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本文格式為Word版下載后可任意編輯和復(fù)制第第頁北京綠色港灣農(nóng)場
關(guān)于格林·綠色港灣起勢突圍的報(bào)告
河南省海得佳置業(yè)有限公司:
目前周口房地產(chǎn)市場競爭膠著,戰(zhàn)斗進(jìn)入白熱化狀態(tài),項(xiàng)目周邊板塊的競爭更為激烈!
我項(xiàng)目于08年入市,整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、產(chǎn)品規(guī)劃、材質(zhì)選擇、理念形成方面同新入市的項(xiàng)目相比,落后市場許多。另一方面:目前市場上又有40家樓盤同時(shí)放量,8家同時(shí)認(rèn)籌,各樓盤推售節(jié)點(diǎn)相近,給項(xiàng)目到訪排號(hào)帶來很大阻力。一些優(yōu)質(zhì)樓盤的低價(jià)走量策略也嚴(yán)峻威逼到我項(xiàng)目的蓄客。
考慮到我項(xiàng)目去年一年未有較大手筆動(dòng)作,在市場上未免有些發(fā)聲不足,項(xiàng)目品牌認(rèn)知度無意中降為二線,銷售主見不甚獨(dú)特,賣點(diǎn)無突出特色。
在此內(nèi)憂外患形勢之下,實(shí)現(xiàn)開盤火爆勁銷有相當(dāng)?shù)碾y度。
尤其是目前項(xiàng)目狀況可謂慘淡:日均到訪2-3組,10月22日、10月23日兩人的到訪量均為“0”!排卡僅為:49張!
此種狀況,若實(shí)現(xiàn)三期房源推售487套、目標(biāo)任務(wù)150套的任務(wù),根據(jù)常規(guī)手法推動(dòng),突圍難度很大。
基于目前狀況,項(xiàng)目部樂觀動(dòng)員、號(hào)召團(tuán)隊(duì)實(shí)行各種的措施:創(chuàng)新手段、深化執(zhí)行、走出拓客、深挖渠道等方式,樂觀走出去,在市場上拉訪、攔截、挖掘客戶,采納種種手段實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目宣揚(yáng)推廣,將產(chǎn)品全力推出!但收效甚微,到訪排卡狀況仍不容樂觀。
基于此:建議項(xiàng)目及早釋放三期價(jià)格,所釋放價(jià)格同市場均價(jià)相比降低一個(gè)梯度,以便在價(jià)格方面獲得競爭利器,建議實(shí)行此策略為在150套房源范圍內(nèi)使用,完成年內(nèi)150套目標(biāo)即可。后續(xù)產(chǎn)品推售可適度考慮提價(jià)。以便緩解年內(nèi)回款壓力。
詳細(xì)價(jià)格表現(xiàn):
周邊項(xiàng)目參考價(jià)格
以在售項(xiàng)目文昌新卷和建業(yè)聯(lián)盟新城為樣本,考察項(xiàng)目參考價(jià)格:
?文昌新卷樣本:文昌新城項(xiàng)目整體占地1200畝,由南北12塊地塊組成,規(guī)
劃建設(shè)面積203495.79㎡,項(xiàng)目規(guī)劃由10個(gè)小區(qū)構(gòu)成,自西向東,形成“幸?;ㄩ_”“北岸春天”“金色東方”三大建筑群。文昌新卷售房源及目前動(dòng)態(tài):7#
(26層)8#(26層)15#(18層)16#(18層)剩余房源約100套,
價(jià)格:最低價(jià)3200,均價(jià)3560,三期金色東方,目前正排號(hào)中,交10000抵20000,日增60元。11月底開盤,不按挨次,先到先選。將推2棟18層高層,共計(jì)216套房源,現(xiàn)已排號(hào)月90多,10000抵20000,日增100元。?建業(yè)聯(lián)盟新城樣本:建業(yè)聯(lián)盟新城2棟樓26層共計(jì)156套一梯三戶獨(dú)單元
已售120套余36套。
