試論物業(yè)企業(yè)稅收籌劃要點

引言房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶動了物業(yè)企業(yè)發(fā)展，物業(yè)企業(yè)年均經(jīng)濟收益也取得明顯提高。這就應從經(jīng)濟發(fā)展角度出發(fā)對物業(yè)企業(yè)實施稅收籌劃，將“營改增”和新會計準則在物業(yè)企業(yè)稅收籌劃中的作用表現(xiàn)出來，借助新的稅務準則和財會制度規(guī)避物業(yè)企業(yè)稅收籌劃風險，使得物業(yè)企業(yè)可以在稅收籌劃支持下實現(xiàn)實際效益最大化的目標。突出稅收籌劃在物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務實施中的作用，為物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟建設和良性發(fā)展提供有力支持。一、物業(yè)企業(yè)稅收籌劃的重要性稅收籌劃作為物業(yè)企業(yè)的關鍵運營活動，主要表現(xiàn)為在遵循稅收相關法律法規(guī)條件下開展的稅務籌劃和財務核算相關工作，借助有效稅收籌劃為物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造更大的利益和價值。物業(yè)企業(yè)在實施稅收籌劃時需要增強稅收政策和法律法規(guī)在其中的導向作用，對物業(yè)企業(yè)不同時期稅收籌劃內(nèi)容進行有效劃分，使得物業(yè)企業(yè)稅收籌劃的合法性、籌劃性和目的性等特征得以彰顯。從物業(yè)企業(yè)角度出發(fā)進行分析，了解其中稅收籌劃具備明顯的重要性，這就應遵循規(guī)范流程合理實施與物業(yè)企業(yè)發(fā)展相關的稅收籌劃，在實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)價值和利益最大化目標的情況下遵循“營改增”稅務準則變化形式實施稅收籌劃，在政府機關全面參與狀況下對物業(yè)企業(yè)面臨的稅務壓力實施優(yōu)化緩解，保障物業(yè)企業(yè)的服務效用和經(jīng)濟管控力度，確保物業(yè)企業(yè)稅收籌劃在現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮最大作用。物業(yè)企業(yè)不僅可以為廣大業(yè)主提供適宜服務，也涉及代收各項費用的業(yè)務。而物業(yè)企業(yè)代為收取的各項費用不計征營業(yè)稅，不同的業(yè)務工作對于稅收籌劃提出的要求存在一定差異，這就應在考慮各項差異表現(xiàn)情況下對物業(yè)企業(yè)稅收籌劃模式和關聯(lián)內(nèi)容進行有效調整，使得物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟管理水平得到有效提高。而且物業(yè)企業(yè)在安置下崗員工和退伍軍人等方面也能夠獲得一定優(yōu)惠，這就應增強各項稅收政策在物業(yè)企業(yè)稅收籌劃中的作用，對物業(yè)企業(yè)稅收籌劃展開有效權衡利弊，全面實行與物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展相關的稅收籌劃，對約束物業(yè)企業(yè)自身發(fā)展的關鍵點加以處理，這對于提升物業(yè)企業(yè)稅收籌劃效果和經(jīng)濟管理水平有重要作用。二、物業(yè)企業(yè)稅收籌劃的問題(一)稅務政策問題物業(yè)企業(yè)稅收籌劃的實施缺乏準確完善稅務政策，這就影響各項完善準確政策在物業(yè)企業(yè)稅收籌劃中的作用，物業(yè)企業(yè)稅收籌劃尚且處于初步發(fā)展階段，物業(yè)企業(yè)稅收籌劃在具體實施過程中也會因為關聯(lián)政策不夠準確合理而受到限制，造成物業(yè)企業(yè)稅務申報流程過于復雜，直接影響物業(yè)企業(yè)稅務政策的規(guī)范性，關聯(lián)政策在物業(yè)企業(yè)稅收籌劃中的實際作用受到嚴重影響。物業(yè)企業(yè)稅收籌劃過程中盲目開展稅款繳納工作，這就會造成物業(yè)企業(yè)稅款繳納費用增加，造成物業(yè)企業(yè)稅收籌劃以及業(yè)務實施成本驟然提升。