早期介入和承接查驗專項方案

碧桂園豪園物業(yè)早期介入方案為了以后物業(yè)服務(wù)工作順利進行，物業(yè)服務(wù)前期介入將會起到至關(guān)關(guān)鍵作用，我企業(yè)在正式簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議后，將依據(jù)實際情況，對“錦翠嘉園”制訂科學、成熟、對應(yīng)物業(yè)服務(wù)前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為未來物業(yè)服務(wù)工作順利開展打下堅實基礎(chǔ)1、物業(yè)前期介入第一計劃設(shè)計階段

對于計劃設(shè)計,物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)計劃設(shè)計方案討論,從管理角度審閱計劃設(shè)計方案是否合理,努力爭取使小區(qū)設(shè)計方便以后物業(yè)管理工作。

監(jiān)控和消控中心設(shè)置;

小區(qū)人車分流設(shè)計;

公共照明開關(guān)設(shè)置位置;

公共照明開關(guān)開閉形式;

物業(yè)管理用房位置設(shè)計;

小區(qū)垃圾房設(shè)置;

公共洗手間設(shè)置;

信報箱設(shè)置;

公共通告欄配置;

家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置預留;

2、建設(shè)施工階段

建設(shè)過程中,物業(yè)管理前期顧問人員會常常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況,逐步對物業(yè)硬件增加了解,對有些影響使用功效問題早發(fā)覺、早協(xié)調(diào)、早處理,為以后物業(yè)管理工作奠定良好基礎(chǔ)。

提出設(shè)備設(shè)置和服務(wù)方面改善意見及設(shè)計遺漏工程項目標提議;

分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理壓力;

審查相關(guān)工程(包含綠化工程)優(yōu)劣,提供改善意見;提供機電安裝及能源分配相關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

提供功效布局或用料更改相關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面保護,以避免施工對材質(zhì)造成損傷;

提前熟悉房屋中多種設(shè)備和線路,包含房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線部署及所用建材性能;

檢驗工程施工進度(依據(jù)需要參與建造期相關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定時碰面會等);

檢驗前期工程施工質(zhì)量,并就原設(shè)計中不合理但又能夠更改部分提出提議;

配合設(shè)備安裝、管線部署,進行現(xiàn)場監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量;

提出遺漏工程項目標提議;

對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備進行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足以后用戶發(fā)展需要和貫標(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,降低投入成本和以后物業(yè)管理成本。3、完工驗收階段

物業(yè)管理前期介入人員將定時視察施工現(xiàn)場,參與工程例會,立即提出維護發(fā)展商利益和確保施工質(zhì)量專業(yè)意見和提議,幫助開發(fā)商做好使用功效驗收,對多種設(shè)備、管線全部逐一檢驗。

參與委托方房屋、設(shè)備、設(shè)施完工驗收,并建立驗收檔案;

發(fā)覺可能存在施工隱患,并列出遺漏工程;

參與重大設(shè)備調(diào)試和驗收;

制訂物業(yè)驗收步驟;

指出工程缺點,就改良方案可能性及費用提出提議。通常情況下，深化設(shè)計、施工兩個步驟多會同時開展，物業(yè)駐場人員關(guān)鍵工作也來自這兩個方面，其關(guān)鍵工作有：

1、深入了解項目特點，確定現(xiàn)場顧問計劃。

在進入項目以前應(yīng)該對項目進行深入了解并制訂計劃。

（1）審讀圖紙，了解項目系統(tǒng)情況；

從設(shè)計說明入手，對建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進行閱讀，標識關(guān)鍵步驟，了解項目標整體設(shè)計思緒、定位。最終對圖紙審讀結(jié)果進行匯總，為制訂工作計劃做準備。

（2）依據(jù)項目特點，確定現(xiàn)場物業(yè)顧問計劃。

依據(jù)了解到項目特點，如項目定位、系統(tǒng)組成、交通流線、服務(wù)配套等，結(jié)合甲方施工進度計劃確定現(xiàn)場顧問計劃。

2、關(guān)注工程進度，統(tǒng)計現(xiàn)場情況。

在現(xiàn)場巡視過程中，統(tǒng)計全部關(guān)注細節(jié)，為提供物業(yè)提議做準備。

（1）依據(jù)工程計劃，調(diào)整工作計劃；

伴隨現(xiàn)場情況改變，工程進度計劃也在隨時調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)關(guān)注該計劃，立即調(diào)整物業(yè)顧問計劃及工作側(cè)關(guān)鍵。

（2）統(tǒng)計設(shè)計方案和施工圖紙變更；

物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認真統(tǒng)計設(shè)計方案、施工圖紙變更及施工洽商，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)后期接管提供便利。

