房產稅變革對北京房價的影響分析研究 稅務管理專業(yè)

房產稅變革對北京房價的影響摘要近幾年,北京市政府結合國務院相關政策出臺了一系列房價調控的措施,這些措施的實行,沒有對高漲的房價形成抑制作用。在此過程中,行政手段的干預和打壓凌駕于市場自動調節(jié)機制之上,而房產稅改革可以用稅收手段對房地產市場產生影響。目前,房產稅尚處于改革試點時期,未來的全國開征還面臨很多難題。房產稅改革對北京房價的影響究竟是怎樣,更需要根據具體情況從不同角度細致分析。本文以北京市住房市場為例,從研究對象和研究任務出發(fā),運用規(guī)范分析方法和定量分析方法,從房地產供求角度研究分析了房產稅改革對北京市住房市場的全方位影響。通過對北京房地產市場現狀的分析,了解到住宅的供給情況和需求情況,再結合定量分析得出供需曲線,驗證定性分析的推測是否正確,從而對北京房地產市場有更加深刻的了解。結合國內外房產稅改革的經驗教訓,對將要開征的房產稅對房價的影響進行預估。通過供求兩個角度分析增加保有環(huán)節(jié)房產稅后對房價產生的影響,結合回歸分析找出影響房價的諸多因素,從定性和定量兩個方面分析各方行為變化。最后,結合前面的深度分析,提出相關的政策建議。本文主要分為六部分:第一部分介紹研究意義、研究方法和國內外的文獻研究成果;第二部分綜述房產稅的理論基礎及現行稅制安排;第三部分以數據分析為著眼點,分析北京房地產現狀;第四部分從供需角度分析保有環(huán)節(jié)稅制設計對房價的影響,定量分析價格影響的程度,筆者得出如果房產稅增加1%,北京房價會相對上升0.8%;第五部分結合上述分析提出完善房產稅制度及配套設施的政策建議。主題詞:房產稅改革供需角度房地產價格影響EffectsofthepropertytaxreformofhousepriceinBeijingAbstractInrecentyears,theBeijingmunicipalgovernmentinconjunctionwiththerelevantpoliciesoftheStateCouncilissuedaseriesofpricecontrolmeasures,theimplementationofthesemeasures,hadnoinhibitoryeffectontheformationoftheprices.Inthisprocess,theadministrativemeanstosuppresstheinterferenceandovermarketautomaticadjustmentmechanism,thepropertytaxreformcanhaveanimpactontherealestatemarketbymeansoftaxation.Atpresent,therealestatetaxisstillintheperiodofreform,theintroductionofthefutureisstillfacingmanyproblems.EffectsofthepropertytaxreformofBeijinghousingpriceswhatismore,accordingtothespecificneedsofdetailedanalysisfromdifferentangles.Inthispaper,takingBeijinghousingmarketforexample,fromthepointofviewoftheobjectofstudyandresearchtasks,theuseofnormativeanalysismethodandquantitativeanalysismethodofsupplyanddemandofrealestate,fromtheangleofthefullimpactofthepropertytaxreformofBeijinghousingmarket.ThroughtheanalysisofthepresentsituationofBeijingrealestatemarket,tosupplyanddemandsituationofresidential,combinedwithquantitativeanalysisofsupplyanddemandcurve,verifythequalitativeanalysisofthespeculationiscorrect,inordertohaveamoreprofoundunderstandingoftherealestatemarketinBeijing.Experiencewiththedomesticandforeignrealestatetaxreform,theeffectwillbetolevypropertytaxonthehousingpriceestimate.Effectofpropertytaxonhousingtenurehasincreasedbytwoaspectsofsupplyanddemandanalysis,combinedwiththeregressionanalysistofindoutthefactorsinfluencingthepriceofeachbehaviorchange,fromtwoaspectsofqualitativeandquantitative.Finally,thedepthwiththepreviousanalysis,putsforwardrelevantpolicysuggestions.Thispaperisdividedintosixparts:thefirstpartintroducestheresearchsignificance,theresearchmethodsandthedomesticandforeignliteratureresearch;thesecondpartofthereviewofthetheoreticalbasisofpropertytaxandthecurrenttaxationsystem;thethirdpartofthedataanalysisasastartingpoint,analysisofthecurrentsituationofBeijingrealestate;thefourthpartfromtheperspectiveofsupplyanddemandanalysissystemdesignhasinfluenceonthepricesoflinkquantitativeanalysisoftheprice,thedegreeofinfluence,theauthorconcludedthatifapropertytaxincreaseof1%,theBeijinghousingpriceswillberelativelyincreasedby0.8%;thefifthpartofthecombinationoftheaboveanalysisputforwardtoperfecttherealestatetaxsystemandsupportingfacilitiesofthepolicyrecommendations.Keywords:theimpactofpropertytaxreformpointofviewofsupplyanddemandofrealestateprice目錄1緒論 11.1研究的背景、目的和意義 11.2文獻綜述 21.2.1國外研究現狀 21.2.2國內研究現狀 41.3本研究的方法及創(chuàng)新之處 62房產稅的理論基礎及我國現行稅制安排 62.1房產稅的理論基礎 62.1.1地租理論 62.1.2稅收歸宿理論 62.1.3地價理論 72.1.4我國適用的觀點 82.2我國現行稅制安排及變革方向 82.2.1交易環(huán)節(jié) 82.2.2保有環(huán)節(jié) 93北京住宅市場的現狀分析 103.1我國房地產開發(fā)成本 103.1.1土地開發(fā)投資額持續(xù)走高 