物業(yè)服務(wù)秩序與安全管理服務(wù)

物業(yè)服務(wù)秩序與安全管理服務(wù)目錄TOC\h\z\u第一節(jié)公共安全防范管理服務(wù) 1第二節(jié)消防管理 3第三節(jié)物業(yè)秩序維護(hù)部安全管理工作方案 10第四節(jié)安全管理與秩序維護(hù) 24一、安全管理 24二、安全狀態(tài)控制管理 25三、“三防”結(jié)合的防范措施 28第一節(jié)公共安全防范管理服務(wù)一、公共安全防范管理服務(wù)的內(nèi)容（一）、出入管理物業(yè)項(xiàng)目的出入管理應(yīng)根據(jù)國家法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，區(qū)分不同物業(yè)的類型和檔次，制定相應(yīng)方案，實(shí)現(xiàn)人員、物品、車輛等出入的有效管理。（二）、安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理物業(yè)管理安防系統(tǒng)是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)用于治安、消防、車輛管理及緊急呼叫等安全防范的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)。（三）、施工現(xiàn)場管理配合政府開展小區(qū)管理物業(yè)管理企業(yè)在小區(qū)組織重大活動時，應(yīng)及時知會轄區(qū)派出所及小區(qū)居委會，相互協(xié)調(diào)，避免發(fā)生意外事故。物業(yè)管理企業(yè)在小區(qū)組織重大活動時，應(yīng)及時通知相關(guān)部門，并協(xié)助做好調(diào)查取證及善后處理工作。積極配合相關(guān)部門做好法律政策宣傳教育。二、安全防范服務(wù)的要求（一）、安防人員的儀表和禮貌禮儀（二）、巡邏、門崗等執(zhí)勤崗位服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮熟悉物業(yè)及業(yè)主（或物業(yè)使用人）基本情況，如業(yè)主（物業(yè)使用人）家庭成員、樓宇結(jié)構(gòu)、消防設(shè)備、各類技防設(shè)備、各類機(jī)電設(shè)備分布情況、消防中心、應(yīng)急反應(yīng)等；按規(guī)定路線和方式巡邏、簽到，未簽到或不及時簽到要記錄原因；（巡視記錄表）熟悉人員和物品出入管理流程，具備條件的，可對外來人員及把外搬物品做好記錄及控制；（出入登記表）觀察細(xì)致，反應(yīng)迅速，按照有關(guān)規(guī)定及時發(fā)現(xiàn)，處理各種事故隱患及突發(fā)事件；（應(yīng)急處置程序）相互配合，妥善處理各種問題。對于超出職權(quán)或無法處理的情況，應(yīng)及時匯報。（三）、值班記錄（交接班記錄表）（四）、技防設(shè)施設(shè)備三、安全防范工作檢查辦法（日、周、月檢記錄表）（一）、日檢安防隊伍的各班班組長每天應(yīng)依據(jù)檢查標(biāo)準(zhǔn)對本班各崗位的當(dāng)班人員進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容包括：儀表禮節(jié)、服務(wù)態(tài)度、工作紀(jì)律、工作質(zhì)量、工作記錄、交接班、崗位形象和安全隱患等，對存在的問題應(yīng)及時指出并作相應(yīng)處理。（二）、周檢安防主管及項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)每周應(yīng)根據(jù)檢查標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面檢查，除日檢內(nèi)容之外，其內(nèi)容還包括各類安防設(shè)施設(shè)備的檢查、業(yè)主意見收集反饋、班組長檢查記錄和安全隱患分析等，并填寫周記錄表。四、治安防范注意事項(xiàng)遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事，應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報告，并及時上報上級領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)迅速平息事件，防止事態(tài)擴(kuò)大；遇有違法犯罪分子正在進(jìn)行盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動時，應(yīng)立即報警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止，并采取積極措施予以搶救、排險，盡量減少損失，對于已發(fā)生的案件，應(yīng)做好現(xiàn)場的保護(hù)工作，以便公安機(jī)關(guān)進(jìn)行偵察破案；管轄范圍內(nèi)公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進(jìn)入或鬧事時，應(yīng)將其勸離管轄區(qū)，或通知其家屬、單位或公安派出所將其領(lǐng)走；轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員，要留心觀察，必要時可禮貌查問；管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生墜樓等意外事故，應(yīng)立即通知急救單位及公安部門、家屬，并維護(hù)好現(xiàn)場，并做好轄區(qū)客戶的安撫工作，等待急救單位及公安部門前來處理。第二節(jié)消防管理概述：消防管理是公共秩序管理服務(wù)的一項(xiàng)重要工作，為了做好物業(yè)的消防安全管理工作，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)著重加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主的消防安全知識宣傳教育及消防安全檢查，并建立義務(wù)消防隊伍，完善消防管理制度，加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備的完善、維護(hù)和保養(yǎng)。義務(wù)消防隊伍建設(shè)義務(wù)消防隊員的組成由項(xiàng)目的全體員工組成，分為指揮組、通信組、警戒組、設(shè)備組、滅火組和救援組等。義務(wù)消防隊員的工作義務(wù)消防隊員的訓(xùn)練每年應(yīng)進(jìn)行一到二次的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。消防制度的制訂消防工作的指導(dǎo)原則是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。為到達(dá)“預(yù)防為主”的目的，必須把日常的消防管理工作制度化、明確化。消防制度包括各種場所的消防要求規(guī)范、消防檢查制度、各種消防設(shè)備的操作及維修保養(yǎng)制度、火警火災(zāi)應(yīng)急處理制度、消防值班制度和消防器材管理制度等制訂物業(yè)管理企業(yè)消防管理規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)消防管理規(guī)定包括企業(yè)消防管理機(jī)構(gòu)及運(yùn)作方式、消防安全崗位責(zé)任、獎懲規(guī)定、消防安全行為、消防保障要求和消防事故處理報告制度等。制訂消防設(shè)施設(shè)備管理制度消防設(shè)施設(shè)備管理制度包括消防系統(tǒng)運(yùn)行管理制度、消防器材配置保管制度、消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)及檢查制度、消防裝備日常管理制度和消防系統(tǒng)運(yùn)行操作規(guī)程等。制訂消防檢查方案及應(yīng)急預(yù)案根據(jù)各管轄區(qū)特點(diǎn)，制訂消防檢查要求與標(biāo)準(zhǔn)，并制訂消防演習(xí)方案及消防事故應(yīng)急預(yù)算等。物業(yè)消防安全檢查內(nèi)容與方法消防安全檢查的內(nèi)容物業(yè)消防安全檢查的內(nèi)容主要包括：消防控制室、自動報警（滅火）系統(tǒng)、安全疏散出口、應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志、室內(nèi)消火栓、滅火器配置、機(jī)房、廚房、樓層、電氣線路以及防排煙系統(tǒng)等場所。消防安全檢查的組織方法和形式專職部門檢查應(yīng)對物業(yè)小區(qū)的消防安全檢查進(jìn)行分類管理，落實(shí)責(zé)任人或責(zé)任部門，確保對重點(diǎn)單位和重要防火部位的檢查能落實(shí)到實(shí)處。