江蘇省地方統(tǒng)一標準J房屋面積測算關鍵技術作業(yè)規(guī)程

江蘇省地方標準DGJJ11973-DGJ32/TJ131—房屋面積測算技術規(guī)程Constructiontechnicalspecificationofbuildingareasurveyingandmapping-12-17公布江蘇省住房和城鎮(zhèn)建設廳審定公布序言依據蘇建科〔〕231號《相關印發(fā)〈江蘇省工程建設標準編制、修訂計劃〉通知》要求，編制組搜集了近十年來國家、行業(yè)和全國各省、市相關房屋面積測算方面法規(guī)文件和標準規(guī)范，進行系統(tǒng)梳理和分析，并考慮到現(xiàn)在新建筑結構和新技術等對房產面積測算影響，經過廣泛征求省各市相關部門、教授和實際作業(yè)工程技術人員意見，對包含關鍵問題和具體內容進行了專題論證，反復討論、協(xié)調和修改后制訂了本規(guī)程。本規(guī)程關鍵內容包含：1總則、2術語、3房屋面積測算數(shù)據采集、4房屋建筑面積計算要求、5房屋變更測算、6房屋面積測算結果匯報。本規(guī)程由江蘇省住房和城鎮(zhèn)建設廳負責管理，蘇州市房地產測繪隊負責解釋。各單位在實施本規(guī)程過程中，如有修改提議和意見，請反饋至江蘇省工程建設標準站（地址：南京市江東北路287號銀城廣場B座四樓，郵政編碼：210036）。本規(guī)程主編單位、參編單位、關鍵起草人和關鍵審核人主編單位：蘇州市房地產測繪隊無錫市曦晨測繪參編單位：徐州市宏偉測繪制圖企業(yè)蘇州工業(yè)園區(qū)測繪有限責任企業(yè)關鍵起草人：高巧森管建平富強吳炳友陳憲章奚長元陸建生陳耀亮姚鐘惠于春生王龍慧關鍵審核人：高俊強湯杰蘭孝奇馮金龍鐘容王成華虞繼進目次1總則………………2術語………………2.1房屋面積測算術語……………2.2建筑術語………3房屋面積測算數(shù)據采集………………3.1房屋預售測繪數(shù)據采集………3.2房屋實測數(shù)據采集………………4房屋建筑面積計算要求………………4.1通常要求…………4.2計算細則…………4.3共有建筑面積分攤和計算………5房屋變更測算…………5.1變更分類…………5.2受理變更…………5.3變更測算…………6房屋面積測算結果匯報………………6.1房屋面積測算數(shù)據處理標準…………………6.2檢驗、驗收和結果資料…………1總則1.0.1為規(guī)范全省房屋建筑面積測算工作，統(tǒng)一全省房屋建筑面積計算技術標準，依據《房產測量規(guī)范》GB/T17986-，特制了定本規(guī)程。1.0.2本規(guī)程要求了房屋面積測算工作基礎術語、工作方法和房屋建筑面積計算和房屋共有建筑面積分攤通常和特殊情況處理標準。1.0.3本規(guī)程適適用于江蘇省行政區(qū)域內房產管理中各類房屋面積測算。1.0.4江蘇省行政區(qū)域內房屋面積測算工作除應遵照本規(guī)程外，尚應符合國家、行業(yè)現(xiàn)行相關標準要求。2術語2.1房屋面積測算術語2.1.1房屋面積測算buildingareasurveyingandmapping利用測繪和計算機輔助技術和方法，采集和表示房屋相關信息，為房屋管理等部門提供基礎數(shù)據和資料。2.1.2房屋面積測算結果productsofbuildingareasurveyingandmapping房屋面積測算過程中所形成各類圖表、數(shù)據總集。包含受理相關要件，房屋面積測算技術匯報，房產平面圖集等。2.1.3房屋建筑面積buildingarea房屋外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和。2.1.4房屋套內建筑面積areaoftheinsideproperty房屋套或門范圍內由單個全部權人占有和使用建筑面積，包含套內使用面積、墻體面積及陽臺建筑面積三部分組成。2.1.5房屋使用面積usablefloorarea房屋套內全部可供使用空間面積。2.1.6房屋登記面積registeredpropertyarea產權主依法擁有房屋全部權房屋建筑面積。房屋登記面積由市、縣(市)房屋登記機構登記確定。2.1.7房屋套內墻體面積interiorwallarea成套房屋套內使用空間周圍圍護或承重墻體或其它承重支撐體所占面積。其中各套之間分隔墻和套和公共建筑空間分隔墻和外墻（包含山墻）等共有墻，均按水平投影面積二分之一計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。2.1.8共有（公用）建筑面積shared(common)buildingarea建筑物內由多個權利人共同占有或使用建筑面積。包含：幢內共有（公用）建筑面積和非幢內共有（公共）建筑面積。共有（公用）建筑面積還包含套和共有建筑之間分隔墻，和外墻（包含山墻）水平投影面積二分之一建筑面積。共有（共用）建筑面積包含有：應分攤共有（公用）建筑面積和不分攤共有（公用）建筑面積。2.1.9房屋專有建筑面積

proprietarybuildingarea建筑物內由單個權利人占有或享受獨立使用建筑面積。2.1.10房屋建筑面積估計算forecastcalculationofbuildingarea依據計劃建設主管部門核準建筑施工圖，按本規(guī)程，對房屋特征信息進行圖上采集計算，出具房屋面積估計算匯報。用于房屋預售審批和立案。2.1.11房屋建筑面積實測算physicalsurveyingbuildingarea房屋完工后，依據本規(guī)程，對房屋特征信息實地采集計算，出具房屋面積測算結果。為房屋登記、交易，舊城改造、征地拆遷等提供基礎資料。2.1.12房屋面積變更測算surveyingbuildingareaforitsalternating房屋登記后，因房屋產權界線、房屋面積等發(fā)生改變而進行房屋建筑面積測算。2.1.13房屋基礎單元elementarybuildingarea有固定界線、能夠獨立使用并有明確、唯一編號（幢號、房（室）號等）房屋或特定空間。2.1.14房屋building含有承重支柱，有頂蓋（屋面）及圍護墻（柱）體，以鋼、鋼筋混凝土或以鋼筋混凝土、磚、石、木等材料建造作為大家生產、生活或經營場所建筑物。2.1.15中誤差standarddeviation在一定測量條件下，觀察量各個觀察值真誤差平方和平均值平方根2.1.16限差tolerance在一定觀察條件下要求測量誤差限值。2.2建筑術語2.2.1層高storeyheight上下兩層樓面或樓面和地面之間垂直距離。2.2.2室內凈高interiornetstoreyheight從樓、地面面層(完成面)至吊頂或樓蓋、屋蓋底面之間有效空間垂直距離。2.2.3自然層數(shù)naturalstorey按樓板、地板結構分層樓層數(shù)。