地產(chǎn)投資顧問公司商業(yè)計劃書課件

謹(jǐn)呈目錄第一部分：同行分析第二部分：發(fā)展定位與模式第三部分：討論2三種類型的地產(chǎn)顧問服務(wù)公司地產(chǎn)顧問類型發(fā)展驅(qū)動力特點(diǎn)代表企業(yè)跨國地產(chǎn)顧問行網(wǎng)式驅(qū)動非常專業(yè)，網(wǎng)絡(luò)式的服務(wù)體系；更多存量業(yè)務(wù)，服務(wù)環(huán)節(jié)更細(xì)：招商組市、交易服務(wù)、資產(chǎn)管理以及金融等世邦魏理仕（CBRE）、仲量聯(lián)行（JLL）、第一太平戴維斯（Savills）、戴德梁行（DTZ）等綜合運(yùn)營服務(wù)商代理驅(qū)動按照項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)設(shè)置不同部門，根據(jù)接手樓盤的不同階段提供相應(yīng)的服務(wù)；代理為該類公司先期發(fā)展的業(yè)務(wù)合富輝煌、世聯(lián)地產(chǎn)、北京偉業(yè)以及成業(yè)行等專業(yè)咨詢顧問公司專業(yè)驅(qū)動全面對項(xiàng)目各個階段進(jìn)行咨詢，但不操作以華高萊斯為代表，包括世聯(lián)地產(chǎn)3國內(nèi)外著名房地產(chǎn)咨詢公司基本情況介紹與比較成立時間分公司數(shù)量員工客戶特征合并世邦魏理仕（CBRE）1906年30017,00070%以上為財富500強(qiáng)企業(yè)1998年，美國世邦（CBCommercial）收購了英國魏理仕（RELLtd）公司成為全球公司；2003年，收購全球最大房地產(chǎn)咨詢顧問公司顯盛保柏金融集團(tuán)。仲量聯(lián)行（JLL）1860年100+17,300世界500強(qiáng)企業(yè)、本地業(yè)主、外來投資者以及跨國的基金公司等1999年英國仲量行與美國拉塞爾集團(tuán)合并成立仲量聯(lián)行。第一太平戴維斯（Savills）1885年14011,800主要客戶為全球各行業(yè)排名前20位的公司98年，第一太平與英國Savills公司合并；2000年，Savills對美國首屈一指地產(chǎn)咨詢公司TCC通過收購其部分股權(quán)的形式與之合并，進(jìn)一步擴(kuò)展其業(yè)務(wù)。戴德梁行（DTZ）?20814,000+世界知名跨國企業(yè)，香港及歐洲、北美大型開發(fā)商、銀行、投資商、小業(yè)主等2000年梁振英測量師行與英國的DTZ及新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司合并成立戴德梁行；與美洲首屈一指的房地產(chǎn)策略及服務(wù)公司TheStaubachCo.組成聯(lián)營公司DTZStaubachTieLeung。美聯(lián)集團(tuán)1973年116,900大中華區(qū)內(nèi)的開發(fā)商、銀行、投資商及小業(yè)主等2000年4月收購香港置業(yè)中原集團(tuán)1978年188,000+大中華區(qū)開發(fā)商、銀行投資商及小業(yè)主等2001年收購利嘉閣地產(chǎn)代理有限公司跨國地產(chǎn)顧問行4國內(nèi)外著名房地產(chǎn)咨詢公司合并歷史CBRE1906年，美國世邦（CBCommercial）公司成立1773年，英國魏理仕（REILtd.）