各部門、各項(xiàng)目的自查（日、周、月檢記錄）日常檢查重大節(jié)日檢查重大活動檢查消防安全檢查的程序和要求消防安全檢查的基本程序⑴按照部門制訂的巡查路線和巡查部位進(jìn)行檢查⑵確定被檢查的部位和主要檢查內(nèi)容得到檢查⑶對檢查內(nèi)容的完好情況進(jìn)行判斷，對問題提出整改意見和對策⑷對檢查出的消防問題在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行整改，對不及時整改的應(yīng)予以嚴(yán)肅處理，對問題嚴(yán)重或不能及時處理的應(yīng)上報有關(guān)部門⑸對檢查情況進(jìn)行登記存檔，分析總結(jié)，提出檢查安全報告消防安全檢查的要求⑴深入樓層對重點(diǎn)消防保衛(wèi)部位進(jìn)行檢查，必要時應(yīng)做系統(tǒng)調(diào)試和試驗(yàn)；⑵檢查公共通道的物品堆放情況，做好電氣路線及配電設(shè)備的檢查；⑶對重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備和機(jī)房進(jìn)行深層次的檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即整改；⑷對消防隱患問題，立即處理；⑸應(yīng)注意檢查通常容易忽略的消防隱患，如單元門及通道前堆放單車和摩托車，過道塞滿物品，疏散樓梯間應(yīng)急指示燈不亮，配電柜（箱）周圍堆放易燃易爆物品等。動火安全管理（動火申請表）動火前要求重點(diǎn)部位動火須由消防主管領(lǐng)導(dǎo)會同消防管理負(fù)責(zé)人會審，無異議才能動火；防火、滅火設(shè)施不落實(shí)，周圍的易燃雜物未清除，附近難以移動的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不能動火；凡盛裝過油類等易燃液體的容器、管道、未經(jīng)洗刷干凈、排除殘存的油質(zhì)不能動火；凡盛裝過受熱膨脹有爆炸危險的氣體的容器和管道不能動火；凡儲有易燃、易爆物品的車內(nèi)，倉庫和場所，未經(jīng)排除易燃、易爆物品的不能動火；在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時，下面的可燃物品未清理或?yàn)椴扇“踩雷o(hù)措施的不能動火。動火過程中的要求動火現(xiàn)場要制定安全負(fù)責(zé)人；現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人和動火作業(yè)員必須經(jīng)常檢查動火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時，要立即停止動火；發(fā)生火災(zāi)、燃炸事故時，要及時撲救；動火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程；動火后的要求動火人員和現(xiàn)場負(fù)責(zé)人在動火作業(yè)后，應(yīng)檢查并徹底清理現(xiàn)場火種。消防安全預(yù)案制訂（消防應(yīng)急預(yù)案）重點(diǎn)防火單位和防火部位的確定重點(diǎn)防火物業(yè)包括：生產(chǎn)易燃易爆的工廠、大型倉庫以及工廠較為密集區(qū)、酒店、商場、寫字樓、高層及超高層和度假村等重點(diǎn)防火部位包括：機(jī)房、公共娛樂場所、桑拿浴室及卡拉OK廳、業(yè)主專用會所、地下人防工程、資料庫（室）和計算機(jī)（資訊）中心等滅火方案的要求所制訂的滅火預(yù)案應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有物業(yè)的消防技術(shù)裝備和義務(wù)消防隊伍的業(yè)務(wù)素質(zhì)，符合本物業(yè)的實(shí)際情況；滅火預(yù)案經(jīng)消防安全部門演練后具有實(shí)操性和可行性；根據(jù)小區(qū)情況、火災(zāi)特點(diǎn)對火險隱患較大的地方進(jìn)行重點(diǎn)標(biāo)識；有具體的組織實(shí)施時間和相應(yīng)演練經(jīng)費(fèi)預(yù)算；確定滅火預(yù)案演練的責(zé)任人；確定各人員、部門的職責(zé)及分工要求；滅火方案須報經(jīng)當(dāng)?shù)毓蚕来螅ㄖ校╆爩徍送ㄟ^和備案。滅火預(yù)案的制訂滅火預(yù)案的制訂在制訂滅火預(yù)案前，消防安全部門負(fù)責(zé)人應(yīng)組織人員深入實(shí)地，調(diào)查研究，確定消防重點(diǎn)；根據(jù)火災(zāi)特點(diǎn)和滅火戰(zhàn)術(shù)特點(diǎn)，假想火場上可能出現(xiàn)的情況，進(jìn)行必要的計算，為滅火方案提供正確的數(shù)據(jù)，確定需投入滅火的裝備和器材，以及供水線路。明確滅火、救人、疏散等戰(zhàn)斗措施和注意事項(xiàng)。寫出文字說明，打印報批，并繪制滅火力量部署的草圖；滅火預(yù)案主要內(nèi)容物業(yè)項(xiàng)目單位的基本概況，包括周圍情況、水源情況（特點(diǎn)）、物資特性及建筑特點(diǎn)、單位消防組織與技術(shù)裝備；火災(zāi)危險性及火災(zāi)發(fā)展特點(diǎn)；滅火力量部署注意事項(xiàng)滅火預(yù)案圖消防器材的配備、使用與維護(hù)常規(guī)消防器材裝備大型物業(yè)管理區(qū)域一般配備包括：消防頭盔、消防戰(zhàn)斗服、消防手套、消防戰(zhàn)斗靴、消防安全帶、安全鉤、保險鉤、消防腰斧、照明燈具、個人導(dǎo)向繩和安全滑繩等。消防器材一般配置多層建筑中每層樓的消防栓（箱）內(nèi)均配置2瓶滅火器；高層和超高層物業(yè)每層樓放置的消防栓（箱）內(nèi)應(yīng)配置4瓶滅火器；每個消防栓（箱）內(nèi)均配置1－2盤水帶、水槍1支及消防卷盤。崗?fù)づ渲梦飿I(yè)管理項(xiàng)目的每個保安崗?fù)ぞ鋫湟欢〝?shù)量的滅火器，在發(fā)生火警時，崗?fù)け０矄T應(yīng)先就近使用滅火器撲救本責(zé)任區(qū)的初起火災(zāi)。機(jī)房配置機(jī)房內(nèi)主要配備固定滅火器材和推車式滅火器其他場所配置也應(yīng)配備一定數(shù)量的滅火器材，能在較短時間內(nèi)迅速取用并撲救初期火災(zāi)，以防止火勢進(jìn)一步擴(kuò)大蔓延。消防裝備的維護(hù)、管理（檢查記錄表）定期檢查至少每月進(jìn)行一次全面檢查定期養(yǎng)護(hù)定期清洗和上油專人保管交接班檢查消防器材的定期統(tǒng)計配置在各個項(xiàng)目的消防器材，每月均應(yīng)做一次全面統(tǒng)計工作。第三節(jié)物業(yè)秩序維護(hù)部安全管理工作方案為了規(guī)范小區(qū)的安保管理工作，合理劃分崗位職責(zé)與分工，并明確各崗位安保管理工作的內(nèi)容和要求，充分保證小區(qū)運(yùn)營期間各項(xiàng)安保工作的順利進(jìn)行，為小區(qū)運(yùn)營期間提供一個安全、規(guī)范、和諧的現(xiàn)場氛圍，全方位展示小區(qū)的管理品質(zhì)與服務(wù)水平，提升小區(qū)的品牌形象，特制定此方案。一、安全保衛(wèi)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)保衛(wèi)小區(qū)上所有人員的人身和財產(chǎn)的安全。負(fù)責(zé)保護(hù)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備以及和公共設(shè)施的安全。負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)良好的經(jīng)營環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。二、安全保衛(wèi)工作方案小區(qū)安全保衛(wèi)工作由物業(yè)秩序部和保安公司共同承擔(dān)，其物業(yè)秩序部保安隊負(fù)責(zé)外部保衛(wèi)、區(qū)域保衛(wèi)、監(jiān)控預(yù)警工作，保安公司保安隊負(fù)責(zé)內(nèi)部保衛(wèi)工作。（1）保衛(wèi)方式：1、四重安防體系：外部保衛(wèi)機(jī)制（輪動崗：保安公司保安）區(qū)域保衛(wèi)機(jī)制（固定崗：保安公司保安）監(jiān)控預(yù)警機(jī)制（監(jiān)控崗：保安公司保安）內(nèi)部保衛(wèi)機(jī)制（巡邏崗：保安公司保安）2、三維立體防線：小區(qū)外部保衛(wèi)（桶壁）整體預(yù)警防衛(wèi)（桶蓋）小區(qū)內(nèi)部保衛(wèi)（桶底）3、崗位類型及工作職責(zé)（1）外保：固定崗：負(fù)責(zé)崗位所屬轄區(qū)內(nèi)防火、防盜、防暴、防破壞、環(huán)境維護(hù)等安全保衛(wèi)工作。輪動崗：負(fù)責(zé)崗位所屬轄區(qū)以及崗位輪動過程中所經(jīng)過的區(qū)域內(nèi)防火、防盜、防暴、防破壞、交通引導(dǎo)、環(huán)境維護(hù)等安全保衛(wèi)工作。監(jiān)控崗：負(fù)責(zé)整個小區(qū)內(nèi)防火、防盜、防暴、防破壞、環(huán)境維護(hù)等工作的監(jiān)控。（2）內(nèi)保：巡邏崗：負(fù)責(zé)整個小區(qū)內(nèi)防火、防盜、防暴、防破壞等安全保衛(wèi)工作。負(fù)責(zé)監(jiān)督外保隊員是否嚴(yán)格執(zhí)行崗位工作規(guī)范。4、崗位人員及配置方案小區(qū)安全保衛(wèi)最低人員配置為10人。(1)人員配置方案：外保：領(lǐng)班：1人。監(jiān)控崗：1人。固定崗：1人，固定在小區(qū)。輪動崗：7人，在1、2、3、4、5、8崗?fù)ぽ唲印?nèi)保：領(lǐng)班：1人。