個(gè)人所得稅法：財(cái)產(chǎn)租賃等其他四項(xiàng)所得知識(shí)點(diǎn)

個(gè)人所得稅法：財(cái)產(chǎn)租賃等其他四項(xiàng)所得知識(shí)點(diǎn)一、財(cái)產(chǎn)租賃所得（一）基本規(guī)定1.每次收入不超過4000元的，應(yīng)納稅額＝（收入－800）×20%2.每次收入4000元以上的，應(yīng)納稅額＝收入×（1－20%）×20%【提示】對個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。（二）個(gè)人出租財(cái)產(chǎn)取得的財(cái)產(chǎn)租賃收入，在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)依次扣除以下費(fèi)用：（1）財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅金和國家能源交通重點(diǎn)建設(shè)基金、國家預(yù)算調(diào)節(jié)基金、教育費(fèi)附加。（2）由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用：每次800元為限，一次扣不完的，可無限期在以后期扣除。（3）稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。800元或20%?！竟健棵看问杖氩怀?000元的：應(yīng)納稅所得額＝收入－準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目－修繕費(fèi)用（800為限）－800（費(fèi)用額）每次收入超過4000元的：應(yīng)納稅所得額＝（收入－準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目－修繕費(fèi)用（800為限））×（1－20%）應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×稅率（20%/10%）舉例中國公民王某1月1日起將其位于市區(qū)的一套住房按市價(jià)出租，每月收取不含稅租金3800元。1月因衛(wèi)生間漏水發(fā)生修繕費(fèi)用1200元，已取得合法有效的支出憑證。計(jì)算王某1月和2月的個(gè)人所得稅。1月=（3800-800-800）×10%=2202月=（3800-400-800）×10%=260（三）個(gè)人房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)納稅額的計(jì)算個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。具體規(guī)定為：（1）取得轉(zhuǎn)租收入的個(gè)人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除。（2）有關(guān)財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前扣除稅費(fèi)的扣除次序調(diào)整為：①財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)。②向出租方支付的租金。③由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。④稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。舉例劉某于2019年1月將其自有的面積為150平方米的公寓按市場價(jià)出租給張某居住。劉某每月取得租金收入4500元，全年租金收入54000元。假設(shè)當(dāng)年2月因下水道堵塞找人修理，發(fā)生修理費(fèi)用1000元，有維修部門的正式收據(jù)，計(jì)算劉某2月和3月的應(yīng)納稅額（不考慮其他稅費(fèi)）。2月=（4500-800）×（1-20%）×10%=2963月=（4500-200）×（1-20%）×10%=344二、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得（一）一般情況下財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)納稅額的計(jì)算：應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×20%＝（收入總額—財(cái)產(chǎn)原值—合理稅費(fèi)）×20%【提示1】P283財(cái)產(chǎn)原值，是指（1）有價(jià)證券：買入價(jià)以及買入時(shí)按照規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。（2）建筑物：建造費(fèi)或者購進(jìn)價(jià)格以及其他有關(guān)費(fèi)用。（3）土地使用權(quán)：取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的費(fèi)用以及其他有關(guān)費(fèi)用。（4）機(jī)器設(shè)備、車船：購進(jìn)價(jià)格、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)以及其他有關(guān)費(fèi)用。（5）其他財(cái)產(chǎn)，參照以上方法確定?！咎崾?】納稅義務(wù)人未提供完整、準(zhǔn)確的財(cái)產(chǎn)原值憑證，不能正確計(jì)算財(cái)產(chǎn)原值的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其財(cái)產(chǎn)原值。舉例某個(gè)人建房一幢，造價(jià)360000元，支付其他費(fèi)用50000元。該個(gè)人建成后將房屋出售，售價(jià)600000元，在售房過程中按規(guī)定支付交易費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)35000元，計(jì)算應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅。應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅=（60-36-5-3.5）×20%=3.1萬元（二）個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)納稅額的計(jì)算1.以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。2.納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用?！咀⒁狻浚?）房屋原值。（2）轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。（3）合理費(fèi)用指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用（有扣除限額）、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。附：住房裝修費(fèi)用：已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%

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商品房及其他住房：10%。納稅人原購房為裝修房，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。（三）個(gè)人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋的征稅問題（1）通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅。（2）個(gè)人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋取得的收入，允許扣除其相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后，余額按照規(guī)定的稅率繳納個(gè)人所得稅；其相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)原值，為房屋初次購置全部原值和相關(guān)稅費(fèi)之和乘以轉(zhuǎn)讓者占房屋所有權(quán)的比例。（四）個(gè)人轉(zhuǎn)讓股權(quán)應(yīng)納稅額的計(jì)算1.個(gè)人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入減除股權(quán)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納個(gè)人所得稅。合理費(fèi)用是指股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)按照規(guī)定支付的有關(guān)稅費(fèi)。2.轉(zhuǎn)讓方取得與股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的各種款項(xiàng)，包括違約金、補(bǔ)償金以及其他名目的款項(xiàng)、資產(chǎn)、權(quán)益等，均應(yīng)當(dāng)并入股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。3.以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方為納稅人，以受讓方為扣繳義務(wù)人。4.對個(gè)人多次取得同一被投資企業(yè)股權(quán)的，轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)時(shí)，采用“加權(quán)平均法”確定其股權(quán)原值。5.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入：（1）申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低且無正當(dāng)理由的；（2）未按照規(guī)定期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；（3）轉(zhuǎn)讓方無法提供或拒不提供股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的有關(guān)資料；（4）其他應(yīng)核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的情形。6.符合下列情形之一，視為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低：（1）申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于股權(quán)對應(yīng)的凈資產(chǎn)份額的。其中，被投資企業(yè)擁有土地使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷售房產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資產(chǎn)的，申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于股權(quán)對應(yīng)的凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的；（2）申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于初始投資成本或低于取得該股權(quán)所支付的價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)的；（3）申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的；

（4）申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于相同或類似條件下同類行業(yè)的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的；（5）不具合理性的無償讓渡股權(quán)或股份；（6）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他情形。7.符合下列條件之一的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低，視為有正當(dāng)理由：（1）能出具有效文件，證明被投資企業(yè)因國家政策調(diào)整，生產(chǎn)經(jīng)營受到重大影響，導(dǎo)致低價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)；（2）繼承或?qū)⒐蓹?quán)轉(zhuǎn)讓給其能提供具有法律效力身份關(guān)系證明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（3）相關(guān)法律、政府文件或企業(yè)章程規(guī)定，并有相關(guān)資料充分證明轉(zhuǎn)讓價(jià)格合理且真實(shí)的本企業(yè)員工持有的不能對外轉(zhuǎn)讓股權(quán)的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓；（4）股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方能夠提供有效證據(jù)證明其合理性的其他合理情形。8.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依次按照下列方法核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入：（1）凈資產(chǎn)核定法股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入按照每股凈資產(chǎn)或股權(quán)對應(yīng)的凈資產(chǎn)份額核定。被投資企業(yè)的土地使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷售房產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)比例超過20%的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照納稅人提供的具有法定資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報(bào)告核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。6個(gè)月內(nèi)再次發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓且被投資企業(yè)凈資產(chǎn)未發(fā)生重大變化的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照上一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)被投資企業(yè)的資產(chǎn)評估報(bào)告核定此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。（2）類比法：①參照相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入核定；②參照相同或類似條件下同類行業(yè)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入核定。（五）個(gè)人轉(zhuǎn)讓債券類債權(quán)時(shí)原值的確定轉(zhuǎn)讓債券類債權(quán)，采用“加權(quán)平均法”確定其應(yīng)予減除的財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用。即以納稅人購進(jìn)的同一種類債券買入價(jià)和買進(jìn)過程中繳納的稅費(fèi)總和，除以納稅人購進(jìn)的該種類債券數(shù)量之和，乘以納稅人賣出的該種類債券數(shù)量，再加上賣出的該種類債券過程中繳納的稅費(fèi)。用公式表示為：一次賣出某一種類債券允許扣除的買入價(jià)和費(fèi)用＝納稅人購進(jìn)的該種類債券買入價(jià)和買進(jìn)過程中交納的稅費(fèi)總和÷納稅人購進(jìn)的該種類債券總數(shù)量×—次賣出的該種類債券的數(shù)量＋賣出該種類債券過程中繳納的稅費(fèi)舉例2019年2月中國公民趙先生買進(jìn)某公司債券20000份，每份買價(jià)8元，共支付手續(xù)費(fèi)800元；11月份賣出10000份，每份賣價(jià)8.3元，共