103.1.2土地出讓金推高購置成本 103.2我國房地產供求關系 113.2.1住房成交量情況分析 113.2.2通過銷供比分析 123.3北京住宅平均銷售價格 133.4房價走勢分析 134從供需角度分析房產稅變革對房價的影響 144.1從需求角度分析對房價的影響 144.1.1僅存在消費性需求的房價變化 144.1.2存在投資性需求的房價變化 164.2從供給角度分析對房價的影響 174.2.1政府行為的變化 174.2.2開發(fā)商行為的變化 175完善房地產稅收制度及配套措施的建議 175.1實行“有增有減”的房地產稅收政策 175.1.1交易環(huán)節(jié)稅收制度的完善 175.1.2保有環(huán)節(jié)稅收制度的完善 185.2建立健全房地產市場配套政策 225.2.1變革土地制度加大土地供給 225.2.2擺正政府位置做好自身職責 23結論 26參考文獻 281緒論1.1研究的背景、目的和意義房價近些年來一直是國民關注的熱點話題，而調節(jié)房價以滿足人們的剛性購房需求已成為政府部門制定政策的重中之重。面對2007年房價達到歷史最高點所帶來的恐慌情緒，管理部門相應采取了一系列的調控措施以抑制房價出現新高，雖然在一定時間內出現了一定的效果，但并沒有有效抑制房價的快速上漲。房產稅在保有環(huán)節(jié)征稅在國外不少國家已經執(zhí)行多年，體系較為成熟。保有環(huán)節(jié)房產稅要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。目前，我國在房產方面主要征收的稅種是房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，而保有環(huán)節(jié)房產稅尚未在我國開征。鑒于房價高漲，房產稅變革由此被推到風口浪尖上，政府希望能夠成為有效控制房價的有力措施。然而，增加對居民住宅征稅后對房價有何影響，到底能否使房價降下來還存在爭議，因此需要進一步研究。此外，2011年1月28日起，房產稅變革試點首先在上海和重慶啟動，變革部分主要針對存量房開征房產稅。除上海、重慶兩地向部分住宅征收外，各地早已展開相關準備工作，如住宅信息的采集及試點方案的準備等，房產稅試點的技術條件日趨成熟。2012年12月財政部表示，要認真總結個人住房房產稅變革試點經驗，研究逐步在全國推開。中國社科院也發(fā)布住房綠皮書中也指出：將擴大房地產稅試點作為穩(wěn)定當前預期和深化住房綜合配套變革的突破口。由此可見，擴大房產稅試點范圍的方向已經確定，但房產稅變革后是否會對北京的房價產生抑制作用，還需要進行詳細的研究分析。既然房產稅的擴容已成為必然，那么針對其對房價的影響就應該重點關注。北京作為中國的首都，其影響地位及標桿作用可謂首屈一指，因此研究擴容的房產稅對于北京房價的作用有著極其重要的意義。財政部部長樓繼偉在2013年11月19日發(fā)行的《〈中共中央關于全面深化變革若干重大問題的決定〉輔導讀本》中撰文，將加快稅收立法步伐作為深化稅制變革需要把握的五個方面之一，并提出要加快房產稅立法，推進房產稅變革。自2010年初開始，北京市政府結合國務院相關政策出臺了一系列房價調控的措施，僅2013年一年的時間，北京市相關部門就配合新國五條的“京十九條”及“京七條”。但是這些措施的實行，對于平抑房價收效甚微。在此過程中，行政手段的干預和打壓凌駕于市場自動調節(jié)機制之上，而房產稅稅制的調整可以用稅收手段對房地產市場產生影響。目前，房產稅變革還面臨很多難題，應針對不同地區(qū)的不同情況區(qū)分對待，找出切實可行的變革方案。1.2文獻綜述1.2.1國外研究現狀Oates(1969)在Tiebout理論的基礎上進一步提出公共服務的好壞通過影響一個社區(qū)對于潛在居民的吸引力，從而對房價的高低產生作用。房產稅的變化會帶來一系列的可能性，在某種情形下，會減少房東的租金收入從而降低房價。而另一種情形下，稅收可能會提高承租人的租金，但對市場的總體房價影響較少。