萬科-東京建物學(xué)習(xí)5-住宅事業(yè)本部

東京建物階段匯報5——住宅事業(yè)本部上海區(qū)域本部企劃部佘潤廷200７年5月12日住宅事業(yè)本部１、住宅事業(yè)本部架構(gòu)住宅事業(yè)本部1、住宅事業(yè)本部架構(gòu)住宅事業(yè)本部開發(fā)企畫部住宅品質(zhì)管理部住宅情報開發(fā)部住宅事業(yè)第1部住宅事業(yè)第2部住宅事業(yè)第3部RM事業(yè)部戶建住宅事業(yè)部25名18名14名13名13名13名24名14名部署名人數(shù)※派遣、簽約社員已包括在內(nèi)GT134名同時針對公寓、租賃、別墅等不同類型的住宅工程進行工作具體負責(zé)一類工程的開發(fā)工作〔事業(yè)推進——工程綜合管理〕3、開發(fā)企畫部職能〔1〕住宅事業(yè)相關(guān)的工程企畫及推進；〔2〕住宅事業(yè)本部各事業(yè)部方案完成情況管理、資金規(guī)劃管理；〔3〕住宅事業(yè)相關(guān)的新事業(yè)和新操作方法研究；〔4〕住宅事業(yè)的廣告宣傳業(yè)務(wù)〔總體Brillia〕；〔5〕住宅事業(yè)的相關(guān)市場調(diào)查和各類顧客信息的收集和整理；〔6〕住宅事業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品研究和開發(fā)〔式樣書〕；〔7〕根據(jù)公司戰(zhàn)略，制定住宅事業(yè)本部的戰(zhàn)略并進行管理；〔8〕品牌的相關(guān)管理；住宅事業(yè)本部開發(fā)企畫部職能：市場研究、客戶信息管理及研究、住宅事業(yè)本部的方案和戰(zhàn)略管理、根據(jù)客戶需求進行住宅產(chǎn)品研究、和品質(zhì)管理部共同進行標準化工作品質(zhì)管理部：標準圖集〔根據(jù)客戶需求制定標準做法〕開發(fā)企畫部：確定用材標準和清單——《式樣書》。與標準圖集相配套指導(dǎo)工程工作4、住宅品質(zhì)管理部〔1〕住宅工程的品質(zhì)管理及施工管理相關(guān)工作；〔2〕住宅工程中，對客戶提出投訴進行技術(shù)解決的部門；〔3〕保證住宅符合日本“住宅性能表示制度”的相關(guān)制度；〔4〕住宅建筑法規(guī)、技術(shù)相關(guān)信息的收集及管理；〔5〕ISO質(zhì)量管理〔包括標準圖集〕；住宅事業(yè)本部住宅品質(zhì)管理部職能：住宅品質(zhì)及施工管理、為客戶投訴提供技術(shù)解決、質(zhì)量標準管理、住宅技術(shù)研究等品質(zhì)管理部的工作與國內(nèi)了解到的情況比較一致。相對于東京建物的其他部門，品質(zhì)管理部對于員工的執(zhí)業(yè)資格要求比較嚴格，員工均為一級建筑士，且年齡偏大經(jīng)驗豐富。品質(zhì)管理部的員工還要負責(zé)在客戶“現(xiàn)場見學(xué)會”、“內(nèi)覽會”等場合向客戶介紹房屋性能的工作。并現(xiàn)場解答客戶問題。5、住宅情報開發(fā)部〔1〕住宅土地市場調(diào)查及土地信息收集；〔2〕住宅事業(yè)用地取得；住宅事業(yè)本部住宅情報開發(fā)部職能：土地市場調(diào)查及信息收集、住宅用地獲取為了支撐未來三年戰(zhàn)略開展目標，07年，東京建物“住宅事業(yè)本部——住宅情報開發(fā)部”的工作目標設(shè)定為獲取可開發(fā)10000戶Brillia住宅的土地〔06年東京建物開發(fā)住宅約為2800戶〕。這個目標對于土地資源稀缺的日本市場來說是個相當(dāng)艱巨的任務(wù)。在東京建物，同樣存在“土地獲取環(huán)節(jié)”和“工程開發(fā)環(huán)節(jié)”對工程定位和市場等問題看法不一致而導(dǎo)致經(jīng)營方案變更的問題。