房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理存在的問題及對策研究

房地產(chǎn)行業(yè)已持續(xù)快速發(fā)展多年，許多房地產(chǎn)企業(yè)通過若干項目開發(fā)取得豐富的管理經(jīng)驗。但，隨著國家相關(guān)政策不斷深化，對房地產(chǎn)行業(yè)提出了更高的要求，面臨土地資源的獲取，難度增大，成本更高，資金監(jiān)管從嚴，資金籌措渠道有限，等等因素，增強了籌集資金的難度。限售、限購政策的出臺，嚴重降低了房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率。供給端的土地價格上漲，需求端的銷售價格受限，要想獲取目標利潤，只能從開發(fā)成本里擠壓，誰的成本控制得好，誰的利潤就大，誰就是最后的贏家。所以，當下房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)全過程中實施成本控制，凸顯得尤為重要。一、房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理概述（一）項目成本管理的重要性眾所周知，房地產(chǎn)工程項目基本上屬于投入資金量大、周期長、重稅負行業(yè)，企業(yè)的利潤來自收入減成本，在收入恒定的情況下，成本低，利潤就高，反之，成本高，利潤就少。房地產(chǎn)項目成本名目繁多，涉及面廣，周期長（基本上都會跨年），每一階段的成本費用支出，都是重點，都值得關(guān)注。因此，項目開發(fā)整個過程成本管控尤其重要，關(guān)乎企業(yè)的生存和未來發(fā)展。從開發(fā)次序來看，前期的成本，首先，是土地獲取成本及契稅、拆遷補償，這塊費用多半是當?shù)卣▋r，議價空間有限。其次，是設(shè)計、招標和施工管理階段，這一期間對于一個企業(yè)的管理水平要求頗高，管理的好，直接成本、間接成本及稅費都可控制，反之，成本將可能失控。最后，銷售和運營階段，銷售價格、銷售回款條款設(shè)置及合同執(zhí)行的有效性，等等因素，將直接影響融資成本。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)的每一階段均是成本控制的關(guān)鍵點，對企業(yè)利潤貢獻都有較大影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要想在未來市場上占有“一席之地”，除了要有過硬的質(zhì)量標準、良好的企業(yè)品牌來獲取客戶的滿意度，尚還需要足夠的利潤支撐。既要保證質(zhì)量又要獲取一定的利潤，那就必須要將工程項目成本控制在一定范圍之內(nèi)。實施工程項目成本管理，是企業(yè)進行成本控制的有效手段，是推進企業(yè)高效發(fā)展、實現(xiàn)企業(yè)效益最大化的必要過程。（二）項目成本管理的重要環(huán)節(jié)一個完全整的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用主要是土地成本、契稅及拆遷補償費、開發(fā)直接費用、開發(fā)間接費用和建設(shè)期利息費用、管理費、稅金等構(gòu)成，這些費用支出涵蓋了所有項目開發(fā)節(jié)點，涉及企業(yè)各個部門。需要企業(yè)整個團隊不僅要各司其職，還需要有團隊合作精神，相互協(xié)同、共同完成。1.前期策劃、可研首先，企業(yè)對于意向性地塊進行前期研判，該土塊建成后是否準確地反映了市場的需要，通過分析市場趨勢判斷，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。其次，可行性研究結(jié)果將明確整個項目的市場定位，對于項目開發(fā)的成與敗起到關(guān)鍵作用，因此，需要事先知曉，政府對地塊的規(guī)劃用途與企業(yè)的意圖是否一致、投入的資金是否有意向的金融機構(gòu)支持、建成后可達到的經(jīng)濟指標是否是企業(yè)預(yù)期，等等。