此外，通過普通二乘法和協整檢驗等計量方法來研究地方財政支出與房地產稅對房地產價格的影響。他對位于紐約大都市地區(qū)的新澤西州東北部的53個市區(qū)的住宅區(qū)為樣本，研究發(fā)現房價與房產稅成負相關關系，與政府支出成正相關關系。相關系數表明，房產稅的增加不一定伴隨著地方公共服務供給的提高，由于房產稅的資本化會帶來房價下降。政府一方面提高稅率，一方面加大公共部門服務，這樣會抑制房產稅對于房價的影響。Hamilton（1974）高度肯定了房產稅的作用，他認為房產稅提供了高效公共服務的價格，不具任何無謂損失。而且房產稅的開征無疑問的相對輕松地執(zhí)行了最低消費的要求，這種降低消費的訴求是無法強制執(zhí)行的。在平衡狀態(tài)下，稅收和公共服務提供水平不能自然而然的資本化為房價水平。美國經濟學家費爾柴爾德（Fairchild，1935）、克倫配爾（Klemperer，1974）、日本經濟學家野口悠紀雄（1997），在無限期連續(xù)時間序列情形下，采用積分法和變分法，研究了持有環(huán)節(jié)房屋稅收對房屋價格的影響。假定征稅之前各期房屋價格為保持不變的常數，則稅后各期房屋價格也相應保持不變，但這個不變的價格水平總是低于征稅之前的各期房屋價格，并且從價稅率越高，稅后房屋價格降低的幅度越大。房地產稅的征收在世界各國有著悠久的歷史，國外學者很早就開始對房產稅展開了研究，至今國外關于房產稅的文獻已不僅僅局限于稅制，其涉及面非常廣，包括了經濟、社會的方方面面。稅收是政府調控房地產市場的重要政策，Meen(2001)[10]等學者研究了房地產稅收政策對房價的影響。理論研究表明，對房地產征稅將引起房地產交易頻率、交易量和交易價格變化。Mieszkowshi(1972)[11]通過調整Harberger(1962)[12]的關于稅負歸宿一般均衡模型，將其運用于研究房地產稅的問題，他把整個經濟中所有的行政區(qū)域按稅收的高低劃分為高稅收以及低稅收地區(qū)。通過在高稅收地區(qū)征收高房地產稅，這將會促使該地區(qū)資本的流出，進而就降低了土地和勞動力等生產要素的回報率，由此最終將提高房地產以及一般商品的價格；而通過在低稅收地區(qū)征收低房地產稅，將會促使該地區(qū)的資本流入，從而改善了該地區(qū)所有生產要素的組合比例，從而提高了生產要素的回報率，同時就降低了生產成本，這將最終降低房地產以及一般商品的價格。Hamilton(1975)[13]假設各個地方政府可以對其轄區(qū)內的社區(qū)進行嚴格分區(qū)，并且能限定每個社區(qū)中住房的最低價值，然后根據研究發(fā)現，社區(qū)中的個人會根據房地產稅的征收以及調整，從而更改他們的住宅消費方式，同時他們也會通過調整個人的住宅消費偏好，然后根據對公共服務的需求從而選擇適合自己的社區(qū)居住。因此研究結果表明在房地產稅、住宅價值和公共服務之間存在著顯著的相關關系。但是該模型也存在一個比較明顯的缺陷，現實生活中每個社區(qū)內住宅價值并不一定會出現趨同現象。Hamilton為了彌補這個缺陷，引入“趨異社區(qū)”這一限制，他在文章中證明即使社區(qū)沒有出現趨同現象，但如果房地產稅還是決定公共服務的價格的因素之一，人們對公共服務的需求也將會趨同。Boelhouwer(2004)[14]研究了世界各國房地產價格，根據其變化情況來分析稅收政策對房地產市場的調控作用，結果表明小部分國家的稅收政策并沒有達到期望的效果，比如法國、比利時、荷蘭等，但是還有一部分國家達到了預期的結果，如丹麥、美國、德國、瑞典等。他還研究了世界各國在稅收改革前后4年住宅價格年均變化情況。本文關于房產稅改革試點對住宅價格影響的研究就借鑒了Boelhouwer(2004)的部分研究成果。研究美國房地產稅制改革對住宅價格影響的文獻也有很多。Tiebout(1956)[15]研究結果表明消費者能夠根據住宅價格與公共服務的供給情況，然后選擇滿足自身收入——支出偏好的區(qū)域居住。他的研究結果為以后的學者研究房地產稅與住宅價格的關系奠定了一定基礎。