城中村改造行業(yè)分析

城中村改造行業(yè)分析城中村改造有望成為未來城市更新的重要方向之一城市發(fā)展已進(jìn)入更新時(shí)代，城中村改造有望成為未來城市更新的重要方向之一?！俺侵写甯脑臁笔鞘奈逡?guī)劃框架下的“城市更新”規(guī)劃的延伸，自2019年起“城市更新”頻繁出現(xiàn)在政策文件和重要會(huì)議中；2020年提出“十四五”期間要加快推進(jìn)城市更新，其中就提及要改造提升城中村等存量片區(qū)。到2023年4月，“城中村”改造正式作為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的概念在政治局會(huì)議被提及，7月國常會(huì)延續(xù)其基調(diào)，審議通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，提出在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。而7月政治局會(huì)議的表述從此前的“積極穩(wěn)步推進(jìn)”進(jìn)一步調(diào)整為“積極推動(dòng)”。截至目前共有14個(gè)城市出臺(tái)城中村改造規(guī)劃，我們預(yù)計(jì)后續(xù)其他城市將陸續(xù)跟進(jìn)。在這14個(gè)城市中，符合超大特大城市標(biāo)準(zhǔn)的城市共11個(gè)，其余3個(gè)城市（合肥、蘇州、寧波）1雖暫不符合標(biāo)準(zhǔn)，但改造規(guī)劃清晰，我們認(rèn)為后續(xù)改造實(shí)施亦有望較快推進(jìn)。其中，廣州市早在23年1月已明確全年改造目標(biāo)，2023年全面推動(dòng)127個(gè)城中村項(xiàng)目，投資金額約983億元；2月在《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》進(jìn)一步指出，到2035年前推進(jìn)281個(gè)城中村改造項(xiàng)目。除廣州外，其他城市規(guī)劃多以23-25年的短期目標(biāo)為主，重點(diǎn)城市如深圳、上海，三年計(jì)劃改造的城中村數(shù)量分別為167個(gè)和30個(gè)。我們預(yù)計(jì)隨著政策的逐步推動(dòng)，未來其余超大特大城市的改造規(guī)劃也有望陸續(xù)公布。根據(jù)各城市的改造規(guī)劃和歷史改造案例，我們總結(jié)出如下結(jié)論：1）改造模式方面，本輪城中村改造貫徹了2021年城市更新政策中“嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除、增建、搬遷”的要求，從歷史案例和改造規(guī)劃看，預(yù)計(jì)純拆除新建類項(xiàng)目較少，基本均以混合改造為主，其中重慶、成都、沈陽等八個(gè)城市明確提出進(jìn)行微改造，注重對(duì)歷史建筑的保護(hù)。2）資金來源方面，出資方包括地方財(cái)政、專項(xiàng)債融資、城市更新專項(xiàng)基金、國企平臺(tái)、市場(chǎng)化主體、集體組織、居民自籌、商業(yè)銀行、政策性銀行，資金籌措渠道較為豐富。3）安置方式方面，除青島仍然以貨幣安置為主外，其余城市均為混合安置或以房屋安置為主，結(jié)合華泰宏觀《若可用專項(xiàng)債,城中村改造能否加快？》（20230918），我們不排除后續(xù)城中村改造與保障性住房建設(shè)形成聯(lián)動(dòng)。4）投資額方面，不同城市的單項(xiàng)目投資額差異較大，以上海和廣州為例，上海盡管未來每年僅投放10個(gè)項(xiàng)目，但從過去和今年新落地的項(xiàng)目來看，單項(xiàng)目投資額基本都在幾十億甚至上百億，而根據(jù)廣州今年127個(gè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)983億的投資額計(jì)算，單項(xiàng)目投資額不足10億，我們認(rèn)為上述差異可能和改造模式及項(xiàng)目占地面積等因素相關(guān)。哪些城市可能提供更大的增量？我們認(rèn)為影響各城市增量的因素包括各城市的潛在投資總額和各城市政府的資金籌措能力。上文我們梳理了目前已公布城中村改造規(guī)劃的城市及對(duì)應(yīng)的改造規(guī)模，但考慮到本輪城中村改造的宗旨是“成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)”，我們認(rèn)為初期公布的規(guī)劃并不能反映城中村潛在改造規(guī)模的全貌，因此我們假設(shè)各城市現(xiàn)存的城中村未來均有望逐步進(jìn)行改造，進(jìn)而對(duì)可拉動(dòng)的潛在投資規(guī)模進(jìn)行測(cè)算，我們認(rèn)為該指標(biāo)一定程度上反映了各城市的理論需求上限。更進(jìn)一步，我們認(rèn)為上述需求若要在短期內(nèi)轉(zhuǎn)化為實(shí)際的項(xiàng)目落地，則需要當(dāng)?shù)卣畵碛凶銐虻馁Y金籌措能力作為支撐。影響因素之一：潛在投資總額城中村潛在改造投資基準(zhǔn)情況下，本輪城中村潛在改造投資總額超5萬億。根據(jù)華泰固收在《探究城中村改造的四大問題》（20230920）中的測(cè)算，基準(zhǔn)情景（拆建比例為20%）下，后續(xù)城中村改造的潛在投資規(guī)模超5萬億元，以8-10年的周期計(jì)算，每年潛在的新增投資額為6000億元左右，約占全年地產(chǎn)投資的4.5%；當(dāng)拆建比例達(dá)到50%時(shí)，城中村改造的潛在投資規(guī)模約為8萬億元。從總量上看，基準(zhǔn)情形下本輪城中村改造落到每年的投資規(guī)模仍與上輪棚改有較大差距，但若有以下幾方面安排，或可提供更多投資增量：1）若對(duì)城中村改造的城市進(jìn)行擴(kuò)容，可直接增加待改造的城中村面積，放大基數(shù)（如合肥、蘇州、寧波等城中村改造規(guī)劃清晰的城市）；2）若城中村改造與保障性住房建設(shè)形成聯(lián)動(dòng)，則相對(duì)更容易突破拆建比例的限制，資金來源也更有保障，能夠起到一石二鳥的作用（華泰宏觀9月18日?qǐng)?bào)告《若可用專項(xiàng)債，城中村改造能否加快？》）；3）節(jié)奏上若前置，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)壓力較大的時(shí)期多做一些投資，則有望增加短期的投資彈性。我們先在不考慮保障房的情況下，按基準(zhǔn)情形細(xì)分到具體城市進(jìn)行測(cè)算，珠三角地區(qū)城市潛在改造規(guī)模最大，其次為武漢、上海及北京。珠三角地區(qū)在改革開放初期，城市的產(chǎn)業(yè)化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于城市化，導(dǎo)致了城中村規(guī)模的快速增長(zhǎng)，盡管這些城市對(duì)城中村進(jìn)行改造的時(shí)點(diǎn)也相對(duì)較早，但目前仍遺留有相當(dāng)規(guī)模的城中村，我們測(cè)算廣州、深圳、佛山和東莞的潛在改造投資規(guī)模分別達(dá)6369/66213/4257/3652億元，其余潛在改造投資規(guī)模在2000億元以上的城市包括武漢、上海、北京和成都，我們認(rèn)為這或許反映了未來城中村改造潛力更大的區(qū)域。測(cè)算核心假設(shè)如下：1）各城市城中村自建房人口占比參考各城市七普年鑒數(shù)據(jù)；對(duì)于租住在城中村的人口，我們依據(jù)租金進(jìn)行劃分，考慮到不同城市的房?jī)r(jià)和租金差異，我們對(duì)不同城市進(jìn)行差異化處理：對(duì)于一線城市，將租金低于1000元/月的租房人口作為居住在城中村的人口；對(duì)于其他特大超大城市，選擇租金低于500元/月進(jìn)行估算。