北京市昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀探究-

北京市昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀探究北京市昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀探究

【摘要】目前，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題已成為一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。雖然小產(chǎn)權(quán)房外表看來(lái)存在一定的合理性，但其負(fù)面效應(yīng)不容無(wú)視。本文以北京市昌平區(qū)為例，通過(guò)訪談、發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷的形式了解小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際情況，總結(jié)了小產(chǎn)權(quán)房在昌平地區(qū)的現(xiàn)狀和形成因素，認(rèn)為應(yīng)該盡快出臺(tái)并完善“小產(chǎn)權(quán)房〞的禁建禁售政策，保護(hù)“小產(chǎn)權(quán)房〞購(gòu)房者的權(quán)益，控制“小產(chǎn)權(quán)房〞的擴(kuò)張。

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；市場(chǎng)需求；集體土地

1、引言

目前，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題已成為一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，其中“小產(chǎn)權(quán)房〞一般指在農(nóng)村集體所有土地上建造的，僅有鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府或村委會(huì)蓋章以證明其權(quán)屬，沒(méi)有國(guó)家房管部門蓋章以證明其權(quán)屬的房屋。小產(chǎn)權(quán)房主要分布在大中城市的城郊或城中村，周邊環(huán)境以及根底設(shè)施條件都相對(duì)不錯(cuò)，由于價(jià)格低廉，在滿足中低收入者的住房需求的同時(shí)沒(méi)有過(guò)多超出其購(gòu)置承受能力，使小產(chǎn)權(quán)房有較大市場(chǎng)空間。

北京市的小產(chǎn)權(quán)房的銷售面積占到北京住宅市場(chǎng)總量的20%，其中95%分布在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。本文以北京市昌平區(qū)為例，通過(guò)對(duì)北京市昌平區(qū)內(nèi)的綠城新干線、翠湖新城、綠城雅苑、大學(xué)城11號(hào)、龍脈花園、雙興苑、仙基公寓七個(gè)小產(chǎn)權(quán)工程進(jìn)行入戶訪談、發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷的形式了解小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際情況，總結(jié)小產(chǎn)權(quán)房在昌平地區(qū)的現(xiàn)狀和形成因素，并針對(duì)如何處理小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)問(wèn)題提出合理建議。

2、昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房根本情況

昌平區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房主要分布在沙河、小湯山和昌平縣城，主要特點(diǎn)是占局部地區(qū)土地面積大，分布集中，此外，小產(chǎn)權(quán)房的建造年份大多較早但開(kāi)盤時(shí)間較晚。其中，沙河地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房主要是占用農(nóng)用地，開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房，而小湯山和昌平縣城那么是多以回遷為名而多占用農(nóng)用地作為商品房對(duì)外出售。

2.1昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的建筑及配套設(shè)施情況

〔1〕建筑結(jié)構(gòu)。昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的建筑結(jié)構(gòu)根本為磚混結(jié)構(gòu)，多為4-6層建筑，總體形式單一。半數(shù)左右的戶型為2室1廳1衛(wèi)，七成到八成的住房面積在70-110平方米范圍內(nèi)。

〔2〕根底設(shè)施情況。昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的根本配套設(shè)施中排污水、家庭、互聯(lián)網(wǎng)以及環(huán)衛(wèi)清潔相比照擬完善，各個(gè)小區(qū)之間差異不大。但是，暖氣和天然氣的配套情況差異很大，有相當(dāng)局部小區(qū)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)天然氣入戶。

〔3〕物業(yè)管理情況。八成以上居民認(rèn)為小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理不夠好，只有少數(shù)居民對(duì)小區(qū)物業(yè)管理表示滿意?？傮w而言，昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有實(shí)現(xiàn)物業(yè)專業(yè)管理。

〔4〕效勞機(jī)構(gòu)情況。昌平小產(chǎn)權(quán)房周圍的效勞機(jī)構(gòu)存在規(guī)模普遍小、不夠正規(guī)等問(wèn)題。

