兒園。主要分布在長(zhǎng)寧區(qū)。第二類：部門經(jīng)理以上的中產(chǎn)階級(jí)年齡30—45歲；家庭月收入2萬以上；一般是第二次置業(yè)，對(duì)區(qū)域和環(huán)境最為敏感；有車一族；產(chǎn)品偏好：面積在180-200的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE；對(duì)教育的需求很強(qiáng)；主要以長(zhǎng)寧區(qū)為主；屬于主力客戶群?？傮w理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)客戶性質(zhì)分析總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告26第三類：商貿(mào)人士和企業(yè)主年齡30-45歲；產(chǎn)品偏好：TOWNHOUSE、少量別墅；投資意識(shí)比較強(qiáng)；屬于跟進(jìn)型客戶。第四類：自由職業(yè)者年齡27-40歲；比較追求時(shí)尚生活，是新生活方式的先行者和倡導(dǎo)者；產(chǎn)品偏好：別墅感洋房，經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE；屬于先導(dǎo)客戶。總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)第三類：商貿(mào)人士和企業(yè)主總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目27馬陸工業(yè)園區(qū)客戶分析馬陸工業(yè)園區(qū)是以臺(tái)商和中小企業(yè)為主的私營工業(yè)園區(qū)，其客戶的特點(diǎn)是：數(shù)量多，實(shí)力強(qiáng)。第一類：企業(yè)主年齡：30-45歲之間；收入很高；屬于二次以上置業(yè)，注重商務(wù)環(huán)境；產(chǎn)品偏好：200平米以上的TOWNHOUSE,少量別墅；是商務(wù)高爾夫的主力消費(fèi)群。第二類：高級(jí)管理者或核心技術(shù)人員年齡：27-40歲之間；中資人員月收入在6000元以上，外籍人員的月收入上萬或更高；產(chǎn)品偏好：多層；經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE；地緣優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，注重社區(qū)檔次和身份感（區(qū)別于當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民別墅）?？傮w理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)馬陸工業(yè)園區(qū)客戶分析總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體28嘉定工業(yè)區(qū)客戶分析嘉定工業(yè)區(qū)是以大企業(yè)、外資企業(yè)為主導(dǎo)的，其客戶特點(diǎn)是：集團(tuán)性強(qiáng)，比較集中。受嘉定主城區(qū)的項(xiàng)目拉動(dòng)比較大；客戶以中高層管理者為主：年齡：27-40歲之間；中資人員月收入在6000元以上，外籍人員的月收入上萬或更高。產(chǎn)品偏好：多層；經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE；注重社區(qū)檔次和身份感（區(qū)別于當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民別墅）；總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)嘉定工業(yè)區(qū)客戶分析總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策29安亭汽車城客戶分析安亭汽車城的客戶眾多，消費(fèi)能力很強(qiáng)，而且人人有車，是高素質(zhì)客戶，雖然我們項(xiàng)目不是第一選擇，但不應(yīng)忽視這部分客戶，應(yīng)著力爭(zhēng)?。ò餐ば骆?zhèn)的影響主要體現(xiàn)在前期，隨著R3線開通，本案的優(yōu)勢(shì)將凸顯）。客戶特征：普通職工的月工資也在5000元左右；有效客戶的基數(shù)龐大；人人有車，活動(dòng)范圍大，一般在市區(qū)有房產(chǎn)；偏好于150-200平米的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE;比較注重社區(qū)檔次，社區(qū)環(huán)境；是輔助性客戶。總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)安亭汽車城客戶分析總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策30南翔客戶分析南翔的客戶屬于地緣性客戶，是南翔當(dāng)?shù)馗呤杖腚A層。其主要特征：地緣選擇性很強(qiáng)；比較注重身份感和尊貴感；屬于“騰籠換鳥”類型；對(duì)不同于老鎮(zhèn)的新生活比較追捧?？傮w理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)南翔客戶分析總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告31本案吸引上海市區(qū)買家靠什么：性價(jià)比（商業(yè)教育等大配套、2000元左右的價(jià)格差）；差異性（市區(qū)內(nèi)不可能有的聯(lián)體別墅、運(yùn)動(dòng)休閑環(huán)境）；R3線等利好拉動(dòng)；升值潛力與投資價(jià)值。