2.2.4假層informalfloor指在自然層以上，層高不是全部為2.20m2.2.5夾層interlayers在一個樓層內，以結構板形式增設局部樓層，為非自然層。2.2.6閣樓attic在自然層內，利用房屋內上部空間或人字屋架添、加建暗樓。2.2.7架空層openfloor僅有結構支撐而無外圍護結構開敞空間層。2.2.8架空房屋bottomoverheadconstruction通常為底層架空，以柱子作為承重支撐房屋。2.2.9結構轉換層transferstructurelayer建筑物某樓層上部和下部因平面使用功效不一樣，該樓層上部和下部采取不一樣結構類型，并經過該樓層進行結構轉換樓層。2.2.10設備層mechanicalfloor建筑物內專為設置暖通、空調、給排水、配變電等設備和管道且供人員進入維護樓層。2.2.11避難層refugestorey建筑高度超出100m高層建筑中，為消防安全專門設置供大家疏散避難樓層。2.2.12地下室basement房間地平面低于室外地平面高度超出該房間凈高1/2者。2.2.13半地下室semi-basement房間地面低于室外地平面高度超出該房間凈高1/3，且不超出1/2者。2.2.14房屋總層數(shù)totalbuildinglayers房屋地上層數(shù)和地下層數(shù)之和。2.2.15地上層數(shù)overgroundlayers指室內地坪±0.00m以上房屋層數(shù)。采光窗在室外地坪以上，地坪（自然）以上≥2.2.16地下層數(shù)undergroundlayer室內地坪±0.00m以下房屋層數(shù)。無采光窗，地坪（自然）以上＜2.2.17躍層式住宅duplexapartmenthouse套內空間跨越兩樓層及以上，且設有套內樓梯住宅。2.2.18騎樓overhang樓層部分跨在人行道上臨街樓房。2.2.19過街樓arcade有道路穿過建筑空間樓房。2.2.20過道passage建筑物廳、堂或套內設置水平交通空間。2.2.21走廊corridorgallery建筑物內設置套外使用水平交通空間。2.2.22架空走廊bridgeway建筑物和建筑物之間,在二層或二層以上專門為水平交通設置走廊。2.2.23挑廊overhangingcorridor挑出建筑物外墻水平交通空間。2.2.24檐廊eavesgallery設置在建筑物底層屋檐下水平交通空間。2.2.25回廊cloister圍繞中庭或庭院走廊。2.2.26門廊porch在建筑物出入口處,凸出于建筑主體，有廊臺、且有支柱支撐頂蓋或半圍合開放式建筑空間。2.2.27連廊corridor；coveredpassage連接建筑之間走廊。2.2.28門斗foyer在建筑物出入口設置起分隔、擋風、御寒等作用有蓋過渡性建筑空間。門斗通常由建筑主體凹進形成，借助于建筑墻體形成圍護。2.2.29門廳lobby；在建筑物人口處，用于人員集散并聯(lián)絡建筑室內外樞紐空間。2.2.30雨蓬c設置在建筑物進出口上部用于擋雨、遮陽板或蓬。2.2.31陽臺balcony；附設于建筑物外墻設有欄桿或欄板，可供人活動室外空間。2.2.32設備用房e獨立設置或附設于建筑物中用于設置建筑設備房間。2.2.33永久性頂蓋permanent經計劃同意設計永久使用頂蓋。2.2.34圍護結構e圍合建筑空間四面墻體、門、窗、欄桿等。2.2.35圍護性幕墻直接作為外墻起圍護作用幕墻。2.2.36裝飾性幕墻設置在建筑物墻體外起裝飾作用幕墻。2.2.37建筑幕墻由金屬構架和板材組成，不負擔主體結構荷載作用建筑以外圍護結構。2.2.38勒腳建筑物外墻和室外地面或散水接觸部位墻體加厚部分。2.2.39變形縫為預防建筑物在外界原因作用下，結構內部產生附加變形和應力，造成建筑物開裂、碰撞甚至破壞而預留結構縫。包含伸縮縫（溫度縫）、沉降縫和抗震縫。2.2.40棚shed由單排或多排柱和頂蓋組成室外空間。2.2.41天井被建筑圍合露天空間，關鍵用以處理建筑物采光和通風。2.2.42凸窗b用于房間采光和美化造型而設置，窗臺高度≥0.032.2.43落地窗french窗框和地板直接相連窗或凸出外墻但窗臺高度＜0.30m窗。前者為落地窗，后者為反2.2.44大堂h含有休息、會客、接待、商務等功效門廳。2.2.45中庭（共享空間）a建筑中貫通多層室內大廳。2.2.46前室a設于樓、電梯間和走廊之間用于分配、緩沖人流過渡性建筑空間。2.2.47臺階s室外或室內在地坪和同一樓層不一樣高度處設置供人行走階梯。2.2.48管道井p建筑物中用于部署豎向設備管線豎向井道。2.2.49煙道s建筑物中設置用于排放煙塵豎向井道。2.2.50關鍵筒c建筑物中集中處理垂直交通、設備電氣垂直管線、聯(lián)絡其它建筑空間結構體系。2.2.51裙房和高層建筑相連，建筑高度不超出24m隸屬建筑。2.2.52塔式住宅以共用樓梯或共用樓梯、電梯為關鍵部署多套住房，且其關鍵朝向建筑長度和次要朝向建筑長度之比小于2住宅。2.2.53功效區(qū)functionarea依據房屋用途而劃分使用范圍稱為功效區(qū)。2.2.54公共（消防）通道public(fireprevention)channel建筑物內用于消防或通行需要而設置和市政或小區(qū)道路連通穿越建筑物通道。2.2.55公共綠地（開放空間）p滿足要求日光要求、適合于安排游憩活動設施、供居民共享集中綠地。2.2.56眺望間v設置在建筑物頂層或挑出外墻，供大家遠眺或觀察周圍情況建筑空間。3房屋面積測算數(shù)據采集3.1房屋預售測繪數(shù)據采集3.1.1商品房預售測算應依據“建設工程計劃許可證”及依法核準立案建設工程施工圖或匹配電子圖進行。3.1.2從建筑施工圖上采集房屋邊長數(shù)據時，應對分段邊長之和和總長度進行校核。校核不符時，應返回建設單位進行修正。當圖形面積＜0.50㎡時，可用設計圖圖解量取邊長或在電子文檔上獲??；超出上述標準，應返回設計單位補充。3.1.3圖紙邊長采集過程中，若遇特殊情況時，需在計算結果附記中統(tǒng)計或作具體說明。當部分小尺寸有顯著錯誤，可自行修正；對數(shù)據不足，可采取圖解量取、圖解計算。3.1.4在應用圖紙進行計算時，當設計無標注粉刷層厚度，粉刷層厚度統(tǒng)一為0.02m3.1.5在建造過程中，若房屋施工圖紙發(fā)生變更，須辦理相關審批手續(xù)，并立即通知委托測量機構辦理變更測量。3.1.6經房屋登記機構審核估計結果，是房屋預售許可、3.2房屋實測數(shù)據采集3.2.1房屋數(shù)據實地采集應按以下要求實施：1房屋實測應包含：完工測繪、現(xiàn)實狀況測繪、變更測繪、分割測繪等。2用于數(shù)據采集工具和設備應包含：經檢定合格鋼卷尺、手持測距儀、紅外測距儀、全站儀、GPS衛(wèi)星定位系統(tǒng)等。3采集內容應包含：房屋邊長、墻體厚度、特征點位置，房角點、界址點坐標等和其它需表述地形要素。4使用鋼卷尺測量水平距離時，尺兩端應選擇房屋相同高度參考點，以保持尺子處于水平位置。