接下來，Oates(1969)[16]通過研究美國新澤西州東北部附近的53個城鎮(zhèn)的情況，發(fā)現住宅價值與公共支出水平正相關，而與財產稅成負相關。Capozza(1989)[17]研究美國的稅制改革對住宅價格和住宅融資的影響，研究結果表明廢除財產稅將會使美國住宅價格平均下降5％左右，而再取消抵押貸款利息將會使住宅價格再下降12％左右。此外Noord(2005)[18]等學者也通過對不同的數據，進行了大量的實證檢驗，來研究房地產稅與住宅價格之間的關系，最終都得出了比較近似的結論。Benjamin(1993)[19]通過研究美國費城房地產轉讓稅改革對住宅價格的影響，發(fā)現由于房地產的供給是缺乏彈性的，因此對房地產征收轉讓稅將會導致住宅價格在短期內下降，而稅收負擔將由賣方承擔。Skedinger(1999)[20]根據房地產市場搜索模型，研究房地產交易稅對住宅價影響，結果發(fā)現住宅價格是內生的，而征收房地產交易稅將會產生閉鎖效應，也會導致房地產價格在短期內下降。SethPayton(2004)[21]在他對美國印第安納州Marion縣1999年出售的9346個住宅數據進行的實證研究中指出物業(yè)稅實際稅率與住宅價格呈顯著負相關，是影響住宅價格的主導因素。Wood(2006)采用微觀模擬模型對澳大利亞房地產政策對住宅需求選擇的影響進行研究，發(fā)現房地產稅會影響房屋的相對價格、家庭實際收入并最終影響房價。從上述文獻可以看出，目前國外學者對房地產稅與房價關系的進行了較多探討，從相關文獻所采用的研究方法和研究內容來看，主要可分為以下兩類：一類是從稅收資本化和公共服務提供的視角進行研究；另一類是從房地產轉讓的角度研究住房消費選擇問題。這些研究對我國學者研究國內房產稅改革提供了許多幫助，非常值得我們去借鑒。1.2.2國內研究現狀1.2.2.1開征保有環(huán)節(jié)的房產稅對價格影響研究成果研究中關于保有環(huán)節(jié)征稅是否能夠降低房價方面存在兩種主要觀點：一種觀點認為房價會下降，持這種觀點的人主要有：吳晉京（2010）認為房產稅變革后，稅收對象將鎖定在土地、房產等不動產的持有者身上，因此無論是自住房、商品房還是開發(fā)房都將受到影響。從供給角度來看，可以抑制土地的囤積，增加供給。此外增加了財政收入，政府可以提供更多的廉價房、經濟適用房。從需求的角度來看，對于擁有的大量房屋的炒房者將是一筆不小的負擔，迫使惡意炒房的行為終止。況偉大、朱勇、劉江濤（2012）對23個OECD國家的住房1980-2009年的市場數據為基礎，研究住房房產稅對房價的影響。研究發(fā)現，房產稅對房價具有顯著負向作用，但過去30年23個OECD國家房產稅率的均值為2.61%。這表明，盡管房產稅能有效降低房價，但地方政府不大可能通過大幅提高房產稅率來實現。因此，房產稅對房價的抑制作用具有局限性。另一種觀點認為房產稅變革后房價下跌的幅度不大：齊偉（2009）認為房價不可能因為稅收制度調整而大幅下跌，由于房產稅里面暫時不會包含任何開發(fā)商所承擔的成本。自然不會因為開發(fā)成本的降低而大幅降低房屋最終售價。此外我國特有的農村和城市二元經濟結構，使得農村、城市的懸殊很大。造成了大量打工者涌入像北京這樣的大城市，從而對房地產需求上升并保持一種長期的高需求狀態(tài)。朱宇彤（2007）認為在房產稅變革的初期，會較多的體現為房價的直接下降。這對于購房消費者特別是中下等收入的消費者是有利的，可以鼓勵其早日買房。但從長期看，如果房地產市場顯現供不應求的狀況，開發(fā)商就會采取隨行就市定價法，人們預期的房價會隨房產稅變革而下降的情況可能就不會出現，或達不到理論分析的預期降幅。曹映雪、張再金、廖理（2008）通過理論研究也發(fā)現對存量房征稅在一定程度上對投機行為有抑制作用，但這種作用主要是短期的影響。從長期來看，住房的稅收成本加大對投機行為的影響是相對微弱的。