公司成立1998年，CBCommercial與REILtd.公司合并成立世邦魏理仕公司全北美最具規(guī)模物業(yè)顧問公司JLL1783年，英國仲量行成立（1860年正式成立）1999年，仲量行與拉塞爾集團(tuán)合并成立仲量聯(lián)行從事地產(chǎn)及代理業(yè)務(wù)（主要市場是歐洲和亞太地區(qū)）DTZ1993年，香港梁振英測量師行成立2000年，梁振英測量師行與DTZ及戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司合并1995年，新加坡戴玉祥行業(yè)咨詢公司成立房地產(chǎn)咨詢、顧問、估價公司（主要市場是東南亞地區(qū)）物業(yè)顧問公司（主要市場是香港、內(nèi)地和臺灣地區(qū)）歐洲一家主要物業(yè)顧問公司Savills1855年，英國Savills公司成立（成立時間不詳），第一太平戴維斯公司1998年，第一太平戴維斯與Savills公司合并英國四大上市物業(yè)顧問行之一物業(yè)顧問公司成立時間不詳，英國DTZ公司5國內(nèi)外著名房地產(chǎn)咨詢公司業(yè)務(wù)情況比較物業(yè)管理投資管理設(shè)施管理商業(yè)抵押貸款經(jīng)紀(jì)評估租戶代表租賃代理拍賣房地產(chǎn)資金管理債務(wù)與股權(quán)融資咨詢跨國企業(yè)服務(wù)酒店咨詢二手樓銷售世邦√√√√√√√√√√√√√√仲量聯(lián)行√√√√√√√√√√√√第一太平戴維斯√√√√√√√戴德梁行√√√√√√√√√美聯(lián)集團(tuán)√√√√√√中原集團(tuán)√√√√√所有公司都具有的業(yè)務(wù)所有國際公司都具有的業(yè)務(wù)6成本中心：CBRE業(yè)務(wù)支持系統(tǒng)平臺（2/2）系統(tǒng)平臺名稱系統(tǒng)平臺構(gòu)成系統(tǒng)平臺功能iProject員工客戶溝通平臺網(wǎng)上共享項(xiàng)目庫遠(yuǎn)程項(xiàng)目合作：全球各地員工及客戶進(jìn)行遠(yuǎn)程工作與項(xiàng)目合作Credentrust物業(yè)在線租賃租客（包括公司及小業(yè)主）的租賃及財務(wù)證明信息待租賃的物業(yè)信息在線租賃服務(wù)YCA項(xiàng)目流程管理系統(tǒng)業(yè)務(wù)管理流程系統(tǒng)：創(chuàng)建清晰的工作目標(biāo)、角色定位、組織關(guān)系等業(yè)務(wù)流程系統(tǒng)：問題界定、問題制止、發(fā)現(xiàn)與解決方案的制定等支持公司運(yùn)做系統(tǒng)，通過管理流程與作業(yè)流程的規(guī)范，改善項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量、提高客戶滿意度，保證行業(yè)領(lǐng)先地位。SiteStuff戰(zhàn)略采購系統(tǒng)包括全美物業(yè)管理、維修與運(yùn)營的物資資源目錄采購數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)整合采購規(guī)模，提高采購議價能力獲得分析報告（采購物資相關(guān)數(shù)據(jù)跟蹤，物資消耗分析降低10%~20%的成本9CBRE戰(zhàn)略咨詢業(yè)務(wù)StrategicConsulting的服務(wù)內(nèi)容物業(yè)開發(fā)咨詢

