戴德梁行湛江麗灣名邸商業(yè)項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告293P（下半部）

開(kāi)展思路市場(chǎng)調(diào)查分析

工程分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析工程定位工程業(yè)態(tài)組合及布局工程開(kāi)展策略案例參考工程定位推導(dǎo)工程功能定位太古廣場(chǎng)案例參考開(kāi)業(yè)時(shí)間1988年建筑面積6.6萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)商太古地產(chǎn)有限公司經(jīng)營(yíng)管理太古地產(chǎn)管理有限公司地理位置香港金鐘道88號(hào)項(xiàng)目規(guī)劃太古廣場(chǎng)群樓3層為購(gòu)物中心由低到高分別為大眾品牌、中檔品牌及高檔品牌此外還有4座塔樓用于寫(xiě)字樓、公寓和酒店

市場(chǎng)定位高檔購(gòu)物中心目標(biāo)消費(fèi)者周邊酒店及甲級(jí)寫(xiě)字樓的人群、外籍人士及外地游客樓層情況群樓共5層，地下一層和地上四層，商業(yè)集中于地上的一到三層車位情況位于LG2層和LG1層共500多個(gè)車位商業(yè)專用交通情況緊鄰2個(gè)地鐵出入口，并可直接由地鐵進(jìn)入

有80多條巴士線路通過(guò)太古廣場(chǎng)周邊環(huán)境太古廣場(chǎng)位處中環(huán)與灣仔之間的金鐘區(qū)；周邊高檔酒店及甲級(jí)寫(xiě)字樓內(nèi)的人群、外籍人士以及外地游客等是其主要消費(fèi)客源。商品/客戶組合商品業(yè)態(tài)組合：百貨，娛樂(lè)，餐飲，服裝，首飾等客戶組合：①主力店：連卡佛、瑪莎百貨、西武百貨、UA金鐘影院；②非主力店：Prada,ChristianDior,Gucci,LouisVuitton,D&G,Hugo,Lance等。平面人流組織及人流導(dǎo)入系統(tǒng)平面人流組織平面采用弧形動(dòng)線。圓弧動(dòng)線的設(shè)計(jì)讓視野的延展性更強(qiáng)，同時(shí)單店的能見(jiàn)度更高，可以方便消費(fèi)者知道自己所在位置，不至于失去方向或迷路，讓消費(fèi)者的目光更快接觸到商家?！踩缬覉D所示〕案例參考太古廣場(chǎng)人流導(dǎo)入系統(tǒng)通過(guò)有效的人流導(dǎo)入系統(tǒng)，太古廣場(chǎng)的3層營(yíng)業(yè)面積租金根本相當(dāng)，有3層可以由外界直接引入客流。游客可以從地鐵口、女王路、過(guò)街天橋等處直接進(jìn)入商場(chǎng)的地下1層到地上2層。工程綜述太古廣場(chǎng)位處中環(huán)與灣仔之間的金鐘區(qū)，緊鄰2個(gè)地鐵出入口。有80條巴士通過(guò)，交通便利。太古廣場(chǎng)的人流導(dǎo)入系統(tǒng)非常成功，有地鐵、地面等多個(gè)入口，使得各層面租金比較接近。周邊高檔酒店及甲級(jí)寫(xiě)字樓內(nèi)的人群、外籍人士以及外地游客等是其主要客源。太古廣場(chǎng)建筑外形展現(xiàn)了雄偉與大氣，外立面由淡綠色玻璃和銀色金屬柱構(gòu)成。胩部采用簡(jiǎn)單的白色立面和淺灰色地面，配以金屬扶手及透明玻璃櫥窗，表達(dá)出簡(jiǎn)潔高貴的風(fēng)格；局部采用天窗引入自然光線，增加了顧客的心理舒適度。建筑裝潢高檔優(yōu)美，室內(nèi)景觀彰顯品味典雅，形成了太古廣場(chǎng)的超凡魅力。商場(chǎng)兩端均有大型中庭，兩端中庭之間由長(zhǎng)條形的圓弧中庭連接?？梢曅詷O高。該工程為高檔綜合工程，其中酒店和寫(xiě)字摟人群都將為商業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的消費(fèi)力。案例參考又一城案例參考開(kāi)業(yè)時(shí)間1998年建筑面積9萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)商太古地產(chǎn)及中信泰富各占50％股權(quán)

經(jīng)營(yíng)管理太古地產(chǎn)管理有限公司地理位置鐵路與廣九鐵路交匯處市場(chǎng)定位集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游、餐飲于一體的時(shí)尚購(gòu)物中心目標(biāo)消費(fèi)者追求時(shí)尚的年輕人和外地游客樓層情況商業(yè)部分共七層，地下三層，地面一層，地上三層。車位情況共850多個(gè)車位（地下三層）

交通情況位于九龍?zhí)恋罔F站與廣九鐵路交通樞紐交匯處，交通便捷。又一城周邊環(huán)境和客流情況

又一城位于九龍?zhí)吝_(dá)之路，臨近城市大學(xué)及賽馬會(huì)環(huán)保樓，距離香港浸會(huì)大學(xué)也只有幾分鐘的路程。其客流中年輕人和游客占很大比重。商品/客戶組合商品業(yè)態(tài)組合：包括購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游、餐飲等，共有200家商店、餐飲及娛樂(lè)店鋪?？蛻艚M合：①主力店：AMC電影院、歡天雪地溜冰場(chǎng)、瑪莎百貨、百佳超級(jí)廣場(chǎng)、LOG-ON；②非主力店：玩具反斗城、葉一堂、ESPRIT、BOSS、皇家運(yùn)動(dòng)專門店、小河馬、佐丹奴、豐澤電器、肯德基、屈臣氏等。平面及垂直人流組織、人流導(dǎo)入系統(tǒng)平面人流組織商場(chǎng)平面形式為“啞鈴型〞。商場(chǎng)總體為長(zhǎng)方形，將核心店放于兩端，將連鎖店放于中部，使中間也有吸引力。內(nèi)部走道為弧線設(shè)計(jì)?！踩缬覉D所示〕案例參考又一城垂直人流組織自動(dòng)扶梯及電梯置于中庭，采用剪刀形上下，以使人們經(jīng)過(guò)較多店鋪〔見(jiàn)以下圖〕。通過(guò)有效的人流導(dǎo)入系統(tǒng)，又一城的7層營(yíng)業(yè)面積中，有5層可以由外界直接引入客流。消費(fèi)者可以從地鐵口、城市大學(xué)、達(dá)之路、九廣鐵路等處直接進(jìn)入商場(chǎng)的地下三層到地上二層〔見(jiàn)左圖〕。人流導(dǎo)入系統(tǒng)