巡邏崗：4人，小區(qū)內(nèi)部巡邏，白班4人。夜班巡邏：1人。（2）安全保衛(wèi)方案外保：輪動崗配置保安人員7名，其中6人在1、2、3、4、5、8崗各配置1人，另安排1人在小區(qū)內(nèi)巡邏，每次巡邏40分鐘。自全班接班后每個整點(diǎn)后40分巡邏崗到1號崗接崗，1號崗到8號崗接崗，8號崗到5號崗接崗，5號崗到4號崗接崗，4號崗到3號崗接班，3號崗到2號崗，2號崗下崗后轉(zhuǎn)為巡邏崗。夜班22：00分以后，2號崗撤崗后，2號崗下崗隊員轉(zhuǎn)為打點(diǎn)巡邏，3號崗下崗隊員轉(zhuǎn)為小區(qū)內(nèi)部巡邏。保證保安人員在崗位輪動時不空崗，夜間巡邏人員不低于2人（其中二期保證1人），任何崗位在任何時候都有值班人員值勤。內(nèi)保：白班9：00分上崗，在小區(qū)巡邏。夜班21：30分以后上崗，在小區(qū)巡邏。5、安全保衛(wèi)工作要求防火：檢查小區(qū)、公共設(shè)施等否有火災(zāi)發(fā)生或是否存在火災(zāi)隱患，如遇火災(zāi)要及時組織人力撲救并報火警，如發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患應(yīng)將詳細(xì)情況及時報告領(lǐng)導(dǎo)。防盜：檢查小區(qū)門窗是否關(guān)閉或鎖好，發(fā)現(xiàn)問題及時報告領(lǐng)導(dǎo)處理。如遇竊賊正在行竊，應(yīng)組織當(dāng)班人員共同抓獲并報警。防暴：如發(fā)現(xiàn)小區(qū)上人群發(fā)生糾紛或發(fā)生其它治安事件時，應(yīng)立即組織人力制止，避免糾紛激化，造成傷害事件，如果制止不了，要及時報警，并維持現(xiàn)場秩序，等候警察處理。防破壞：檢查小區(qū)及公共設(shè)施是否遭受破壞，如果遭受破壞應(yīng)記錄發(fā)現(xiàn)時間，以備監(jiān)視人員調(diào)出監(jiān)視錄像，找出當(dāng)事人和具體時間等證據(jù)，以便索賠。如遇壞人正在破壞小區(qū)的公共設(shè)施或商鋪的設(shè)施應(yīng)及時制止，并根據(jù)損壞程度進(jìn)行索賠。交通引導(dǎo)：交通道口所在處的崗位，當(dāng)有車輛駛?cè)霑r應(yīng)主動詢問駕駛員進(jìn)入小區(qū)的目的，并根據(jù)客人意圖指引車輛行駛方向或指示停車位置。禁止載重車輛駛?cè)胄^(qū)石板路面。環(huán)境維護(hù)：維護(hù)衛(wèi)生保潔環(huán)境，特別防止亂倒垃圾，禁止非正規(guī)餐櫥垃圾車輛的駛?cè)?，禁止小區(qū)外部收廢品車輛駛?cè)?。監(jiān)視：監(jiān)視小區(qū)所有區(qū)域，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即報告崗位轄區(qū)內(nèi)值班人員及當(dāng)班班長。第四節(jié)物業(yè)秩序部運(yùn)營安全管理規(guī)范(1)保安巡視管理規(guī)范1.0目的用于規(guī)范和指導(dǎo)保安員的日常巡視檢查工作。2.0范圍適用于小區(qū)保安員的巡視管理。3.0方法及過程控制3.1樓頂及各通道巡邏1.白天單人(開店后-清場前)巡查1次，中班、夜班雙人（清場后--開店前）各巡視一次。2.巡邏內(nèi)容：2.1是否有可疑人員逗留。2.2門窗、設(shè)施設(shè)備外觀是否完好。2.3屋頂燈光標(biāo)識、廣告外觀是否完好。2.4暴雨天氣排水口是否暢通。2.5雨雪、臺風(fēng)天氣時增加巡視頻次，查看廣告牌、門窗等，防止高空墜物。2.7排煙口是否有掛油現(xiàn)象。2.8平臺通道門是否鎖閉完好。3.夜間(清場后-開店前)巡查可適當(dāng)放寬頻次。4.夜間巡視重點(diǎn)：4.1照明、燈箱廣告開啟時間是否合理和正常。4.2與寫字樓相通的防火門是否按照閉店時間鎖閉。4.3暴雨、臺風(fēng)天氣時增加巡視頻次，查看廣告牌、門窗等，防止高空墜物。5.發(fā)生緊急事件或者突發(fā)情況，按照突發(fā)應(yīng)急事件預(yù)案進(jìn)行。3.2小區(qū)巡邏1.不定期對所轄區(qū)域巡視；2.巡邏內(nèi)容：2.1區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施、設(shè)備管理：2.1.1道路標(biāo)識指引正確，如遇特殊天氣，及時采取措施，防止造成任何損失。2.1.2路燈、井蓋、殘障通道護(hù)欄是否完好。2.1.3外圍其他公共設(shè)施設(shè)備的安全巡視。2.1.4暴雨、臺風(fēng)天氣時加強(qiáng)墻體廣告、店招及其他附屬物的安全情況的巡視。2.2公共區(qū)域秩序管理：2.2.1區(qū)域內(nèi)不得出現(xiàn)派發(fā)廣告、拾荒乞討人員。2.2.2嚴(yán)禁出現(xiàn)未經(jīng)同意的擺攤推銷和小攤小販現(xiàn)象。2.2.3制止溜旱冰及玩滑板等引起人群聚集及存在安全隱患的行為。2.2.4嚴(yán)禁懸掛未經(jīng)同意的橫幅、廣告等。2.2.5嚴(yán)禁（非）機(jī)動車亂停亂放，禁止出現(xiàn)占道、洗車等現(xiàn)象。2.2.6監(jiān)督外圍區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生狀況，出現(xiàn)污染及時聯(lián)系領(lǐng)班通知保潔人員處理。2.2.7按照開閉店的時間要求，開啟和鎖閉通往樓層的疏散通道門。3.接受客戶的咨詢和求助。4.巡邏要求：多看、多聽、多問、多聞、多走。5.公共設(shè)施出現(xiàn)損壞，及時發(fā)現(xiàn)并找到肇事人或車輛。接受客戶的咨詢和求助。3.3小區(qū)內(nèi)巡邏1.不定期巡邏。2.巡邏內(nèi)容：2.1杜絕未經(jīng)同意散發(fā)廣告現(xiàn)象，禁止小區(qū)商戶違規(guī)占道經(jīng)營，嚴(yán)禁占用或堵塞消防通道，防火卷簾門下禁止放置物品。2.2禁止小區(qū)商戶使用高音喇叭、大聲叫賣促銷隨意攬客行為。2.3公共設(shè)施設(shè)備外觀是否完好，電梯/扶梯是否運(yùn)行正常。2.4可疑人員監(jiān)控。2.5監(jiān)督公共區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生狀況，發(fā)現(xiàn)污染及時報告并協(xié)助處理。2.6花車擺放、張貼畫等是否符合管理要求。2.7勸阻公共區(qū)域吸煙者。2.8消防設(shè)施及封條的完好情況。2.9及時制止未經(jīng)許可的新聞媒體和個人在場內(nèi)拍照、攝像行為。2.10消防報警的跑點(diǎn)確認(rèn)。3.發(fā)生緊急事件，及時報告，并按照預(yù)案處理。4.接受客戶的咨詢和求助。（2）保安員值班管理規(guī)定1.基本要求1.1保安員上崗前必須檢查衣、帽及裝備是否穿戴整齊、規(guī)范，并隨時檢查在崗時的儀容儀表。1.2保安員應(yīng)保持良好的個人衛(wèi)生，一律不準(zhǔn)留長發(fā)、蓄胡子、留長指甲。1.3保安員在崗時應(yīng)舉止文明，不袖手、背手、叉腰、將手插入口袋，執(zhí)勤中不準(zhǔn)吸煙、吃零食。1.4公司明令禁止在當(dāng)班前4小時內(nèi)和當(dāng)班時喝酒。1.5保安員在崗期間，隨時接收監(jiān)控中心的指令，服從命令、聽從指揮和調(diào)遣。1.6保安員值班期間要始終開啟和攜帶對講機(jī)，保證通訊通暢，并合理控制對講機(jī)音量，以不影響小區(qū)商戶、消費(fèi)者和其他員工為宜。1.7保安員值班時不能盯視顧客，避免使顧客產(chǎn)生恐懼感。1.8遇到商戶應(yīng)主動打招呼或敬禮，有禮貌地回答他們的詢問。任何情況下不得與小區(qū)商戶發(fā)生沖突，處理問題先敬禮，盡可能多的記住小區(qū)商戶的名字。1.9保安員一律不得使用客用設(shè)施，不得與其他部門員工、營業(yè)員閑談。1.10公司明確規(guī)定：嚴(yán)禁保安員擅自處理、動用扣押物品。2.巡查要求2.1保安員嚴(yán)格按照規(guī)定時間、路線巡查，不準(zhǔn)繞道或無故不巡查，并及時填寫巡查記錄。2.2巡查過程中，檢查電線線路（目視檢查，禁止觸摸）和水管管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）時，必須立即通知工程部，協(xié)助采取措施隔離措施。2.3巡查消防通道是否暢通無阻，檢查防火門、閉門器以及工作間是否關(guān)閉。2.4檢查各區(qū)域應(yīng)急燈、節(jié)能燈、疏散指示燈、報警器是否完好，檢查消防器材配備是否完整，是否被遮擋或堵塞。2.5檢查小區(qū)各區(qū)域消防栓配件是否完整，發(fā)現(xiàn)損壞或丟失時，應(yīng)立即通知工程部。2.6檢查小區(qū)各類物品放置位置是否正確，如發(fā)現(xiàn)移動、可疑等情況，查明情況后報告物業(yè)部。2.7保安員巡查途中，發(fā)現(xiàn)異常氣味、響聲，必須立即巡查來源，重點(diǎn)檢查燒焦氣味、電線糊味。2.8每日巡查過程中，保安員必須檢查各種設(shè)施設(shè)備標(biāo)識完好情況，以及電梯運(yùn)作是否正常。2.9每日巡查過程中，對各區(qū)域清潔保潔情況進(jìn)行檢查，并對外來服務(wù)作業(yè)人員進(jìn)行監(jiān)督。2.10巡查時，若發(fā)現(xiàn)可疑人員，及時通過對講機(jī)通知監(jiān)控中心配合觀察、監(jiān)視，必要時，選擇適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)檢查和盤問。