萬科工程項目計劃管理體系介紹

萬科工程工程方案管理體系介紹萬科工程進度管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)方案管理常見的問題：方案管理體系不完善案例：經(jīng)營目標方案與業(yè)務實施方案脫節(jié)，未分解業(yè)務實施方案缺乏統(tǒng)一管理案例：業(yè)務實施方案不完善，存在疏漏或協(xié)同矛盾業(yè)務實施方案缺乏過程管理案例：業(yè)務實施方案過程缺乏跟蹤、評估及考核萬科工程進度管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)方案管理的根本流程：方案、執(zhí)行、評估、改進萬科工程進度管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)方案管理的方法：方案管理方法的根本定位運用目標管理、責任管理與過程管理的方法，對公司的經(jīng)營管理活動進行全面規(guī)劃、跟蹤和調(diào)整萬科工程進度管理的破解之道■目標管理分析并形成公司戰(zhàn)略與工程經(jīng)營開展目標層層分解至相關(guān)業(yè)務部門■責任管理相關(guān)業(yè)務部門制定各自保障目標實現(xiàn)的作業(yè)方案匯總評價各部門作業(yè)方案的合理性，評價不同業(yè)務方案之間的協(xié)同性和保障性，根據(jù)工程開發(fā)流程制定總體協(xié)同的《工程開發(fā)任務書》〔或稱工程開發(fā)方案、工程開發(fā)大綱〕萬科工程進度管理的破解之道■過程管理跟蹤公司戰(zhàn)略與工程經(jīng)營開展目標的執(zhí)行情況評估各部門作業(yè)方案執(zhí)行情況及合理性調(diào)整目標方案對各部門的作業(yè)方案做出協(xié)同的調(diào)整■系統(tǒng)管理■持續(xù)改進萬科工程進度管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)方案管理應當解決的問題：公司的生存與開展的戰(zhàn)略性規(guī)劃問題當年度公司層面的經(jīng)營與管理安排問題工程的開發(fā)經(jīng)營工作方案問題圍繞工程開發(fā)經(jīng)營的專業(yè)作業(yè)方案問題公司、工程和專業(yè)方案的協(xié)同，以及各時間段工作任務的溝通落實問題房地產(chǎn)企業(yè)三級方案管理體系的框架月度工作方案任務書企業(yè)三年或五年經(jīng)營方案工程開發(fā)工作指導書人力資源工作指導書總經(jīng)理辦公室年度工作目標及方案財務管理部年度工作目標及方案工程售后效勞方案工程營銷銷售方案工程竣工驗收方案工程配合銷售方案工程分包、材料方案工程施工報建方案工程工程進度方案工程報批報建方案工程設計方案人力資源部年度工作目標及方案其它專業(yè)部門年度職能工作目標及方案土地儲藏工作指導書二級方案：以管理為主線三級方案：專業(yè)部門圍繞工程的作業(yè)方案分解分解分解分解分解財務〔利潤/資金/銷售〕工作指導書一級方案：以企業(yè)開展目標為主線萬科工程進度管理的破解之道■企業(yè)三年經(jīng)營方案框架〔一級方案〕：⑴、公司內(nèi)外環(huán)境分析⑵、公司的戰(zhàn)略目標⑶、公司的經(jīng)營目標⑷、公司經(jīng)營控制性方案萬科工程進度管理的破解之道■企業(yè)三年經(jīng)營方案—外部環(huán)境分析：深圳及珠江三角洲房地產(chǎn)市場狀況及趨勢一、國家及當?shù)貐^(qū)域的經(jīng)濟環(huán)境1、國家及區(qū)域經(jīng)濟開展態(tài)勢A、經(jīng)濟開展形勢B、珠三角房地產(chǎn)開展?jié)摿Τ鞘蟹治龊蜕钲诔鞘卸ㄎ?