案例參考又一城工程綜述又一城是九龍區(qū)最大型的購(gòu)物中心之一，位于九龍?zhí)恋罔F站與廣九鐵路交通樞紐交匯處，交通十分便捷。擁有逾200家各類店鋪，集文娛、康樂(lè)、購(gòu)物及飲食等國(guó)際品牌于一體，是香港稍有別具風(fēng)格的時(shí)尚生活熱點(diǎn)。又一城中庭設(shè)計(jì)獨(dú)到，創(chuàng)造出了戲劇性的垂直動(dòng)線效果，而且防止了進(jìn)深太大對(duì)顧客產(chǎn)生的壓抑感，使顧客可以看到更多的店鋪，清楚的知道自己的位置，更有方向感。設(shè)計(jì)上表達(dá)了休閑生活概念。商場(chǎng)設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)空間感和透明感，將自然陽(yáng)光與寬敞通透空間融匯為一體，并創(chuàng)造一種國(guó)際化生活消閑概念。餐飲別具特色。會(huì)聚了三十多間著名餐飲店，提供東南亞、中國(guó)、美國(guó)、意大利、日本等世界各地的美食。設(shè)有室內(nèi)半露天餐廳，可在露天座鳥(niǎo)瞰溜冰場(chǎng)的景觀。又一城有五個(gè)樓層可有人流導(dǎo)入，使得七個(gè)樓層的租金水平比較接近。由于地處大學(xué)附近，年輕人比例很大，該購(gòu)物中心表達(dá)了年輕和時(shí)尚的主題。案例參考青衣城——商場(chǎng)定位海洋概念的一站式購(gòu)物商場(chǎng)資料來(lái)源:DTZConsultancy數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間:2007.07案例參考青衣城——業(yè)態(tài)定位餐飲休閑娛樂(lè)零售家居綜合類效勞超市/便利店青衣城商業(yè)業(yè)態(tài)主要以餐飲為特色，餐飲業(yè)態(tài)占商場(chǎng)面積的占37%。其次為零售和娛樂(lè)，分別占據(jù)商場(chǎng)面積的24%和18%。商場(chǎng)主力店主要為超市賣場(chǎng)和家居專賣店。*按面積劃分青衣城商業(yè)業(yè)態(tài)配比*資料來(lái)源:DTZConsultancy數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間:2007.07案例參考青衣城——消費(fèi)者來(lái)源及消費(fèi)目的青衣城消費(fèi)者來(lái)源青衣城消費(fèi)目的青衣城消費(fèi)者主要以周邊居民者為主，商場(chǎng)區(qū)域性輻射力較強(qiáng)。從消費(fèi)目的來(lái)看，主要是來(lái)此親朋好友之間聚會(huì)就餐和來(lái)賣場(chǎng)生活購(gòu)物。由于周邊沒(méi)有商用物業(yè)〔如寫(xiě)字樓〕，因此商務(wù)方面的消費(fèi)概率較低。資料來(lái)源:DTZConsultancy數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間:2007.07注：青衣區(qū)域：指站點(diǎn)周邊3公里范圍內(nèi)周邊區(qū)域：指馬灣青衣城——各樓層業(yè)態(tài)分布—GFATM餐飲休閑娛樂(lè)零售家居綜合類服務(wù)超市/便利店保安控制室商場(chǎng)管理室60%40%0%0%0%0%青衣城地下一層主要為餐飲和娛樂(lè)業(yè)態(tài)。餐飲主要為休閑餐飲，如麥當(dāng)勞、西點(diǎn)、茶餐廳等。娛樂(lè)主要為嘉禾電影城。資料來(lái)源:DTZConsultancy數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間:2007.07ATM餐飲休閑娛樂(lè)零售家居綜合類服務(wù)超市/便利店ATMATMATM23%14%51%0%11%1%地鐵站出入口青衣城——各樓層業(yè)態(tài)分布—1F青衣城地上一層主要為零售購(gòu)物。一層零售主要為休閑服飾和運(yùn)動(dòng)服飾，Esprit、佐丹奴、U2、ColumbiaSportswearCompany等。餐飲主要為咖啡店、甜品屋等，如：徐溜山、星巴克等其他還包括局部專業(yè)效勞機(jī)構(gòu)，如莎莎、屈臣氏、銀行等。商場(chǎng)一層預(yù)留通道并連接地鐵站點(diǎn)出入口。資料來(lái)源:DTZConsultancy數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間:2007.07餐飲休閑娛樂(lè)零售家居綜合類服務(wù)超市/便利店28%13%35%23%1%0%青衣城——各樓層業(yè)態(tài)分布—2F青衣城地上二層主要為零售購(gòu)物、餐飲以及主力店。二層零售主要為本地休閑服飾和運(yùn)動(dòng)服飾。餐飲主要為休閑特色餐飲。其他還包括主力店－大型家居專業(yè)市場(chǎng)。資料來(lái)源:DTZConsultancy數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間:2007.07ATM餐飲休閑娛樂(lè)零售家居綜合類服務(wù)超市/便利店55%9%20%0%16%0%地鐵站出入口青衣城——各樓層業(yè)態(tài)分布—3F青衣城地上三層主要為餐飲以及主力店。三層餐飲主要為大型餐飲，如必勝客、聯(lián)邦皇宮。主力店主要為百佳超市。商場(chǎng)三層預(yù)留通道并連接地鐵站點(diǎn)出入口。資料來(lái)源:DTZConsultancy數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間:2007.07青衣站點(diǎn)物業(yè)——案例總結(jié)地鐵開(kāi)通對(duì)于周邊物業(yè)有著明顯的價(jià)格提升作用。在地鐵開(kāi)通前一年，當(dāng)年及開(kāi)通次年對(duì)于物業(yè)價(jià)值的提升作用尤其明顯。商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)需要周邊居住人口支持。青衣城商場(chǎng)在周邊住宅80%以上建成且居住人口到達(dá)10萬(wàn)人時(shí)才建成對(duì)外營(yíng)業(yè)。商場(chǎng)定位于社區(qū)Mall，為整個(gè)區(qū)域提供一站式的購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所。商場(chǎng)業(yè)態(tài)應(yīng)該以餐飲為主要特色，零售主要以吸引年輕時(shí)尚人士為主的休閑運(yùn)動(dòng)服飾，另外商場(chǎng)應(yīng)該考慮引入1~2家超市或生活類為特色的主力店。定位推導(dǎo)：從外部市場(chǎng)角度知名品牌本地品牌價(jià)錢：低價(jià)錢：高世貿(mào)大廈國(guó)貿(mào)大廈本工程鑫海廣百目標(biāo)消費(fèi)群定位分析經(jīng)過(guò)對(duì)湛江中心商圈消費(fèi)群用不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，通過(guò)立體聯(lián)系和比較，結(jié)合本工程的定位基調(diào)，我們建議選擇目標(biāo)市場(chǎng)時(shí)，目標(biāo)消費(fèi)群方面應(yīng)符合以下幾點(diǎn)要求：〔1〕年齡在25-50歲之間；〔2〕文化水平和接受時(shí)尚信息程度中等偏高以上；〔3〕職業(yè)相對(duì)集中在私營(yíng)企業(yè)主、政府官員、中高層管理人員、部隊(duì)軍官、中高白領(lǐng)等；〔4〕收入水平中等以上，即個(gè)人年收入5萬(wàn)元以上；〔5〕接受時(shí)尚信息程度高：接受信息量越大，消費(fèi)欲望越高，一般20-40歲人群的接受時(shí)尚信息敏感最高?！?〕家庭消費(fèi)群為已婚帶小孩為主。定位推導(dǎo)：從消費(fèi)者角度針對(duì)不同消費(fèi)群的不同工程定位方向工程定位可考慮三大方向：〔1〕區(qū)域商業(yè)中心：以工程為中心，方圓五公里區(qū)域以內(nèi)人群為主要消費(fèi)效勞對(duì)象，盡可能滿足各主要消費(fèi)群的生活需求，使自身成為“一站式〞購(gòu)物休閑中心；〔2〕專門性目標(biāo)消費(fèi)群消費(fèi)中心：以全市的高端消費(fèi)群為目標(biāo)，建立鮮明的商品定位，具有全市范圍內(nèi)的唯一性和獨(dú)特性，錯(cuò)開(kāi)與其他商業(yè)區(qū)的定位，吸引工程輻射范圍內(nèi)的高端消費(fèi)群?！?〕結(jié)合以上兩種取有重心的中間路線通過(guò)不同的立體的的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，選取相近、相似的兩三個(gè)消費(fèi)群，以其中一個(gè)群體為設(shè)計(jì)模型，樹(shù)立鮮明的商業(yè)地位為主，大膽放棄影響本商場(chǎng)定位的其他消費(fèi)群。定位推導(dǎo)：從消費(fèi)者角度結(jié)論：第一種方向：適合位于傳統(tǒng)商業(yè)中心、對(duì)人流、交通、配套要求高本工程不適宜第二種方向：一個(gè)中大型商場(chǎng)的成功之路，長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)展之路成為專門性消費(fèi)群的消費(fèi)中心。第三種方向：只是一種過(guò)渡模式，期間將充滿了反復(fù)的調(diào)整，但樹(shù)立一個(gè)鮮明清晰的形象是不變信念，必須貫穿在整個(gè)經(jīng)營(yíng)當(dāng)中?？偵纤觯旱谝环N購(gòu)物商業(yè)中心,鑒于本工程的規(guī)模、硬件設(shè)施和地理位置,在短期內(nèi)難以形成強(qiáng)勢(shì)的消費(fèi)核；第二種針對(duì)專門性目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)中心，目標(biāo)消費(fèi)群體過(guò)于單一，給商場(chǎng)帶來(lái)很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因此，建議目前選擇第三種模式。定位推導(dǎo)：從消費(fèi)者角度論證角度

區(qū)域性商業(yè)中心模式高檔零售商業(yè)模式高檔零售休閑娛樂(lè)綜合性主題商業(yè)模式需求條件現(xiàn)狀區(qū)域條件需求條件現(xiàn)狀區(qū)域條件需求條件現(xiàn)狀區(qū)域條件人流要求隨機(jī)人流多目前人流量少,尚無(wú)公交車站;項(xiàng)目旁至今尚未出項(xiàng)大型項(xiàng)目吸引人流對(duì)隨機(jī)人流要求不大，主要為固定品牌高端消費(fèi)群體周邊區(qū)域高檔樓盤入住率低要求不高，以目的性消費(fèi)群為主。為未來(lái)的行政中心、商務(wù)中心交通條件公共交通發(fā)達(dá)，停車便利公共交通不發(fā)達(dá)，停車較為便利交通便利，停車位充足交通便利，停車位充足交通順暢，停車便利交通順暢，停車便利商業(yè)氛圍商業(yè)氛圍良好差商業(yè)氛圍良好差也可成行成市，同時(shí)也需求市場(chǎng)空缺一般市場(chǎng)環(huán)境充分競(jìng)爭(zhēng)尚無(wú)商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)充分競(jìng)爭(zhēng)尚無(wú)商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)消費(fèi)支撐

有特色周邊高檔餐飲火爆結(jié)論不支撐不支撐支撐定位推導(dǎo)：從商業(yè)模式1.1、工程功能定位分析：定位根據(jù)1234商業(yè)價(jià)值項(xiàng)目規(guī)劃包括住宅、商業(yè)等，完善的商業(yè)配套將更有力提升項(xiàng)目整體價(jià)值；提供集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)一體的商業(yè)設(shè)施，為區(qū)域商圈的形成、補(bǔ)充與強(qiáng)化提供有力的支持。城市消費(fèi)力區(qū)域特性市場(chǎng)需求湛江市購(gòu)物中心進(jìn)入市場(chǎng)較晚，相對(duì)于百貨商場(chǎng)而言發(fā)展較為緩慢；湛江缺少大型綜合的時(shí)尚購(gòu)物中心；目前購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)模式同質(zhì)化明顯，來(lái)自零售業(yè)、超市的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈；中心城區(qū)商業(yè)密集度較高，中端零售商擴(kuò)張迅猛，主要集中在霞山商圈；業(yè)態(tài)非常單一，以超市+零售為主，目前已有部分大型的餐飲、休閑、娛樂(lè)類商戶進(jìn)駐購(gòu)物中心型商場(chǎng)的趨勢(shì)；居民收入穩(wěn)步上揚(yáng)，生活品質(zhì)提升，消費(fèi)需求發(fā)展多元化；在全省城市GDP排名中，湛江市排名第九位。人均消費(fèi)支出大幅度上揚(yáng)。項(xiàng)目功能定位中高檔次，高端形象的綜合性商業(yè)引入國(guó)內(nèi)主流的時(shí)尚品牌以休閑娛樂(lè)帶動(dòng)商業(yè)潮流項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位綜合性商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，符合消費(fèi)者一站式消費(fèi)的需求能填補(bǔ)目前市場(chǎng)缺少綜合性購(gòu)物中心的空白彌補(bǔ)區(qū)域休閑娛樂(lè)的缺失可以改變目前以百貨商場(chǎng)為主流的單一商業(yè)模式新進(jìn)市場(chǎng)，需要一定時(shí)間的市場(chǎng)培育和大量的資金投入充分發(fā)揮與保持自身優(yōu)勢(shì)，需要較強(qiáng)的招商力度與商業(yè)營(yíng)運(yùn)能力優(yōu)勢(shì)挑戰(zhàn)定位原那么：1，商圈互補(bǔ)；2，價(jià)值鏈完整；3，前瞻性；4，創(chuàng)造性；1.1、工程功能定位分析：項(xiàng)目功能定位1.1項(xiàng)目功能定位：集購(gòu)物，休閑，美食，娛樂(lè)為一體的中高端時(shí)尚綜合商業(yè)項(xiàng)目工程功能定位營(yíng)造湛江中產(chǎn)以上人士喜愛(ài)的消費(fèi)場(chǎng)所，表達(dá)全新時(shí)尚品位的生活方式，撬動(dòng)湛江高端消費(fèi)者對(duì)這種生活方式的追求，最終將本工程打造成湛江市民時(shí)尚生活的標(biāo)志。高檔、中高檔購(gòu)物休閑餐飲城市娛樂(lè)旅游購(gòu)物中心開(kāi)展目標(biāo)功能細(xì)分項(xiàng)目功能定位1.2.目標(biāo)消費(fèi)人群以湛江市消費(fèi)群為主，以周邊城市以及省外游客為輔項(xiàng)目功能定位1.2項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群定位：以中產(chǎn)階層、家庭消費(fèi)及時(shí)尚消費(fèi)為主的消費(fèi)群新世界國(guó)際廣場(chǎng)武漢國(guó)際廣場(chǎng)鑫海廣百?gòu)V場(chǎng)觀海長(zhǎng)廊國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)本工程項(xiàng)目功能定位1.3、商業(yè)形象定位：湛江塔尖階層、中產(chǎn)階層的購(gòu)物娛樂(lè)中心——湛江高雅時(shí)尚、品位休閑的體驗(yàn)中心休閑生活城市娛樂(lè)時(shí)尚購(gòu)物123項(xiàng)目功能定位1.4、商業(yè)總體定位：商場(chǎng)定位經(jīng)營(yíng)定位形象定位目標(biāo)客戶定位中高端集購(gòu)物，休閑，美食，娛樂(lè)為一體的時(shí)尚綜合商業(yè)工程以中產(chǎn)家庭、時(shí)尚消費(fèi)為主的消費(fèi)群城市購(gòu)物娛樂(lè)中心——熱帶海洋休閑購(gòu)物中心項(xiàng)目功能定位熱帶海洋休閑主題項(xiàng)目主題定位大型魚(yú)缸、壁畫(huà)，渲染海洋氣氛，也可裝飾細(xì)部項(xiàng)目主題定位在商場(chǎng)的細(xì)部結(jié)構(gòu)上，以海洋生物作為裝飾，并按不同類別分開(kāi)在某些業(yè)態(tài)，比方餐飲可以考慮以船為造型項(xiàng)目主題定位開(kāi)展思路市場(chǎng)調(diào)查分析

