土地估價報告評審標準

土地估價報告評審標準一、封面格式（2分）1、封面標題（1分）：重點審查項目名稱、受托估價單位、估價報告編號、技術(shù)報告編號、提交報告日期是否齊全，少1項減0.5分，少2項以上則不得分；2、關(guān)鍵字（1分）：重點審查估價對象所在市、縣全名（與項目名稱中市、縣全名是否一致）、估價目的、估價機構(gòu)全稱、提交報告年度是否完整，少1項減0.5分，少2項以上則不得分。二、第一部分

總述（18分）1、估價目的（2分）。估價目的必須表述準確、規(guī)范，例如：出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價入股、清算、征收補償、課稅等。出現(xiàn)下列錯誤者不得分：（1）出現(xiàn)兩個估價目的；（2）估價標的不符合土地處分的有關(guān)規(guī)定，例如不能交易、抵押、轉(zhuǎn)讓或者不能被征收征用的土地，不能出現(xiàn)相相應(yīng)的評估目的。2、估價依據(jù)（3分）。重點審查：①估價依據(jù)是否充足，法律、法規(guī)、政策文獻，技術(shù)規(guī)程，委托方提供的資料，實勘資料等四類是否齊全，表述是否規(guī)范等，涉及法律、法規(guī)、政策文獻的，應(yīng)注明生效日期；②政策和法規(guī)是否考慮了最新政策調(diào)整、是否具有針對性。每少一項減1分，少3項以上者不得分。3、估價基準日與估價日期（1分）。一般情況下，估價基準日與估價日期接近，出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價入股、清算、征收補償、課稅等目的的，常規(guī)都是在踏勘現(xiàn)場之日，涉及財務(wù)記賬的多數(shù)選擇月末。估價機構(gòu)可以應(yīng)委托方規(guī)定出具追述性評估和預(yù)測性評估報告，此兩類報告的估價基準日一般都與提交報告的時間或者估價工作期間的間隔在3個月以上。凡估價基準日不是實地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價的前提條件和假設(shè)條件”中明確界定評估設(shè)定情況是否與實地查勘之日的狀況一致，并提醒估價報告使用者注意區(qū)分。涉及地上附著物的，特別是青苗、樹木的，建議回避追述性評估，或在出具追述性評估報告時規(guī)定委托方或者利益相關(guān)人簽字蓋章認可地上物數(shù)量及質(zhì)量、價值等情況并提供基準日的照片。抵押評估應(yīng)回避出具預(yù)測性報告。4、價格定義（4分）。重點審查：實際和假設(shè)的運用條件（用途）、實際和假設(shè)的開發(fā)限度、有效使用年限、價格類型（公允市場價格或抵押價格或清算價格或快速變現(xiàn)價格或拍賣底價或重置成本價或征收征用補償價等）、估價基準日等。每少一項減1分，少4項以上者和設(shè)定條件明顯不合理者均不得分。特別說明：用途和開發(fā)限度的假設(shè)，應(yīng)慎重考慮其可行性，應(yīng)與估價目的相符合并且假設(shè)條件是有也許達成的，例如：現(xiàn)狀為工業(yè)用地，委托方規(guī)定測算改變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)業(yè)用地后的地價，假如該區(qū)域均規(guī)劃為單純的工業(yè)園區(qū)，就不可行；現(xiàn)狀為生地，委托評估通過“七通一平”、3年后的地價，假如是在特別偏僻的地區(qū)，請慎重查閱政府有關(guān)市政投入的規(guī)劃并鑒定其合理性。

5、估價結(jié)果（1分）。重點審查地價水平的合理性，土地單價的表現(xiàn)形式（盡也許分列樓面地價、地面單價等）、總地價、總價大寫、幣種等，規(guī)定列出估價結(jié)果一覽表，評估標的位于廣東境內(nèi)的商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)用地、住宅用地，建議明示樓面地價，這樣將有助于評審專家判斷地價結(jié)果的合理性。結(jié)果與專家鑒定的合理估價結(jié)果有15％以上的出入的，本項不得分；土地單價、總地價、總價大寫、幣種漏項者各減0.5分。需要特別說明的是，假如不是應(yīng)用于年度報告質(zhì)量評審，估價結(jié)果的合理性具有一票否決權(quán)，即假如專家一致認為土地估價結(jié)果嚴重偏離合理價格，則該報告直接評判為不合格報告。

6、估價報告和估價結(jié)果的使用（5分）。重點審查：①前提條件和假設(shè)條件的合理性、完整性（2分）；②估價結(jié)果和估價報告使用的限制性是否做明確提醒（1分）；③對需要特殊說明的事項（2分），例如無法實地確認的事項和評估中采用的地價指數(shù)修正、設(shè)定了與證載用途不符或者設(shè)定的開發(fā)限度與基準日實際開發(fā)限度不符等是否有全面、合理的解釋。凡各項說明有偏差者扣減2分；對權(quán)屬的理解明顯有誤者或者屬于應(yīng)特別說明的情況而不予說明者，或者其他說明錯誤達成2項以上者本部分不得分。特別說明：(1)對無法取得土地權(quán)屬證書或其他合法的權(quán)屬證明文獻的情況下使用假設(shè)條件的，必須充足說明假設(shè)的理由并作出有關(guān)風(fēng)險提醒。（2）估價對象用途與土地證載用途或其他權(quán)屬證明文獻不一致，需在報告附件中提供以下證明文獻：1．符合城市規(guī)劃，并取得規(guī)劃部門意見書；2．國土或房產(chǎn)行政管理部門認可的書面意見。（3）合理設(shè)定：在未取得上述第二款中的證明材料并以征詢市場價格為目的的情況下，可提供委托方的書面規(guī)定作為輔證。上述證明材料和設(shè)定過程，均需反映在估價報告的“估價報告和估價結(jié)果的使用”章節(jié)中。（4）對符合區(qū)域性土地市場管理規(guī)定而與國家于評估基準日的土地管理政策不符合者，應(yīng)做特別風(fēng)險提醒，例如廣東的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)屬于地方規(guī)定。（5）對于劃撥地價格、抵押評估價格、快速變現(xiàn)價格和拍賣底價等的內(nèi)涵和也許存在的風(fēng)險應(yīng)作出明確提醒。7、簽字蓋章（2分）。重點審查：①是否有2名估價師簽字、蓋執(zhí)業(yè)印章，且簽字與執(zhí)業(yè)印章字體是否一致；②是否加蓋機構(gòu)公章。缺一項者即不得分；估價師不簽字僅蓋章，亦不得分。三、第二部分