總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)本案吸引上海市區(qū)買家靠什么：總體理念總體理念上海市2100畝32本案吸引周邊買家靠什么：國際化高尚社區(qū)的品位與風(fēng)情，與周邊農(nóng)民房與普通住宅小區(qū)形成強(qiáng)烈反差，尊貴感，“我不是農(nóng)民”的感覺，嘉定終于也有這么好社區(qū)了！距離很近，交通方便，商業(yè)教育運(yùn)動(dòng)等新型服務(wù)業(yè)設(shè)施一應(yīng)俱全，安居樂業(yè)一次搞掂，不是市區(qū)勝似市區(qū)，不用來回跑了。本案營造了周邊5公里半徑3000家企業(yè)（其中800家左右外資企業(yè)）的休閑運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂、休閑會(huì)議、休閑辦公等的“休閑商務(wù)中心”。2100畝超大規(guī)模以及金地著名品牌，是實(shí)力與信心的保障?？傮w理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)本案吸引周邊買家靠什么：總體理念總體理念上海市2100畝項(xiàng)目33第三部分規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)34建議將項(xiàng)目分為四大板塊：南部商務(wù)高爾夫板塊中部水岸新天地板塊北部新上海人家板塊新鎮(zhèn)中心板塊（商業(yè)中心為主體）規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)35南翔鎮(zhèn)新中心輕軌站822車站輕軌站商務(wù)高爾夫板塊水岸新天地板塊耕讀人家板塊新鎮(zhèn)中心板塊四大板塊規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)南翔鎮(zhèn)新中心輕軌站822車站輕軌站商務(wù)高爾夫板塊水岸新天地板36（一）商務(wù)高爾夫板塊1、為誰做：高爾夫別墅客戶：項(xiàng)目周邊高收入者（企業(yè)主等）市區(qū)高收入者（高收入中產(chǎn)階級(jí)）高爾夫多層（或高層）客戶：項(xiàng)目周邊中高收入者（企業(yè)中高層管理者和企業(yè)主）市區(qū)中高收入中產(chǎn)（高級(jí)白領(lǐng)）打高爾夫球的客戶：項(xiàng)目周邊企業(yè)主（尤其是臺(tái)灣、香港和日本等外資企業(yè)主）市區(qū)及周邊高收入中產(chǎn)階層政府機(jī)關(guān)高級(jí)公務(wù)員以上客戶中，項(xiàng)目周邊的企業(yè)主，尤其是外資企業(yè)主，是先導(dǎo)型客戶和主體型客戶；市區(qū)中產(chǎn)階層是跟進(jìn)型客戶和潛力型客戶；政府機(jī)關(guān)高級(jí)公務(wù)員是補(bǔ)充型客戶。規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)（一）商務(wù)高爾夫板塊規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體37社區(qū)高爾夫?qū)σ陨先巳旱奈Γ簩?duì)外企老板：找到了他們習(xí)慣的休閑生活方式，能體現(xiàn)其尊貴、品位，且成本很低。對(duì)周邊其他老板：有了一種新的國際化的高尚休閑生活方式，且進(jìn)入門檻很低。對(duì)市內(nèi)中產(chǎn)：追求時(shí)尚，躋身尊貴階層，與國際精英生活方式接軌的重要手段;新的公關(guān)勾兌與交際方式；緊張生活的減壓器。對(duì)高級(jí)公務(wù)員：大眾化的消費(fèi)和必要的商務(wù)交往。規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)社區(qū)高爾夫?qū)σ陨先巳旱奈Γ阂?guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100382、為什么要做：項(xiàng)目周邊大量的基礎(chǔ)客戶的此種潛在需求未被發(fā)現(xiàn)和重視；上海迄今為止還沒有社區(qū)高爾夫，誰吃此頭啖湯，誰就能凸顯唯一性、權(quán)威性和排他性，本案不做，更待何時(shí)；社區(qū)高爾夫也是吸引市區(qū)中產(chǎn)的有力賣點(diǎn)，有助于拉動(dòng)市區(qū)市場(chǎng)；高爾夫不僅是一種景觀，也是一種生活方式，“商務(wù)高爾夫休閑社區(qū)”作為本案的主題，使本案?jìng)€(gè)性十足，引起市場(chǎng)的關(guān)注；高爾夫是尊貴和品位的象征，使本案品牌形象為之提升。