工程分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析工程定位工程業(yè)態(tài)組合及布局工程開(kāi)展策略業(yè)態(tài)比例建議

案例比照分析行業(yè)建筑要求分析

工程動(dòng)線設(shè)計(jì)各層業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)

動(dòng)線設(shè)計(jì)內(nèi)容：外部人流導(dǎo)入內(nèi)部平面人流規(guī)劃內(nèi)部垂直交通規(guī)劃動(dòng)線設(shè)計(jì)的目的：乘坐各種交通工具或徒步均能便捷進(jìn)入本工程。能夠引導(dǎo)顧客到達(dá)工程的每一個(gè)角落。讓每一間商鋪均能享有足夠的人流和門面能見(jiàn)度。商鋪間隔均有適宜的門面和深度比例，迎合不同行業(yè)類別使用。室內(nèi)平面和空間設(shè)計(jì)能夠因應(yīng)市場(chǎng)的變化而靈活調(diào)整。營(yíng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境和高檔次的消費(fèi)感覺(jué)。商業(yè)工程動(dòng)線設(shè)計(jì)的目的及內(nèi)容項(xiàng)目動(dòng)線設(shè)計(jì)項(xiàng)目動(dòng)線設(shè)計(jì)——外部人流導(dǎo)入系統(tǒng)自駕車人流公交人流的士人流徒步人流〔負(fù)一、負(fù)二層〕人流組織合理，動(dòng)線明確。最大限度地讓人流經(jīng)過(guò)盡量多的商店門口而又不把距離拉得太大。核心商戶放在商場(chǎng)的末端和通向停車場(chǎng)的位置，凝聚人流并形成人流內(nèi)部走動(dòng)。東西設(shè)置目的性業(yè)態(tài)，零售商業(yè)布置于中部，吸引購(gòu)物者穿行整個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)，人流自然回轉(zhuǎn)。平面動(dòng)線橫向引導(dǎo)為主，然后通過(guò)恰當(dāng)位置的垂直交通引導(dǎo)人流縱向流動(dòng)。內(nèi)部動(dòng)線規(guī)劃原那么:項(xiàng)目動(dòng)線設(shè)計(jì)——內(nèi)部人流動(dòng)線規(guī)劃

大交通環(huán)道：設(shè)在功能區(qū)內(nèi)部，視為內(nèi)部通道；小交通環(huán)道：沿中庭布置，為開(kāi)敞型走廊，視為公共空間自然流動(dòng)：小交通環(huán)道在無(wú)誘導(dǎo)下，顧客會(huì)選擇最簡(jiǎn)短方便的路線圖示“小交通環(huán)道〞方便快捷迫使流動(dòng)：大交通環(huán)道采取措施，迫使顧客在流動(dòng)中必須穿越商業(yè)區(qū)圖示“大交通環(huán)道〞較長(zhǎng)，穿越商業(yè)區(qū)項(xiàng)目動(dòng)線設(shè)計(jì)——水平交通環(huán)道

分層功能交通原則4F餐飲小交通環(huán)道，交通方便快捷，從中庭快速進(jìn)入功能區(qū)入口。3F主力店+零售+娛樂(lè)大交通環(huán)道，中庭扶梯上下樓分開(kāi)設(shè)置，引導(dǎo)人流必須經(jīng)過(guò)主要商業(yè)區(qū)。2F主力店+零售+餐飲+休閑1F主力店+零售+餐飲+服務(wù)多交通環(huán)道，交通方便舒適快捷。-1F零售+餐飲+特色風(fēng)情街-2F休閑娛樂(lè)+零售+餐飲小交通環(huán)道，交通方便快捷，從中庭快速進(jìn)入功能區(qū)入口。公共走廊局部設(shè)置不設(shè)公共走廊公共走廊設(shè)置引導(dǎo)人流的方向二、三層不設(shè)或局部設(shè)置，引導(dǎo)客流穿越主要商業(yè)區(qū)四層主要是定向消費(fèi)，設(shè)公共走廊，使功能區(qū)入口明顯，快速到達(dá)項(xiàng)目動(dòng)線設(shè)計(jì)——公共走廊和天橋設(shè)置項(xiàng)目動(dòng)線設(shè)計(jì)——內(nèi)部人流動(dòng)線規(guī)劃取消此處的自動(dòng)扶梯〔-2~4層〕改步行旋梯為一對(duì)垂直觀光梯(-2~4層)取消室內(nèi)中庭步行梯〔-2~4層)負(fù)二、負(fù)一層動(dòng)線規(guī)劃：外部人流主要從北面和西面直接進(jìn)入商場(chǎng)引導(dǎo)人流沿外中庭通道進(jìn)入各商戶，通過(guò)內(nèi)中庭縱向流動(dòng)設(shè)置一對(duì)上下負(fù)一、二層的自動(dòng)扶梯走火通道上移自動(dòng)扶梯左移項(xiàng)目動(dòng)線設(shè)計(jì)——內(nèi)部人流動(dòng)線規(guī)劃一對(duì)垂直觀光梯注：核心商戶內(nèi)部的垂直交通自行設(shè)置項(xiàng)目動(dòng)線設(shè)計(jì)——內(nèi)部人流動(dòng)線規(guī)劃一對(duì)垂直觀光梯首層動(dòng)線規(guī)劃：外部人流主要從南面和東、西兩面直接進(jìn)入商場(chǎng)，地下層人流通過(guò)中庭垂直交通進(jìn)入首層引導(dǎo)人流沿室內(nèi)中庭自然循環(huán)，沒(méi)有第二排商鋪；通過(guò)在三個(gè)主出入口設(shè)置電梯，引導(dǎo)人流垂直流動(dòng)改動(dòng)扶手電梯到此處項(xiàng)目動(dòng)線設(shè)計(jì)——內(nèi)部人流動(dòng)線規(guī)劃二層動(dòng)線規(guī)劃：動(dòng)線簡(jiǎn)潔，東、西兩端目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)引導(dǎo)人流橫向流動(dòng)；北面核心商戶沿中庭兩邊的出入口引導(dǎo)人流平面均勻流動(dòng)改動(dòng)扶手電梯到此處項(xiàng)目動(dòng)線設(shè)計(jì)——內(nèi)部人流動(dòng)線規(guī)劃注：核心商戶內(nèi)部的垂直交通自行設(shè)置三層動(dòng)線規(guī)劃：項(xiàng)目動(dòng)線設(shè)計(jì)——內(nèi)部人流動(dòng)線規(guī)劃四層動(dòng)線規(guī)劃：湛江中產(chǎn)以上階層休閑餐飲消費(fèi)時(shí)尚購(gòu)物消費(fèi)商務(wù)活動(dòng)消費(fèi)生活家居消費(fèi)中餐西餐甜品咖啡清吧書(shū)吧服飾鐘表珠寶鞋皮具兒童娛樂(lè)高檔視聽(tīng)家電家居飾品商務(wù)往來(lái)旅游接待業(yè)態(tài)群與業(yè)態(tài)組合關(guān)系目標(biāo)客戶需求與業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)關(guān)系世界風(fēng)味體驗(yàn)時(shí)尚個(gè)性體驗(yàn)商務(wù)活動(dòng)消費(fèi)Lifestyle品味家居

體驗(yàn)工程商業(yè)業(yè)態(tài)組合示意業(yè)態(tài)組團(tuán)建議:通過(guò)對(duì)湛江商圈商業(yè)、工程自身商業(yè)的研究分析，結(jié)合目標(biāo)客戶群情況，我們建議工程按以下業(yè)態(tài)組團(tuán)進(jìn)行定位分析：注重品位/環(huán)境靠近政府,商務(wù)需求家庭生活高品質(zhì)家庭生活/溫馨親子活動(dòng)工程商業(yè)業(yè)態(tài)組合示意LifeStyle休閑情景組團(tuán)在一個(gè)核心主題下，通過(guò)知名連鎖品牌的帶動(dòng)，在相關(guān)主題商品的刺激下，很容易產(chǎn)生相鏈接的購(gòu)置沖動(dòng)，從而增加了商品的購(gòu)置概率；每個(gè)業(yè)態(tài)及品牌都是一個(gè)“發(fā)散點(diǎn)〞，相互間組合形成主題產(chǎn)業(yè)鏈，在消費(fèi)者心中形成愉悅的“一站式〞消費(fèi)體驗(yàn)；在商場(chǎng)各處布置不同風(fēng)格的藝術(shù)品或景觀小品，使文化、藝術(shù)與休閑娛樂(lè)融入到消費(fèi)中去，構(gòu)筑消費(fèi)體驗(yàn)的情感空間。作用提升商場(chǎng)品位、檔次；填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空缺；以外擺休閑方式，帶出商場(chǎng)家庭休閑文化消費(fèi)環(huán)境；縱向引導(dǎo)人流，橫向疏導(dǎo)人流；活潑商場(chǎng)購(gòu)物氣氛，點(diǎn)出商場(chǎng)主題元素；引領(lǐng)時(shí)尚生活體驗(yàn)，盤活區(qū)域家庭、休閑消費(fèi)；連接商場(chǎng)內(nèi)部商業(yè)，前后照應(yīng)，實(shí)現(xiàn)共贏。工程商業(yè)業(yè)態(tài)組合示意特色飲食組團(tuán)餐飲美食在購(gòu)物中心的開(kāi)展過(guò)程中正逐漸扮演著越來(lái)越重要的作用，本工程受到區(qū)域高檔餐飲氣氛的影響，帶給工程獨(dú)特的商業(yè)魅力；同時(shí)餐飲對(duì)于購(gòu)物中心內(nèi)人流的縱向引導(dǎo)也起著不可估量的作用，為做旺商業(yè)提供有利保障。作用縱向引導(dǎo)人流，通過(guò)商場(chǎng)前方的餐飲，使人流橫向互動(dòng)；多國(guó)餐飲會(huì)聚，碰撞國(guó)際飲食文化火花；凸顯商場(chǎng)主題，引領(lǐng)時(shí)尚、品位消費(fèi)；填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空缺，解決工程交通劣勢(shì)。工程商業(yè)業(yè)態(tài)組合示意時(shí)尚個(gè)性組團(tuán)對(duì)于現(xiàn)代購(gòu)物中心，零售業(yè)態(tài)是一個(gè)重要的組成局部，它為消費(fèi)者提供了全面豐富的商品，為購(gòu)物中心帶來(lái)了人流，對(duì)人流有一定的聚集作用，促進(jìn)商場(chǎng)其他商戶開(kāi)展，如果缺少就顯得非常不完美；同時(shí)此類組團(tuán)承受租金的能力較強(qiáng)，為購(gòu)物中心主要的收益來(lái)源之一。作用工程商業(yè)收益的主要來(lái)源；豐富工程商業(yè)業(yè)態(tài)；給予消費(fèi)者零售的樂(lè)趣；提升商場(chǎng)購(gòu)物檔次。工程商業(yè)業(yè)態(tài)組合示意商務(wù)配套組團(tuán)工程所處區(qū)域,可以預(yù)見(jiàn),將來(lái)的商務(wù)活動(dòng)比較頻繁，這局部消費(fèi)群不僅非常注重消費(fèi)的購(gòu)物環(huán)境，更注重的是一種生活方式的生活，對(duì)于配套設(shè)施比較關(guān)注，優(yōu)良及全面的配套效勞更能滿足他們的消費(fèi)需求。作用滿足周邊高端酒店的商務(wù)需求；豐富工程商業(yè)業(yè)態(tài)，提高商業(yè)檔次水平。業(yè)態(tài)組合原那么：各層業(yè)態(tài)組合示意核心商戶垂直分布，以此為依據(jù)進(jìn)行各樓層相應(yīng)的商戶組合，形成聯(lián)動(dòng)消費(fèi)通過(guò)休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)的吸引力，突顯樓層的經(jīng)營(yíng)特色以餐飲業(yè)態(tài)的人流帶動(dòng)力，使人流縱向互動(dòng)，提升商場(chǎng)的消費(fèi)品位根據(jù)零售業(yè)態(tài)的類型組成確定各樓層的經(jīng)營(yíng)主題，綜合形成商場(chǎng)整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃特色，提升商場(chǎng)的購(gòu)物檔次總體布局中餐西餐甜品湛江中產(chǎn)以上階層休閑餐飲消費(fèi)時(shí)尚購(gòu)物消費(fèi)商務(wù)活動(dòng)消費(fèi)生活家居消費(fèi)咖啡清吧書(shū)吧服飾鐘表珠寶鞋皮具兒童娛樂(lè)高檔視聽(tīng)家電家居飾品商務(wù)往來(lái)旅游接待世界風(fēng)味體驗(yàn)時(shí)尚個(gè)性體驗(yàn)商務(wù)活動(dòng)消費(fèi)Lifestyle品味家居