使用紅外測距儀或全站儀測量時，應使測線緊貼墻角并離地面約0.80m～1.205其形狀規(guī)則房屋數(shù)據采集應進行總尺寸和分尺寸數(shù)據校核。當丈量邊長和設計邊長較差在誤差許可范圍內時，可采取原設計邊長，不然應采取實測邊長。6對同套型或同單元實測時，應進行數(shù)據校核，其邊長總長度應等于分段長度之和，并應有多出測量數(shù)據校核。7實測房屋有不規(guī)則形狀或直接測量有困難時，可實測房屋幾何要素，按幾何公式計算面積或采取實測房屋特征點坐標，按坐標點計算面積。實測坐標點中誤差應控制在±0.05m范圍內3.2.2層高測量應按以下要求實施：1在房屋建筑面積完工測量時，必需對測繪項目標標準層、架空層、結構轉換層、夾層（插層）、地下層、半地下層等進行層高測量。對層高有疑問其它建筑空間，應進行層高測量，并作對應統(tǒng)計。2同一樓層分為多個不一樣層高建筑空間時，必需分別對各區(qū)間進行測量和統(tǒng)計，并在備注欄統(tǒng)計說明。3當建筑物設計層高＜2.10m或≥2.30m時，可測量一個層高值；當設計層高在≥2.10m和＜2.30m范圍時，應在不一樣位置測量三個以上層高值取平均4有建筑施工圖完工房屋，實測層高平均值和設計值之差≤±0.03m時，可按設計層高為準。5無建筑施工圖（歷史遺留）房屋，其層高按層內不一樣位置實測數(shù)據平均值作為層高。6底層或地下室層高數(shù)據，應按實測凈高數(shù)據，加結構頂板厚度作為該層房屋層高。3.2.3斜坡屋頂及傾斜房屋邊長數(shù)據采集，應符合以下要求：1當一間（單元）房屋屋頂為斜坡屋頂或房屋墻體為內傾斜時，應分別測量層高在2.20m以上和以下兩部分邊長數(shù)據并附略圖說明。2當房屋墻體為向外傾斜時，邊長尺寸量應至傾斜位置底部。3當房屋斜坡屋頂及傾斜墻體層高難以量取時，應量取室內凈高2.10m處，并同時量取對應定位數(shù)據。3.2.4陽臺、平臺、廊、窗數(shù)據采集應按以下要求實施：1陽臺需采集數(shù)據包含：陽臺頂板水平投影尺寸、陽臺圍護結構尺寸，陽臺頂板至底板垂直距離。當陽臺圍護結構凸出陽臺底板時，應采集陽臺底板水平投影距離。2平臺需要采集數(shù)據應包含：平臺下方建筑外圍尺寸、平臺下方建筑外圍和平臺周圍建筑外圍相對位置數(shù)據。3有柱廊時，應取廊柱之間、廊柱和廊圍護結構之間相對位置數(shù)據。無柱廊時，應量取廊頂蓋水平投影面積及位置數(shù)據。對異型柱所組成圍護結構，應量至異型柱外圍2.20m或凈高2.10m處4窗需要量取窗外側和主體墻體位置數(shù)據，量取窗臺和樓（地）面之間位置數(shù)據，窗底板到頂板之間垂直距離。3.2.5建筑物內外墻體數(shù)據采集應按以下要求實施：1采集建筑物內邊長和墻體厚度數(shù)據時，應在未進行裝飾貼面處理部位量取。2采集建筑物外邊長和墻體厚度數(shù)據時，應沿建筑物外墻體最外層表面勒腳以上量取數(shù)據。（不包含裝飾性貼面）3.2.6車位（地下車位）、商業(yè)攤位等特殊房屋數(shù)據采集應按以下要求實施：1車位（地下車位）、商業(yè)攤位界線確定應經計劃、消防審核經過。界線宜由界址點或線界組成。2以界址點或線界連線作為界線車位、商業(yè)攤位，建筑面積應量取相鄰界址點或線界各自相對位置數(shù)據。3車位、商業(yè)攤位有圍護結構，量取圍護結構內空間距離和圍護結構厚度。4對地下空間（含地下室）進行邊長測量時，可實測室內邊長和外墻厚度。當外墻厚度無法實測時，可采取建設工程施工圖數(shù)據。3.2.7房屋邊長數(shù)據采集應按以下要求實施：1住宅或寫字樓應按套或分單元采集；2共有建筑面積邊長數(shù)據應分層采集；3自建房或獨立產權房屋建筑面積邊長數(shù)據應分層采集；4多產權房建筑面積邊長數(shù)據應按單元采集，其共有面積邊長應分層采集。3.2.8房屋信息數(shù)據采集應按以下要求實施：1房屋信息數(shù)據采集時應確定內容包含：建筑物名稱、房屋坐落、房屋幢號、戶（室）號、房屋產別、建筑結構、房屋用途、房屋建成年份、房屋層數(shù)等和建筑物相關權利人及委托人信息等。2建筑物名稱應依據當?shù)氐孛瘑T會同意名稱采集。3房屋坐落、房屋幢號應依據當?shù)毓膊块T批復(證實)進行采集。4房屋產別應按《房產測量規(guī)范》GB/T17986—附錄A中表A4采集。5房屋結構應依據經審核建筑施工圖相關內容進行采集，或參考GB/T17986—《房產測量規(guī)范》附錄A表A5采集。6房屋用途應依據計劃部門批復計劃內容進行采集。7房屋建成年份應按房屋實際完工年份采集。拆除翻建房屋，按翻建完工年份采集。8房屋總層數(shù)應按本標準要求，并參考計劃許可證實地進行采集。房屋層高誤差和限差應滿足本標準第6.1.4條款邊長丈量9建筑物相關權利人及委托信息包含：權利人和委托人姓名（名稱）、地址、聯(lián)絡方法等。4房屋建筑面積計算要求4.1通常要求4.1.1計算全部建筑面積應按下列要求實施：1永久性結構單層房屋其層高大于2.20m時，應2房屋自然層內局部樓層設有夾層、插層、技術層、結構轉換層、避難層、設備層、架空層及樓（電）梯間等，高度在2.20m以上時，面積應按其水平投影面積計算3穿過房屋通道，房屋內門廳、大廳面積均按一層計算建筑面積計算。門廳、大廳內回廊部分，層高在2.20m以上時，面積應4房屋內樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等應按房屋自然層數(shù)計算建筑面積。5房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上樓梯間、水箱間、電梯機房、設備間等，建筑面積應按其6挑樓、全封閉陽臺面積，應按其外圍水平投影計算。7和房屋相連有柱走廊，層高在2.20m以上時，面積應8房屋間永久性封閉架空通廊，層高在2.20m以上時，面積應9地下室、半地下室及其對應出入口，層高在2.20m以上時，應按其外墻（不包含采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。（地下室根據外墻投影面積計算。10有柱或有圍護結構門廊、門斗，應按其柱或圍護結構外圍水平投影面積計算。11玻璃幕墻，金屬板幕墻及其它材料幕墻作為房屋外墻時，應按外圍水平投影計算建筑面積?，F(xiàn)有主墻，又有幕墻時，以主墻外圍水平投影面積計算。12屬永久性建筑有柱或非單排柱車棚、貨棚、站臺、加油站等，層高在2.20m以上時，應13和室內相通，含有房屋通常條件，并能正常利用伸縮縫、沉降縫，應按外圍水平投影計算。14依坡地建筑物吊腳架空層，深基礎架空層，設計加以利用，且有圍護結構，應按層高在2.20m以上或凈高在2.10m以上部位外圍水平投影面積15立體書庫、倉庫、車庫、機械車庫等有結構層，按其層高＞2.20m結構層建筑面積總和計算。