某鄉(xiāng)綜合服務中心建設項目可行性研究報告書

PAGEPAGE67**鄉(xiāng)綜合服務中心建設項目可行性研究報告*********有限公司目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 51.1項目概況 51.2建設內容與規(guī)模 51.3項目總體規(guī)劃經濟技術指標 61.4項目建設目標 61.5投資估算 71.6可行性研究依據 7第二章項目建設背景及必要性 8第三章項目區(qū)建設條件 103.1項目區(qū)概況 103.2項目建設選址 113.3項目建設條件 12第四章工程技術方案 134.1指導思想及原則 134.2總平面布置 144.3建筑設計 154.4結構設計 194.5電氣設計 206.6給排水設計 286.7中水處理系統設計 316.8節(jié)能、排水 31第七章環(huán)境影響評價 337.1環(huán)境保護執(zhí)行標準 337.2施工期環(huán)境影響分析 337.3項目建成后環(huán)境影響分析 367.4公眾參與 37第八章勞動安全衛(wèi)生與消防 398.1人防 398.2衛(wèi)生防疫 398.3消防 40第九章節(jié)能節(jié)水措施 449.1節(jié)能 449.2節(jié)水 45第十章項目組織管理與實施 4810.1項目組織管理 4810.2人力資源配置 5010.3物業(yè)管理 5010.4項目實施安排 51第十一章項目招投標 5311.1招標原則 5311.2招標范圍 5311.3招投標程序 53第十二章投資估算與資金籌措 5712.1投資估算依據 5712.2投資構成及估算參數 5712.3投資估算 58第十三章項目開發(fā)成本估算 60第十四章社會效益分析 6214.1社會效益分析 6214.2社會影響分析 63第十五章結論與建議 6415.1結論 6415.2建議 65

第一章總論1.1項目概況1.1.1項目名稱**鄉(xiāng)綜合服務中心建設項目1.1.2建設性質新建項目1.1.3項目建設單位建設單位名稱：***有限公司單位簡介：*******1.1.4項目建設地點本項目建設地點為**鄉(xiāng)，**鄉(xiāng)臨河而立，東與安徽省濉溪縣岳集鄉(xiāng)毗鄰，北鄰商（丘）宿（縣）公路。轄28個行政村，人口5.3萬，耕地8.5萬畝。國家大中型重點企業(yè)國家糧食儲備庫、神火（集團）志永達紡織品有限公司、永煤（集團）礦山機械廠、鐵路貨運站、投資100億元裝機容量120萬千瓦的裕東大電廠、永城市皇溝（集團）化莊酒廠等坐落境內。1.2建設內容與規(guī)模根據**鄉(xiāng)制定的《**鄉(xiāng)關于招商引資工作的優(yōu)惠政策》、《**鄉(xiāng)關于招商引資實行目標管理的獎懲辦法》等文件，確定本項目的建設內容與規(guī)模。本項目規(guī)劃總建筑面積315264.8平方米，其中綜合服務中心建筑面積44129.34平方米，娛樂中心建筑面積10272.72平方米，住宅建設面積233101.20平方米，商業(yè)建筑面積27761.52平方米，配套建設1.3項目總體規(guī)劃經濟技術指標指標名稱單位數量征地用地面積m2107892.87總實用用地面積m2107892.87總建筑基底面積m223077.45地上總建筑面積m2315264.78其中地上總計入容積率建筑面積m2315264.78其中住宅建筑面積m2233101.20娛樂中心建筑面積m210272.72商業(yè)建筑面積m227761.52綜合服務大樓面積m244129.34架空層總建筑面積m2地下總建筑面積m21020機動車停車位總數輛948其中地上機動車停車位輛332地下機動車停車位輛616總戶數戶2330總人口(以每戶3人計算)人6990建筑密度%21容積率-2.92綠化率%341.4項目建設目標通過項目的建設，建設新型的綜合服務中心，合理安置外來專家與員工，落實了**鄉(xiāng)人才強鄉(xiāng)戰(zhàn)略，為**鄉(xiāng)打造良好的招商引資環(huán)境。項目的實施，有利于引進和集聚高端人才，優(yōu)化高層次技術人才發(fā)展環(huán)境，促進高新技術產業(yè)發(fā)展，推動**鄉(xiāng)經濟發(fā)展。1.5投資估算本項目總投資為26557.21萬元，其中：工程費用21581.21萬元，占81.26%；工程建設其他費用3711.4萬元，占13.98%；預備費1264.6萬元，占4.76%。1.6可行性研究依據（1）中華人民共和國《城市規(guī)劃法》；（2）中華人民共和國建設部《城市規(guī)劃編制辦法及實施細則》；（3）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50180-93）；（4）《**鄉(xiāng)關于招商引資工作的優(yōu)惠政策》（5）《**鄉(xiāng)關于招商引資實行目標管理的獎懲辦法》（6）《住宅設計規(guī)范》（GBJ96-86）；（7）《城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)范》（GB50028-93）；

第二章項目建設背景及必要性**鄉(xiāng)物華天寶，人杰地靈，交通便利，地理位置優(yōu)越，是各地商家投資興業(yè)、經商貿易的理想之地。2002年以來，鄉(xiāng)黨委、政府、人大在市委、市政府的正確領導下，認真貫徹黨的十六屆三中全會精神，以全面加快永城發(fā)展為前提，以團結帶領全鄉(xiāng)人民為契機，堅持以經濟建設為中心，堅持改革開放，轉變工作作風，真抓實干，加壓驅動，迎難而上，充分調動各方面的積極性，三個班子十七名成員在黨委書記王則文同志的帶領下，精誠團結，樂于奉獻，取得豐碩成果。2003年，**鄉(xiāng)被評為五個好先進黨委、信訪工作三無鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社會治安綜合治理商丘市先進單位、民政工作省級先進單位、計劃生育流動人口管理先進單位、全市紀檢監(jiān)察工作先進單位、黨委信息工作先進單位，并被市委授予目標管理特別貢獻獎，在商丘市一百九十九個鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合實力排序中由上年的五十二位躍至二十八位。**鄉(xiāng)是全國小麥良種繁育基地的繁育示范區(qū)，夏糧生產一直居全市先進行列。近兩年來，**鄉(xiāng)改變傳統的種植業(yè)結構，大力發(fā)展高效農業(yè)，農業(yè)生產區(qū)域開發(fā)出現高產、高效的好勢頭，形成了以棉花、蔬菜、林果、花卉等為主導的經濟作物新格局，以此適應市場變化，促進了農業(yè)產業(yè)化進程。在招商引資方面，鄉(xiāng)政府采取制定優(yōu)惠政策，加強軟環(huán)境治理，建立工貿小區(qū)，培育龍頭企業(yè)等措施，推動了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展。