體驗(yàn)4大型餐飲B-3美食廣場(chǎng)B-2音像/書(shū)城B-1兒童娛樂(lè)-1F1F2F3F4F-2FB-2B-1B-3A-1休閑風(fēng)情街A-2時(shí)尚購(gòu)物1-2時(shí)尚購(gòu)物1-1百貨2-1百貨2-3品牌時(shí)尚區(qū)2-2高級(jí)視聽(tīng)家居3-1百貨3-3休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)A-1A-21-21-12-32-22-13-13-243-33-2家居生活休閑區(qū)世界風(fēng)味體驗(yàn)時(shí)尚個(gè)性體驗(yàn)商務(wù)活動(dòng)消費(fèi)Lifestyle品味家居

體驗(yàn)負(fù)二層業(yè)態(tài)組合示意服飾其他零售餐飲娛樂(lè)服務(wù)百貨陳設(shè)B201音像B205美食廣場(chǎng)B206兒童游樂(lè)場(chǎng)B202書(shū)城B203童裝/嬰童用品B203a電玩中心B206a兒童玩具城B208B209B210B211B212兒童玩具城B213溜冰場(chǎng)業(yè)態(tài)實(shí)用面積（m2）比例餐飲259030.3%其他零售394246.1%娛樂(lè)202223.6%合計(jì)8554100.0%負(fù)二層業(yè)態(tài)組合示意B201音像B205美食廣場(chǎng)B206兒童游樂(lè)場(chǎng)B202書(shū)城B203童裝/嬰童用品B203a電玩中心B206a兒童玩具城B208B209B210B211B212兒童玩具城B203a溜冰場(chǎng)音響/書(shū)城主題區(qū)兒童/娛樂(lè)主題區(qū)餐飲/美食主題區(qū)本層使命是為主要租值樓層帶來(lái)客流，及解決配套需要，主要發(fā)揮輔助角色的功能。本層主要以休閑娛樂(lè)功能為主，以繽紛歡樂(lè)為主題，分三大主題：音響/書(shū)城、兒童/娛樂(lè)和餐飲/美食。功能區(qū)設(shè)置目的：音響/書(shū)城區(qū)：吸引目標(biāo)消費(fèi)群的購(gòu)書(shū)目的性消費(fèi)

從而帶來(lái)客流兒童/娛樂(lè)區(qū)：吸引中產(chǎn)家庭的兒童消費(fèi)帶動(dòng)中產(chǎn)家庭消費(fèi)餐飲/美食區(qū)：設(shè)置大量各國(guó)風(fēng)味美食

解決商場(chǎng)的餐飲配套需要.負(fù)二層品牌名稱業(yè)態(tài)分布及品牌規(guī)劃B119品牌快餐品牌咖啡店服飾B126甜品/咖啡B101復(fù)式品牌店B102服飾B103服飾B103a服飾B105服飾B106服飾B106a服飾B108服飾B109服飾B110西式快餐B110西式快餐B111品牌咖啡店B112服飾B113服飾B113a服飾B115服飾B116鞋/手袋B116a服飾B118個(gè)人護(hù)理超市B120休閑服飾B121服飾B122服飾B123服飾B123a服飾B125特色餐飲B129服飾B128服飾B126a服飾B130服飾負(fù)一層業(yè)態(tài)組合示意服飾其他零售餐飲娛樂(lè)服務(wù)百貨陳設(shè)業(yè)態(tài)實(shí)用面積（m2）比例餐飲205234.4%服飾281147.1%其他零售4567.6%娛樂(lè)（餐飲）65010.9%合計(jì)5969100.0%B119品牌快餐品牌咖啡店服飾B126甜品/咖啡B101復(fù)式品牌店B102服飾B103服飾B103a服飾B105服飾B106服飾B106a服飾B108服飾B109服飾B110西式快餐B110西式快餐B111品牌咖啡店B112服飾B113服飾B113a服飾B115服飾B116鞋/手袋B116a服飾B118個(gè)人護(hù)理超市B120休閑服飾B121服飾B122服飾B123服飾B123a服飾B125特色餐飲B129服飾B128服飾B126a服飾B130服飾負(fù)一層業(yè)態(tài)組合示意休閑風(fēng)情街主題區(qū)時(shí)尚品牌區(qū)本層最大的特色在于擁有下沉式商業(yè)街，因此本層應(yīng)主要利用和發(fā)揮下沉式商業(yè)街的作用，在業(yè)態(tài)上加以配合，將工程的休閑型商場(chǎng)的休閑特色集中展示出來(lái)。本層主要以休閑功能為主，以優(yōu)雅休閑天地為主題，分兩大主題：休閑風(fēng)情街和時(shí)尚品牌區(qū)。功能區(qū)設(shè)置目的：休閑風(fēng)情街區(qū)：仿效上海新天地特色休閑街的作法，以休閑餐飲+精品展示為主，形成特色商業(yè)街的氣氛從而帶出工程的休閑商業(yè)氣氛特點(diǎn)時(shí)尚品牌區(qū)：發(fā)揮工程雙首層概念，設(shè)置品牌商戶，以女性為主表達(dá)時(shí)尚購(gòu)物的風(fēng)格負(fù)一層品牌名稱業(yè)態(tài)分布及品牌規(guī)劃一層業(yè)態(tài)組合示意服飾其他零售餐飲娛樂(lè)服務(wù)百貨陳設(shè)109銀行101復(fù)式大型品牌形象店102珠寶/飾品/手表103珠寶/飾品/手表103a珠寶/飾品/手表105珠寶/飾品/手表106服飾/鞋帽106a服飾/鞋帽108服飾/鞋帽110鞋帽/手袋111鞋帽/手袋112服飾113化裝品113a化裝品專柜業(yè)態(tài)實(shí)用面積（m2）比例百貨210043.2%服飾64813.3%服務(wù)64813.3%其他零售146730.2%合計(jì)4863100.0%115百貨一層業(yè)態(tài)組合示意115百貨109銀行101復(fù)式大型品牌形象店102化妝品103珠寶103a珠寶105鞋帽/手袋106精品106a服飾108服飾110鞋帽/手袋111鞋帽/手袋112服飾113化妝品113a化妝品時(shí)尚品牌主題區(qū)百貨區(qū)主題區(qū)本層是工程主要租值來(lái)源，人流量也比較大，因此應(yīng)在本層主要設(shè)置零售類業(yè)態(tài)，為工程帶來(lái)租值回報(bào)，同時(shí)也通過(guò)零售商戶的國(guó)際品牌形象，帶動(dòng)商場(chǎng)的高檔次整體定位。本層主要以時(shí)尚購(gòu)物功能為主，以時(shí)尚名店世界為主題，分兩大主題：百貨主題區(qū)和時(shí)尚品牌區(qū)。功能區(qū)設(shè)置目的：百貨專區(qū)：通過(guò)中高檔百貨帶開(kāi)工程的整體高檔次時(shí)尚品牌區(qū)：發(fā)揮工程雙首層概念，設(shè)置品牌商戶，以女性為主,，以化裝品/鞋帽/手袋/珠寶等非服裝類為主表達(dá)時(shí)尚購(gòu)物的風(fēng)格首層品牌名稱業(yè)態(tài)分布及品牌規(guī)劃二層業(yè)態(tài)組合示意服飾其他零售餐飲娛樂(lè)服務(wù)百貨陳設(shè)業(yè)態(tài)實(shí)用面積（m2）比例百貨350057.0%陳設(shè)2974.8%服飾120619.6%家電77512.6%其他零售3605.9%合計(jì)6138100.0%228百貨眼鏡226a服飾201服飾202精品203服飾203a鞋/手袋205精品206眼鏡206a服飾208服飾209服飾210服飾211精品212服飾213高級(jí)數(shù)碼213a高級(jí)音響215攝影器材216婚紗攝影216a高級(jí)數(shù)碼218高檔精品家電219家居飾品221服飾220服飾222鞋/手袋223皮具223a服飾225服飾226飾品2F休閑服飾228百貨眼鏡226a服飾201服飾202精品203服飾203a鞋/手袋205精品206眼鏡206a服飾208服飾209服飾210服飾211精品212服飾213高級(jí)數(shù)碼213a高級(jí)音響215攝影器材216婚紗攝影216a高級(jí)數(shù)碼218高檔精品家電219家居飾品221服飾220服飾222鞋/手袋223皮具223a服飾225服飾226飾品2F休閑服飾二層業(yè)態(tài)組合示意時(shí)尚品牌主題區(qū)百貨區(qū)主題區(qū)本層是工程延續(xù)首層的主題，以時(shí)尚購(gòu)物功能為主，以品牌精品舞臺(tái)為主題，分兩大主題：百貨主題區(qū)和時(shí)尚品牌區(qū)。功能區(qū)設(shè)置目的：百貨專區(qū)：通過(guò)中高檔百貨帶開(kāi)工程的整體高檔次時(shí)尚品牌區(qū)：延續(xù)首層定位，設(shè)置品牌商戶，以女性為主,，以服裝類為主表達(dá)時(shí)尚購(gòu)物的風(fēng)格高級(jí)數(shù)碼家電主題區(qū)：專營(yíng)湛江比較缺乏的高級(jí)家電，通過(guò)高級(jí)家電的展示帶動(dòng)高質(zhì)素生活品味形象。高級(jí)數(shù)碼家電主題區(qū)二層品牌名稱業(yè)態(tài)分布及品牌規(guī)劃323a百貨三層業(yè)態(tài)組合示意休閑服飾服飾其他零售餐飲娛樂(lè)服務(wù)百貨陳設(shè)301運(yùn)動(dòng)品牌賣場(chǎng)302運(yùn)動(dòng)品牌專賣店303a健康食品/茶305休閑服飾306休閑服飾306a家居用品308滋補(bǔ)品309家居用品310精品擺設(shè)311精品擺設(shè)312美容美發(fā)313a西餐313精品擺設(shè)315紅酒屋316a休閑服飾316休閑服飾318休閑服飾319休閑服飾320休閑服飾321牛仔系列322牛仔系列323運(yùn)動(dòng)品牌專賣店303休閑服飾業(yè)態(tài)實(shí)用面積（m2）比例百貨350056.2%餐飲70011.2%陳設(shè)5949.5%服飾69311.1%其他零售63610.2%娛樂(lè)1081.7%合計(jì)6231100.0%3F三層業(yè)態(tài)組合示意323a百貨休閑服飾301運(yùn)動(dòng)品牌賣場(chǎng)302運(yùn)動(dòng)品牌專賣店303a健康食品/茶305休閑服飾306休閑服飾306a家居用品308滋補(bǔ)品309家居用品310精品擺設(shè)311精品擺設(shè)312美容美發(fā)313a西餐313精品擺設(shè)315紅酒屋316a休閑服飾316休閑服飾318休閑服飾319休閑服飾320休閑服飾321牛仔系列322牛仔系列323運(yùn)動(dòng)品牌專賣店303休閑服飾3F本層休閑為主題，以休閑運(yùn)動(dòng)地帶為主題，分三大主題：運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)、百貨主題區(qū)和家居生活休閑主題區(qū)。功能區(qū)設(shè)置：運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)：經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)類主題品牌服飾/用品百貨專區(qū)：通過(guò)中高檔百貨帶開(kāi)工程的整體高檔次家居生活休閑區(qū)：經(jīng)營(yíng)家居生活類商品，結(jié)合精品展示帶動(dòng)小片區(qū)家居休閑氣氛運(yùn)動(dòng)/休閑區(qū)百貨主題區(qū)家居生活休閑主題區(qū)三層品牌名稱業(yè)態(tài)分布及品牌規(guī)劃401大型中餐4F四層業(yè)態(tài)組合示意服飾其他零售餐飲娛樂(lè)服務(wù)百貨陳設(shè)業(yè)態(tài)實(shí)用面積（m2）比例餐飲4500100.0%合計(jì)4500100.0%高雅海景食府工程與未來(lái)行政中心相鄰，可以預(yù)見(jiàn),將來(lái)的商務(wù)活動(dòng)比較頻繁，加上本工程針對(duì)的中產(chǎn)階層，這兩局部消費(fèi)群不僅非常注重消費(fèi)的購(gòu)物環(huán)境，更注重的是一種生活方式的生活，優(yōu)良及湛江獨(dú)一無(wú)二的海景食府更能滿足他們的消費(fèi)需求。作用滿足周邊高端酒店的商務(wù)需求；豐富工程商業(yè)業(yè)態(tài)，提高商業(yè)檔次水平。工程商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議樓層業(yè)態(tài)4F餐飲3F主力店+零售+餐飲2F主力店+零售+專業(yè)賣場(chǎng)1F主力店+零售+服務(wù)-1F零售+餐飲+特色風(fēng)情街-2F休閑娛樂(lè)+零售+餐飲業(yè)態(tài)比例建議優(yōu)雅休閑天地時(shí)尚名店世界品牌精品舞臺(tái)-1F1F2F動(dòng)感潮流地帶3F高雅海景食府4F歡樂(lè)繽紛園地-2F工程商業(yè)業(yè)態(tài)比例建議業(yè)態(tài)大類業(yè)態(tài)小類實(shí)用面積實(shí)用面積比例百貨百貨9100910025.1%零售服飾(男女服、鞋帽、皮具等)53581221933.7%其它零售(兒童玩具、珠寶鐘表、化妝品、運(yùn)動(dòng)系列、眼鏡等)