規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)2、為什么要做：規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃393、做什么：商務(wù)高爾夫板塊總體構(gòu)想規(guī)模：500畝風(fēng)格：澳洲風(fēng)格構(gòu)成:商務(wù)高爾夫球會(huì)商務(wù)高爾夫酒店商務(wù)高爾夫景觀住宅高爾夫別墅商務(wù)高爾夫高爾夫公寓高爾夫組團(tuán)2高爾夫組團(tuán)1高爾夫酒店規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)3、做什么：高爾夫別墅商務(wù)高爾夫高爾夫公寓高爾夫組團(tuán)2高爾夫40商務(wù)高爾夫球會(huì)占地100畝，內(nèi)容：雙層高爾夫球練習(xí)場(chǎng)建筑面積約1000平方米（二層為VIP包房）環(huán)繞練習(xí)場(chǎng)形成迷你高爾夫（3個(gè)洞）小型推桿練習(xí)場(chǎng)（1片）操作要點(diǎn)：參照南國奧園社區(qū)高爾夫的做法；要比南國奧園社區(qū)高爾夫品位更高、商務(wù)色彩更濃。規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)商務(wù)高爾夫球會(huì)規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)41規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)42商務(wù)高爾夫酒店

占地10畝-20畝，建筑面積9000平方米，內(nèi)容：高檔娛樂中心：夜總會(huì)\洗浴桑拿\臺(tái)球等(2000平方米)高檔餐飲：中餐(1000平方米)\西餐(1000平方米)\茶樓(500平方米)客房:50套(2500平方米)其他:大堂\設(shè)備用房等(2000平方米)操作要點(diǎn)：風(fēng)格是休閑酒店，在大堂格調(diào)、客房設(shè)置上，都要有休閑氣氛。是主題酒店（類似于深圳威尼斯酒店），以一個(gè)明確的主題來貫穿酒店設(shè)計(jì)的方方面面。強(qiáng)調(diào)功能的復(fù)合性，把高爾夫會(huì)所、酒店接待以及社區(qū)高檔服務(wù)結(jié)合在一起。在大堂等空間的處理上，盡量做到“一個(gè)空間，多種用途”。規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)商務(wù)高爾夫酒店規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)43規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)44商務(wù)高爾夫景觀住宅:占地400畝左右,分2-3個(gè)大組團(tuán)商務(wù)高爾夫別墅獨(dú)立別墅:占10%CEO官邸:圍繞商務(wù)高爾夫,面積300平方米以上,獨(dú)體別墅,極少量.高爾夫別墅:圍繞商務(wù)高爾夫,面積200—300平方米,雙拼別墅,少量.聯(lián)體別墅（TOWNHOUSE）占50%舒適性TOWNHOUSE:(占20%)離高爾夫比較近,或視覺景觀較好的地方,建筑面積200-250平方米.經(jīng)濟(jì)性TOWNHOUSE:(占40%)視覺景觀稍差,建筑面積180-200平方米商務(wù)高爾夫多層:(別墅式洋房)占30%復(fù)式多層:(理性產(chǎn)品)占10%一般多層:(理性產(chǎn)品)占20%商務(wù)高爾夫景觀高層:(高爾夫公寓)占10%規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)商務(wù)高爾夫景觀住宅:規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體45規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)464、怎么做多剝“幾張皮”。以高爾夫?yàn)橹行?，布局?dú)立別墅、TOWNHOUSE、多層、高層景觀住宅、酒店等，用好用足高爾夫景觀功能。高爾夫不僅僅是景觀，更是可以經(jīng)營的資產(chǎn)，要用經(jīng)營的眼光看待高爾夫。規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)4、怎么做規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(47（二）水岸新天地板塊1、為誰做：高爾夫別墅客戶：大量的市區(qū)高收入者（企業(yè)主、高收入中產(chǎn)）不斷跟進(jìn)的項(xiàng)目周邊高收入者（以工業(yè)園為主）高爾夫多層（或高層）客戶：主要是工業(yè)園的企業(yè)中高層管理者和和少量的企業(yè)主市區(qū)中高收入中產(chǎn)（以高級(jí)白領(lǐng)為主）“水岸新天地”吸引的消費(fèi)者：項(xiàng)目周邊追求品位的中高收入人群來南翔的旅游觀光者上海市區(qū)人群（后期成熟后，如同“祈福美食街”）。