2）我們按照七普中各城市人均居住面積近似為自建房住戶人均居住面積，考慮到城中村租戶對(duì)應(yīng)的居住面積更小，我們假設(shè)低租金居住人口居住面積在20平方米以下，并通過加權(quán)平均算得人均租住建筑面積。3）參考華泰固收在《探究城中村改造的四大問題》（20230920），拆建項(xiàng)目中拆除工程成本100元/平米，新建建筑工程成本約為3000元/平米，裝修成本在2000元/平米，再加上基礎(chǔ)設(shè)施配套等投資，成本或不低于5000元/平米；改造項(xiàng)目成本大約為3000元/平米左右。我們按拆建比例20%進(jìn)行加權(quán)平均，得到項(xiàng)目平均成本約為3500元/平米，我們進(jìn)一步假設(shè)一線城市成本稍高為4500元/平米。保障性住房建設(shè)投資保障性租賃住房作為長(zhǎng)期房住不炒需求、短期穩(wěn)增長(zhǎng)重要抓手之一，政策不斷保駕護(hù)航，中央政治局會(huì)議也提出后續(xù)保障房建設(shè)和城中村改造聯(lián)動(dòng)的可能性。目前全國重要城市均已公布“十四五”期間的保障房籌建計(jì)劃，且大部分城市在政府工作報(bào)告中會(huì)公布當(dāng)年的實(shí)際執(zhí)行情況，我們據(jù)此測(cè)算“十四五”期間各城市剩余保障房建設(shè)可拉動(dòng)的投資規(guī)模，并和各城市城中村潛在改造投資規(guī)模結(jié)合，形成城中村改造的廣義需求口徑。從各城市21-22年實(shí)際執(zhí)行和23年計(jì)劃情況來看，大部分城市的執(zhí)行進(jìn)度符合十四五計(jì)劃進(jìn)度。我們通過計(jì)算21-23年籌建套數(shù)占十四五計(jì)劃籌集套數(shù)的比例，發(fā)現(xiàn)多數(shù)城市的執(zhí)行進(jìn)度處于60%左右，表明保障房建設(shè)正穩(wěn)步推進(jìn)；有部分城市建設(shè)進(jìn)度大幅超前，可能會(huì)超額完成“十四五”規(guī)劃籌建套數(shù)，如重慶、上海、杭州和南京等；也有部分城市進(jìn)度稍有滯后，如昆明、大連和合肥等。我們測(cè)算上述城市在“十四五”期間剩余需要籌建的保障房合計(jì)可拉動(dòng)約7667億元的投資。根據(jù)各城市住建部規(guī)劃，“十四五”期間上述城市合計(jì)需要籌建的保障房套數(shù)為573萬套，剔除21-22年已實(shí)際籌建的263萬套，“十四五”期間剩余需要籌建的保障房套數(shù)為310萬套，對(duì)應(yīng)投資額為7667億元。測(cè)算核心假設(shè)如下：1）根據(jù)保障性租賃住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，保障性租賃住房項(xiàng)目面積應(yīng)不超過70㎡，我們據(jù)此假設(shè)單套保障性租賃住房的面積為70㎡。2）據(jù)統(tǒng)計(jì)局，2021年全國竣工房屋平均造價(jià)為每平米3891元，過去五年平均增速5.1%,以此測(cè)算“十四五”期間房屋建造成本分別為3891/4088/4295/4513/4742元/㎡。3）考慮到房地產(chǎn)建設(shè)存在1-2年的施工期，我們假設(shè)當(dāng)年新籌建面積對(duì)應(yīng)投資落在當(dāng)年三分之二、次年三分之一。分地區(qū)看，廣州和深圳剩余投資規(guī)模較高。廣州和深圳保障房發(fā)展較早，“十四五”規(guī)劃中籌集的套數(shù)也位居全國前列，23-25年還分別剩余35.1萬套和34.8萬套需要籌建，分別對(duì)應(yīng)投資額1252億元和1226億元。上海和北京剩余投資額分別為835億元和721億元，但考慮到上海進(jìn)度略有超前，預(yù)計(jì)最終可能會(huì)超額完成“十四五”規(guī)劃目標(biāo)。其余投資額超過500億的城市包括重慶、成都、武漢、西安、杭州等。綜合測(cè)算下，廣州和深圳的城中村廣義需求領(lǐng)先其他城市。我們對(duì)城中村潛在改造投資和保障房建設(shè)投資進(jìn)行加總，廣州和深圳分別對(duì)應(yīng)7621億元和7439億元的潛在投資，領(lǐng)先于全國其他城市。其余潛在投資額超過3000億的城市包括武漢（4555億元）、佛山（4432億元）、東莞（3890億元）、上海（3793億元）和北京（3712億元）?？傮w而言，我們認(rèn)為珠三角地區(qū)城市的城中村改造廣義需求上限相對(duì)更高。影響因素之二：資金籌措能力各城市的資金籌措能力強(qiáng)弱將決定項(xiàng)目落地規(guī)模和速度，進(jìn)而影響短期需求的釋放。城中村潛在改造規(guī)模決定了各個(gè)城市的需求上限，但并非所有需求上限較高的城市都能夠快速將需求落地為實(shí)際的投資；部分城市潛在改造規(guī)模較小的原因可能在于前期已經(jīng)自發(fā)進(jìn)行過數(shù)輪改造，擁有豐富的城中村改造經(jīng)驗(yàn)，若這些城市能夠迅速將剩余的城中村項(xiàng)目落地，同樣可以在短期形成可觀的增量。目前來看，各城市政府的資金籌措能力將影響短期內(nèi)項(xiàng)目落地的節(jié)奏和規(guī)模。城中村改造的資金來源可分為政府自籌和社會(huì)資本。本輪城中村改造要求“多渠道籌措改造資金”、“鼓勵(lì)和支持民間資本參與”，因此從資金來源主體的角度可以分為政府自籌資本和社會(huì)資本。結(jié)合以往城中村改造案例，政府自籌資金以財(cái)政資金為主，以及少量的城中村專項(xiàng)債融資；社會(huì)資本參與的內(nèi)涵較為豐富，主要包括金融機(jī)構(gòu)融資、改造主體自籌、城市更新基金、ABS等多種形式。政府自籌資金當(dāng)前政府自籌資金以財(cái)政資金為主，以及少量的城中村專項(xiàng)債融資。財(cái)政資金方面，對(duì)于公益性較強(qiáng)、資金需求較小的綜合整治類項(xiàng)目，政府可利用財(cái)政直投進(jìn)行改造；對(duì)于市場(chǎng)化程度高、投資規(guī)模大、收益回報(bào)較明確的項(xiàng)目，財(cái)政資金可通過資本金注入、投資補(bǔ)助、貸款貼息、規(guī)費(fèi)減免等方式起到引導(dǎo)和撬動(dòng)作用。專項(xiàng)債方面，根據(jù)財(cái)聯(lián)社，符合條件的城中村改造項(xiàng)目將納入專項(xiàng)債支持范圍，預(yù)計(jì)開始明年發(fā)行。但根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，過去其實(shí)已有城中村相關(guān)的專項(xiàng)債發(fā)行記錄，在2020-2022年間共計(jì)有超1,300億元的專項(xiàng)債在募集資金用途中明確提及城中村改造，其中發(fā)行規(guī)模較大的省份為河南（326億元）、湖北（185億元）、河北（143億元）和山東（135億元）。我們進(jìn)一步通過地方財(cái)政造血和債務(wù)壓力兩個(gè)維度對(duì)政府自籌資金的能力進(jìn)行考察：考察各城市財(cái)政造血能力的指標(biāo)包括財(cái)政自給率和土地財(cái)政依賴度兩個(gè)指標(biāo)。財(cái)政自給率計(jì)算財(cái)政收入與支出之間的比例關(guān)系，反應(yīng)了財(cái)政的健康狀況和對(duì)中央轉(zhuǎn)移支付的依賴程度，計(jì)算公式為財(cái)政自給率=一般公共預(yù)算收入（本級(jí)稅收+非稅收入）/一般公共預(yù)算支出；土地財(cái)政依賴度計(jì)算土地出讓收入占地方政府財(cái)政收入的比重，考慮到未來土地出讓可能持續(xù)弱勢(shì)，該指標(biāo)或能反映地方財(cái)政收入的可持續(xù)性，計(jì)算公式為土地財(cái)政依賴度=土地出讓金收入/（一般公共預(yù)算本級(jí)收入+政府性基金收入+中央對(duì)地方轉(zhuǎn)移支付）。長(zhǎng)三角及珠三角地區(qū)的城市財(cái)政自給率普遍較高。