價(jià)格:5層以下3500多;10層、11層3900多;18層4086;25層4286;一次性優(yōu)待7%按揭優(yōu)待4%
優(yōu)待后均價(jià)3300左右;開盤優(yōu)待1千抵1萬1
本項(xiàng)目自身狀況表述
由于項(xiàng)目早在2022年就在周口駐足,一二期樹立了肯定的口碑,在當(dāng)?shù)赜锌隙ǖ钠放朴绊懥?,因此,此次開盤應(yīng)綜合考慮項(xiàng)目自身狀況,慎重選擇價(jià)格策略、推貨策略,以便能有效攔截客戶,提升項(xiàng)目認(rèn)籌客戶數(shù)量,為項(xiàng)目順當(dāng)開盤打下基礎(chǔ)。
一般客戶的刻板印象是70年產(chǎn)權(quán)。項(xiàng)目三棟高層產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)50年,在客戶心中會(huì)產(chǎn)生肯定的抗性。
目前,項(xiàng)目日均到訪量為:3組;排卡:49,距離開盤目標(biāo)150套差距巨大,急需通過有沖擊力的價(jià)格策略或者優(yōu)待策略吸引客戶到訪排卡、攔截其他項(xiàng)目客戶,確保開盤順當(dāng)進(jìn)行。
本項(xiàng)目價(jià)格表現(xiàn)
綜合周口樓市狀況及項(xiàng)目自身狀況,建議此次開盤采納“低開高走”的價(jià)格策略,采納低價(jià)入市,建議價(jià)格定在:2900-3200元/㎡之間,以此為底價(jià),在后期可依據(jù)相應(yīng)的優(yōu)待政策予以合算、累加。
價(jià)格表現(xiàn)支持依據(jù)
首先:低開高走的價(jià)格策略能有效的攔截一部分客戶,在激烈的市場競爭搶占先機(jī)、震懾對(duì)手;
其次:低價(jià)表現(xiàn)能給客戶肯定的信念,為后期漲價(jià)賣下伏筆,使客戶信任本項(xiàng)目是不斷升值的,同時(shí)也給客戶肯定的壓力感——假如現(xiàn)在不選房子,以后就很難選到如此低價(jià)位的房子了;
在嚴(yán)峻的形勢下,需用有力的策略在市場上搶占高地,有效獵取客戶!
策略支持:
為協(xié)作此策略,在用低價(jià)攔截客戶的同時(shí),著重強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的品質(zhì),強(qiáng)調(diào):“我們的價(jià)值在于客戶利益的最大化”用超高性價(jià)比打動(dòng)客戶;
在客戶的攔截阻擋上,強(qiáng)調(diào)落地執(zhí)行、深化推動(dòng);
?銷售說辭:調(diào)整銷售說辭,以項(xiàng)目三期首次開盤為噱頭,強(qiáng)調(diào)性價(jià)比,強(qiáng)調(diào)
項(xiàng)目低價(jià)入市后的巨大升值空間,造成客戶沖動(dòng)購買,逼定排卡!
?渠道鋪開:各渠道廣泛鋪開,通過各種方式向市場傳遞本項(xiàng)目的低價(jià)表現(xiàn),
以有效沖擊客戶,形成對(duì)競爭樓盤的有效攔截!有效以此低價(jià)策略活動(dòng)形成客戶熱捧!
?房源選擇上:建議以臨街三棟為突破口。有效以此低價(jià)策略活動(dòng)客戶熱捧!?在下階段的深化執(zhí)行上,要快速起勢,快速火爆,集中解籌。以低價(jià)位策略
為主打,快速搶占市場,搶奪客戶,為項(xiàng)目制造勢不行擋的熱銷聲勢,同競爭對(duì)手拉開差距。
如以上種種策略在深化執(zhí)行,落地到位的狀況下仍未取得成功戰(zhàn)果,則需考慮認(rèn)籌預(yù)案加大認(rèn)籌優(yōu)待、進(jìn)一步刺激消費(fèi)者,促成銷售!
依據(jù)目前市場形勢,依據(jù)現(xiàn)階段競爭態(tài)勢,市場拼殺已白刃相接。誰能盡可能多的搶奪客戶,誰能更有效的實(shí)現(xiàn)銷售,誰才能挺到最終!雖然很困難
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