估價對象描述及地價影響因素分析（16分）1、估價對象描述（7分）。重點審查：①土地位置和登記狀況（2分），涉及估價對象位置、用途、面積、四至等；②土地權(quán)利狀況（3分），涉及權(quán)屬、權(quán)利、年期、他項權(quán)利等，簡述也許了解到的土地取得和流轉(zhuǎn)過程，并分析實際使用與證載狀況是否一致；③土地運用狀況（2分），重點說明地上建構(gòu)筑物及其用途、容積率、建構(gòu)筑物說明等，假如是待開發(fā)土地，應(yīng)具體說明評估中設(shè)定的規(guī)劃設(shè)計指標及設(shè)定依據(jù)、提醒土地閑置的時間及本地關(guān)于閑置土地的解決政策和實際執(zhí)行情況等。以上各項如缺項，不得相應(yīng)分；描述不完整或表達不清楚，減一半分。特別說明：（1）土地權(quán)屬文獻涉及國有土地使用證、集體土地所有權(quán)證、集體建設(shè)用地使用證、農(nóng)村宅基地使用證、土地他項權(quán)利證明書或房地合一的房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項權(quán)證，對房地合一管理的地方，簽訂了土地出讓協(xié)議并獲得建設(shè)用地批準書也可以確認土地產(chǎn)權(quán)，對商品房占地，可以用經(jīng)鑒證過的商品房銷售(或預(yù)售)協(xié)議及付款憑證確認土地產(chǎn)權(quán)；對臨時用地和臨時建筑，可采信有關(guān)政府部門出具的臨時使用土地和臨時建筑批準文獻。（2）由于土地開發(fā)運用強度對地價影響較大，在描述地上物時應(yīng)當(dāng)把可以證明合法的土地運用強度的有關(guān)指標詳加敘述，例：房地產(chǎn)權(quán)屬證書，房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項權(quán)證、或者在建工程的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等，針對以上各項的具體描述可以幫助評審人員鑒定估價方法中部分參數(shù)的合理性。2、地價影響因素分析（9分）。①一般因素（3分），有針對性地分析在估價基準日時影響估價對象價格的宏觀因素，如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策、房地產(chǎn)市場狀況等。分析完整、清楚得3分，機械套用非基準日的資料或者分析沒有針對性者不得分。②區(qū)域因素（4分），區(qū)域范圍界定是否合理、區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施和市政公用設(shè)施、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地運用狀況等描述是否考慮了估價對象特點，全面而恰當(dāng)。每漏掉一項對估價對象價格有重大影響因素的減0.5分，機械套用非基準日的資料或者分析沒有針對性者不得分。③個別因素（2分），重要考慮宗地自身條件（面積、形狀、水文地質(zhì)條件、臨路狀況等）、最合理和最有效運用、個別開發(fā)限度等地價的影響。報告中考慮了估價對象特點，個別因素選擇恰當(dāng)，對地價影響限度分析客觀得2分，每漏掉一項減0.5分。

四、第三部分

土地估價（60分）1、估價原則（1分）：規(guī)定估價原則選擇得當(dāng)、全面，與估價目的及估價方法相協(xié)調(diào)。下列情況下不得分：（1）漏掉合法原則；（2）采用了收益還原法和剩余法而漏掉最高最佳使用原則的；（3）采用了市場比較法、基準地價系數(shù)修正法、收益還原法或剩余法的而漏掉替代原則的。2、估價方法與估價過程（55分）：規(guī)定估價方法選擇得當(dāng)，選擇依據(jù)闡述充足。對選用了不合理的方法或者對所選方法不作任何說明者或者說明是屬于牽強附會的堆砌者，在本部分的調(diào)節(jié)系數(shù)中由評審專家給予90％～100％的調(diào)節(jié)。此外，每一種方法的最終得分評審專家都可以綜合平衡，假如還存在表中各項未能涵蓋的減分點，可以給予90％～100％的調(diào)節(jié)。特別說明：①《規(guī)程》規(guī)定兩種以上評估方法。除非是市場交易極為頻繁、近期可參照案例很多，且評估標的價值量較小，可以考慮僅采用一種市場比較法，否則對采用一種方法評估者不予評分。②有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法為重要的估價方法；對收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益還原法；具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用剩余法；在市場依據(jù)不充足且不宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法進行估價的情況下，可采用成本法作為重要的估價方法。按估價對象和估價目的劃分，估價方法的選用一般情況下，遵照如下標準：

用地類型適宜的估價方法住宅l、一般以市場比較法為主，以剩余法為輔；2、對缺少可售或可租的比較實例的舊有居住房地產(chǎn)可采用成本法或者基準地價系數(shù)修正法作為重要的估價方法。商業(yè)服務(wù)業(yè)（含商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地等）1、

有條件選用市場比較法的，以市場比較法為主，收益還原法為輔；2、

可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場比較法為輔。工礦倉儲用地l、對具有買賣或租賃交易案例的，應(yīng)同時選用市場比較法或收益還原法進行評估。2、在市場依據(jù)不充足時，可以成本逼近法為主，以基準地價系數(shù)修正法為輔。公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運送用地可以成本逼近法為主，以基準地價系數(shù)修正法（基準地價可參照工業(yè)用地）為輔，或在有潛在收益的情況采用收益還原法。耕地、園地、林地、草地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地可以選用收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準地價修正法（含系數(shù)修正法、定級指數(shù)模型評估法、基準地塊法），未運用地的評估的評估要根據(jù)開發(fā)后的用途選用不同的方法。涉及農(nóng)用地征用的，可采用綜合法、比較法和征用區(qū)片價系數(shù)修正法三種方法，綜合法所評估的農(nóng)用地征用價格等于農(nóng)用地價格、地上附屬物價格和社會保障價格之和。③在可使用其他方法的前提下，不推薦使用基準地價系數(shù)修正法，使用該方法的前提必須是近三年內(nèi)制定或更新過的基準地價；在以課稅為目的的評估中，不受上述限制。

