中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)存在的問題及對策專項研究

中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)存在問題及對策探究摘要：伴隨中國改革開放深化和城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐加緊,房地產(chǎn)經(jīng)濟得到了迅猛發(fā)展。在到，因為國家調(diào)控方法有效實施，一線城市及二線較大城市房價出現(xiàn)了緩慢穩(wěn)定回落。不過，三線城市、中小城鎮(zhèn)房價卻少有下降趨勢有甚至有顯著上升趨勢。1-4月房地產(chǎn)開發(fā)投資保持30以上強勁增加，同期銷售則顯著放緩。中國國家統(tǒng)計局5月公布，1-4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增加34.3，較1-3月34.1略有加緊。房屋新開工面積增速也由23.4加速至24.4。受此推進，同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增加25.4。由此可見，中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)也得到飛速發(fā)展,尤其是發(fā)展較快農(nóng)村地域。本文針對目前中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)實狀況和出現(xiàn)問題,較為全方面地敘述了這些問題成因和造成不良后果,繼而提出了對應(yīng)處理對策。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)房地產(chǎn)建設(shè)中小城鎮(zhèn)1.中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)實狀況中小城鎮(zhèn)是農(nóng)村人口相對集中地域,是區(qū)域經(jīng)濟關(guān)鍵組成部分。目前國家對房地產(chǎn)市場發(fā)展和社會主義新農(nóng)村建設(shè)進行一系列宏觀調(diào)控,使得很多中小城鎮(zhèn)借此新農(nóng)村建設(shè)契機,掀起了房地產(chǎn)“開發(fā)燒”,為了換取經(jīng)濟快速發(fā)展而盲目占用大量土地來開發(fā)商品房,并以很優(yōu)惠價格吸引投資者,城市開發(fā)商也開始向農(nóng)村轉(zhuǎn)移,需求新“經(jīng)濟增加點”。不過中小城鎮(zhèn)正在興起房地產(chǎn)“開發(fā)燒”有悖于科學(xué)發(fā)展觀本質(zhì)要求,和新農(nóng)村長遠計劃并不友好。從總體上看，中國現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展水平普遍不高，使得小城鎮(zhèn)發(fā)展還處于起步階段。中國小城鎮(zhèn)形成有兩種情形：一個是行政區(qū)劃調(diào)整撤縣改鎮(zhèn)，這類小城鎮(zhèn)規(guī)模較大，基礎(chǔ)設(shè)施較為完備；另一個是世紀(jì)之交推進城鎮(zhèn)化過程中，撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)而來，這類小城鎮(zhèn)不管是規(guī)模還是基礎(chǔ)設(shè)施全部不如前者。不過，這些小城鎮(zhèn)在房地產(chǎn)建設(shè)中存在著部分共同問題。這些問題存在現(xiàn)有機制原因，又有觀念原因。下面我們逐一加以分析。2.中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展中存在問題房地產(chǎn)計劃意識淡薄,計劃滯后,房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性供需不平衡。中國中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)缺乏完善理論指導(dǎo),存在低水平反復(fù)建設(shè)現(xiàn)象,同時投資也含有很大盲目性;房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)位選擇不合理,土地供求失控,建設(shè)項目和城鎮(zhèn)計劃不相銜。國有土地得不到有效利用,大量土地被擱置。中小城鎮(zhèn)土地利用計劃滯后,土地資源使用效率普遍不高,造成房地產(chǎn)投資不合理;房地產(chǎn)建筑密度較低,布局松散,而且建筑形態(tài)千篇一律,失去了地方特色。房地產(chǎn)開發(fā)水平低,有甚至連工程質(zhì)量全部無法確保?；A(chǔ)設(shè)施比較落后,公共設(shè)施缺乏統(tǒng)一計劃;房地產(chǎn)市場隱形交易比較活躍,國有資產(chǎn)流失嚴(yán)重尤其是稅收;物業(yè)管理比較落后,購房者權(quán)益無法保障,生態(tài)環(huán)境遭到嚴(yán)重破壞等很多問題全部制約著中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場可連續(xù)發(fā)展。下面我就其中比較突出多個問題進行簡單分析。2.1小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)區(qū)位不合理小城鎮(zhèn)土地資源違法占用，浪費現(xiàn)象極為嚴(yán)重，使用效率普遍低下。