（3）統(tǒng)計施工現(xiàn)場發(fā)覺問題，為提出多種提議做準備。

施工過程是依據(jù)施工便利是否而適時調(diào)整，所以，有很多設(shè)備設(shè)施安裝位置和圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必需在圖紙上進行標注；如統(tǒng)計部分隱蔽工程和截門等位置改變，使以后物業(yè)維修能正確判定位置。

3、參與施工期間專業(yè)會議，提供提議。

（1）經(jīng)過參與設(shè)計協(xié)調(diào)會、施工協(xié)調(diào)會、監(jiān)理會等了解施工焦點；

參與專業(yè)會議，經(jīng)過會議上問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業(yè)要求，適時提出物業(yè)提議。

（2）依據(jù)會議等實際情況，適時提供書面物業(yè)提議。

4、經(jīng)過對項目標深入了解，提供現(xiàn)場物業(yè)提議。

（1）改善設(shè)計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用優(yōu)化提議；

設(shè)計中有很多不盡人意之處，部分設(shè)計人員甚至忽略后期維護、管理需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、統(tǒng)計這些信息，并結(jié)合實際依據(jù)優(yōu)化可能性，有針對性適時提出物業(yè)書面提議。

（2）改善施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用優(yōu)化提議；

物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)經(jīng)過統(tǒng)計現(xiàn)場情況，匯總后立即向甲方及施工單位提供書面提議，督促整改不便于后期物業(yè)管理事項。關(guān)注各單項工程設(shè)備調(diào)試、試驗，尤其要關(guān)注隱蔽工程隱檢、驗收。

（3）優(yōu)化施工質(zhì)量提議。

關(guān)注施工中問題，對施工質(zhì)量立即提出意見和提議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項目品質(zhì)。

不管是對設(shè)計還是對施工現(xiàn)場，提議全部應(yīng)注意時效性。

5、跟蹤現(xiàn)場提議采納情況。

物業(yè)現(xiàn)場介入人員對提出關(guān)鍵性提議必需適時跟進，在必需情況下要堅持促進甲方采納并要求施工單位改善、整改；統(tǒng)計提議采納情況，為以后物業(yè)管理提供參考。

6、搜集、整理現(xiàn)場資料。

（1）施工圖紙；

搜集、整理各類圖紙，包含建筑、結(jié)構(gòu)、機電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙。

（2）機電設(shè)備及建材資料。

搜集機電設(shè)備及建材資料，包含：封樣、產(chǎn)品起源證、原裝保修書、使用說明書、環(huán)境保護認證書等相關(guān)認證資料復印件，并關(guān)注必需配件、配料、專用工具，為以后維修保養(yǎng)工作作好充足準備。

7、進行交接資料初步整理，為完工接管提供便利。

（1）建立初步設(shè)備臺帳；

伴隨施工進入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，經(jīng)過物業(yè)現(xiàn)場介入人員統(tǒng)計等需要根據(jù)不一樣系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。

