蘇州房地產(chǎn)市場競爭分析報告

蘇州房地產(chǎn)市場競爭分析報告我們開發(fā)商在現(xiàn)在的項目附近拿了塊住宅用地,我寫這篇報告的目的,了解今年園區(qū)房地產(chǎn)競爭的嚴峻形勢,是為了刺激開發(fā)商盡快運做,搶先占有市場份額.

2007年蘇州房地產(chǎn)市場競爭分析報告

一．2007年蘇州房地產(chǎn)形勢分析

2006年蘇州房地產(chǎn)市場總體上呈現(xiàn)出供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢，商品房供需總量都突破了600萬平米大關(guān)，無論商品房供應(yīng)量還是銷售量，都有了大幅度的增長，國家出臺的各種針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策對蘇州房地產(chǎn)市場的影響并不明顯。全年商品房供需比為0.94：1，市場供需基本平衡，說明蘇州房地產(chǎn)市場總體發(fā)展狀況良好。就下半年來看

2006年蘇州樓市的熱點區(qū)域仍然在園區(qū)，確切地說，是在園區(qū)湖東。近20個中高端樓盤使得園區(qū)湖東成為蘇州樓市的標桿，湖東已成為消費者最理想的購房區(qū)域之一。中海湖濱一號、玲瓏灣、雅戈爾未來城、第五元素等樓盤成為眾多消費者理想的購買對象。但園區(qū)湖東樓盤產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，潛在市場供應(yīng)量過大，市場競爭異常激烈也是不爭的事實。

2007年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。展望2007年的房地產(chǎn)市場：

１、政策調(diào)控執(zhí)行力度將加大。

面對不斷上漲的住房價格，2006年國務(wù)院、建設(shè)部等多部委于5月出臺國六條及其15條細則調(diào)控住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房價和投資投機性需求，此后并針對外資準入、土地控制、等出臺諸多相關(guān)政策，政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的力度明顯加大。從當前房地產(chǎn)形勢來看，政府的調(diào)控效應(yīng)雖然有所體現(xiàn)，但房價上漲趨勢以及房地產(chǎn)行業(yè)諸多不合理問題并沒有得到有效控制，國務(wù)院更是組織多部委赴全國檢查房地產(chǎn)調(diào)控落實情況和調(diào)控效果，相信2007年將進一步加大政策調(diào)控的執(zhí)行力度，如果房價上漲的勢頭不能得到有效遏制，則進一步的調(diào)控政策出臺可能性就比較大。

２、土地增值稅即將開征，將對房企利潤造成重大影響

通知規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項目應(yīng)該進行土地增值稅清算。對于已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的需要進行結(jié)算；此外，對于取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；以及納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的需要清算。如果算上土地增值稅，房地產(chǎn)行業(yè)將成為市場中征稅比例最高的一個行業(yè)之一，由于盈利空間下調(diào)，未來企業(yè)對于房地產(chǎn)行業(yè)的參與程度將會繼續(xù)下降。事實上，經(jīng)歷了兩年的宏觀調(diào)控之后，已經(jīng)有大量小型房地產(chǎn)商開始退出這一行業(yè)，而隨著調(diào)控深入，這一趨勢將變得更加明顯。

３、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟適用房供應(yīng)將增多。

2006年的房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的90/70標準，對于90平米以下住房作出的比例硬性規(guī)定，使得開發(fā)商不得不作出被動的適應(yīng)。在開發(fā)商迎合市場作出的主動調(diào)整和響應(yīng)政策作出的被動適應(yīng)兩相作用下，小戶型成為未來市場主流已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖聦?。?006年全年的樓市銷售形勢為依據(jù)，同樣也說明了這一點。這一年當中，小戶型頻頻亮相、屢屢熱銷。國六條和國十五條的導(dǎo)向就是重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機性需求。2007年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟適用房供應(yīng)將增多，別墅等高端住房的投資和供給將受到限制。

４、土地管理更加嚴格，土地增量供應(yīng)控制更嚴，土地成本將提高，這也將加劇對于存量土地的競爭。

今年將使得土地增量供應(yīng)受到更嚴格的控制，從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長，并對快速增長的國內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴的政策措施來看，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限可能會上收，建設(shè)項目用地地管理將更加嚴格。

預(yù)計隨著土地供應(yīng)“閘門”的縮緊，如沒有重大政策變動，則土地價格的上漲趨勢短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對存量土地資源的整合，對量土地的競爭也將加劇。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高將是必須面對的現(xiàn)實。

總的來說，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化，房地產(chǎn)行業(yè)“強者恒強”的局面將得到進一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進一步提高。二．2007年園區(qū)案量統(tǒng)計

2006年蘇州樓市的熱點區(qū)域仍然在園區(qū)，確切地說，是在園區(qū)湖東。近20個中高端樓盤使得園區(qū)湖東成為蘇州樓市的標桿，湖東已成為消費者最理想的購房區(qū)域之一。2006年園區(qū)土地出讓總面積達351.08萬平方米，以住宅用地為主。

1.