因為舊中國是一個半封建、半殖民地國家，自給自足自然經(jīng)濟占主導(dǎo)地位，大城市中民族工商業(yè)尚剛剛起步，工業(yè)基礎(chǔ)極其微弱，所以由撤縣改鎮(zhèn)形成小城鎮(zhèn)，舊城區(qū)沒有工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、生活區(qū)分化，手工作坊、商業(yè)店鋪、居民住宅混雜在一起。新擴城區(qū)工廠，機關(guān)，學(xué)校，衛(wèi)生院等設(shè)施也缺乏同一計劃。而且伴隨社會發(fā)展和城鎮(zhèn)規(guī)模不停擴大，機關(guān)、學(xué)校、和衛(wèi)生院等幾經(jīng)搬遷，留下很多廢棄土地。撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)而形成小城鎮(zhèn)，大多由原來較大村莊或集鎮(zhèn)發(fā)展而來，多以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟為主，商業(yè)經(jīng)濟為輔，缺乏工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施。新中國成立后，這些小城鎮(zhèn)建立了一定規(guī)模工業(yè)。不過，伴隨上個世紀(jì)九十年代改革開放深入發(fā)展，這些國有企業(yè)或集體企業(yè)在轉(zhuǎn)型、改制過程中，因為本身天生弱點而遭受滅頂之災(zāi)，結(jié)果是關(guān)、轉(zhuǎn)、并、停，全部已破產(chǎn)倒閉，成為廢棄場院。以后，新興部分私有企業(yè)，經(jīng)過劃撥、租賃、私轉(zhuǎn)（挪用自己承包土地）等手段取得了部分良好耕地，重新建設(shè)廠房設(shè)施。不過這些企業(yè)在市場經(jīng)濟自由競爭中，經(jīng)過多輪大浪淘沙，多數(shù)倒閉破產(chǎn)，不過所占場地沒有立即拆除，退耕復(fù)種，造成了大量土地資源浪費。伴隨中國公路建設(shè)加緊，很多公路尤其是高等級道路建設(shè)不得不繞過原來小城鎮(zhèn)進行。不過很多小城鎮(zhèn)尾伴隨公路走，沿過境公路兩側(cè)進行房地產(chǎn)建設(shè)，客觀上形成了空心城鎮(zhèn)和公路城鎮(zhèn)并存情況。小城鎮(zhèn)計劃缺失和計劃編制缺乏科學(xué)性、預(yù)見性和超前性，使得小城鎮(zhèn)發(fā)展空間受到限制。不重視小城鎮(zhèn)內(nèi)部資源充足利用，忽略舊城區(qū)改造，項目用地布局不合理，生活區(qū)和工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)等功效區(qū)相互混雜，直接造成了用地結(jié)構(gòu)松散，基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施配置困難，投資反復(fù)，浪費嚴(yán)重，資源浪費和生態(tài)環(huán)境惡化。2.2小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)形態(tài)單一、檔次不高現(xiàn)在大部分小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)采取幾乎全部是外延擴展模式，布局松散，占地面積大，建筑密度低。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房、車間和辦公設(shè)施大同小異，多為質(zhì)量低劣平房。臨街商業(yè)店鋪和違規(guī)亂建路邊店也多是稍微體面一點平房，即便有樓房也多是兩層、少數(shù)三層，空間狹窄、建筑質(zhì)量低下。居民住宅一律為平房加院落模式。全部這一切，也全部造成了有限土地資源嚴(yán)重浪費。分析其原因就是，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)投資主體全部是單個鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和城鎮(zhèn)居民，資金實力比較弱，資金分布相對分散，致使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)水平比較低。再者，科學(xué)計劃缺失和建筑形態(tài)上千篇一律，也使小城鎮(zhèn)建設(shè)從整體上失去了地方特色和個性，反應(yīng)不出當(dāng)?shù)氐赜蛱卣?、民俗傳統(tǒng)和歷史積淀。2.3基礎(chǔ)設(shè)施不完善，功效不健全小城鎮(zhèn)建設(shè)是一項系統(tǒng)工程，水、電、路、公廁、綠化、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、醫(yī)院等公共基礎(chǔ)設(shè)施必需配套建設(shè)，而多種配套性設(shè)施建設(shè)需要大量資金投入。因為資金緊缺，很多小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施長久得不到改善，有地方街道狹窄，彎曲不暢；有地方街道和公路不分，馬路和市場不分，人車擁擠交通阻塞嚴(yán)重。有小城鎮(zhèn)沒有公共供水系統(tǒng)，大家吃水難問題長久得不四處理。有些小城鎮(zhèn)變電站容量小，電力供給不正常，不能滿足鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和居民用電需要。再者，小城鎮(zhèn)普遍缺乏文化、娛樂、社交場所。