16有圍護結構舞臺燈光控制室，按其圍護結構外圍水平投影面積實際層數(shù)計算。17有永久性上蓋，有柱和圍護結構場館看臺，層高大于2.20m時，按柱或圍護結構外圍水平投影面積計算建筑面積；場館內有結構層多層，應按多層面積計算；場館看臺下方加以利用，且高度在2.2018原始設計斜面結構屋頂下面加以利用空間，層高在2.20m以上或屋面底板距樓面凈高在2.10m以上（含2.10m4.1.2計算二分之一建筑面積應按下列要求實施：1和房屋相連，有上蓋無柱走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積二分之一計算。上蓋水平投影超出底板外沿，以底板圍護結構外圍水平投影面積二分之一計算；圍護結構超出上蓋應按其上蓋水平投影面積二分之一計算。2屬永久性建筑獨立柱、單排柱車棚、貨棚、雨篷、站臺、加油站、收費站等，層高在2.20m以上，應3有頂蓋未封閉挑廊、陽臺，應按其圍護結構外圍水平投影面積二分之一計算。當圍護向內傾斜時，應按圍護上沿外圍水平投影面積二分之一計算；當圍護向外傾斜時，應按底板外圍水平投影面積二分之一計算；當圍護超出上蓋投影時，應按其上蓋水平投影面積二分之一計算；上蓋投影超出圍護時，應按圍護結構水平投影面積二分之一計算。4有頂蓋不封閉永久性架空通廊，應按其圍護結構外圍水平投影面積二分之一計算。5有永久性上蓋，無圍護結構場館看臺，層高≥2.20m4.1.3不計算建筑面積應符合以下要求：1層高在2.20m2突出房屋墻面構件、配件、裝飾柱、裝飾性幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷，和有主墻體玻璃幕墻、金屬幕墻及其它材料幕墻等。3房屋之間無上蓋架空通廊。4無頂建筑，房屋天面、天面上花園、泳池、眺望間等景觀建筑設施。5和室內不相通平臺、花臺、曬臺，挑臺、挑廊、檐廊，和房屋間伸縮縫等。6建筑物內操作平臺、上料平臺及利用建筑物空間安置箱、罐平臺。7騎樓、過街樓底層用作道路街巷通行部分，臨街樓房、挑廊下底層作為公共道路、街巷通行（關鍵通道，邊上無人行道），不管其是否有柱、是否有圍護結構，均不計算建筑面積。8利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造房屋。9房屋主墻外保溫層、防潮層、采光井等其它裝飾性材料貼面。10獨立煙囪和亭、塔、油（水、氣）罐、池、地下人防干、支線等。11活動房屋、臨時房屋、無頂蓋或部分坍毀房屋。12無永久性頂蓋架空走廊和用于檢修、消防室外鋼梯、爬梯等。13最大進深＜1.00m14頂層檐口以上用結構層（樓板）全封閉，應視為隔熱層不計算建筑面積。15樓梯已計算建筑面積，其下方空間不管是否利用，均不計算建筑面積。4.2計算細則4.2.1層高及凈高計算應按下列要求實施：1層高取上下相鄰樓層樓（地）板結構面之間垂直距離；凈高取樓（地）面至上部樓板底面之間垂直距離。結構面可包含厚度小于0.02m結構找平面層（圖4.2.1-12同一樓層外墻以內建筑空間中，當結構梁、反梁、墊層等形成局部高度不足夠2.20m部分，其層高應取所在樓層層高值；當局部凈高度不足2.10m部分，其凈高值應取所在樓層凈高值（圖4.2.1-1）4.2.2特殊房屋面積計算應按下列要求實施：1建筑物內由非規(guī)則（傾斜、弧形）等非垂直墻體組成，應按層高在2.20m以上計算建筑面積；當不含有條件直接測量層高時，可按其室內凈高在2.10m以上部位水平投影面積計算。2當建筑墻體向內傾斜時，應按其室內凈高在2.10m以上水平投影部位計算；當建筑墻體向外傾斜時，按底板墻體外圍水平投影面積計算。3坡屋頂、拱形建筑，應按層高在2.20m以上部分面積計算；當不含有條件直接測量層高時，可按其室內凈高在2.10m以上部分水平投影面積計算（圖4.2.2-1）。4多排柱車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等,若柱為內傾斜柱，應以柱距離地面2.10m處連線水平投影面積計算；柱為外傾斜柱，則應以柱最底端外側連線水平投影面積計算（4.2.2-24.2.3陽臺、平臺（露臺）、復合陽臺區(qū)分應符合以下要求：1陽臺和平臺區(qū)分：包含底板是借助于下層屋面或獨立懸挑、臺下方是房間或陽臺，臺上方有蓋者應為陽臺，無蓋者應為平臺（圖4.2.3-1）。2凸、凹陽臺區(qū)分：含有兩個（含兩個）以上連續(xù)對外開敞面陽臺應為凸陽臺；只有一個對外開敞面陽臺應為凹陽臺。詳見圖4.2.3-23凸、凹陽臺計算按下列要求實施：1）有頂蓋不封閉凸陽臺，應按其圍護結構外圍水平投影面積二分之一計算。2）有頂蓋不封閉凹陽臺，進深≥2.10m時，應按其圍護結構外圍水平投影面積計算；進深＜2.10m時，應4復合型陽臺由凸、凹兩部分組成陽臺為復合型陽臺（圖4.2.3-3）。5復合陽臺計算按下列要求實施：1）有柱不封閉復合陽臺，當凹入進深≥2.10m時，凹入部分應按結構外圍水平投影面積計算；凸出部分應按其柱或圍護結構外圍水平投影面積二分之一計算；當凹入進深＜2.10m時，復合陽臺應按其柱或2）無柱不封閉復合陽臺，當凹入進深≥2.10m時，凹入部分應按結構外圍水平投影面積計算；當凹入進深＜2.10m時，應按其凹入部分結構外圍水平投影面積二分之一計算；凸出部分按圍護結構外圍水平投影面積二分之一計算；無圍護結構，不應6有頂蓋不封閉陽臺，當其上蓋高度小于兩個自然層時，應按其圍護結構或圍護物外圍水平投影面積二分之一計算；當其上蓋高度達成或超出兩個自然層，且在垂直空間范圍內，無水平橫梁、掛墻等結構時，陽臺不應計算建筑面積；不然，應按結構層認定，計算二分之一建筑面積。詳見圖4.2.3-47高層中二戶共有消防陽臺，由欄桿分隔但陽臺底板相連兩個相鄰陽臺，可按分隔欄桿作為界線，分別計入各戶（室）陽臺建筑面積；獨戶（室）中消防或封閉情況相同雙陽臺，可按單陽臺計算建筑面積（圖4.2.3-5）。8對頂層和非標準層不封閉陽臺，以該幢建筑標準層層高二倍作為陽臺有沒有上蓋認定標準；無標準層時，以6.00m作為認定標準。當陽臺高度在2.20m～6.00m時，認定有頂蓋，不然為無頂蓋。當頂層或退層陽臺上蓋為斜屋面時，陽臺上蓋高度取9在一幢房屋上、下層陽臺水平投影線不完全重合時（即左右或前后錯開）時按以下要求計算（圖4.2.3-6）：1）當上層頂蓋投影進深＜1.00m或重合部分小于下層陽臺面積二分之一時，不應計算建筑面積；2）當陽臺進深≥1.00m且重合部分大于下層陽臺面積二分之一時，應按重合部分水平投影面積二分之一計算。3）當復合陽臺凸出進深＜1.00m或凸出重合部分小于下層陽臺凸出面積二分之一時，凸出部分不計算建筑面積。當凸出進深≥1.00m且凸出重合部分大于下層陽臺凸出面積二分之一時，應按重合部分水平投影面積二分之一計算。10住宅建筑中屬于一戶專有，且結構特殊類似于陽臺，在建筑圖上標定為空中花園、入戶花園等（在地面層、房屋或裙樓屋頂除外），均應認定為入戶陽臺，應按本規(guī)程中相關陽臺要求計算面積。