中海春城全案策劃計劃書樣本

中海春城全案策劃籌劃書前言人最想與之為鄰，決不是什么花鳥魚獸，而是同為高檔物種人。人最想生活地方，也決非所謂世外桃源，而是霓虹閃爍大都市。寄情山水，與鳥為鄰，與獸為鄰，與木為鄰，與石為鄰，這些僅僅只是生活一種調(diào)劑，一種精神超脫，而決不是生活自身，也不值得與之長相廝守?；氐蕉际?，回到需要咱們同步咱們也需要地方，這應(yīng)當(dāng)才是真正生活狀態(tài)。第一某些：中海春城項目核心理念本著對人性理解與尊重，咱們愿與中海人一道向長春鄭重承諾：讓春城業(yè)主和業(yè)主子孫后裔永遠(yuǎn)滿意。一、春城文化長春市是一座年輕文化名城，這里有東三省最知名綜合性大學(xué)——吉林大學(xué)，加上白求恩醫(yī)科大學(xué)、東北師范大學(xué)等30多所高校；有新中華人民共和國電影開路先鋒——長春電影制片廠；有汽博會，都市汽車文化源頭——第一汽車制造廠，共和國先進品牌解放、紅旗，和如今暢銷捷達(dá)、寶來、奧迪A6。這些都是長春名片，每一種新中華人民共和國公民都引以自豪和羨慕談資；而每一種品牌建立中所積淀文化特質(zhì)，正是這個都市個性與氣質(zhì)，長春人以文化人自居，崇文崇官輕言商，而不象廣東人笑貧不笑娼，這種文化是最讓長春人愛長春理由根源。而大工業(yè)社會和文化文藝基地，又培養(yǎng)了大批能干人才，使她們能走出長春，到他鄉(xiāng)去傳播長春文化，同步也受到他鄉(xiāng)異國文化影響，又反過來影響和變化著其故鄉(xiāng)長春文化；因而，長春文化體現(xiàn)特性不同于西安、成都那種崇尚盛唐遺風(fēng)懷舊文化情結(jié)，而是類似于北京、上海、深圳等地雜文化，即歷史、本土、外來都能相安無事又能互相影響滲入。二、中海春城功能和定位中海春城，地處正在高速發(fā)展都市邊沿地帶，屬長春地產(chǎn)東南板塊，一定限度上映襯著將來新長春形象，是極具升值潛力。該地段正處在極速發(fā)展期，是郊區(qū)化向都市化轉(zhuǎn)型期，土地平整、視野開闊，極其適合有實力大公司介入，在眾多房地產(chǎn)項目中，尚未形成真正意義超級大盤和超級名盤，對全市其她行政區(qū)域來講，在住宅開發(fā)上，未形成真正有號召力龍頭項目，處在群龍無首狀態(tài)，同步由于各盤各自為戰(zhàn)，基于成本控制和利潤目的不同，在競爭上體現(xiàn)殘酷，大打價格戰(zhàn)，而未能專一和持續(xù)地把精力用于提高產(chǎn)品素質(zhì)，增強競爭力，實現(xiàn)協(xié)同作戰(zhàn)，做旺區(qū)域，完善區(qū)域配套，共同打造影響長春地產(chǎn)全局真正競爭力東南板塊。價格戰(zhàn)成果是，暫時掩蓋了區(qū)域升值潛力，產(chǎn)品素質(zhì)下滑，失去中端產(chǎn)品市場客戶，削弱該區(qū)域——東南板塊對長春整體市場綜合競爭能力，匯集都市低素質(zhì)、低收入階層，使該區(qū)域有也許成為新人員復(fù)雜、文化素質(zhì)低、治安狀況差、對都市破壞力大新城區(qū)。因而，致力于開發(fā)中端產(chǎn)品，吸引長春都市社會中堅力量在此安居，對挽救東南板塊，樹立長春都市新文化，均有著極其重要和深遠(yuǎn)歷史意義。對中海地產(chǎn)和我司來講，是機遇也同樣是挑戰(zhàn)。中海春城占地90余萬㎡，總建筑面積將會突破100萬㎡，總戶數(shù)可超過8000余戶，按戶均3.5人折算，居住人口達(dá)2.8萬人，是真正意義新城鄉(xiāng)概念。依照房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)在規(guī)律來講，本項目不適合做成全封閉社區(qū)，因素在于基地橫、縱面均過長，導(dǎo)致居民生活、購物、停車、出入諸多不便，原則上講至少局部要實現(xiàn)半封閉、半開放城鄉(xiāng)概念。詳細(xì)而言，就是將社區(qū)配套公建項目、幼兒園、學(xué)校、商鋪、會所等應(yīng)通過統(tǒng)一規(guī)劃，實現(xiàn)一定限度開放地，有機穿插分布在社區(qū)中，這一點對于物業(yè)收費水平整體較低長春，特別重要，以實現(xiàn)公建設(shè)施不但能服務(wù)于社區(qū)增長物業(yè)配套獲利能力，又能吸引周邊居民，我司相信專業(yè)功力深厚擅長大盤開發(fā)中海地產(chǎn)公司可以使之完美無憾。事實上，長春市既有大盤，基本都是依托于都市周邊配套，而沒有一種在建造真正意義新城鄉(xiāng)概念樓盤，涉及萬科在內(nèi)。距本項目近來園丁花園、富奧花園也是全封閉社區(qū)，所謂商業(yè)配套模式也只是在外圍賣了一某些門市房，而由業(yè)主自定經(jīng)營范疇和項目，同步未能完全考慮到建設(shè)一種真正意義教誨體系，完全沒有城鄉(xiāng)概念。因而，我司以為本項目第一賣點是造城、造鎮(zhèn)新城鄉(xiāng)概念，一種富有創(chuàng)造性和歷史意義適于人棲居和休閑，有著芳草藍(lán)天，詳和、安全和極具生態(tài)環(huán)境綠色人居環(huán)境，是讓業(yè)主和業(yè)主子孫后裔都滿意，讓長春人自豪新都市花園樣板社區(qū)。長春以往郊區(qū)化住宅產(chǎn)品大多還停留在花園式社區(qū)水平，在設(shè)計上沒有注重都市功能完善配套，和鄰里關(guān)系營造，要么是雖然有了鎮(zhèn)符號，如低層高密度斜頂洋房和鐘樓、特色小店、廣場，但由于整體全封閉環(huán)境，配套小店只能在項目一側(cè)，導(dǎo)致遠(yuǎn)端居民不便，而不是城鄉(xiāng)中心概念，如適于集會休閑廣場、鐘樓、商業(yè)街區(qū)和娛樂休閑中心（會所），和自成體系教誨配套（含幼兒園、小學(xué)、初中、高中），同步車道與綠化布局不夠合理，使建筑空間布局沒有了小城鄉(xiāng)親切感，也就沒有了鄰里關(guān)系和諧和諧氛圍，與以往花園社區(qū)相比，造鎮(zhèn)更強調(diào)是生活方式。三、21世紀(jì)居家特點思考21世紀(jì)是一種知識經(jīng)濟時代。長春作為中華人民共和國東北第三大國際化大都市，所面臨沖擊和挑戰(zhàn)無疑都是巨大。對于人們生活影響，將體當(dāng)前如下幾種方面：1．人口高度集中，交通多樣化和高度密集，都市壓力更大，節(jié)約市內(nèi)用地將更加急迫，城區(qū)南征北占傾向嚴(yán)重。2．籌劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟，經(jīng)濟構(gòu)造體制多樣化。各種新興產(chǎn)業(yè)興起及計算機普及，使大規(guī)模集中工作制度有所變化。信息時代到來，社會化分工越來越細(xì)，全能型公司減少，讓一某些人在家工作成為現(xiàn)實，居家辦公這種也許性將賦予居住區(qū)和住宅以新商務(wù)功能。3．汽車進入普通百姓家庭，同步也面臨著同當(dāng)前發(fā)達(dá)國家同樣交通問題和環(huán)境污染問題。因而，當(dāng)前借鑒她們成功和失敗經(jīng)驗格外重要。4．能源危機和居家環(huán)境面臨破壞和巨大變化使回歸故園成為諸多人一種尋夢情結(jié)，人們更加懷念和渴望花園式家園。5．人口進入老齡化，關(guān)懷老人成為全社會一種重要課題，老年公寓及敬老設(shè)施配套場合將成為新賣點。6．經(jīng)濟高速發(fā)展必然導(dǎo)致文化復(fù)興（世界經(jīng)濟發(fā)展史無多次印證了這一點）。建學(xué)校、幼兒園等配套設(shè)施，投資較大。住宅從來是一種有隱喻意義空間符號，一種隱喻著身份個性及價格觀念空間體現(xiàn)，住宅也是表達(dá)這種文化復(fù)興最為直接載體。中海春城正是一種基于東方及西方老式和當(dāng)代文化，當(dāng)代技術(shù)性基本上回歸；向更能表達(dá)人性和自然以及必定自我回歸。在人們生活每個階段，家均有著永恒不變意義，中海春城真正吸引力來自各界人士因她們經(jīng)歷和對提高生活質(zhì)量及對中海地產(chǎn)信任而產(chǎn)生認(rèn)同感，這是個性化，也是群體意識。人們籍著對春天向往，安居在大地之上，中海春城意味著下面意義：·孩子從這里結(jié)識世界；·年輕人精神庇護地和溫暖港灣；·老年養(yǎng)老所在及發(fā)揮自身價值，享有晚年天倫之樂之所在。以人為本——對于建筑來說就是要創(chuàng)造一種以人為主題布滿生機和活力場合，使各種年齡和層次人們自由自在生活在一起，可以彼此交流又互不干擾，對自己生活場合布滿了自豪和歸屬感，這就是咱們要創(chuàng)造21世紀(jì)新城鄉(xiāng)。以人為本——對于長春來說，就是要從中華人民共和國文化及價值觀出發(fā)，結(jié)合長春地區(qū)文化特點，創(chuàng)造有鄉(xiāng)土特色和布滿自信，不同于其她地區(qū)，弘揚長春人所特有空間觀念及表達(dá)形式，體現(xiàn)長春人提高生活質(zhì)量孜孜追求概念。這個布滿活力倡導(dǎo)春滿人間而能滿足以人為本居住區(qū)，應(yīng)具備下面特點：·有著東方文化歷史延續(xù)，體現(xiàn)儒家思想；·界域感清晰，滿足人性占有欲；·布滿陽光、空氣、綠地和水，彰顯大自然恩賜；·富有當(dāng)代國際化大都市生活魅力，體現(xiàn)色彩斑瀾；·便捷交通、服務(wù)，有效組織、管理，夜不敝戶良好治安；·易熟識交流鄰里，共同領(lǐng)域感；·社區(qū)內(nèi)包括著從嬰兒到老人生命周期配套設(shè)施平衡；·良好私密性，共同活動中心，密切人際交流；·建筑語言充分靈活性、多元性、多層次，兼蓄西方文明文化品味。四、中海春都市場價值趨勢長春城郊住宅項目，有著明顯低品質(zhì)、低價位特性，與市區(qū)住宅開發(fā)存在著一定水平差距，固然對于整個房地產(chǎn)市場來說，它們之間有一定互補和競爭關(guān)系。城郊住宅優(yōu)勢分析從優(yōu)勢來看，居住郊區(qū)化是發(fā)達(dá)國家，涉及國內(nèi)北京、上海、深圳、廣州等經(jīng)濟都市在內(nèi)都市化發(fā)展進程中自然趨勢。在住宅設(shè)計理論中始終都隱藏著一種家居抱負(fù)模式，那便是遠(yuǎn)離塵囂，謀求田園般生活。隨著只求有瓦遮頭時代終結(jié)，人們追求是環(huán)境秀美、空氣清新、功能齊全和價格合理、教誨環(huán)境好住宅。在這些方面，中海春城必要發(fā)揮出相對于市區(qū)及周邊住宅具備無可比擬優(yōu)勢。1．