(二)稅收風險問題受“營改增”新稅收政策的影響，物業(yè)企業(yè)在獲取和使用發(fā)票過程中就會產(chǎn)生一定稅收風險，直接影響物業(yè)企業(yè)稅收籌劃的合理性和關聯(lián)工作實際開展力度。物業(yè)企業(yè)稅收籌劃過程中常見的稅收風險問題主要表現(xiàn)在發(fā)票抵扣和供應商開票這兩方面上，如果不能對各項稅收風險問題展開有效處理，就會影響物業(yè)企業(yè)稅收籌劃過程中各類發(fā)票資料的完善性和準確性，付款人和發(fā)票抬頭內(nèi)容存在明顯出入，物業(yè)企業(yè)就難以及時抵扣進項稅款，造成物業(yè)企業(yè)各項業(yè)務工作實施過程中出現(xiàn)稅款增加的問題。(三)財務管理問題由于物業(yè)企業(yè)稅收籌劃與整個企業(yè)財務管理之間存在緊密聯(lián)系，如果物業(yè)企業(yè)稅收籌劃受到“營改增”以及新會計準則的影響，不僅會導致物業(yè)企業(yè)稅收籌劃方式和費用收取額度發(fā)生變化，也會影響相關財務管理工作實施效果。受“營改增”準則的影響，如果物業(yè)企業(yè)是小規(guī)模納稅人，其稅收籌劃征收率為3%，如果是一般納稅人，所收取費用的適用率為6%。也就是說在“營改增”相關準則影響下，物業(yè)企業(yè)稅收籌劃適用稅率會發(fā)生明顯變化，繼而對物業(yè)企業(yè)稅收籌劃相關財務管理產(chǎn)生影響，嚴重情況下也會導致物業(yè)企業(yè)財務管理出現(xiàn)問題。(四)運營發(fā)展問題物業(yè)企業(yè)運營發(fā)展與稅收籌劃之間存在緊密聯(lián)系，這就應根據(jù)“四保”模式針對住宅和非住宅收取物業(yè)費，在住宅小區(qū)收取物業(yè)費過程中推行包干制，為物業(yè)企業(yè)稅收籌劃提供便利支持，有效改善物業(yè)企業(yè)稅收籌劃在現(xiàn)實開展過程中可能遇到的阻礙。但是物業(yè)企業(yè)稅收籌劃的實施會因為業(yè)主滿意度和其他不合理因素干擾而出現(xiàn)問題，直接影響物業(yè)企業(yè)稅收籌劃實施效果，稅收籌劃在物業(yè)企業(yè)運營發(fā)展和經(jīng)濟管控中的作用也會受到一定限制影響，物業(yè)企業(yè)稅收籌劃以及不同時期運營發(fā)展問題難以得到改善。三、物業(yè)企業(yè)稅收籌劃的要點(一)確定稅收籌劃目標物業(yè)企業(yè)開展稅收籌劃前期，就應從物業(yè)企業(yè)業(yè)務工作實施情況和經(jīng)濟管控模式入手對稅收籌劃加以分析，并根據(jù)“營改增”和新會計準則內(nèi)容和關聯(lián)條例確定符合物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟管控要求的稅收籌劃目標，在適當目標支持下推進物業(yè)企業(yè)稅收籌劃合理有效開展，有效確定物業(yè)企業(yè)各項業(yè)務的增值稅納稅范圍和稅收籌劃的具體流程。此外，稅收籌劃本就與物業(yè)企業(yè)財務管理之間存在緊密聯(lián)系，這就應從物業(yè)企業(yè)財務管理角度出發(fā)對現(xiàn)有的稅收籌劃模式以及關聯(lián)目標展開有效調控，對物業(yè)企業(yè)稅收籌劃過程中可能出現(xiàn)的不合理情況加以處理。在確定物業(yè)企業(yè)稅收籌劃目標時，也應對物業(yè)企業(yè)各項業(yè)務工作實施過程中費用增加情況和收益縮減等方面加以分析，在保障物業(yè)企業(yè)各項管理工作規(guī)范性和實際開展力度的情況下更新調整現(xiàn)有的稅收籌劃目標和具體業(yè)務實施計劃，突出物業(yè)企業(yè)稅收籌劃的全面性和綜合性特點，表明物業(yè)企業(yè)稅收籌劃的實際意義和現(xiàn)實開展價值，使得物業(yè)企業(yè)稅收籌劃可以按照準確詳細財務管理目標良性有效開展。當然也應根據(jù)詳細準確目標對物業(yè)企業(yè)稅收籌劃條例實施完善化調整，促使物業(yè)企業(yè)財務部門按照合理目標條例有效開展各項稅收籌劃工作。