6861休閑娛樂(lè)餐飲98421262234.8%娛樂(lè)2780生活類消費(fèi)服務(wù)64823146.4%家居精品陳設(shè)891家電775合計(jì)

3625536255100%總體業(yè)態(tài)比例建議工程商業(yè)業(yè)態(tài)比例建議業(yè)態(tài)比例建議案例比照分析——天河城案例對(duì)比分析樓層經(jīng)營(yíng)范圍租價(jià)(元/m2)實(shí)用率單套面積范圍(m2)租戶性質(zhì)管理費(fèi)(元/月)主力店負(fù)一層吉之島230整體出租11000公司無(wú)吉之島百貨首層品牌服飾;飾品;鞋類;知名品牌1500-250060%30-600公司及個(gè)人60絲芙蘭、哈根達(dá)斯、屈臣氏二層品牌服飾;百貨800-100060%30-600公司及個(gè)人60天河城百貨三層品牌;時(shí)裝;百貨550-70060%30-600公司及個(gè)人60天河城百貨四層電訊，百貨30060%30-900公司及個(gè)人60飛揚(yáng)影院、龍粵通信電影65-70（管理費(fèi)10元/平方米，空調(diào)電費(fèi)另計(jì)）五層家居;百貨;飲食120-18060%30-900公司及個(gè)人60天河城百貨六層娛樂(lè);飲食100－30060%300-1200公司及個(gè)人60天夢(mèng)宮七層特價(jià)賣場(chǎng)自營(yíng)自營(yíng)500-1000發(fā)展商自營(yíng)60稻香天河城案例對(duì)比分析正佳廣場(chǎng)的商業(yè)建筑面積達(dá)30多萬(wàn)平方米，近半數(shù)的面積用來(lái)做餐飲、娛樂(lè)，以提高購(gòu)物的休閑性，成為真正的購(gòu)物中心。注：主力店包括負(fù)1層的百佳超市，1層的友誼百貨及7層的飛揚(yáng)影城、哇哇哇游樂(lè)城案例比照分析——正佳廣場(chǎng)案例對(duì)比分析樓層經(jīng)營(yíng)范圍租價(jià)(元/m2)實(shí)用率單套面積范圍(m2)租戶性質(zhì)管理費(fèi)(元/月)主力店負(fù)一層百佳超市80整體出租6000公司無(wú)百佳生鮮超市夾層飲食;潮流服飾38050%10-200私人為主60肯德基首層國(guó)內(nèi)外知名品牌服飾;休閑;百貨500-80050%100-300公司60Lily生活舘;友誼百貨二層品牌服裝;百貨300-45050%100-300公司及個(gè)人60Lily生活舘;友誼百貨三層品牌服裝;百貨180-35050%30-700公司及個(gè)人60Lily生活舘;友誼百貨四層體育用品;數(shù)碼產(chǎn)品;家電150-20050%200-500公司60龍粵電信五層娛樂(lè);飲食70-10050%35-3000公司及個(gè)人按實(shí)用面積計(jì)算真冰溜冰場(chǎng)、美食廣場(chǎng)六層家私城;飲食50-6050%400-2000公司及個(gè)人60恒生家私、大椰豐飯七層兒童歡樂(lè)城;影院分成為主50%5000-10000公司60飛揚(yáng)影院、哇哇哇、力美健正佳廣場(chǎng)案例對(duì)比分析百貨根本建筑要求：樓層層高：賣場(chǎng)凈高4M以上柱距要求：柱網(wǎng)開(kāi)間9×9米樓板載荷：500公斤/平方米卸貨區(qū)：2-3輛小卡車滿載重量及回車空間電梯〔1部大貨梯，1部客梯〕發(fā)電機(jī)容量：2400—3200KVA使用面積：8000-15000平方米或20000平方米以上消防：符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)并能通過(guò)驗(yàn)收停車位(假設(shè)與超市在一起，就可減少車位量)其他要求：供水、供氣、通訊設(shè)施、空調(diào)到位行業(yè)建筑要求分析餐飲建筑要求建筑要求：具備廚房污水排放的生化處理裝置以及油煙氣排放的通道；面積：群眾型餐廳80~200平方米，商務(wù)型餐廳150~10000平方米均可；供電：供電量250KW，主進(jìn)開(kāi)關(guān)整定值400A;供水：日供水指標(biāo)不小于25噸；供水壓力不小于0.2Mpa，管徑不小于DN50mm結(jié)構(gòu)：樓板結(jié)構(gòu)承重：設(shè)計(jì)活荷載炸鍋及冷庫(kù)區(qū)不小于450KG/M2，其他區(qū)不小于350KG/M2；衛(wèi)生間及其污水排放：污水管線管徑不小于DN150MM；隔油池及廚房廢水排放：設(shè)置隔油池，隔油池出水管接入大廈地下室污水泵房，污水泵泵出后接入市政管道，管徑不小于150MM；新風(fēng)、排風(fēng)：提供新風(fēng)、排風(fēng)口位置，每個(gè)風(fēng)口尺寸400×600MM。行業(yè)建筑要求分析各行業(yè)經(jīng)營(yíng)面積及配套設(shè)施要求各行業(yè)經(jīng)營(yíng)面積及配套設(shè)施之基本要求（僅供參考）業(yè)種使用面積（㎡）技術(shù)需求其它餐飲特色餐飲1000以上上下水、電力、天然氣、排煙、排風(fēng)、隔電池、新風(fēng)、廣告位營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，充足的停車位咖啡廳80-200上下水、電力、廣告位西餐吧300以上上下水、電力、天然氣、排煙、排風(fēng)、隔電池、新風(fēng)、廣告位服務(wù)配套行業(yè)美容美發(fā)150以上上下水（冷、熱水）、電力便利店150-500電力小儲(chǔ)藏室，24小時(shí)營(yíng)業(yè)藥店/個(gè)人護(hù)理100-200電力、與同業(yè)相隔必須超過(guò)300米銀行100-1000電力、獨(dú)立出入口、前面柜臺(tái)的營(yíng)業(yè)面積在100平方米以上零售店服裝服飾、鞋帽、鐘表、化妝品等100以上電力專柜20-30電力行業(yè)建筑要求分析業(yè)態(tài)建筑建議小結(jié)層高及柱距要求：設(shè)計(jì)凈層高不低于4米，柱距不少于9米為理想設(shè)計(jì)；商場(chǎng)主通道不小于6米,甚至8米、次通道不小于4米；在工程退紅線的選擇上，應(yīng)遵循使地塊形狀規(guī)那么，店鋪能方正間隔，充分利用面積為前提；餐飲：應(yīng)設(shè)計(jì)專門的給排水、排煙、隔油、排污系統(tǒng)。以上各類型業(yè)種商戶的根本需求，相關(guān)數(shù)據(jù)〔如水、電、氣等的用量以及水下管的管徑等〕要根據(jù)實(shí)際招商客戶而定。很多主力店商戶提出相對(duì)苛刻的建筑要求，從而帶給開(kāi)發(fā)商較大的建設(shè)本錢投入，而在實(shí)際的招商談判過(guò)程中，并非沒(méi)有盤旋的余地，這些商戶首要考慮的是經(jīng)濟(jì)效益，然后是建筑要求，所以除主力商家硬性要求的指標(biāo)外，在層高、柱距等方面局部商戶亦會(huì)作適當(dāng)讓步。行業(yè)建筑要求分析二核心：中庭、步行街五吸引點(diǎn)：公共休閑空間