環(huán)境優(yōu)勢居住環(huán)境是人類最為重要生活空間，居住環(huán)境也是衡量人類生活品質(zhì)一種重要指標(biāo)體系，在3A級住宅評估中，環(huán)境因素是一種特別重要構(gòu)成某些。從市區(qū)遷到中海春城，不但僅是為了追求寬敞，更重要是為追求高質(zhì)量人居環(huán)境。它涉及生態(tài)環(huán)境、生活環(huán)境和心理環(huán)境、教誨環(huán)境。中海春城要營造出世外桃源般自然環(huán)境，營造深刻生態(tài)主題，借助地處凈月潭旅游勝地、緊臨長春市區(qū)唯一河流——伊通河，流水、陽光、清風(fēng)、鮮氧、綠色是中海春城生態(tài)追求，對提高本項目是有著十分重要意義。加上令人向往居住空間，實現(xiàn)長春人對采菊東籬下，悠然見南山生活向往。居住有價，居住環(huán)境無價正是中海春城優(yōu)勢體現(xiàn)。正是由于人類對于優(yōu)美寧靜環(huán)境不斷追求，使得中海春城向長春人提供中高品位產(chǎn)品成為一種也許，浮現(xiàn)市場需求一種空間。當(dāng)長春人驚訝于中海春城高品質(zhì)生活內(nèi)涵時，才具備真正市場機會點。中海春城占地90萬㎡，設(shè)計師可以淋漓盡致?lián)]灑生活藍(lán)圖，為人們提供充分休閑娛樂場合，和陽光、清風(fēng)、鮮氧充分生態(tài)環(huán)境，充分尊重自然，注重自然與人結(jié)合，生態(tài)辦法和工程辦法相結(jié)合，使人工藝術(shù)與自然環(huán)境達(dá)到共存、共樂、共雅，令長春人重拾家園夢想，愿中海春城，其樂融融，春風(fēng)常在。2．價格優(yōu)勢影響長春市房地產(chǎn)發(fā)展最重要因素，是長春人整體經(jīng)濟收水平，經(jīng)濟承受力有限，使價格成為影響購房最重因素。市區(qū)內(nèi)過高樓價對于絕大多數(shù)市民，特別是工薪階層來講是高不可攀，加上戶型面積過大，使總價過高。從，長春市房產(chǎn)局記錄數(shù)據(jù)來看，高于3500元/㎡成交套數(shù)全市才264套，可見高價盤壓力相稱巨大。相反，本項目周邊富奧花園、園丁花園都因低價使銷售速度和銷售率均在長春名列前茅。因而，本項目應(yīng)采用低開高走方略，多層住宅在均價控制在元/㎡以內(nèi)，房子總價應(yīng)在30萬元以內(nèi)，以15—20萬元/套住宅為主力產(chǎn)品，按揭要實現(xiàn)8成30年。3．配套及服務(wù)優(yōu)勢中海春城提出新城鄉(xiāng)造鎮(zhèn)概念，就是要讓業(yè)主享有舒服、便利生活方式。配套有建成敞開式商業(yè)街，這一點是基于整個開發(fā)區(qū)，沒有非常都市化都市商業(yè)街而設(shè)，步行街要突出都市化、國際化、當(dāng)代化、商業(yè)化，步行街連同整個廣場是對內(nèi)、外共同開放，是中海春城與外界聯(lián)系橋梁，與外界環(huán)境及人共處與溝通，自身就是情誼產(chǎn)生源泉。步行街要鋪設(shè)廣場磚、設(shè)廣場椅、店鋪、水景、綠化、磁卡電話、公廁、都市雕塑等，兩側(cè)商業(yè)店面要高低不同，以二層為主、三層為輔，風(fēng)格突出，體現(xiàn)出無序中有序。百余米長步行商業(yè)街自身易形成開發(fā)區(qū)商業(yè)焦點、景觀焦點，最大限度地消除了與長春市中心城鄉(xiāng)差別，滿足了普通百姓都市情結(jié)，而濃郁民族風(fēng)情與異國情調(diào)共融，自身就增長了賣點，使之成為政府認(rèn)同，長春百姓愛看、愛逛人造景觀。商業(yè)街上有凈菜、副食品、日用百貨超市、藝術(shù)照相店、彩擴店、花店、書店、藥店、洗衣店、郵政所、儲蓄所（交通銀行晝夜銀行網(wǎng)點）、網(wǎng)吧、特色酒吧、酒店、診所、美容院、美發(fā)廳、中華人民共和國古典風(fēng)格茶館、電器維修部、房屋中介店、修鞋店、縫紉店、禮物店、文具店、室內(nèi)小朋友反斗城、玩具店等；如此以來，商業(yè)街將一步至位成為長春市獨具風(fēng)格主題商業(yè)街，成為開發(fā)區(qū)一道亮麗風(fēng)景線。同步配套有會所、學(xué)校、幼兒園等大型公建，加上中海物業(yè)精誠服務(wù)，中華人民共和國第一居家品牌優(yōu)勢，形成合力，提高了中海春城品質(zhì)，增長了賣點。五、北國之春中海地產(chǎn)是專業(yè)、穩(wěn)健、內(nèi)斂、實力強勁、后勁十足房地產(chǎn)開發(fā)公司，但由于房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域性特性，使中海地產(chǎn)和中海物業(yè)在長春鮮為人知。因而，在本項目市場導(dǎo)入期，要在長春做一定公關(guān)活動和媒體宣傳，讓長春人從感性結(jié)識上升到理性結(jié)識，充分積累一定忠誠客戶。去年，由于長春朝陽區(qū)易安花園宣傳，使長春一某些人，理解某些中海物業(yè)，但尚不成熟，要充分借助政府和本地媒體之力宣傳中海、宣傳中海春城，通過新聞炒作，使中海進一步民心，讓長春人充分結(jié)識到中海地產(chǎn)登陸，是給長春地產(chǎn)帶來了春天，給長春人民帶來了春天，是給四季分明北國，帶來春天。六、項目核心理念提出在貴司提供《項目定位報告》基本上，結(jié)合中海春城與周邊開發(fā)發(fā)展趨勢與消費者心理，進一步挖掘銷售力，特別獨特競爭優(yōu)勢，并指出項目核心理念，從而真正讓優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為勝勢。目的消費群設(shè)定產(chǎn)品市場消費者市場審視長春房地產(chǎn)市場，大多數(shù)樓盤在包裝策劃時要么強調(diào)景觀、要么強調(diào)環(huán)?；蚴桥涮?、智能化、地段、周邊配套等項目自身優(yōu)勢，而往往忽視了消費者存在。依照房地產(chǎn)成熟地區(qū)發(fā)展過程，可以看到房地產(chǎn)市場必然發(fā)展趨勢：由產(chǎn)品市場到消費者市場。消費者是市場主導(dǎo)因素，只有與其形成良性溝通，真正滿足消費者生活坐標(biāo)觀中基本欲望與需求，才是樓盤生存之本。由于本期產(chǎn)品差別性，擁有與其各組團（如花園洋房、小高層、TOWNHOUSE差別）不同目的消費群體，其特性為：年齡層次——以28—55歲之間中青年為主，28—35歲中多為一次置業(yè)，35—55歲也許為改進居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量二次置業(yè)者；教誨限度——大專以上學(xué)歷，一某些多為本科、研究生；職務(wù)狀況——中高層管理層或?qū)I(yè)技術(shù)人員，職業(yè)經(jīng)理人，成長型公司老板；經(jīng)濟收入——個人月收入達(dá)元以上，家庭月收入5000元以上，有一定積蓄；職業(yè)背景——國家機企事業(yè)單位公務(wù)員，私營或外資公司中級管理人員，金融界、教誨界、IT界中堅力量；家庭成員——二、三口之家居多，有一孩（中堅知識階層，遵守游戲規(guī)則），3—8歲之間居多，此外為欲退休高檔知識分子；興趣興趣——約會，旅游渡假休閑，可以接受新鮮事物、特別是美好事物，興趣上網(wǎng)、健身、書畫、棋奕、休閑等。依照年齡層次、教誨限度、職務(wù)狀況、經(jīng)濟收入四項基本特性將本期目的消費群設(shè)定為：中堅知識階層購買群。中堅知識階層購買群涉及如下人群：中青年創(chuàng)業(yè)者；職業(yè)管理層；專業(yè)人士（如醫(yī)生、證券分析師、會計師、律師）；自由職業(yè)者；金融從業(yè)者；文藝工作者；政府機關(guān)干部；外企高檔白領(lǐng)。通過對國內(nèi)重要都市市民消費形態(tài)分析所得，家庭階段開始推遲并延長，購房者趨向年輕化。據(jù)上海市場調(diào)查：35歲如下占53.8%，年輕、高收入、高學(xué)歷一代已成為最重要購房消費群。這一點，在長春也逐漸明顯，她們將形成中端產(chǎn)品市場重要爭奪對象。針對購房消費浮現(xiàn)年輕化新特性，房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)方略上要予以注重，應(yīng)當(dāng)依照居民住房需求行為變化作出恰當(dāng)調(diào)節(jié)，要注意發(fā)掘年輕潛在市場需求群體。年輕人對戶型構(gòu)造、居住環(huán)境、配套服務(wù)等規(guī)定與其他年齡層消費群有所不同，具備人口少、求新潮、個性突出特點，對這些特點要注意研究和把握。中堅知識階層購買群具備獨特品位與品味，對開發(fā)商實力、樓盤理解是更加深刻，她們抱負(fù)居住形態(tài)是：地段：滿足工作、生活以便性，將來前景好，都市市政道路及公共交通以便；社區(qū)環(huán)境：輕松、健康、環(huán)保、和諧，人文特色突出；會所：活動性、參加性、實用性、便利性，與鄰里和諧性；戶型：舒服而實用、當(dāng)代感強，符合中華人民共和國三口之家新型人口構(gòu)造，房不適當(dāng)過多；智能化：信息與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)引進；子女教誨：具備良好文化氛圍，有益于子女成長，有獨立幼兒園、小學(xué)；社區(qū)文化：和諧、積極向上，強調(diào)豐盛人生，家庭和諧。市場現(xiàn)狀隨著長春房地產(chǎn)發(fā)展，靠概念炒作、一招致勝時代已通過去。真正屬于中堅知識階層樓盤并不但僅是某一方面或某幾方面領(lǐng)先，而是全方位綜合質(zhì)素超越。并且，不但僅是物質(zhì)體現(xiàn)，它還要符合她們更深層次地對生活方式、生活環(huán)境、居住文化規(guī)定。只有針對目的消費群對高素質(zhì)生活追求，提供一步到位產(chǎn)品，才干全面擊中目的消費群，搶占市場，成為目的消費群購房首選。以此衡量，通過對長春房地產(chǎn)市場進一步理解與分析，咱們以為：長春沒有真正滿足中堅知識階層需求樓盤。項目核心理念提出項目核心理念：中堅知識階層精彩生活特區(qū)理念闡述：旗幟鮮明地進入市場，迅速找到市場突破口；有效整合項目各種優(yōu)勢；直接打動買家，與其購買心理相符；占據(jù)競爭制高點。七、項目定位新觀點長春房地產(chǎn)市場總量不大，客戶量小，但針對中堅知識階層住宅尚未浮現(xiàn)，同步依照長春市民文化背景較深特點應(yīng)使項目定位有一種沖擊力強、個性鮮明文化特色，以強勢文化包裝擊中目的消費者，征服長春，使她們愛上與之生活方式與品味匹配中海春城。