2.11巡查過程中，注意觀察來往人員情況，禁止乞討、派發(fā)廣告等閑雜人員進(jìn)入小區(qū)。2.12夜間巡回檢查時，清理小區(qū)周邊閑散、滯留人員，預(yù)防不法分子盜竊、破壞。3.固定崗（區(qū)域劃片崗位）要求3.1在小區(qū)各門崗、區(qū)域站立為顧客提供服務(wù)，負(fù)責(zé)小區(qū)固定位置或劃片區(qū)域的日常安全防范。3.2及時報告進(jìn)出小區(qū)的人流情況，注意觀察可疑人員，阻止商販、打斗者、精神病患者進(jìn)入小區(qū)。3.3及時制止破壞小區(qū)設(shè)施設(shè)備、可能造成安全隱患的違章行為，并進(jìn)行必要的取證工作。3.4提醒、制止小區(qū)商戶、消費(fèi)的不文明行為和違規(guī)經(jīng)營（如抽煙、占道經(jīng)營、亂張亂貼）等。3.5協(xié)助每日的開店，開店時段對進(jìn)出小區(qū)的人員進(jìn)行驗(yàn)證、放行，及時提醒其他員工的儀容儀表。3.6負(fù)責(zé)監(jiān)督責(zé)任區(qū)域的清潔保潔、綠化養(yǎng)護(hù)工作。3.7確認(rèn)促銷活動的合法性（如檢查促銷單等），規(guī)范促銷活動場地。3.8驗(yàn)證、放行進(jìn)場的施工、閉店時段小區(qū)商鋪盤點(diǎn)人員，以及消防通道進(jìn)出人員，必要時對進(jìn)出的物品進(jìn)行查驗(yàn)。3.9負(fù)責(zé)檢查責(zé)任區(qū)域的消防設(shè)備、器材的配置與完好情況。（3）鑰匙使用規(guī)范1.目的規(guī)范鑰匙使用管理工作，確保常用、備用鑰匙的保管。2.適用范圍2.1正常的小區(qū)開、閉店工作2.2開啟通道、辦公室的服務(wù)工作。2.3緊急開啟小區(qū)商鋪、設(shè)備間、庫房、電井門的突發(fā)事件處理工作。3.職責(zé)3.1監(jiān)控中心監(jiān)控員負(fù)責(zé)鑰匙的保管工作。3.2保安隊長負(fù)責(zé)完成鑰匙的統(tǒng)計和排序工作（鑰匙牌的號碼與柜內(nèi)標(biāo)識號碼對應(yīng)），做到準(zhǔn)確無誤：制定鑰匙臺帳，依照本規(guī)定實(shí)施鑰匙的日常管理工作。3.3秩序部經(jīng)理對鑰匙臺帳進(jìn)行審核，負(fù)責(zé)組織、安排常用及備用鑰匙的管理工作。4.內(nèi)容4.1借用監(jiān)控中心的鑰匙時必須得到秩序部經(jīng)理或值班經(jīng)理的同意。4.2在借用鑰匙時由保安班長、監(jiān)控員及借用人共同核對鑰匙數(shù)量及所借鑰匙是否與開啟門體制牌相符。4.3由監(jiān)控員在《鑰匙借用登記表》上登記，注明鑰匙數(shù)量及借用時間，借用人在《鑰匙借用登記表》上簽字。4.4借用人鑰匙便用完后，在《鑰匙借用登記表》上寫明歸還時間，由借用人與監(jiān)控員、保安班長共同驗(yàn)證無誤后，由監(jiān)控員將鑰匙放回原位。4.5鑰匙借用遵守當(dāng)天借當(dāng)天還的原則，當(dāng)天未使用完畢，可次日再借（程序如上）。4.6保安班長監(jiān)督鑰匙的使用情況，負(fù)責(zé)借用鑰匙的追討工作。4.7借用者嚴(yán)禁擅自將所借鑰匙轉(zhuǎn)借他人，出現(xiàn)此類情況將追究借用人責(zé)任。4.8未經(jīng)物業(yè)管理部主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，不準(zhǔn)私自配制借用的鑰匙。4.9鑰匙柜內(nèi)的鑰匙應(yīng)每月整理一次，及時做好更新和補(bǔ)充。4.10鑰匙損壞或報廢處理時，保安班長需書面寫明原因，報物業(yè)管理部經(jīng)理批準(zhǔn)后重新配置或處理。4.11正常的開（閉）店及開啟辦公室的鑰匙同樣遵照此規(guī)定執(zhí)行。（4）器械使用規(guī)范1、對講機(jī)使用及管理規(guī)范：1.1所有保安員使用對講機(jī)時必須佩戴耳麥工作。1.2使用對講機(jī)必須用普通話，按指定頻道通話。使用對講機(jī)時，語言文明、簡潔，不準(zhǔn)談?wù)撆c工作無關(guān)的話題。1.3嚴(yán)禁將對講機(jī)借給無關(guān)人員使用或玩耍。1.4使用者必須注意對講機(jī)狀態(tài)，電力不足、呼叫不暢應(yīng)及時檢查原因并作處理，不得以任何理由推托而延誤工作。1.5使用時請注意愛護(hù)與合理使用，防止用手去拎天線。1.6使用時要按照對講機(jī)的操作流程進(jìn)行正確的操作。1.7使用對講機(jī)通話時聽到連續(xù)的當(dāng)當(dāng)聲音時，表示對講機(jī)電量不足，應(yīng)及時更換電池。1.8拆卸電池時應(yīng)將主機(jī)處于關(guān)機(jī)狀態(tài)，將對講機(jī)兩側(cè)的電池閥向下滑，將電池的上端從對講機(jī)拉出，然后將電池拿下。1.9安裝備用電池時，將電池底部伸展的部份，插入對講機(jī)底部的槽口，將電池的上端，向?qū)χv機(jī)內(nèi)部按，直到聽嗒聲，正明電池安裝好。1.10對新電池與儲存時間長的電池，充電時要處于25℃的環(huán)境中，對冷電池溫度低于10℃充電，將導(dǎo)致電解液泄漏，并最終變成故障電池。對熱電池充電高于35℃時，將導(dǎo)致電池的可放電量減少，進(jìn)而影響對講機(jī)的使用，充電時要為12至16小時。1.11正常使用和延長壽命，請堅持使用原裝充電器。電池和充電器是從一個完整的能源系統(tǒng)來設(shè)計的，不要將充電器當(dāng)作對講機(jī)的座架。2.0對講機(jī)使用語言規(guī)范2.1上級向下級呼叫，或平級呼叫。呼：如01呼叫，收到請回答；答：02收到，01請講。呼：（敘述事情），完畢。答：（復(fù)述事情），02清楚。2.2下級向上級呼叫。呼：如呼01，01收到請回答、03向你匯報；答：我是01，請講。呼：（敘述事情），匯報完畢。答：（講述要求），03是否清楚？呼：03明白。2.3上級詢問某事或某人在哪？（用于群體回答）呼：各崗位請注意！我是01。請問是否有人看到000？答：02沒看到、03沒看到、04沒看到、……答：（07答）他在…………。01是否清楚？呼：01清楚。3.0手電使用及管理規(guī)范手電使用規(guī)范：上崗前必須檢查電池電量是否充足、檢查電珠能否正常使用、檢查開關(guān)能否正常開啟；保持表面干燥、不得敲擊硬物；無故不得亂開亂照。（5）夜值管理規(guī)范1.值班時間與值班人1.120;30—次日8:30期間實(shí)行夜間值班制。1.2秩序部當(dāng)值領(lǐng)班輪值。2.值班內(nèi)容2.1組織處理各類突發(fā)事件，必要時及時上報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。2.2小區(qū)商鋪閉店與清場工作的檢查。2.3夜間延時營業(yè)的小區(qū)商戶、二裝現(xiàn)場的管理與檢查。2.4處理延時閉店的小區(qū)商戶的工作協(xié)調(diào)，檢查清場、閉店，夜間施工、布展現(xiàn)場安全的監(jiān)督檢查等。2.5協(xié)助處理商戶/顧客投訴與糾紛。3.值班要求3.1當(dāng)值領(lǐng)班在值班期間處理各崗位的各類突發(fā)事件并協(xié)調(diào)處理各類工作難題，及時上報、傳達(dá)事件的進(jìn)展情況。將事件處理的經(jīng)過做好記錄。對需進(jìn)一步溝通的事件，次日下班后報秩序部隊長與秩序經(jīng)理，并注意明確事件的處理結(jié)果。3.2各值班崗位如發(fā)現(xiàn)以下情況：治安、刑事案件；區(qū)域性設(shè)施故障（如停水/電、跑水、電梯困人）；人身傷害事件；損壞公共設(shè)施設(shè)備；客戶糾紛等事件等，均需上報夜值領(lǐng)班，由夜值領(lǐng)班牽頭協(xié)調(diào)處理，并及時向上級匯報。3.3當(dāng)值領(lǐng)班在值班期間需對各崗位值班工作情況檢查，對違規(guī)、違紀(jì)現(xiàn)象及時制止及作出處理，并在《夜值領(lǐng)班查崗記錄表》上予以記錄。3.4各分包單位應(yīng)按月提供各自當(dāng)月的夜間值班負(fù)責(zé)人及聯(lián)系方式，以確保夜值領(lǐng)班在發(fā)生突發(fā)事件時能夠在第一時間聯(lián)系上相關(guān)人員。3.5當(dāng)值領(lǐng)班在接到發(fā)生突發(fā)事件時應(yīng)在最短的時間內(nèi)趕到現(xiàn)場處理。第四節(jié)安全管理與秩序維護(hù)一、安全管理充分運(yùn)用公司管理各類型物業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)，利用現(xiàn)代化管理手段，依靠各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織，精心安排，提供高品位、高水準(zhǔn)的安全管理，確保工作場所安全、文明、舒適，為客戶提供熱情周到的服務(wù)，樹立良好的公眾形象。安全管理涵蓋了：日常巡查、公共秩序、消防管理和車輛管理等內(nèi)容。（一）安全管理目標(biāo)1．日常生活、辦公秩序井然有序；2．人身安全不受侵犯；3．財產(chǎn)不受損失；4．重大活動順利進(jìn)行；5．突發(fā)事件迅速得到解決；6.規(guī)避各種安全事故的發(fā)生；7．治安案件發(fā)生率為0，火災(zāi)發(fā)生率為0。