規(guī)定估價方法選擇得當(dāng)，選擇依據(jù)闡述充足。不作任何說明者，不得分。采用兩種方法進行評估的，估價方法與估價過程評分的55分中，重要方法占30分，次要方法占25分，兩種方法不分主次各占27.5分；使用三種方法評估的，三種方法不分主次的各占18.33分，分主次的分值由評委酌情計算。對可參考交易案例較多、總地價較小而采用一種方法評估的，視作該方法為重要方法，滿分為30分，此為采用一種方法的最高得分。需要特別說明的是，規(guī)程規(guī)定宗地評估需要兩種以上的方法，盡管有些情況下一種方法的評估結(jié)果更有代表性，但有另一種方法對評估結(jié)果進行檢查一定是有幫助作用的，因此原則上規(guī)定每份報告均采用兩種以上方法評估。為便于計算，估價過程得分先設(shè)定每種估價方法的總分為100分，之后按下列公式計算乘以權(quán)重后得到加權(quán)總分：估價方法與過程總得分=（第一種方法得分*第一種方法權(quán)重+第二種方法得分*第二種方法權(quán)重+……）常用方法中應(yīng)注意的問題:（1）市場比較法：①比較案例選取（25分）。重點關(guān)注比較交易案例的真實性和與評估案例的接近性，案例真實、可靠度高，符合選擇原則，案例描述清楚、案例個數(shù)符合條件、案例選擇合理、比較價格基礎(chǔ)統(tǒng)一，有選擇特殊案例的說明等。至少三個案例，否則不得分；交易時間相差三年以上者，本案例減6分；用途（一級分類）不同，本案例不得分，用途一致性不夠（二級分類不同）且未做修正的，本案例減6分；比較案例與評估對象修正幅度達成30％以上者，本案例不得分，差異20％以上者，本案例本案例減4分。凡比較案例沒有明確的地址的扣減1分。其他各項斟酌給分。比較價格基礎(chǔ)不統(tǒng)一者，不得分。需要特別說明的是，假如不是年檢報告，而是委托方或者相關(guān)第三人提供的由估價機構(gòu)正式出具的土地估價報告涉及到技術(shù)審裁的，假如采用市場比較法，專家第一步的工作就是檢查案例的真實性，只要有虛假案例或者改編了案例的指標，該報告將直接評判為不合格報告。另建議估價師將比較案例的查勘記錄和查勘獲得的現(xiàn)場資料和照片等作為附件。補充材料——國土資源部起草，中國質(zhì)量監(jiān)督檢查檢疫總局和中國國家標準化管理委員會于2023年9月發(fā)布的國家標準《土地運用現(xiàn)狀分類》摘要《土地運用現(xiàn)狀分類》國家標準采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12個一級類、56個二級類，一級類重要按土地用途，二級類按經(jīng)營特點、運用方式和覆蓋特性進行續(xù)分。其中一級類涉及：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運送用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。土地運用現(xiàn)狀分類表一級類二級類一級類二級類一級類二級類01耕地水田06工礦倉儲用地工業(yè)用地10交通運送用地鐵路用地水澆地采礦用地公路用地旱地倉儲用地街巷用地02園地果園07住宅用地城鄉(xiāng)住宅用地農(nóng)村道路茶園農(nóng)村宅基地機場用地其它園地08公共管理與公共服務(wù)用地機關(guān)團隊用地港口碼頭用地03林地有林地新聞出版用地管道運送用地灌木林地科教用地11水域及水利設(shè)施用地河流水面其它林地醫(yī)衛(wèi)慈善用地湖泊水面04草地天然牧草地文體娛樂用地水庫水面人工牧草地公共設(shè)施用地坑塘水面其它草地公園與綠地沿海灘涂05商服用地批發(fā)零售用地風(fēng)景名勝設(shè)施用地內(nèi)陸灘涂住宿餐飲用地09特殊用地軍事設(shè)施用地溝渠商務(wù)金融用地使領(lǐng)館用地水工建筑用地其它商服用地監(jiān)教場合用地冰川及永久積雪