24個(gè)城市中財(cái)政自給率最高的是杭州（96%），最低的是哈爾濱（24%）；財(cái)政自給率超80%的城市包括杭州（96%）、蘇州（90%）、東莞（89%）、廣州（86%）、成都（85%）、南京（85%）、濟(jì)南（82%）、上海（81%）和深圳（80%），除成都和濟(jì)南外，均為長(zhǎng)三角及珠三角地區(qū)的核心城市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，因此自身造血能力也強(qiáng)于全國其他城市。長(zhǎng)三角及珠三角地區(qū)的城市在土地財(cái)政依賴度方面出現(xiàn)分化。24個(gè)城市中土地財(cái)政依賴度最高的是西安（146%），最低的是哈爾濱（6%）；在上述財(cái)政自給率較高的城市中，還能夠保持較低土地財(cái)政依賴度的城市包括深圳（22%）、濟(jì)南（41%）和上海（44%），而土地財(cái)政依賴度高的城市包括廣州（84%）、南京（88%）、杭州（91%）和成都（95%）。將兩項(xiàng)指標(biāo)結(jié)合來看，我們認(rèn)為最優(yōu)的情況是財(cái)政自給率高而土地財(cái)政依賴度低，代表性城市是北京、上海、蘇州、深圳、東莞和佛山；其次是財(cái)政自給率和土地財(cái)政依賴度雙高（第四象限），代表性城市是廣州、南京、杭州和成都；再次是財(cái)政自給率和土地財(cái)政依賴度雙低（第二象限），代表性城市是重慶、武漢和哈爾濱；最后是財(cái)政自給率低而土地財(cái)政依賴度高（第三象限），代表性城市是西安和合肥。上海和深圳的地方債務(wù)壓力相對(duì)較輕。本文將地方政府債務(wù)率計(jì)算公式定義為地方政府負(fù)債率（寬口徑）=（地方債務(wù)余額+城投有息負(fù)債）/地方政府綜合財(cái)力。24個(gè)城市中地方政府債務(wù)率最高的是哈爾濱（1092%），最低的是上海（73%）；值得注意的是，目前僅有上海（73%）和深圳（78%）在該指標(biāo)上低于100%，其余債務(wù)率相對(duì)較低的城市包括北京（111%）、重慶（130%）、合肥（165%）、東莞（171%）。相對(duì)而言，我們認(rèn)為上海和深圳或有更高的加杠桿空間。綜合造血能力和債務(wù)壓力來判斷，我們認(rèn)為上海、深圳、北京和東莞最優(yōu)（財(cái)政造血能力較強(qiáng)而地方債務(wù)壓力較?。浯螢閺V州、佛山、杭州、寧波和蘇州（財(cái)政造血能力較強(qiáng)而債務(wù)壓力中等）；最后，重慶和合肥（地方債務(wù)壓力較小具備一定加杠桿空間）。社會(huì)資本參與1）金融機(jī)構(gòu)融資：政策性銀行和商業(yè)銀行均可為城中村改造提供貸款支持。一方面，城中村改造項(xiàng)目可以向國開行申請(qǐng)中長(zhǎng)期城市更新貸款，例如深圳人才安居集團(tuán)（未上市）分別與國開行等5家銀行簽訂5,000億元合作協(xié)議，其中包含部分對(duì)城中村改造支持，預(yù)計(jì)2023年通過城中村改造籌集保障房超3萬套。另一方面，商業(yè)銀行可為城中村項(xiàng)目提供銀團(tuán)貸款支持。例如，在北虹橋城中村改造項(xiàng)目中，上海地產(chǎn)集團(tuán)（未上市）與中國銀行上海分行、交通銀行上海分行、中國工商銀行上海分行等8家銀行簽署貸款協(xié)議，獲得銀團(tuán)貸款335億元。2）改造主體自籌：政府通過公開招商引入社會(huì)資本并設(shè)立合資項(xiàng)目公司，社會(huì)資本通過出資持股的方式參與改造，例如自有資金投入、銀行貸款、信托、信用債和資產(chǎn)證券化融資等。在滾動(dòng)開發(fā)模式下，改造項(xiàng)目自身的銷售回款或運(yùn)營(yíng)收入也可為后期改造提供資金，上海和廣州是這一改造模式的先行者。上海自14年開啟城中村改造就堅(jiān)持使用合作改造模式，在第一輪49個(gè)城中村改造項(xiàng)目中，有38個(gè)項(xiàng)目采用合作改造模式，占比達(dá)到80%；廣州自18年以來，對(duì)于規(guī)模較大的項(xiàng)目也開始引入合作企業(yè)，自2023年5月以來，黃埔區(qū)永崗社區(qū)舊村合作改造項(xiàng)目等四個(gè)項(xiàng)目先后發(fā)出公開引入合作企業(yè)的公告，項(xiàng)目合計(jì)規(guī)模超100億元。值得關(guān)注的是，黃埔區(qū)的三個(gè)項(xiàng)目都明確“接受聯(lián)合體投標(biāo)，聯(lián)合體成員不得超過5個(gè)，其中具備與改造地塊相匹配資金實(shí)力的聯(lián)合體成員在聯(lián)合體中所占份額不得低于30%”，這在以往的舊改招標(biāo)合作企業(yè)中是未曾出現(xiàn)過的。此外，對(duì)企業(yè)的總資產(chǎn)門檻要求也從前兩年的普遍要求千億，下調(diào)到200億起步。我們認(rèn)為準(zhǔn)入門檻的降低有利于進(jìn)一步激發(fā)社會(huì)資本參與改造的意愿。3）城市更新基金：政府引導(dǎo)、國企牽頭聯(lián)合社會(huì)資本設(shè)立城市更新基金，以股權(quán)、債權(quán)、夾層等形式為城中村改造提供融資。城市更新基金采取私募股權(quán)基金形式，由地方國企負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，認(rèn)購方包括房企、建筑企業(yè)、銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等，資金使用較靈活，能夠在項(xiàng)目前期提供資本金支持。深圳是城市更新基金的首創(chuàng)者，2016年8月深圳市政府和光大集團(tuán)共同設(shè)立光大瑞達(dá)城市更新基金，總規(guī)模1000億元。在隨后的2017-2019年間，東莞和佛山也先后設(shè)立過城市更新基金，但總規(guī)模較小。2021年，上海和北京帶頭重啟了城市更新基金。以上海為例，2021年6月上海地產(chǎn)集團(tuán)（未上市）聯(lián)合萬科、保利、招商蛇口等多家房企和國壽投資、中國太保等險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)共同設(shè)立城市更新基金，總規(guī)模800億元。該基金采用“引導(dǎo)基金+項(xiàng)目載體”模式，其中引導(dǎo)基金規(guī)模為100億元。除上海和北京外，廣州、天津、西安、成都、沈陽也已設(shè)立城市更新基金，重慶、鄭州和青島城市更新基金正在籌建中。4）ABS模式：通過發(fā)行資產(chǎn)支持證券，將城中村改造項(xiàng)目的資產(chǎn)進(jìn)行證券化，吸引機(jī)構(gòu)投資者參與。這種模式可以實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠和分散風(fēng)險(xiǎn)，深圳的統(tǒng)租改造模式與ABS業(yè)務(wù)適配度較高。2019年8月，佳兆業(yè)科創(chuàng)集團(tuán)發(fā)行了市場(chǎng)上首單城中村長(zhǎng)租ABS，發(fā)行規(guī)模2.34億元，期限為10年（2+2+2+2+2），優(yōu)先級(jí)2.22億元，其中優(yōu)先A級(jí)占比95%，獲AA+評(píng)級(jí)。入池的底層物業(yè)為位于深圳市福田區(qū)、寶安區(qū)、龍華區(qū)、龍崗區(qū)的合計(jì)5個(gè)城中村，建筑面積為3.49萬平方米，現(xiàn)金流則為上述城中村統(tǒng)租改造后簽訂的長(zhǎng)期收儲(chǔ)合同。首單城中村ABS的落地，對(duì)城中村項(xiàng)目引入資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)起到了重要的啟發(fā)作用?？傮w而言，珠三角和長(zhǎng)三角地區(qū)社會(huì)資本參與程度較高。