東京建物的解決方法是將土地獲取部門放在各事業(yè)本部架構(gòu)內(nèi)，使得土地獲取前后的市場研究者統(tǒng)一為該本部的開發(fā)企畫部、決策者統(tǒng)一為本部長。盡量解決這種矛盾?！?〕公寓住宅分讓工程的事業(yè)推進；〔2〕公寓住宅分讓工程的工程開發(fā)方案及產(chǎn)品企畫；〔3〕公寓住宅分讓工程的各工程廣告宣傳及方案推進；〔4〕公寓住宅分讓工程的收支管理和經(jīng)營結(jié)果負責(zé)；住宅事業(yè)本部住宅事業(yè)部職能：公寓住宅工程的開發(fā)住宅事業(yè)部的職能與國內(nèi)了解的比較相同，在5月22日，將針對住宅開發(fā)事業(yè)的流程和工作內(nèi)容進行專題學(xué)習(xí)，屆時進行詳細匯報。6、住宅事業(yè)第1部、第2部、第3部〔1〕租賃住宅的開發(fā)、企畫業(yè)務(wù)；〔2〕租賃住宅的投資化業(yè)務(wù)及管理運營業(yè)務(wù)；〔3〕租賃住宅開發(fā)的咨詢評估業(yè)務(wù)〔對外〕；住宅事業(yè)本部RM事業(yè)部職能：租賃工程推進目前東京建物的租賃住宅根本都會通過打包為投資組合的形式，上市運作。并且RM事業(yè)部還負責(zé)租賃工程后期的維護管理工作〔在東京建物不動產(chǎn)販賣和物業(yè)管理公司配合下〕。因此業(yè)務(wù)自成體系?！?〕別墅住宅工程的開發(fā)、企畫業(yè)務(wù)；〔2〕BrilliaTerrace的品牌管理；戶建住宅事業(yè)部職能：別墅工程推進東京建物將別墅工程的品牌統(tǒng)一為BrilliaTerrace。戶建事業(yè)部除了別墅工程的開發(fā)負責(zé)以外，還需要對該品牌的宣傳維護負責(zé)。7、RM事業(yè)部、戶建住宅事業(yè)部東京建物的分讓公寓住宅工程開發(fā)始于1968年；至2006年末，約共售出27700套住宅；住宅事業(yè)本部〔1〕背景介紹：8、公寓分讓住宅事業(yè)介紹愿景目標：成為客戶評價的No.1；

2009年數(shù)字化目標：營業(yè)收益：1538億日元；當(dāng)年銷售戶數(shù)：3050戶；營業(yè)利益：101億日元；〔2〕事業(yè)目標：住宅事業(yè)本部8、公寓分讓住宅事業(yè)介紹采用更積極的土地獲取策略以保證為未來開展儲藏足夠的優(yōu)質(zhì)土地資源；在住宅公寓各工程中更徹底的實施Brillia“洗練和安心”品牌戰(zhàn)略；更徹底的執(zhí)行日本國的各項政策、法令、道德倫理觀；在住宅公寓工程的各個開發(fā)環(huán)節(jié)中更徹底的進行本錢控制；在住宅公寓工程的各個環(huán)節(jié)考慮銷售力的強化〔如何更好的符合客戶需求〕進一步提升管理效率和售后效勞品質(zhì)；在住宅工程開發(fā)中，通過SPC〔特殊目的公司融資〕和合作做到資金的靈活分散應(yīng)用，防止風(fēng)險?！?〕事業(yè)策略：住宅事業(yè)本部9、租賃住宅事業(yè)介紹〔3〕事業(yè)策略：東京建物每年的新建租賃住宅總市價約300億日元；至2006年末，共有1500套住宅在租賃運營之中；〔1〕背景介紹：愿景目標：通過洗練的都心居住性、高性能居住性、信賴和安心，在“公寓品質(zhì)”和“地段價值”兩方面成為客戶評價的No.1；2009年數(shù)字化目標：商品規(guī)模市值〔BrilliaApartments〕：1034億日元；可支配周轉(zhuǎn)資金：64億日元；營業(yè)利益：17億日元；〔2〕事業(yè)目標：增強開發(fā)業(yè)務(wù)的效率、強化本錢管理、強化管理運營能力；開始實施“BrilliaApartsments”品牌推進方案；住宅事業(yè)本部10、戶建住宅事業(yè)介紹〔3〕事業(yè)策略：1928年開始進行別墅宅地出讓和代建、1972年開始別墅工程出讓；至2006年末，共有出讓別墅工程超過2000戶；〔1〕背景介紹：愿景目標：打造BrilliaTerrace品牌的與周邊環(huán)境融合和優(yōu)質(zhì)的形象；成為顧客評價的No.1；