宗教用地12其他土地空閑地

殯葬用地設(shè)施農(nóng)用地

田坎

鹽堿地

沼澤地

沙地

裸地補充說明：價格內(nèi)涵一致的規(guī)定廣東的陽江、增城市和徐聞市、電白縣等，住宅用地通常用基底價表達，而廣東經(jīng)濟發(fā)達的大多數(shù)地市，比如廣州、深圳、珠海、佛山、惠州等通常用樓面地價表達商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，也就是用地上建筑面積計算的土地單價；工業(yè)用地除了深圳用樓面地價，其他20個地市基本上還是用地面單價的概念。選定比較實例后，應(yīng)建立價格比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一付款方式（應(yīng)修正為一次性付款）、幣種（統(tǒng)一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內(nèi)涵和面積的單位等。②可比因素選擇（15分）。根據(jù)是否涉及影響地價的所有重要因素，因素選擇是否有針對性，是否客觀合理等進行評分。選擇因素不合理者，每因素扣減1分；漏必選因素，每項扣減2分。說明：在因素選擇時，正常情況下選如下因素，特殊情況相應(yīng)增刪因素：①交易時間（必選）；②交易情況（必選）；③交易方式或者理解為價格類型（必選）；④土地使用年限（必選，可在個別因素中體現(xiàn)）；⑤區(qū)域因素；⑥個別因素。不同用途的土地，影響其價格的因子不同，修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價對象的用途擬定，亦可根據(jù)本地政府公布的基準地價系數(shù)修正表中的用途修正系數(shù)擬定。在常見評估中，往往評估的是公允市場價值，所以②、③經(jīng)常被合并在一項考慮。在進行區(qū)域因素及個別因素修正時，各因素的選定及權(quán)重因用途不同而異，例如商業(yè)用地的繁華度、臨街等權(quán)重比區(qū)域環(huán)境、宗地面積等重要，住宅用地的交通、景觀（江景、山景）比臨街、形狀等重要，工業(yè)用地的集聚度比區(qū)域環(huán)境重要等。以上因素要與報告第二部分分析的地價影響因素相應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。區(qū)域因素：A.基礎(chǔ)設(shè)施狀況（用宗地外“╳通”反映）；B.商業(yè)繁華度（商業(yè)用地選用距城市市級或區(qū)級或街區(qū)級商業(yè)中心的距離遠近反映）C.對外聯(lián)系和方便限度(用距火車站、長途汽車站、港口碼頭距離遠遠及設(shè)施狀況來反映)D.道路通達度（用道路類型、道路級別、寬度、長度道路的相對位置來反映）E.公交便捷度（用公交路線、站點分布、車流量及?？看螖?shù)來反映，工業(yè)用地可以不選）F.公用設(shè)施完善度（用中小學(xué)、幼兒園、銀行、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場的擁有量、距離和它們的級別來反映）G.環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度（用污染限度反映）H.綠地覆蓋率（辦公、住宅用地選，也可考慮景觀的差異）I.產(chǎn)業(yè)集聚（用區(qū)域內(nèi)大中型公司數(shù)量、開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)或無公司集中分布來反映，工業(yè)用地選）J.規(guī)劃限制（區(qū)域的規(guī)劃限制）K.自然災(zāi)害狀況（視情況可設(shè)可不設(shè)，如地震區(qū)、地震裂縫區(qū)等）個別因素：A.容積率B.宗地面積C.宗地形狀（規(guī)劃、較規(guī)則、不規(guī)則）D.臨街狀況（四周臨街、三面臨街、兩面臨街、單面臨街、不臨街）E.地質(zhì)條件(地形，地勢，坡度，地基承載力，根據(jù)影響限度擬定是否選擇和指標表達方式)F.宗地內(nèi)土地開發(fā)限度（用宗地內(nèi)“╳通一平”反映）G.宗地最佳最有效運用（分析在合法前提下，是否達成了最佳最有效運用狀態(tài)）③因素條件說明及說明表編制（10分）。重點評審：描述各條件是否客觀、具體、量化,與前后文是否相應(yīng)。描述過于簡化的及可以定量只是簡樸描述的，每因素扣減1分；因素的描寫前后文矛盾的，該因素此項不得分。④因素修正系數(shù)（40分）。重點評審修正是否恰當(dāng)、權(quán)重設(shè)立是否合理。其中情況修正體系占5分，期日修正體系占5分，年期修正體系占5分，區(qū)域因素修正體系占10分，個別因素修正體系占15分。說明：1、交易日期修正注意事項：案例的成交日與待估宗地的估價基準日應(yīng)接近，假如市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可適當(dāng)延長，即選擇近年的交易案例用于比較，但最長不超過3年；如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短（一般不超過1年，最長不超過2年）。在編制日期修正系數(shù)表時，地價指數(shù)可根據(jù)政府公布數(shù)據(jù)或通過各年政府公布的基準地價結(jié)合市場交易推算。對于同一城市內(nèi)的不同區(qū)域，由于發(fā)展限度不同，期日修正大小也有異，建議根據(jù)該區(qū)域各年的基準地價比推算期日修正系數(shù)。對直接套用地價指數(shù)的，注意地價指數(shù)是定基指數(shù)還是環(huán)比指數(shù)。2、在交易情況修正中，注意以下交易行為中的特殊因素影響：(1)有利害關(guān)系人之間的交易；(2)急于出售或者購買情況下的交易；(3)受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；(4)交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易；(5)交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；(6)相鄰地塊的合并交易；(7)特殊方式的交易；(8)交易稅費非正常承擔(dān)的交易；(9)其他非正常的交易。3、在交易方式或者價格類型修正中，注意以下交易行為中的特殊因素影響交易類型一般涉及出讓、轉(zhuǎn)讓、作價出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進行交易類型的修正。注意即便是出讓，招標、拍賣、掛牌和協(xié)議4種方式的成交價也許有較大差異。協(xié)議出讓的價格也許偏低；拍賣出讓價格最高且也許偏高；招標出讓和掛牌出讓的，價格也許是居中價，且最也許是合理價。4、交易年限待估宗地的剩余使用年限為評估基準日至待估宗地權(quán)利終止日止的剩余使用年限，比較實例的剩余使用年限為比較實例交易時至比較實例宗地權(quán)利終止日止的剩余使用年限，非評估基準日至比較實例宗地權(quán)利終止日止的剩余使用年限。5、區(qū)域因素修正及個別因素修正區(qū)域因素修正中，按照前文中的提醒分別給予不同級別的差異即可。個別因素修正中要注意的事項如下：（1）容積率條件指數(shù)此項修正有時作為個別因素中的一項，但在廣東的經(jīng)濟發(fā)達地市，對地價影響較大，建議單列。