〔5〕交通設(shè)施情況。由于不同地段交通情況差異很大，人流密集區(qū)擁堵問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，有待進(jìn)一步城市改造。

2.2昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的買賣、流轉(zhuǎn)情況

〔1〕價(jià)格信息。就售價(jià)而言，昌平區(qū)各個(gè)區(qū)域同一時(shí)間的平均房?jī)r(jià)相差大，但整體呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)。就租金而言，昌平區(qū)各小產(chǎn)權(quán)房同一時(shí)間的租金根本相同，其中平均最低租金是仙基公寓工程，最低時(shí)可到達(dá)600元/月。昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的租售比約為1:2。

〔2〕流轉(zhuǎn)情況。租戶的租住時(shí)間從3個(gè)月到2年，半數(shù)租戶選擇1年的租期。小產(chǎn)權(quán)房〞的購(gòu)房信息傳播渠道中最有效的是通過(guò)周圍的人際關(guān)系朋友傳播，占四成比例；其次，那么是通過(guò)區(qū)域廣告宣傳，占三成比例。

〔3〕產(chǎn)權(quán)情況。所有被調(diào)查者都沒(méi)有能夠提供合法的個(gè)人房屋所有權(quán)證以及土地使用證。但是在買賣過(guò)程中，購(gòu)房者仍然應(yīng)用了一定的方法來(lái)“證明〞其房屋所有人或使用者的使用權(quán)，近九成購(gòu)房者通過(guò)合同作為購(gòu)置憑證，一成購(gòu)房者那么靠人際關(guān)系擔(dān)保。

2.3昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的使用者情況

〔1〕年齡。小產(chǎn)權(quán)房使用者的年齡明顯集中在26-30歲和50歲以上兩個(gè)年齡段。

〔2〕學(xué)歷。目前昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房使用者學(xué)歷水平較低，本科以上學(xué)歷不到三成比例。

〔3〕職業(yè)。主要以企業(yè)員工、無(wú)工作和退休者居多；而公務(wù)員和打工人員所占比例不大。此外，還有少數(shù)學(xué)生在此居住。

〔4〕戶口。擁有北京戶口的使用者占六成，其中七成擁有城市戶口，即小產(chǎn)權(quán)房使用主要人群是本地城市居民。

〔5〕家庭月收入。超過(guò)八成的家庭屬于家庭月收入在7千以下的中低收入家庭，高收入家庭占所有被調(diào)查者的比例不及二成。

〔6〕工作年限。大局部使用者有工作經(jīng)驗(yàn)。對(duì)于在北京的工作年限，半數(shù)小產(chǎn)權(quán)房使用者有0-5年的工作時(shí)間，其次是約15%使用者工作6-10年，約15%的工作者工作了30年以上。

3、昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因

3.1供應(yīng)角度

開(kāi)發(fā)主體是村集體、鄉(xiāng)政府和一些小開(kāi)發(fā)商，村集體提供土地，開(kāi)發(fā)商提供資金?！?〕村集體作為土地供地方將土地賣給開(kāi)發(fā)商獲得分紅，因此村集體有推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的動(dòng)力。〔2〕從開(kāi)發(fā)商本錢收益核算角度出發(fā)，獲得土地本錢低，不需要繳納土地出讓金；大局部小產(chǎn)權(quán)房為磚混結(jié)構(gòu)、低容積率房屋，建造本錢低；小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的隱蔽性使開(kāi)發(fā)商逃避了各種稅費(fèi)等。因此開(kāi)發(fā)商在利潤(rùn)驅(qū)使下也有開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的動(dòng)力。

3.2需求角度

剛性需求是催生小產(chǎn)權(quán)房的主要需求。〔1〕當(dāng)前商品房的高房?jī)r(jià)使普通購(gòu)房者深受其困。小產(chǎn)權(quán)房相對(duì)低廉的價(jià)格，是吸引購(gòu)房者的最大因素?！?〕昌平區(qū)上風(fēng)上水的環(huán)境也促使了購(gòu)房者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的需求?！?〕大多數(shù)購(gòu)房者表現(xiàn)出來(lái)的法不責(zé)眾的心理讓他們?cè)跈?quán)衡持有產(chǎn)權(quán)和低房?jī)r(jià)之間選擇了后者。