（二）安全管理原則以“外張內(nèi)馳”為原則，以治安、車輛、消防管理為主線，以訓(xùn)練有素、行動神速、果斷干練的護(hù)衛(wèi)隊伍為主體，利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備與工具，人防、技防、物防相結(jié)合，科學(xué)組織日常管理，精心布置重大活動的安全保衛(wèi)工作，迅速協(xié)助解除突發(fā)事件。（三）安全管理的內(nèi)容與方式1．安全管理內(nèi)容（1）治安管理：主要是防盜、防聚眾鬧事、防各種破壞活動，防止任何影響客戶身心健康和環(huán)境的行為。保證小區(qū)環(huán)境井然有序，人身安全不受侵犯，財產(chǎn)不受損失。（2）消防管理：主要是防火及防止各種自然災(zāi)害。（3）交通管理：主要是維護(hù)物業(yè)內(nèi)交通秩序，防止交通事故的發(fā)生和車輛被損被盜。2．安全管理方式安全管理的方式以治安、消防、停車場自動監(jiān)控管理系統(tǒng)為主導(dǎo)的監(jiān)控管制為主，輔以固定崗哨、流動崗哨、機(jī)動應(yīng)急分隊，建立一個嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目安全崗位設(shè)置以填補(bǔ)技防“盲點(diǎn)”為準(zhǔn)則，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置門崗和其它重要位置的固定崗哨，如車輛崗哨；流動崗哨按指定路線或非指定路線流動巡查。一般情況下的安全管理按原定班次、時間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如突發(fā)性事件和緊急事件的臨時性處置、管制，并在項(xiàng)目的安全管理工作中，設(shè)定緊急事件處理方案和突發(fā)性事件處理方案。二、安全狀態(tài)控制管理項(xiàng)目報警的應(yīng)急處理納入安全狀態(tài)控制管理。將報警信息分成兩類：非確切報警信息、確切報警信息。根據(jù)報警信息反映的不同事件，定義了四種狀態(tài)：一級狀態(tài)、二級狀態(tài)、三級狀態(tài)、四級狀態(tài)。建立以監(jiān)控中心為指揮調(diào)度中心，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場指揮的指揮體系。針對不同的狀態(tài)，調(diào)動不同的應(yīng)急反應(yīng)力量，采取相應(yīng)的處理程序，分級應(yīng)對，限時到位。通過完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)動、組織、協(xié)調(diào)，保證及時、快速、有效地處理各類異常情況，為項(xiàng)目提供快速反應(yīng)、保障有力的安全服務(wù)。（一）．安全狀態(tài)控制1.報警信息分類類別內(nèi)容/來源備注非確切報警信息室內(nèi)防盜報警器、緊急求助按鈕報警、消防探測器報警、消防電話報警、攝像圖像有可疑現(xiàn)象、出入口非法出入報警、巡更簽到器未及時簽到及其他模糊報警信息。需確認(rèn)核實(shí)確切報警信息工作人員報警、電話報警、服務(wù)中心人員（安保人員、其他人員）反應(yīng)問題需派人前往處理2.報警事件分類類別內(nèi)容輕微事件防盜報警系統(tǒng)誤報、誤操作；巡邏安保人員能解決的小治安、交通違章……一般事件治安事件：盜竊、發(fā)現(xiàn)可疑人員、鬧事；車輛管理：道路堵塞、疏導(dǎo)困難、車輛亂停放、輕微撞車撞人、車輛輕微損傷；設(shè)備設(shè)施故障，局部區(qū)域停水、停電；重大事件重大刑事案件；水災(zāi)、火災(zāi)；暴雨、大范圍水浸；全區(qū)停水、停電；智能系統(tǒng)癱瘓；車場事故（車輛丟失、車輛嚴(yán)重?fù)p壞、撞人、撞車等）。3.治安狀態(tài)分類狀態(tài)類別狀態(tài)特征一級正常狀態(tài)監(jiān)控中心狀態(tài)：各顯示正常，無異常報警信息；安全狀態(tài)：功能區(qū)各部門運(yùn)行正常，無異?，F(xiàn)象。二級監(jiān)控中心接到報警信息；經(jīng)確認(rèn)為輕微事件；狀態(tài)范圍：報警點(diǎn)發(fā)生的區(qū)域。三級報警信息經(jīng)確認(rèn)核實(shí)為一般事件；狀態(tài)范圍：報警點(diǎn)發(fā)生的區(qū)域。四級報警信息經(jīng)確認(rèn)核實(shí)為重大事件；狀態(tài)范圍：全區(qū)。4.各級狀態(tài)反應(yīng)力量分類狀態(tài)反應(yīng)力量類別力量范圍一級反應(yīng)力量區(qū)域巡邏護(hù)衛(wèi)員或固定崗二級反應(yīng)力量一級反應(yīng)力量；當(dāng)班巡邏崗和安保主管；工程部。三級反應(yīng)力量一級反應(yīng)力量+二級反應(yīng)力量；當(dāng)班護(hù)衛(wèi)員；護(hù)衛(wèi)應(yīng)急分隊。四級反應(yīng)力量服務(wù)中心在值全體員工。向公司請示支援，必要時向公安、消防、武警求援。5.反應(yīng)時間限定各類反應(yīng)人員接到通知至趕到現(xiàn)場的最長時間監(jiān)控中心值班人員1分鐘（包括報警定位，報告值班負(fù)責(zé)人）一級反應(yīng)力量2分鐘趕到現(xiàn)場二級反應(yīng)力量5分鐘三級反應(yīng)力量5分鐘四級反應(yīng)力量5分鐘當(dāng)班維修人員5分鐘6.狀態(tài)類別、反應(yīng)力量類別與指揮體系的關(guān)系狀態(tài)類別監(jiān)控中心指揮現(xiàn)場指揮反應(yīng)力量類別一級狀態(tài)值班人員二級狀態(tài)安保主管當(dāng)班安保班長一級力量上陣二級力量戒備三級狀態(tài)服務(wù)中心總經(jīng)理安保主管二級力量上陣三級力量戒備必要時四級力量戒備四級狀態(tài)公司領(lǐng)導(dǎo)或職能部門負(fù)責(zé)人服務(wù)中心總經(jīng)理四級力量上陣三、“三防”結(jié)合的防范措施安全管理是物業(yè)管理的重要組成部分，在安全管理方面，我們將充分運(yùn)用公司多年物業(yè)管理的豐富經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)代科技手段，以“預(yù)防為主，人防、技防、物防相結(jié)合”為原則，建立訓(xùn)練有素、神速果斷的安保隊伍，精心組織日常安全管理、車輛管理、消防管理，提供高水平、高水準(zhǔn)、高品位的安全管理，杜絕任何影響正常生活的行為，確保小區(qū)內(nèi)的安全、樹立良好的小區(qū)形象。（一）人防篇1、護(hù)衛(wèi)員設(shè)置：根據(jù)目前實(shí)際情況，管理區(qū)域進(jìn)行全封閉圍合，安全管理實(shí)施封閉式管理。我們把安保管理分為治安保理、車輛管理和消防管理三個方面，實(shí)行人防、物防、技防相結(jié)合，固定崗與巡邏崗相結(jié)合，監(jiān)控中心技防支持，分片區(qū)管理，相鄰片區(qū)相互呼應(yīng)的安防方案。其工作實(shí)施由安保部全面負(fù)責(zé)，客戶服務(wù)部和工程部協(xié)助。其中：安保部全面負(fù)責(zé)小區(qū)的安全管理，提供日常值勤，安全工作，安全檢查，人員、車輛和物品進(jìn)出控制，突發(fā)安全事件的處理。客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)客戶人員、車輛、物資和通訊資料的有限提供和有效更新，所屬監(jiān)控中心提供技防和通訊聯(lián)系支持。工程部負(fù)責(zé)小區(qū)安防、消防、車場等設(shè)施設(shè)備的技術(shù)性保養(yǎng)和維護(hù)，保障功能正常。2、各崗位職責(zé)（1）門崗24小時嚴(yán)密監(jiān)視小區(qū)外圍各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時通知護(hù)衛(wèi)班長就地處置，必要時可通過對講機(jī)向隊長或客服中心報告，且隨時匯報動態(tài)情況，直到問題處理完畢；掌握小區(qū)出入客人動態(tài)，嚴(yán)格執(zhí)行來訪登記制度，對身份不明、形跡可疑、衣冠不整者，禁止其進(jìn)入；熟悉由本崗進(jìn)出的業(yè)主及其經(jīng)常交往的社會關(guān)系情況；對于進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行作業(yè)的各類人員，按照有關(guān)規(guī)定認(rèn)真進(jìn)行驗(yàn)證登記后方可放行；對于住戶搬家，必須對客服中心出具的《物品放行條》核對無誤后方可放行；認(rèn)真做好執(zhí)勤記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，做到交接清楚，責(zé)任明確。接班人員未上崗前，不得下崗。（2）道口崗維持道口交通秩序，保證道口暢通無阻；對進(jìn)出車輛進(jìn)行檢查、核對、換證、登記；嚴(yán)格控制外來車輛進(jìn)入；仔細(xì)觀察進(jìn)場車輛，發(fā)現(xiàn)進(jìn)場車輛有損壞時，應(yīng)立即向車主或司機(jī)指出，并做好記錄；提醒和指揮司機(jī)進(jìn)場后按規(guī)定路線行駛、泊車；對在道口附近泊車、擺攤者，要進(jìn)行勸阻和制止；嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，認(rèn)真填寫交接班記錄，做到交接清楚，責(zé)任明確。