各地區(qū)國土部門在制定基準地價修正系數(shù)時一般都有容積率修正項，可根據(jù)基準地價容積率修正系數(shù)表（或公式）進行容積率修正。對于容積率修正，因廣東多數(shù)地市商業(yè)服務(wù)業(yè)用地和住宅用地習(xí)慣上是采用樓面地價進行比較，所以修正的方向與采用地面單價比較是相反的。（2）面積條件指數(shù)將依據(jù)宗地面積大小劃分為“合適且有助于運用”、“較合適且比較有助于運用”、“不合適或不利于運用”三個等級。實際應(yīng)用中注意不同用途土地對面積的規(guī)定不同，不同地區(qū)對土地面積規(guī)定不同，應(yīng)考慮地區(qū)因素對面積規(guī)定不同的影響。如一塊200M2的住宅用地，廣州也許不受歡迎，但在東莞或陽江，則很受歡迎，那里的人喜歡蓋私房。并且廣東部分城市商品房開發(fā)中，面積少的地塊不一定最受歡迎。評估中應(yīng)認真結(jié)合估價對象所出市場狀況分析面積變化對宗地地價的影響。（3）宗地形狀指數(shù)將宗地形狀分為規(guī)劃、較規(guī)則、不規(guī)則三個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降。注意當(dāng)宗地面積較大，足以滿足用地需要時，形狀不規(guī)則對土地運用的影響也許很小。（4）地形坡度指數(shù)一般而言，地形平坦為優(yōu)，坡度在小于3%屬較優(yōu)，坡度在3－5%屬一般，坡度在5－10%屬較劣，坡度大于10%屬劣。將地形坡度劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降。注意高檔的住宅用地對坡度的規(guī)定也許與其他用地是相反的。此標準有待商榷，由于現(xiàn)在可以提供余泥地塊，很多地方是可以通過賣泥賺錢的，也就是說坡度越大，也許更為有利，所以具體要視土地土壤而定。（5）地質(zhì)條件指數(shù)一般而言，地基承載力大于25噸/平方米屬優(yōu)，在20－25噸/平方米屬較優(yōu)，在12－20噸/平方米屬一般，在8－12噸/平方米屬較劣，小于8噸/平方米屬劣。將地質(zhì)條件按地基承載力的大小分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降。（6）規(guī)劃條件限制指數(shù)較為常見的情況有限制用途、限制高度、限制容積率。例如在高新工業(yè)區(qū)中已經(jīng)發(fā)放了部分商服或者住宅用地的國有土地使用證，而事實上不也許開發(fā)。這種情況下，一方面按照合法原則解決，但價格水平應(yīng)與其也許的水平接近。⑤地價計算（10分）。重點審查公式及計算是否對的、是否給予了與最終取值接近性明顯有差異的三個比準價格不同的權(quán)重等。若三個比準價格與最終取值接近性明顯有差異，而沒有分析并給予不同的權(quán)重則扣5分。（2）收益還原法①公式的選定（10分）。估價師應(yīng)根據(jù)評估標的的客觀收益方式選用不同的測算公式。說明：在當(dāng)前的經(jīng)濟形勢下，合理的收益往往是前低后高，甚至前幾年是負收益。對只是存在潛在收益而采用均等收益和均等的費用計算者，扣減10分；對通常情況下是通過自營產(chǎn)生收益者，例如百貨商場、酒店、工業(yè)公司等，應(yīng)考慮采用生產(chǎn)函數(shù)模型剝離土地收益的計算公式，此類采用了出租方式計算而未作說明的，扣減10分。此外，對于按照現(xiàn)狀連續(xù)使用評估的，假如評估標的或其上蓋建筑物已經(jīng)簽署了一定年期租賃協(xié)議的，在協(xié)議有效期內(nèi)均應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定的收益和支出計算純收益并將其還原。②總收益擬定（25分）。重點審查數(shù)據(jù)來源依據(jù)是否充足，是否有較強說服力，是否采用客觀收益，客觀收益的擬定方法及具體測算過程是否準確，是否考慮了衍生收益。凡客觀收益的測算過程沒有采用市場比較法求證過程的，扣減10分；凡忽略衍生收益（如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、公司經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益）且未作因素說明者，扣減10分。說明：擬定收益時，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均收益。出租性土地及房屋的宗地應(yīng)收集三年以上的租賃資料。營業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營運資料。直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過去五年中原料、人工及產(chǎn)品的市場價格資料。所收集的資料應(yīng)是連續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長期收益趨勢。在實際操作中，估價對象權(quán)屬人出于某種因素，提供的資產(chǎn)負債表、損益表等數(shù)據(jù)也許會不真實，這時須認真鑒別，可查閱其審計報告。同時，對會計報表進行調(diào)整，將不合理數(shù)據(jù)調(diào)整為客觀合理數(shù)據(jù)，將會計解決數(shù)據(jù)調(diào)整為估價數(shù)據(jù)（例如會計折舊與估價折舊不同）。注意簽署了租賃協(xié)議的，有效期內(nèi)收益按照協(xié)議約定方式計算。③費用及參數(shù)擬定（40分）。重點審查費用構(gòu)成項目是否全面、對的，數(shù)據(jù)來源依據(jù)充足，費用取值符合正常客觀費用或政策規(guī)定規(guī)定，對沒有文獻規(guī)定的，每項費用的擬定過程要有清楚的說明，有具體的推算過程。每項費用計算依據(jù)不具體直接給予結(jié)論者扣減5分，漏計者扣減10分。說明：1、幾種用地方式下相應(yīng)的土地費用為：（1）土地租賃中重要考慮：土地使用稅（因使用和租賃而繳納的有關(guān)稅費）、管理費（指管理人員的薪水及其他費用）、土地維護費及其他費用（例如給排水及道路的修繕費等）。（2）房地出租中重要考慮：經(jīng)營管理費、維修費、保險費、稅金、房屋折舊費等。對房屋折舊費的扣除往往存在爭議，扣除此項后土地還原利率取值要相應(yīng)減少；另由于收益是客觀收益，所以計算折舊時應(yīng)采用代表此種類型的房屋的平均重置成本價。（3）經(jīng)營性公司重要考慮剝離銷售成本、銷售費用、經(jīng)營管理費用、銷售稅金及附加、財務(wù)費用及經(jīng)營利潤。（4）生產(chǎn)性公司重要考慮剝離生產(chǎn)成本、銷售費用、管理費用、銷售稅金及附加、財務(wù)費用及公司利潤。2、擬定費用時，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均費用，且注意與前文中的收益相相應(yīng)。出租價格中假如不含應(yīng)上繳的稅費就不應(yīng)當(dāng)扣減稅費。廣東部分城市房地產(chǎn)出租采用的是“一費制”，即房產(chǎn)稅（按年租金的12%計）、營業(yè)稅（按租金的5%）、城市維護建設(shè)稅（按營業(yè)稅的7%）、教育費附加（按營業(yè)稅的3%）等合計給出了綜合稅率，此時應(yīng)采用此綜合稅率，注意不同的用途綜合稅率的區(qū)別。3、注意簽署了租賃協(xié)議的，有效期內(nèi)收益按照協(xié)議約定方式計算。