(二)完善稅收籌劃機制與其他企業(yè)相比，物業(yè)企業(yè)涉及的業(yè)務工作較為繁瑣，具有涉及面廣和工作形式復雜的特點，這就應全面考慮物業(yè)企業(yè)的特點和綜合屬性，構建完善的稅收籌劃機制，在完善準確機制支持下解決物業(yè)企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)實開展過程中可能出現(xiàn)的問題，對物業(yè)企業(yè)稅收籌劃的種類、分工做好具體實施流程等基礎內(nèi)容實施完善處理，制定與物業(yè)企業(yè)稅收籌劃相關的責任機制，確保物業(yè)企業(yè)財務管理人員可以憑借自身責任權限詳細有效開展符合各項業(yè)務的稅收籌劃，保證責任機制在物業(yè)企業(yè)稅收籌劃合理有效開展中的作用。一旦物業(yè)企業(yè)稅收籌劃出現(xiàn)問題，就可以促使物業(yè)企業(yè)財務部門通過完善的責任機制及時找到相關負責人，從而保證物業(yè)企業(yè)稅收籌劃各項問題可以得到有效處理，使得物業(yè)企業(yè)稅收籌劃的規(guī)范性和綜合管控力度均得到有效保障。不僅如此，也應根據(jù)物業(yè)企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)實開展情況制定與之相關的監(jiān)督機制，提升物業(yè)企業(yè)稅收籌劃監(jiān)管力度，對于物業(yè)企業(yè)各項業(yè)務的稅收項目進行詳細劃分，構建符合物業(yè)企業(yè)稅收籌劃要求的收支兩條線，清晰劃分物業(yè)企業(yè)稅收籌劃界定，將完善準確的政策和監(jiān)督機制在物業(yè)企業(yè)稅收籌劃中的作用詳細準確表現(xiàn)出來。(三)優(yōu)化稅收籌劃內(nèi)容物業(yè)企業(yè)稅收籌劃的實施需要考慮的內(nèi)容比較多，這就應在保證各項基礎內(nèi)容規(guī)范性和準確性狀況下順利有效開展與物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展相關的稅收籌劃。不同地區(qū)物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展水平和各項業(yè)務承辦能力等方面存在一定差異，這就應根據(jù)各項差異表現(xiàn)和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨勢確定增值稅率，增強物業(yè)企業(yè)稅收籌劃與納稅人身份選擇之間的關聯(lián)性，從物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況入手對稅收籌劃內(nèi)容和基礎項目實施優(yōu)化處理。分析物業(yè)企業(yè)各項業(yè)務工作具體實施情況，了解到物業(yè)企業(yè)涉及的成本項目包括職工薪酬、物業(yè)公共用物品成本、共用設施維修成本、清潔費用、綠化費用和區(qū)域管理費用等。也就是說物業(yè)企業(yè)涉及的成本費用在很大程度上與人工有關，這就會造成物業(yè)企業(yè)稅收籌劃過程中出現(xiàn)進項稅不足的現(xiàn)象?；诖?，就應在協(xié)調各項成本費用內(nèi)容的狀況下協(xié)調稅收籌劃中增值稅進項稅、增值稅銷項稅和營業(yè)稅等基礎稅種之間關系。如果物業(yè)企業(yè)所服務的小區(qū)整體規(guī)模比較小，物業(yè)費比較低，就可以選擇小規(guī)模納稅人征收方法。這就會導致物業(yè)企業(yè)增值稅繳納稅款比較低，這就應根據(jù)物業(yè)企業(yè)稅種劃分情況和納稅人征收方式優(yōu)化調整稅收籌劃內(nèi)容，之后在適宜合理內(nèi)容支持下推進物業(yè)企業(yè)稅收籌劃順利開展。(四)規(guī)范稅收籌劃流程物業(yè)企業(yè)稅收籌劃的實施需要全面貫穿到財務管理工作的全過程，突出稅收籌劃全過程優(yōu)勢，從而彰顯稅收籌劃在物業(yè)企業(yè)各項業(yè)務實施和經(jīng)濟管控中的作用。首先，就應從物業(yè)企業(yè)各項業(yè)務工作實施情況入手制定準確合理的稅收籌劃方案，保證物業(yè)企業(yè)稅收籌劃方案的可行性，嚴格遵循標準合理方案順利實施稅收籌劃，使得物業(yè)企業(yè)稅收籌劃的關聯(lián)性和經(jīng)濟性等特征得以彰顯。