近年來，**鄉(xiāng)先后出臺了《**鄉(xiāng)關于招商引資工作的優(yōu)惠政策》、《**鄉(xiāng)關于招商引資實行目標管理的獎懲辦法》等文件，利用近城優(yōu)勢，大力發(fā)展第三產業(yè)，圍繞新城建設和工業(yè)開發(fā)區(qū)的建設，初步構筑了沱南商業(yè)走廊，商業(yè)、餐飲業(yè)、服務業(yè)活躍在永宿公路、芒山路兩線，成為又一支柱產業(yè)。**鄉(xiāng)綜合服務中心項目建設是為加快**鄉(xiāng)城市建設步伐，優(yōu)化**鄉(xiāng)投資環(huán)境而提出的，是**鄉(xiāng)祥政府為民辦實事的重大項目,項目建成以后，將為**鄉(xiāng)的招商引資工作奠定良好的基礎。通過項目的建設，建設新型的綜合服務中心，合理安置外來專家與員工，落實了**鄉(xiāng)人才強鄉(xiāng)戰(zhàn)略，為**鄉(xiāng)打造良好的招商引資環(huán)境。項目的實施，有利于引進和集聚高端人才，優(yōu)化高層次技術人才發(fā)展環(huán)境，促進高新技術產業(yè)發(fā)展，推動**鄉(xiāng)經濟發(fā)展因此，本項目的建設是十分必要的。

第三章項目區(qū)建設條件3.1項目區(qū)概況3.1.1地理位置**鄉(xiāng)位于永城新市區(qū)南部，西鄰市區(qū)，東與安徽省濉溪縣相鄰，距市區(qū)8千米。人口5.1萬人。鄉(xiāng)政府駐十八里村。商（丘）宿（州）公路與永（城）青（町）鐵路在境內交會。新城工業(yè)開發(fā)園區(qū)座落境內。。3.1.2歷史沿革1958年建**公社，1984年改鄉(xiāng)。3.1.3城市全**鄉(xiāng)轄十八里、謝樓、酒店、二十里、蔣閣、**、孟莊、呼西、鐘莊、任湖、張井、方莊、呼東、呼中、馬莊、陳莊、周莊、化莊、草廟、孫莊、大王莊、程營、高樓、董各、菜元、李口、施莊、柏山28個行政村，138個自然村，233個村民小組，面積101.5平方千米，人口4.2萬。3.1.5自然環(huán)境**鄉(xiāng)大部分為平原地區(qū)，屬暖溫帶季風性半濕潤氣候區(qū)，年平均氣溫14.3℃。3.2項目建設選址3.2.1場址選擇原則本項目建設地址選擇，遵循以下原則：1、交通便利，無不良地質地段（如溶洞、斷層、軟土、濕陷土等）及水文；2、符合城市發(fā)展總體規(guī)劃和對文化設施的布局要求；3、公用工程如城市電力、上下水管網等市政設施配套完善；4、場址上空無高壓輸電線路等障礙物通過，與其他公共建筑，不造成相互干擾。3.2.2場址選擇經過多方論證，本項目選址位于**鄉(xiāng)永宿公路旁。

3.3項目建設條件3.3.1項目所在地附近即是永宿路，交通極為便利。3.3區(qū)域周邊民風純樸，社區(qū)環(huán)境較好。3.3項目擬建地址為已開發(fā)土地，土地上無附著物，無建筑物，因而無拆遷任務3.31、對外交通工程對外交通為公路運輸，工地緊靠永宿路，工程場內外交通均已形成，運輸有保證。2、施工供電、供水本項目施工供電、供水接自區(qū)域現有供電、供水設施。工程區(qū)域施工供電、供水有保證。3、建筑材料工程所需建筑材料為水泥、鋼材、砂石骨料等，工程用水泥由當地水泥廠供給，鋼材由廠商提供，砂石當地購買。

第四章工程技術方案4.1指導思想及原則1、指導思想（1）突出建筑物的特色，體現住宅建筑時代感，為**鄉(xiāng)增添一處極具魅力的建設景觀。（2）以人為本，滿足居住者心理和行為特征的需求。（3）以環(huán)境為中心，創(chuàng)造人與自然共生的生態(tài)環(huán)境，盡可能通過植被覆蓋完善生態(tài)系統。（4）力求創(chuàng)造富有特色的居住空間、景觀與生態(tài)環(huán)境完美結合的住宅小區(qū)，塑造別具一格的社區(qū)形象。（5）充分利用土地，豐富建筑空間，營造一個具有歸宿感和私密性的居住環(huán)境空間。（6）經濟、實用、安全、美觀。2、設計原則（1）根據國家有關規(guī)范和標準進行規(guī)劃和設計。（2）綜合服務中心建筑既具有私密性又相互有機地聯系在一起，力求達到“雖為人造，宛若天開”的境界。（3）建筑造型簡潔流暢，色彩純凈清雅，充分體現現代建筑的獨特韻味。（4）利用地塊內的地勢、地形，提供便捷的人車交通體系。4.2總平面布置1、布局充分考慮用地現狀，結合地塊條件將該樓坐北朝南布置，以利于整個綜合樓的采光、通風，滿足建筑的衛(wèi)生要求。在小區(qū)中心布置綠化休閑廣場，小區(qū)綠化景觀以此為核心向四周發(fā)散，結合地形地貌，與住宅、街區(qū)和各個公共建筑有機地聯系，保證了公共景觀和資源充分利用，達到了比較高的“符合性和均好性”。使得每戶居民既能分享景觀，又有一景觀中心。這種以景觀空間為核心的住宅區(qū)空間體系突破了傳統的以道路或者建筑物為主體的居住區(qū)規(guī)劃設計理念，使得小區(qū)內空間層次豐富有致。2、交通組織項目道路系統采用了市政道路和小區(qū)道路相結合的交通網絡，且全部與景觀空間交融在一起，使整個小區(qū)的車行交通更加獨立和有效，既安全又便于管理，使住宅小區(qū)的道路空間設計達到新的境界。在住宅與住宅之間均設有地面停車位，方便了居民的臨時停車。小區(qū)的內部設有花園、地面停車場、景觀道路兼消防通道，并以此為骨架，與各樓間道路相連通。3、環(huán)境設計小區(qū)綠地率達34%，綠化設計十分注重地塊環(huán)境的處理，巧借道路綠化帶及周邊環(huán)境綠化景觀，在小區(qū)中部集中布置綠地，通過對景、借景等多種手法進行處理、連接，小區(qū)內綠地與城市道路綠化帶、周邊環(huán)境綠化景觀相互映襯，顯得豐富多彩。綠化設計則以最貼近建筑的方式布置，提高了綠地的觀賞與使用效果。4.3建筑設計1、平面設計小區(qū)將按“優(yōu)質、價廉、安全、適用”的指導思想進行建設，整個小區(qū)建筑類型豐富，構成以低層住宅為主、商業(yè)門面為輔的中高檔生活小區(qū)，力求達到適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能優(yōu)良的國家康居示范工程住宅標準。小區(qū)內戶型內平面方整，起居生活區(qū)與臥房分區(qū)明確，客廳與主臥室均有良好的朝向與景觀。各戶內廚房、衛(wèi)生間均有直接的通風、采光。戶型設計充分考慮當地的氣候條件，夏天較為炎熱，要盡量避免非方正戶型的出現，做到明廳、明廚、明衛(wèi)。遵循“動靜分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、干濕分區(qū)”的原則，但也要考慮建筑的創(chuàng)新、變化，設計適量的個性化戶型。2、立面設計單體住宅建筑設計具有鮮明的建筑風格和明顯的識別性，力求在小區(qū)內營造出多樣化的住宅類型和豐富的組合形式。立面設計注重各部分層次的變化，結合小區(qū)特色，在立面設計中著重對尺度、比例、外墻材料的質感及色彩對比進行重點刻畫，以此加強小區(qū)的整體形象。3、建筑構造做法（1）防水①屋面防水防水等級標準：Ⅱ級防水層次：二道設防（一剛一柔）防水層合理使用年限：15年防水材料：防水卷材及配筋細石混凝土設防要求：按卷材屋面做法；所有防水卷材的四周均卷至屋面泛水高度，屋面樓梯間、女兒墻等陰陽轉角處應附加一層同性防水卷材；穿屋面板管道或泛水以上外墻穿管，待安裝完后應用細石混凝土封嚴；管根周圍應嵌填防水膠，與防水層閉合。