11在建筑物中設置，和公共走廊、通道相通、含有一面以上（含一面）直接對外開放、用于綠化、休閑公有建筑空間，且結構和陽臺類似公共陽臺，應按本規(guī)程中相關陽臺要求計算面積。12住宅第一層（地面層、裙樓頂層）類似于陽臺、架空建筑空間，有圍護結構或圍護物時，當上方建筑形成為陽臺時，則該部分作為陽臺，應按本規(guī)程中相關陽臺要求計算面積；當上方是房屋建筑時，下方應視為門廊或門斗，按門廊或門斗要求計算（圖4.2.3-7）。4.2.4花池、空調機位計算應符合以下要求（圖4.2.4）：1結構墻體以外不計算建筑面積。2利用陽臺建筑內部分隔形成花池、空調機位等，應作為陽臺部分計算建筑面積。3單獨向陽臺及建筑內部空間凹進，內部隔墻為非結構墻體，應計算建筑面積；內部隔墻為結構墻體，不應計算建筑面積。4.2.5凸窗、落地窗計算應符合以下要求：1凸窗窗臺和地面＜0.30m且凈高≥2.10m，按落地窗計算建筑面積；凸窗窗臺和地面≥0.30m時，按凸窗，不管高度不計算建筑面積；凸窗凈高≥2.10m且凸窗進深≥1.00m時，凸窗計算建筑面積，不然不計算建筑面積；凈高≥2.10m落地窗，不管進深，計算建筑面積（圖4.2.52窗體未凸出外墻窗（圖4.2.5-2a）、或窗體上（下）方凹入部分以多種類型建筑材料封閉窗（圖4.2.5-2b、c）均不視為凸窗，當凈高≥2.3對上反梁外側另有結構橫梁窗，取橫梁為外墻，其橫梁以外部分視為凸窗，當凸窗橫梁以內部分凈高≥2.10m時，應計算全部建筑面積;當凸窗橫梁以內部分凈高＜2.10m時，應不計算建筑面積;對下反梁外側另有結構橫梁窗，當凸窗窗臺高度≥0.30m且凸窗橫梁以內部分凈高＜2.10m時，應不計算建筑面積。當凸窗窗臺高度＜0.30m且凸窗橫梁以內部分凈高≥2.104陽臺內凸窗或花池，當凸窗不計算建筑面積時，所占用陽臺或花池空間應計入陽臺建筑面積（圖4.2.5-4）。4.2.6采光井、管道（井）計算應符合以下要求：1管道（井）應包含：通風、垃圾、排煙、上下水管、暖氣、通訊或電纜等。2房屋內各類管道（井），應按自然層數(shù)計算建筑面積。3在建筑物主體以外管道（井），不計算建筑面積。4地下室或半地下室所使用采光井，不計算建筑面積。5地下室或半地下室其主體以內管道（井），在地下部分按其經過地下室或半地下室層數(shù)計算建筑面積，并計入地下室或半地下室共有建筑面積。6當管道（井）在地面建筑物內部時，應計入地上功效區(qū)或層共有建筑面積。7借助四面建筑圍成，中間設置有蓋采光井，當為多戶共有，不計算建筑面積；獨戶（別墅、自建房）專用時，應計算建筑面積。4.2.7室內樓（電）梯面積計算應符合以下要求：1在建筑外墻或主體結構以外，和建筑物主體相通且有二面以上圍護墻體樓(電)梯，為室內樓梯。在建筑外墻或主體結構以內樓梯，均視為室內樓梯。2室內樓梯不管其本身怎樣設置梯間，均按建筑物自然層（不管自然層高度）數(shù)計算建筑面積。3穿越夾層（或非自然層）樓（電）梯間，夾層（或非自然層）不使用（不開門），其在夾層（或非自然層）樓（電）梯間，不計算建筑面積。4和建筑物不相連獨立樓（電）梯，按其出入層數(shù)，計算建筑面積（圖4.2.7-1）。5共享空間內自動扶梯、旋轉樓梯，按所經層次計算建筑面積，當上下自動扶梯之間有間隔時，其間隔≥0.30m時，不管頂蓋高度，按一層計算建筑面積；當間隔＜0.30m時，其間隔計入樓梯部分，按樓梯間要求計算建筑面積。6當?shù)讓?商場、辦公樓等)內部設置自動扶梯無回轉公共過道時，應按上層回轉空間部分，計算建筑面積（圖4.2.7-2）。7復式建筑室內樓梯，按自然層數(shù)計算建筑面積；通往躍層，假層（閣樓）、夾層等樓梯預留孔，若設計為樓梯專用通道時，樓梯預留孔應計算建筑面積。8在建造樓梯（旋轉式）中形成凈空，其面積≥5.00㎡時，應按建筑物上空計算建筑面積；面積＜5.00㎡時，應按自然層計算建筑面積。9錯層式建筑室內樓梯，應選上一層自然層數(shù)計算建筑面積（圖4.2.7-3）。4.2.8幕墻、墻體面積計算應符合以下要求：1當主墻面外又有幕墻時，應視為裝飾性幕墻，不計算建筑面積。2圍護性幕墻按以下情況計算面積（圖4.2.8-1）：1）當樓面底板外邊緣至幕墻外邊緣距離＜0.40m時，以該距離為外墻厚度，取中線，其二分之一作套內半墻，二分之一為共有半墻；2）當樓面底板至幕墻外邊緣距離≥0.40m時，樓板外邊緣至幕墻內邊緣空間應3）當下方有梁，幕墻安放于梁體之上圍護性幕墻，取梁厚作為本層外墻厚度。4）當上下均由玻璃和其它材料框架組成圍護性玻璃幕墻時，以材料框架厚度作為本層外墻。 3樓層內現(xiàn)有主墻又有幕墻計算，應按以下要求實施（圖4.2.8-2）：1）圍護性幕墻，按幕墻外圍水平投影計算。2)裝飾性幕墻，不計算建筑面積。3）當整墻面有主墻又有幕墻時，當主墻總長，超出整墻面長度2/3時，可取主墻及延伸線為本層外墻；不然，主墻部分和幕墻應分段取值，并對應計算外墻墻體面積。4）全幕墻中零星墻體＜1/3墻面時，可取幕墻為外墻；不然按主墻和幕墻分段取值，并對應計算外墻墻體面積。4外墻、共有墻中含有柱或其它承重支撐體時取和柱相連各墻墻中線向柱中心延長交匯，按劃分后柱體對應位置分別計入所屬半墻體面積（圖4.2.8-3）。5建筑物上空處外墻不計算建筑面積。詳見圖4.2.8-46商場、商鋪局部以防火卷簾、鋼化玻璃等直接落地作為共有墻或外墻，墻體厚度取主墻體或圍護構架厚度作為外墻厚度計算面積。7當外墻體由上下兩部分組成，而上下兩部分墻體厚度不一樣時，取下部勒腳以上墻體厚度計算面積。4.2.9走廊（含挑廊、檐廊、連廊等）面積計算1內走廊劃分應符合下列要求（圖4.2.9）：1）沿走廊延伸方向兩側均封閉；2）走廊有一側開敞，其開放深度≥1.003）一條走廊僅局部段一側或兩側開敞，其它部分均為封閉。2外走廊（有柱、無柱）劃分應符合以下要求：1）開敞側有柱或其它類型承重支撐體走廊，視為有柱走廊；2）兩側存在局部墻體或建筑空間走廊，視為有柱走廊；3）走廊兩端柱或墻體不專向走廊凸出，或柱或墻能夠劃歸其它建筑空間時，該走廊可視為無柱走廊；4）由多段組成走廊，假如僅某一段走廊有柱或墻，能夠以該段走廊兩端轉折處為界，將該走廊劃分為有柱和無柱兩部分。3內、外走廊計算應按符合以下要求：1）內走廊不管層高，不管其兩端是否封閉，應計算全部建筑面積。2）有柱走廊不管其層高，均按其柱外圍水平投影面積計算；無柱走廊當層高小于二個自然層時，按其結構或圍護物外圍水平投影面積二分之一計算；層高達成或超出二個自然層時，不計算建筑面積。3）在地面一層和房屋相連有蓋、無柱、無圍護結構、凸出建筑主體走廊、檐廊，不管下方是否有臺階，均不計算建筑面積；凹入建筑主體有蓋、無柱走廊、檐廊，當上蓋寬度≥1.004）在屋頂（裙房屋頂）銜接房屋和房屋之間有頂蓋無柱走廊，按其圍護結構水平投影面積二分之一計算；當圍護結構＜頂蓋，按其圍護結構外圍水平投影面積二分之一計算。