長春人對異域風(fēng)情接受是有著其歷史淵源，舊中華人民共和國曾作過亡國奴，成為偽滿洲國皇宮，飽受了日本文化侵略；新中華人民共和國建立時，一汽是由蘇聯(lián)援建，諸多老一輩長春知識分子都懂俄語，甚至去過俄羅斯，有相對突出異域情緣。改革開放后，一汽廠與德國大眾合伙，生產(chǎn)出了捷達(dá)、寶來、奧迪A6，諸多人對德國有著不同于其她地區(qū)深刻結(jié)識，理解和美好憧憬；德國文化深刻影響著一汽人，影響著長春人，然而在房地產(chǎn)市場，迄今尚無以德國生活、德意志風(fēng)情為倡導(dǎo)特色社區(qū)，反而有倡導(dǎo)意大利水城風(fēng)情威尼斯花園，鴻城國際新加坡風(fēng)情，太陽當(dāng)代居港式豪宅，也就是說長春地產(chǎn)商自己也未能發(fā)現(xiàn)長春人真正異域情緣應(yīng)當(dāng)是德意志風(fēng)情。長春是北方地區(qū)，與德國汽車城慕尼黑有著相似緯度，相似北方高寒氣候，都是四季分明，冬季寒冷，同屬北方特點，均有著汽車文化情結(jié)。因而，我司以為中海春城，異域風(fēng)情中提到荷蘭千色園，不能足以打動長春人，沒有德國風(fēng)情來實在和痛快，同步伊通河與萊茵河也能結(jié)緣，同為各自媽媽河，對項目分期開發(fā)有一種良好貫穿。因而，我司以為，中海春城項目，可以定位成一種異域風(fēng)情小鎮(zhèn)，以德國小鎮(zhèn)中有汽車文化背景，浪漫文化小鎮(zhèn)為藍(lán)本，賦予全方位文化包裝，倡導(dǎo)成熟、高品質(zhì)德式風(fēng)情生活方式。香檳小鎮(zhèn)誕生在魅力無窮德意志聯(lián)邦，有一種美麗富饒、格外恬靜小鎮(zhèn)，它就是香檳酒GoldDry故鄉(xiāng)艾斯寧根，奔馳汽車也在那里設(shè)有分廠。德國艾斯寧根小鎮(zhèn)建于公元777年，盛產(chǎn)GoldDry香檳酒，是歐洲知名八大風(fēng)情小鎮(zhèn)，已有1200近年歷史，是全世界旅游者圣地，文化名人、政要度假愛地。德國是世界上第三大經(jīng)濟體，德國制造標(biāo)簽是免檢，雖然發(fā)動過兩次世界大戰(zhàn)，但日耳曼民族在哲學(xué)、詩歌、音樂、工業(yè)、造形設(shè)計成就，都是以讓全世界為之肅然起敬。是許多文化巨匠誕生地，歌德、巴赫、貝多芬、莫扎特、馬克思、黑格爾、愛因斯坦，是萊茵河水哺育了她們，是萊茵河畔處處森林、鮮花爛漫美景，激發(fā)了她們靈感，使她們創(chuàng)造了不朽文化成就。影響當(dāng)代建筑設(shè)計建筑界包豪斯運動，也來源于德國。德國人素以理性、穩(wěn)健著稱，這一點同中海人有著驚人相似風(fēng)范，德國制造品質(zhì)，讓全世界人民感到放心。到過德國您就不會忘掉萊茵河畔如畫美景、豐厚人文和看似隨意鮮花爛漫恬靜小鎮(zhèn)看過奔馳、BMW、奧迪、歐寶您就會懂得什么是德國式理性和務(wù)實洋在實處是德國產(chǎn)品真正風(fēng)格，也是中海地產(chǎn)一貫風(fēng)范。德國離咱們很遠(yuǎn)，德國生活卻離咱們很近。咱們開過奔馳、寶馬、奧迪、歐寶、捷達(dá)、POLO，穿過BOSS，用過西門子冰箱、洗衣機、MONTBLANC萬寶龍金筆住過凱賓斯基飯店，聽過貝多芬、莫扎特、巴赫音樂，喝過漢斯啤酒，看過貝肯鮑爾踢球，讀過馬克思、黑格爾、歌德名著，德國是令咱們有著無限遐想地方。項目包裝方略本項目由于占地較大90萬㎡，同步考慮到長春北方季節(jié)性特點和市場因素，我司以為項目開發(fā)至少應(yīng)提成四期5—6年內(nèi)所有完畢。項目整體定位，應(yīng)是一種布滿德意志風(fēng)情、鮮花爛漫，生態(tài)良好、鄰里和諧、街區(qū)完備親切、適當(dāng)人居造鎮(zhèn)概念，即中海春城·香檳小鎮(zhèn)。中海春城·香檳小鎮(zhèn)邀請每扇窗，都開向純凈天空與澄澈自然每顆心，都滌蕩開闊明麗怡人風(fēng)光每一處，都蔓延閑適浪漫德國香檳小鎮(zhèn)風(fēng)情每份愛，都浸潤柔曼舒緩優(yōu)雅樂章每個夢，都沐浴清澈德風(fēng)和甜香空氣每一刻，都徜徉陽光、綠色、音樂和香檳中海春城·香檳小鎮(zhèn)，屬于您陽光假期第一期分期主題園區(qū)為北國之春，（以花園洋房為主）；第二期分期主題園區(qū)為德國印象，（突出德國風(fēng)格品質(zhì)）；第三期分期主題園區(qū)為德國藝墅，（以TOWNHOUSE為主）；第四期分期主題園區(qū)為萊茵河畔·水印長春（臨伊通河開發(fā)）。四期貫穿概念是中海春城·香檳小鎮(zhèn)，屬于您陽光假期。廣告宣傳語第一期主題廣告宣傳語參照：中海春城，咱們造鎮(zhèn)！中海春城，城中求成！四期開發(fā)主題廣告宣傳語參照：中海春城·香檳小鎮(zhèn)，屬于您陽光假期！中海春城·香檳小鎮(zhèn)邀請！八、在東北房地產(chǎn)開發(fā)項目中建議東北有著四季分明氣候特點，長春冬季較長，因而，不同于南方。東北人十分強調(diào)采光和日照條件，不象深圳更注重通風(fēng)規(guī)定，戶型設(shè)計上，廚房、衛(wèi)生間可盡量北側(cè)，注重南屋應(yīng)多些，同步北方人由于身材高大，對戶型開間也有禁忌，戶型居室開間，不適當(dāng)不大于3m，主臥室原則上不適當(dāng)不大于3.6m，客廳不適當(dāng)不大于3.9m，同步進深不能太大。南陽臺普通較大，喜歡封閉，北陽臺（生活陽臺）不適當(dāng)過大。東北人十分注重冬季采暖，建議采暖方式應(yīng)采用集中供熱，分戶控制采暖。方式上當(dāng)前有老式暖氣片、電熱膜采暖技術(shù)、地?zé)岵膳N。老式暖氣片，暖氣片外觀較差，外觀好北歐暖氣片又較昂貴，不適合本項目控制成本；同步交房裝修時，又得裝修暖氣罩，不但揮霍木材、人工，又減低了散熱效果。過熱時，由于是對流作用，容易使暖氣上方墻體變黑，人感覺不是十分舒服。電熱膜采暖，最早在沈陽萬科花園新城一期，由萬科引入，從運營效果來看，由于在棚上安裝，一是違背了熱輔射原理，導(dǎo)致頭熱腳涼，效果不好，同步電費昂貴，使業(yè)主叫苦連天。地?zé)岵膳?，?dāng)前在東北發(fā)展不久，重要由韓國人引入，過去價格昂貴，后由大幅度減少。由于地?zé)彷o射采暖，熱效果較好，室溫高，又易于分戶控制，同步是腳熱頭涼，人感覺較好，在沈陽當(dāng)前約有50%項目都在大量采用，長春去年易安花園使用效果較好，業(yè)主十分滿意，業(yè)主熱到開窗納涼，這本來對于南方人來說是難以忍受，但東北人很買帳。大規(guī)模鋪裝當(dāng)前價格應(yīng)在40元/㎡（包工包料），安裝隊伍沈陽公司技術(shù)較成熟。唯一就地?zé)嵫b修時不適當(dāng)鋪純實木地板，一是實木縮水性，二是實木地板鋪裝要與地面打木棱，易破壞地面水管。在景觀設(shè)計上，東北由于冬季因素，不適當(dāng)象南方做過細(xì)，植物密度也不適當(dāng)過大，屆時一場大雪則萬物皆白，應(yīng)注重空間尺度與層次，恰當(dāng)有些冬季常綠松樹。水景上不適當(dāng)過多，東北適當(dāng)做淺水硬質(zhì)鋪裝水景，冬季水沒了，也能與廣場相融，同步適當(dāng)做旱式噴泉。東北人很在乎分戶單元門廳，這方面沈陽已有諸多突破，諸多項目都做了專門一層門廳，有項目甚至有地?zé)岵膳箻I(yè)主一進門，感到十分溫馨、溫暖，其實重要是溫差因素，由于東北冬季戶外溫度普通在－10℃～－20℃之間，只要門廳內(nèi)保證0℃以上溫度，就有溫暖感，也就沒有了地面結(jié)冰現(xiàn)象，門廳甚至可以放某些花卉植物，使長春人耳目一新。東北地下停車場較少，全地下停車場顯得特別潮濕、陰冷，建設(shè)時宜設(shè)采光天井，增強日照，同步燈光不適當(dāng)用節(jié)能冷光源，會增長寒冷感，宜采用暖光源，也可采用半地下停車場。東北人老式觀念中不買廂房，只買正房，由于廂房生活確苦不堪言，夏天通風(fēng)不好，冬天采光不好，西北房則是大忌，由于冬天會太冷。同步房山房始終是大忌，特別是西房山，普通都低價銷售，但近2年由于社區(qū)環(huán)境景觀效果，和外墻保溫技術(shù)提高，也有地產(chǎn)商在房山房增長落地窗，強調(diào)在保溫原則狀況下景觀視覺效果，這一種房等于有了兩個窗，反而賣出高價，沈陽情誼城便是如此。此外，在地面硬質(zhì)鋪裝中，不適當(dāng)采用豪華光面石材，冬季易成冰面，使人舉步維艱、寸步難行。在物業(yè)管理上，應(yīng)考慮社區(qū)物業(yè)創(chuàng)收，以便補足物業(yè)費虧空，由于北方物業(yè)費低，交費意識不強；同步，冬天社區(qū)除雪將是大考驗，社區(qū)大，物業(yè)人員有限，難以承擔(dān)大雪突襲后除雪工作。東北人游泳池必要是室內(nèi)，這就加大了一定投資與管理費用，并且室內(nèi)游泳池應(yīng)注意與桑拿浴之間有機聯(lián)接，東北人樂意把二種活動放在一起完畢。國際學(xué)校和幼兒園，應(yīng)建成港式管理、雙語教學(xué)小班制，這對長春會一定吸引力；深圳、香港水平，長春人還是信服。第二某些全程策劃推廣方案一、產(chǎn)品定位1．位置地塊位于長春市東南部長春凈月開發(fā)區(qū)內(nèi)，東臨臨河街，南臨高速路，北連衛(wèi)星路，西接伊通河，地處經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與市區(qū)和凈月開發(fā)區(qū)交界處。2．地質(zhì)地貌狀況·地形：呈不規(guī)則地塊?！さ刭|(zhì)：表層為耕麥土，二層為粉質(zhì)黏土，三層為淤泥質(zhì)粉質(zhì)黏土，四層為中砂層，五層為風(fēng)化泥質(zhì)頁巖；地下水對混凝土無侵蝕性，適合建設(shè)住宅建筑；3．土地占地面積：90萬平方米中海春城地塊位于長春市凈月開發(fā)區(qū)與市區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)之城鄉(xiāng)結(jié)合部位，隨著開發(fā)區(qū)投資建設(shè)規(guī)模擴大，土地具備較大升值潛力；地塊規(guī)則平整，地質(zhì)適當(dāng)作住宅建筑用途。4．地塊交通條件調(diào)查·南北干道：臨河街是二道區(qū)重要街路，貫穿開發(fā)區(qū)、二道區(qū)，東西分別與南湖大路（南中環(huán)路）、自由大路（南內(nèi)環(huán)路）、吉林大路、東榮大街（北中環(huán)路）相連，以上均為通往市中心主干道。