②衛(wèi)生間、廚房防水防水材料：防水涂料防水層次：一道設防設防要求：披向地漏的坡度應≥1%；空心砌塊等輕質隔墻地面200mm高處，應搗C20混凝土墻基，同墻厚；衛(wèi)生間內墻防水處理作至1800高處，廚房作至300高，陰陽轉角處應附加一層防水涂料。③外墻防水防水材料：聚合物水泥基防水涂料，聚合物水泥砂漿設防要求：空心砌塊外墻門窗洞口周邊200mm范圍內應用實心砌體或者C20細石混凝土填實。外墻不同材料交接處應在找平層中附加金屬網，網寬為300mm。找平層的強度等級不應低于M7.5，與墻體基面的抗拉粘結強度不宜低于0.4MPa。（2）墻體工程①承重的外圍護墻采用MU15燒結實心頁巖磚；用M10砂漿砌筑。②建筑物的內墻采用MU15燒結實心頁巖磚；用M10砂漿砌筑。③所有砌體的外形尺寸盡量要求準確統一，砌筑時砂漿應飽滿，不得有垂直縫現象。④衛(wèi)生間、廚房、陽臺等有防水要求的房間樓板四周均設混凝土翻邊，且該混凝土翻邊宜與樓面現澆板整體現澆。⑤不同墻體材料交接處應加掛鋼絲網再抹灰，防止墻體裂痕。⑥外墻窗臺、窗楣、雨蓬、壓頂、空調板和突腰線等上部應做流水坡度，下面應做滴水線，其寬度和深度不應小于10mm，并整齊劃一。⑦內墻、柱陽角和門窗洞口陽角用1：2水泥砂漿護角，每側高度不小于1500mm，寬度不小于50mm。（3）樓地面底層室內地面采用水泥豆石地面；除衛(wèi)生間、廚房樓面采用水泥砂漿樓面；廚房、衛(wèi)生間樓面采用地磚樓面；廚房衛(wèi)生間地面采用地磚地面。（4）門窗①建筑外門窗抗風壓性能分級為6級，氣密性能分級為Ш級，水密性能分級為1-6層為Ш級，保溫性能分級為Ⅱ級，隔聲性能分級為4級。②門窗玻璃的選用應遵照《建筑玻璃應用技術規(guī)程》（JGJ113）和《建筑安全玻璃管理規(guī)定》（發(fā)改運行[2003]2116號及什邡市主管部門的相關規(guī)定）。安全玻璃的使用范圍：吊頂、室內玻璃隔斷、玻璃大門、屋頂雨蓬采用玻璃、有框的玻璃門、單塊面積大于1.5m2③塑鋼門窗、玻璃厚度不得小于如下規(guī)定：塑鋼型材壁厚：門2.0mm，窗1.4mm；玻璃：門5.0mm，窗5.0mm，屋面采光頂8.0mm4、裝飾標準①內墻面：樓梯間內墻面采用采用仿瓷涂料內墻面；除衛(wèi)生間、廚房外所有內墻面采用水泥砂漿內墻面；衛(wèi)生間、廚房內墻面采用水泥砂漿涂料中加丙烯酸脂991-JS涂料2厚（衛(wèi)生間1800高、廚房300高）；②外墻面：所有外墻面采用涂料墻面；③天棚：所有頂棚均采用仿瓷涂料頂棚；④油漆：所有外露鐵構件金屬面銀粉漆；所有木門、窗采用木材面色漆；4.4結構設計1、執(zhí)行規(guī)范①《建筑結構荷載規(guī)范》GB50009-2001（2006年版）；②《混凝土結構設計規(guī)范》GB50010-2002；③《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB50007-2002；④《建筑抗震設計規(guī)范》GB50011-2006（2008年版）。2、設計負荷①風荷載：根據規(guī)范取值，基本風壓值W0=0.40KN/m2。②根據《建筑結構荷載規(guī)范》（GB50009-2001）（2006年版）規(guī)定，使用活荷載標準值如下表所示：序號荷載類別活荷載標準值分項系數準永久值系數不上人屋面上人屋面平臺花園4.01.30.5停車庫、車道（室內）4.01.30.6住宅起居、臥室等住宅樓梯、公共走道2.01.40.4住宅廚房、衛(wèi)生間2.01.40.5住宅陽臺2、抗震設防（1）根據《建筑工程抗震設防分類標準》（GB50223-2008）及《建筑抗震設計規(guī)范》（GB50011-2001）（2008年版），本工程按七度抗震設防乙類建筑設計，設計基本地震加速度0.15g，設計地震分組為第二組。（2）根據《建筑地基基礎設計規(guī)范》（GB50007-2002），根據地基復雜程度、建筑物規(guī)模以及由于地基問題可能造成建筑物破壞或影響正常使用的程度確定地基基礎設計等級。（3）結構設計使用年限確定為50年。3、結構安全等級本項目上部部分采用磚混結構，底框結構；基礎部分由于缺乏地質報告，建議采用磚混結構采用條形基礎，底框和框架結構采用獨立柱基。具體基礎形式將根據地質勘探報告做經濟比較后確定。根據規(guī)定，場地抗震設防烈度為7度，設計基本地震加速度值0.15g，設計地震分組第二組。建筑抗震設防類別為乙類，按7度抗震設防烈度要求加強其抗震措施。4.5電氣設計1、設計依據（1）建設方的委托要求；（2）有關專業(yè)和有關職能部門提供的資料；（3）規(guī)范標準：①《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-2006；②《火災自動報警系統設計規(guī)范》GB50116-98；③《10千伏以下變電所設計規(guī)范》GB50053-94；④《供配電系統設計規(guī)范》GB50052-95；⑤《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ16-2008；⑥《住宅設計規(guī)范》GB50096-1999（2003年版）；⑦《電力工程電纜設計規(guī)范》GB50217-94；⑧國家其它有關電力設計規(guī)程、規(guī)范。2、電氣設計范圍①照明設計，燈具選型與配線②建筑防雷接地設計③弱電部分包括：由開發(fā)商承建的電話、電視、計算機終端（會所物業(yè)管理系統）的綜合布線及配管；火災及保安全自動報警系統④小區(qū)住戶用電自動抄表系統3、供電設計①用電負荷等級：除小區(qū)火災自動報警系統、消防用電設備及火災事故照明用電二級負荷外，其余用電負荷屬三級用電負荷。②供電電源：直接從城市10kv供電線路引入三相四線制進行供電。大型公建應預留10KV變配電設施用房（一般設在建筑設備房），并應滿足有關技術指標要求。③用電負荷統計：用電負荷暫按70瓦/平方米估算。315264.8×70=22068.54KW4、電力設計①在一層設低壓配電箱，每層設有強電，弱電配電箱。②設2×SC9—1600/10/0.4KV變壓器。③用電設備的配電采用三相五線制，根據設備的用途及用電性質分類分組分別采用放射式和樹干式相結合的混合配電方式。④會所用電除雙電源供電外，備有UPS不間斷電源以確保計算機用電。⑤配電干線采用密封型銅母線在電氣豎井內裝設，水平部分的配電電纜在吊頂內沿水平配電橋架敷設，墻內穿PVC管暗設。⑥電氣設備、設施的配置：符合商品住宅電氣設備、設施的配置與性能指標要求。5、防雷接地根據《建筑防雷設計規(guī)范》GBJ50057-94，住宅區(qū)屬三類防雷保護建筑物。①建筑屋頂敷設圓鋼避雷帶，利用基礎鋼筋做接地體，柱子主鋼筋（不少于二根16圓鋼）做防雷引下線，引下線鋼筋需要焊接，辦公樓接地采用共用接地型式其工作接地，保護接地，防雷接地合為一體，要求接地電阻小于1歐姆,與原有接地相連接。②為防止雷電侵入，各種線路及管線要埋地引入，做重復接地并做總等電位聯結，樓內所有配電箱的金屬外殼，設備的金屬外殼，金屬管道，金屬構件，配線鋼管均需妥善接地。