其次，就應根據(jù)物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟活動現(xiàn)實開展情況做好關聯(lián)信息歸納收集工作，保證各項信息的準確性和完善性，借助準確完善的經(jīng)濟信息對物業(yè)企業(yè)稅收籌劃模式展開有效調控。在這一過程中就應對物業(yè)企業(yè)稅收籌劃的稅負和實際效益等方面展開全面考慮，從多個角度出發(fā)看待稅負和稅種劃分，全面分析物業(yè)企業(yè)稅收籌劃過程中成本和實際收益，使得物業(yè)企業(yè)稅收籌劃的有效性得到有效保障。最后，就應對物業(yè)企業(yè)的顯性成本和隱形成本加以分析，強調物業(yè)企業(yè)成本管控和稅收籌劃統(tǒng)籌兼顧，遵循物業(yè)企業(yè)財務管理要求分模塊開展各項成本控制工作，發(fā)揮成本控制在物業(yè)企業(yè)稅收籌劃中的實際作用。重點關注物業(yè)企業(yè)特定時間內(nèi)各項業(yè)務的經(jīng)濟價值波動情況，避免物業(yè)企業(yè)因為降低稅負而出現(xiàn)運營風險上升的稅收籌劃問題。(五)加強稅收籌劃監(jiān)督盡管稅收籌劃在物業(yè)企業(yè)財務管理中有重要作用，但是不可否認物業(yè)企業(yè)稅收籌劃在現(xiàn)實開展過程中會因為各項不合理因素干擾而出現(xiàn)風險問題，直接影響物業(yè)企業(yè)稅收籌劃的規(guī)范性和實施作用，物業(yè)企業(yè)財務管理水平下降，物業(yè)企業(yè)各項費用的收入來源和內(nèi)容劃分情況很容易受到一定影響。為改善這一現(xiàn)狀，就需要對物業(yè)企業(yè)稅收籌劃展開有效監(jiān)督，通過合理監(jiān)督可以對物業(yè)企業(yè)稅收籌劃各項風險問題展開有效識別，根據(jù)風險識別情況對稅收籌劃各項影響因素和問題展開有效調控。將稅收籌劃劃分到物業(yè)企業(yè)代收和支出范圍中，對稅收籌劃實施精細化處理，分模塊對物業(yè)企業(yè)稅收籌劃展開有效監(jiān)督管控，避免物業(yè)企業(yè)稅收籌劃在現(xiàn)實開展過程中受到財務管理和各項基礎項目的影響。而在“營改增”新稅收政策不斷深入狀況下，物業(yè)企業(yè)稅收籌劃動態(tài)監(jiān)督也受到財務人員高度重視。這就應從新會計政策入手對物業(yè)企業(yè)稅收籌劃展開動態(tài)化監(jiān)督管控，利用信息化手段和專業(yè)軟件實施稅收籌劃動態(tài)監(jiān)督，做好物業(yè)企業(yè)稅收籌劃實施過程中各項信息歸納收集和分析評估工作。保證物業(yè)企業(yè)稅收籌劃過程中各項問題處理的及時性和有效性，避免物業(yè)企業(yè)因為稅收籌劃惡化而出現(xiàn)各種經(jīng)濟問題。(六)組建稅收籌劃隊伍對物業(yè)企業(yè)開展稅收籌劃前期，就應根據(jù)各項稅收政策和“營改增”發(fā)展變化趨勢對稅收籌劃模式和關聯(lián)內(nèi)容展開有效調控，組建符合物業(yè)企業(yè)稅收籌劃實際開展要求的人才隊伍，保障稅收籌劃人員對各項政策條例和關聯(lián)制度的掌握力度，注重專業(yè)人才的引進和培訓，在對比分析不同政策之間差異的狀況下提升財務人員稅收籌劃意識和綜合素養(yǎng)，嚴格按照物業(yè)企業(yè)運營性質和各項管理工作現(xiàn)實開展要求來對具體工作實施過程中可能出現(xiàn)的風險問題加以處理，使得物業(yè)企業(yè)稅收籌劃面臨的風險問題在專業(yè)人才支持下順利有效開展。加上物業(yè)企業(yè)稅收籌劃業(yè)務過于繁瑣復雜，這就應根據(jù)物業(yè)企業(yè)稅收籌劃業(yè)務實施情況組建專業(yè)的人才隊伍，促使物業(yè)企業(yè)財務管理人員和稅收責任人員可以在相互配合狀況下順利開展關聯(lián)業(yè)務，對物業(yè)企業(yè)稅收籌劃具體實施過程中可能出現(xiàn)的風險問題實施有效規(guī)避，使得物業(yè)企業(yè)稅收籌劃風險規(guī)避管控在專業(yè)人才隊伍支持下順利開展。此外，也應促使物業(yè)企業(yè)稅收籌劃人員靈活應用信息化平臺開展關聯(lián)業(yè)務工作，降低物業(yè)企業(yè)稅收籌劃人員日常工作難度，對物業(yè)企業(yè)