臨河街四車道，寬32米，路況良好。·東西干道：衛(wèi)星路西接邁進大街，東至樂群大街，連接衛(wèi)星廣場和長春最繁華人民大街?！ぶ匾卉嚰捌渎肪€：225路：長春火車站——南湖大路130路：衛(wèi)星廣場——東萬隆重隊125路：偽皇宮——小河灣輕軌：火車站——衛(wèi)星廣場——凈月潭·項目對外水、陸、空交通狀況火車站：距離項目地塊車程30分鐘。汽車南站：距離項目地塊車程20分鐘。飛機場：距離項目地塊車程45分鐘?！さ貕K與公共交通連接——亞交通條件地塊與衛(wèi)星路、臨河街直接相連，車輛進出十分便利，亞交通條件優(yōu)良。5．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查·菜市場：可運用衛(wèi)星路、開發(fā)區(qū)六區(qū)市政配套，建議興建社區(qū)超市，也可輻射周邊配套服務(wù)?！ど痰辍①徫镏行模荷钲诮帧比A商業(yè)街，距地塊2公里處，北方服裝批發(fā)市場（北方市場）——深圳街西側(cè)，宏泰商城——自由大路，距地塊3公里?！ばW(xué)、中學(xué)：新世紀(jì)小學(xué)——臨河街，地塊西北方向2公里，東北師大附中——臨河街，花園式寄宿制，長春大洋高中——師大附中南側(cè)，全日制寄宿制：九十七中——南湖大路，距地塊2公里?！て渌麑W(xué)校：長春六中?！楹Ｂ?，距地塊1公里，吉林省軍星藝術(shù)學(xué)校——衛(wèi)星橋，距地塊0.8公里，長春廣播電視大學(xué)——臨河街，距地塊2.8公里；當(dāng)代職業(yè)學(xué)?！謻|路，距地塊2公里，長春財政學(xué)校——東隆重街，距地塊2.5公里?！めt(yī)院：中日聯(lián)誼醫(yī)院（醫(yī)大三院）——東隆重街，距地塊2.5公里，長春開發(fā)區(qū)醫(yī)院——浦東路，距地塊2.5公里·銀行、郵政、電信：中華人民共和國銀行——深圳街，地塊北2.2公里，工商銀行——深圳街，地塊北2.3公里，建設(shè)銀行——浦東路，距地塊2公里，電信局——東隆重街，距地塊2公里，考慮設(shè)公建預(yù)留。6．項目定位方略·項目定位：中海春城，香檳小鎮(zhèn)邀請?！ろ椖抗δ軜?gòu)成和重點指標(biāo)（建議方案）：A．一期總用地面積20-25萬M2㎡B．總建筑面積22-27.5萬M2Ｃ．容積率1.1?！し诸悇e指標(biāo)構(gòu)成：多層住宅類型70%約15.4——19.25萬M2㎡景觀電梯公寓類10%約2.2——2.75萬M2㎡C商服物業(yè)類2.5%約0.5——0.7萬M2㎡公建配套類2.5%約0.5——0.7萬M2㎡聯(lián)排別墅15%約3.3——4.125萬M2㎡·主力戶型配比模仿A.多層住宅類（15.4——19.25萬㎡）：80—100M2㎡占30%，約4.62——5.8萬M2㎡；110——130M2占45%，約6.93——8.67萬M2㎡；130-150M2占20%，約3.08——3.85萬M2㎡；其中異型占5%約0.77——0.96萬M2。B.景觀電梯公寓類（2.2——2.75萬M2㎡）：120—130M2㎡占66.6%約1.5——1.83萬M2㎡；140——160M2㎡占33.4%，約0.7——0.9萬M2.景觀電梯公寓類可考慮1-2層做成復(fù)式單位，同步從南墻垂直延長6M，乘以面寬做為該戶獨院，景觀電梯公寓應(yīng)考慮板式（一梯二戶）點式（一梯三戶）兩種穿叉。C.聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）戶型應(yīng)在160M2——220M2之間，同步有車庫、有院。7．項目規(guī)則：建筑和環(huán)境要領(lǐng)設(shè)計重要原則·注意規(guī)劃品牌引導(dǎo)性：充分注重鄰里關(guān)系和交流空間延伸、人性化尊重，富有情趣生活街道設(shè)立，注意與周邊樓盤景點差別化內(nèi)容。·注視采光內(nèi)容：后當(dāng)代設(shè)計風(fēng)格，立面色彩和諧，建筑構(gòu)件和裝飾簡潔明快，恰當(dāng)突顯異域風(fēng)情，力求達(dá)到吸引目，東西方建筑思想綜合運用，立面形式與戶型內(nèi)容統(tǒng)一，形式服從于內(nèi)容。·多級道路系統(tǒng)：車行道、人行道、自行車道、散步道、晨跑徑、私家路、軟化道路、健身道路、彩色道路?！ぞG化系統(tǒng)：運用地貌設(shè)計園區(qū)綠化系統(tǒng)和組團綠化系統(tǒng)，水系統(tǒng)綜合解決，考慮冬季保溫因素?！わL(fēng)水文化傳承和關(guān)注：建筑造型符合都市文脈，標(biāo)志性建筑物建設(shè)，景觀主題，導(dǎo)示系統(tǒng)命名，地貌與水系統(tǒng)與住宅關(guān)系需要密切注意。８．規(guī)劃要點及需要注意問題購買力計算：長春市職工人均收入為700元/月左右，按三口之家兩人工資計算，家庭年收入為1.7萬元左右，按照房價與家庭收入6：1國際平均比，6年家庭收入為10.2萬元，按兩房70平方米計算，每平方米1450元價格比較適中（盡管此價位業(yè)已超過了大多數(shù)市民900——1200元/平方米心理價位）。以長春市當(dāng)前兩千多元商品房平均價格來看，房價與家庭收入比為16：1左右，顯然購買力有限。布局：長春地處東經(jīng)124?18’-127?02’，北緯43?05’-45?15’之間，夏季炎熱干燥，冬季漫長，屬溫帶季風(fēng)性氣候，冬季凍土層常年在0.7~1.3米，有些年份達(dá)2.0米，每年10月入冬，近6個月為漫長冬季，冬季受西北季風(fēng)影響，住宅對室內(nèi)采光、風(fēng)向狀況規(guī)定較高，因此“直排式”布局被普遍采用，圍合式規(guī)則基本不合用。長春市老式居住習(xí)慣是坐北朝南正房概念，基本不適當(dāng)做東西向住宅（廂房）。規(guī)定建筑走向偏東不超過30°，偏西不超過15°，在此范疇內(nèi)，建筑可做恰當(dāng)調(diào)節(jié)，恰當(dāng)偏東向，百姓是完全可接受，同步豐富排列。日照：長春本地政府規(guī)劃日照間距系數(shù)1.7，現(xiàn)實中并不實用，市區(qū)項目事實上規(guī)劃日照間距在1.55-1.7之間。充分日照作為長春居民改進小氣候，保證住宅衛(wèi)生重要條件，也是住宅舒服與否重要規(guī)定。長春地處北緯44°，日照時間以大寒日不少于兩小時為原則。每套住宅至少應(yīng)有一種居住空間獲得日照（最低限度），當(dāng)一套住宅中居住功能空間總數(shù)超過4個時，其中應(yīng)有兩個房間獲得充分日照。戶戶朝南往往是開發(fā)商強勁賣點。但值得注意是：住宅樓南北間距達(dá)不到規(guī)范規(guī)定，南向窗面積很小或開在深凹槽里往往達(dá)不到采光規(guī)定。中海春城項目日照間距系數(shù)不應(yīng)低于1.7。園林綠化項目園林設(shè)計風(fēng)格多樣，但是居住環(huán)境重要硬性指標(biāo)——綠化率，是當(dāng)前長春消費者比較關(guān)懷一種問題，綠化率不同于綠化面積，新建住宅區(qū)綠化率不應(yīng)低于30%，有些園區(qū)綠化率達(dá)50—60%。長春同步處在地質(zhì)亞寒帶，冬季常年氣溫較低，長綠植物較少，松樹科植物在園區(qū)中移栽也沒有想象中效果好，要注意針葉，闊葉植物和灌木立體搭配，和冬季植物落葉景觀效果。綠化要有層次感綠化與路網(wǎng)和景觀節(jié)點要綜合考慮設(shè)計，最佳多采用硬鋪裝，雖然成本也許會高，但有助于建成后園區(qū)物業(yè)管理。長春有雕塑之城說法，市政府和規(guī)劃局于對園區(qū)內(nèi)雕塑小品，硬鋪裝設(shè)計比較注重。長春屬重度缺水都市，水景可以起到畫龍點晴作用，但不適合做大型有深度水面，應(yīng)考慮水體排干后景觀維護和效果，但可以做旱式噴泉與淺水硬質(zhì)底面水景。在地下設(shè)施上面植樹或?qū)嵭芯G化要考慮堆土要高，植樹土層要兩米以上，成活率才會高。容積率建筑容積率不但是規(guī)劃設(shè)計方案中重要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)之一，同步也是長春市消費者較關(guān)懷問題，長春樓盤普通以低容積率為重要賣點，如天安第一城、鴻城國際，容積率都在1.0如下，但是這只是宣傳效果，實質(zhì)上容積率還是依照項目特點和經(jīng)濟總體分析為判斷內(nèi)容。普通容積率在1.0—2左右均為比較適度，最重要建筑布局要疏密有致，層次變化豐富，恰當(dāng)弧度變化和高低豐富天際線以及運用地貌地形進行坡地設(shè)計也是消費者易接受，這一點，應(yīng)強調(diào)是項目整體性效果。單體設(shè)計建筑住宅單體之間距離除考慮日照，通風(fēng)因素外，還必要考慮視線干擾。南立面凹凸應(yīng)不超過兩米。普通消費者對于東西兩側(cè)冷山型住宅有抗性，要考慮解決好冷山住宅設(shè)計和保溫節(jié)能新型墻體材料運用，也可以大膽在冷山墻作落地景觀觀景窗解決。節(jié)能住宅要采用冬季保溫和夏季隔熱，既節(jié)約采暖和減少空調(diào)能耗。屋頂和西向外窗采用隔熱辦法。按建筑熱能分區(qū)，長春地處寒冷地區(qū)，北向窗戶不適當(dāng)過大，并應(yīng)盡量提高窗戶密封性，對凸窗解決，也很接受。住宅外墻采用苯板保溫，增長隔熱性能，如外維護墻較薄時，應(yīng)加保溫構(gòu)造。當(dāng)前，主入口新設(shè)計放在南側(cè)，雖然損失某些面積，但是可以避免冬季西北入口寒冷狀況，但原則上不合理，不如設(shè)帶地?zé)衢T廳，保持在北側(cè)。建議外墻保溫避免冷橋，使用飄窗時，應(yīng)注意上下保溫解決。冷橋解決——南方設(shè)計院普通不太注意冬季住宅冷橋和結(jié)露現(xiàn)象，但這是影響銷售重要問題，普通窗口構(gòu)造主體連接部需要做好保溫，北方采用苯板和EPS保溫材料解決防止墻體與窗洞連接部結(jié)露，同步需要施工監(jiān)理加強管理工作。通風(fēng)炎熱夏季，良好通風(fēng)同寒冷季節(jié)日照同樣重要，長春夏季多為東南風(fēng)，如果住宅有南北兩個朝向，夏季有穿堂風(fēng)，比住宅中所有房屋都朝南，但沒有穿堂風(fēng)要好。