5）樓房底層設有兩端不封閉通道，若該通道僅一幢使用，無道路相連，計算建筑面積；若通道可供車輛通行或和道路相通，視為公共通道，不計算建筑面積。4.2.10室外臺階、樓梯、車道面積計算應符合以下要求：1有永久性頂蓋室外樓梯，按全部建筑面積計算；當房屋頂層上蓋高度＜2.20m時，頂層應視為無樓梯，不計算建筑面積。2室外樓梯其頂層無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時，室外樓梯應視為無頂蓋樓梯，應按樓梯各層水平投影面積二分之一計算。3室外臺階（坡道）不計算建筑面積，但若下方空間設計加以利用，其利用部分，按其凈高≥2.10m部分，計算建筑面積。4無上蓋室外車道不計算建筑面積，有永久性上蓋室外車道按抵達層數(shù)計算建筑面積；室內車道按自然層數(shù)計算建筑面積。在車道所投影層內，若車道下方空間設計加以利用，按其凈高≥2.10m部分，計算建筑面積，其各層內車道所占用空間，不應反復計算車道面積。5地面至裙樓平臺或裙樓平臺上設置，室外樓梯、自動扶梯，應列為不分攤共有建筑面積（圖4.2.10-1）。4.2.11門廊、門斗、雨蓬計算應按以下要求實施：1無柱門廊、雨蓬不計算建筑面積（4.2.11-1）。2單柱、多柱門廊、雨蓬計算，應按以下要求實施（圖4.2.11-2）：1)進深＜1.00m門廊、雨蓬不計算建筑面積；2）單柱凸出門廊、雨蓬按其柱或圍護結構外圍水平投影面積二分之一計算；3）多柱凸出門廊、雨蓬按其柱或圍護結構外圍水平投影面積計算。3門斗、門廊（凹）計算，應按以下要求實施（圖4.2.11-3）：1）無柱、單柱、多柱門斗、門廊進深＜1.00m不計算建筑面積；2）無柱、獨立柱進深≥1.00m門斗、門廊按其上蓋水平投影面積二分之一計算；無柱、單柱進深≥2.10m或多柱門斗、門廊4復合式門廊、雨蓬計算，應按以下要求實施（圖4.2.11-4）：1）無柱復合式門廊、雨蓬，凸出部分不計算建筑面積；當凹入進深≥2.10m時,按其凹入部分上蓋水平投影面積計算；當凹入進深＜2.10m時,應按其上蓋水平投影面積二分之一計算。2）獨立柱復合式門廊、雨蓬，當凹入進深≥2.10m時,凹入部分按其上蓋水平投影面積計算；凸出部分按其柱或圍護結構外圍水平投影面積二分之一計算；當凹入進深＜2.10m時,復合式門廊、雨蓬應按3）多柱復合式門廊、雨蓬，應按其柱或圍護結構外圍水平投影面積計算。4.3共有建筑面積分攤和計算4.3.1幢確實定應符合以下要求：1底下裙房，裙房上部為多幢塔樓建筑，合并為一幢，裙房上部多幢塔樓，應作為不一樣功效區(qū)計算分攤系數(shù)。2地下（含半地下室地上部分＜1.50m）為大型車庫相互連通，地上不相通或幢和幢之間以連廊相銜接，地上各幢按多幢計算3地上（含半地下室地上部分≥1.50m）大型車庫或架空層，上部為多幢4.3.2特殊情形房屋幢可按以下要求實施：1由裙樓和多座塔樓組成幢建筑，當裙樓及各塔樓之間有互不相通伸縮縫或隔墻作為顯著界線，且相互間無共有設施設備，可將裙樓及其對應塔樓作為一幢。2當?shù)孛孳噹欤ê芸諏印氲叵率业厣喜糠帧?.50m）層以上各幢共有部位相互獨立或塔樓間以連廊相銜接3當連接多座塔樓大型裙樓，塔樓以下為多功效用途（圖4.3.2-1）時，地下是車庫及設備，地上裙樓亦為商業(yè)和停車場混合。當商業(yè)或其它功效共有建筑空間無相互沖突時，可按圖4.3.2-1所表示，進行共有建筑面積分攤。4結構和功效不一樣或高差較大毗連房屋，有伸縮縫隔斷或無相關共有共用設施設備沖突時，可各自按單幢計算。5房屋建成后改建、擴建并形成整體，應在滿足房屋登記條件下，作為一幢。不然，改建、擴建部分應單獨計算。4.3.3共有建筑面積劃分和確定應符合以下要求：1應以當?shù)刂鞴懿块T核準、立案建筑施工圖為依據，按本規(guī)程要求，在參考幢內各功效使用情況、共有部位性質和服務范圍基礎上，進行確定和申報。2當建筑施工圖中有公共建筑空間范圍界定、界限不清，或標注功效名稱、服務范圍不明確等情況時，應由設計單位和建設單位以書面形式共同確定并蓋章后作為依據。3房產測繪單位應依據申報材料進行查對、實地勘測，丈量計算，編寫測算結果匯報，報房屋登記機構審核。4完工測繪、現(xiàn)實狀況測繪、變更測繪時，房產測繪人員應對房屋共有部分和實際功效使用情況進行勘測查對；當實地對照出入較大時，以完工測繪核定實際使用功效為準。4.3.4共有建筑面積分類應符合以下要求：1應分攤共有建筑面積應符合以下要求：1）符正當定或相關權利人正當協(xié)議約定應分攤共有部分；2）建筑物內共相關鍵筒、樓梯間、電梯間（井）、觀光井（梯）、提物井、室外樓梯等垂直移動空間及多種管道井、垃圾井道；3）建筑物內共有公共門廳、大廳、過（走）道、走廊、檐廊、內外廊、門廊、門斗、入口大堂（前室）、疏散通道等平行移動空間；4）幢共有變（配）電室、消防控制室、大樓監(jiān)控室、水泵房、設備間、值班警衛(wèi)室等；5)突出屋面有圍護結構水箱間、電梯機房、樓梯間、風機房、設備間等；6）幢各套和共有建筑空間之間分隔墻墻體二分之一面積，和外墻（包含山墻）水平投影面積二分之一。2不應分攤共有建筑面積應符合以下要求：1）符正當定或相關權利人正當協(xié)議約定不分攤共有部分；2）建筑物底層、頂層或裙樓頂層，用于公共通行、停車、綠化、休閑使用公共空間；3）建筑物屋面設置人防報警（控制）室等公共建筑空間；4）建筑物內，層高2.20m以上消防避難層(區(qū))5）建筑物地下用于人防、公共停車位等；6）為多幢建筑服務消防通道，共有房屋等；7）為她幢建筑全部權人生活和利用不可缺乏共有部分。4.3.5共有建筑面積分攤通常標準應符合以下要求1共有建筑面積分攤，應按幢為單位，幢內共有建筑面積在幢內分攤；非本幢共有建筑面積，不在本幢分攤；幢內共有建筑面積，不列入她幢分攤；地下部分共有面積列入地下分攤；地上部分共有面積列入地上分攤。2產權各方有正當權屬分割文件或協(xié)議，按文件或協(xié)議要求實施；無產權分割文件或協(xié)議，按本規(guī)程相關條款實施。3通常成套房屋住宅樓共有建筑面積分攤，應按其幢各套內相關建筑面積百分比進行分攤。4幢為獨立產權時，其建筑面積可按各層墻外圍水平投影面積之和計算，可不劃分幢共有建筑面積。5已列為不分攤共有面積，不參與幢內其它共有建筑面積分攤。6幢內通常不宜設定專有面積。當確需列為層、單元、室（戶）專有建筑面積時，可采取協(xié)議確定，計入對應套內建筑面積且參與幢共有建筑面積分攤。7經共有建筑面積分攤計算后，各室（戶）建筑面積之和，應等于對應幢、功效區(qū)、層建筑面積。8幢共有建筑面積分攤后，不劃分各產權人在共有部位中權界；共有建筑面積一經分攤，任何人不得私自侵犯或改變原使用功效。4.3.6特殊共有建筑面積分攤應按以下要求實施。1地下室共有建筑面積分攤，應按以下要求實施：1）包含地下室部分共有建筑面積，應列入地下室功效區(qū)或層分攤。