物業(yè)經(jīng)營管理：第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析

2024/4/21第五章房地產(chǎn)市場與市場分析第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系第三節(jié)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)第四節(jié)房地產(chǎn)市場的特性與功能第五節(jié)房地產(chǎn)市場分析第六節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理計劃2024/4/22測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場及其特性、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與描述指標(biāo)、房地產(chǎn)市場分析內(nèi)容與方法和物業(yè)經(jīng)營管理計劃等內(nèi)容的熟悉程度，分析房地產(chǎn)市場并據(jù)此制定物業(yè)經(jīng)營管理計劃的能力和知識水平。（一）考試目的2024/4/23掌握：物業(yè)經(jīng)營管理計劃及其編制，計劃的主要內(nèi)容和表現(xiàn)方式。熟悉：房地產(chǎn)市場的特性與功能，房地產(chǎn)市場的供求規(guī)律，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)、細分方式。了解：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境和影響因素，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則、手段和措施。（二）考試基本要求2024/4/24房地產(chǎn)市場的構(gòu)成及影響其轉(zhuǎn)變的因素房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的構(gòu)成房地產(chǎn)供給的主要指標(biāo)房地產(chǎn)市場的特性與功能房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容物業(yè)管理規(guī)劃及制定的基本原則物業(yè)管理計劃的分類編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)工作內(nèi)容物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容（三）要點說明2024/4/25一、房地產(chǎn)市場的概念第一節(jié)

房地產(chǎn)市場概述房地產(chǎn)市場：從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)然顒拥膱鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中：房地產(chǎn)市場是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。構(gòu)成因素：市場主體、客體、價格、資金、運行機制等。2024/4/26二、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境是指房地產(chǎn)市場作為一個中心體時，它周圍各種影響因素的綜合。包括：社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、房地產(chǎn)法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境、國際環(huán)境。2024/4/27三、推動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量社會因素：傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模等；經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等；政策因素：房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價格政策等。（一）影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素2024/4/28金融業(yè)的發(fā)展信息、通信技術(shù)水平的提高生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變?nèi)宋沫h(huán)境的變化自然環(huán)境的變化政治制度的變遷（二）影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量2024/4/29一、房地產(chǎn)市場的需求第二節(jié)

房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系需求曲線是一條具有負斜率的向右下方傾斜的曲線。對某種商品或服務(wù)的需求數(shù)量與該商品或服務(wù)的價格呈逆相關(guān)關(guān)系。導(dǎo)致商品住宅需求變化的因素：收入的變化、其他商品的價格變化、對未來的預(yù)期、政府政策的變化。某類物業(yè)的單位價格單位時間需求數(shù)量QQ10PDD1非價格因素變化導(dǎo)致對某類物業(yè)的需求變化2024/4/210二、房地產(chǎn)市場的供給供給曲線是一條由左向右上方傾斜的曲線。對某種商品或服務(wù)的供給數(shù)量與該商品或服務(wù)的價格呈正相關(guān)關(guān)系。對市場供給數(shù)量的影響因素：房地產(chǎn)開發(fā)成本、政府政策的變化、對未來的預(yù)期。新建住宅供應(yīng)量每套住宅價格QQ10PS1S2住宅市場供應(yīng)曲線的變化SQ22024/4/211三、房地產(chǎn)市場的機制某種商品的單位價格上升會導(dǎo)致需求量的減少和供給量的增加。單位價格單位時間內(nèi)的供應(yīng)數(shù)量QE0P需求曲線供應(yīng)曲線簡化的供求曲線2024/4/212市場均衡點：供給和需求曲線的交點E均衡價格：市場均衡點所對應(yīng)的價格P每套住宅的價格（萬元）單位時間內(nèi)供求數(shù)量（套）1000E050需求曲線供應(yīng)曲線市場均衡HhfF超額供應(yīng)（過剩）超額需求（短缺）均衡價格25752000300040002024/4/213價格（年商品房供求數(shù)量）Q1（初始需求）0PD1S市場條件變化形成新的均衡價格QQaP1D2如果市場價格由于某種因素的作用脫離了均衡點，但在各種市場因素的作用下又能形成一個新的供求平衡點，則這種均衡叫做穩(wěn)定均衡；如果原有的均衡狀態(tài)被打破后不能形成一個新的均衡點，則這種均衡就叫做非穩(wěn)定均衡。2024/4/214一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)第三節(jié)