夏季使用空調(diào)期短，并且長春人愛用紗窗，而并不十分習(xí)慣空調(diào)，因此普通來說，板樓通風(fēng)效果好于塔樓，點式住宅普通為品字形，一梯三戶可以接受，一梯四戶普通接受不了；此外，要注意住宅樓與否處在開敞空間，樓層布局與否有助于在夏季引進主導(dǎo)風(fēng)，保證風(fēng)路暢通。某些多層和板樓，從戶型設(shè)計上看通風(fēng)狀況好，但由于圍合過緊，或北靠高大體量建筑物，致使實際無風(fēng)光顧。層數(shù)長春消費者老式上抗拒高層，超高層住宅，重要是過去高層電梯分時開通，管理太差；當(dāng)前此類住宅均為動遷戶居住，高密度住宅不是北方都市老式居住習(xí)慣。普通比較傾向1-7層多層和11層板式小高層。如果多層可以帶電梯也是一種良好賣點，但成本高昂。長春僅有富苑花園和鴻城國際采用，前者以豪宅為賣點，后者價格低廉，銷售效果不佳。小高層帶電梯普通均可接受，特別周邊環(huán)境景觀優(yōu)美，視野開闊更容易被消費者接受。色彩建議多采用明快暖色調(diào)，灰色調(diào)要慎用，重要由于長春缺少雨水，立面清洗成本較高，此外在冬季灰色調(diào)顯得較舊。立面色彩要豐富和諧，需要采用比較簡潔立面構(gòu)造設(shè)計，盡量在南立面不要采用過多裝飾性構(gòu)件，但要注重南、北立面豐富，避免北方老式住宅過平。風(fēng)格由于長春房地產(chǎn)項目啟動較晚，都市文脈與建筑風(fēng)格實用性正在摸索中，老式當(dāng)代風(fēng)格設(shè)計不太被消費者接受，重要是沒有真正做好建筑，當(dāng)前，后當(dāng)代風(fēng)格單體設(shè)計較容易被消費者認(rèn)同。但要考慮園區(qū)單體設(shè)計統(tǒng)一性和差別性。應(yīng)在統(tǒng)一風(fēng)格基本上，依照住宅不同面積功能，單體設(shè)計之間要有一定差別性，避免千篇一律現(xiàn)象浮現(xiàn)。長春消費者比較適應(yīng)新事物，接受都市新現(xiàn)象，樓盤立面風(fēng)格和色彩往往在項目銷售初期起到?jīng)Q定性作用，以中海地產(chǎn)經(jīng)驗，這方面可以大膽些，讓長春人看看先進開發(fā)理念真實水準(zhǔn)。交通系統(tǒng)人車分流作為賣點未被長春樓盤全面接受，居住者由地庫直入單元房屋設(shè)計當(dāng)前只有富苑花園、太陽當(dāng)代居做到。但大型社區(qū)不太也許完全分流，但可以實現(xiàn)半分流。中海春城項目超大，嚴(yán)格人車分流難以達(dá)到，可以是半分流狀態(tài)，由于長春消費者基本生活在人車混行園區(qū)，這不是重要問題。重要需要解決，車行主路要絕對暢通，以防過境車流對社區(qū)干擾，與否留足泊位，停車位與否合理，普通原則是露天停放，車輛晝不進住宅組團，停車場或入口不得接近住宅，應(yīng)盡量靠山墻而非住宅正面，汽車泊位區(qū)別租賃和購買兩種狀況。車位普通講總戶數(shù)與車位配比0.5—0.6即足夠，1：1比例不適合中海春城項目，特別在一期。戶型設(shè)計客廳：二房如下（含二房）開間不能不大于4.0米，最大不要4.5米，面積不可不大于25平方米，三房以上（含三房）開間不能不大于4.5米，最大不要超過5.2米，面積不可不大于30平方米，四房以上最佳達(dá)到40平方米，當(dāng)前，北方普通三口之家居多，四房以上并不合用，普通在不不大于150㎡以上房，也只做成三房二廳，只但是是主臥是帶書房，固然書房若獨立，也可稱為四房二廳二衛(wèi)。需預(yù)留電源插座3組，有線電視終端接口，電話線接口一種。主臥：二房以上（含二房）開間不能不大于3.9米，最大不要超過4.8米，面積不可不大于13平方米，三房以上（含三房）開間不能不大于3.9米，最大不要超過4.5米，面積不可不大于15平方米，四房以上最佳達(dá)到20平方米，超大面積（180M2㎡）以上，主臥一定要連書房，還要有陽臺。需預(yù)留電源插座3組，有線電視終端接口，電話線接口一種。次臥：二房如下（含二房），面積不可不大于10平方米，三房以上（含三房），面積不可不大于12平方米。二房需預(yù)留寬帶終端接口，可考慮設(shè)計成北向。書房：面積不不大于10平方米，需預(yù)留寬帶終端接口，最佳設(shè)計為南向。衛(wèi)生間：一房一廳及兩房一廳可做一種衛(wèi)生間，三房以上考慮兩個或各種衛(wèi)生間。消費者可接受暗衛(wèi)生間，無論是暗衛(wèi)不是明衛(wèi)，需提前做好排風(fēng)管道，因冬季氣溫過冷，無法開窗通風(fēng)。如果只有一種衛(wèi)生間，建議需做出干濕分離設(shè)計。衛(wèi)生間面積最小不少于5平方米。衛(wèi)生間建筑構(gòu)造上，可考慮做出下沉式，以便業(yè)主實際使用以便性。衛(wèi)生間設(shè)電源插座3組，復(fù)式住宅考慮另設(shè)電梯接口。餐廳：150平方米以上戶型，建議餐廳設(shè)計成明廳，150平方米如下戶型，不必太多考慮明廳設(shè)計。餐廳最佳不要放在走道位置上，影響功能分區(qū)明確性。餐廳面積最佳不不大于8平方米。廚房：廚房天然采光、通風(fēng)十分必要，此外一定要接生活陽臺。廚房面積建議不少于6平方米。廚房電源插座不應(yīng)少于3組。設(shè)計時要考慮燃?xì)鉅t或電熱水器位置，否則線路安裝不合理，會導(dǎo)致安全隱患。陽臺：陽臺窗子應(yīng)采用優(yōu)質(zhì)塑鋼窗和雙層玻璃，以求密封性及保暖性。普通都會有南、北兩個陽臺，南陽臺可不封閉，并且不必過寬，可以滿足人憑欄遠(yuǎn)眺即可，否則會遮擋室內(nèi)陽光，北陽臺普通會與廚房相連，并設(shè)計為封閉陽臺。北陽臺也可考慮把暖氣安裝到陽臺上，并把上、下水可接到陽臺，預(yù)留洗衣機位，做操作陽臺用。業(yè)主可以陽臺上洗衣服。玄關(guān)：大某些客戶有對玄關(guān)需求，面積不能不大于1.5—3米，并且不可過長，感覺不要像風(fēng)道，要增強實用性。玄頭要預(yù)留電源插座，電子門禁位置。面積：北方都市老式居住理念依然是比較喜歡較大戶型設(shè)計，購房者以為不大于100平方米住宅就是只能是低檔消費暫時過度產(chǎn)品。長春某些經(jīng)濟實用住房大房型、復(fù)式也建了不少，其實尺度大住宅，人在里面不一定感受舒服，從經(jīng)濟上考慮，不但購房支出大，并且物業(yè)采暖方面支出也會增長。普通長春三口之家，比較喜歡80—100平方米戶型，二次購房較大選取在100—150平方米之間，購房者最注意是住宅與否是精心設(shè)計，與否合理配備房屋、臥室、餐廳功能，與否將有限空間運用起來?？照{(diào)——長春夏季隨著近些年地球溫室效應(yīng)升高，氣溫較高，雖然是節(jié)能住宅，有些家庭也會配備空調(diào)，但空調(diào)有效期在2個月左右，并且諸多人習(xí)慣于用紗窗。隱式空調(diào)位設(shè)計要充分考慮市場主力機型尺寸，普通消費者喜歡采用隱式空調(diào)機位建筑設(shè)計，大戶型要考慮各種機位位置。管線——洗手間、廚房需要考慮通風(fēng)管合理設(shè)計，普通在樓層公用某些預(yù)留暖氣，主干線一積分戶量表箱，要提高預(yù)留管線原則。三表（煤氣、暖氣、電表）出戶被普通采用，煤氣管線埋設(shè)要在地下2米左右，防止冬季結(jié)凍。外網(wǎng)工程建設(shè)較老式施工期需要提前，以免浮現(xiàn)重復(fù)施工現(xiàn)象。洗手間——要考慮設(shè)計深圳原則下錯式以利于管線輔設(shè)和維修；管線質(zhì)量：高檔社區(qū)普遍采用ppr管材，普通社區(qū)采用塑鋁管材；上下水管線采用鑄鐵管等靜間管材要比upvc管材高檔，消費者比較喜歡。配套設(shè)施學(xué)校、幼兒園長春消費者比較注意初中高檔教誨體系社區(qū)配套狀況，特別對于初級教誨體系中幼兒園比較注重，稍大居住社區(qū)必要設(shè)立幼兒園，同步要考慮附近要有小學(xué)，以解決都市交通對學(xué)齡前小朋友和小學(xué)生上學(xué)路上威脅，住宅離幼兒園、小學(xué)校距離應(yīng)在300米左右按港式雙語模式建設(shè)。威尼斯花園與東北師大附小聯(lián)建小學(xué)；富豪花園與吉林省第一幼兒園聯(lián)建幼兒園，與90中學(xué)聯(lián)建高中，都極大改進了其綜合配套能力，至于初級、高中、普通購房者并不將其作為重要目的，都市交通通體系可以解決；國際雙語幼兒園、小學(xué)概念對長春會有沖擊力。會所、運動娛樂設(shè)施泛會所概念并不能解決購房者對會所消費無奈，長春社區(qū)配備會所樓盤較多，但管理水平低，除了亞泰會館比較成功，其她均處在虧損狀態(tài)，大某些難以運營，我司相信中海物業(yè)專業(yè)管理能力。亞泰會館重要處在二道區(qū)核心區(qū)域，周邊無高檔消費場合，而二道區(qū)人口基數(shù)極大，具備強大消費規(guī)定。會所對于長春購買者是個較新事物，需要專業(yè)管理機構(gòu)進行經(jīng)營，大型社區(qū)不能沒有會所，但需辦有特色，同步要準(zhǔn)備初期虧損經(jīng)營狀態(tài)。會所內(nèi)普通要有餐廳、茶館、洗浴中心、游泳池、健身房等設(shè)施，要讓購房者生活空間向會所延伸，提供高品質(zhì)生活，高品位生活方式。運動休閑設(shè)施需配備各種網(wǎng)球場、游泳池、籃球場、羽毛球場地、健身器械、跑步道等是必備。商業(yè)配套菜市場普通均在超市體現(xiàn)，長春市商業(yè)體系比較齊全，大型超市在社區(qū)內(nèi)普通都設(shè)有加盟店、迷你店。社區(qū)居民普通每天都要光顧基層商業(yè)配套，服務(wù)半徑最佳不超過300米，超市對于房屋構(gòu)造規(guī)定是框架混凝土構(gòu)造，如果是異型柱構(gòu)造就比較麻煩，不利于商業(yè)機構(gòu)配備貨品，普通規(guī)定加盟店面柱距在4-6米。物業(yè)管理長春物業(yè)管理普通分為委托管理和發(fā)展商自營兩種，當(dāng)前，新開發(fā)社區(qū)均采用自營式，管理水平很低，去年易安花園引入了中海物業(yè)顧問，在長春小有影響。購房者對于物業(yè)基本結(jié)識在于保安保潔和維修服務(wù)三方面。共管式、賓館化、無人化、個性化物管均有所體現(xiàn)。但長春物業(yè)管理牌初創(chuàng)階段，比較不成熟，物業(yè)管理理論水平低、人才缺少，管理體系不充備，中海物業(yè)進入，必將提高整個長春物業(yè)管理原則和水平。