資產(chǎn)組合優(yōu)化

選址分析

經(jīng)濟(jì)發(fā)展與再發(fā)展

外國直接投資策略

經(jīng)濟(jì)與財政分析

結(jié)構(gòu)性融資、財政策略與風(fēng)險管理

CBREStrategicConsulting戰(zhàn)略顧問備注：表示在中國內(nèi)地已開展相關(guān)業(yè)務(wù)

10工業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)IndustrialServices的服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)客戶類型租戶代表服務(wù)業(yè)主代表服務(wù)現(xiàn)有設(shè)備出租與銷售銷售與返租交易估價、物業(yè)管理服務(wù)土地收購、咨詢服務(wù)，包括供應(yīng)鏈分析現(xiàn)狀與商業(yè)計劃分析定制建筑交易、土地供應(yīng)、稅收、勞動力及運(yùn)載成本分析租賃VS購買分析土地收購物業(yè)選擇比較分析工業(yè)園區(qū)科技園區(qū)保稅區(qū)物流港制造業(yè)IT制造業(yè)工廠/公司工業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)致力于提供高效、專業(yè)及廣泛的工業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容包括：空間策劃：滿足客戶工業(yè)生產(chǎn)、裝配、研發(fā)、分銷、倉儲等精確的空間使用要求租金審核續(xù)約談判定制反租11TortoWheaton研究資訊及咨詢服務(wù)ResearchandInvestmentStrategy服務(wù)內(nèi)容與客戶戰(zhàn)略（定制服務(wù)）分析預(yù)測（公開發(fā)表）市場信息寫字樓工業(yè)商業(yè)酒店住宅市場情報和資訊客戶12TortoWheaton研究資訊及咨詢服務(wù)研究中心的服務(wù)內(nèi)容與客戶業(yè)務(wù)服務(wù)內(nèi)容客戶投資策略服務(wù)(InvestmentStrategy)證券投資策略(PortfolioStrategy)咨詢服務(wù)：為管理者制定戰(zhàn)略發(fā)展方向提供咨詢建議，確保其合理使用新的或現(xiàn)有基金。市場深入研究和影響因素判斷：評估影響投資績效的主要市場驅(qū)動因素（資本化率、經(jīng)營凈收益、發(fā)展趨勢和預(yù)測等）對市場選擇和資產(chǎn)分配決策的影響。證券投資分析：評估證券投資風(fēng)險和戰(zhàn)略重新定位的必要性；試行替代戰(zhàn)略以增強(qiáng)投資績效。權(quán)益投資者，業(yè)主定制化研究(SpecializedResearch)通過定制化的研究和分析服務(wù)來滿足客戶的個體需求，為客戶提供增值服務(wù)；客戶能夠根據(jù)專業(yè)研究和分析的結(jié)果，來指導(dǎo)自己的投資行動，正確地作出短期投資決策和制定長期投資戰(zhàn)略。債務(wù)風(fēng)險管理(DebtRiskManagement)（與美國穆迪投資服務(wù)公司(Moody’sInvestorsService)合作引入評估商業(yè)抵押貸款證券投資風(fēng)險的新標(biāo)準(zhǔn)；提供一連串精確的信貸風(fēng)險衡量標(biāo)準(zhǔn)；使客戶能更有效地確定資本分配的規(guī)模，并建立對潛在違約者的預(yù)警制度。風(fēng)險管理者商業(yè)房地產(chǎn)債權(quán)人商業(yè)抵押擔(dān)保證券13國內(nèi)幾大地產(chǎn)綜合服務(wù)商基本情況及對比綜合服務(wù)商成立時間分公司數(shù)量員工客戶特征服務(wù)特點(diǎn)合富輝煌——30——中國一流的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及品牌開發(fā)商2004年“合富輝煌”在香港聯(lián)交所主板上市，分支機(jī)構(gòu)近40家，業(yè)務(wù)版圖覆蓋中國60多個區(qū)域中心城市世聯(lián)顧問1998年6300全國30個大中城市的開發(fā)企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)和專業(yè)機(jī)構(gòu)世聯(lián)顧問業(yè)務(wù)依托世聯(lián)中國平臺和精英團(tuán)隊(duì)，在區(qū)域發(fā)展、土地出讓、城市重建、主題式房地產(chǎn)開發(fā)研究、房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展顧問、專題研究及項(xiàng)目銷售執(zhí)行顧問等方面為客戶提供服務(wù)。偉業(yè)顧問1999年4——天津、石家莊、太原、濟(jì)南、南京、杭州、沈陽、大連、青島等20余個大中型城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基于偉業(yè)自身代理業(yè)務(wù)對北京房地產(chǎn)市場的供應(yīng)和需求的深刻認(rèn)識，投資顧問公司一直以為開發(fā)商提供更準(zhǔn)確的市場定位、更科學(xué)的概念設(shè)計而著稱于業(yè)內(nèi)。