從社會(huì)資本參與的方式看，珠三角地區(qū)吸引社會(huì)資本的渠道較多元，上述四種社會(huì)資本參與方式均有涉及，其中城市更新基金、“統(tǒng)租+ABS”模式均為深圳首創(chuàng)；長(zhǎng)三角地區(qū)較為突出的則是上海，上海已形成了非常成熟的合作改造模式，同時(shí)也通過銀行信貸和城市更新基金引入社會(huì)資本。從社會(huì)資本參與的規(guī)模看，上海和深圳的規(guī)模相對(duì)領(lǐng)先，根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，截至2022年底，上海利用社會(huì)資金進(jìn)行改造的城中村項(xiàng)目共54個(gè)，總投資約5,500億，已投入2500多億；而深圳也一次性獲得了5,000億元的中長(zhǎng)期城市更新貸款。珠三角多城市及上海等地有望率先放量匯總城中村潛在改造規(guī)模和資金籌措能力兩大因素后，我們認(rèn)為在需求端，珠三角多個(gè)城市以及武漢、上海等地需求量較多，其中深圳、佛山、東莞、上海、北京等城市財(cái)政造血能力及債務(wù)率指標(biāo)均表現(xiàn)較好，有望提供良好的資金支撐，實(shí)現(xiàn)率先放量。我們進(jìn)一步以上述重點(diǎn)城市的城中村改造落地進(jìn)度與上述結(jié)論進(jìn)行交叉驗(yàn)證，需求端格局較好的城市項(xiàng)目落地速度也較快。1）上海：上海23年計(jì)劃改造10個(gè)城中村項(xiàng)目，目前已批復(fù)6個(gè)，實(shí)際落地4個(gè)，合計(jì)投資額將超1,000億元。2）廣州：廣州23年計(jì)劃改造127個(gè)城中村項(xiàng)目，目前已批復(fù)82個(gè)，實(shí)際落地21個(gè)，合計(jì)投資額近200億元。3）深圳：2023年2月，深圳市屬國企人才安居集團(tuán)和愿景集團(tuán)共同成立深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司，深圳市人才安居集團(tuán)持股51%，愿景集團(tuán)持股49%，注冊(cè)資本20億元。國資保障性住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)的加入，有利于為城中村改造帶來更多資金支持，加快城中村規(guī)?；赓U改造，目前已由安居微棠統(tǒng)籌完成三批城中村改造項(xiàng)目的招標(biāo)。哪些企業(yè)參與其中？城中村改造各環(huán)節(jié)可分為重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)城中村改造的改造模式包括拆除重建、微改造和混合改造。由于住建部明確規(guī)定在城市更新中防止大拆大建，因此預(yù)計(jì)純拆除新建類項(xiàng)目較少。至于具體選擇微改造還是混合改造，則由各城市政府綜合考慮市內(nèi)城中村布局、財(cái)政狀況等因素后自行決定。部分城市如北京、深圳、上海、杭州、青島、蘇州，對(duì)于一些土地權(quán)屬復(fù)雜或涉及文化保護(hù)區(qū)的改造項(xiàng)目采取混合改造（拆除重建和微改造并舉）的模式；部分城市如重慶、沈陽、長(zhǎng)沙、鄭州、成都，則以微改造為主，在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，對(duì)城中村進(jìn)行綜合整治。我們以拆除重建為例，項(xiàng)目實(shí)施分具體環(huán)節(jié)看：1）規(guī)劃階段是首要的，它確定了城中村改造的整體目標(biāo)和規(guī)劃方案，一般都會(huì)早于項(xiàng)目的選定及批復(fù)，業(yè)務(wù)周期大約為2-3月。規(guī)劃業(yè)務(wù)占項(xiàng)目總投資的比重較小，參考明源地產(chǎn)研究院測(cè)算的萬科典型開發(fā)項(xiàng)目（下同），一般為1%，但考慮到各項(xiàng)目方差較大，預(yù)計(jì)合理區(qū)間為0%-2%之間。在規(guī)劃階段，會(huì)考慮到改造區(qū)域的功能定位、建筑密度、道路交通布局等因素。而規(guī)劃業(yè)務(wù)最大的特點(diǎn)在于，它是全流程中唯一早于項(xiàng)目批復(fù)的環(huán)節(jié)，并且在一定程度上決定了項(xiàng)目批復(fù)的結(jié)果，而在項(xiàng)目批復(fù)后可能會(huì)隨著項(xiàng)目的推進(jìn)再進(jìn)行多期規(guī)劃。2）一級(jí)開發(fā)階段是指進(jìn)行用地開發(fā)，包括土地征收、拆遷、補(bǔ)償安置等。開發(fā)環(huán)節(jié)以地產(chǎn)、城投平臺(tái)為主體，需要與相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，確保用地開發(fā)的合法性和順利進(jìn)行，一般土地一級(jí)開發(fā)需要1-2年時(shí)間，但考慮到城中村改造可能面臨土地權(quán)屬問題，因此該環(huán)節(jié)耗時(shí)可能會(huì)進(jìn)一步延長(zhǎng)。開發(fā)環(huán)節(jié)占整個(gè)項(xiàng)目的投資比重較高，一般約為40%，預(yù)計(jì)合理區(qū)間為35%-45%，但本文主要研究與建筑行業(yè)關(guān)聯(lián)度更高的相關(guān)環(huán)節(jié)，因此對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)的分析后文將不再進(jìn)一步展開。3）勘察階段是對(duì)改造區(qū)域進(jìn)行勘察，了解現(xiàn)有建筑物的結(jié)構(gòu)、土地利用情況、地貌特點(diǎn)、地下管線等，這些信息是進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工的基礎(chǔ)?？辈飙h(huán)節(jié)單體業(yè)務(wù)規(guī)模較小，占項(xiàng)目總投資的比重約為1%，預(yù)計(jì)合理區(qū)間為0%-2%；業(yè)務(wù)周期則因項(xiàng)目而異，一些簡(jiǎn)單的勘察項(xiàng)目可能只需要一個(gè)月左右，而復(fù)雜的勘察項(xiàng)目可能需要半年以上才能完成。4）設(shè)計(jì)階段是制定改造的建筑設(shè)計(jì)方案，根據(jù)規(guī)劃要求和勘察結(jié)果，確定新建建筑物的布局、結(jié)構(gòu)、材料等，還包括土地利用規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)等方面的考慮。設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的一個(gè)顯著特點(diǎn)是分階段進(jìn)行，初步設(shè)計(jì)可能與勘察階段同步甚至早于勘察階段，而施工圖設(shè)計(jì)則要等到勘察環(huán)節(jié)完成，且所需時(shí)間一般長(zhǎng)于初步設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)占項(xiàng)目總投資的比例較小，各設(shè)計(jì)階段加總占總投資的比重約為1%，合理區(qū)間為0%-2%；業(yè)務(wù)周期則與勘察階段類似，一般為三個(gè)月左右，而復(fù)雜的項(xiàng)目設(shè)計(jì)同樣可能需要半年以上才能完成。5）施工階段包括拆除和新建，拆除階段處于項(xiàng)目較早期階段，一般與土地一級(jí)開發(fā)同步進(jìn)行，但拆除業(yè)務(wù)投資占比不高；新建階段則位于勘察設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)之后，涉及的房屋類型較為綜合，包括安置房、商品房、工商業(yè)建筑及各類配套設(shè)施等，一個(gè)綜合的城中村項(xiàng)目進(jìn)行新建往往需要花費(fèi)2-3年的時(shí)間。