基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施嚴(yán)重滯后，生活垃圾亂倒，污水橫流。大量未經(jīng)處理工業(yè)廢棄物直接堆放在鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，生態(tài)環(huán)境遭到破壞，嚴(yán)重影響了小城鎮(zhèn)面貌，危害著居民身心健康。2.4小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)缺乏正規(guī)企業(yè)，建筑隊素質(zhì)不高小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)缺乏正規(guī)企業(yè)，建筑隊素質(zhì)不高既是小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建本身存在問題，也是小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)形態(tài)單一、檔次不高結(jié)果產(chǎn)生一個關(guān)鍵原因。在小城鎮(zhèn)，沒有正規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，沒有含有合格資質(zhì)施工隊伍，絕大多數(shù)是由農(nóng)村木匠和瓦匠、或被稱為“泥木兩桌”小能人組合建筑隊，這些人員全部不一樣程度地存在著文化水平低、技術(shù)含金量少問題。即使在農(nóng)村這些人能夠被稱為能工巧匠，但因為缺乏專業(yè)學(xué)習(xí)培訓(xùn)、必需建筑設(shè)備和科學(xué)管理制度，她們就不能滿足小城鎮(zhèn)現(xiàn)代化建設(shè)需要。在建造過程中，她們?nèi)狈Ψ康禺a(chǎn)正規(guī)建設(shè)經(jīng)驗，輕易忽略質(zhì)量、風(fēng)險等高層次東西，形成了低層次、低技術(shù)含量簡單再生產(chǎn)，最終造成了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)檔次不高。2.5集聚輻射作用不顯著中國建設(shè)小城鎮(zhèn)目標(biāo)是努力爭取經(jīng)過1O年左右努力．將一部分基礎(chǔ)很好小城鎮(zhèn)建設(shè)成為規(guī)模適度、計劃科學(xué)、功效健全、環(huán)境整齊、含有較強輻射能力農(nóng)村區(qū)域性經(jīng)濟文化中心。其中少數(shù)含有條件小城鎮(zhèn)要發(fā)展成為帶動能力更強小城市，使全國城鎮(zhèn)化水平有一個顯著提升。不過目前中國小城鎮(zhèn)發(fā)揮集聚、輻射和帶動作用距離目標(biāo)要求差距很大。首先是小城鎮(zhèn)人口規(guī)模普遍偏小。中國設(shè)鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)低，1984年1O月中國調(diào)整后設(shè)鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)要求．鄉(xiāng)政府駐地非農(nóng)業(yè)人口達成人左右就能夠建鎮(zhèn)．加上歷史原因中國小城鎮(zhèn)人口規(guī)模普遍偏?。芏嘈〕擎?zhèn)計劃人口規(guī)模依據(jù)不足，直接限制小城鎮(zhèn)規(guī)模經(jīng)濟發(fā)揮．降低小城鎮(zhèn)對農(nóng)村剩下勞動力和外來人口吸納能力．影響其集聚．輻射．帶動作用發(fā)揮。中國小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)人口只有少數(shù)超出1萬人．多數(shù)全部在5000人以下。而中國一批大城市和特大城市郊區(qū)也一樣存在相當(dāng)數(shù)量規(guī)模偏小小城鎮(zhèn)．和中心城發(fā)展很不適應(yīng)。星羅棋布小城鎮(zhèn)規(guī)模偏?。粯舆_不到規(guī)模經(jīng)濟，無法形成社會服務(wù)及其設(shè)施建設(shè)合理規(guī)模．也嚴(yán)重影響城鎮(zhèn)集聚和輻射功效形成。其次，小城鎮(zhèn)計劃理論方法落后。尤其是小城鎮(zhèn)相關(guān)城鎮(zhèn)體系計劃理論方法研究，和小城鎮(zhèn)計劃建設(shè)相關(guān)政策．標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)研究基礎(chǔ)微弱．顯著落后于目前小城鎮(zhèn)發(fā)展。另外，小城鎮(zhèn)盲目建設(shè)，造成浪費。中國地域廣闊．地域經(jīng)濟發(fā)展很不平衡．不一樣地域小城鎮(zhèn)發(fā)展基礎(chǔ)差異很大．小城鎮(zhèn)發(fā)展需要有相當(dāng)經(jīng)濟實力作為基礎(chǔ)．而且不一樣地域不一樣類型小城鎮(zhèn)需要有其輻射適宜腹地范圍。小城鎮(zhèn)區(qū)域差異性和類型不一樣性．要求小城鎮(zhèn)依據(jù)不一樣區(qū)位條件和其要素分析．確定小城鎮(zhèn)計劃布局合理功效定位．規(guī)模和地理分布。而近些年來部分地方不用戶觀條件和經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)律、片面追求小城鎮(zhèn)發(fā)展、盲目攀比一哄而起，功效重合、反復(fù)建設(shè)不僅造成資源浪費，也直接影響小城鎮(zhèn)集聚和輻射，和健康可連續(xù)發(fā)展。