3.3政策制度

政策這雙有形之手也是昌平地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的因素之一?！?〕城市開(kāi)展過(guò)快，政策保障出現(xiàn)真空，開(kāi)發(fā)商和政府借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義運(yùn)作小產(chǎn)權(quán)房獲利?！?〕農(nóng)村土地監(jiān)管存在灰色地帶，實(shí)際支配土地的鄉(xiāng)政府、村委會(huì)有操作空間?！?〕廉租房和兩限房門檻高，經(jīng)濟(jì)適用房限制多。

4、小產(chǎn)權(quán)房處理建議

4.1出臺(tái)并完善“小產(chǎn)權(quán)房〞的禁建禁售政策

小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題由來(lái)已久，但至今仍然沒(méi)有明確如何處理現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房以及如何杜絕小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)行為的法律法規(guī)，目前的成功解決案例也寥寥無(wú)幾。為了能夠?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房妥善處理提供法律依據(jù)，應(yīng)該加快相關(guān)的立法工作，加強(qiáng)法律保障。

4.2保護(hù)“小產(chǎn)權(quán)房〞購(gòu)房者的權(quán)益

處理小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)于其購(gòu)房者的處理尤為棘手。不可能只通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)的方式使這些購(gòu)房者得到產(chǎn)權(quán)證。在處理過(guò)程中，應(yīng)該區(qū)別對(duì)待不同的占地情況。而無(wú)論是何種情況，都應(yīng)該首先追究開(kāi)發(fā)主體的責(zé)任，然后對(duì)于購(gòu)房者，責(zé)其繳納一定數(shù)量的補(bǔ)償款，但現(xiàn)實(shí)處理上還是有很大的阻礙。政府應(yīng)充分考慮到小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者的權(quán)益，不能草率處理這類問(wèn)題。

4.3控制“小產(chǎn)權(quán)房〞的擴(kuò)張

小產(chǎn)權(quán)房在網(wǎng)上發(fā)布的信息往往并不準(zhǔn)確，往往出現(xiàn)修改小區(qū)名稱或在網(wǎng)上沒(méi)有工程記錄。而通過(guò)朋友宣傳和在當(dāng)?shù)匕l(fā)放廣告，小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)仍然運(yùn)轉(zhuǎn)正常。昌平地區(qū)在2021年仍有新建小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，當(dāng)?shù)卣刂菩‘a(chǎn)權(quán)房新增量的力度不夠。需要完善普查與統(tǒng)計(jì)，對(duì)當(dāng)?shù)馗脑?、回遷工程加大監(jiān)控力度，控制小產(chǎn)權(quán)房的擴(kuò)張，防止事態(tài)進(jìn)一步擴(kuò)大。

5、結(jié)論

小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)展至今，已不單純是土地違法問(wèn)題，更是涉及民生的社會(huì)問(wèn)題。雖然小產(chǎn)權(quán)房外表看來(lái)存在一定的合理性，緩解了住房市場(chǎng)供求緊張的現(xiàn)狀，滿足了局部城市居民及新移民的住房需求，但是小產(chǎn)權(quán)房的負(fù)面效應(yīng)不容無(wú)視，主要包括減少集體土地存量、擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序、糾紛案件不斷等。在中國(guó)現(xiàn)有體制下，需要充分考慮小產(chǎn)權(quán)房的所有利益相關(guān)者，具體情況具體分析，在保障社會(huì)穩(wěn)定的根底上，妥善解決好小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

【1】陳利根、李新莊.小產(chǎn)權(quán)房的困惑與求解[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)討論,2021(12)

【2】程浩.小產(chǎn)權(quán)房研究綜述[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2021(28)

【3】季雪.“小產(chǎn)權(quán)房〞的問(wèn)題、成因及對(duì)策建議——基于對(duì)北京地區(qū)實(shí)情的考察[J].中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2021(07)

【4】金星.北