公關(guān)休閑空間節(jié)點(diǎn)可在各個(gè)樓層圍繞中庭布置公共休閑空間，設(shè)置展示或休閑餐飲、娛樂(lè)等易于聚集人氣的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，形成吸引點(diǎn)。目的是聚集人氣，營(yíng)造商業(yè)氣氛，刺激流動(dòng)，促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)。分層功能空間模式4F餐飲獨(dú)立商業(yè)空間3F主力店+零售+餐飲百貨業(yè)態(tài)和靠近中庭處咖啡座以通鋪，商場(chǎng)形式，主力店獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，其余功能區(qū)以商業(yè)街形式，散鋪經(jīng)營(yíng)2F主力店+零售+專業(yè)賣場(chǎng)1F主力店+零售+服務(wù)-1F零售+餐飲+特色風(fēng)情街-2F休閑娛樂(lè)+零售+餐飲美食廣場(chǎng)通鋪經(jīng)營(yíng)，其余功能區(qū)獨(dú)立間隔鋪，商業(yè)街形式，散鋪經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理空間類型各層業(yè)態(tài)組合示意根據(jù)各業(yè)態(tài)商戶對(duì)層高的不同要求，零售業(yè)一般要求在5米以上，餐飲業(yè)一般只要求3.8米以上，因此建議商場(chǎng)調(diào)整1~4層的層高。5000500050004200一至三層中庭商業(yè)處理中庭四周柱子予以適當(dāng)包裝，與商業(yè)有機(jī)融合，增加商業(yè)面積，或沿中庭四周用花車形式布置，緩解深重壓抑感覺(jué)。商場(chǎng)室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)建議工程商業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)中庭是本工程核心樞紐，也是人流走向的序列點(diǎn)，空間變化豐富、綠化植物、水體精心布置，玻璃頂投下的自然光，有助于構(gòu)成商場(chǎng)空間和景觀設(shè)計(jì)的特色，因此開(kāi)闊的中庭設(shè)計(jì)使得購(gòu)物者視線和購(gòu)物環(huán)境最優(yōu)化，中庭四周柱子予以適當(dāng)包裝，與商業(yè)融合，凝聚人流，上部空間運(yùn)用海洋相關(guān)的軟雕塑，以創(chuàng)造有趣的空間效果緩解深重壓抑感覺(jué)。工程商業(yè)內(nèi)部中庭設(shè)計(jì)建議示意圖工程商業(yè)內(nèi)部中庭設(shè)計(jì)建議示意圖工程負(fù)一層層內(nèi)部露天庭院式廣場(chǎng)是商場(chǎng)的主要廣場(chǎng)空間，通過(guò)外擺，遮陽(yáng)傘、歐式地面裝潢等對(duì)休閑主題進(jìn)行渲染，表達(dá)工程海洋體驗(yàn)氣氛。工程商業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)工程商業(yè)內(nèi)部過(guò)道設(shè)計(jì)建議示意圖商業(yè)過(guò)道應(yīng)適中，過(guò)寬容易削弱商業(yè)氣氛，降低商業(yè)使用率，收益下降；過(guò)窄容易產(chǎn)生壓抑感，降低商業(yè)檔次，同樣降低收益；本工程為高端商業(yè)工程，建議主過(guò)道寬度在6-9米左右；主過(guò)道圍繞中庭展開(kāi)，人流動(dòng)線簡(jiǎn)單、明了，購(gòu)物視線開(kāi)闊；對(duì)于深入內(nèi)部狹長(zhǎng)通道，建議采用圖畫(huà)、LED顯示屏等設(shè)計(jì)提高商場(chǎng)購(gòu)物趣味性，同時(shí)又渲染商業(yè)主題氣氛。工程商業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)工程商業(yè)內(nèi)部店鋪門面形象設(shè)計(jì)建議示意圖結(jié)合工程自身情況條件，工程局部零售店鋪門面采用通透性設(shè)計(jì)，使購(gòu)物者視線可達(dá)性最大化；另外工程商場(chǎng)內(nèi)多采用外擺式休閑店鋪，提升氣氛的同時(shí)也給購(gòu)物者提供了必要的休息場(chǎng)所，商場(chǎng)的品位、檔次也獲得了表達(dá)；娛樂(lè)、特色餐飲業(yè)態(tài)的門面設(shè)計(jì)要突出自我特色。工程商業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)工程內(nèi)部角落位置及商業(yè)死角設(shè)計(jì)建議示意圖工程商業(yè)角落位置，占用著工程的面積，價(jià)值又無(wú)法以店鋪來(lái)表達(dá)，就此我們建議設(shè)置為商場(chǎng)內(nèi)商戶廣告櫥窗來(lái)提升其商業(yè)價(jià)值；工程商業(yè)死角如扶手電梯后部位置設(shè)置成目的性零售業(yè)態(tài)，即美觀大方又使得商業(yè)價(jià)值最大化。工程商業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)工程內(nèi)部景觀小品等表達(dá)工程商業(yè)氣氛的設(shè)計(jì)建議示意圖景觀小品設(shè)置，即活潑了商場(chǎng)的購(gòu)物氣氛，又表達(dá)了商業(yè)的主題環(huán)境，還為購(gòu)物中心的形象作了隱形的廣告宣傳，如COCOPark購(gòu)物中心內(nèi)的“COCOGirl〞的設(shè)置。購(gòu)物中心內(nèi)的“水幕墻〞景觀小品設(shè)置，即聚集了人流，又表達(dá)了商業(yè)的主題環(huán)境，同時(shí)也可以起到提高購(gòu)物中心內(nèi)單邊鋪等的商業(yè)價(jià)值，使整體商業(yè)價(jià)值最大化。工程商業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)工程公共空間布局設(shè)計(jì)建議示意圖時(shí)尚、現(xiàn)代的商場(chǎng)效勞臺(tái)，高品位的展覽等都是合理利用商業(yè)公共空間的好例子，讓購(gòu)物者享受尊貴效勞的同時(shí)，也體會(huì)了國(guó)際流行時(shí)尚的氣息；商業(yè)內(nèi)電子屏幕的引入，大量信息的輸出可吸引眾多顧客停留，同時(shí)也是商場(chǎng)廣告利潤(rùn)的重要來(lái)源。工程商業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)工程天花設(shè)計(jì)建議示意圖工程的天花配合工程的自身情況，設(shè)計(jì)應(yīng)力求簡(jiǎn)單大方，并采用柔和、醒目的霓紅燈進(jìn)行燈光裝飾，讓消費(fèi)者置身于高端、品位、舒適的購(gòu)物環(huán)境中。工程商業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)工程商業(yè)指示牌設(shè)計(jì)“指示牌〞最主要的目的，在于引發(fā)動(dòng)機(jī)，將顧客自不確定當(dāng)中明確地引導(dǎo)至目的場(chǎng)所。因訴求對(duì)象之不同，指示牌系統(tǒng)的主要對(duì)象，分為步行者系統(tǒng)與車輛系統(tǒng)兩大類。而指示牌的功能分為3類：引導(dǎo)指示牌——引導(dǎo)至目的場(chǎng)所之指示牌系統(tǒng)；定點(diǎn)指示牌——標(biāo)示該目的場(chǎng)所之內(nèi)容的指示系統(tǒng)；公共指示牌與店內(nèi)指示牌——指引顧客至公共區(qū)域之指示與標(biāo)示店內(nèi)店名商品之指示，其分為：①外部指示牌——外觀招牌，道路指引指示牌②內(nèi)部指示牌——口門指示牌，樓層指示、商品指示、品牌類別、收銀臺(tái)、洗手間等指示牌。工程商業(yè)指示牌設(shè)計(jì)商業(yè)外部指示牌示意圖商業(yè)外部指示牌要醒目、時(shí)尚，吸引消費(fèi)者眼球。工程商業(yè)指示牌設(shè)計(jì)以上種種的設(shè)計(jì)可將商場(chǎng)這些位置變化為宣傳推廣的工具，把商場(chǎng)主題帶出，令進(jìn)來(lái)的顧客留下一種深刻的印象，顧客走完一圈我們這個(gè)商場(chǎng)，尤如走完一條多姿多彩購(gòu)物大道一樣，更投入地逛這個(gè)商場(chǎng)，流連于這個(gè)商場(chǎng)的時(shí)間更久，即可鸁得更多時(shí)機(jī)使他們于這個(gè)場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)、購(gòu)物。而我方亦會(huì)協(xié)調(diào)工程公司，盡量使整體裝修標(biāo)準(zhǔn)，如門口的設(shè)計(jì)、墻身的設(shè)計(jì)、走道的設(shè)計(jì)，配合我方建議的主題。商業(yè)內(nèi)部指示牌示意圖商業(yè)內(nèi)部指示牌應(yīng)清晰、明了，引導(dǎo)功能突出。洗手間通道設(shè)計(jì)工程商業(yè)指示牌設(shè)計(jì)工程廣場(chǎng)水景設(shè)計(jì)工程廣場(chǎng)是工程自身與區(qū)域環(huán)境聯(lián)系的樞紐空間，是人們逗留、交談、休憩的空間，更是表達(dá)工程氣氛、特色的空間；利用水的靈動(dòng)概念，結(jié)合商業(yè)休閑外擺位，廣場(chǎng)長(zhǎng)凳、主題小景觀、人物等，共同述說(shuō)著工程的休閑主題氣氛。工程廣場(chǎng)水景設(shè)計(jì)娛樂(lè)性噴泉廣場(chǎng)中的噴泉使廣場(chǎng)更富于生氣，是美化和提高廣場(chǎng)環(huán)境質(zhì)量的重要手段。

國(guó)貿(mào)世貿(mào)金沙灣廣場(chǎng)廣百城市廣場(chǎng)本項(xiàng)目評(píng)價(jià)發(fā)展模式零售+超市零售+超市零售+餐飲休閑+超市百貨+書(shū)城零售+餐飲休閑娛樂(lè)百貨+零售+餐飲休閑項(xiàng)目突破零售+超市的發(fā)展模式，打造現(xiàn)代型的高檔購(gòu)物場(chǎng)所業(yè)態(tài)零售90%88%60-65%96%76%51%

增加休閑娛樂(lè)餐飲比重，適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)休閑4.6%9.5%10-15%3%15.5%14%(含服務(wù))餐飲4.6%2.4%20-30%1%8%27%