③樓接地系統采用TN-S系統。④建筑物防雷系統的設計和施工以及建筑物外部防雷系統和建筑物內部防雷系統的安裝具體依據全國雷電防護標準化委員會《建筑物防雷標準》。⑤會所自動化辦公機房和總機房自動斷電保護、電源監(jiān)控設備。6、弱電系統根據本住宅小區(qū)檔次，擬設計技術先進、經濟合理、運行優(yōu)良的智能化系統。主要通過安全可靠的自動控制、管理技術，確保住戶的人身及財產安全和樓宇安全；構建完善的小區(qū)計算機管理及經濟、先進、實用的通信網絡，實現智能建筑舒適、安全、節(jié)能等各種功能，體現以人為本的生活理念。（1）火災報警系統：小區(qū)內設火災自動報警系統。在會所設消防控制中心，根據《線型光束感煙火災探測器技術要求及試驗方法》（GB14003-1992）,在車庫及設備機房、公共走道、大廳等處設智能火災探測器自動報警系統。重要設備或場所設火災報警消防聯動裝置。（2）電話系統：市話線路用光纖引入小區(qū)內設置的光纖機房。住戶每戶引入2～3條電話線路，方便住戶上互聯網。住宅內部設多功能信息終端箱，客廳及各間臥室設電話線路。住戶可自行在終端箱上跳接，可將任一房臥室接通市話。（3）有線電視網絡系統：小區(qū)CATV電視系統由**鄉(xiāng)光纖電視網引入，每戶設2～3個電視用戶盒。無線網絡采用750M雙向傳輸網（備選）。（4）綜合保安系統：小區(qū)范圍內主要設CCTV保安監(jiān)控、防盜報警系統，出入口及重要部位設報警監(jiān)視器等。本項目擬采用三級安全防盜系統。（5）自動抄表系統：不進戶抄表是目前住宅建設的主流。擬設水表自動抄表系統，提高物業(yè)管理效率和水平。7、電氣消防（1）消防安全①建筑消防設計a、小區(qū)建筑屬于建筑二級防火。b、建筑物周圍設環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統，為消防補救提供有利的交通應急條件。②消防給水本項目住宅建設面積為233101.20平方米，設計居住人口約6990人，綜合服務樓為18層，住宅為三層，建筑耐火等級為二級。根據《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-2006的規(guī)定和《工程建設標準強制性系數條文》（房屋建筑）要求，小區(qū)發(fā)生火災的次數為1次，室外消防用水量為15L/s；室內消防用水量為15L/s，火災延續(xù)時間為2小時。本工程的消防總用水量為108m3/h，216m3/③電氣消防a、室內變電所、戶外箱式變、配電站離可燃物較遠，且配置一定數量的消防滅火器，門均應向外開。變壓器選用干式變壓器。b、在沿街門面設置火災自動報警系統。c、在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設疏散照明，應急照明和疏散照明指示標志，采用蓄電池作備用電源，且連續(xù)供電時間不少于20min。e、照明器表面的高溫部位不能靠近可燃物。否則，應采取隔熱、散熱等防火措施。e、超過60W的白熾燈、鹵鎢燈、熒光高壓汞燈（包括鎮(zhèn)流器）等不應直接安裝在可燃裝飾或可燃構件上。f、電氣線路采用符合安全和防火要求的敷設方式配線。g、設計時必須滿足國家現行有關電氣消防設計規(guī)范要求。(2)節(jié)能①電氣節(jié)能a、變壓器選用節(jié)能型產品。b、采用并聯電容器進行無功補償，提高用電設備的功率因數。c、照明配電采用合理的控制方式，照明燈采用光效高的節(jié)能燈,鎮(zhèn)流器選用節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器。d、電纜、導線布線時盡量避免線路迂回或電能倒流，適當加大截面，以降低線路阻抗。e、設計時考慮穩(wěn)定電壓措施。②給水措施a、充分利用城市供水管網壓力進行供水，節(jié)省能源；b、在本區(qū)給水進口和各建筑裝設計量水表，以利統計和計劃節(jié)約用水；c、盡量選用節(jié)水型衛(wèi)生設備。8、火災自動報警系統在商業(yè)門面等火災自動報警系統保護對象為一、二級的建筑物一樓設消防控制室，內設火災報警控制器，消防設備聯動控制柜，火災事故廣播通訊柜。在建筑物各層設火災探測器、聲光報警器及手動報警按鈕等設備。揚聲器置于樓內的公共場所，在樓內主要出口處均設消防電話插座孔?；馂淖詣訄缶到y的傳輸線路應采用穿金屬管、經阻燃處理的硬質塑料管或封閉式線槽保護方式布線。消防控制、通信和報警線路采用暗敷設時，應采用穿金屬管敷設在不燃燒體的結構層內，且保護層厚度不小于30mm。9、綜合布線系統在小區(qū)建立綜合布線系統，綜合布線系統應滿足建筑群內信息網絡與通信網絡的布線要求，應能支持語音、數據、圖形等多媒體業(yè)務信息傳輸要求，綜合布線系統是建筑群內信息、通信網絡的基礎傳輸通道。設計時，應根據各建筑物項目的性質、使用功能、環(huán)境安全條件進行合理的系統配置和管線設計。綜合布線系統采用開放式星型拓撲結構，它由水平分布子系統、垂直干線子系統、配線架、交換機、中心服務器組成，并由中心服務器對系統進行控制，為進入國際互聯網或其它廣域網提供足夠的接口。10、智能化系統在小區(qū)內建立智能化系統，將建筑設備監(jiān)控系統、安全防范系統、火災自動報警系統及聯動系統等集成到一個統一的、協調運行的系統中，實現建筑管理系統智能化，同時，建筑管理系統可進一步與通信系統、信息網絡系統聯合形成更高層次的建筑集成管理系統，實現建筑物設備的自動監(jiān)測與優(yōu)化控制、實現信息資源的優(yōu)化管理和共享，為使用者提供最佳的信息服務，創(chuàng)建安全、舒適、高效、環(huán)保的工作、生活環(huán)境。智能化系統設計和設備的選型應考慮技術的先進性、設備的標準化、網絡的開放性、系統的可靠性及可擴性。每套住宅集中設置布線箱，對有線電視、通信、網絡、安全監(jiān)控等線路集中布線。住宅設有線電視系統，其設備和線路應滿足雙向有線電視傳輸的要求，在主臥室、起居室、書房設有線電視插座。通信管線必須到戶，每戶電話進線不應少于兩對，在主臥室、起居室、書房設信息插座。每套住宅設置具有自動計量裝置的水表、電表、煤氣表。住宅設置樓宇訪客對講和出入門鎖電動控制裝置，系統設置按可視對講系統考慮。弱電系統配線采用穿鋼管或阻燃PVC管暗敷引至弱電設備和插座。6.6給排水設計1、設計依據（1）《建筑給排水設計規(guī)范》GB50015-2003；（2）《室外給水設計規(guī)范》GB50013-2006；（3）《室外排水設計規(guī)范》GB50014-2006；（4）《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-2006；（5）《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GB50140-2005；（6）《工程建設標準強制性條文（房屋建筑部分）》；（7）相關法規(guī)和技術規(guī)范。2、給水（1）給水水源本工程的給水水源由**鄉(xiāng)自來水公司城市供水設施供給，現已有給水管從永宿路通過。