這都是企業(yè)決策的關(guān)鍵步驟，也是后期規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)，對成本影響較大。2.拿地、規(guī)劃設(shè)計一般拿地方式有：劃撥和出讓，或者通過并購。拿地環(huán)節(jié)土地成本和契稅是國家規(guī)定價格，在取得土地后按與國土部門簽訂出讓協(xié)議，按協(xié)議約定內(nèi)向國家財政部門支付土地款后辦理土地國土證；通過并購取得土地，按雙方談好條件履約執(zhí)行。規(guī)劃設(shè)計是對整個項目開發(fā)成本影響最大的環(huán)節(jié)，應(yīng)該可以說占整個成本控制過程的70%左右，主要分方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計這3個具體步驟。3.項目工程招標項目工程招標是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法，通過招標，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達到預(yù)期目標。4.施工施工就是施工單位按照設(shè)計好的施工圖紙具體操作的過程，是項目建設(shè)質(zhì)量好壞的關(guān)鍵步驟，同時也是影響成本的重要環(huán)節(jié)。5.竣工驗收、交付這一階段是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵點，也是營銷費用頻繁發(fā)生的時點，當然也屬于成本管控的重要環(huán)節(jié)，馬虎不得。6.工程結(jié)算、清算（決算）及復(fù)盤首先，工程完成竣工驗收后，需進行工程結(jié)算，這個階段是檢驗施工單位工作成果的階段，通過第三方客觀、公正的審計，對合理的工程施工費用出具鑒證依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)實結(jié)算。其次，項目銷售達一定比例后，按稅法規(guī)定，企業(yè)需向項目所在地稅務(wù)機關(guān)申請土地增值稅清算。這塊稅費不容小覷，土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要稅收，前期過程管理工作是否做得扎實、合理，與土地增值稅清算息息相關(guān)，檔案完整，支出合理，申報成本與清算成本誤差較小，稅收相對合理。反之，有可能承擔(dān)不必要的稅負。有很多房地產(chǎn)企業(yè)還會在工程結(jié)算完成后進行項目財務(wù)決算，對整個開發(fā)項目進行開發(fā)直接、間接費用及建設(shè)期利息、建設(shè)期管理費等進行合理性歸集，最終形成一個完整的財務(wù)決算報告上報上級主管部門或者項目存檔。最后，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目完成后，一般要組織參與整個施工管理過程的專業(yè)團隊對項目全過程進行項目后評價，根據(jù)實際成本及收益情況（如ROE等經(jīng)濟指標），與項目預(yù)算進行比較、評判，查找差異，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，以利于后期項目的管理。二、房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理存在的問題許多房地產(chǎn)企業(yè)在前期利潤率較高的時候，對于成本管控流于形勢，或者說是沒有全盤考慮，很多時候都去關(guān)注招標部分，而忽略了前期的可研、規(guī)劃設(shè)計、施工階段、營銷方案以及工程結(jié)算和項目清算，前面的因會對后面的果造成很多不可逆的結(jié)果。（一）房地產(chǎn)項目成本管理缺乏全局意識較多房地產(chǎn)企業(yè)從領(lǐng)導(dǎo)到基層員工，對于工程項目成本控制缺少全局概念，像做可研的部門可能就沖理想化的一些指標去編制可研報告。