物業(yè)管理收費比較復(fù)雜，水、電、煤氣、暖氣托收容易被購房者接受，物業(yè)管理費收取視服務(wù)限度而異，某些發(fā)展商減少收費作為賣點沒有可信度0.6—1元收費是基本水平，大量園區(qū)采用此類原則，普通來就，規(guī)模較大社區(qū)可覺得餐館、超市、洗衣店、會所提供充分客源，住戶也相對容易得到穩(wěn)定完善地價物業(yè)服務(wù)。生活用水一定要為業(yè)主24小時供生活用水。也可采用供24小時熱水，但收費不可過高，一噸8—10元較適當(dāng)。管道直飲水，在長春尚未流行，也可考慮做一銷售賣點來推廣。9．目的市場定位中海春城·香檳小鎮(zhèn)項目發(fā)展目的項目將以擁有穩(wěn)定收入，講求生活品味和質(zhì)量中上等收入穩(wěn)定家庭為銷售目的客戶，以外商及外企打工皇帝為租賃目的客戶。項目通過建筑設(shè)計、市場營銷、物業(yè)管理等各環(huán)節(jié)組合、協(xié)調(diào)，發(fā)展成為開發(fā)區(qū)乃至長春市大型中高檔居住區(qū)樣板。以居住文化協(xié)調(diào)環(huán)境、建筑與人三者間關(guān)系，建立起以環(huán)境健康、建筑文化、人文生態(tài)為內(nèi)核，以當(dāng)代簡潔明快建筑風(fēng)格流派為外觀形式花園式休閑度假區(qū)居住模式。詳細(xì)而言：?社區(qū)環(huán)境與人居流動融合協(xié)調(diào)，居住環(huán)境園林化，生活環(huán)境健康化，安全管理智能化；?建筑造形模仿歐洲當(dāng)代派，兼收文藝復(fù)興主張，力求空間尺度宜人，富有親和力，利于人與人之間和諧相處；?倡導(dǎo)與人為善、生態(tài)環(huán)保、回歸自然生活模式；?戶型設(shè)計以滿足人生活舒服需要第一，先室內(nèi)后室外；?以售后服務(wù)增長物業(yè)附加值；A、中海物業(yè)公司物業(yè)管理；B、完善配套設(shè)施；C、營造社區(qū)文化，倡導(dǎo)健康生活娛樂方式。建立以德意志風(fēng)情小鎮(zhèn)、陽光假期、生態(tài)園林為主題生活居住區(qū)是指在居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理方方面面，滲入對人居住文化、健康需求深切關(guān)懷與體認(rèn)，其實質(zhì)是以人為本居住理念詳細(xì)化，是環(huán)境景觀、建筑空間與社區(qū)氛圍完善融合，是一種全方位休閑、度假概念，倡導(dǎo)文明高雅生活方式是情誼城外商生活區(qū)主題。中海春城項目，由于規(guī)模較大，100余萬平方米住宅，按四期五年開發(fā)，因而目的客戶會有一定限度變化；并且隨著項目公眾認(rèn)知度和美譽度及價格提高，會吸引不同人士注意力。建筑空間與社區(qū)氛圍完善融合，是一種全方位生態(tài)園林、陽光假期、德意志風(fēng)情小鎮(zhèn)概念，倡導(dǎo)文明高雅生活方式是中海春城發(fā)展目的。A．阻力分析治安差和缺少配套設(shè)施是履行居住郊區(qū)化此外兩個重要障礙，居民但愿可以住到有自然景觀，布滿田園氣息郊區(qū)環(huán)境中，但郊區(qū)住宅給居民留下治安不好缺少配套設(shè)施印象，這些因素也會令人望而怯步。依照建設(shè)部在全國十大都市做關(guān)于郊區(qū)住宅專項調(diào)查描述中顯示，有三成居民緊張郊區(qū)住宅治安不好，列受訪者批準(zhǔn)各描述第五位；有23.0%居民以為郊區(qū)住宅缺少醫(yī)療、教誨、休閑等設(shè)施，居第七位。郊區(qū)住宅描述有自然景觀價格便宜布滿田園氣息適合休息度假地方適合家庭居住地方將來抱負(fù)居所比例49.1%44.0%30.6%25.8%20.6%11.0%B．潛力分析自然環(huán)境好和價格便宜是郊區(qū)住宅吸引消費者兩大因素。消費者對郊區(qū)住宅布滿憧憬：分別有49.1%、30.6%和25.8%居民以為郊區(qū)住宅有自然景觀、布滿田園氣息和適合休閑度假地方，分列居民受訪者批準(zhǔn)各種關(guān)于郊區(qū)住宅描述前三位，在價格方面，有44.0%居民以為郊區(qū)住宅價格便宜，居第二位；此外，分別有11%和20.6%居民以為交區(qū)住宅是將來抱負(fù)住所和適合家庭居住地方。不論評價如何，郊區(qū)住宅仍頗具吸引力。居住郊區(qū)已成為社會各界必定一種將來居住模式，提前傳播、及早啟動、擬定第一批消費對象，是開發(fā)商當(dāng)前首要任務(wù)。通過度析各階層消費特點、經(jīng)濟主需求變化，居住郊區(qū)化第一批消費對象應(yīng)首推白領(lǐng)工薪階層，由于她們是最龐大、也是最愛追求潮流生活方式一族。居住郊區(qū)化是將來居住潮流。提早進行思想準(zhǔn)備，提早進行輿論傳播，提早進行規(guī)劃和建設(shè)，無疑將有助于居住郊區(qū)化發(fā)展進程，有助于政府、發(fā)展商運籌帷幄。當(dāng)前尚未買房人絕大某些是收入居于中低水平工薪階層，而使其徘徊不前、持幣待購重要因素還是較高房價，以當(dāng)前價位及價格趨勢，以當(dāng)前工薪水平及可預(yù)見漲薪幅度，可以說，購買市區(qū)住宅對于她們當(dāng)中大多數(shù)而言，只能是心有余力局限性，除了購買小面積單身公寓略為輕松外，70—80平米小二房、小三房，她們已經(jīng)難以應(yīng)付。再有，整個國家正處在經(jīng)濟改革與調(diào)節(jié)階段，面對廣大中、低階層不能不居安思危，謹(jǐn)慎從事，再比照歐美發(fā)達(dá)國家普遍承認(rèn)合理支付比例，也證明中、低收入階層難以接受現(xiàn)今市區(qū)房價。C．銷售區(qū)域分析從當(dāng)前一次置業(yè)人士角度，結(jié)合首期開發(fā)不利因素，也許對周邊區(qū)域影響較大，易產(chǎn)生認(rèn)同感；詳細(xì)來講，開發(fā)區(qū)公務(wù)員及白領(lǐng)，產(chǎn)生吸引力。隨著市場知名度提高，和一期20余萬平方米入住口碑形象及良好口碑，會吸引至市內(nèi)各區(qū)甚至周邊市縣某些百姓。由于跨年度和價格調(diào)節(jié)，將對銷售區(qū)域產(chǎn)生較大影響；因而，咱們要立足本地靠規(guī)模、環(huán)境，面向全市靠品質(zhì)、價位、特色、服務(wù)。長春作為超大型都市，諸多區(qū)人對另一區(qū)有極大陌生感，會不自覺產(chǎn)生對外區(qū)排斥性，但開發(fā)區(qū)綜合影響力，還是有一定很積極作用，因此，咱們有理由相信可以吸引來自于市內(nèi)各區(qū)域人士。銷售區(qū)域還受許多人工作上班與居家距離影響，其實質(zhì)還是交通問題；因而，大力宣傳輕軌概念等市政交通完善是十分必要，并且設(shè)立通勤大巴、中巴將最直接有效。比照發(fā)達(dá)國家和地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，可知當(dāng)人均GDP超過3000美元時，都市空心化就將成為必然趨勢；以上海為例，1999年一季度，上海遠(yuǎn)郊浦東區(qū)內(nèi)銷房量占上?？們?nèi)銷房量21.7%，成為上海內(nèi)銷房量最大一種區(qū)；而從1997年開始，上海虹橋區(qū)人口浮現(xiàn)負(fù)增長。當(dāng)前國內(nèi)人均GDP超過3000美元上海、廣州、深圳，都市居民已顯示出明顯郊區(qū)化傾向，而市中心正在上演空心化。并且由于地鐵、環(huán)城高速、私家車擁有量上升，使時空概念發(fā)生變化，地區(qū)距離在明顯縮短，心理距離也在縮短。?一次置業(yè)者人均GDP較低長春，居住近郊物業(yè)好社區(qū)也正在成為潮流，良好自然景觀、布滿田園氣息和清新空氣加良好物業(yè)管理，特別是較低價位，正在吸引著大批一次置業(yè)和二次置業(yè)者目光。并且開發(fā)區(qū)良好硬件配套環(huán)境，無疑使本項目在長春具備較強優(yōu)勢。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，當(dāng)前尚未買房人絕大某些是收入居于中低水平工薪階層，而使其徘徊不前，持幣待購重要因素還是較高房價，以當(dāng)前市內(nèi)普遍2600元以上價格，對她們而言，只能是心有余而力局限性，除購買小面積回遷樓性質(zhì)單間及套間略為輕松，70-80平方米小二房、小三房，她們已很難應(yīng)付。因而，這某些一次置業(yè)者較易接受戶型應(yīng)當(dāng)是70-100平方米二室一廳或三室一廳，價格應(yīng)在1300-1800元/平方米，選取按揭也許較多。但由于這某些大多要準(zhǔn)時上、下班，因而對公交車便利性規(guī)定較高；并且孩子尚小，對教誨環(huán)境因素考慮較多，教誨因素也將是影響她購房決定性因素，引入名小學(xué)、幼兒園概念和小朋友上、下學(xué)接送及托管服務(wù)將極大影響她們作出購買決策。這某些人月收入在1000元如下，文化層次較低，不是中海春城真正目的客戶。一次置業(yè)此外客戶應(yīng)當(dāng)是處在婚嫁階段或在市區(qū)及開發(fā)區(qū)上班中高收入年輕人，她們也許是公務(wù)員、IT人士、外企白領(lǐng)、個體私營業(yè)主、裝修廣告界人士等，實際月收在元以上；并且配偶也大多處在相似階層，文化層次較高，比較講究潮流，收入穩(wěn)定，有一定小規(guī)模積蓄，消費意識超前，敢于貸款購房、易接受超前消費。對項目賣點新概念易于接受，會所將為她們提供運動、健身、交際、休閑場合，她們更注重第一應(yīng)當(dāng)是環(huán)境、房子品質(zhì)、品味，然后才是配套，最后才是價位。她們抱負(fù)戶型應(yīng)在90-120平方米二室二廳和三室二廳、半躍等花樣也也許是首選。尚有一某些選取70-100平方米左右一次置業(yè)者，也許是遍及長春娛樂場合女公關(guān)，她們大多有3000元以上收入，有甚至月薪高達(dá)數(shù)萬元，但由于吃青春飯，服裝和化妝品是在她們消費中占有較大比重；并且由于公安部門時松時緊掃黃，也使她們收入較不穩(wěn)定，同步又易受到警察中敗類和黑社會剝削，并且諸多外地人，文化層次較低，預(yù)計遷戶口、價格和按揭是吸引她們最重要因素，付款她們中一某些也許是靠自身積蓄，而大多數(shù)也許靠所謂男友，此類男友也許是政界要員、商界巨子等，大多屬于婚姻外戀類型，她們心態(tài)是價格好、物業(yè)好、位置偏易避開熟人，便于把這見不得光關(guān)系保持下去，而又未花太多錢。