水量、水壓能夠滿足本工程的生活、消防用水量要求。水質符合《生活飲用水衛(wèi)生標準》GB5749-2006標準。（2）用水量①生活用水量根據有關的規(guī)定，本工程住宅最大日生活用水定額為250L/人.日，設計人數為6990人，用水時間按16小時計算，時變系數為2.其余部分最大日生活用水定額為6L/m2·日，設計面積為13653.14m2，用水時間按12工程最大日生活用水量為479.3m3/d，最大時用水量為72.1②消防用水量本工程用地面積約107892.87m2，設計居住人口約6990人，建筑物規(guī)劃最高樓層為18層，建筑耐火等級為二級。根據《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-2006的規(guī)定和《工程建設標準強制性系數條文》（房屋建筑）的要求，小區(qū)發(fā)生火災的次數為1次，室外消防用水量為15L/s；室內消防用水量為15L/s，火災延續(xù)時間為2小時。本工程的消防總用水量為108總的生活用水量及最大時用水量為479.3m3/d，72.1消防時的最大時用水量為289.6m3室內消火栓應每層均設，且設在明顯易于取用的地點，栓口離地面高度1.1米。（3）給水系統給水系統設計為生活、消防聯合給水系統。可將生活、消防合一，將給水系統給水管設計為環(huán)狀網。主干管沿小區(qū)主干道敷設，用閘閥分成若干個段，在管網上設置若干個室外地上式消火栓，其消火栓的間距不大于120m，保護半徑為150m，消火栓距主干道路邊不大于2m，距建筑物不小于5m。由于小區(qū)只有一條進水管，在小區(qū)內設一座300（4）管材、接口及敷設方式給水管管材采用可延性鑄鐵管。管道接口為橡膠密封圈接口。敷設方式為埋地敷設。給水管沿場內道路地勢埋地敷設，埋深1.0m。3、排水采用雨污分流制。（1）本項目的日排污量按日用水量的90%考慮，即日最大排污廢水量約431.4m3/d。生活污水水質受污染，其BOD5為180-200mg/L，需處理后方可排放，（2）雨水雨水量設計暴雨強度按**地區(qū)暴雨強度公式計算。q=2159.4×（1+0.41gP）/（t+13.275）×0.6864雨水量設計流量按Q=qΨF（L/s）q——設計暴雨強度（L/S.ha）Q——雨水流量（L/S）Ψ——徑流系數本工程取平均值0.60F——匯水面積（ha）P——重現期（年）本工程取P=1t——降雨歷時t=t1+mt2（min）m——折減系數（3）管材、接口及敷設方式排水管管材采用混凝土管或鋼筋混凝土管。管道接口：雨水排水管為水泥砂漿抹帶接口；污水排水管為鋼絲網水泥砂漿抹帶接口。敷設方式為埋地敷設。排水管沿場內地勢埋地敷設，起點埋深1.0m。6.7中水處理系統設計設置中水回用系統，用于小區(qū)綠化灌溉用水、景觀用水、道路澆撒用水等。6.8節(jié)能、排水1、節(jié)能、節(jié)水原則（1）認真貫徹國家產業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設計規(guī)范，嚴格執(zhí)行節(jié)能技術規(guī)定，努力做到合理使用資源。（2）積極采用先進的節(jié)能新材料、新工藝、新技術。嚴禁采用國家或行業(yè)主管部門已淘汰的落后的工藝和設備。2、節(jié)電措施本項目電能主要為住宅用電，擬采用以下節(jié)電措施：（1）所有用電設備均選用節(jié)能、低損耗的新型產品（2）項目運營期間盡量減少不必要的照明用電3、節(jié)水措施（1）在規(guī)劃中引進生態(tài)環(huán)保設計理念，通過合理的建筑布局及環(huán)境設計，充分利用自然環(huán)境，利用太陽能減少不可再生能源的消耗。（2）設計時，在保證合理布局的前提下，盡可能縮短供水、供電線路，減少線路能耗損失。（3）建筑設計盡量采用天然采光、自然通風，以減少采光、暖通能耗。（4）根據建筑功能要求，積極采用節(jié)能材料。照明燈具采用高效節(jié)能燈，電氣設備造型應本著節(jié)約能源、減少設備用房面積進行優(yōu)選。（5）積極開展節(jié)約水資源的宣傳，提高人們的節(jié)水意識。（6）安裝工程實施中保證給排水線路工程質量，防止跑、冒、滴、漏等。（7）所有單元均安裝計量表，便于管理和考核。

第七章環(huán)境影響評價7.1環(huán)境保護執(zhí)行標準（1）《地表水環(huán)境質量標準》（GH3838—2002）（2）《環(huán)境空氣質量標準》（GB3095—1996）（3）《大氣污染綜合排放標準》（GB16297—1996）（4）《生活飲用水水源水質標準》（CJ3020—91）（5）《污水綜合排放標準》（GB8978—1996）（6）《聲環(huán)境質量標準》（GB3096—2008）7.2施工期環(huán)境影響分析7.2.11、施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現場的各類機械設備和物料運輸的交通噪聲。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115dB（A）。物料運輸的交通噪聲主要是各施工階段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。表7-1各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85表7-2交通運輸車輛聲級序號施工階段運輸內容車輛類型聲級/dB（A）1土方階段土方外運大型載重機902底板與結構階段鋼筋、商品混凝土混凝土罐車、載重車80-853裝修階段各種裝修材料及主要設備輕型載重卡車752、施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現場道路揚塵。3、施工期廢水污染源施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結構階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。4、施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。7.2.21、施工噪聲影響根據噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地內的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據本項目施工量，按經驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。表7-3各施工階段晝、夜聲級估算值單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-8555結構階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工552、施工揚塵的影響由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：①現場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。