2）當?shù)叵率夜π^(qū)或層內局部為商業(yè)、辦公等用途（正當）時，其商業(yè)或辦公等區(qū)域內共有建筑面積，應依據不一樣功效區(qū)域，根據本規(guī)程地上建筑相關條款進行分攤。3）當?shù)叵峦＼噲鲋袡C動（非）車位，有正當手續(xù)，準予出售并可擁有獨立產權時，其機（非）動車位面積，可按各停車位實際占有面積（明確界線）計算，或按本規(guī)程相關要求，計算各機動車位建筑面積。4）通往地下室車（坡）道，應計入地下共有面積。當坡道下方無利用或車道下方直接為地下二層建筑空間服務，其車道對應地面上空，應計入下一層共有面積；當車道地下一層下方為利用空間，其利用空間凈高≥2.10m部分,應計入地下建筑面積（圖4.3.6-15）地面上僅為地下室設置樓梯間應作為地下室共有建筑面積；地下車庫升降機房，應作為地下室不分攤共有建筑面積。2半地下室共有建筑面積分攤，應按以下要求實施：1）當半地下室地上部分≥1.50m時，其半地下室計入地上層數(shù)，在該半地下室中共有建筑面積分攤計算，應按本規(guī)程地上建筑對應條款實施。不然，應按本規(guī)程地下室相關條款實施（圖2）當半地下室全部或部分用于商業(yè)、辦公等用途（正當）時，且商業(yè)、辦公等出入口在地面以上，則計入地上層數(shù)。不然，計入地下層數(shù)，并按本規(guī)程相關條款實施（圖4.3.6-2b）。3）在獨立別墅、聯(lián)排別墅中，各戶內層高≥2.20m半地下室，當?shù)厣喜糠帧?.50m，或坡地建筑一面以上（含一面）在地面以上時，列為戶（室）建筑面積；當在地上部分＜3走廊（檐廊）、通廊、過道分攤，應按以下要求實施：1）當首層各套（戶）均向走廊（檐廊）開門時，走廊（檐廊）列為首層各商鋪應分攤共有面積。其它情形首層走廊（檐廊），應依據和幢或功效區(qū)水平、垂直通道連通情況，列為幢或功效區(qū)應分攤共有建筑面積。2)當首層柱廊、檐廊作為公共道路街巷通行（無人行道且兩端不封閉），不計算建筑面積。3）二層以上共有內、外走廊，通常情況下，應作為本層應分攤共有面積。4）當屋頂（或裙房頂層）銜接房屋和房屋之間走廊，當裙樓連成一體，且不能將塔樓和對應裙樓劃分成多幢，應列為分攤共有面積；兩幢獨立建筑物之間架空通廊，應列為不分攤共有建筑面積。5）原設計為整體商場，后分割成若干商鋪或鋪位，本層分割后所形成過道面積，應由本層或相關套（室）進行分攤。4門廊、門斗、雨蓬（有柱）分攤，應按以下要求實施：1）為獨立戶（室）設置門廊、門斗、雨蓬，計入戶（室）套內建筑面積。2）公共大門口或樓梯口設置門廊、門斗、雨蓬，應列為應分攤共有面積。5門廳、大堂、中庭分攤，應按以下要求實施：1）戶（室）獨立使用門廳、大堂、中庭，應計入該戶（室）套內建筑面積；公共門廳、大堂、中庭，應按其服務范圍，列為幢或對應功效區(qū)共有面積。2）酒店設置在大堂內所形成獨立使用空間，包含酒店接待室、行李間、工作室等，應計入酒店建筑面積；大堂為酒店、辦公、住宅等服務公共過道、休息場所等，應按其服務范圍，應列入幢或對應功效區(qū)共有面積。3）大堂內屬經營性咖啡廳、茶室、商店等，應列為戶（室）建筑面積，參與共有建筑面積分攤。6采光井、通風井、煙道分攤，應按以下要求實施：1）地下室、半地下室或地面上為地下室、半地下室使用采光井，不計算建筑面積。2）地下室和地上部分＜1.50m半地下室，其使用通風井、煙道，應列為地下室共有面積。3）地上部分≥1.50m半地下室，其使用通風井、煙道，應列為地面部分共有面積。4）在關鍵筒結構內通風、煙（管）道井，應和關鍵筒一體作為應分攤共有面積，其分攤方法和關鍵筒一致。5）房屋層內多戶共有通風、煙（管）道井等，應作為功效區(qū)或層共有面積。7架空層、車庫（大型）層分攤，應按以下要求實施：1）架空層、車庫（大型）層共有建筑面積無正當文件（協(xié)議）或特殊約定，應列為架空層或車庫（大型）層內應分攤共有面積；2）當架空層、車庫（大型）層中，局部為其它用途時，該部分應納入其它功效區(qū)，按本《規(guī)程》對應條款要求實施；3）整層架空時架空層內關鍵筒及門廳計入架空層共有面積；局部架空時，架空部分單獨計算，不參與幢共有面積分攤。8管理用房、會所等用房分攤，應按以下要求實施：1）幢、層內由物業(yè)管理存放工具，作為儲藏、更衣、倉庫等無設計用途房屋，應作為分戶（室）面積，并參與幢共有面積分攤。2）幢內設置會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心等，和居委會、派出所使用房屋，應作為分戶面積，參與共有面積分攤。9幢內設置設備間、值班警衛(wèi)室、消防控制室，供警衛(wèi)、保安值班使用、休息，為本幢服務，列為幢共有面積；為多幢服務，列為不分攤共有面積。10公共陽臺分攤，應按以下要求實施：1）在建筑物底層、頂層架空設置用于公共綠化、休閑建筑空間，應列為不分攤共有面積；2）在建筑物某功效區(qū)內逐層設置和公共通道相通公共陽臺，符累計算建筑面積，應列為功效區(qū)或層共有面積；3）在建筑物某功效區(qū)內隔層設置不規(guī)則公共陽臺（花園），符累計算建筑面積，應列為功效區(qū)共有面積。11避難層分攤，應按以下要求實施：整層為避難，列為不分攤共有面積；當局部區(qū)域為避難，避難部分單獨計算，不參與幢共有面積分攤。12多功效綜合樓分攤，應按以下要求實施：1）房屋內關鍵筒和樓（電）梯間是幢內共有設施，依據管理需要，局部功效區(qū)或局部樓層不開門（停機），不影響共有面積分攤（包含住宅樓中1～2層復式房）；2）地上多功效綜合樓內，通往各功效區(qū)關鍵筒（垂直通道）部分，應按功效區(qū)分隔，納入各功效區(qū)共有面積；當關鍵筒（垂直通道）局部功效區(qū)或局部層次不使用時，應列為地上部分各功效區(qū)共有面積；當?shù)叵虏糠譃槎喙πr，可參考實施；3）裙樓屋頂樓(電)梯間，應列為裙樓共有面積；塔樓屋頂樓(電)梯間，應列為裙樓和塔樓共有面積；4）連接關鍵筒前室部分，應作為關鍵筒共有部分，和關鍵筒分攤一致；5）首層大廳（大堂）及其公共出入口，首層功效開門（使用），應作為該功效區(qū)共有面積；其它情形，應依據實際確定，由功效區(qū)或層進行分攤；6）商業(yè)、辦公內，其樓梯、自動扶梯（垂直通道），功效區(qū)各層全部有時，列為功效區(qū)共有面積；不然，樓梯間、自動扶梯列為層共有建筑面積；7）當功效區(qū)或層內使用功效各異（如裙樓中局部層內有商業(yè)、超市或會所；一層臨街商鋪局部有辦公或住宅；綜合商場首層內外商鋪等），應先劃定功效區(qū)（或層內）不一樣使用功效區(qū)域，然后，確定功效區(qū)（或層內）應分攤共有面積，并按本規(guī)程對應條款要求實施；8)高層建筑中設置高、低區(qū)電梯，高、低區(qū)電梯之間在某一層能夠互通樓梯間應作為幢共有面積，計入關鍵筒（或電梯間）內，依據實際確定，由功效區(qū)或層進行分攤。