高級財務(wù)會計課件：投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概念和范圍第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概念和范圍一、投資性房地產(chǎn)概述在我國，土地公有決定企業(yè)只能取得土地使用權(quán)，房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)除了將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)自用，還可能用于賺取租金或增值收益活動，即出現(xiàn)投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)具體是指：為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計量和出售。二、投資性房地產(chǎn)的范圍1、已出租的土地使用權(quán)2、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)3、已出租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍可以確認(rèn)：企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)不能確認(rèn)：計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)；以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個人的持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，即俗稱的“炒地皮”企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物自用房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的初始確認(rèn)和計量與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)該投資性房地產(chǎn)的成本能可靠計量予以確認(rèn)一、外購的投資性房地產(chǎn)在采用成本模式計量下，外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款【例4-1】2010年5月份，A公司計劃購入一棟辦公樓用于對外出租。6月15日，A公司與B公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自辦公樓購買日起將這棟辦公樓出租給B公司，為期3年。7月7日，A公司購入辦公樓，支付價款合計2400萬元（A公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量）。A公司的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓24000000

貸：銀行存款24000000二、自行建造的投資性房地產(chǎn)企業(yè)自行建造的投資性房地產(chǎn)的成本，有建造該項房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。建造過程中發(fā)生的非正常損失計入當(dāng)期損益，不計入建造成本。借：投資性房地產(chǎn)貸：在建工程/開發(fā)產(chǎn)品【例4-2】2010年2月，A公司從其他單位購入一塊土地使用權(quán)，成本為700萬。2010年3月，決定在該土地上建造一棟廠房。同時與B公司簽訂經(jīng)營租賃合同，約定從廠房完工（達(dá)到可使用狀態(tài)）之日起租賃給B公司使用。2011年1月份，該廠房完工。此時廠房總造價為1350萬元。假設(shè)A公司采用成本計量模式。A公司的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——廠房 13500000

貸：在建工程 13500000借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán) 7000000

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)7000000

第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量借：其他業(yè)務(wù)成本等貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）借：銀行存款等貸：其他業(yè)務(wù)收入借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備取得的租金收入有減值跡象【例4-3】2010年，A公司的一棟寫字樓出租給B公司使用，已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。假設(shè)這棟寫字樓的成本為2400萬元，按照直線法計提折舊，使用年限為20年，預(yù)計凈殘值為零。按照經(jīng)營租賃合同約定，B公司每月支付A公司租金9萬元。2010年12月，這棟寫字樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測試，其可收回金額為1700萬元，此時寫字樓的賬面價值為2100萬元，以前未計提減值準(zhǔn)備。A公司的賬務(wù)處理如下：（1）計提折舊：

每月計提的折舊：2400÷20÷12=10（萬元）

借：其他業(yè)務(wù)成本 100000

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 100000（2）確認(rèn)租金：

借：銀行存款（或其他應(yīng)收款）90000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 90000（3）計提減值準(zhǔn)備：

借：資產(chǎn)減值損失3000000

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 3000000二、采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動貸：公允價值變動損益借：銀行存款等貸：其他業(yè)務(wù)收入資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額取得的租金收入

【例4-4】A公司是房地產(chǎn)開發(fā)公司，2010年9月，A公司與某高校簽訂租賃協(xié)議，約定將A公司開發(fā)的一棟房屋于開發(fā)完成的同時開始租賃給高校做學(xué)生宿舍樓使用，租賃期為10年。當(dāng)年11月3日，該房屋開發(fā)完成并開始起租，房屋的造價為9200萬元。2010年12月31日，該房屋的公允價值為9300萬元。假設(shè)A公司采用公允價值計量模式。A公司的賬務(wù)處理如下：

（1）2010年11月3日，A公司開發(fā)完成房屋并出租：

借：投資性房地——成本 92000000

貸：開發(fā)成本 92000000

（2）2010年12月31日，調(diào)整其賬面價值：

借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 1000000

貸：公允價值變動損益 1000000三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更成本模式符合條件公允價值不可逆當(dāng)存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得、且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置投資性房地產(chǎn)自用，由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租，由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。此處轉(zhuǎn)換是針對房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而言，并非后續(xù)計量模式的轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式公允價值模式借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（轉(zhuǎn)

換日公允價值）

貸：投資性房地產(chǎn)——成

本（取得成本）

投資性房地產(chǎn)——公允價值變動（減值為借方）

公允價值變動損益（減值為借方）成本模式借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)投

資性房地產(chǎn)累計折舊

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：累計折舊/累計攤銷

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)、存貨公允價值模式借：投資性房地產(chǎn)——成本

累計折舊／累計攤銷

無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備／固定

資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

公允價值變動損益（公允價賬面價）

貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)

資本公積——其他資本公積成本模式借：投資性房地產(chǎn)

累計折舊/累計攤銷

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)公允價值模式借：投資性房地產(chǎn)——成本

存貨跌價準(zhǔn)備

貸：開發(fā)產(chǎn)品成本模式借：投資性房地產(chǎn)

存貨跌價準(zhǔn)備

貸：開發(fā)產(chǎn)品存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)【例4-6】甲公司將原來用公允價值模式計量的出租房屋收回作為自用房。收回前，其賬面值為800萬元，原成本為700萬元，轉(zhuǎn)換日公允價值為850萬元。（1）出租期間公允價值的變動：

借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動1000000

貸：公允價值變動損益1000000（2）轉(zhuǎn)換時的處理

借：固定資產(chǎn)8500000

貸:投資性房地產(chǎn)7000000

投資性房地產(chǎn)——公允價值變動1000000

公允價值變動損益500000（公允價值變動損益500000=8500000-8000000）二、投資性房地產(chǎn)的處置對外出售或轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)、由于遭受自然災(zāi)害等非正常損失發(fā)生損毀投資性房地產(chǎn)、發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換而減少投資性房地產(chǎn)等，都應(yīng)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置。（一）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置【例4-7】A公司由于資金需要，將原采用成本模式計量的一棟辦公樓出售給B公司，合同價款為2000萬元，B公司已用銀行存款付清。出售時，該棟辦公樓的成本1800萬元，已計提折舊200萬元。假定不考慮其他因素。A公司的賬務(wù)處理：

（1）收取處置收入借：銀行存款 20000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 20000000（2）結(jié)轉(zhuǎn)處置成本借：其他業(yè)務(wù)成本 16000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊 2000000

貸：投資性房地產(chǎn)——辦公樓 180000000（二）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置【例4-8】A公司將正在出租的一棟寫字樓確認(rèn)為該公司的投資性房地產(chǎn)，并采用公允價值進(jìn)行計量。10年租賃期滿后，A公司將該寫字樓出售給B公司，合同價款為20000萬元，B公司已用銀行存款付清。出售時，該棟寫字樓的成本為15000萬元，公允價值變動為借方余額1000萬元。假定不考慮營業(yè)稅等稅費(fèi)。A公司應(yīng)編制如下會計分錄：（