綜合來看，施工階段投資占總投資的比重約為26%，預(yù)計(jì)合理區(qū)間為20%-30%。6）裝修階段是進(jìn)行內(nèi)外裝修，包括水電安裝、門窗安裝、地面鋪裝等。這個(gè)階段需要考慮到室內(nèi)外的功能需求和裝飾風(fēng)格。裝修環(huán)節(jié)處于整個(gè)城中村改造項(xiàng)目的末端，該階段投資一般占項(xiàng)目總投資的約8%，預(yù)計(jì)合理區(qū)間為5%-10%。7）竣工階段是完成改造工程，進(jìn)行綜合驗(yàn)收，確保施工質(zhì)量和安全。在工程施工到竣工之間貫穿著監(jiān)理和檢測(cè)，監(jiān)理負(fù)責(zé)對(duì)施工過程進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，檢測(cè)負(fù)責(zé)對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)和測(cè)試，監(jiān)理和檢測(cè)環(huán)節(jié)一般分別占項(xiàng)目總投資的約0.5%，預(yù)計(jì)合理區(qū)間為0%-1%。在微改造流程中，相比于拆除重建，省去了一級(jí)開發(fā)和拆除階段，因?yàn)楦脑炝鞒讨饕菍?duì)現(xiàn)有建筑進(jìn)行改造和裝修，工程周期也相對(duì)較短，一般在1-2年；其余的流程與拆除重建流程類似，包括規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、裝修和竣工；在工程到竣工之間也貫穿著監(jiān)理和檢測(cè)，與新建改造基本同比。由于在流程上出現(xiàn)簡(jiǎn)化，因此各環(huán)節(jié)的占比也出現(xiàn)一定變化，若我們將開發(fā)階段投資剔除，其余環(huán)節(jié)的投資占比變?yōu)椋阂?guī)劃、勘察和設(shè)計(jì)分別各占2%（合理區(qū)間為0%-4%）、工程占51%（合理區(qū)間為40-60%）、裝修占16%（合理區(qū)間為10%-20%）、監(jiān)理和檢測(cè)分別各占1%（合理區(qū)間為0%-2%）。我們進(jìn)一步考慮基準(zhǔn)情形下各環(huán)節(jié)的投資占比（按照拆建比20%進(jìn)行加權(quán)平均）：開發(fā)占8%，規(guī)劃、勘察和設(shè)計(jì)分別各占1.8%、工程占45.8%、裝修占14.1%、監(jiān)理和檢測(cè)分別各占0.9%。從業(yè)務(wù)模式和競(jìng)爭(zhēng)格局的角度，我們將上述城中村改造的各個(gè)環(huán)節(jié)劃分為重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)類業(yè)務(wù)。重資產(chǎn)業(yè)務(wù)包括土地開發(fā)和工程施工，由于投入資金規(guī)模較大，壁壘相對(duì)較高，與政府長(zhǎng)期的合作關(guān)系和豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)使得央國企在該領(lǐng)域的話語權(quán)較大，在招投標(biāo)上具有天然優(yōu)勢(shì)；輕資產(chǎn)類業(yè)務(wù)包括規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、檢測(cè)和監(jiān)理等環(huán)節(jié)，壁壘相對(duì)較低，因而呈現(xiàn)“大行業(yè)、小企業(yè)”的特點(diǎn)，項(xiàng)目端一般由國企主導(dǎo)，民營(yíng)企業(yè)為主要實(shí)施主體，參與度較高。輕資產(chǎn)類業(yè)務(wù)：規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)或優(yōu)先受益，民企存在較好彈性從競(jìng)爭(zhēng)格局看，各項(xiàng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)格局均較為分散。國內(nèi)規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、檢測(cè)等業(yè)務(wù)具有行業(yè)整體規(guī)模大而單體業(yè)務(wù)規(guī)模小，行業(yè)集中度較分散等特點(diǎn)，行業(yè)內(nèi)存在許多規(guī)模較小的上市民企。從分布情況看，絕大部分集中于長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)，還有少數(shù)位于川渝等地區(qū)，整體集中度較低。分環(huán)節(jié)看，規(guī)劃業(yè)務(wù)或最先受益，勘察、設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)次之。規(guī)劃業(yè)務(wù)處于項(xiàng)目最前端，當(dāng)前各地都在摸排合適的城中村項(xiàng)目，因此規(guī)劃業(yè)務(wù)有望最先受益；其次是勘察和設(shè)計(jì)，這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的的落地時(shí)點(diǎn)主要取決于改造模式，若項(xiàng)目確定采用微改造，或可以跳過開發(fā)階段，則勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)也將較快受益；最后是監(jiān)理和檢測(cè)，二者位于項(xiàng)目中后端，在城中村改造初期受益程度相對(duì)靠后。珠三角：上市民企主要集中在廣州和深圳，或成為輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的實(shí)施主力珠三角地區(qū)經(jīng)營(yíng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司主要集中在廣州和深圳。對(duì)于輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)而言，我們認(rèn)為珠三角地區(qū)的格局主要為國企平臺(tái)招標(biāo)服務(wù)，民營(yíng)企業(yè)為主要實(shí)施主體，理由包括：1）珠三角地區(qū)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)在供給端以民企為主，公司數(shù)量多但規(guī)模均較小，并不存在絕對(duì)的龍頭，類似于充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。我們對(duì)相關(guān)上市公司進(jìn)行了市占率的初步測(cè)算，其中市占率最高的公司華陽國際為1.89%，其余公司市占率均低于1%，筑博設(shè)計(jì)市占率為0.71%，蕾奧規(guī)劃市占率為0.32%，深圳瑞捷市占率為0.26%。2）輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)占總投資額比例較小，金額一般在幾十萬到幾百萬之間，對(duì)資金實(shí)力要求較低，更易于民企參與。1）蕾奧規(guī)劃：公司立足于深圳，長(zhǎng)期服務(wù)于當(dāng)?shù)卣ㄕ皣衅髽I(yè)類客戶占比約70%），并成立城市更新全資子公司與專門的城市更新項(xiàng)目部門拓展相關(guān)業(yè)務(wù)。作為重要業(yè)務(wù)板塊，公司該類業(yè)務(wù)包括城市更新總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造、城中村及舊居住區(qū)改造、城市微更新和土地整備等，打造了深圳“工改工”的標(biāo)志性項(xiàng)目天安云谷，業(yè)務(wù)覆蓋范圍由深圳逐漸輻射至省內(nèi)乃及全國各大主要城市，歷史承接共計(jì)24個(gè)城中村改造等城市更新的前期規(guī)劃項(xiàng)目，2022年城市更新類（含城中村改造）業(yè)務(wù)營(yíng)收約1.1億元。