7.3項目建成后環(huán)境影響分析作為綜合服務中心建設項目，基本無工藝廢氣和生產廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。7.3.1采暖和炊事采用天然氣，最大燃氣量為1.8立方米/h，平均燃氣量為1.4立方米/h。7.3.2擬建項目的水污染源主要是生活污水。最高日用水量為2327M3。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。室內排水廢污合流，按用水量的80%計算，最大日污水排放量為7.3.31、污水經化糞池處理后排入市政排水管道。2、為減少噪聲和振動，大部分設備機房設在地下室，水泵采用減振措施。排水立管置于管道井內以減少噪聲。3、所有衛(wèi)生間及廚房的排風（油煙）均經專用管井至屋頂排放。4、車庫廢氣以及廚房廢氣均屋面高位排放。5、風機、水泵等機電設備均選用低噪聲設備并設置減振基礎或吊架，風管配設消聲器。各設備機房由土建配合作吸聲、隔聲、隔振措施。6、風機至室外新風口和排風口的管道上設消聲器，以消除噪聲對室外環(huán)境的影響。7.4公眾參與本項目環(huán)境影響評價“公眾參與”的目的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設方的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。公眾參與的對象為附近周圍的居民，項目咨詢專家。

第八章勞動安全衛(wèi)生與消防8.1人防1、注重消防、環(huán)保確保使用安全，并在滿足抗力要求的前提下做到經濟合理、結構安全、防水措施可靠。2、本工程每個防護單元設裝配儲水箱80M33、通風系統：平時用的通風、防排煙等風管均經集氣室、密閉門、防護密閉門、風井等與室外相連，以保證人防工事的密閉性。5、人防電氣：本工程人防電源一路引自人防區(qū)域電，兩路引自相應的公用計量間（其電源接自兩個不同的變壓器出線回路）出線回路。進出人防工事均需做好防護及密閉處理。人防單元按平時使用功能設有火災自動報警層顯示器、報警探測器、手動報警按鈕、消火栓按鈕、火災應急廣播等設施。8.2衛(wèi)生防疫1、地下生活水箱采用不銹鋼板材質，無毒無味不銹蝕，便于清洗。2、采用新型給水塑料管材，免受管道二次污染。3、各用水量標準、水溫水壓滿足規(guī)范要求。4、本工程設備機房、廚房、衛(wèi)生間等需要排風的房間均按通風換氣標準設計了全面機械通風系統，可以滿足房間空氣品質要求。5、新風口位置均注意避免污染氣體的再次吸入。6、變配電間、水泵房等機房值班室均配設空調及通風系統，室內溫度及空氣品質實現有效控制。7、人員經常停留的房間使用的通風機，與室內相通的管道上配設消聲器。8.3消防8.3.11、消防栓系統各建筑室內均按規(guī)范要求設有消防栓，消防栓的間距保證同層任何部位有兩個消防栓的水槍充實水柱同時到達。消防栓系統的栓口的靜水壓力不大于0.80Mpa，栓口的出水壓力不大于0.50Mpa。消防栓水泵設兩臺，一用一備。室外設有消防栓接合器。2、自動噴水系統自動噴水泵設兩臺，一用一備。室外設有自動噴水接合器。3、建筑滅火器系統本工程各建筑室內還設有手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。室內消防系統的DN100及DN100以下管道采用鍍鋅鋼管，絲扣連接；DN100以上管道采用無縫鋼管，鍍鋅，卡箍連接。8.3.21、防火處理（1）本工程通風系統均按防火分區(qū)、使用功能設置，并對穿防火分區(qū)、樓板、機房重要房間處設70℃防火閥。（2）通風水平管與豎井連接時，在水平管上設70℃防火閥。（3）本工程通風系統管材均采用不燃材料。2、消防排煙排煙風機均采用消防高溫排煙風機，專用于排煙的風機入口均設置常閉、火災時電信號開啟或手動開啟、280℃自動關閉并輸出電信號的排煙防火閥，該閥與相應的排煙風機聯鎖；用于平時排風，火災時排煙的排煙系統，風機入口設置常開、280℃自動關閉并輸出電信號的排煙防火閥，該閥與相應的排煙風機聯鎖。3、消防防煙（1）本工程樓梯間、合用前室均采用可開啟外窗的自然排煙的防煙措施。（2）本工程樓梯間、合用前室均采用機械加壓送風的防煙措施，正壓風機設于一層或頂層的風機房內。4、自動控制（1）著火時，手動、自動關閉通風系統電源。（2）通風系統上70℃防火閥動作，聯動關閉通風系統，并在消防值班室顯示。（3）著火時，手動、自動開啟排煙風口，聯動開啟排煙正壓風機，當煙氣溫度達280℃時，風機入口處的防火閥動作，聯動關閉補風風機。（4）著火時，手動、自動開啟正壓風口，聯動開啟正壓風機。8.3.31、消防供電：所有消防設備（如消防水泵，自噴泵，正壓風機，消防電梯，防火卷簾，消控中心電源，事故照明等）均由引自不同變壓器的兩路低壓電源供電，末端自動切換，備用電源自投自復。2、火災自動報警和聯動控制系統：（1）本項目的住宅和車庫需設置消防報警及聯動控制系統。在樓底層設置一消防控制中心，內設一套集中報警控制器。（2）機房、住宅、走道等處設置感煙或感溫探測器，適當部位設置手動報警按鈕。此外，還有水流指示器，防火閥，水力報警閥等信號。所有火災信號均輸入報警控制器，發(fā)出聲光報警，并打印報警時間。（3）火災報警后，可聯動如下消防設備：打開正壓風口；啟動正壓風機及排煙風機；切斷相關的送排風機。（4）火災確認后，再聯動控制如下消防設備：接通火災疏散層的聲光報警器或消防廣播；啟動消防泵（或自噴泵）；切斷有關部位非消防電源。（5）消控中心設有各消防設備的手動控制功能，并顯示各設備的工作狀態(tài)，消控中心設有直通市消防隊的專線電話，有與各幢樓的消防對講電話。3、火災事故照明：（1）消控中心，計量間，消防泵房，正壓風機房等設繼續(xù)工作用的應急照明。（2）疏散走道，樓梯間及主要出入口設疏散照明和疏散指示標志。4、線路：（1）消防負荷的電源線和控制線均選用耐火電纜電線。（2）消防線路全部為穿鋼管在板，墻，地內暗敷，或在耐火橋架內敷設。（3）線路按各防火分區(qū)組織敷設。

第九章節(jié)能節(jié)水措施9.1節(jié)能9.1.1（1）中華人民共和國節(jié)約能源法（1998.1.1）；（2）公共建筑節(jié)能設計標準（GB50189-2005）；（3）國家建設部〔1998〕第1號令《城市節(jié)約用水管理規(guī)定》（1998.11）；（4）建筑節(jié)能設計規(guī)范、標準及技術規(guī)定等。9.1.21、本項目使用的主要能源為電、水等，其中：（1）用電量：10KVA（裝機容量）；（2）用水量：2327m2、耗能設備（1）用電設備：本項目主要用電為各類電器等。（2）用水設備：本項目主要用水設備為廚房及生活與衛(wèi)生配套設施等。9.1.31、在建筑設計中采取先進的節(jié)能技術，包括吊頂、隔墻、屋面、門窗構件均選用安全、節(jié)能型產品。2、照明設計按不同場所（區(qū)域）的基準照度要求和設計規(guī)范，合理配置照明系統。3、建筑設計符合設計規(guī)范和節(jié)能技術規(guī)定與要求。4、設備選型（1）本工程采用先進的節(jié)能環(huán)保型動力設備、通風系統設備等，合理資源配置，減低能源消耗。