以上客戶中，市區(qū)中產(chǎn)階層將是主體型客戶，周邊工業(yè)園區(qū)的客戶是基礎(chǔ)性客戶。其他郊區(qū)如寶山、太滄是補(bǔ)充性客戶。規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)（二）水岸新天地板塊規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體482、為什么要做：項(xiàng)目阡陌交通，水資源豐富（尤其是五尚塘），具備良好的水資源天然條件。社區(qū)尺度較大，南北跨度較大，一個(gè)社區(qū)中心難以輻射整個(gè)社區(qū)，而“水岸新天地”正可以打造社區(qū)的另一個(gè)中心，輻射北部。水岸新天地不等于景觀帶，它是融合濱水商業(yè)、濱水休閑、濱水美食街的水邊國際街區(qū)，這樣將腹地廣闊的中部變得生動(dòng)起來。南部的商務(wù)高爾夫主要是外向型的社區(qū)中心，居于中部的“水岸新天地”主要是內(nèi)向型的社區(qū)中心，兩者可以互補(bǔ)。規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)2、為什么要做：規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃493、做什么：

以“水岸新天地”為核心，結(jié)合濱水美食公園、濱水商業(yè)、濱水住宅等為一體的綜合性休閑居住板塊。風(fēng)格：地中海風(fēng)格規(guī)模：700畝主要構(gòu)成：水岸新天地鎮(zhèn)長(zhǎng)官邸濱水住宅區(qū)操作要點(diǎn)：鎮(zhèn)長(zhǎng)官邸是整個(gè)板塊的中心，也是整個(gè)板塊的標(biāo)志。鎮(zhèn)長(zhǎng)官邸水岸新天地濱水住宅區(qū)規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)3、做什么：鎮(zhèn)長(zhǎng)官邸水岸新天地濱水住宅區(qū)規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海50水岸新天地沿河長(zhǎng)度在100-200米左右，主要內(nèi)容：

濱水休閑木棧道濱水商業(yè)街：騎樓形式,便利店\書吧\美容美發(fā)等。沿河形成美食街（公園）漁人碼頭操作要點(diǎn)：“水岸新天地”是社區(qū)的泛會(huì)所。是社區(qū)生活服務(wù)中心，在傳統(tǒng)會(huì)所的功能上有所提升?！八缎绿斓亍笔侵黝}性街區(qū)，是水岸邊的國際街區(qū)，其主題是國際化和水?！八缎绿斓亍惫步涣骱蜁r(shí)尚交往中心，要注重品位和時(shí)尚氛圍的營造。規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)水岸新天地規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(51規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)52鎮(zhèn)長(zhǎng)官邸以社區(qū)服務(wù)、物業(yè)中心和小型的跳蚤市場(chǎng)為主，是水岸新天地板塊的標(biāo)志性建筑，也是項(xiàng)目北部中心會(huì)所（生活會(huì)所），可以和漁人碼頭結(jié)合考慮。規(guī)模：占地5畝,建筑面積2000平方米.構(gòu)成：社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)：派出所\居委會(huì)等社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)（生活會(huì)所）：棋牌室\閱覽室\郵局等跳蚤市場(chǎng)：小型廣場(chǎng)，占地2畝即可。規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)鎮(zhèn)長(zhǎng)官邸規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱53規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)54水岸新天地板塊住宅產(chǎn)品水岸別墅:15%CEO官邸:臨水,面積300平方米以上,獨(dú)體別墅,少量.水岸別墅:靠近水面,環(huán)境較好,面積200—300平方米,雙拼別墅,適量.TWONHOUSE:(水岸別墅)35%舒適性TWONHOUSE:(占20%)建筑面積180—200平方米.經(jīng)濟(jì)性TWONHOUSE:(占20%)建筑面積200—250平方米.