④土地純收益擬定（5分）。重點審查土地純收益的剝離方法是否對的，依據(jù)是否充足。說明：房屋純收益的測算往往用房屋現(xiàn)值和房屋收益率的積來計算。房屋現(xiàn)值等于同類房屋的建導(dǎo)致本費用（包含建造過程中建造商的利潤，但不涉及購買者投入購房資金的利潤），結(jié)合房屋的物理、經(jīng)濟和功能的退化狀況擬定。⑤土地還原利率擬定（15分）：重點審查土地還原利率擬定是否有依據(jù)，是否合理等。沒有推算過程者，本項不得分，說明不具體者，扣減5分。

說明：（1）在使用土地租金推算土地價格時，土地還原利率可直接采用土地租售比：土地租金（扣除相關(guān)稅費）與土地價格（扣除相關(guān)稅費）之間的比率。(2)在采用房地產(chǎn)出租租金剝離土地租金時，土地還原利率用殘余法公式推算。r＝(r1L+r2B)/(L+B)在實際工作中，由于房地產(chǎn)租金及售價較易獲得，可先用房地產(chǎn)租售比擬定房地產(chǎn)綜合還原利率，房屋還原利率比綜合還原利率高1－2個百分點，土地還原利率比綜合還原利率低1－2個百分點，可作為上述方法求出的土地還原利率的大體檢查范圍。（3）安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：即：還原利率＝安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和土地市場、土地用途等狀況對其影響限度而擬定，一般取3—5％。（4）投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險大小排序，然后分析判斷估價對象所相應(yīng)的范圍，擬定其還原利率。⑥地價測算（5分）：重點審查公式及計算過程是否對的。（3）剩余法①待估宗地開發(fā)條件擬定（10分）：重點審查土地用途、容積率等是否符合規(guī)劃和設(shè)計的規(guī)定，是否考慮了市場供求狀況等。缺此項分析，不得分；分析不全面的，扣減相應(yīng)分值。

說明：在擬定待估宗地的最有效運用方式時（涉及用途、規(guī)模、檔次等），要符合本地政府部門的規(guī)定，符合已經(jīng)簽署的土地出讓協(xié)議，按照規(guī)劃指標進行測算，有關(guān)的經(jīng)濟指標參數(shù)應(yīng)在報告中列示。對出讓協(xié)議與規(guī)劃指標不一致者，根據(jù)本地政府有關(guān)補地價的規(guī)定和上述文獻中關(guān)于用途、建筑面積調(diào)整的有關(guān)約定解決，一般情況下，近期的政府批復(fù)更具效力。

②不動產(chǎn)總價估算（25分）：重點審查待估宗地開發(fā)完畢后不動產(chǎn)總價的估算方法及應(yīng)用是否合理，估算依據(jù)是否充足。售價、銷售時間、銷售情況預(yù)測不合理，計算售價或租金時沒有用或者說明可售面積的情況；租賃時未考慮出租率及租金變化，每項扣減5分。說明：開發(fā)后出售的物業(yè)，必須根據(jù)待估宗地的最有效運用方式和本地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，采用市場比較法與長期趨勢法結(jié)合預(yù)測開發(fā)后物業(yè)的價值。對開發(fā)完畢后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地的價值，根據(jù)當(dāng)時市場上同類用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和裝修條件的不動產(chǎn)租金水平，采用收益還原法與長期趨勢法來預(yù)測其價值。估算開發(fā)完畢后的不動產(chǎn)價值時，應(yīng)注意以下幾點：A、售價預(yù)測合理：根據(jù)現(xiàn)時的房地產(chǎn)價格及走勢、政策影響，預(yù)測建成后售價。B、銷售時間預(yù)測合理：符合估價基準日的政策規(guī)定。C、銷售情況預(yù)測合理：要根據(jù)市場承受條件，擬定是否分期銷售，考慮資金的時間價值問題。D、租賃時要考慮出租率及租金增長情況。E、注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計算售價或租金時用可售面積。③開發(fā)成本估算（25分）：重點審查開發(fā)成本估算是否全面、客觀、合理，依據(jù)是否充足。對計算中所采用的建筑費、專業(yè)費用等是否說明了擬定的方法和依據(jù)，計算是否準確，規(guī)定每項成本均有具體的說明。計算對的但無解釋者，每項各扣減5分。說明：1、開發(fā)成本是項目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切社會必要費用的總和。在土地開發(fā)項目中，整個開發(fā)項目的開發(fā)成本涉及購地稅費、開發(fā)成熟地的開發(fā)費用、管理費用、投資利息和銷售稅費；在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，整個項目的開發(fā)成本涉及購地稅費、房屋建導(dǎo)致本、管理費用、投資利息和銷售稅費。2、開發(fā)周期和投資進度安排的擬定應(yīng)參照類似不動產(chǎn)的開發(fā)過程進行擬定。對于大型開發(fā)項目，應(yīng)分期建設(shè)，分期投入資金。3、計算開發(fā)成本時一般用總建筑面積。④利息計算（10分）。重點審查開發(fā)周期、利息率、計息周期及其計算公式是否準確，規(guī)定有具體的說明。計算對的但無解釋者，減5分。

說明：運用靜態(tài)法公式時，地價款、土地開發(fā)費用或房屋建導(dǎo)致本、管理費用和購地稅費等所有預(yù)付資本要計算利息。銷售稅費不計利息。利息的計算要充足考慮資本投入的進度安排，一般按復(fù)利計算。也可將開發(fā)收入和成本貼現(xiàn)至估價基準日，此種情況下，不需要再計算利息。此外，利息不斷地發(fā)生變化，計算中要注意估價基準日的利息率。