人流導(dǎo)入系統(tǒng)導(dǎo)入：主入口垂直導(dǎo)引：主要靠手扶電梯導(dǎo)入：主入口垂直導(dǎo)引：主要靠手扶電梯——導(dǎo)入：主入口；垂直導(dǎo)引：主要靠手扶電梯導(dǎo)入：主入口垂直導(dǎo)引：手扶電梯+垂直電梯導(dǎo)入：主入口+廣場(chǎng)+停車場(chǎng)垂直導(dǎo)引：手扶+垂直+觀光營(yíng)造立體、回環(huán)的人流導(dǎo)入系統(tǒng)，人流動(dòng)線更科學(xué)合理外形傳統(tǒng)傳統(tǒng)——傳統(tǒng)現(xiàn)代波浪式玻璃外形突破單一的商場(chǎng)外形，樹(shù)立識(shí)別性強(qiáng)的商場(chǎng)商場(chǎng)主題大眾化消費(fèi)大眾化消費(fèi)購(gòu)物廣場(chǎng)尊貴綜合購(gòu)物中心海洋休閑主題主題突出，定位明確商業(yè)街無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)下沉式商業(yè)步行街購(gòu)物形式多樣，符合各類消費(fèi)者的偏好商場(chǎng)配置停車場(chǎng)約400，停車位緊張約500，停車位緊張——約600，停車位緊張約400，停車位緊張停車位充足停車位的充足有利于吸引有車一簇，商場(chǎng)輻射力擴(kuò)大；觀光電梯、廣場(chǎng)、雙中庭等配置增加了商場(chǎng)的購(gòu)物舒適度電梯客梯+手扶電梯客梯+手扶電梯客梯+手扶電梯客梯+手扶電梯客梯+手扶電梯客梯+手扶電梯+觀光梯廣場(chǎng)無(wú)無(wú)大型廣場(chǎng)無(wú)無(wú)下沉式廣場(chǎng)中庭單中庭單中庭單中庭單中庭單中庭雙中庭工程外形獨(dú)特，主題明確，商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境好，適宜開(kāi)展成為中高端商場(chǎng)項(xiàng)目特色開(kāi)展思路市場(chǎng)調(diào)查分析

工程分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析工程定位工程業(yè)態(tài)組合及布局工程開(kāi)展策略各業(yè)種租金情況

目標(biāo)商戶一覽

工程經(jīng)營(yíng)模式定位工程招商策略工程開(kāi)展模式經(jīng)營(yíng)模式定位分析目前整個(gè)零售市場(chǎng)上，主要存在以下集中經(jīng)營(yíng)模式，其中每一種經(jīng)營(yíng)模式所對(duì)開(kāi)展商的要求都是不同的，帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也不同，但其所產(chǎn)生的收益也是與風(fēng)險(xiǎn)成正比的。純租賃這是市場(chǎng)最普遍采用一種方式，它對(duì)開(kāi)展商的要求最低，一般只開(kāi)展商提供適宜物業(yè)及統(tǒng)一管理和推廣，合作期限根據(jù)商家的情況具體而定。開(kāi)展商不用承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，由于在租賃合同中約定了相關(guān)租金條件，所以其租金收益也較相對(duì)穩(wěn)定，在合約期限內(nèi)沒(méi)有增值空間。經(jīng)營(yíng)模式定位經(jīng)營(yíng)模式定位分析合作經(jīng)營(yíng)合作經(jīng)營(yíng)是引入優(yōu)質(zhì)商家的優(yōu)惠手段之一，如經(jīng)營(yíng)成功不僅使業(yè)態(tài)組合更健康，而且可帶來(lái)高于租金的豐厚回報(bào)。合作經(jīng)營(yíng)有兩種方式，一是純扣點(diǎn)聯(lián)營(yíng)，二是保底營(yíng)業(yè)額加扣點(diǎn)形式。經(jīng)營(yíng)模式定位經(jīng)營(yíng)模式定位分析品牌托管品牌托管是指由開(kāi)展商提供場(chǎng)地、資金、管理及人員，品牌商家只提供商品，然后在銷售收益中進(jìn)行比例分配。買斷經(jīng)營(yíng)買斷經(jīng)營(yíng)指由開(kāi)展商直接從品牌商家買斷產(chǎn)品，然后自行提供場(chǎng)地、資金、管理及人員，超過(guò)采購(gòu)本錢的收益歸開(kāi)展商所有。經(jīng)營(yíng)模式定位經(jīng)營(yíng)模式定位分析綜合建議：根據(jù)開(kāi)展商及工程的綜合實(shí)際情況，建議本工程的整體經(jīng)營(yíng)策略是穩(wěn)健，在經(jīng)營(yíng)模式上主要采取純租賃形式，降低開(kāi)展商的風(fēng)險(xiǎn)；但有必要針對(duì)商場(chǎng)確實(shí)需要引進(jìn)的一些商家采取合作經(jīng)營(yíng)，有可能在商場(chǎng)中占有一定的比例；而對(duì)于品牌托管和買斷經(jīng)營(yíng)這兩種經(jīng)營(yíng)模式根據(jù)實(shí)際情況而定，對(duì)于一些特別有促進(jìn)的品牌不妨也可以考慮。經(jīng)營(yíng)模式定位招商策略建議先招龍頭主力商戶，提升商場(chǎng)品牌知名度，提高商場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，以至加快商場(chǎng)招商速度，對(duì)個(gè)別意向強(qiáng)烈龍頭商家，可根據(jù)其要求先行局部改造滿足其進(jìn)駐要求；全面控制商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，以便整個(gè)商場(chǎng)按照預(yù)先的商業(yè)定位進(jìn)行招商和后續(xù)經(jīng)營(yíng)。招商順序招商策略建議2007年湛江市商業(yè)工程租金表現(xiàn)單位：元/月/平方米樓層國(guó)貿(mào)大廈世貿(mào)大廈廣百鑫海名店城市廣場(chǎng)怡福國(guó)際廣場(chǎng)榮基國(guó)際廣場(chǎng)嘉信茂購(gòu)物廣場(chǎng)雄立購(gòu)物廣場(chǎng)租金租金租金租金租金租金租金租金-1F————————66

60——1F185~200185~200100185~200130145~150145~15090145~150——8060603F55~7055~708055~70——6040404F銷售20~30——30~4030~4040未開(kāi)——5F銷售無(wú)——20~3020~3020~30————備注管理費(fèi)39夾層租金145~150；管理費(fèi)39管理費(fèi)36目前租金給予8~9折的優(yōu)惠；管理費(fèi)39目前租金給予3.8折左右的優(yōu)惠；管理費(fèi)40管理費(fèi)36管理費(fèi)36管理費(fèi)32從各大商場(chǎng)可以看出：負(fù)一層租金一般是首層租金的50-60%；二層租金一般是首層租金的70-80%；三層租金一般是首層租金的40-50%；四層或以上的租金是20-40元/月/平方米。租金匡算工程首層租金匡算根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，從影響租金的因素考慮，估算工程的首層租金如下：租金匡算比較因素估價(jià)對(duì)象比較對(duì)象及價(jià)格水平本項(xiàng)目國(guó)貿(mào)廣百怡福國(guó)際嘉信茂19010014080商業(yè)氛圍100/1000.850.950.970.98交通條件100/1000.850.950.970.98人流量100/1000.850.950.970.98定位檔次100/1001.21.11.151.1修正后價(jià)格

140.0294.31146.9482.82權(quán)重

25%25%25%25%權(quán)重租價(jià)

35.0123.5836.7420.71評(píng)估價(jià)格

116.02工程的首層租金在100-120元/月/平方米左右。工程各層租金匡算層數(shù)租金匡算平均租金備注負(fù)二層20-4025

負(fù)一層80-9588雙首層概念，約為首層80%首層100-120110

二層70-9080首層的60-80%三層45-5550首層的40-50%四層20-4025

租金匡算工程各層總租金匡算層數(shù)平均租金各層營(yíng)業(yè)的建筑面積各層月總租金各層年總租金負(fù)二層2514,156353,9004,246,800負(fù)一層889,878869,26410,431,168首層1108,049885,39010,624,680二層8010,158812,6409,751,680三層5010,312515,6006,187,200四層257,447186,1752,234,100合計(jì)60,0003,622,96943,475,628租金匡算工程每月租金收入約360萬(wàn)元，年租金收入約4300萬(wàn)元。租金匡算負(fù)二層區(qū)域租金匡算零售區(qū)域：租金約在30-40元/月/平方米餐飲娛樂(lè)區(qū)域：租金約在20-30元/月/平方米服飾其他零售餐飲娛樂(lè)服務(wù)百貨陳設(shè)-1F負(fù)一層區(qū)域租金匡算雙首層臨街概念：租金約在90-100元/月/平方米二線鋪位、餐飲娛樂(lè)：租金約在70-90元/月/平方米租金匡算服飾其他零售餐飲娛樂(lè)服務(wù)百貨陳設(shè)115百貨1F臨街一線鋪位：租金約在120-140元/月/平方米二線鋪位和銀行：租金約在100-120元/月/平方米百貨：整體租金在40-80元/月/平方米左右首層區(qū)域租金匡算租金匡算228百貨服飾其他零售餐飲娛樂(lè)服務(wù)百貨陳設(shè)2F百貨：整體租金在40-80元/月/平方米左右商鋪均好性好：租金約在80-90元/月/平方米二層區(qū)域租金匡算租金匡算323a百貨服飾其他零售餐飲娛樂(lè)服務(wù)百貨陳設(shè)3F百貨：整體租金在40-80元/月/平方米左右商鋪均好性好：租金約在50-55元/月/平方米三層區(qū)域租金匡算租金匡算各業(yè)種執(zhí)行租金扣點(diǎn)參考(一)樓層建議主營(yíng)業(yè)態(tài)面積需求/單元（實(shí)積）租金承受范圍營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)承受范圍負(fù)二層溜冰場(chǎng)800㎡20-30

書(shū)城1500-2000㎡30-40美食廣場(chǎng)2500-3000㎡20-30電玩中心1000㎡左右20-30兒童玩具城1500㎡左右30-40負(fù)一層各式餐飲2000-2500㎡70-90

陳設(shè)120㎡左右90-110

服飾100㎡左右90-110

特色餐飲500-800㎡70-90

首層百貨總體15000㎡左右40-8020-28%服飾100-200㎡左右100-150

服務(wù)/銀行900100-120珠寶/鐘表100-200㎡左右100-15022-30%化妝品100-200㎡左右100-15022-30%皮具100-200㎡左右100-15022-30%各層業(yè)態(tài)租金扣點(diǎn)參考各業(yè)種執(zhí)行租金扣點(diǎn)參考(二)樓層建議主營(yíng)業(yè)態(tài)面積需求/單元（實(shí)積）租金承受范圍營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)承受范圍二層百貨總體15000㎡左右40-8020-28%服飾/鞋類50-120㎡左右80-9020-28%眼鏡/精品飾品50-120㎡左右80-9020-28%大型家電賣場(chǎng)1000-1500㎡左右60-80婚紗攝影100-200㎡左右80-90三層百貨總體15000㎡左右40-8020-25%休閑服飾50-120㎡左右50-5520-25%陳設(shè)50-120㎡左右50-5520-25%運(yùn)動(dòng)系列50-120㎡左右50-5520-25%西餐600-80050-55