2009年數(shù)字化目標：營業(yè)收益：145億日元；當(dāng)年銷售戶數(shù)：250戶；營業(yè)利益：10億日元；〔2〕事業(yè)目標：強化方案管理和本錢控制；“BrilliaTerrace”品牌戰(zhàn)略的深入實施；10、過去三年業(yè)績、未來三年目標過去三年百萬円公寓住宅別墅RM住宅營業(yè)收益營業(yè)利益營業(yè)收益營業(yè)利益營業(yè)收益營業(yè)利益2004年61058414037454411723722042005年761806584462239819651142006年8009384365322463254276住宅事業(yè)本部未來3年中期方案百萬円公寓住宅別墅RM住宅營業(yè)收益營業(yè)利益營業(yè)收益營業(yè)利益營業(yè)收益營業(yè)利益2007年774368205920060454602112008年10342398821100085093926482009年1286561138813000998136451748公寓住宅事業(yè)保持穩(wěn)步開展增大別墅工程市場分額結(jié)合不動產(chǎn)證券化大力開展租賃住宅事業(yè)11、各事業(yè)部效率指標住宅事業(yè)本部住宅事業(yè)1部（13人）項目數(shù)27個2.1個/人在操作戶數(shù)約3650戶281戶/人總市值約215700百萬日元166億日元/人住宅事業(yè)2部（13人）項目數(shù)21個1.6個/人在操作戶數(shù)約2450戶188戶/人總市值約141300百萬日元109億日元/人住宅事業(yè)3部（13人）項目數(shù)21個1.6個/人在操作戶數(shù)約1950戶150戶/人總市值約99000百萬日元76億日元/人RM事業(yè)部（24人）項目數(shù)25個1.0個/人在操作戶數(shù)約1730戶72戶/人總市值約69500百萬日元166億日元/人戶建住宅事業(yè)部（14人）項目數(shù)14個1.0個/人在操作戶數(shù)約270戶19戶/人總市值約32000百萬日元23億日元/人人均效率指標住宅事業(yè)本部〔1〕正如《東京建物學(xué)習(xí)4——組織理念及人才理念》的學(xué)習(xí)成果中匯報的，東京建物本社在其集團內(nèi)部是屬于A類的綜合開發(fā)管理公司。同時也是綜合類人員集中的公司；小結(jié)〔2〕與在國內(nèi)了解的情況稍有不同的是，除了住宅事業(yè)第1、2、3部外，住宅事業(yè)本部內(nèi)的各個部門也都是綜合性非常強的部門。例如：住宅開發(fā)企畫部，該部門不僅負責(zé)市場研究、工程企畫等方面的工作，還同時承擔(dān)本部戰(zhàn)略與經(jīng)營方案制定及管理、產(chǎn)品企畫和標準式樣書〔部品標準和清單〕、住宅品牌管理和宣傳等眾多職能。其效率也十分驚人?！?〕總的感覺是“住宅事業(yè)部”的高效率是建立在“開發(fā)企畫部”、“品質(zhì)管理部”等支持部門的高效率根底之上的，而“開發(fā)企畫部”、“品質(zhì)管理部”的高效率那么是建立在“東京建物不動產(chǎn)販賣”、“東京建物管理支持”等眾多內(nèi)外合作資源的配合之上的。這可能對我們正在嘗試的事業(yè)部變革有一些啟示，要成功實現(xiàn)事業(yè)部制的效率提升，不能單單依賴工程管理方式的變革，公司內(nèi)外，特別是內(nèi)部的配合部門也需要主動向高效、綜合進行變革。