為了能做某個項目而人為去優(yōu)化一些指標，完全不顧成本因素，沒有與設(shè)計部門對接。而設(shè)計部門設(shè)計時沒有充分與營銷部門溝通，以及成本部門對接，只是按照前期可研的標準去設(shè)計，沒有顧及成本的控制和建成產(chǎn)品的市場接受度。施工管理人員沒有嚴格按照規(guī)范去監(jiān)督施工單位，或者未根據(jù)資金計劃支付進度款，高報預(yù)算、低支出，造成利息虛高。上述這些因素都會較大程度的增加建設(shè)成本，降低企業(yè)利潤，不利于企業(yè)利益最大化，阻礙企業(yè)健康發(fā)展。（二）考核制度不利于提高員工積極性許多房地產(chǎn)企業(yè)的員工都非常專業(yè)，而且有多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗，但由于公司的績效考核制度過于刻板，干多責(zé)任多，干壞沒處罰，干好沒獎勵。很多事情其實就是多說一句話、多跑一次腿、多做一件事，就可能為公司節(jié)約一大筆成本費用。但是，對于員工來講，就沒有這個動力。曾經(jīng)看到的一個案例，有房地產(chǎn)項目在土增稅清算時，由于項目前期資料保存不完整，人員流動較大。結(jié)果在與稅務(wù)局溝通時，缺乏經(jīng)辦專業(yè)人士有效解釋，而且存在部分檔案的缺失，造成很大部分成本未被采納，導(dǎo)致多繳了近千萬元的稅費。所以，一個優(yōu)秀的企業(yè)，須有一個完善、合理的績效考核制度，激發(fā)員工的主觀積極性。（三）企業(yè)人員的整體素質(zhì)有待提高很多房地產(chǎn)企業(yè)管理者具有成本控制意識，也制定了對應(yīng)措施，但由于企業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，對制度、管控理解不到位，在執(zhí)行層面往往會出現(xiàn)偏差。工程建設(shè)項目工期長，涉及面廣，每一個環(huán)節(jié)都會影響成本，累積后就成為較大金額。許多企業(yè)在做成本控制管理流程或者措施時，通常會忽略一些細節(jié)，但暴露成本失控產(chǎn)生的結(jié)果，往往需要一定的時間。比如，工程管理部在做資金支付計劃時，如果因為擔(dān)心財務(wù)部門準備資金是否充裕的問題上，在不與財務(wù)部溝通情況下，私自加大資金支付計劃額，相應(yīng)的，財務(wù)部按計劃準備了足夠資金而不能支付，就造成資金閑置，增加資金成本，久而久之，日積月累，資金成本越來越高。還有就是，各階段的團隊間相互交流不暢，導(dǎo)致信息不對稱，如施工管理團隊與設(shè)計團隊脫離有效溝通，較大可能增加設(shè)計、施工成本。施工團隊不與營銷團隊溝通，很可能造成建成產(chǎn)品達不到客戶滿意，影響銷售及最終交付，等等。（四）投資策劃環(huán)節(jié)盡調(diào)不充分投資前期盡調(diào)工作非常重要，眾所周知，房地產(chǎn)項目投入資金量大，體量也不小，在施工執(zhí)行過程中難以做大幅調(diào)整。所以，方案就是模型、是標準，一旦確定，后期盡量不做大規(guī)模變動。因此，前期的市場調(diào)研、周邊走訪、客戶群定位及其喜好、需求，結(jié)合企業(yè)自身內(nèi)部管理模式，預(yù)判建成后市場波動等系列調(diào)查、分析等都非常重要，其中一個環(huán)節(jié)的工作缺失或者判斷失誤，都將造成項目的市場定位偏差，引發(fā)后期施工、銷售的系列問題，最終影響企業(yè)利益，阻礙企業(yè)發(fā)展。三、房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理的完善對策（一）樹立全局意識，建立健全內(nèi)部項目成本管理制度房地產(chǎn)企業(yè)可通過多方式、多途徑引入開發(fā)項目成本控制理念，從上至下，加大宣傳和培訓(xùn)力度。通過引入較多的外部專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)，全員增加培訓(xùn)課時，從思想上要求全體員工樹立成本控制意識，以企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)帶頭樹立典型，踐行“節(jié)約成本為榮，浪費可恥”的宗旨。