四層大型餐飲3000--500020-30

各層業(yè)態(tài)租金扣點(diǎn)參考投資本錢和進(jìn)度經(jīng)濟(jì)分析序號(hào)項(xiàng)目金額2008年2009年1土地成本6,5926,59202前期費(fèi)用4822242583建安工程成本21,4827,95113,5323.1土建裝修工程成本12,4827,9514,5323.2安裝工程成本9,00009,0004基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（紅線內(nèi)工程）51205125開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)8446242206前期推廣費(fèi)用480963847不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1,4537277278企業(yè)管理費(fèi)8724364369總開(kāi)發(fā)成本32,71716,64916,060收益和借貸經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目金額總收益（40年）270,206萬(wàn)元自有資金（50%）16,800萬(wàn)元貸款額16,228萬(wàn)元還貸期11年財(cái)務(wù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目金額NPV6,951IRR11.22%投資回收期(靜態(tài))23.11年投資回收期(動(dòng)態(tài))14.57年目標(biāo)商戶引入優(yōu)先次序建議〔一〕次序女服休閑服飾運(yùn)動(dòng)系列男裝童裝內(nèi)衣1Theme班尼路耐克NIKE皮爾卡丹小豬班納妮爾莉2天姿佐丹奴阿迪達(dá)斯柒牌小船長(zhǎng)安莉芳3淑女屋堡獅龍飄馬PUMA賓奴小豆丁黛安芬4哥弟真維斯第五元素海瀾之家小杉哥愛(ài)慕5JORYA美特斯.邦威雙星馬里奧

斯曼羅蘭6歌莉婭自由鳥(niǎo)喬丹蒙特嬌

睡美人7江南布衣以純美津濃鱷魚(yú)恤

8露里娃CY因?qū)毨吮葧r(shí)

9圣卓威鵬匡威馬思圖

10狐仙林中鳥(niǎo)李寧金盾

11卡路.約翰潮流前線日高NIKKO步森

12古川琦東方駱駝安踏太子龍

13百圖（Betu）2%百事勁霸

14犁人坊

愛(ài)步嘉意

15古田希

鴻星爾克卡爾丹努

16亨奴

成龍

17品良

18卡伊奈

19伊人坊

20莎蓮奴

21卡佛蓮

22翩翩女孩

目標(biāo)商戶引入建議目標(biāo)商戶引入優(yōu)先次序建議〔二〕次序皮具珠寶類眼鏡類鐘表類化妝品鞋類飾品類1POLO周大福明廊眼鏡勞力士SK-Ⅱ百麗頂好坊飾品2老人頭周生生東方眼鏡帝舵表姿生堂五月花流行美3花花公子六福大眾眼鏡天王表蘭蔻意爾康啊呀呀飾品4金利來(lái)金大福

卡西歐美寶蓮紅蜻蜓純銀物語(yǔ)5鱷魚(yú)謝瑞麟

歐米茄羽西TATA

6萬(wàn)里馬千足

SwatchZA熱風(fēng)

7卡美多

西鐵城歐萊雅西域駱駝

8棒球手

浪琴OLAY

皮匠世家

9FASHIONDUCK

飛亞達(dá)達(dá)芙妮

10

奧霸表奧康

11

嘉倫達(dá)森達(dá)

12

美的鞋

13

啄木鳥(niǎo)

14

卡斯

15

摩登人

目標(biāo)商戶引入建議目標(biāo)商戶一覽〔女裝〕編號(hào)品牌業(yè)態(tài)屬性主力消費(fèi)群使用面積需求產(chǎn)品特點(diǎn)CI形象知名度分級(jí)1哥弟女裝20~45歲都市白領(lǐng)60平方米以上一個(gè)專為東方人設(shè)計(jì)的女裝品牌較好較高二線2古川琦女裝都市時(shí)尚休閑女性60~200M2閑舒適，活潑年輕，注重修身剪裁，設(shè)計(jì)更凸顯都市感覺(jué)，濃郁的女性休閑氣質(zhì)中蘊(yùn)含著白領(lǐng)階層的職業(yè)氣息。較好一般二線3歌莉婭女裝16~35歲女性休閑服飾，50~200M2質(zhì)樸、高檔、簡(jiǎn)約舒適的風(fēng)格較好一般二線4卡路.約翰女服25~40歲的成熟都市女性，高級(jí)白領(lǐng)及較富有的成功女士40~120M2濃郁的歐洲風(fēng)格，時(shí)尚潮流,休閑，亮麗出眾較好高二線5黎人坊女服22~35歲40~120M2濃郁的東方中國(guó)風(fēng)，隱約的英式貴族氣質(zhì)，古樸的南歐陸風(fēng)情，懷舊典雅，自然與時(shí)尚緊密結(jié)合較好高二線6品良女服22~28歲40~120M2個(gè)性化,時(shí)尚大方較好較高二線7亨奴女服28~40歲女性40~120M2優(yōu)雅，簡(jiǎn)約,成熟穩(wěn)重，素色為主較好高二線8淑女屋女服23~35歲的時(shí)尚白領(lǐng)50平方米以上時(shí)尚、清新、休閑一般一般二線9卡佛蓮女服23~35歲

簡(jiǎn)潔、時(shí)尚、中性較好較高二線10莎蓮奴女休閑服飾25~35歲年青白領(lǐng)休閑一族

清雅大方、清純自然、時(shí)尚脫俗、新穎舒適較好較高二線11狐仙女裝18歲至35歲的女性專賣店實(shí)際面積30M2-80M2簡(jiǎn)潔素雅的休閑款式為主,面料新潮、中檔的價(jià)位，較好較好二線12百圖（Betu）女裝個(gè)性獨(dú)立，注重品味，對(duì)時(shí)尚和品質(zhì)要求極高的年輕都會(huì)女性60~180M2經(jīng)常注意及捕捉不斷轉(zhuǎn)變的潮流，致力于研究各種新穎而優(yōu)質(zhì)的布料，追求自然的和諧統(tǒng)一，融入國(guó)際最新的設(shè)計(jì)理念，強(qiáng)調(diào)自由配搭，發(fā)揮無(wú)窮的創(chuàng)意。較好較好二線13伊人坊女裝時(shí)尚都市休閑女性50~200M2設(shè)計(jì)風(fēng)格唯美自然，色彩典雅優(yōu)美，設(shè)計(jì)手法感性細(xì)膩，婉約浪漫又不失時(shí)尚較好一般二線14卡伊奈女裝18歲~45歲都市白領(lǐng)階層50~200M2歐洲高貴典雅的設(shè)計(jì)理念與東方婉約精神相融合，優(yōu)雅中透出清新，簡(jiǎn)約而不乏靈動(dòng)的飄逸風(fēng)致，東方女性的神韻中揉合國(guó)際潮流的新鮮元素，簡(jiǎn)約清新，流暢典雅，烘托出美麗而獨(dú)立的現(xiàn)代女性形象。較好一般二線18犁人坊女裝中等家庭消費(fèi)者60平方米以上自然元素與時(shí)尚緊密結(jié)合較好一般二線19亨奴女裝中等家庭消費(fèi)者60平方米以上典雅、高貴、大方、穩(wěn)重較好一般二線目標(biāo)商戶引入建議目標(biāo)商戶一覽〔休閑裝〕編號(hào)品牌業(yè)態(tài)屬性主力消費(fèi)群面積需求產(chǎn)品特點(diǎn)CI形象知名度分級(jí)1班尼路休閑服飾16~23歲大中學(xué)生

休閑，人人自然，大眾化較好高二線2真維斯休閑服飾16~30歲的年輕人

時(shí)尚，清新，休閑，積極的品牌個(gè)性較好較高二線3美特斯.邦威休閑服飾20~25歲為主的年輕人

時(shí)尚，個(gè)性較好較高二線4威鵬休閑服飾

質(zhì)感柔軟，牛仔風(fēng)格較好一般二線5佐丹奴休閑服飾16~25歲的學(xué)生和剛步入社會(huì)的年輕一族不少于50平方米時(shí)尚，休閑，追求高格調(diào)，高品味較好較高二線6自由鳥(niǎo)休閑服飾20~40歲的白領(lǐng)一族，

城市休閑，體現(xiàn)歐式的時(shí)尚，個(gè)性和品位較好較高二線7潮流前線休閑服飾15~23歲大中學(xué)生

青春活力，動(dòng)感明快，簡(jiǎn)約優(yōu)雅較好一般二線8CY休閑服飾15~23歲大中學(xué)生

9以純休閑服飾大、中學(xué)生

時(shí)尚潮流，活潑健康，簡(jiǎn)潔明快較好較高二線10林中鳥(niǎo)休閑服飾

都市化，大眾化，時(shí)尚化，休閑化

11G2000、U2休閑服飾25~50歲的成年男性，中產(chǎn)階層

歐陸式的年青時(shí)尚風(fēng)格，前衛(wèi)，簡(jiǎn)潔較好高二線12堡獅龍休閑服飾20~40的時(shí)尚消費(fèi)群

富歐、美休閑風(fēng)格，簡(jiǎn)潔流暢，舒適較好較高二線13東方駱駝休閑服飾工薪階層街鋪不少于50平方米樸實(shí)，休閑，舒適，文雅一般一般三線目標(biāo)商戶引入建議目標(biāo)商戶一覽〔男裝/童裝〕編號(hào)品牌業(yè)態(tài)屬性主力消費(fèi)群面積需求）產(chǎn)品特點(diǎn)CI形象知名度分級(jí)1嘉意男服25~4040~120M2品質(zhì)較好,休閑,隨意較好較高二線2浪比時(shí)男裝20~45歲有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)60平方米以上色調(diào)明快、大方位使用的設(shè)計(jì)。較好一般二線3鱷魚(yú)恤男裝有一定實(shí)力的中上水平家庭60平方米以上品質(zhì)優(yōu)良，意大利名師設(shè)計(jì)，并選用高級(jí)皮料精工細(xì)作好較高二線4馬思圖男裝白領(lǐng)階層50~200M2以新穎獨(dú)特的設(shè)計(jì)款式、經(jīng)典時(shí)尚的品牌風(fēng)格，配以優(yōu)良的工藝和品質(zhì)上乘的面料特點(diǎn)較好一般二線5步森男裝位于市場(chǎng)的中端，莊重、沉穩(wěn)的成功男士60平方米以上“物美價(jià)廉”所有產(chǎn)品必須實(shí)用、美觀、高品質(zhì)和物超所值較好一般二線6七匹狼男裝23-26以休閑風(fēng)格為主“時(shí)尚、個(gè)性”，適合營(yíng)銷、IT等行業(yè)的年輕上班族群60平方米以上新材料、新性能、新風(fēng)格、高附加值較好較高二線7勁霸男裝30~50歲的成熟男性

結(jié)合東方神韻與歐美