維持出入口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。做好出入車輛登記，根據(jù)車輛管理規(guī)定放行。遇有運(yùn)輸車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來源與目的。放行時須手續(xù)完備（需有放行條，貨柜車需開箱檢查），同時無其它違規(guī)行為。（3）消防監(jiān)控中心崗熟練掌握消防監(jiān)控設(shè)備的構(gòu)造、性能及操作程序；熟悉火警等報警方法與程序；與各崗護(hù)衛(wèi)保持聯(lián)系，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時通知巡邏護(hù)衛(wèi)前往查看；及時處理消防報警，確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)時，須迅速報告隊長，果斷按滅火作戰(zhàn)方案處理，嚴(yán)重情況需即時報告服務(wù)中心經(jīng)理。安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)立24小時監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴(yán)密監(jiān)視物業(yè)安全狀況。密切注意屏幕情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況定點(diǎn)錄像，在電梯、樓面主要道口及其他重要部位發(fā)現(xiàn)可疑情況要采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄像措施，并通知巡邏人員進(jìn)行詢問盤查，同時向安保部報告。監(jiān)控中心人員嚴(yán)守秘密，不得泄漏本物業(yè)監(jiān)控點(diǎn)等安保方面的詳細(xì)資料。（4）樓層巡邏崗每崗每班巡樓一次，對用戶違反管理規(guī)定影響他人工作、休息的行為要進(jìn)行勸告；對公共設(shè)施進(jìn)行巡查；負(fù)責(zé)緊急事件（如火災(zāi)等）的應(yīng)急處理。勤巡邏，勤思考，發(fā)現(xiàn)閑雜人員阻止其入內(nèi)。巡視范圍包括各層樓面、會所、商業(yè)中心、老年公寓、各機(jī)房、各處通道等。按巡更路線巡視檢查，并適時變更巡邏路線，按規(guī)定點(diǎn)擊巡更器，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，遇重大問題通知班長，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點(diǎn)。巡視中思想集中，做到“看、聽、聞、問”，發(fā)現(xiàn)問題及時向班長匯報。并注意消防設(shè)施及器材的完好性。巡視時有禮有節(jié)，認(rèn)真回答業(yè)主、使用人的問詢，實(shí)行文明服務(wù)。接到治安、火警報警，及時趕到現(xiàn)場了解情況，作出正確處理。為了營造安全、祥和的居住環(huán)境，配以適當(dāng)?shù)谋阋逻M(jìn)行巡邏，便衣巡邏人員身著便衣佩帶耳機(jī)式對講機(jī)進(jìn)行巡視檢查。（5）小區(qū)地面巡邏崗協(xié)助客服中心向廣大業(yè)主住戶提供特約服務(wù)；監(jiān)管小區(qū)內(nèi)的人員活動情況，維護(hù)管區(qū)內(nèi)秩序，防止發(fā)生事故；巡查、登記公共部位設(shè)施、設(shè)備完好情況；對管區(qū)內(nèi)的可疑人員、物品進(jìn)行盤問、檢查；制止管區(qū)內(nèi)發(fā)生的打架、滋擾事件；驅(qū)趕管區(qū)內(nèi)的散發(fā)廣告等閑雜人員；負(fù)責(zé)火警、匪警的驗(yàn)證，負(fù)責(zé)緊急事件（如火災(zāi)等）的應(yīng)急處理；回答訪客的咨詢，必要時為其導(dǎo)向。對來訪客人，問清情況，與被訪問人及時聯(lián)系，必要時有禮貌地執(zhí)行驗(yàn)證工作，辦理有關(guān)登記手續(xù)后方可入內(nèi)。嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，端正工作作風(fēng)，樹立安保的良好形象。（6）車場巡邏崗做好進(jìn)出車輛登記和外觀情況檢查工作；指揮車輛的進(jìn)出和停放，保證消防通道暢通；檢查停放車輛的車況，若發(fā)現(xiàn)漏水（油）或未關(guān)好車門（窗）等情況，及時通知司機(jī)或報告護(hù)衛(wèi)班長處理；檢查摩托車、自行車是否停放在指定位置上，發(fā)現(xiàn)未上鎖等情況及時通知車主；定期檢查消防設(shè)施是否完好、有效；管好停放在管區(qū)內(nèi)的車輛，防止丟失或損壞。進(jìn)行車庫安全服務(wù)，停車合理，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。關(guān)注已停車輛，防止用戶粗心而造成損失，提醒車主及時關(guān)好門窗，發(fā)現(xiàn)車輛報警立即趕赴現(xiàn)場。（7）小區(qū)外圍巡邏崗巡查、登記公共部位設(shè)施完好情況；驅(qū)趕管區(qū)外的擺賣、乞討、散發(fā)廣告等閑雜人員；負(fù)責(zé)緊急事件（如火災(zāi)等）的應(yīng)急處理；3、工作規(guī)程（詳見《安保作業(yè)指導(dǎo)書》）示例：（1）人員控制陌生人士及車輛拜訪：沒有業(yè)主陪同的陌生人士及車輛要求進(jìn)入小區(qū)，須向道口崗說明前往的具體房號及業(yè)主姓名，經(jīng)巡邏護(hù)衛(wèi)員或監(jiān)控中心核實(shí)，并經(jīng)業(yè)主同意后，在道口崗登記，然后準(zhǔn)予進(jìn)入，并由監(jiān)控中心和巡邏護(hù)衛(wèi)員跟進(jìn)，消除事故案件隱患。（2）、業(yè)主搬遷或大件物品搬出搬家或大件物品搬出小區(qū)，須由業(yè)主親自前往客戶服務(wù)中心辦理《放行條》，登記物品類型和數(shù)量，《放行條》由業(yè)主簽字確認(rèn)。當(dāng)業(yè)主不能親自前往確認(rèn)時，由客戶服務(wù)中心致電業(yè)主核實(shí)情況或（由業(yè)主傳真委托書到客戶服務(wù)中心），經(jīng)確認(rèn)后開據(jù)《放行條》。當(dāng)值道口崗護(hù)衛(wèi)員憑《放行條》核實(shí)物品后予以放行。（3）、治安巡邏劃分九大巡邏區(qū)域，1-9區(qū)各有一名護(hù)衛(wèi)員巡邏，9個區(qū)設(shè)置巡更點(diǎn)若干，巡邏路線覆蓋了每一棟住宅、小區(qū)周界及小區(qū)水域。早、中班巡邏崗每個班次巡邏4次，晚班巡邏崗每個班次巡邏6次。巡邏護(hù)衛(wèi)員主要負(fù)責(zé)防止盜搶案件、防止火災(zāi)事故、檢查房屋外觀、檢查設(shè)施設(shè)備、檢查車輛有序停放、查驗(yàn)施工人員證件、制止違反《業(yè)主公約》和小區(qū)規(guī)定的行為。（4）、監(jiān)控中心值班監(jiān)控中心歸屬客戶服務(wù)部管理，配置監(jiān)控員3名，協(xié)助安保部搞好小區(qū)安全工作。其職能是全面負(fù)責(zé)小區(qū)安全監(jiān)視、各類警報監(jiān)控、與業(yè)主核實(shí)來訪人士信息、小區(qū)消防設(shè)施控制、小區(qū)廣播系統(tǒng)控制和小區(qū)應(yīng)急指揮。其工作時間為24小時三班倒，具體為：早班8：00～16：00、中班16：00～24：00、晚班0：00～8：00。（5）門崗作業(yè)前準(zhǔn)備按公司儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)著裝，做好上崗執(zhí)勤的準(zhǔn)備工作和交接工作。工作時實(shí)行站立式服務(wù)，業(yè)主、訪客出入小區(qū)時，應(yīng)在客戶距離本崗3米時，主動微笑行禮，用禮貌語言問候；迎送語言要得體,態(tài)度要誠懇,目光不要游離,應(yīng)用親善的目光看著服務(wù)對象。登記證件時，應(yīng)雙手接過相關(guān)證件，登記完畢雙手送還證件并致謝，笑送對方5米為止。接過證件到送還證件的時間不得超過25秒。登記證件時應(yīng)認(rèn)真核對證件和持有人是否相符，若不符則不予登記并禁止進(jìn)入。訪客必須說準(zhǔn)所找客戶的姓名及樓座號等，必要時可用對講與客戶進(jìn)行溝通，以確定是否讓訪客進(jìn)入。當(dāng)訪客離開小區(qū)時，應(yīng)及時核準(zhǔn)，并記載離開時間。當(dāng)業(yè)主帶有親友或訪客時，應(yīng)禮貌地請其出示有效身份證件予以登記，并向業(yè)主做好必要的解釋工作，以消除業(yè)主的不滿情緒。當(dāng)有領(lǐng)導(dǎo)陪同客人到小區(qū)檢查、參觀、學(xué)習(xí)時，應(yīng)敬禮以示歡迎，熱情回答客人的詢問。待客人離開后，將來訪人數(shù)、單位、職務(wù)等情況記錄清楚，備查。