1.2.2.2從供需角度研究房產稅變革研究成果我國相關學者已對此有一定的研究，主要的幾種觀點集中如下：李曉峰（2010）認為當房產的供給結構中二手房的比重越高、需求結構中投資投機性需求的比重越大的情況下，一個較低的稅率也會對市場產生較大的影響。此外，房產總需求內部組成中消費需求受稅負的影響相對較小，從而房產總體的需求彈性變小，使得房產的需求同供給一樣也有一種內部的緩沖機制，使得開征前后房產價格波動的整體幅度變小變窄。周莉、張超（2010）認為保有環(huán)節(jié)的稅收不能抑制投機性需求，因為在短期內，增加的稅收成本不是問題，對于短線投機行為不會產生較大影響。周彩霞，朱憲辰（2009）甚至認為房產稅變革后，在短期內抑制自住性需求而對投資性需求影響不大，在相對較長一段時間內對需求影響不大。吳翔華、陸海曙（2008）認為短期內稅負能被資本化入租金，業(yè)主通過提高房地產租賃價格來將稅收負擔轉嫁給承租者，從而影響了房地產租賃市場的需求。從以上的文獻中可以看出，諸多學者都認為房產稅變革后會明顯增加住房的持有成本，從而抑制投資需求，抑制房價上漲，但只是短期的作用。從長遠的角度來講，保有環(huán)節(jié)的稅負對房價的上漲抑制是微弱的，只起到調控的作用。1.3本研究的方法及創(chuàng)新之處本文在充分了解房地產市場的情況為前提，在面臨房地產稅制變革的大背景下，從多角度探討房產稅變革真正給房價帶來的影響。針對北京這個特殊的地區(qū)進行細致分析，結合近期數據，整理對比其中的發(fā)展趨勢，能夠很好的揭示稅收與房價的關系，具有很強的現實意義。文中從供需角度，結合房產稅變革后投資成本變化比較，量化分析內容，做到有理有據，真實可靠。在收集大量數據的基礎上，針對北京住宅市場做實證分析，從另一個角度闡明其影響的規(guī)模。總之，從多角度探討同一問題，有利于避免單一方法的偏頗，更全面更深入。本文的創(chuàng)新之處有二：一是擺脫泛泛而談房產稅變革方案設計的思路，從數據出發(fā)，找尋其內在的發(fā)展規(guī)律及走勢預測。定位于特定地區(qū)，結合資源優(yōu)勢，充分發(fā)掘地區(qū)差異，切實保證地區(qū)影響分析的可行性與準確性。二是明確房產稅變革的政策意圖是完善稅制結構，而不是作為房價降溫的工具。因此，應將以縮小貧富差距及優(yōu)化資源配置作為指引，全面落實房地產整體稅制簡化合并的具體措施，總結試點后對上海及重慶的影響，進一步完善北京試點房產稅的相關配套措施及差異化管理。本文創(chuàng)新點在于數據的廣度和深度，不僅全部采用即時數據，通過整理與歸納加以深入分析，并采用實證分析手段，讓讀者更加直觀的明晰的感受到影響具體程度的大小。2房產稅的理論基礎及我國現行稅制安排2.1房產稅的理論基礎2.1.1地租理論對于房地產價格形成的研究主要還是集中在地租理論,由于地租決定土地價格,而土地價格和住房價格有著密切的聯系,所以地租理論構成房地產價格形成機制的分析基礎。地租理論的發(fā)展主要包括:古典經濟學的地租理論、19世紀上半葉資產階級經濟學家有關的地租理論、馬克思主義的地租理論、新古典經濟學的地租理論,再到最后的現代西方經濟學的地租理論。2.1.2稅收歸宿理論關于財產稅的稅收歸宿,存在兩種對立的理論觀點,一種觀點是“受益論”,另一種觀點是“新論”觀點。受益論對于房產稅這一稅種得到的最主要的結論是房產稅既是受益的也是有效的稅種,完全不存在扭曲效果的。即這一稅收收入用于為納稅人提供服務,沒有福利損失,而且比地方政府所征收的用于同樣服務的其他稅種更有效率。受益論的主要觀點建立在兩大假設的基礎上:用腳投票原則(Tiebout,1965)和城市土地利用分區(qū)(zoning)。用腳投票原則是由Tiebout于1956年提出的,是指市政府的管理者只需提供公共服務和入住該社區(qū)的支出清單,潛在住戶會根據服務及相應的指數來選擇偏好的社區(qū)居住,可以離開該社區(qū)。城市土地利用分區(qū)是由布魯斯·漢密爾頓(Hamilton,1975)提出的,地方政府可以被視為一個地方政府企業(yè),其主要的股東是在轄區(qū)內擁有住宅的居民,該原則保證了新開發(fā)的地區(qū)會為自己的發(fā)展支付費用。