、區(qū)域房地產(chǎn)開展態(tài)勢萬科工程進度管理的破解之道A、深圳市城市開展規(guī)劃B、深圳市房地產(chǎn)供需總量及趨勢分析C、深圳市人口現(xiàn)狀及購房客戶趨勢分析3、國家及當?shù)卣康禺a(chǎn)政策A、土地供給政策B、稅收政策和金融政策4、客戶需求的變化與趨勢分析萬科工程進度管理的破解之道2、潛在競爭對手的開展戰(zhàn)略：A、合生創(chuàng)展B、中國海外C、和記黃埔D、金地地產(chǎn)E、……以上海為中心的長江三角洲拓展區(qū)域以北京為中心的環(huán)渤海地區(qū)以深圳、廣州為中心的珠江三角洲拓展區(qū)域萬科工程進度管理的破解之道■企業(yè)三年經(jīng)營方案—內(nèi)部資源與環(huán)境分析：一、企業(yè)經(jīng)營能力與工程資源現(xiàn)狀二、企業(yè)人力資源現(xiàn)狀三、企業(yè)資金狀況四、企業(yè)管理狀況萬科工程進度管理的破解之道■企業(yè)三年經(jīng)營方案—公司經(jīng)營控制性方案：㈠、利潤控制性方案㈡、銷售控制性方案㈢、資金控制性方案㈣、土地儲藏控制性方案㈤、人力資源控制性方案㈥、各工程開發(fā)控制性方案萬科工程進度管理的破解之道■企業(yè)開發(fā)任務書〔工程開發(fā)方案〕的框架：■編制說明■項目章程■總體經(jīng)營要求■資金■質(zhì)量■項目組織架構(gòu)■工作職責分解■成本控制要求■項目開發(fā)里程碑■項目未決事項■專業(yè)計劃編制時間萬科工程進度管理的破解之道■企業(yè)三級方案的制定與審批：一級方案：企業(yè)三年或五年經(jīng)營方案由公司方案管理工作組或運營管理部門編制，公司決策層及各業(yè)務主管副總審議，總經(jīng)理簽發(fā)二級方案：工程開發(fā)工作指導書由公司相關(guān)責任部門擬稿，工程經(jīng)理部與各專業(yè)部門協(xié)調(diào)后匯總擬稿，各業(yè)務主管副總復核，方案管理工作組審核，公司總經(jīng)理簽發(fā)萬科工程進度管理的破解之道三級方案：各專業(yè)部門圍繞工程的作業(yè)方案各專業(yè)部門擬稿，工程總經(jīng)理審核，方案管理工作組簽發(fā)萬科工程進度管理的破解之道■企業(yè)三級方案的執(zhí)行與檢查：萬科工程進度管理的破解之道■工程工程方案分級編制的要求：1、工程工程目標方案：2、工程工程總控方案：3、工程施工進度控制方案：4、工程工程保障方案：5、工程工程專項方案：萬科工程進度管理的破解之道■工程工程目標方案：編制目的：確定工程開發(fā)周期，核定工程資金需求和開發(fā)周期本錢、控制工程經(jīng)營風險編制時間：對企業(yè)意向土地或意向工程進行投資分析或工程可研階段萬科工程進度管理的破解之道■工程工程目標方案：編制依據(jù)：工程開發(fā)經(jīng)營目標、設計部門提供的規(guī)劃設計草案〔明確產(chǎn)品類型、層數(shù)、結(jié)構(gòu)形式、市政配套要求〕和設計目標方案編制責任部門：企業(yè)工程管理部〔工程工程部此時還未成立〕萬科工程進度管理的破解之道工程保障深度：概念設計方案完成、規(guī)劃設計方案完成、規(guī)劃設計方案報批完成、擴初設計方案完成、施工圖設計完成、施工圖設計強審完成編制深度要求〔應包括的根本內(nèi)容〕：工程深度：工程開工、結(jié)構(gòu)±0.00、到達預售許可條件、結(jié)構(gòu)封頂、外檐落架、道路市政景觀工程、分戶驗收、取得工程竣工備案、工程交付工程保障深度：獲取土地或工程、取得土地證、工程市場定位完成、工程產(chǎn)品定位完成、取得規(guī)劃證可證、確定總承包單位、開工手續(xù)和質(zhì)量監(jiān)督登記等萬科工程進度管理的破解之道■工程工程目標方案編制容易無視的環(huán)節(jié)：工程工程目標方案應考慮春節(jié)、雨季、冬施、兩收及群體工程帶來的影響，躲避工程開發(fā)風險萬科工程進度管理的破解之道■工程工程總控方案：編制目的：確定工程工程實施方案和實施方案，組織協(xié)同各業(yè)務部門保障工程總控方案的實現(xiàn)編制時間：擴初設計方案評審完成或單體方案報建完成萬科工程進度管理的破解之道■工程工程總控方案：編制依據(jù)：設計部門提供的擴初設計方案或單體報建方案、銷售部門提供的銷售分期方案和銷售開盤方案、本錢采購部門提供的本錢控制及招標采購要求編制責任部門：已確定的工程工程部經(jīng)理或企業(yè)工程管理部〔工程工程部此時還未成立〕、相關(guān)配合保障業(yè)務部門萬科工程進度管理的破解之道編制深度要求〔應包括的根本內(nèi)容〕：工程深度：在工程工程目標方案的根底上1、劃分施工流向、劃分施工段和施