從項目前端盡調(diào)、立項及策劃開始，多融入一些成本控制理念，在保證產(chǎn)品質(zhì)量、滿足市場需求的情況下，方案設(shè)計需多與前期策劃團隊、后期營銷團隊溝通，盡量在做優(yōu)的同時控制成本。后期施工階段，施工管理人員除了加強與設(shè)計和營銷團隊溝通，還應(yīng)該與財務(wù)部門密切聯(lián)系，各部門間應(yīng)無縫對接、溝通順暢，做到不隨意調(diào)整設(shè)計方案、按施工圖標準規(guī)范施工、工程款支付按合同約定計劃執(zhí)行，等等，從小事開始，從點滴做起，全方位為企業(yè)控制成本。除了各部門間應(yīng)互相配合、相互支持外，一個優(yōu)秀的企業(yè)都應(yīng)該有一套適合自己的內(nèi)部管理體系，房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。有了完整的管控體系，各部門間協(xié)同如水到渠成，環(huán)環(huán)相扣，層層責(zé)任落實。其次，每個項目完成后，應(yīng)該通過團隊梳理、總結(jié)整個項目完成過程的優(yōu)點和不足，形成報告。下一個項目將通過以往工程項目開發(fā)，積累經(jīng)驗，取其精華，去其糟粕，從可研開始，每一環(huán)節(jié)參照執(zhí)行。最后，對于制度執(zhí)行需要有力的監(jiān)督，完善考核制度，鼓勵員工有責(zé)任、有擔(dān)當行為，處罰為企業(yè)造成損失的個人和部門。（二）建立完善的考核制度在當下競爭激烈的市場環(huán)境中，擁有一支專業(yè)、優(yōu)秀的團隊，是企業(yè)生存和發(fā)展的基本保障。培養(yǎng)一支優(yōu)秀的團隊，則需有一個完善的考核體制，避免出現(xiàn)“吃大鍋飯”“濫竽充數(shù)”等現(xiàn)象，利于激發(fā)員工的斗志。對于在項目實施過程的每一環(huán)節(jié)中，有意識、有體現(xiàn)為控制成本而作出努力和結(jié)果的，企業(yè)應(yīng)予以一定獎勵。反之，對于每一項業(yè)務(wù)，大到總合同的簽訂和實施，小到現(xiàn)場材料成本驗收等管理或者資金支付，如果沒按標準、規(guī)范或者計劃執(zhí)行，而給項目造成可計量或不可計量的損失，都應(yīng)予以一定處罰。獎、懲一旦形成制度、習(xí)慣，利于提高員工控制成本的積極性，這將是企業(yè)發(fā)展的“一劑良藥”。（三）提升企業(yè)人員綜合素質(zhì)，加強施工階段管理對于企業(yè)員工綜合素質(zhì)的提升，主要有三個渠道：一是加大在崗職工的能力培訓(xùn)；二是招聘高素質(zhì)人才，將專業(yè)素質(zhì)提升學(xué)習(xí)納入考核體系，采用優(yōu)勝劣汰方式，鼓勵全員學(xué)習(xí)；三是階梯式培訓(xùn)，先從管理人員開始，后是基層員工，將晉升機制加入素質(zhì)培訓(xùn)的必要條件。在工程施工階段，由于是直接與施工單位基層員工“打交道”，現(xiàn)場管理人員更需要專業(yè)、細致、耐心，必須嚴格按施工圖規(guī)范施工，在保證質(zhì)量的前提下，縮短工期，做好現(xiàn)場材料驗收手續(xù)、資料保管工作，按要求及時移送檔案室；通過對工程質(zhì)量、進度、安全文明施工管理，根據(jù)工程進度編報合理的用款計劃，以達到項目建設(shè)目標，實現(xiàn)成本控制。（四）重視投資策劃環(huán)節(jié)經(jīng)過分析，不難看出項目期初盡調(diào)對整個項目開發(fā)是否成功起關(guān)鍵性因素，前期策劃決定了項目的市場定位和客戶群。后期設(shè)計、施工要嚴格按照可研進行，可見投資策劃部的重要性。因此，在人才引入方面，企業(yè)應(yīng)設(shè)置專門的投資策劃部，加大人才投入，引進專業(yè)策劃人員。對于在崗策劃人員，應(yīng)有針對性加強培