湖東版塊

編號

地塊位置

面積

建筑面積

性質(zhì)

容積率

竟得單位

蘇園土掛2006（03）

蘇勝路南南施街東

119901

143881

居住

≤1.2

中新置地

2006（04）

瓊姬路南南施街東

121740

97392

居住

≤0.8

上海糧油進出口有限公司

2006（05）

瓊姬路南南施街西

33932

27145

居住

≤0.8

上海萬科

2006（08）

景塘街東鐘園路北

105297

385448

居住

≤1.8

中海地產(chǎn)

琉璃街東麗帆巷北

51836

琉璃街東鐘園路北

57005

2006（13）

景湖街西鐘園路南

30549

76372

酒店公寓

≤2.5

蘇州普合置業(yè)

2006（14）

斜塘河南車斜路西

69171

96840

居住

1.2-1.4

園區(qū)華成房地產(chǎn)

2006（23）

鐘園路南星塘街東

91386

807877

居住

≤1.8

中海發(fā)展

鐘園路南琉璃街東方洲路北（北）

139542

鐘園路南琉璃街東方洲路北（南）

93686

琉璃街東方洲路南

124205

2006（31）

鐘園路南鐘南街西

154344

308688

居住

≤2

上海天地源

2006（32）景華街西現(xiàn)代大道北（西）

320143

789256

居住

≤1.8

雅戈爾置業(yè)

景華街西現(xiàn)代大道北（東）

118333

2006（33）

機場路南

339479

203687

居住

≤0.6

浙江杭龍

2005（08）

現(xiàn)代大道北，星湖街西

107495

200119

住

≤1.4

中海地產(chǎn)

小計

3136705

2.

湖西版塊

金雞湖以西是蘇州工業(yè)園區(qū)的絕版黃金地段，以下幾塊土地均為2005年拍得，計劃在07年推出。

編號

地塊位置

面積

建筑面積

性質(zhì)

容積率

竟得單位

2005（06）金雞湖西側(cè)芙蓉街東

43679

17471

住

≤0.4

仁恒地產(chǎn)

金雞湖路南星港街東

104684

104684

住

≤1.0

2005（07）星港街東，機場路北

77289

123662

住

≤1.6

中海地產(chǎn)

垂柳路南，機場路北

125764

100611

住

≤0.8

垂柳路東，機場路北

64377

38626

住

≤0.6

小計

385054

3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)版塊

編號

地塊位置

面積

建筑面積

性質(zhì)

容積率

竟得單位

2006（27）陽澄湖大道北青劍路東

82300

49380

居住

≤0.6

旭輝集團

2006（28）陽澄湖大道北蓮花西路

79421

119132

居住

≤1.5

園區(qū)開發(fā)

2006（29）陽澄湖大道北束橋街西

156177

234265

居住

≤1.5

園區(qū)開發(fā)

2006（30）陽澄湖大道南束橋街西

122069

219724

居住

≤1.8

園區(qū)開發(fā)

2006-B-16

青劍湖西,星澄路東

185665

148532

居住

≤1.2≤0.8

上海君地實業(yè)

2006-G-59

勝浦鎮(zhèn)中勝路南興浦路東26577

53154

商+酒店式公寓

2

蘇州大東方地產(chǎn)

2006-G-60

勝浦鎮(zhèn)振勝路南通江路西19931

35877

商+住宅

1.8

蘇州大東方地產(chǎn)

小計

860064

三．園區(qū)2007年近期待開樓盤比較表

案名

地址

建筑面積

規(guī)劃面積

價格（元/平方米）

開盤時間

開發(fā)商名稱

海尚·壹品

華池街東沈滸路南

未公開

未公開

未公開

未公開

江蘇友誼合升

中旅花園

淞江路北

16萬平方米

95—190M2

未公開

07.09

中旅集團

金色尚城

淞江路

11萬平方米

80—125M2

5500—6100

07.04

蘇州華城

天驕錦城

揚東路

18萬平方米

88—138M2

均價4200

07.01

昂內(nèi)房地產(chǎn)