工層2、分解施工過程、確定施工工序順序3、估算工程量、確定各項工序所需時間4、確定各項工序的關(guān)鍵關(guān)系，進行工序優(yōu)化5、分析關(guān)鍵線路、關(guān)鍵節(jié)點6、分析甲分包、甲供貨進場作業(yè)要求及工期萬科工程進度管理的破解之道編制深度要求〔應包括的根本內(nèi)容〕：工程工程保障方案：依據(jù)工程工程總控方案的輸出條件1、圖紙進場方案〔強審后、二次設計等〕2、工程報批報建方案3、總分包、監(jiān)理進場方案4、甲供物資進場方案5、設計封樣確認方案6、本錢限價方案7、招標采購方案萬科工程進度管理的破解之道工程工程保障方案：依據(jù)工程工程總控方案的輸出條件8、售樓處建設方案9、精裝樣板間、銷售展示區(qū)建設方案10、市政景觀進場建設方案11、市政能源開通方案12、竣工驗收方案萬科工程進度管理的破解之道工程工程總控方案的工程工程總控方案〔初稿〕：工程管理部經(jīng)理審核、主管工程副總審批同意初稿工程工程保障方案：相關(guān)業(yè)務部門經(jīng)理審核工程工程總控方案綜合評審：主管工程副總組織召開總控方案和保障方案的綜合評審，相關(guān)業(yè)務部門經(jīng)理參與。確認后報公司總經(jīng)理審批萬科工程進度管理的破解之道■工程工程保障方案編制的誤區(qū)：工程工程保障方案需要的是各相關(guān)業(yè)務部門的業(yè)務作業(yè)方案，而不是目標成果方案門窗招標采購方案例如：門窗本錢限價確認、門窗型材招標采購完成、門窗二次設計完成、門窗五金配件設計封樣確認、考察入圍單位、確定投標入圍單位、門窗招標文件編制、門窗招標文件確認、發(fā)標、技術(shù)標答疑、回標、技術(shù)標、經(jīng)濟標評審、定標。門窗型材發(fā)貨、門窗生產(chǎn)加工、門窗到場〔分批次進場方案〕萬科工程進度管理的破解之道■工程工程保障方案編制的誤區(qū)：工程工程保障方案應考慮內(nèi)部評審周期、合約簽訂及審批周期、施工準備周期、總分包現(xiàn)場工序交接周期等工程工程保障方案應考慮政府、行業(yè)管理部門審批存在著一定的不確定性萬科工程進度管理的破解之道■工程施工進度控制方案：編制目的：指導施工單位施工，約定關(guān)鍵工序、關(guān)鍵線路、關(guān)鍵節(jié)點控制要求編制時間：施工圖出圖后〔可不必完成施工圖強審〕萬科工程進度管理的破解之道■工程施工進度控制方案：編制依據(jù)：施工圖及工程工程總控方案編制責任部門：工程工程部萬科工程進度管理的破解之道編制深度要求〔應包括的根本內(nèi)容〕：深度：在工程工程總控方案的根底上核定修正并增加1、按層、按工序、按工種確定施工順序2、分析總包單位不同階段根底人〔工種〕、機、料需求3、明確技術(shù)方案先行、工程樣板、總分包工序交接、隱蔽工序驗收等企業(yè)工程管理要求萬科工程進度管理的破解之道■工程施工進度控制方案需要關(guān)注的環(huán)節(jié)：合理的施工技術(shù)間歇必須予以考慮：◆樁基：成樁后28天到達齡期，開始試樁◆砼：混凝土澆搗后強度到達1.2N/㎜2后才能上人◆加氣塊砌筑：砌筑前1天應澆水濕潤，1天內(nèi)砌筑高度不得超過1.5米，2天砌完，7天后頂磚，15天后〔含頂磚的時間〕才能開始粉刷萬科工程進度管理的破解之道◆防水：表干時間〔聚氨酯8h、JS防水涂料4h〕和實干時間〔聚氨酯24h、JS防水涂料8h〕◆地坪：養(yǎng)護7天前方可上人◆分層粉刷：分層粉刷，每層間隔5天◆內(nèi)墻剔槽填塞：內(nèi)墻剔槽填塞加釘抗裂鋼絲網(wǎng)后，5天前方可分層粉刷萬科工程進度管理的破解之道■工程施工進度控制方案需要關(guān)注的環(huán)節(jié)：對有齡期、陳化期要求的乙供材料應約定進場：◆輕質(zhì)砌塊：輕質(zhì)砌塊多為水泥膠凝增強的塊材，以28天強度為標準設計強度。齡期到達28天之前，含水量過高，自身收縮較快，28天后收縮趨緩◆EPS保溫板：EPS保溫板在自然環(huán)境中的自身收縮變形時間長達60天。在自然環(huán)境條件下42天或60℃蒸汽養(yǎng)護條件下5d的自身收縮變形可以完成99%以上。因此要求EPS保溫板在自然環(huán)境條件下42天或60℃蒸汽養(yǎng)護條件下5天后再上墻萬科工程