（2）變壓器選用高效節(jié)能型變壓器系列，照明燈具選用節(jié)能型電光源產品。9.2節(jié)水9.2.1合理規(guī)劃和建設區(qū)內水環(huán)境，提供安全、有效的供水、污水處理、日用系統，節(jié)約用水；實現水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善生態(tài)環(huán)境；建立完善的給水系統，保證供水水質符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統；雨水或生活污水經處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質應達到國家規(guī)定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。對區(qū)內用水水量和水質進行估算與評價，提供詳盡的用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少污水的排放量，實現用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將區(qū)內的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內補充小區(qū)用水，完善屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經適當處理后回用做雜用水。9.2.2保障綠化、景觀用水，改善用水分配，提高景觀用水水質和效率。景觀用水應設置循環(huán)系統，并應結合中水系統進行優(yōu)化設計以保證水質，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。9.2.3大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：（1）不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。（2）根據用水場合的不同，可選用延時自動關閉（延時自閉）式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關閉（停水自閉）式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具（水溫調節(jié)器）；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。

第十章項目組織管理與實施10.1項目組織管理10.1.1本項目的管理實行建設單位法人負責制。項目建設單位為******有限公司。1、領導機構公司董事會。下設總經理、副總經理、總工程師、總會計師和總經濟師。2、監(jiān)督機構公司監(jiān)事會。3、管理機構組織成立項目管理機構，負責項目統一招商，統一運營管理。下設物業(yè)管理部、財務部、公共關系部、市場部。各部門職責如下：物業(yè)管理部：負責建筑設施的物業(yè)管理。財務部：負責日常財務管理。公共關系部：負責對外關系、內部管理、接待聯絡、人力資源管理、公司形象維護。市場部：負責市場開發(fā)與拓展，宣傳、形象策劃、客源市場及目標客戶的調查及營銷。10.1.21、工程前期準備（1）技術準備：1）審核施工圖紙。2）編制《項目組織設計》。3）編制或審核施工圖預算。4）編制或審核主要材料、設計計劃。5）對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。（2）物資準備（3）現場準備，現場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。（4）其它準備：A利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍。B辦理開工報告。C辦理質監(jiān)委托。D組織設計交底。E摸清施工現場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。2、現場工程管理（1）前期階段的部分工作：A、舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、“三通一平”C、其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）。（2）施工建設階段的工作：A、施工前的各項準備工作，施工建設階段的平衡和協調工作，做好現場技術管理。B、做好質量控制與管理，加強經濟簽證的管理。C、做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。D、做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。E、做好工程決算及項目移交。10.2人力資源配置本項目具體由*****有限公司，負責項目的規(guī)劃、報批及建設。具體人數可根據需要安排。物業(yè)管理是小區(qū)的重要組成部分，一個居住環(huán)境良好的小區(qū)必須具有完善的物業(yè)管理體系，為居民提供優(yōu)質的服務和安全保障，如果說質量、設計、戶型等是小區(qū)硬件的話，那么，物業(yè)管理體系則是小區(qū)不可缺少的軟件部分。10.3物業(yè)管理1、管理組織居民生活小區(qū)的物業(yè)管理機構共設3個部門，分別是經理室、辦公室、工程業(yè)務部，其職能包括綠化、衛(wèi)生、安全、家庭服務等。（1）經理室是物業(yè)管理的中樞機構，具有日常事務的決策權力。（2）辦公室是在經理直接領導下，處理物業(yè)各方面事務，協調企業(yè)職能機構，業(yè)務關系的部門。（3）工程業(yè)務部在經理指揮下，為居民小區(qū)提供全方位服務，負責物業(yè)管理所需材料的保管與分發(fā)領取。2、工作制度項目單位在住宅區(qū)業(yè)主委員會成立前自行或者委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)實施物業(yè)管理，并且該物業(yè)管理企業(yè)須具備規(guī)定的資質條件，持有物業(yè)管理資質等級證書和營業(yè)執(zhí)照，其管理范圍包括：（1）制定住宅區(qū)物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目維修計劃。（2）發(fā)現違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，及時制止并向有關行政主管部門報告。（3）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為。（4）開展多種經營活動和有償服務。10.4項目實施安排為了爭取時間，縮短工期，保質保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。本項目實施進度安排如下：（1）編制可研報告并上報審批2010年6月（2）初步設計（包括審批時間）2010年7月～8月（3）施工圖設計2010年9月～10月（4）土建工程施工2010年10月～2011年4月（5）竣工、驗收2011年5月