根據(jù)公司年報(bào)，未來公司將會(huì)從單一規(guī)劃轉(zhuǎn)向規(guī)劃+服務(wù)，重點(diǎn)拓展城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，提供適應(yīng)新時(shí)期的城市發(fā)展解決方案。23H1公司營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)分別為1.9/0.2億元，分別同比+6%/-40%。2）新城市：公司作為國內(nèi)第一家以國土空間規(guī)劃為主業(yè)的上市公司，在科研水平、技術(shù)能力、企業(yè)資質(zhì)、品牌和市場(chǎng)占有率方面居國內(nèi)前列。近年形成以國土空間規(guī)劃（城鄉(xiāng)規(guī)劃）類業(yè)務(wù)為龍頭、以工程設(shè)計(jì)類業(yè)務(wù)為延伸、以工程咨詢類業(yè)務(wù)為輔助，面向土地全生命周期提供整體解決方案，是國內(nèi)少數(shù)能夠同時(shí)提供城鄉(xiāng)規(guī)劃、工程設(shè)計(jì)及工程咨詢等專業(yè)技術(shù)服務(wù)的綜合型規(guī)劃設(shè)計(jì)企業(yè)。公司歷史上深度參與過深圳城中村改造，承接了包括坪地街道、南山街道等3個(gè)城中村改造項(xiàng)目的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)規(guī)模超0.13億。在城市更新類項(xiàng)目上，公司承接《前海合作區(qū)十九開發(fā)單元越海地塊城市更新單元規(guī)劃水資源論證專項(xiàng)研究》等重點(diǎn)項(xiàng)目，深入研究城市高質(zhì)量發(fā)展的支撐要素和實(shí)施路徑，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展更上新臺(tái)階。23H1年公司營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)分別為1.9/0.2億元，分別同比-13%/-47%。3）深圳瑞捷：公司主要面向政府、城投、地產(chǎn)企業(yè)等提供工程管理和工程評(píng)估數(shù)字化服務(wù)。公司布局城中村相關(guān)業(yè)務(wù)已有五年，主要集中在深圳、廣州。盡管總體規(guī)模不大，但實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富，自2018年北京市中海北辛安棚戶區(qū)改造至今，已累計(jì)參與包括北京市中海北辛安棚戶區(qū)改造、深圳萬科城中村改造、武漢融創(chuàng)壹號(hào)姚家?guī)X村城中村改造等30多個(gè)城中村改造項(xiàng)目，合計(jì)規(guī)模約0.7億。公司業(yè)務(wù)開展主要包括規(guī)劃后建設(shè)前的調(diào)研服務(wù)、覆蓋全項(xiàng)目周期的工程管理與評(píng)估服務(wù)這兩個(gè)維度，未來公司將繼續(xù)利用智能化和數(shù)字化手段賦能城市煥新。23H1公司營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)分別為2.3/0.3億元，分別同比-7%/+385%。4）筑博設(shè)計(jì)：公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)為建筑設(shè)計(jì)及相關(guān)業(yè)務(wù)的設(shè)計(jì)與咨詢，能夠根據(jù)客戶需要，提供從概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)及后期施工配合等全過程設(shè)計(jì)服務(wù)或分階段設(shè)計(jì)服務(wù)，能夠承擔(dān)建筑工程相關(guān)的全部設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)。公司重視城市更新帶來的規(guī)劃設(shè)計(jì)需求增量，參與過深圳市多項(xiàng)大型城市更新項(xiàng)目，如鴻榮源龍華區(qū)觀湖街觀城片區(qū)城市更新、綠景白石洲城市更新項(xiàng)目，拆除重建用地面積分別達(dá)到235萬㎡、61萬㎡。同時(shí)，公司堅(jiān)定推進(jìn)業(yè)務(wù)向綠色公建轉(zhuǎn)型，積極開拓醫(yī)療、康養(yǎng)、酒店、辦公樓、產(chǎn)業(yè)園及城市綜合體等設(shè)計(jì)項(xiàng)目，提高非住宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。23H1公司營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)分別為2.9/0.3億元，分別同比-27%/-61%。5）華陽國際：公司作為建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)，立足建筑設(shè)計(jì)，延伸至全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，同時(shí)深耕BIM數(shù)十載。公司歷史上承接過2個(gè)城中村改造項(xiàng)目，其中包括2023年度第一批城中村裝修改造項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)(BIM)批量招標(biāo)；在除城中村外的城市更新類項(xiàng)目上，公司參與較早，自2007年深圳大沖舊村改造起發(fā)展至今，已組建該類的專業(yè)部門，是城市更新制度、設(shè)計(jì)協(xié)作制度的深度參與者，建設(shè)多項(xiàng)深圳地標(biāo)及大型項(xiàng)目。經(jīng)過多年實(shí)踐，業(yè)務(wù)服務(wù)范圍自深圳起逐漸開拓至廣州、東莞、合肥、長(zhǎng)沙等全國多個(gè)超大特大城市，目前正有序推進(jìn)綠景白石洲舊改項(xiàng)目。23H1公司新簽訂單、營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)分別為10.6/7.0/0.7億元，分別同比+11%/-18%/+4%。長(zhǎng)三角：輕資產(chǎn)公司分布較均勻，多家公司深度參與城中村改造長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)營(yíng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司分布較均勻，各重點(diǎn)城市均有多家上市公司。我們對(duì)相關(guān)上市公司進(jìn)行了市占率的初步測(cè)算，上海的輕資產(chǎn)公司包括上海建科、華建集團(tuán)、尤安設(shè)計(jì)、同濟(jì)科技和霍普股份；南京的輕資產(chǎn)公司包括華設(shè)集團(tuán)、蘇交科和測(cè)繪股份；杭州的輕資產(chǎn)公司包括經(jīng)緯股份和漢嘉設(shè)計(jì)；蘇州的輕資產(chǎn)公司包括中衡設(shè)計(jì)和啟迪設(shè)計(jì)?？傮w而言，除南京兩家設(shè)計(jì)公司（華設(shè)集團(tuán)、蘇交科）規(guī)模較大外，其余民營(yíng)上市公司市占率均未超過1%，表明長(zhǎng)三角地區(qū)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)格局比較分散；且部分公司歷史上就參與過多個(gè)城中村改造項(xiàng)目，具備一定先發(fā)優(yōu)勢(shì)，若后續(xù)長(zhǎng)三角地區(qū)城中村改造推進(jìn)順利，上述民企或擁有可觀的收入彈性。