2.6房地產(chǎn)建設(shè)投資不足房地產(chǎn)投資不足，這是制約小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)健康發(fā)展又一關(guān)鍵原因。從投資結(jié)構(gòu)看，現(xiàn)在小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)國家和集體投資缺位，國家財力和政府資金還沒有能力大量投放到小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)投資主體是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和個體商販，她們實力全部比較弱。作為私營老板和個體商販，首先要保障經(jīng)營順利進行，其次要不停擴大企業(yè)和經(jīng)營，進行擴大再生產(chǎn)。她們?nèi)坎豢赡馨堰^多資金投放到房地產(chǎn)建設(shè)。金融部門支持小城鎮(zhèn)建設(shè)中長久貸款不足，且資金運作不規(guī)范。這種情況造成了在小城鎮(zhèn)建設(shè)早期投資不足，基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模過小，后期規(guī)模擴張改建壓力增大。預(yù)算外投資關(guān)鍵起源是土地出讓金，過分地依靠預(yù)算外投資，會造成土地價格抬高，提升了農(nóng)民進城和開發(fā)商投資建設(shè)門檻。小城鎮(zhèn)建設(shè)中非規(guī)范資金運作使得小城鎮(zhèn)發(fā)展難以和真正市場機制接軌，房地產(chǎn)開發(fā)資金難以做到滾動周轉(zhuǎn)。資金起源分散，資金利用效率低下，難以發(fā)揮資金集聚功效。3.針對存在問題所采取對策在未來房地產(chǎn)發(fā)展中,中國要高度重視中小城鎮(zhèn)可連續(xù)發(fā)展、走特色城鎮(zhèn)化道路。要堅持以市場為導(dǎo)向,逐步規(guī)范房地產(chǎn)市場機制,合理利用土地資源,主動引導(dǎo)中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展;編制科學(xué)計劃,完善中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)配套管理方法;加強中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控;努力提升中小城鎮(zhèn)地域風(fēng)格特色,加強對房產(chǎn)發(fā)展相關(guān)政策、法律、法規(guī)宣傳工作。在中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展過程中堅持可連續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,優(yōu)化生態(tài)環(huán)境,努力營造人類最適宜居住場所。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是市場經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)物，受到需求和供給等原因影響，同時受到地域經(jīng)濟和社會發(fā)展水平制約。小城鎮(zhèn)發(fā)展源動力在于經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)支持，尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和專業(yè)市場發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也必需以經(jīng)濟發(fā)展為源動力。所以，要處理上述存在問題，應(yīng)該主動采取以下對策。3.1從小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)整體出發(fā)，編制科學(xué)計劃中國農(nóng)村城鎮(zhèn)化過程是一個自下而上城市化過程，政府調(diào)控對小城鎮(zhèn)發(fā)展含相關(guān)鍵作用。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系到小城鎮(zhèn)健康發(fā)展，而土地利用計劃和小城鎮(zhèn)建設(shè)計劃是政府對小城鎮(zhèn)建設(shè)進行宏觀調(diào)控關(guān)鍵技術(shù)手段。但從中國小城鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)實狀況來看，計劃嚴(yán)重滯后于小城鎮(zhèn)發(fā)展，土地利用計劃滯后于小城鎮(zhèn)建設(shè)計劃。從計劃層次上講，土地利用計劃應(yīng)對城鎮(zhèn)計劃起指導(dǎo)和約束作用。但在實際操作中并非如此，小城鎮(zhèn)發(fā)展關(guān)鍵是以外延發(fā)展為主，是一個重數(shù)量、輕質(zhì)量城鎮(zhèn)化道路。這種發(fā)展模式造成小城鎮(zhèn)規(guī)模偏小，城鎮(zhèn)用地粗放，其直接后果是城鎮(zhèn)集聚功效難以完善，基礎(chǔ)設(shè)施投資成本過高，設(shè)施修建難于形成規(guī)模效益，造成基礎(chǔ)設(shè)施尤其是環(huán)境設(shè)施嚴(yán)重不足。所以，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)必需遵照先計劃、后建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。