（2）擬寫初步交接方案；

依據(jù)現(xiàn)場施工進度情況，確定初步交接方案，為前期物業(yè)管理到來做好充足準備。

（3）配合開發(fā)商做好前期單項工程調(diào)試驗收輔助工作。

物業(yè)現(xiàn)場介入人員依據(jù)項目施工單項工程調(diào)試、驗收進度，確定輔助調(diào)試、驗收方案，統(tǒng)計相關(guān)信息，提出前期物業(yè)管理相關(guān)人員逐步進入提議，做好相關(guān)輔助工作。碧桂園豪園物業(yè)承接查驗方案目錄：一、小區(qū)概況………….3(一)小區(qū)介紹………….3二、承接查驗組織機構(gòu)…………….5三、準備工作………….5(一)人員安排…………5(二)計劃安排…………6(三)查看物業(yè)現(xiàn)場……6(四)檢驗工具及設(shè)備…………………6(五)資料準備等………6四、承接查驗內(nèi)容、步驟…………7(一)一查驗關(guān)鍵內(nèi)容.....................7(二)查驗步驟……...8五、承接查驗遺留問題處理…….8-9六、承接查驗注意事項………….9-11一、小區(qū)概況(一)小區(qū)介紹項目名稱碧桂園豪園物業(yè)企業(yè)售樓地址晉陵中路吊橋路路口樓盤價格住宅15000元/平米樓盤地址晉陵中路吊橋路路口，城市正中央，緊鄰南大街、常州大酒店、購物中心，電腦城、周圍名校林立交通概況25、219路車抵達物業(yè)費1.1元/平米開發(fā)商騰飛建筑付款方法一次性付款、銀行按揭營銷/策劃碧桂園嗎企業(yè)綠化率35%裝修情況毛坯總建面積280000平方米物業(yè)企業(yè)碧桂園物業(yè)企業(yè)容積率2.80開盤時間4月11日塘廈豪園入住時間一、二期城市大宅-10-28交付周圍配套中小學:廣化小學、田家炳試驗中學,幼稚園:機關(guān)幼稚園,銀行:交通銀行、中國銀行、工商銀行,醫(yī)院:二院預售許可證（）房預售證第（048）號聯(lián)絡(luò)電話:88887888組織機構(gòu)碧桂園豪園物業(yè)服務(wù)中心碧桂園豪園物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理1人三、準備工作（一）人員安排物業(yè)承接查驗是一項技術(shù)難度高、專業(yè)性強、對以后管理有較大影響專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗前就應(yīng)承接物業(yè)類型、特點，和建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員參與。（二）計劃安排物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗實施方案，能夠讓承接查驗工作按步驟有計劃地實施。（1）和建設(shè)單位確定承接查驗日期、進度安排；（2）要求建設(shè)單位在承接查驗之前提供移交物業(yè)具體清單、建筑圖紙、相關(guān)單項或綜合驗收證實材料；（3）派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗做好準備工作。（三）設(shè)備、工具準備在物業(yè)承接查驗中要采取部分必需檢驗方法來查驗承接物業(yè)質(zhì)量情況，應(yīng)依據(jù)具體情況提前準備好所需要檢驗設(shè)備和工具。（四）資料準備在物業(yè)承接查驗中，應(yīng)做必需查驗統(tǒng)計，在正式開展承接查驗工作之前，應(yīng)依據(jù)實際情況做好資料準備工作，制訂查驗工作步驟和統(tǒng)計表格。（1）工作步驟通常有《物業(yè)承接查驗工作步驟》、《物業(yè)查驗內(nèi)容及方法》、《承接查驗所發(fā)覺問題處理步驟》等；（2）承接查驗常見統(tǒng)計表格有《工作聯(lián)絡(luò)記錄表》、《物業(yè)承接查驗統(tǒng)計表》、《物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計表》等。四、承接查驗內(nèi)容、步驟（一）查驗關(guān)鍵內(nèi)容1、物業(yè)資料在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接收查驗下列資料：（1）完工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備完工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程完工圖等完工驗收資料；（2）設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（4）物業(yè)管理所必需其它資料。2、物業(yè)共用部位根據(jù)《物業(yè)管理條例》要求，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)對物業(yè)共用部位進行查驗。關(guān)鍵內(nèi)容包含：（1）主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；（2）共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；（3）公共衛(wèi)生間、陽臺；（4）公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。3、共用設(shè)施設(shè)備物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，多種物業(yè)配置設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗關(guān)鍵內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機組，電氣照明，插座裝置，防雷和接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報警及消防聯(lián)運系統(tǒng)，排煙送風系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。4、園林綠化工程園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)園林植物通常有花卉、樹木、草坪、綠（花）籬、花壇等，無林建筑關(guān)鍵有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化查驗內(nèi)容。5、其它公共配套設(shè)施物業(yè)其它公共配套設(shè)施查驗關(guān)鍵內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗亭、圍墻、道路、廣場、小區(qū)活動中心（會所）、停車場（庫、棚）、游泳池、運動場地、物業(yè)標識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報箱等。（二）查驗步驟物業(yè)承接查驗工作步驟工作步驟管理內(nèi)容相關(guān)文件接口組建承接查驗小組組建承接查驗小組做好承接查驗前準備檢驗查對進行資料移交整改補齊資料YN接業(yè)主/開發(fā)建設(shè)單位進場通知接管接管N進行硬件設(shè)施、設(shè)備移交限時整改Y資料歸檔檢驗驗收確定是否含有條件組建新項目承接查驗小組，任命組長/專業(yè)人員編制計劃，和委托方接洽，現(xiàn)場摸底物業(yè)資料接收檢驗查對是否齊全、完整、符合要求，符合接收/不符合補齊按標準/技術(shù)資料分組檢驗建筑物及隸屬設(shè)施合格接管/不合格整改，資料建檔保留協(xié)議/中標通知書房屋驗收標準/承接查驗規(guī)程工作計劃/工作文件/技術(shù)資料物業(yè)資料/交接統(tǒng)計驗收統(tǒng)計/移交清單檢驗匯報/安裝調(diào)試統(tǒng)計/資料歸檔統(tǒng)計委托方新項目管理單位/建設(shè)/施工單位同上項目管理單位五、承接查驗遺留問題處理新建小區(qū)以后將由業(yè)主大會在開發(fā)商手中承接物業(yè)，進行交接查驗，明確公共部位和共有設(shè)施沒有問題，開發(fā)商才能夠“撤出”小區(qū)。昨天，由市住建委和市質(zhì)監(jiān)局共同制訂北京第一部《新建物業(yè)項目承接查驗技術(shù)標準》開始征求意見。這將約束開發(fā)商必需處理完開發(fā)遺留問題后，才能撤出小區(qū)。開發(fā)商負責前期物業(yè)“現(xiàn)在，部分小區(qū)物業(yè)和業(yè)主之間矛盾，很多全部屬于開發(fā)遺留問題。