13其它特殊情形分攤，應按以下要求實施：1）當房屋由主樓、附樓組合時，其主、附樓僅經過消防通道或公共開放空間相連時，應作為多幢。包含主樓、附樓共有值班警衛(wèi)室、消防控制室等，應列為不分攤共有面積；當主、附樓有各自服務梯間、門廳等共有面積時，應分別列入主、附樓共有面積（圖4.3.6-3）。2）在單一住宅樓中，當各單元共有樓（電）梯差異較大〔如：某單元有一部樓（電）梯、另單元為三部樓（電）梯〕時，各單元可作為幢內不一樣功效區(qū)，進行分攤計算。3）獨立產權房屋（獨立別墅或以整幢為單元登記產權），可按地上、地下部分外墻直接計算幢建筑面積。4）幢內非自然層（插層、夾層、設備層等），層高2.20m以上，當樓（電）梯開門（使用）時，應列入所在功效區(qū)或層共有面積。5）屋面車庫升降機房，應按自然層數(shù)計算面積并作為屋面車庫共有面積。6）聯(lián)排別墅半外墻，應作為幢應分攤共有面積。7）非成套房屋中廳堂、廂房、壁櫥、灶間、衛(wèi)生間等，凡由部分房屋產權人共同使用部位，有分割文件或協(xié)議，按分割文件或按協(xié)議實施；無分割文件或協(xié)議，按其共同使用部位產權人戶數(shù)平均分攤。8）房屋半外墻（整幢房屋外墻墻體水平投影面積二分之一），應按功效區(qū)或層劃分，并分別列入對應功效區(qū)或層共有面積進行分攤。4.3.7分攤系數(shù)計算方法應按以下要求實施。1單一住宅樓分攤方法，應按以下要求實施：單幢同功效建筑，當各層（單元）共有建筑面積基礎一致時，應采取共有建筑面積整體分攤計算：1）幢分攤系數(shù)（K1）=應分攤共有建筑面積/套內建筑面積總和2）分戶（室）應分攤共有面積=戶（室）套內建筑面積*幢分攤系數(shù)（K1）3）分戶（室）建筑面積（S1）=戶（室）套內建筑面積+分戶（室）應分攤共有建筑面積2綜合樓分攤（多級分攤）方法，應按以下要求實施：一幢房屋有兩個以上功效區(qū)域時，應采取多級分攤方法，應按協(xié)議優(yōu)先、自上而下標準。即首先實施協(xié)議；無協(xié)議按以下程序實施：1）計算幢共有建筑面積分攤系數(shù)（確定各功效區(qū)應分攤數(shù)據）；2）計算功效區(qū)共有建筑面積分攤系數(shù)(確定各層應分攤數(shù)據)；3）計算層共有建筑面積分攤系數(shù)到戶（室）〔確定各戶（室）應分攤數(shù)據〕；4）計算各戶（室）建筑面積。3具體計算步驟，應符合以下要求：1）ΣSi功效區(qū)分攤系數(shù)（K2）=Σ幢應分攤共有面積/（ΣSi功效區(qū)總建面-ΣSi功效區(qū)內幢共有面積）2)ΣSi功效區(qū)應分攤共有面積(B1)=(ΣSi功效區(qū)總建面-ΣSi功效區(qū)內幢共有面積)*ΣSi功效區(qū)分攤系數(shù)（K2）3）ΣSi功效區(qū)總建面(S2）=(ΣSi功效區(qū)總建面-ΣSi功效區(qū)內幢共有面積)+ΣSi功效區(qū)應分攤共有面積(B1)4)ΣSi層分攤系數(shù)（K3）=〔（ΣSi功效區(qū)應分攤共有面積+ΣSi功效區(qū)內幢共有面積）/(ΣSi層內總建面–ΣSi層內幢共有面積-ΣSi層內功效區(qū)共有面積)〕5）ΣSi層應分攤共有面積(B2)=(ΣSi層總建面–ΣSi層內幢共有面積–ΣSi層內功效區(qū)共有面積)*ΣSi層分攤系數(shù)（K3）6）ΣSi層總建面（S3）=(ΣSi層總建面–ΣSi層內幢共有面積–ΣSi層內功效區(qū)共有面積)+ΣSi層應分攤共有面積(B2)7）層內戶（室）分攤系數(shù)（K4）=〔（ΣSi層內應分攤共有面積+ΣSi層在功效區(qū)內共有面積+ΣSi層內幢共有面積）/(ΣSi層內總建面–ΣSi層內幢共有面積-ΣSi層內功效區(qū)共有面積-ΣSi層共有面積)〕8）層內戶（室）應分攤共有面積(B3)=(ΣSi層內總建面–ΣSi層內幢共有面積-ΣSi層內功效區(qū)共有面積-ΣSi層共有面積)*層內戶（室）分攤系數(shù)（K4）9）層內戶（室）建筑面積（S4）=(ΣSi層內總建面–ΣSi層內幢共有面積–ΣSi層內功效區(qū)共有面積-ΣSi層共有面積)+層內戶（室）應分攤共有面積(B3)10）幢總建筑面積=Σ幢戶（室）建筑面積總和+Σ幢內不分攤共有面積總和5房屋變更測算5.1變更分類5.1.1變更測算適適用于已完工（建成）且已實施房屋建筑面積測算后房屋。5.1.2變更測算分為現(xiàn)實狀況變更測算和權屬變更測算。1現(xiàn)實狀況變更測算應包含以下內容：1）房屋新建、改建、擴建、和房屋建筑面積、用途、結構、層次改變等；2）房屋滅失、全部或局部拆除、坍毀和燒毀等；3）地物、地貌，地名、門牌號改變等。2權屬變更測算應包含以下內容：1）房屋買賣、交換、繼承、分割、贈和、吞并等引發(fā)權屬轉移；2）土地使用權界調整，包含分割、合并、塌沒等引發(fā)改變；3）因土地征撥、出讓、轉讓等引發(fā)土地權界改變；4）她項權利范圍改變和注銷。5.2變更受理5.2.1變更受理應符合以下要求：1應滿足房屋登記和相關法律法規(guī)要求。2房屋建筑面積已經確權登記發(fā)證，申請變更測算時，必需由變更包含全部相關權利人共同申請；包含共有面積變更、功效變更，應由相關權利人形成書面分攤協(xié)議。3包含房屋改建、翻（擴）建，加層，用途、結構等變更，應提供相關主管部門正當手續(xù)。4已預售或出售房屋通常不得進行變更。如確需變更，除提供相關部門正當手續(xù)外，還應滿足房屋登記相關要求。5.3變更測算5.3.1變更測算應依據變更（正當）資料和依據，進行房產要素調查，包含權屬、權界調查核定和對原房屋測算結果資料，進行分析并制訂變更測算方案。5.3.2當原有建筑增加局部空間時，所包含功效區(qū)應重新分攤計算，新增部分房屋邊長等應按現(xiàn)實狀況進行數(shù)據采集，對原有建筑部分，如現(xiàn)實狀況無顯著改變且原測算無顯著錯誤，可采取原測算結果中相關數(shù)據。5.3.3對已登記發(fā)證房屋，在變更測算時，除要求登記面積起源不明或確系測算錯誤，通常情況下應維持原登記面積。5.3.45.3.5在不一樣時期按當初相關要求形成房屋測算結果，應維持原測算結果。5.3.6通常情況下，變更測算面積應采取原測算規(guī)則，當變更后，形成共有建筑面積，應由相關權利人共同負擔；當相關權利人共同提出，按現(xiàn)行要求測算時，應由相關權利人共同負擔。5.3.7變更測算應符合以下要求1變更后分幅、分丘圖上地物點、界址點、房屋面積精度,應符合《房產測量規(guī)范》GB/T17986.1相關要求。2房屋分割后各戶房屋建筑面積之和和原有房屋建筑面積不符值應滿足本規(guī)程要求限差要求。3房產合并后建筑面積，應取合并后房屋建筑面積之和。6房屋面積測算結果匯報6.1房屋面積測算數(shù)據處理標準6.1.1房屋面積