政府應(yīng)結(jié)合小城鎮(zhèn)建設(shè)客觀實際和發(fā)展方向，因地制宜量力而行，制訂科學(xué)、超前計劃。尤其是在小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資日益多元化形勢下，經(jīng)過計劃約束作用，使得房地產(chǎn)開發(fā)逐步實現(xiàn)“統(tǒng)一計劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一管理”建設(shè)格局，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)行為合適集中，最終形成良好土地利用格局。3.2要開發(fā)房地產(chǎn)多個多樣建設(shè)形態(tài)，提升房地產(chǎn)檔次現(xiàn)在大部分小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)采取幾乎全部是外延擴展模式，布局松散，占地面積大，建筑密度低，造成了有限土地資源嚴(yán)重浪費。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)投資主體全部是單個鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和城鎮(zhèn)居民，資金實力比較弱，資金分布相對分散，致使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)水平比較低。所以要處理房地產(chǎn)形態(tài)單一問題就必需要提升小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)投資主體，多為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和城鎮(zhèn)居民相關(guān)方面素質(zhì)。再者，科學(xué)計劃缺失和建筑形態(tài)上千篇一律，也使小城鎮(zhèn)建設(shè)從整體上失去了地方特色和個性，反應(yīng)不出當(dāng)?shù)氐赜蛱卣?、民俗傳統(tǒng)和歷史積淀，所以必需要加強中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)科學(xué)計劃，杜絕建筑形態(tài)上千篇一律，設(shè)計和建設(shè)要盡力突出地方特色和個性。3.3要完善配套管理方法，培育房地產(chǎn)市場。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，必需要有對應(yīng)政策方法和之配套。首先，要改革現(xiàn)有城鎮(zhèn)行政管理體制，合適擴大小城鎮(zhèn)行政管理權(quán)限，盡可能降低繁瑣審批手續(xù)及相關(guān)費用。其次，要不停深化土地使用制度改革。能夠?qū)嵤┬〕擎?zhèn)住宅用地指標(biāo)周轉(zhuǎn)制度，經(jīng)過壓縮分散農(nóng)村宅基地，將得到用地指標(biāo)集中起來，進行居住小區(qū)建設(shè)。同時要主動探索農(nóng)民進城后原有承包地和宅基地流轉(zhuǎn)，明確土地流轉(zhuǎn)路徑和管理方法。再次，要主動培育房地產(chǎn)市場，以市場為導(dǎo)向，主動引導(dǎo)小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展。現(xiàn)在，中國房地產(chǎn)市場發(fā)育還很不成熟，法律法規(guī)還不健全，管理體制還不靈活，宏觀調(diào)控缺乏力度。房地產(chǎn)隱性交易活躍，減弱了政府調(diào)控能力。在土地供給中也缺乏市場機制和對應(yīng)法律規(guī)范，從而加劇了房地產(chǎn)業(yè)投機性。因為小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場競爭較弱，所以還沒有形成統(tǒng)一市場體系和合理價格標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)價格混亂，人為原因影響大，造成了房地產(chǎn)交易行為不規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)行為缺乏約束。3.4要加強宏觀調(diào)控加強宏觀調(diào)控，強化政府監(jiān)管職能。首先，要加強房地產(chǎn)開發(fā)管理，對于素質(zhì)不高、沒有投資開發(fā)能力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要限期整理；對于沒有資質(zhì)非法建筑隊要取消其從業(yè)資格；對于具體開發(fā)項目全部要采取向社會公開招標(biāo)形式，加強對項目建設(shè)監(jiān)理。其次，要規(guī)范小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、可連續(xù)發(fā)展。政府能夠采取經(jīng)濟、技術(shù)、法律等手段來規(guī)范房地產(chǎn)市場，立即建立起有形房地產(chǎn)市場，使得房地產(chǎn)交易各項信息公開化，同時完善各項規(guī)章制度，強化房地產(chǎn)交易價格申報制度、評定制度，杜絕房地產(chǎn)地下交易行為，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)明一個公平環(huán)境。3.5要集中力量發(fā)揮聚集輻射作用，提升城