房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距；區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析全國不同地區(qū)之間房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：考察房地產(chǎn)市場中不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度；供求結(jié)構(gòu)：針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系，判別供給檔次和需求水平之間是否錯位；投資結(jié)構(gòu)：分析不同投資方式的適用空間及彼此動態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。2024/4/215二、房地產(chǎn)市場細分按地域細分：按城市劃分；按城市內(nèi)的某一個具體區(qū)域劃分；按省或自治區(qū)所轄的地域劃分；按房地產(chǎn)用途細分：居住、商業(yè)、工業(yè)、特殊物業(yè)市場等；按存量增量細分：一級市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）；按交易形式細分：買賣、租賃、抵押；按目標(biāo)市場細分：低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔。2024/4/216三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)存量：指報告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量；新竣工量：指報告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量；滅失量：指房屋存量在報告期內(nèi)由于各種原因滅失掉的部分；空置量：指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分；空置率：指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例；（一）供給指標(biāo)2024/4/217可供銷售量：指報告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量；房屋施工面積：指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積；房屋新開工面積：指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積；平均建設(shè)周期：指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度；竣工房屋價值：指在報告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值。2024/4/218國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）：是按市場價格計算的一個國家（或地區(qū)）所有常住單位在一定時期內(nèi)生產(chǎn)活動的最終成果；人口數(shù)：指一定時點、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個人總和；城市家庭人口：指居住在一起，經(jīng)濟上合在一起共同生活的家庭成員；就業(yè)人口數(shù)量：指從事一定社會勞動并取得勞動報酬或經(jīng)營收入的人員數(shù)量；就業(yè)分布：指產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況；（二）需求指標(biāo)2024/4/219城鎮(zhèn)登記失業(yè)率：指城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員與城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員、不在崗職工、私營業(yè)主、個體戶主、私營企業(yè)和個體就業(yè)人員、登記失業(yè)人員之和的比；城市家庭可支配收入：指家庭成員得到可用于最終消費支出和其他非義務(wù)性支出以及儲蓄的總和；城市家庭總支出：指除借貸支出以外的全部家庭支出；房屋空間使用數(shù)量：指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量；商品零售價格指數(shù)：是反映一定時期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數(shù)；城市居民消費價格指數(shù)：是反映一定時期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務(wù)項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。2024/4/220銷售量：指報告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量；出租量：指報告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量；吸納量：指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和；吸納率：指報告期內(nèi)吸納量占同期可供銷售量的比例；吸納周期：指按報告期內(nèi)的吸納速度計算，同期可供銷售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間；（三）市場交易指標(biāo)2024/4/221預(yù)售面積：指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積；房地產(chǎn)價格指數(shù)：是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)；房地產(chǎn)價格：指報告期房地產(chǎn)市場中的價格水平；房地產(chǎn)租金：指報告期房地產(chǎn)市場中的租金水平。2024/4/222一、房地產(chǎn)市場的特性第四節(jié)

房地產(chǎn)市場的特性與功能市場供給的特點：缺乏彈性、非同質(zhì)性、高度的壟斷和競爭不充分；市場需求的特點：廣泛性、多樣性、需借助金融信貸機構(gòu)來融資；市場交易的特點：交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及再界定、需經(jīng)過復(fù)雜和嚴密的法律程序、耗時長、交易費用多、需估價師或物業(yè)代理提供服務(wù)；市場價格的特點：與其所處的地理位置關(guān)系極大、總體呈向上波動的趨勢、涉及交易主體個別因素的影響。2024/4/223二、房地產(chǎn)市場的功能配置存量房地產(chǎn)資源和利益顯示房地產(chǎn)市場需求變化指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化2024/4/224銷售和出租住宅需求變化示意圖價格銷售住宅數(shù)量M10PD1SMP1D（a）租金出租住宅數(shù)量L10RD1SLR1D（b）2024/4/225三、房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展；使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用；保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g；引導(dǎo)新建項目的位置選擇；滿足特殊群體的需要。（一）政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的目標(biāo)2024/4/226土地供應(yīng)政策金融政策住房政策城市規(guī)劃（二）政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段地價政策稅收政策租金和價格控制2024/4/227一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用第五節(jié)