成業(yè)行2000年————北科建、海開建設(shè)、中關(guān)村建設(shè)、北京國投、光大銀行、首創(chuàng)集團(tuán)、天創(chuàng)集團(tuán)、天潤集團(tuán)、山東威海、西安、昆明等金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)投資商、發(fā)展商下設(shè)商業(yè)物業(yè)、住宅、寫字樓物業(yè)三個專業(yè)中心，以及建筑規(guī)劃與設(shè)計中心和房地產(chǎn)金融研究部；與國內(nèi)外一流的規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)、工程管理機(jī)構(gòu)、金融投資機(jī)構(gòu)建立了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。14世聯(lián)地產(chǎn)的服務(wù)領(lǐng)域與環(huán)節(jié)城市與區(qū)域發(fā)展顧問房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展顧問專題研究項(xiàng)目銷售執(zhí)行顧問15城市與區(qū)域發(fā)展顧問區(qū)域發(fā)展土地出讓城市重建主題式房地產(chǎn)開發(fā)研究區(qū)域土地出讓戰(zhàn)略與策略區(qū)域土地出讓地塊分級區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)研究區(qū)域規(guī)劃功能市場研究區(qū)域形象定位與增值營銷區(qū)域開發(fā)計劃與經(jīng)濟(jì)測算制定編制土地出讓方案及出讓底價編制土地拍賣底價編制區(qū)域土地出讓計劃土地出讓市場實(shí)效營銷編制土地運(yùn)營與開發(fā)方案城市舊城區(qū)重建發(fā)展策略城市舊城改造發(fā)展策略城市舊街區(qū)再造方案城市捷運(yùn)系統(tǒng)（地鐵、輕軌、高速公路）沿線物業(yè)發(fā)展研究城市商業(yè)街再造城中村改造發(fā)展策略港口、碼頭地區(qū)物業(yè)發(fā)展策略制定與營銷地鐵、輕軌沿線物業(yè)發(fā)展策略制定與營銷城市新中心區(qū)CBD物業(yè)發(fā)展策略制定與營銷科技園區(qū)物業(yè)發(fā)展策略與營銷郊區(qū)地產(chǎn)開發(fā)策略制定與營銷大規(guī)模土地開發(fā)(1000畝以上)戰(zhàn)略與模式制定物流項(xiàng)目規(guī)劃市場研究開發(fā)區(qū)的規(guī)劃與發(fā)展市場研究旅游、度假區(qū)、商業(yè)游憩區(qū)地產(chǎn)開發(fā)策略制定與營銷16房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展顧問房地產(chǎn)開發(fā)大宗土地項(xiàng)目戰(zhàn)略研究物業(yè)開發(fā)產(chǎn)品市場定位物業(yè)設(shè)計發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展功能及指標(biāo)擬定物業(yè)發(fā)展?fàn)I銷的戰(zhàn)略與策略物業(yè)發(fā)展規(guī)劃的市場論證物業(yè)聯(lián)動開發(fā)策略17專題研究以及項(xiàng)目銷售執(zhí)行顧問項(xiàng)目銷售執(zhí)行顧問專題研究土地出讓方案市場調(diào)研消費(fèi)者行為與群體市場調(diào)研專項(xiàng)物業(yè)類別(住宅/辦公/商業(yè)/工業(yè))研究宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與市場趨勢預(yù)測銷售執(zhí)行總綱及過程督導(dǎo)銷售現(xiàn)場管理、招聘與培訓(xùn)制定促銷計劃與執(zhí)行18世聯(lián)地產(chǎn)顧問服務(wù)發(fā)展評價專注于住宅，商業(yè)、商務(wù)項(xiàng)目努力在做，但始終沒有做起來，工業(yè)基本沒有涉及；房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展顧問非常成熟，城市與區(qū)域發(fā)展顧問作為明星業(yè)務(wù)為今后重點(diǎn)發(fā)展方向（行業(yè)集中度提高）。發(fā)展特點(diǎn)/重心區(qū)域及項(xiàng)目價值的成功挖掘者，功能發(fā)展的成功演繹者；“理論+案例”為核心競爭力顧問平臺；業(yè)內(nèi)稱為“教授+黃埔軍?！薄：诵母偁幜Ψ康禺a(chǎn)發(fā)展的“科普”階段的產(chǎn)物，一線城市大開發(fā)商服務(wù)效果較差，主要服務(wù)政府，業(yè)務(wù)重心在二三線城市；經(jīng)營性物業(yè)介入難度非常大。存在問題19成業(yè)行的服務(wù)領(lǐng)域與環(huán)節(jié)土地開發(fā)市場調(diào)查規(guī)劃設(shè)計20具體服務(wù)內(nèi)容