⑤利潤計算（10分）：重點審查利潤率選取的依據(jù)及標準是否合理，計算是否對的，規(guī)定有具體的說明。計算對的但無解釋者，減5分。說明：開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實際獲得的利潤，也不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商所盼望獲得的利潤。不同區(qū)域，或同一區(qū)域不同開發(fā)項目類型，利潤率不同。開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率重要有以下4種：(1)計算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率可稱為直接成本利潤率，即：直接成本利潤率＝開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本）(2)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用，相應(yīng)的利潤率可稱為投資利潤率，即：投資利潤率＝開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）(3)計算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即：成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）(4)計算基數(shù)＝開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)價值(售價)，相應(yīng)的利潤率可稱為銷售利潤率，即：銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)價值所以，在測算開發(fā)利潤時要注意計算基數(shù)與利潤率之間的匹配，即選取不同的利潤率，應(yīng)采用相相應(yīng)的計算基數(shù)；反過來，采用不同的計算基數(shù)，應(yīng)選取相應(yīng)的利潤率。實際操作中一般取投資利潤率或銷售利潤率。假如采用鈔票流折現(xiàn)法，折現(xiàn)率的取值中綜合考慮了利息率及利潤率，則利潤可不單獨測算。⑥稅金及其銷售費用估算（10分）：重點審查稅費擬定是否符合國家現(xiàn)行標準，銷售費用估算是否有依據(jù)和標準，計算是否對的，特別是銷售費用，需根據(jù)可比市場的普遍狀況擬定，規(guī)定有具體的說明。計算對的但無解釋者，扣減5分。⑦地價計算（10分）：重點審查計算公式及計算過程是否對的。關(guān)于土地增值稅的計算說明：土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人所征收的一種稅?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》自1994年1月1日起執(zhí)行算起已經(jīng)2023。由于土地增值稅的征收很困難，征收效果并不抱負。國家稅務(wù)總局2023年發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅清算管理有關(guān)問題的告知》，規(guī)定各地對房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅清算，正式向公司征收30％-60％不等的土地增值稅。由于該稅以土地增值額為計稅基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)的增值額必須在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以后才干擬定，竣工結(jié)算不完畢，稅務(wù)機關(guān)就無法及時征收土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實行細則》第十六條規(guī)定，由于涉及成本擬定或其他因素而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局制定。因此，各地均對房地產(chǎn)開發(fā)公司采用預(yù)征土地增值稅的政策，但由于預(yù)征率比較低，房地產(chǎn)開發(fā)公司繼續(xù)通過遲延竣工結(jié)算來緩繳土地增值稅。目前我省廣州、深圳、珠海等大部分城市，土地增值稅的預(yù)征比例有所差別。如廣州，2023年～2023年，普通住宅預(yù)征比例為0.5%，綜合樓預(yù)征比例為0.7%，其他預(yù)征比例為1%；深圳市規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1％預(yù)征，對轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)取得的收入按0.5％預(yù)征。目前，廣州已經(jīng)決定從2023年1月1日起將普通住宅土地增值稅的預(yù)征率從0.5%提高到1%，將其他商品房土地增值稅預(yù)征率從0.7%提高到2%，經(jīng)濟合用住房（含解困房）和限價商品住宅不實行預(yù)征。廣州市提高預(yù)征率的做法會不會得到推廣還難以鑒定。但假如將土地增值稅的預(yù)征率提高到基本等于甚至略超公司實際應(yīng)納土地增值稅的水平，相信絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司都不會抵制土地增值稅的清算，甚至?xí)e極進行土地增值稅的清算?！蛾P(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅清算管理有關(guān)問題的告知》中針對清算難的問題作出了很多規(guī)定：“已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”；“房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分派給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)”。這些規(guī)定都將實質(zhì)性地改變房地產(chǎn)開發(fā)公司的稅收，因此必將影響到公司的利潤和土地的價格。建議對評估標的位于廣東省的土地，核算稅費時考慮土地增值稅?？梢圆捎妙A(yù)征的比例計算，也可以按照《土地增值稅暫行條例實行細則》中規(guī)定的核算辦法計算。下表中給出了土地增值稅的簡易測算表。土地增值稅計算表序號項目備注A樓盤銷售總收入

B土地成本(含契稅)土地成本*(1+3%)C建設(shè)開發(fā)成本涉及土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。D利息按照開發(fā)周期和當(dāng)時的利息計算E開發(fā)費用含利息、管理和銷售費用，可采用E=D+（B+C）*5%F有關(guān)稅金（營業(yè)稅及附加）舉例：F=A*5.65%G其他扣除項目G=（B+C）*20%H可扣除項目H=B+C+D+F+GI增值額I=A-HJ增值率J=I÷HK土地增值稅(1)增值額未超過扣除項目金額50％的,K=I*30%；(2)增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的,K=I*40%-H*5%；(3)增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的,K=I*50%-H*15%；(4)增值額超過扣除項目金額200％,K=I*60%-H*35%（4）成本逼近法①土地取得費估算（25分）：重點審查土地取得費用構(gòu)成項目是否全面、對的，取值是否客觀、合理，取值依據(jù)是否充足。計算對的但無解釋者，各項扣減5分。說明：土地取得費按用地單位取得土地使用權(quán)支付的各項客觀費用計算，必須符合《中華人民共和國土地管理法》及土地所在地人民政府的相關(guān)規(guī)定。這是一個模擬的過程，事實上是估價基準日的客觀土地取得費。征用農(nóng)村集體土地時，土地取得費就是征地費用，即支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和地上物所有者的費用，涉及：土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安頓補貼費等。征地中各項費用必須符合《中華人民共和國土地管理法》及土地所在地人民政府的相關(guān)規(guī)定并結(jié)合市場擬定。假如市場價與政府有關(guān)規(guī)定有明顯差距，則應(yīng)當(dāng)收集三個以上的征地案例采用比較法測算。此外，估價基準日在2023年7月25日之后的，所采用的農(nóng)用地補償標準要高于《廣東省征地補償保護標準》及地方政府或地方政府部門公布的本地的征地補償保護標準。城鄉(xiāng)國有土地的土地取得費可按拆遷安頓費計算，重要涉及：拆除房屋及構(gòu)筑物的補償費、拆遷安頓補貼費，應(yīng)根據(jù)本地政府規(guī)定的標準結(jié)合市場擬定。從市場購入土地時，土地取得費就是獲取土地的價格（應(yīng)為客觀合理的公開市場價格，非特殊交易）。需注意價格內(nèi)涵（如“×通一平”，是否含出讓金等），避免與土地開發(fā)費等反復(fù)計算。農(nóng)村集體土地取得費與土地征收、征用前的用地類型有較大關(guān)聯(lián)，報告中需對此作出分析。