星湖客

星湖街北

9萬平方米

91—240M2

均價4300

06.11

建屋發(fā)展

青年匯

鐘園路與星龍街交界

7萬平方米

88—130M2

均價4000

07.01

中新置地

中?！び醢?/p>

星港街轉(zhuǎn)水坊路

33萬平方米

90—180M2

未公開

07.04

中海地產(chǎn)

中海星湖國際

現(xiàn)代大道北，星湖街西20萬平方米94—138M2

未公開

07.04

中海地產(chǎn)

翡翠國際社

現(xiàn)代大道與南施街交界87萬平方米88—210M2

均價5800

07.04

翡翠置業(yè)

四．2007年本項目競爭形勢分析

園區(qū)仍然是蘇州樓市發(fā)展的重點區(qū)域，其他區(qū)域很難與之抗衡，但園區(qū)市場供應(yīng)量較多和產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重以及市場競爭激烈的問題也將會不可避免

1.

國家政策下的嚴峻形勢

1)

已拍得土地在規(guī)定時間內(nèi)未動工，從高征收土地閑置費

“國十五條”明確加大對閑置土地的處置力度，對超出合同約定動工日期滿1年未動工的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)僅僅2006年一年，園區(qū)土地掛牌成交達33宗，意味著2007年之內(nèi)，這些土地將都會動工，新增樓盤數(shù)量之大，無論從哪方面來講，競爭之激烈可想而知。

2)

90平米與70％指標

新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房須占開發(fā)建設(shè)總面積70%以上。優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。

對于開發(fā)商來說，小戶型是項目開發(fā)中資金回籠最快的通道；而對于政府而言，小戶型是優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、解決住房矛盾的應(yīng)對之策。如此一來，小戶型自然會成為“集萬千寵愛于一身”的樓市主角。而眾多開發(fā)商針對園區(qū)的市場需求紛紛調(diào)整所開發(fā)項目的面積配比構(gòu)成，必將使中小面積的比重得到極大的提升。2007年的園區(qū)房地產(chǎn)市場將會有更多的中小面積戶型出現(xiàn)。相對于需求市場比較穩(wěn)定的增長，中小面積戶型供應(yīng)量在短時期的激增，將進一步加劇供求市場的不平衡狀況。

3)

經(jīng)濟適用房制度

“國六條”深度關(guān)懷中低收入人群的住房問題，首次較系統(tǒng)地明確了解決中低收入家庭住房的4條路徑，即“重點發(fā)展”中低價位中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用房、廉租住房。園區(qū)中新置地開發(fā)的青年匯，為政府特批優(yōu)供房，以低價格進入市場，給周邊樓盤帶來了不小的競爭力。如果2007年，園區(qū)政府大范圍發(fā)展經(jīng)濟適用房的話，一些主打價格戰(zhàn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤將面臨很大的威脅。

2.

大區(qū)域?qū)ξ覀兊挠绊?/p>

蘇州市的房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)快速增長，施工規(guī)模增速加快，尤其是園區(qū)范圍內(nèi)，樓盤的可選性較多，消費者選房的目光更加挑剔。園區(qū)市場的剛性需求基本上可以分成兩種，一是經(jīng)濟實力較強的富有階層，需求的特征是高檔物業(yè)，物有所值；二是中等經(jīng)濟實力的廣大購房者，他們購房時既考慮舒適又考慮實惠，要求產(chǎn)品有很高的性價比。2007年，隨著房源的不斷增多和交通的日益發(fā)達，我們的競爭樓盤范圍也在擴大，各大樓盤受國家新政的影響，對規(guī)劃戶型、配套設(shè)施、價格等方面都作出了相應(yīng)的調(diào)整，今年的競爭，不僅僅局限于單方面，而是樓盤整體綜合實力的大比拼。

3.

小區(qū)域——唯亭、勝浦對我們的影響

就該區(qū)域的市場反應(yīng)進行分析，不難發(fā)現(xiàn)這一區(qū)域內(nèi)的中小戶型市場相對于園區(qū)其他區(qū)域的表現(xiàn)更加活躍。該區(qū)域內(nèi)大量的新建成工業(yè)企業(yè)中，員工年齡組成相對園區(qū)其他區(qū)域來說，呈現(xiàn)出年輕化的趨勢，中小戶型在市場中以其較低的總價更是受到這一年輕群體的關(guān)注。

就該區(qū)域內(nèi)的新拍地塊進行分析，其開發(fā)商大都將針對該區(qū)域的市場需求狀況著重進行中小戶型住宅的開發(fā)建設(shè)。

唯亭、勝浦為園區(qū)