比如公共部位和共有設(shè)施質(zhì)量不過關(guān)，物業(yè)企業(yè)處理不了，業(yè)主又不滿意，造成矛盾激化。”市住建委相關(guān)責任人說?，F(xiàn)在后，物業(yè)管理責任主體將予明確，在交接查驗前，開發(fā)商負責前期物業(yè)，開發(fā)商就是責任主體，開發(fā)遺留問題必需處理。而在物業(yè)交接查驗后，業(yè)主們承接將是經(jīng)過查驗、沒有問題物業(yè)，以后管理責任是全體業(yè)主。業(yè)主可委托第三方查驗根據(jù)該《標準》，以后，業(yè)主大會在正式接管物業(yè)項現(xiàn)在，業(yè)主能夠自己，也能夠委托自己聘用物業(yè)企業(yè)，或委托中立第三方評定監(jiān)理機構(gòu)，對建造質(zhì)量、管理資料、建筑使用功效等進行綜合性驗收。驗收內(nèi)容包含房屋本體、公共設(shè)施等。其中，房屋本體包含地基基礎(chǔ)、門窗、樓梯、衛(wèi)生潔具等；公共設(shè)施包含基礎(chǔ)設(shè)施、屋面避雷設(shè)施、消防設(shè)施、小區(qū)路燈、綠化、小區(qū)道路、垃圾箱、車庫、景觀雕塑及文化娛樂設(shè)施等。每一項驗收內(nèi)容全部要求得很細致。六、承接查驗注意事項（一）、物業(yè)管理企業(yè)決議層要高度重視承接和驗收工作，充足發(fā)揮企業(yè)整體資源優(yōu)勢，保障新項目標承接和驗收得以順利進行。（二）、重視現(xiàn)場考察。依據(jù)招投標文件及管理委托協(xié)議編制承接和驗收工作計劃，并強調(diào)計劃嚴厲性。物業(yè)管理企業(yè)在完成招投標以后，應(yīng)立即和招標方取得聯(lián)絡(luò)，組織專業(yè)人員進入現(xiàn)場考察，細致了解管理委托協(xié)議所要求管理內(nèi)容和范圍，尤其是設(shè)備設(shè)施現(xiàn)實狀況，為物業(yè)承接和驗收打下堅實基礎(chǔ)。另外，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)招標方入住時間要求及管理委托協(xié)議中相關(guān)管理范圍及服務(wù)標準要求，組織專業(yè)人員編制接管驗收工作計劃，計劃中應(yīng)明確工作內(nèi)容、各專業(yè)職責、工作標準立即間安排，若有條件還應(yīng)繪制接管驗收統(tǒng)籌圖，加強工作計劃性及嚴厲性，使接管驗收工作有條不紊地進行。（三）、依據(jù)新項目標資料、國家和行業(yè)標準及現(xiàn)場考察情況編寫接管驗收方案。在編寫接管驗收方案時，物業(yè)管理企業(yè)常常會碰到招標文件不具體、圖紙資料不全、現(xiàn)場部分設(shè)備設(shè)施滿足不了管理委托協(xié)議中服務(wù)標準要求等問題。這時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該怎么做呢?首先，接管驗收方案應(yīng)該依據(jù)國家標準及現(xiàn)場考察情況編寫，國家及建設(shè)部頒布《房屋接管驗收標準》、《建筑工程施工質(zhì)量驗收標準》、《地下防水工程質(zhì)量驗收標準》、《通風和空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收標準》、《智能建筑工程質(zhì)量驗收標準》、《電梯工程施工質(zhì)量驗收標準》等，物業(yè)管理企業(yè)工程技術(shù)人員應(yīng)正確掌握，并將其作為接管驗收依據(jù)。其次，物業(yè)管理企業(yè)和招標方需要建立必需溝通渠道，尤其是工程問題整改，物業(yè)管理企業(yè)要努力爭取得到招標方支持，因為這將對樓宇以后運行起到深遠影響。再有，物業(yè)管理企業(yè)各部門應(yīng)編寫下列接管驗收方案：《安全保衛(wèi)方案》、《鑰匙交接方案》、《入伙入住方案》、《設(shè)備設(shè)施接管驗收方案》、《圖紙資料交接清單》等，接管驗收方案編寫是接管驗收工作關(guān)鍵步驟，方案好壞直接影響到工作質(zhì)量。（四）、人員培訓并組織接管驗收實施。在新項目開啟之前，要對職員進行培訓，關(guān)鍵分