②土地開發(fā)費估算（20分）：重點審查待估宗地的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費用標準是否明確，依據(jù)是否充足，是否為客觀的開發(fā)費用。計算對的但無解釋者，扣減10分。說明：土地開發(fā)費按該區(qū)域土地平均開發(fā)限度下需投入的各項客觀費用計算。注意區(qū)分宗地內(nèi)開發(fā)限度與宗地外的開發(fā)限度?！啊镣ㄒ黄健币话闱闆r下是指宗地紅線外“×通”，宗地紅線內(nèi)土地平整。宗地紅線外的土地開發(fā)費用要客觀計算道路費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公用設(shè)施配套費和社區(qū)開發(fā)費；宗地紅線內(nèi)的土地開發(fā)費一般有土地平整費和小設(shè)施配套費。根據(jù)估價目的和投資主體不同，宗地紅線內(nèi)的小設(shè)施是否計入也不同。土地開發(fā)費可參照本地基準地價的開發(fā)費取費標準?；A(chǔ)設(shè)施配套費參考項目參考取值（元/m2）項目參考取值（元/m2）道路工程15~90排水工程5~50供水工程10~45通信工程6~20供電工程10~90燃氣工程10~40土地平整15~20

③相關(guān)稅費估算（20分）：重點審查相關(guān)稅費組成是否全面，費用的擬定依據(jù)是否符合國家現(xiàn)行標準。計算對的但無解釋者，各項扣減5分。征地過程中發(fā)生的稅費一般有：A、占用耕地時的耕地占用稅，詳見中華人民共和國國務(wù)院令第511號《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》。人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣級行政區(qū)域為單位，下同），每平方米為10元至50元；人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元；人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元；人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。B、占用耕地時的耕地開墾費，詳見《關(guān)于印發(fā)<廣東省耕地開墾費征收使用管理辦法>的告知》（粵財農(nóng)〔2023〕378號）第四條，廣州、深圳及其他地級市轄區(qū)（不含所轄縣級市、縣）為20元/平方米；縣級市轄區(qū)內(nèi)15元/平方米；縣轄區(qū)內(nèi)10元/平方米。經(jīng)國務(wù)院批準占用基本農(nóng)田保護區(qū)內(nèi)耕地加收15元/平方米。C、占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金（菜地與耕地只用其一，詳見地方標準）；D、征地管理費（征地補償費總金額的1.4%－2.1%），詳見廣東省物價局粵價[2023]323號。E、本地政府規(guī)定并取得上級政府批復(fù)批準收取的其他有關(guān)稅費。F、稅費須為正常稅費，其他非正常性支出如土地閑置費等不能計入成本。G、財政部、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的告知》（財綜[2023]48號，2023年11月7日）明確規(guī)定：“新增建設(shè)用地土地有償使用費，由市、縣人民政府按照國土資源部或省、自治區(qū)、直轄市國土資源管理部門核定的本地實際新增建設(shè)用地面積、相應(yīng)等別和征收標準繳納”，“嚴禁市、縣人民政府和有關(guān)部門將新增建設(shè)用地土地有償使用費轉(zhuǎn)嫁由用地單位繳納”。根據(jù)上面的規(guī)定，可以明確的是：新增建設(shè)用地土地有償使用費不是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用以及土地使用權(quán)出讓過程中所發(fā)生的成本費用，而是出讓土地收益的再分派，是中央和省兩級人民政府參與縣、市人民政府收取的土地收益。④利息計算（5分）：重點審查利息率選擇、開發(fā)周期的設(shè)定、計息期等是否合理，計算是否對的。計算對的但無解釋者，減2分。說明：按照所界定土地開發(fā)限度的正常開發(fā)周期、各項費用的投入期限和資金年利息率，分別估計各期投入利息。因利息不斷地發(fā)生變化，計算中要注意估價基準日的利息率。⑤利潤計算（5分）：重點審查利潤率選擇依據(jù)是否充足、符合客觀實際。未按照土地開發(fā)性質(zhì)和實際情況，擬定投資利潤率者，扣減2分；土地開發(fā)總投資（土地取得費、土地開發(fā)費和各項稅費）漏項者不得分。說明：一般采用投資利潤率計算。土地開發(fā)總投資涉及土地取得費、土地開發(fā)費和各項稅費。應(yīng)按照土地開發(fā)性質(zhì)和各地實際情況，擬定開發(fā)中各項投資的正?；貓舐省＂尥恋卦鲋倒浪悖?0分）：重點審查增值率或增值額的擬定依據(jù)是否充足，取值是否客觀、合理。計算對的但無解釋者，減5分。說明：1、《規(guī)程》上規(guī)定土地增值按該區(qū)域土地因改變用途或者進行土地開發(fā)，達成建設(shè)用地的某種運用條件而發(fā)生的價值增長額計算。所以可以按照市場地價與成本價格的差額擬定增值收益，也可以采用用地過程中向政府繳納的“地價”（非完整地價，多數(shù)地方把該地價稱為“出讓金”，盡管十分不規(guī)范）作為增值收益，也可以考慮此種開發(fā)運用盼望的增值收益來擬定。2、根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的告知》（國辦發(fā)〔2023〕100號），土地出讓收入使用范圍為：(一)征地和拆遷補償支出。涉及土地補償費、安頓補貼費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費。(二)土地開發(fā)支出。涉及前期土地開發(fā)性支出以及按照財政部門規(guī)定與前期土地開發(fā)相關(guān)的費用等。(三)支農(nóng)支出。涉及計提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、補貼被征地農(nóng)民社會保障支出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補貼支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。(四)城市建設(shè)支出。涉及完善國有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)支出以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。(五)其他支出。涉及土地出讓業(yè)務(wù)費、繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費、計提國有土地收益基金、城鄉(xiāng)廉租住房保障支出、支付破產(chǎn)或改制國有公司職工安頓費支出等。所以對目前部分估價師在計算土地增值收益時，考慮土地增值收益額一定要大于等于新增建設(shè)用地有償使用費，是可以理解的。

⑦相關(guān)修正估算（10分）：重點審查年期修正、區(qū)位修正、土地還原率的擬定等依據(jù)是否充足合理，公式計算是否對的。計算對的但無解釋者，各項扣減2分；此類修正漏項者，各項減3分。

說明：1在實際操作中，如土地增值收益采用本地出讓金標準，由于政府公布的出讓金標準多為宗地法定最高出讓年限的出讓金，與評估宗地的剩余使用年限不一致，須作使用年限修正，相稱于先把出讓金推算成無限年期的，然后再修正到剩余有效使用年期。由于土地取得費、稅費、開發(fā)費、利息、利潤一般結(jié)合土地面積表述，在出讓金