B：土地開發(fā)

C：市場調(diào)研

D：規(guī)劃設(shè)計21成業(yè)行顧問服務(wù)發(fā)展評價發(fā)展特點(diǎn)/重心核心競爭力介入了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，占據(jù)了公司過多核心能力型人才，使得顧問的發(fā)展推動力度不足，顧問業(yè)務(wù)沒有得到量的釋放。存在問題22合富輝煌土地運(yùn)營市場研究運(yùn)營策略產(chǎn)品策劃建筑顧問從項(xiàng)目前期切入，提供房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及市場定位的顧問服務(wù)23分析結(jié)論避免成為市調(diào)公司經(jīng)營性物業(yè)的顧問服務(wù)需要公司具備招商組市等相關(guān)能力，單純策劃解決不了問題。避免成為“馬謖”綜合意味著多業(yè)務(wù)相互支撐共同發(fā)展，顧問公司更需要全方位介入服務(wù)環(huán)節(jié)，提升能力。綜合的內(nèi)涵行業(yè)機(jī)會顧問代理兩行當(dāng)24華高萊斯的服務(wù)架構(gòu)和服務(wù)模式六大板塊顧問服務(wù)：區(qū)域研究、市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、概念設(shè)計、財務(wù)方案及營銷策劃等；核心業(yè)務(wù)構(gòu)成：是為居住、商務(wù)、商業(yè)、園區(qū)以及旅游地產(chǎn)等傳統(tǒng)開發(fā)項(xiàng)目提供顧問服務(wù)。在對區(qū)域發(fā)展背景和市場背景進(jìn)行分析的前提下，為項(xiàng)目找到準(zhǔn)確的市場定位，明確項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群及符合其需求的產(chǎn)品定位。以市場定位為基礎(chǔ)，用規(guī)劃（設(shè)計）概念對項(xiàng)目的規(guī)劃（設(shè)計）提出針對性意見，或以概念規(guī)劃（設(shè)計）進(jìn)行用地開發(fā)潛質(zhì)的探測，提出概念方案，用建筑的語言來表達(dá)市場定位與項(xiàng)目方案。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)開發(fā)商的要求，提供經(jīng)濟(jì)測算、財務(wù)評價、商業(yè)計劃書和商業(yè)投標(biāo)書等不同的財務(wù)方案。最后，按照不同的項(xiàng)目情況，針對性的提出營銷推廣、銷售培訓(xùn)、銷售診斷、跟蹤服務(wù)、CI設(shè)計等顧問服務(wù)。華高萊斯的顧問服務(wù)模式：服務(wù)架構(gòu)專業(yè)顧問公司25華高萊斯的業(yè)務(wù)領(lǐng)域可行性研究背景研究市場調(diào)查市場分析項(xiàng)目定位發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展策略顧問建筑與規(guī)劃顧問推廣策略銷售策略廣告策略價格策略營銷推廣顧問環(huán)境分析行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制度戰(zhàn)略實(shí)施企業(yè)戰(zhàn)略顧問26華高萊斯的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)市場調(diào)查研究住宅項(xiàng)目發(fā)展別墅項(xiàng)目發(fā)展商務(wù)項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展城市綜合體發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目研究特種項(xiàng)目發(fā)展研究城市更新與舊城改造新城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略定位土地發(fā)展戰(zhàn)略研究城市土地經(jīng)營策略產(chǎn)業(yè)研究與規(guī)劃城市發(fā)展研究公共建筑與設(shè)施發(fā)展設(shè)備系統(tǒng)顧問項(xiàng)目營銷策劃區(qū)域整合傳播企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略27華高萊斯顧問服務(wù)發(fā)展評價發(fā)展特點(diǎn)/重心核心競爭力存在問題28目錄第一部分：同行分析第二部分：發(fā)展定位與模式第三部分：討論29需要解決的問題123失語機(jī)構(gòu)徘徊臺階英雄團(tuán)隊(duì)30策劃代理經(jīng)紀(jì)服務(wù)物業(yè)管理住宅項(xiàng)目工業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目商務(wù)辦公綜合體主題地產(chǎn)地產(chǎn)金融經(jīng)營能力服務(wù)領(lǐng)域項(xiàng)目發(fā)展顧問（二級前半段）區(qū)域發(fā)展顧問（一級）顧問技術(shù)能力規(guī)劃設(shè)計發(fā)展戰(zhàn)略市場研究建筑產(chǎn)品策略模式顧問利潤中心ManagementStrategyInvestment地產(chǎn)顧問服務(wù)機(jī)構(gòu)四維模型31目錄第一部分：同行分析第二部分：發(fā)展定位與模式第三部分：討論32幾個報告1、北京順義新城2、鄭州佛崗舊改3、坪地工業(yè)項(xiàng)目下面是討論時間！33THEEND2011-01-1934顧問核心價值體驗(yàn)：發(fā)展戰(zhàn)略、功能定位、規(guī)劃設(shè)計、市場定位、建筑設(shè)計城市建設(shè)顧問、城市地產(chǎn)顧問衍生產(chǎn)品：營銷策劃、地產(chǎn)金融、開發(fā)模式、啟動策略、市場研究35發(fā)展定位一級市場（土地市場）和二級市場的前半部分36核心能力分析處理的科學(xué)手段專業(yè)的理論和思維體系務(wù)實(shí)的規(guī)劃及建筑設(shè)計服務(wù)創(chuàng)新及有戰(zhàn)斗力的專業(yè)團(tuán)隊(duì)研發(fā)及積累增值服務(wù)：地