第十一章項目招投標11.1招標原則為保證工程質量，防范和化解工程建設中的違法行為，規(guī)范招標、投標活動，保護國家利益、社會公共利益和招標活動當事人的合法權益，按照《中華人民共和國招投標法》，編制了本項目的招投標方案。在招標過程中要遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，并應當接受依法實施的監(jiān)督。11.2招標范圍本項目擬對勘察設計、土建工程、設備及安裝工程和工程監(jiān)理進行招標。11.3招投標程序1、招標鑒于本項目法人單位不具備自行招投標所具備的編制招標文件和組織評標的能力，該項目的招投標活動采取委托招標的方式進行，具體程序如下：1）本項目按照國家有關規(guī)定先履行項目審批手續(xù)，取得批準后，由本項目的法人單位委托招標代理機構進行公開招標。2）招標人在《中國采購與招標網》或《信息日報》發(fā)布招標公告，公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的性質、數量、實施地點和時間以及獲取招標文件的辦法等事項。3）本項目的招標文件應當包括招標項目的技術要求、對投標人資格審查的標準，投標報價要求和評標標準等所有實質性要求和條件以及擬定合同的主要條款。（1）施工監(jiān)理招標施工監(jiān)理對工程的質量起著關鍵的作用。在進行施工監(jiān)理招標時，面向全省公開選擇施工監(jiān)理企業(yè)進行項目的監(jiān)理。投標人的資質要求，必須在乙級以上。（2）施工企業(yè)選擇招標根據工程的需要，采用總承包方式，選擇施工企業(yè)。本工程根據實際需要設勘察設計、土建及安裝等標段，要求資質在二級以上，面向全省公開選擇投標人。（3）設備與主要材料采購招標根據項目的需要，面向全國公開選擇設備生產廠家，投標人的設備技術水平應符合本項目設計要求，質優(yōu)價廉且有可靠的售后服務。（4）本項目的招標文件開始發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日，最短不得少于二十日。2、投標1）本項目投標人應當具備承擔招標項目的能力，并應按照招標文件的要求編制投標文件。投標文件的內容應當包括擬派出的項目負責人與主要技術人員的簡歷、業(yè)績和擬用于完成招標項目的機械設備等。2）投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件送達投標地點。投標人少于三個的，招標人應當依照本辦法重新招標。3）投標人擬在中標后將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作進行分包的，應在投標文件中載明。4）投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其它投標人的公平競爭，不得損害招標人或其它投標人的合法權益。5）投標人不得以低于成本的報價投標，也不得以他人名義投標或者以其它方式弄虛作假、騙取中標。3、評標和中標1）開標由招標人主持，在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間，招標文件中預先確定的地點，邀請所有投標人參加。2）評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由五人以上單數組成，其中技術、經濟等方面的專家不得少于成員總數的三分之二。專家應當從事相關領域工作滿八年并具有高級職稱或具有同等專業(yè)水平。評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業(yè)道德，對提出的評審意見承擔個人責任。3）中標人確定后，招標人應向其發(fā)出中標通知書，并同時將中標結果通知未中標投標人。自中標通知發(fā)出十日內，招標人和中標人應按招標文件和投標文件訂立書面合同。4）中標人應當按照合同履行義務，完成中標項目。中標人不得向他人轉讓中標項目，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉讓。4、招標的具體情況內容項目招標范圍招標組織形式招標方式全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察設計√√√監(jiān)理√√√土建工程√√√設備采購及安裝√√√

第十二章投資估算與資金籌措12.1投資估算依據項目投資估算參考的文件：國家發(fā)改委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；國家發(fā)改委《投資項目可行性研究指南》；建筑工程費用以現行建筑工程費用標準及費率為依據；設備材料價格均以市場價格或信息價并參考供應商報價情況估算。12.2投資構成及估算參數（1）工程費用①土建工程本項目總建筑面積為315264.8平方米，土建費用按650元/平方米計算，則土建費用為20492.21②公共基礎設施序號工程名稱投資合計（萬元）備注1道路、雨污排水費1122廣場463綠化費874供電費3125門衛(wèi)室、圍墻246電信、電話、煤氣費2307照明、燈光等費278合計1089（2）工程建設其他費用序號名稱投資合計（萬元）備注1土地及拆遷12002人防基金等315.310元/平方3可行性研究費21.6工程費用×0.1%4散裝水泥基金50.41.5元/平方5基礎設施配套費945.830元/平方6臨時設施費64.7工程費用×0.3%7墻體改造2528元/平方8水文地質勘探費43.2工程費用×0.2%9白蟻防治632元/平方10質量監(jiān)督費108工程費用×0.5%11監(jiān)理費215.8工程費用×1%12規(guī)劃設計費431.6工程費用×2%13綜合服務費44.11.4元/平方合計3711.4（3）工程建設預備費根據行業(yè)有關要求，并結合項目區(qū)的實際情況，工程費用和工程建設其他費用的5%進行估算，為1264.6萬元。12.3投資估算本項目總投資為26557.21萬元，其中：工程費用21581.21萬元，占81.26%；工程建設其他費用3711.4萬元，占13.98%；預備費1264.6萬元，占4.76%。

第十三章項目開發(fā)成本估算由于房地產開發(fā)項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而房地產開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發(fā)期間的稅費等。1、開發(fā)成本（1）前期工程費序號名稱投入（萬元）備注1規(guī)劃設計費431.62可行性研究費21.63水文地質勘探費43.24籌建開辦費245三通一平30合計550.4（2）建安工程費見土建工程投資表，總建筑面積為315264.8平方米，建筑工程費為20492.21（3）基礎設施費見公用基礎設施投資表，為1089萬元。（4）開發(fā)期間稅費序號類別金額（萬元）計算