選取大戶型一次置業(yè)者，大多應(yīng)當(dāng)是外地來沈經(jīng)商人士或大公司涉及外資公司負(fù)責(zé)人，或開發(fā)區(qū)外商及打工皇帝。?二次置業(yè)者按近二年長春市商品房銷售量分析，可知在房地產(chǎn)二次置業(yè)規(guī)模將越來越大，也就是說很大一批公務(wù)員在1999年開始住房貨幣化分派政策實行先后，都已得到相應(yīng)住房，一批個體私營小業(yè)主，也在耐不住按揭及房地產(chǎn)廣告誘惑后，紛紛安居置業(yè)。選取二次置業(yè)有如下幾種心理：A．當(dāng)前收入太好，急需提高生活質(zhì)量，買個特大戶型（120--200余平方米）；B．與父母住在一起，婆媳關(guān)系等家庭矛盾難以解決；C．單位分房太小，想換個好環(huán)境，選個好戶型；D．孝敬父母，給老人養(yǎng)老用；E．投資置業(yè)，想倒手賺錢；F．在開發(fā)區(qū)工作，選取較大戶型提高生活質(zhì)量；G．想把市內(nèi)房租出去，用房租來抵新居按揭款投資概念；H．被社區(qū)整體環(huán)境吸引，純憑感覺,相信中海物業(yè);I．市內(nèi)工作5天，想在周末2天度假、讀書用途；J．想買來投資，選取較大戶型，作精裝修后，租給開發(fā)區(qū)外商；K．被廣告吸引，看買人多就買，屬于占有欲強或從眾心理較重；L．給孩子預(yù)備，以備子女長大結(jié)婚用；M．鄰近富裕農(nóng)民，孩子非鬧著住電梯樓；N．買來給員工住，或獎勵先進員工。O．買來留著，等退休后居住。二次置業(yè)不同心理代表了不同人，共性是收入基本穩(wěn)定并且較好，獲得一定范疇事業(yè)成功，有較好選購房經(jīng)驗，這批客戶將是咱們主力客戶，當(dāng)戶型面積超過120平方米，價格超過元/平方米時，此類客戶應(yīng)當(dāng)逐漸匯集，她們更看重應(yīng)當(dāng)是樓盤品質(zhì)、實用性、價格、環(huán)境，這批人諸多是有車族；也就是說整體完善性、超前性內(nèi)核，是她們第一看中某些，另一方面是價格性能比優(yōu)勢，此類人能接受有電梯樓，戶型上喜歡大平面或半越，甚至全越，但愿有花園。職業(yè)特性來講，涉及政界要員、公務(wù)員（負(fù)責(zé)人以上級）、個體私營業(yè)主、有隱形收入知識分子，個體營業(yè)主、演藝界、廣告界、傳媒、電腦IT界精英等，應(yīng)當(dāng)說文化基本和社會經(jīng)驗均達(dá)到一定高度社會中堅群體。長春作為吉林省商貿(mào)物流中心，擁有馳名中外汽車城、各類批發(fā)市場、家具城、電子城、電腦街、花鳥魚等一大批商貿(mào)批發(fā)城，培養(yǎng)了數(shù)以萬計百萬富翁、千萬富翁。這一批先富裕和正在走向富裕勤快成功者，需要郊外溫暖陽光、花園式洋房彰顯身份和財富，來放飛她們商海搏擊中勞頓心，她們也將在親情、領(lǐng)里和諧中得到徹底放松，也將在游戲、康樂運動中呈現(xiàn)奮斗精神，她們需要陽光，渴望家園，她們最懂得賺錢，也最懂得生活。二、價格方略定價是兌現(xiàn)開發(fā)利潤核心環(huán)節(jié)，也是咱們操縱市場有效手段。地產(chǎn)價格，事實上是指地產(chǎn)市場價格，是地產(chǎn)交通雙方實際成交價格。它普通是隨著供求關(guān)系變化及交易雙方心態(tài)變化而經(jīng)常波動。因而，定價根據(jù)要順應(yīng)市場及時間變化規(guī)律。在制定價格方略，進行價格定位之前，一方面必要擬定價格方略目的，這是咱們選取定價辦法根據(jù)。中海春城價格方略目的不外乎如下幾點：·最大利潤目的·銷售目的，不但能使房子所有銷售，并且要能在最短時間內(nèi)使銷售額達(dá)到最大?！な袌龈偁幠康模M市場注意力，應(yīng)付競爭、防止競爭、避免在競爭中敗北?！て放颇康?，塑造、鞏固、發(fā)展中海地產(chǎn)品牌形象，為日后長期發(fā)展打基本。鑒于本項目成本因素、實話戰(zhàn)略及競爭因素考慮，原則上采用低開高走、差別定價、組合促銷定價方略。·低開高走，出于存在比利潤重要考慮，低于周邊項目市場價，接近人們心理隨價，便于引起市場注意力，等于做了一種廣告，同步有了良好開端，易產(chǎn)生無形效益?！げ顒e定價，房子差別重要體當(dāng)前戶型、外立面、社區(qū)環(huán)境設(shè)計等方面，由于戶型面積大小不同，樓層不同，視覺景觀不同，采光朝向不同而分別定價，是運用價格杠桿來調(diào)節(jié)目的客戶重要手段?！そM合促銷，通過與金融界、車位、裝修套餐等促銷手段組合，提高市場競爭力。有位地產(chǎn)專家曾形象地打了個比喻：客戶又買又罵，闡明售價定得適當(dāng)；客戶只買不罵，必定是售價定低了。定價過程，一是要考慮成本，如資金成本，不可預(yù)見成本、廣告費等，二是考慮利潤合理性及可實現(xiàn)性；三是入市姿態(tài)，高品質(zhì)房子絕不會把價位定得過低。在市場經(jīng)濟環(huán)境中，隨著供求關(guān)系變化和市場競爭激烈，價格也就有上升和下降波動，為配合銷售狀況，有必要進行價格調(diào)節(jié)，以反映出市場需求變化。同步由于市場營銷實質(zhì)在于不斷細(xì)分市場，制造細(xì)分市場上供求不平衡，因而隨著銷售過程不斷進一步，以及營銷方略不斷調(diào)節(jié)，價格調(diào)節(jié)也變得很有必要。A．建議價格上市價格建議在1900—2200元之是，最低樓層為2層，最高樓層躍層單元，由二層起每高一層增長5-8%，躍層加率為最高樓層價10%左右，一樓送花園單元房價為最高樓層價。模仿一座五層房價格即為，2層為1800元/平方米，則三、四層為1890—1944元/平方米，而五層復(fù)式房價為2100元/平方米，一層帶花園可覺得1890—1944元/㎡。然后再依照景觀朝向設(shè)定平面價格差別，此階段建議以示范單位為界，實行提價方略，一期項目可提成四段銷售，每段5萬平方米左右，這樣做既保證及時回款，又保證了適時提價，達(dá)到預(yù)期利潤目的。此外從房型面積上來講，先銷中小戶型，躍層及大單位，建議在樣板間完畢后銷售，大戶型及躍層建議調(diào)節(jié)不同材料，如防盜門也許為子母門等等。在完畢每段銷售目的后，要對策劃案及時調(diào)節(jié)，對調(diào)查報告重新論證，對項目自我批評，做好總結(jié)，以便及時調(diào)節(jié)價格方略。景觀電梯樓，上市價格建議上市價格在2200—2800元/M2㎡之間，TOWNHOUSE建議價格在2800—3500元/M2㎡之間。通過宣傳體現(xiàn)發(fā)展商為迎合將來需要追求，帶給顧客超前享有和看得見升值，以及成為社區(qū)業(yè)主獲得那一份悠然和成就感。B．價格方略不斷調(diào)節(jié)為獲得良好銷售業(yè)績，并于入市時較易獲得市場接受，需要不斷調(diào)節(jié)價格方略，基本調(diào)價原則；·低開高走，分期、分階段提價，可運用位置上客觀存在差別來實現(xiàn)?！と胧袝r為市場留出一定升值空間，吸引投資者入市，并使購買者獲得心理滿足，從而形成社會關(guān)系集團購買局面。·有競爭力市場價格，整體售價充分體現(xiàn)市場行情，體現(xiàn)業(yè)主級數(shù)。使質(zhì)素價格比達(dá)到抱負(fù)水平，實現(xiàn)物業(yè)價格社會公認(rèn)。創(chuàng)造精品住宅——中海春城·一方面是必要樹立起創(chuàng)造精品住宅意識?！ぞ凡坏扔诤廊A品、高檔品·創(chuàng)精品住宅核心在于把握市場脈搏，進行精確市場定位?！猿忠匀藶楸驹O(shè)計思想，規(guī)劃設(shè)計工作把提高人居環(huán)境質(zhì)量作為基本出發(fā)點和最后目的是創(chuàng)造精品住宅保障。·精品住宅建設(shè)是一種動態(tài)過程，需要通過高質(zhì)量建設(shè)和高水平管理來實現(xiàn)，將實踐重于承諾貫徹始終。最后實現(xiàn)一種精品住宅從設(shè)計到建設(shè)，到管理可持續(xù)發(fā)展良性循環(huán)。三、營銷組織·營銷組織：地產(chǎn)營銷組織門道貫穿始終：從營銷機制、策劃流通程、到銷售籌劃、銷售模式、銷售節(jié)奏、開盤時機、現(xiàn)場包裝和售樓人員培訓(xùn)，既環(huán)環(huán)相扣又一脈相承。為集團公司可持續(xù)發(fā)展，發(fā)現(xiàn)和儲備專業(yè)人才，建議采用如下功能架構(gòu)。銷售總監(jiān)銷售總監(jiān)公關(guān)銷售部項目策劃部公關(guān)銷售部項目策劃部價格戰(zhàn)略市場調(diào)研廣告公關(guān)營銷推廣地產(chǎn)戰(zhàn)略項目定位價格戰(zhàn)略市場調(diào)研廣告公關(guān)營銷推廣地產(chǎn)戰(zhàn)略項目定位·項目策劃部：負(fù)責(zé)國家、本地政策、市場信息收集、整頓、分析（涉及市場地價、市場定位、產(chǎn)品方略、地塊分析、樓盤售價、建導(dǎo)致本、熱銷因素、周邊環(huán)境、公司模式、物業(yè)服務(wù)等）將來市場預(yù)測研究分析，為決策層提供精確市場住處同步結(jié)合公司及市場狀況，對項目進行整體策劃，作可行性分析報告，通過系統(tǒng)分析，為公司決策提供支持，項目完畢后，對項目進行投資評估、總結(jié)，為公司后續(xù)發(fā)展提供投資資料。人員素質(zhì)構(gòu)成：建議35歲如下，同業(yè)經(jīng)歷優(yōu)先，男女不限，以男性為主，本科以上學(xué)歷，建筑學(xué)、經(jīng)濟管理、中文、英文、工民建、商專業(yè)優(yōu)先。初擬抬收3—5人，專業(yè)各不相似，形成有效互補。公關(guān)銷售部：重要負(fù)責(zé)外部聯(lián)系，內(nèi)部粘合伙用，同步負(fù)責(zé)項目銷售，記錄、總結(jié)銷售狀況，以利改進或為將來項目做好市場調(diào)查及積累經(jīng)驗、教訓(xùn)。人員素質(zhì)構(gòu)成：擬招收25歲左右，大專以上文憑，以文史類、財經(jīng)語言類專業(yè)為佳，男女不限，以女性為主，身高在1.60米以上，五官端正，氣質(zhì)好，初步籌劃招收12—16名，語言表達(dá)能力強，其中1—2名須懂韓語、日本語。要做一種有遠(yuǎn)見、有實力發(fā)展商，就必要在已相對成熟、相對抱負(fù)市場環(huán)境中，建立起一套完善研究機構(gòu)，對市場變化須知出精確預(yù)測和迅速反映。