房地產(chǎn)市場分析（一）房地產(chǎn)市場分析的概念——是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動，即通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者掌握市場動態(tài)、把握市場機會或調(diào)整其市場行為。2024/4/228（二）房地產(chǎn)市場分析的作用開發(fā)商：幫助開發(fā)商選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型；置業(yè)投資者：了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢，設(shè)計或修訂房地產(chǎn)投資策略和資產(chǎn)管理策略金融機構(gòu)：把握未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀走勢；設(shè)計人員：了解開發(fā)項目所面對的目標(biāo)市場，以便在建筑風(fēng)格、戶型等方面的設(shè)計滿足市場需求；2024/4/229營銷經(jīng)理：把握目標(biāo)市場特征，有針對性地制定銷售策略、廣告宣傳策略等；地方政府：對市場進行宏觀調(diào)控；租戶和使用者：進行租買選擇、位置選擇、物業(yè)選擇和判定租買時機與價格；物業(yè)管理者：了解不同物業(yè)類型的市場供求狀況、需求特征及發(fā)展趨勢。2024/4/230（三）市場區(qū)域的確定市場區(qū)域：是指主要（潛在）需求的來源地或主要競爭物業(yè)的所在地，它包含與目標(biāo)物業(yè)相似的競爭空間的需求和供給。定義市場區(qū)域工作主要包括：描繪市場區(qū)域、在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場區(qū)域的邊界、解釋確定市場區(qū)域邊界的依據(jù)。影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素：自然特征、建筑阻礙、人口密度、政治區(qū)域、鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計特征、發(fā)展類型和范圍、競爭性項目的區(qū)域等。2024/4/231二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容（一）宏觀因素分析國家和地方的經(jīng)濟特性物業(yè)所處區(qū)域的城市發(fā)展與建設(shè)情況2024/4/232（二）市場供求分析供給分析：調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢和未來可能的供給；當(dāng)前城市規(guī)劃；商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況；需求分析：需求預(yù)測；分析建設(shè)和運營中的主要物業(yè)項目；吸納率分析；市場租戶對產(chǎn)品功能需求；競爭分析：列出與競爭有關(guān)物業(yè)的功能和特點；市場細分；市場占用率分析：估算市場供給總吸納量和吸納速度和目標(biāo)物業(yè)的市場份額；計算目標(biāo)物業(yè)的市場占用率、出租進度等。2024/4/233（三）相關(guān)因素分析居住物業(yè)：周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價格水平、對現(xiàn)有住宅滿意程度和對未來住房的希望等；寫字樓項目：所處地段的交通通達程度、周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系等；商業(yè)零售物業(yè)：所處地區(qū)的流動人口和常住人口的數(shù)量、購買力水平等；工業(yè)或倉儲物業(yè)：重點考察未來入住者的意見、對隔聲、抗震、通風(fēng)等特殊要求。2024/4/234一、物業(yè)經(jīng)營管理計劃的概念第六節(jié)