當(dāng)客戶搬入、搬出物品時，應(yīng)查驗(yàn)有關(guān)手續(xù)；對進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行作業(yè)的外來人員，應(yīng)請其到管家中心辦妥有關(guān)手續(xù)，并認(rèn)真進(jìn)行登記，作業(yè)完成后，經(jīng)管家中心派人驗(yàn)證未損壞公共設(shè)施后方可放行，同時做好記錄備查。當(dāng)遇有特殊情況，如接到匪警、火情報警等，應(yīng)把好大門關(guān)，協(xié)同其他護(hù)衛(wèi)人員共同作戰(zhàn)，直到警報解除。（6）道口崗作業(yè)前按公司儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)著裝，做好上崗執(zhí)勤的準(zhǔn)備工作和交接工作。在早、中班實(shí)行站立式服務(wù)；當(dāng)客戶駕駛的車輛進(jìn)入時，應(yīng)協(xié)助客戶做好刷卡工作。對客戶因故未攜帶IC月卡駕車進(jìn)入，值班員可手動開啟道閘，同時在車輛出入登記本上做好記載，并提醒客戶盡快補(bǔ)打卡，并做好交接工作。對外來臨時停放的車輛，應(yīng)認(rèn)真詢問其所到樓座，請其出示有效身份證件，并做好來訪登記，按要求發(fā)放出入卡或IC卡，同時做好記錄；主動提醒駕駛員按規(guī)定的行駛路線、停車位行駛停泊，不得停在私家車位。行車通道、消防通道及非停車位禁止停車。凡進(jìn)入管理轄區(qū)的車輛，在車輛駛?cè)肭?，值班員要認(rèn)真檢查車輛外觀，一旦發(fā)現(xiàn)有破損或漏油情況，應(yīng)及時提醒司機(jī)注意，并做好記錄，請司機(jī)簽字確認(rèn)。凡裝有易燃、易爆、劇毒物品或有污染性物品的車輛，嚴(yán)禁駛?cè)胄^(qū)。發(fā)現(xiàn)有車輛要駛出時，應(yīng)立即看清車牌號，做好準(zhǔn)備，必要時助車主刷卡。認(rèn)真察看電腦，核對刷卡車輛是否與電腦記載的內(nèi)容相符。通過電腦分辨是否臨時停車，是則一并回收臨時IC卡。對駛離道口的客貨車，應(yīng)按規(guī)定檢查有無攜帶貴重物品，如有則按物品出入有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。營業(yè)性停車場的臨時停車必須按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用，超過一個收費(fèi)時段需要加收停車費(fèi)的，應(yīng)將計時卡交司機(jī)核對,請其補(bǔ)交費(fèi)用。嚴(yán)禁收費(fèi)不給票據(jù)和亂收費(fèi)。交清費(fèi)用并換完證、牌后，方可放行。對尾隨出入的車輛，應(yīng)示意其停下，若遇強(qiáng)行進(jìn)出者，按有關(guān)應(yīng)急程序處理。無車輛進(jìn)出時，道閘應(yīng)處于閉合狀態(tài)，只在車輛進(jìn)出時才予開啟，待車輛完全進(jìn)出道口后，方可放下。必須確保不因道閘的開啟、閉合對進(jìn)出車輛與人員造成傷害。（7）車場巡邏崗車輛進(jìn)場時指引車輛慢行，安全地停放在自己的車位上。提醒司機(jī)鎖好門、窗，自行車、摩托車加鎖。摩托車、自行車應(yīng)停放在指定車庫。每半小時或隨機(jī)詳細(xì)檢查車輛、車況，發(fā)現(xiàn)有車輛漏水/油、未關(guān)好車門/窗或未上鎖等情況應(yīng)及時處理并通知車主，并做好記錄。對不能處理的應(yīng)報告護(hù)衛(wèi)領(lǐng)班。隨時和道口崗取得聯(lián)系，清點(diǎn)車輛，核對數(shù)量，確保安全。檢查摩托車、自行車是否停放在指定位置上，發(fā)現(xiàn)未上鎖等情況及時通知車主。勸阻無關(guān)人員或可疑人員進(jìn)入車庫，若有緊急情況按有關(guān)應(yīng)急程序處理。嚴(yán)密注視車輛情況和司機(jī)行為，對醉酒駕車者應(yīng)進(jìn)行勸阻。每班至少檢查一次防火卷簾門、消防栓和滅火器等防火/防盜設(shè)施是否完好、有效，發(fā)現(xiàn)異常情況須做好記載并及時上報護(hù)衛(wèi)領(lǐng)班。提醒車主不要用消防水源洗車，經(jīng)勸阻不聽者按有關(guān)規(guī)定處理。協(xié)助清潔工維護(hù)好車庫內(nèi)清潔衛(wèi)生，保持車庫整潔。（8）巡邏崗（除車庫崗）作業(yè)前按公司儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)著裝，做好上崗執(zhí)勤的準(zhǔn)備工作和交接工作。交接班時，護(hù)衛(wèi)領(lǐng)班到各崗位巡查一遍，檢查各崗位交接是否清楚，手續(xù)是否完備，護(hù)衛(wèi)員的著裝、儀容儀表等是否符合規(guī)定，發(fā)現(xiàn)問題立即糾正。工作時間每小時到各崗位巡視一次，發(fā)現(xiàn)有不認(rèn)真執(zhí)勤或違章、違紀(jì)等情況，要及時糾正，并做好值班記錄，上報管家中心。在本班執(zhí)勤過程中，協(xié)助護(hù)衛(wèi)員處理疑難問題，對不能處理的，報管家中心處理，并做好記錄。每班巡樓兩次，可乘電梯到天臺，從天臺走后樓梯逐層巡查至地下室，巡查必須認(rèn)真仔細(xì)，要眼睛多看有無異常情況，耳朵多聽有無異常響動，鼻子多嗅有無異常氣味等等，發(fā)現(xiàn)不安全因素或問題應(yīng)及時處理，不能處理的報告班長，做好值班記錄。不安全因素指：客戶室內(nèi)冒煙并伴有焦糊味；歹徒撬門行劫、行兇；可疑人員在樓道徘徊；室內(nèi)有水溢出門外；客戶房門大開，呼叫無人應(yīng)答；室內(nèi)有打鬧、哭叫、呼救聲等等。巡邏時要仔細(xì)檢查房屋本體、公共設(shè)施和消防、防盜設(shè)施是否完好無損，若有損壞或異常情況要填寫故障通知單，情況嚴(yán)重的要立即報告護(hù)衛(wèi)領(lǐng)班，并做好值班記錄。負(fù)責(zé)火警、匪警的驗(yàn)證和處置；回答訪客的咨詢，必要時為其導(dǎo)向；向小區(qū)客戶提供特約服務(wù)（如送報、送奶、送票等）。對管區(qū)內(nèi)的可疑人員、物品進(jìn)行盤問、檢查。制止管區(qū)內(nèi)發(fā)生的打架、滋擾事件。驅(qū)趕管區(qū)內(nèi)的擺賣、乞討、散發(fā)廣告等閑雜人員。對客戶違反管理規(guī)定影響他人工作、休息的行為進(jìn)行勸阻和制止。發(fā)現(xiàn)有形跡可疑人員、斗毆事件或醉酒者、精神病人等情況按有關(guān)應(yīng)急程序處理。4、安全護(hù)衛(wèi)工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)《崗位考核標(biāo)準(zhǔn)》崗位內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)護(hù)衛(wèi)員著裝著裝整潔、配帶齊全。儀容儀表1、舉止文明、大方、端莊；2、精神飽滿、姿態(tài)良好。服務(wù)態(tài)度1、微笑服務(wù)，禮儀周到；2、說話和氣、禮貌待人；3、無特殊情況，不準(zhǔn)發(fā)生一起爭吵、一起投訴；4、主動、熱情、認(rèn)真、耐心、周到。工作紀(jì)律1、按時交接班，不遲到、不早退，堅守崗位，忠于職守，不漏班、誤班；2、禁止喝酒、吸煙、吃東西；3、不準(zhǔn)嘻笑、打鬧、會客、看書報、聽廣播；4、服從管理，聽從指揮；5、廉潔奉公，敢于同違法犯罪分子作斗爭；6、講原則、講方法、不急不躁、以理服人。門崗工作能力1、熟練掌握客戶的基本情況；2、正確填寫各種表格、記錄；3、善于發(fā)現(xiàn)可疑人員，并能及時正確處理各種突發(fā)事件。服務(wù)質(zhì)量1、登記有效證件每人·次不超過60秒鐘，不出現(xiàn)失誤；3、不準(zhǔn)出現(xiàn)門崗秩序混亂的情況；4、不因失職出現(xiàn)一起客戶被盜、被搶等治安及刑事案件；5、工作環(huán)境整潔，各種表格、記錄完好無缺。道口崗工作能力掌握車位的車主姓名、樓座號，司機(jī)姓名、相貌特征、行（駕）駛證號，以及車輛常規(guī)出入小區(qū)的時間等；掌握換牌、證的操作規(guī)程，掌握各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，做到換牌、證、收費(fèi)等準(zhǔn)確、及時；迅速、準(zhǔn)確填寫各類表格、記錄；4、迅速、安全開啟車擋器；5、善于發(fā)現(xiàn)、分析、處理各種突發(fā)事件，確保車輛安全。服務(wù)質(zhì)量牌、證、收費(fèi)等及時準(zhǔn)確，不出現(xiàn)一起換錯牌、證、未收費(fèi)或亂收費(fèi)的情況，正常情況下，一輛車所需換牌、證、收費(fèi)的時間不超過20秒鐘；2、登記迅速、完整、正確，不出現(xiàn)車主的投訴；3、及時、安全開啟車擋器，無異常情況，每車次所需開啟時間不超過10秒鐘，不出現(xiàn)一起因失職造成車擋器損壞車輛事件；4、不出現(xiàn)交通堵塞情況；5、不丟失一輛車。巡邏護(hù)衛(wèi)工作能力1、熟練掌握小區(qū)的基本情況，包括樓宇結(jié)構(gòu)、防盜、消防設(shè)備、設(shè)施的具體位置，操作規(guī)程，發(fā)電機(jī)房，配電房、水泵房、消防控制中心等重點(diǎn)防范部位的狀況等；2、善于發(fā)現(xiàn)、分析、處理各種安全隱患和突發(fā)事件，有較強(qiáng)分析、判斷、處理各種問題的能力；3、有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)能力，能正確處理好本班內(nèi)部事務(wù)；4、熟練掌握巡邏打卡鐘的操作方法；5、了解小區(qū)客戶的基本情況；6、熟悉車場停車的基本情況和變化情況。