當(dāng)今市場經(jīng)濟本制，迫使咱們在項目建設(shè)立項之前，要進行市場調(diào)查、市場定位、前期策劃、制定營銷方案等項工作?！やN售準(zhǔn)備：銷售準(zhǔn)備工作是一種時間較長內(nèi)容較龐雜工作，涉及制定銷售籌劃、醞釀價格方略、選取銷售模式、確立開盤時機安排銷售節(jié)奏、編制賣場饈方案及開展員工培訓(xùn)等內(nèi)容，只有逐項統(tǒng)籌，才干做到有條不紊，萬無一失?！づ嘤?xùn)籌劃在西方經(jīng)濟管理體系中，是見事不見人，人只是一種執(zhí)行者、組織者和操作者，它更注重人技術(shù)方面素質(zhì)，更注重對服務(wù)質(zhì)量和客戶住處反饋以及對人技術(shù)方面培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容大概分如下三種：A．銷售技巧、服務(wù)技能、禮儀、建筑知識和有關(guān)法律法規(guī)等專業(yè)培訓(xùn)。B．財務(wù)會計、經(jīng)濟分析、計算機、網(wǎng)絡(luò)、心理學(xué)等管理技能培訓(xùn)。C．會議組織、語言技巧、領(lǐng)導(dǎo)才干、銷售組織與管理、經(jīng)驗交流、模仿服務(wù)、專項講座等管理組織技能培訓(xùn)。培訓(xùn)目就是為了整合目的與理念，提高素質(zhì)、統(tǒng)一行動和提高效率。對銷售部門來講，效率是第一位，員工也是第一位。有了一大批技術(shù)能手成為公司業(yè)務(wù)骨干，公司發(fā)展就有了基本保障。A．培訓(xùn)工作指引思想從當(dāng)前本項目各方面因素分析來看，采用差別化定價，因房型面積、花園、樓層、朝向不同而定。緊扣中心工作目的來規(guī)劃全年工作，始終有極高站位，胸懷中心全局，培養(yǎng)人才大事上始終長抓不懈。通過循序見進培訓(xùn)方式，將知識變成技能，將規(guī)定轉(zhuǎn)變成素質(zhì)，將技能和素質(zhì)轉(zhuǎn)化為財富，為公司做好房地產(chǎn)經(jīng)營人才儲備。B．培訓(xùn)工作目的培養(yǎng)骨干人才，適應(yīng)公司發(fā)展；建立學(xué)習(xí)團隊，營導(dǎo)致功環(huán)境；形成培訓(xùn)模式，弘揚公司文化。C．培訓(xùn)任務(wù)通過培訓(xùn)，普遍提高管理者管理水平業(yè)務(wù)人員專業(yè)技能；建立完善新員工培訓(xùn)體系、管理技能培訓(xùn)體系、業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)體系、能力與素質(zhì)提高體系；形成良好學(xué)習(xí)氛圍和習(xí)慣，建立一支學(xué)習(xí)能力、適應(yīng)能力、應(yīng)變能力、操作能力強，對公司忠誠、善于合伙、有敬業(yè)精神員工隊伍。D．培訓(xùn)方式部門培訓(xùn)：以提高專業(yè)技能為目。高檔培訓(xùn)：為部門負(fù)責(zé)人設(shè)立，重要提高能力和素質(zhì)，提高管理技能和策劃水平。可推薦到高檔經(jīng)理培訓(xùn)班去培訓(xùn)。培訓(xùn)形式有專家、講座、調(diào)研、模仿、考試、參觀、考察、深造等。培訓(xùn)師資涉及公司人事部專職人員、公司管理層精英及外請專家，專家及業(yè)內(nèi)資深人士?！ぴ敿?xì)培訓(xùn)籌劃（略）四、形象推廣籌劃1．形象定位形象定位不但是指中海春城形象，也涉及中海地產(chǎn)和中海物業(yè)形象。長春人除從事房地產(chǎn)人懂得中海地產(chǎn)外，只是去年由于中海物業(yè)管理易安花園才使某些人理解了中海地產(chǎn)；因而，中海地產(chǎn)形象宣傳也尤為重要，固然此某些在下一某些將作專項闡述。中海春城應(yīng)在造鎮(zhèn)、陽光假期、生態(tài)園林三個方面進行歸納定位，樹立實力大盤，配套完善、生態(tài)園林、休閑度假、中華人民共和國第一管家全新形象。實力大盤，占地90萬M2㎡，年開發(fā)量20余萬M2㎡，總面積可達(dá)100余萬M2㎡總戶數(shù)超過8000余戶，每戶按3.5人計算，總?cè)丝谕黄?.8萬人，是由頗具實力中海地產(chǎn)開發(fā)造鎮(zhèn)項目，將配套有大型會所（涉及桑拿、泳池、網(wǎng)球場、西餐廳、中餐廳等）、國際小學(xué)、雙語幼兒園、超市、商業(yè)街等設(shè)施。住戶將足不出鎮(zhèn)享有高質(zhì)量都市生活。生態(tài)概念：中海春城地處長春市旅游勝地——凈月潭旅游區(qū)，緊臨市區(qū)唯一河流——伊通河，陽光、流水、清風(fēng)、鮮氧、綠色是該項目寶貴資源，這些都是都市生活所缺少。因而，陽光、綠色、生態(tài)是提高本項目潛在價值一種重要因素，也是一種重要策劃構(gòu)思。充分發(fā)揮生態(tài)優(yōu)勢，以陽光、生態(tài)為要領(lǐng)主題，給顧客一種鮮明主題傾訴，塑造自然生機、潮流休閑風(fēng)格。力求營造出布滿陽光感溫馨生活氛圍，滿足人們多元化居住規(guī)定。陽光概念：因長春地處東北地區(qū)，每年10月入冬，氣候寒冷，有近6個月漫長冬季，居民戶外活動受到了很大限制。因而咱們著重強調(diào)陽光概念，在策劃中應(yīng)運用各種手段盡量消除寒冷氣候影響，特別在陽臺采光等細(xì)節(jié)上，營造出一種布滿陽光感社區(qū)。人文教誨概念：凈月潭籌劃成為文化教誨區(qū)，當(dāng)前已有農(nóng)業(yè)大學(xué)、吉林大學(xué)、警官學(xué)校、中醫(yī)學(xué)院、中藥學(xué)院、東北師大、工藝美術(shù)學(xué)校、職業(yè)技術(shù)學(xué)院、衛(wèi)星路北側(cè)有師大附中、軍星藝術(shù)學(xué)校、大洋高中，同步依照項目自身需要，配備中學(xué)、小學(xué)、幼兒園，這樣將形成完整教誨體系。德意志風(fēng)情小鎮(zhèn)概念：長春與德國緯度相似，擬以艾斯寧根（歐洲八大風(fēng)情小鎮(zhèn)之一），創(chuàng)造一種主題形象突出異域風(fēng)情，從建筑形式、符號、園林、雕塑、生活場景等多節(jié)點立體體現(xiàn)，倡導(dǎo)德國生活方式。水岸——親水概念，緊鄰媽媽河——伊通河，千米河堤，再加上中海春城內(nèi)水景，構(gòu)筑親水住宅。取名萊茵河畔·水印長春，以表達(dá)親水、德國風(fēng)情主題。陽光假期概念：通過對形象定位描述，描繪出藍(lán)水、白云、清風(fēng)、陽光、鳥語、花香、親水、生態(tài)園林和諧美景，模仿出一種度假休閑生活方式，呈現(xiàn)度假休閑生活場景，展示出中海春城生活品質(zhì)。2、形象推廣籌劃地產(chǎn)項目包裝力度，除了樓盤外觀形象，更凸現(xiàn)于營銷推廣先后所營造氛圍、推廣主題、廣告創(chuàng)意和促銷廣告投放。還應(yīng)聯(lián)系多家媒體，透過新聞炒作大肆渲染與鼓吹。至于促銷中公關(guān)活動，樣板房展示和柜臺技巧等等，全都要有板有眼、有模有樣。說一千道一萬，畢竟成交才是硬道理，營銷組織、價格方略、營銷方案乃至項目定位、地產(chǎn)戰(zhàn)略對的與否，都要通過成交來檢查。值此臨門一腳之際，誰都不應(yīng)冒功敗垂成風(fēng)險而偷工減料。項目包裝方略項目環(huán)境、交通、設(shè)計、發(fā)展商等綜合優(yōu)勢要為市場接受和熟悉，因而，初步設(shè)想項目宣傳主導(dǎo)思路是如何進一步提高社區(qū)形象，即如何將環(huán)境、設(shè)計及居住心理感受、消費心理等提高到新高度，并力求使宣傳民眾感到一種真實自然展示，宣傳著眼點是形象和氣勢、社區(qū)文化氛圍和底蘊，可考慮分階段從如下角度展開宣傳：重點對中海地產(chǎn)、中海物業(yè)進行新聞炒作。重點對中海春城理念與將來進行新聞炒作。突出建筑物自身風(fēng)格、戶型設(shè)計和環(huán)境文化健康特點為主。臨近開售，新聞宣傳以開發(fā)區(qū)環(huán)境質(zhì)素及發(fā)展商處處為業(yè)主著想為重要思路。正式銷售階段宣傳以形象為主，可考慮如下角度：A．市場焦點制造，中海地產(chǎn)形象推介。B．消費心態(tài)（如：期待已久選?。?；主題為：中海春城，香檳小鎮(zhèn)邀請。中海春城，精彩——值得等待。C．心理感受挖掘（如：成為社區(qū)業(yè)主獲得享有和成就感）。主題為：中海春城，咱們造鎮(zhèn)；中海春城，城中求成。通過宣傳體現(xiàn)發(fā)展商為迎合將來需求追求，帶給顧客超前享有和看得見升值，以及成為社區(qū)業(yè)主獲得那一份悠然和成就感。超前眼光捕獲商機當(dāng)前，國內(nèi)房地產(chǎn)正步入穩(wěn)步發(fā)展期，從發(fā)達(dá)國家和中華人民共和國東南沿海地區(qū)經(jīng)驗和大量市場調(diào)查中顯示，隨著國內(nèi)改革開放進一步進一步，人們收入增長，加上金融界全面進入按揭市場，必然帶旺百姓購房消費。和外國人有了錢便花在娛樂、買車、旅游上不同，幾千年來奉行安居樂業(yè)理念中華人民共和國人，始終把房子放在消費第一位。形象推廣期5月1日—8月30日為形象推廣期。在8月25日前，應(yīng)完畢戶型設(shè)計、效果圖、園林景觀設(shè)計、沙盤模型、售樓處裝修、樓書、ＰＯＰ，并組建完銷售隊伍，培訓(xùn)銷售人員，做好迎展準(zhǔn)備。擇5月一房展會揭幕時，長春國際會展中心揭幕現(xiàn)場項目闡明會，全面簡介中海春城項目。重要參加單位：各大媒體、廣告界、政府主管部門（規(guī)劃局、房產(chǎn)局等單位）、金融界、地產(chǎn)界、東大、魯美、吉林電視臺、長春電視臺、吉大、開發(fā)區(qū)管委會。重要發(fā)布內(nèi)容：項目整體規(guī)劃、設(shè)計思路、建筑周期，堅決不談價格；發(fā)放關(guān)于資料，贈送禮物；發(fā)放調(diào)查表，做好項目征詢、登記。發(fā)布會后，在房展會期間展示項目，做好客戶征詢積累工作，和市場調(diào)查與反饋，為日后價格方略提供參照。期間，做一定量新聞性報導(dǎo)，以《中海地產(chǎn)在中華人民共和國》《感動中華人民共和國、感動長春》等形式見報，同步與媒體解決好關(guān)系。開盤當(dāng)天，舉辦中海情·中華人民共和國心·奧迪風(fēng)，奧迪中華人民共和國名車展與長春一汽和奧迪中華人民共和國辦事處合辦，符合中海春城·德國香檳小鎮(zhèn)定位，同步借助奧迪車迷和車主，積累目的購買者，同步舉辦奧迪車