水岸多層:30%水岸景觀高層:20%規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)水岸新天地板塊住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總55規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)56（三）新上海人家板塊1、為誰做：聯(lián)體別墅客戶：市區(qū)高收入者（企業(yè)主、高收入中產(chǎn)）不斷跟進(jìn)的項(xiàng)目周邊高收入者（以工業(yè)園為主）高層（多層）客戶：主要是工業(yè)園的企業(yè)中高層管理者和和少量的企業(yè)主市區(qū)中高收入中產(chǎn)（以高級(jí)白領(lǐng)為主）當(dāng)開發(fā)進(jìn)展到本板塊的時(shí)候，R3線將開通，本項(xiàng)目已經(jīng)是比較成熟的社區(qū)，客戶更加多元，主要以市區(qū)的客戶（中產(chǎn)）為主，其次是汽車城的客戶，周邊的工業(yè)園隨著企業(yè)的增量也會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)。規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)（三）新上海人家板塊規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體572、為什么要做：新上海人家體現(xiàn)的是海上舊夢(mèng)和耕讀人家的理念。海上舊夢(mèng)代表的是新江南風(fēng)格，是地域文脈，更是一種文化。上海房地產(chǎn)在經(jīng)過“大魚大肉”（對(duì)歐陸文化的追捧）后，將回歸本原。尤其是上海“一城九鎮(zhèn)”對(duì)歐陸風(fēng)格的過分演繹，將使市場(chǎng)對(duì)“歐風(fēng)美雨”感到厭倦，此時(shí)，“新上海風(fēng)格”正當(dāng)其時(shí)。耕讀人家代表的是一種社區(qū)文化，在大盤開發(fā)的后期，核心將從社區(qū)品質(zhì)轉(zhuǎn)換到社區(qū)文化上，獨(dú)特、鮮明的社區(qū)文化是后期制勝的關(guān)鍵。耕讀人家是形成社區(qū)文化的重要手段。規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)2、為什么要做：規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃583、做什么規(guī)模：700畝風(fēng)格：新江南風(fēng)格，新上海風(fēng)格主要構(gòu)成：北部商業(yè)中心醫(yī)院：不同于普通醫(yī)院，該醫(yī)院是更關(guān)注人心理感受的保健醫(yī)院，如：私人護(hù)士等幼兒園住宅規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)3、做什么規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(59配套設(shè)施：北區(qū)幼兒園醫(yī)院北部商業(yè)住宅產(chǎn)品:雙拼別墅：10%TWONHOUSE：20%多層：30%高層：40%規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)配套設(shè)施：規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(604、怎么做：

主打教育牌：推出“學(xué)村”概念，雙語國際學(xué)校、幼兒教育、素質(zhì)教育等。打文化牌：主打“新江南風(fēng)格”。打服務(wù)牌：推出社區(qū)特色服務(wù)，如創(chuàng)新的保健醫(yī)院。規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)4、怎么做：規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告61（四）南部新鎮(zhèn)中心板塊1、為誰做：高層客戶：市區(qū)中高收入中產(chǎn)（以高級(jí)白領(lǐng)為主）商業(yè)中心消費(fèi)人群：社區(qū)已經(jīng)入住的業(yè)主周邊的消費(fèi)人群（南翔、5000畝以及寶山）上海西北部的消費(fèi)人群市區(qū)地鐵購物的消費(fèi)人群規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)（四）南部新鎮(zhèn)中心板塊規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總622、為什么要做：在社區(qū)開發(fā)的后期，地塊周邊的消費(fèi)人群將越來越大（預(yù)計(jì)到2008年，項(xiàng)目所輻射的西北部將有20萬的消費(fèi)人口），開發(fā)商業(yè)的價(jià)值也會(huì)越來越大。地鐵的開通，是對(duì)本案形成區(qū)域級(jí)商業(yè)中心的重要支持。規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)2、為什么要做：規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市2100畝項(xiàng)目總體策劃633、做什么：由區(qū)域商業(yè)中心和學(xué)村為主體構(gòu)成的最大的開放空間板塊，要求有都市化的形象，有城區(qū)的尺度，形成城市或者區(qū)域級(jí)別的中心。規(guī)模：200畝左右構(gòu)成：彩虹廣場(chǎng)商業(yè)中心學(xué)村住宅彩虹廣場(chǎng)商業(yè)中心學(xué)村規(guī)劃建議規(guī)劃建議上海市21