1）漢嘉設(shè)計(jì)：公司地處長(zhǎng)三角核心區(qū)域，是浙江較早成立的建筑設(shè)計(jì)類民營(yíng)企業(yè)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，并逐步打開全國市場(chǎng)。收購杭設(shè)后業(yè)務(wù)鏈擴(kuò)大，近年來業(yè)務(wù)領(lǐng)域持續(xù)向綜合化轉(zhuǎn)型升級(jí)，主營(yíng)業(yè)務(wù)由傳統(tǒng)的勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)逐漸轉(zhuǎn)為覆蓋工程建設(shè)產(chǎn)業(yè)鏈全過程的設(shè)計(jì)、咨詢、項(xiàng)目管理、總承包等多元化模式。從項(xiàng)目類型來看，公司承接城市更新項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)較豐富，業(yè)務(wù)由長(zhǎng)三角覆蓋至昆明、濟(jì)南等城市，根據(jù)公告統(tǒng)計(jì)，公司歷史共承接12個(gè)城中村改造訂單，合同額超15億元，涵蓋項(xiàng)目設(shè)計(jì)和EPC總承包；除城中村以外的城市更新項(xiàng)目公司亦廣泛涉及，合計(jì)承接15個(gè)相關(guān)項(xiàng)目，規(guī)模超18億元。23H1公司新簽了城市更新拆遷安置房、保障性住房等相關(guān)新項(xiàng)目，營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)分別為9.5/0.2億元，分別同比-15%/-32%。2）華建集團(tuán)：公司以工程設(shè)計(jì)咨詢?yōu)楹诵模瑸槌擎?zhèn)建設(shè)提供高品質(zhì)綜合解決方案的集成服務(wù)供應(yīng)商。在城市更新類項(xiàng)目上，公司全面投入上海中心城區(qū)城市更新和五個(gè)新城建設(shè)，參與了多個(gè)城中村改造項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作，如上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)蟠龍“城中村”；并加強(qiáng)全國化布局，緊跟國家戰(zhàn)略，重點(diǎn)深耕粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角一體化、雄安新區(qū)、成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈、海南自貿(mào)港等國家戰(zhàn)略區(qū)域以及海南、云南、武漢、鄭州重點(diǎn)省市的市場(chǎng)。23H1公司新簽訂單、營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)分別為61.2/35.1/1.9億元，分別同比+30%/+23%/+23%。3）測(cè)繪股份：公司作為專業(yè)的地理信息技術(shù)服務(wù)提供商，主要利用現(xiàn)代專業(yè)測(cè)勘方法、先進(jìn)的數(shù)據(jù)處理技術(shù)以及信息化技術(shù)，為建設(shè)工程、城市精細(xì)化及智能化管理、空間位置信息的行業(yè)應(yīng)用提供包括地理信息數(shù)據(jù)采集、加工處理、集成服務(wù)等在內(nèi)的專業(yè)技術(shù)服務(wù)。在城市更新類項(xiàng)目上，公司長(zhǎng)期以來一直致力于為智慧城市提供全方位、精細(xì)化管理與精準(zhǔn)化綜合服務(wù)，公司的相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)如智慧水務(wù)、智慧交通和智慧園林等綜合解決方案都得到了具體實(shí)施應(yīng)用。多年來，公司累計(jì)為自然資源、規(guī)劃、住建、城管、園林、安全、地鐵、供電、水務(wù)、人防、考古、文保等數(shù)十個(gè)行業(yè)客戶提供時(shí)空信息應(yīng)用服務(wù)。23H1公司新簽訂單、營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)分別為3.4/2.4/0.1億元，分別同比-5%/+6%/-52%，截至23H1末，在手訂單20.2億元。4）華設(shè)集團(tuán)：公司主營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋規(guī)劃咨詢、勘察設(shè)計(jì)、綜合檢測(cè)、數(shù)字智慧、低碳環(huán)保、EPC及項(xiàng)目全過程管理等領(lǐng)域，為國內(nèi)首家獲得工程設(shè)計(jì)綜合甲級(jí)資質(zhì)并在主板上市的工程咨詢公司。在設(shè)計(jì)類項(xiàng)目中，公司開拓了城市建設(shè)領(lǐng)域，積極參與城市基礎(chǔ)設(shè)施存量升級(jí)改造，包括片區(qū)綜合開發(fā)（TOD）、城中村改造、老舊小區(qū)改造、街區(qū)更新、低效用地開發(fā)、環(huán)境綜合整治等，打造“城市更新+商業(yè)運(yùn)營(yíng)”模式，先后承接各類城市更新、片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目100多個(gè)，如杭州西湖區(qū)西湖街道雙峰新村未來鄉(xiāng)村等城中村改造項(xiàng)目。23H1公司營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)分別為22/3億元，分別同比-3%/+1%。6）蘇交科：公是國內(nèi)首家工程咨詢A股上市公司，在科研水平、技術(shù)能力、企業(yè)資質(zhì)、品牌和市場(chǎng)占有率方面居國內(nèi)前列，集團(tuán)的整體實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力在行業(yè)內(nèi)保持領(lǐng)先地位。公司主營(yíng)業(yè)務(wù)包括工程咨詢和工程承包兩大類，致力于為客戶提供高品質(zhì)的工程咨詢一站式綜合解決方案，已形成以規(guī)劃咨詢、勘察設(shè)計(jì)、環(huán)境業(yè)務(wù)、綜合檢測(cè)、項(xiàng)目管理為核心業(yè)務(wù)的企業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及公路、市政、水運(yùn)、鐵路、城市軌道、環(huán)境、航空和水利、建筑、電力等行業(yè)。盡管公司總部位于南京，但公司于2021年9月被廣州市國資委收購，因此公司除了在江蘇省內(nèi)有業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)外，近年也不斷滲透珠三角市場(chǎng)。在城中村改造方面，公司歷史上一共獲取過五個(gè)項(xiàng)目，均位于廣州和深圳，規(guī)模合計(jì)超0.05億元。23H1年公司營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)分別為20.1/1.7億元，分別同比+1%/+3%。重資產(chǎn)類業(yè)務(wù)：多數(shù)地區(qū)以央國企為主導(dǎo)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)在多數(shù)地區(qū)以央國企為主導(dǎo)。對(duì)于重資產(chǎn)業(yè)務(wù)而言，國內(nèi)存在綜合實(shí)力強(qiáng)勁的大型央企，以及各地國資旗下的地方國企，與政府長(zhǎng)期的合作關(guān)系和豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)使得央國企在招投標(biāo)上具有天然優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目向這兩類企業(yè)集中的趨勢(shì)明顯，部分民營(yíng)企業(yè)在少數(shù)城市活躍度較高。