物業(yè)經(jīng)營管理計劃物業(yè)經(jīng)營管理計劃，是物業(yè)管理規(guī)劃一系列子過程的結(jié)果，是物業(yè)管理師思想的具體化，體現(xiàn)了他們準(zhǔn)備做什么，什么時候做，由誰去做以及如何做，即對未來行動方案的一種說明。2024/4/235物業(yè)管理規(guī)劃：是構(gòu)思前景、預(yù)測未來、確定欲達到的目的和取得的成果，估計可能會遇到的問題，并提出實現(xiàn)目的、解決問題的有效方案、方針、措施、手段、行動和程序，估算需要投入的資源和花費的時間，考察制約物業(yè)管理工作及其績效的內(nèi)外環(huán)境因素的過程。制定物業(yè)管理計劃的基本原則：物業(yè)管理師必需參加和主持；發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與；實際參與物業(yè)管理工作的人員必需參與該項活動和工作計劃的制定。2024/4/236（二）物業(yè)管理計劃的用途指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動；書面記載物業(yè)管理計劃的目標(biāo)、前提與制約因素；書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過程；幫助利害關(guān)系各方之間進行溝通，有助于統(tǒng)一認識；便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需費用和風(fēng)險等重大問題；測算物業(yè)管理活動，幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營管理活動的績效。2024/4/237（三）物業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式年度計劃：運行計劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計劃；中短期計劃：介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，通常以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為3～5年；長期計劃：策略層次，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。2024/4/238二、編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)工作為了制定物業(yè)經(jīng)營管理計劃，首先要分析物業(yè)所處的宏觀市場環(huán)境和相關(guān)物業(yè)類型的市場狀態(tài)，其次要準(zhǔn)確把握物業(yè)所處鄰里區(qū)域的特征和物業(yè)本身的狀況，還要認真分析領(lǐng)會物業(yè)業(yè)主的相關(guān)目標(biāo)。2024/4/239（一）區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析研究物業(yè)周圍較大范圍內(nèi)的社會、經(jīng)濟、政治、文化教育、城市發(fā)展、公共事業(yè)等方面的發(fā)展?fàn)顩r與趨勢，確定影響物業(yè)發(fā)展的主要因素。2024/4/240（二）房地產(chǎn)市場分析首先要把目標(biāo)物業(yè)放在正確的細分市場內(nèi)，并用這個細分市場的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來評價目標(biāo)物業(yè)；物業(yè)位置分析：考察目標(biāo)物業(yè)與鄰里物業(yè)的相對位置關(guān)系，考慮其在區(qū)域內(nèi)的位置。2024/4/241（三）鄰里分析搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢信息；評估鄰里的經(jīng)濟狀況和消費水平，確定鄰里物業(yè)的平均租金水平；考察鄰里物業(yè)的實體狀況。2024/4/242（四）物業(yè)現(xiàn)狀分析建筑物內(nèi)有多少套或多少平方米可出租房屋；物業(yè)令人滿意程度如何；可出租物業(yè)的吸引力如何；建筑物的實體狀況如何；建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設(shè)備等狀況如何；提供有什么樣的休閑、娛樂場所及設(shè)施；土地與建筑物的關(guān)系如何；建筑物的現(xiàn)行管理標(biāo)準(zhǔn)是什么；當(dāng)前的出租率、租金水平及租戶構(gòu)成如何；當(dāng)前物業(yè)管理師的情況如何。2024/4/243（五）業(yè)主目標(biāo)明確業(yè)主目標(biāo)，是制定物業(yè)管理計劃的前提；有時業(yè)主除了最大限度地獲得利潤以外，沒有具體的目標(biāo)。2024/4/244三、構(gòu)造物業(yè)管理方案（一）探討改進舊有物業(yè)的可能性更新及現(xiàn)代化改變建筑物的用途2024/4/245（二）物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容建筑物管理計劃：建筑物維護的標(biāo)準(zhǔn)、建筑物管理策略、物業(yè)檢查計劃、公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容；租賃計劃：租金方案、出租策略；財務(wù)收支計劃：預(yù)算計劃；物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通計劃：物業(yè)績效評估指標(biāo)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的溝通。2024/4/246四、物業(yè)管理計劃中的預(yù)算技術(shù)年度運營預(yù)算：列出了物業(yè)的主要收入來源和費用支出項目；資本支出預(yù)算：物業(yè)大規(guī)模的維修或更新改造；長期預(yù)算：說明未來5年甚至更長時間內(nèi)，物業(yè)運營收入與費用的關(guān)系。2024/4/2471、所示為住宅市場供應(yīng)曲線的變化圖，在下列說法中，假設(shè)其他條件不變，不能導(dǎo)致曲線s向s1移動的是()。

A銀行降低貸款利率，通貨膨脹維持在較低水平

B2003年開始實施土地使用權(quán)出讓“招拍掛”制度，增加了土地開發(fā)成本

C開發(fā)商預(yù)計未來住宅市場需求量減少

D增加房地產(chǎn)開發(fā)中的稅費2024/4/2482、在房地產(chǎn)市場中，在居民預(yù)期未來住房抵押貸款利率可能下調(diào)，而且政府降低了交易稅費的情況下，假設(shè)其他條件不變，在下圖曲線中正確的住宅市場需求變化曲線應(yīng)為()。2024/4/2493、隨著全球經(jīng)濟一體化進程的逐步推進和信息技術(shù)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會經(jīng)濟發(fā)展息息相關(guān)。有關(guān)影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟力量，下列說法正確的有()。

A金融資本供給方的決策會直接影響房地產(chǎn)市場的價格

B信息、通信技術(shù)水平的提高促進了不同地區(qū)的資本流動

c1