服務(wù)質(zhì)量1、每班巡樓兩次，不因失職而出現(xiàn)一次客戶家被盜、被搶案件；2、及時發(fā)現(xiàn)和消滅火災(zāi)隱患，不因失職而出現(xiàn)一次火災(zāi)事故；3、不因看管不好而損壞一輛車，不出現(xiàn)一起交通事故，不丟失一輛車；4、接到客戶報警，須在3分鐘內(nèi)報告上級并趕到現(xiàn)場；5、處理各種違章時文明、禮貌、及時、有效，不允許發(fā)生與客戶及訪客爭吵、打架的情況；6、不出現(xiàn)一起打架斗毆損壞客戶財產(chǎn)的事件。車場巡邏崗工作能力1、熟知車主姓名、樓、座號，車況；2、掌握電視監(jiān)控、車擋器、對講、報警、消防等設(shè)備、設(shè)施的操作規(guī)程；3、正確填寫各種表格、記錄；4、善于觀察、分析、處理車庫（場）內(nèi)出現(xiàn)的各種問題。服務(wù)質(zhì)量1、車主換牌、登記、開啟車擋器一般一輛車不超過10秒鐘；2、不出現(xiàn)一起亂停、放車輛的情況；3、車庫（場）內(nèi)無閑雜、可疑人員；4、車輛在車庫內(nèi)不發(fā)生一起損壞事件；5、不發(fā)生一起車輛被盜案件；6、不因失職發(fā)生一起車主投訴事件；7、車庫（場）內(nèi)不發(fā)生一起交通意外事故；8、車庫（場）清潔衛(wèi)生，照明良好，崗內(nèi)各種設(shè)備、設(shè)施干凈，臺面整潔，各種記錄、表格完好無缺。同時，在以上工作的基礎(chǔ)上，為給廣大業(yè)主住戶提供一個安全舒適的生活環(huán)境，我們將積極與轄區(qū)派出所、居委會等政府部門建立密切聯(lián)系，致力于讓項(xiàng)目達(dá)到在安全上聯(lián)防聯(lián)治的效果。（二）物防篇物防是用物品和材料進(jìn)行的安全防范，目的是為了在小區(qū)出現(xiàn)安全問題時減少損失或影響。1、物資分類如下：工具類：掃把、水桶、鐵鍬、拖把、鐵絲、扳手、老虎鉗、螺絲刀、電筒等。警示類：警示標(biāo)牌、圍合板、圍合線、雪糕桶等。監(jiān)測類：噪音計、秒表、萬用表、搖表、水表、電度表、尺子等。消防類：消防斧、消防鉤、消防桶、消防沙、消防服、防毒面具、滅火器、水龍帶、水槍等。防護(hù)類：木樁、繩子、沙袋、軟墊、抹布等。醫(yī)藥類：紅藥水、碘酒、創(chuàng)口貼、紗布、繃帶等。通訊類：對講機(jī)、應(yīng)急電話及電話號碼等。防身類：警棍、腰帶等。客戶信息類：客戶為醫(yī)生、護(hù)士等救援性人員的名單和聯(lián)系電話等。2、控制物資的儲備必須充足，部分物資由專人保管，如對講機(jī)、警棍等，另一部分放置在固定地點(diǎn)，在日常巡查和公司檢查時實(shí)行兩級巡查制度。對各類物資的正常使用應(yīng)作為各崗位員工基本技能，要求各崗位員工能夠正確識別和熟練使用，適當(dāng)時在培訓(xùn)中進(jìn)行強(qiáng)化和提高。緊急集合和演習(xí)訓(xùn)練要求參與員工能夠達(dá)到規(guī)定要求。（三）技防篇為了達(dá)到保障業(yè)主住戶安全，防止社會閑雜人員滋擾正常學(xué)習(xí)，有效組織搶險救災(zāi)等目的，有力的技防是必不可少的手段。如利用消防監(jiān)控、紅外報警、對講等手段達(dá)到第一時間發(fā)現(xiàn)問題、快速反應(yīng)、將危險消滅在萌芽狀態(tài)。1、技防的首要條件是在安全受到危險的情況下能保障設(shè)施設(shè)備的正常使用，我們對設(shè)施設(shè)備采用三級保養(yǎng)制與計劃預(yù)修制、狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的維修模式，充分保障設(shè)施設(shè)備的正常使用。2、小區(qū)智能化技防系統(tǒng)設(shè)計概述：通過對小區(qū)規(guī)劃圖的研究及對現(xiàn)場實(shí)際情況考察，針對小區(qū)實(shí)際情況，以為住戶提供一個安全、舒適、高效、高智能化的環(huán)境為目的，結(jié)合我司多年的物業(yè)管理以及智能化小區(qū)設(shè)計安裝、機(jī)電設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)，我司建議該項(xiàng)目智能化系統(tǒng)設(shè)置改造以下系統(tǒng)：（1）安全防范系統(tǒng)作為智能化物業(yè)建設(shè)的一部分，安防系統(tǒng)在物業(yè)管理過程中起著至關(guān)重要的作用，該系統(tǒng)主要是采用閉路電視監(jiān)控、防盜報警設(shè)備及其聯(lián)動設(shè)置、可視對講及室內(nèi)安防來實(shí)現(xiàn)的，其主要目的是：有效加強(qiáng)小區(qū)周邊的防范，控制人員出入，小區(qū)安保管理人員在不增加人手的情況下可以隨時監(jiān)視整個小區(qū)周邊及出入口的人員狀態(tài)，及時發(fā)現(xiàn)小區(qū)的異常情況，采取必要的防范措施，預(yù)防和阻止不法行為，保護(hù)業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全。建議項(xiàng)目安防系統(tǒng)由閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)及可視對講系統(tǒng)組成，從外到內(nèi)形成在三道防線：第一層是在小區(qū)外圍，構(gòu)成一道難以逾越的電子圍墻；第二層是小區(qū)出入口和各單元門禁（需設(shè)內(nèi)外雙置門禁系統(tǒng)）、可視或非可視對講，進(jìn)出小區(qū)或宿舍均需確認(rèn)身份并留下記錄；第三層是在重要位置預(yù)留安防接口，安裝緊急按鈕，使用者想怎么設(shè)防就怎么設(shè)防。具體說明：1）、閉路電視監(jiān)控與周界報警系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)是一個跨行業(yè)的綜合性保安系統(tǒng)。該系統(tǒng)運(yùn)用了世界上最先進(jìn)的傳感器技術(shù)，監(jiān)控攝像技術(shù)，通訊技術(shù)和計算機(jī)等技術(shù)，組成一個多功能、全方位監(jiān)控、高智能化的處理系統(tǒng)。小區(qū)由于臨靠路邊，為確保萬無一失，我們將周邊防范系統(tǒng)作為整個安全防范的第一道防線把犯罪活動拒之門外。系統(tǒng)應(yīng)具備以下功能： 周界報警聯(lián)動：小區(qū)周邊設(shè)置主動紅外對射探頭及報警發(fā)音模塊，有人非法侵入時，紅外探頭即發(fā)出報警信號，發(fā)音模塊可提出警示，同時聯(lián)動攝像機(jī)監(jiān)看，這樣不但保證安保人員可實(shí)時對警情做出反應(yīng)，有效排除因誤報而浪費(fèi)人員精力的情況，并記錄警情。 現(xiàn)場監(jiān)視功能：控制室可以實(shí)時的、遠(yuǎn)距離的、集中或獨(dú)立監(jiān)視監(jiān)控點(diǎn)現(xiàn)場畫面。 現(xiàn)場控制功能：控制萬向云臺/水平云臺或快球，使攝像機(jī)作上下左右及水平的轉(zhuǎn)動，并對攝像機(jī)鏡頭作變焦、變距、變光圈的調(diào)節(jié)。 對監(jiān)控畫面進(jìn)行切換、錄像、回放功能。 屏幕能顯示時間／日期格式、攝像機(jī)識別碼和標(biāo)題以及攝像機(jī)號碼的描述。 電視墻顯示清晰、明了。 長時間錄像功能：采用24小時長時間錄像機(jī)（或硬盤錄像系統(tǒng)），可以在一般普通的錄像磁帶上連續(xù)錄制24個小時的監(jiān)控畫面。2）、對講及室內(nèi)安防系統(tǒng)該系統(tǒng)是針對現(xiàn)代物業(yè)要求設(shè)計的可視對講及綜合報警系統(tǒng)，由管理主機(jī)、室外門口機(jī)、室內(nèi)分機(jī)三個主要部分組成，可實(shí)現(xiàn)三方通話、樓宇對講、圖像監(jiān)看、綜合報警、中心綜合管理，可通過中央計算機(jī)系統(tǒng)與門禁和閉路電視系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)動。系統(tǒng)應(yīng)具備以下功能：來訪者經(jīng)業(yè)主或管理者確認(rèn)后方可進(jìn)入小區(qū)，可防止不明身份的外來者輕易進(jìn)入。每戶的室內(nèi)可視對講機(jī)，可在家中確認(rèn)訪客身份并為訪客打開大堂門，還可與中控中心聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)對中控中心的呼叫，中控中心可及時接收住戶報警，處理各種突發(fā)事件，把隱患降到最低。3）、IC卡“一卡通”系統(tǒng)考慮到小區(qū)車輛安全和安全防范系統(tǒng)門禁的需要，建議設(shè)置小區(qū)智能“一卡通”管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)以計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理為核心，用一張經(jīng)過授權(quán)的智能卡(荷蘭PHILIPS的MIFARE-1卡)，并通過強(qiáng)大的軟件功能組合和完善的硬件配套