而相較于體量已經(jīng)較大、業(yè)務(wù)遍布全國的央企，地方國企更加專注于特定經(jīng)營(yíng)區(qū)域，積累了業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，倘若這些區(qū)域的城中村改造需求較大、政策推進(jìn)較好，有望為屬地公司帶來較好彈性。分環(huán)節(jié)看，重資產(chǎn)類業(yè)務(wù)中開發(fā)環(huán)節(jié)處于項(xiàng)目較早期，其余環(huán)節(jié)處于項(xiàng)目中后期，本文主要聚焦于工程業(yè)務(wù)，此處不再對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)不做具體展開。我們按重點(diǎn)區(qū)域和城市對(duì)主要參與的上市公司逐一進(jìn)行梳理。珠三角：市場(chǎng)向央企和地方國企集中的趨勢(shì)明顯珠三角地區(qū)城中村改造空間較大，市場(chǎng)需求充沛。過去珠三角地區(qū)的城中村項(xiàng)目數(shù)量多，但單體項(xiàng)目規(guī)模較小，央企、地方國企和民企在招投標(biāo)上均有機(jī)會(huì)。但近年城中村項(xiàng)目招投標(biāo)向央企和地方國企傾斜的趨勢(shì)較明顯，如深圳成立安居微棠后，將多數(shù)城中村改造項(xiàng)目打包，進(jìn)行分批次的統(tǒng)一招投標(biāo)，單次招標(biāo)項(xiàng)目體量擴(kuò)大后，基本只有綜合實(shí)力較強(qiáng)的央企或大型地方國企才有能力承接。以第一批次招標(biāo)為例，中建、中交、中鐵等大型央企的多個(gè)工程局均參與施工總承包業(yè)務(wù)的投標(biāo)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，最終由中國建筑承接；而廣州則明確7家市級(jí)做地主體（均未上市），大力推進(jìn)四大重點(diǎn)片區(qū)統(tǒng)籌做地試點(diǎn)工作，具體包括：廣州火車站片區(qū)（廣州城投集團(tuán)、廣州市建筑集團(tuán)）；城市新中軸片區(qū)（越秀集團(tuán)）；羅沖圍片區(qū)（珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)、機(jī)場(chǎng)建設(shè)投資集團(tuán)）；環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)（越秀集團(tuán)、機(jī)場(chǎng)建設(shè)投資集團(tuán)），上述做地主體均為老牌廣州市屬國企?；诖耍覀冾A(yù)計(jì)未來珠三角地區(qū)的開發(fā)和施工業(yè)務(wù)或?qū)⒂裳雵笾鲗?dǎo)。長(zhǎng)三角：上海、杭州地方國企主導(dǎo)，寧波等城市民營(yíng)企業(yè)較為活躍長(zhǎng)三角不同城市間的競(jìng)爭(zhēng)格局存在一定差異。上海和杭州上市的地方工程國企數(shù)量較多，在城中村招投標(biāo)中占據(jù)主導(dǎo)；而寧波等城市中盡管也存在上市的工程國企，但民營(yíng)企業(yè)同樣積極參與城中村改造，競(jìng)爭(zhēng)格局相對(duì)更加多元化。具體看：1.上海：競(jìng)爭(zhēng)格局良好，地方國企壁壘高上海城中村改造計(jì)劃有序，每年落地的城中村項(xiàng)目數(shù)量較少，但單體項(xiàng)目規(guī)模較大。歷史上除寶山區(qū)和青浦區(qū)的項(xiàng)目民企參與程度較高外（分別為大華集團(tuán)和蟠龍?zhí)斓兀溆鄥^(qū)的項(xiàng)目招投標(biāo)基本由央國企所獲得，且上海當(dāng)?shù)貒笾袠?biāo)率更高，截至目前大部分公開招標(biāo)改造的城中村地塊都由上海市屬國資集團(tuán)公司競(jìng)得，后續(xù)的開發(fā)和改造則交由集團(tuán)旗下的地產(chǎn)及工程公司，其中的上市主體包括上海建工、浦東建設(shè)、隧道股份、外高橋等。相比之下，民營(yíng)企業(yè)則多以承接分包的模式參與項(xiàng)目建設(shè)。1）浦東建設(shè)：公司隸屬于浦東發(fā)展集團(tuán)，作為浦東國資領(lǐng)域內(nèi)唯一一家以工程施工為主業(yè)的上市公司，公司承擔(dān)了浦東新區(qū)大量基建、房建等重要工程，也是浦東城中村改造的排頭兵。公司歷史上相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)豐富，合計(jì)承接13個(gè)城中村項(xiàng)目，均位于浦東，規(guī)模合計(jì)28億元；除城中村項(xiàng)目外，公司還承建了63個(gè)城市更新類項(xiàng)目，規(guī)模合計(jì)128億元。23H1公司新簽訂單、營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)分別為156/78/3億元，分別同比+102%/+65%/+30%。2）上海建工：作為長(zhǎng)三角區(qū)域工程龍頭，公司承建多個(gè)地標(biāo)性建筑，從項(xiàng)目體量而言，一般為百億級(jí)別大型項(xiàng)目，具備規(guī)模效應(yīng)。近年來開拓了城市更新等新興業(yè)務(wù)，23H1公司從投資開發(fā)、設(shè)計(jì)咨詢、施工維保等全方位參與歷史街區(qū)保護(hù)開發(fā)、城中村改造、舊改等城市更新領(lǐng)域，新簽合同76億元，占比4%，陸續(xù)中標(biāo)了惠南鎮(zhèn)紅光村、閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)等“城中村”改造項(xiàng)目。此外，公司23年中重點(diǎn)處理了疫情遺留、地產(chǎn)拖累的問題，在上海建工集團(tuán)的加持下，明年有望輕裝上陣，發(fā)力優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)。23H1公司新簽訂單、營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)分別為2054/1444/8億元，分別同比+26%/+46%/+178%。3）隧道股份：公司主要從事隧道、路橋、軌道交通、水務(wù)、能源和地下空間等城市基礎(chǔ)設(shè)施的設(shè)計(jì)、施工、投資、運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，以及與施工業(yè)務(wù)相配套的部分盾構(gòu)設(shè)備制造業(yè)務(wù)，同時(shí)還擁有融資租賃和數(shù)字信息業(yè)務(wù)，全方位參與城市更新，根據(jù)公告歷史承接8個(gè)包括城中村改造在內(nèi)的相關(guān)項(xiàng)目，規(guī)模合計(jì)超過40億元，并于23年5月12日與閔行區(qū)簽署戰(zhàn)略合作備忘錄，內(nèi)容包括加強(qiáng)城中村改造方面的合作。從集團(tuán)角度而言，公司大股東城建集團(tuán)作為上海市城市建設(shè)的主力軍，擁有城市基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)施工總承包、基礎(chǔ)設(shè)施投資經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)以及盾構(gòu)等地下施工設(shè)備研發(fā)制造，旗下負(fù)責(zé)地產(chǎn)開發(fā)管理的子公司上海城建置業(yè)是上海市重要的保障房建設(shè)主體，參與城中村改造開發(fā)。