因此可以說受益論依賴的前提條件是通過分區(qū)來控制其進入房地產的資本的任意流動和居民的流動性。新論最初由米斯考斯基(Mieszkowski,1972)提出,并由佐德羅(Zodrow,1986)和米斯考斯基(Mieszkowski,1989)等進行了理論拓展。新論認為房產稅這一稅種是對地方資產所征收的扭曲型稅種。新論也有兩個最基本的假設的基礎上:在全國范圍內一般均衡模型的思路和資本存量不變。一般均衡模型的設立借鑒了Harberger1962年的論文,暗示了如果資本在整個經濟中時刻流動,那么某個行政區(qū)的資本稅負較高,資本就會流出該地區(qū),流向稅負相對低的行政區(qū),因此房產稅的差別導致了全國資本存量無效率的配置。資本存量不變的原則暗示了資本毫無供給彈性,即均無法逃脫稅收,因此房產稅由資本所有者承擔。因此可以說新論依賴的前提條件是房屋資本的可流動性與全國范圍內資本存量的總供給是固定的。2.1.3地價理論對于地價的決定,基本上有兩種理論觀點:一種是土地受益論,另外一種是供求決定論。土地受益論的核心就是土地是資本化的地租。土地價格主要取決于地租和利率的變化,土地價格與地租成正相關關系,與利率成負相關關系,即土地價格隨地租的增長而增長,隨利率的增長而降低。7即P=R/i其中:P為價格;R為租金收入;I為利率。而土地的供求論認為,土地市場的供求關系決定土地價格,土地的供給與需求對土地的價格共同產生影響。馬歇爾在邊際效用價格理論基礎上,分析指出,供給與需求同時對價格發(fā)生作用,完善的市場機制使得價值、價格和成本達到均衡。而薩繆爾遜也認為土地價格由市場供求關系共同決定,但是土地的自然供給是無彈性的,土地的需求是一種引致需求,因此土地價格主要由土地需求決定。現代土地定價理論繼承和發(fā)展了傳統(tǒng)的土地定價的受益論,認為土地資本還存在穩(wěn)定的溢價。2.1.4我國適用的觀點由于中國在改革開放后,居民的流動性大大增加,越來越多的家庭選擇居住地點,因此受益論中居民具有流動性的假設對于中國國情來說更合理。與此同時,在資本向中國大量流入的時期,新論中國內的總供給不變的假設就會有違事實。此外對于新論中房屋的流動性可能現實中也存在一些問題。房屋是耐用商品,它們固然可以擴建,但是資本向外流動的過程,只能通過房屋逐漸貶值的形式實現。雖然存在有些社區(qū)房屋迅速貶值的例子,但是房屋資本通過貶值的途徑外流的速度依然是相當緩慢的。因此新論提出的資本流動的假說是基于一個非常長期的角度的。此外,受益論與供求論并不矛盾,因為兩者說明的是同一個事物的不同方面,在實質上是統(tǒng)一的。受益論是從土地的使用價格,即地租為出發(fā)點,研究土地的價格決定,而這一使用價格,也反映了土地的供給和需求的直接反映。而供求論則是通過分析直接影響土地市場供給和需求的因素來研究土地價格的變化,找出房地產價格決定的一般規(guī)律。因此,我國適用受益論與供求論。2.2我國現行稅制安排及變革方向2.2.1交易環(huán)節(jié)(1)營業(yè)稅:對銷售不動產的單位和個人取得的營業(yè)額征收流轉稅,在銷售不動產時連同不動產所占土地使用權一并轉讓的行為,比照銷售不動產征稅。因此也是與房地產相關的稅種。按照從購買方取得的全部價款和價外費用征收稅率為5%的營業(yè)稅。(2)個人所得稅:對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。出售5年以上個人唯一住房,仍可免征個人所得稅。(3)土地增值稅:對轉讓國有土地使用權、地上建筑物以及附著物的單位和個人,以轉讓房地產所取得的增值額為課稅對象,實行30%-60%的四級超率累進稅率。(4)契稅:是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產為征稅對象,向產權承受人征收的一種財產稅。契稅屬于財產轉移稅,且由財產承受人繳納。計稅依據為是土地、房屋權屬轉移時雙方當事人簽訂的契稅價格。契稅實行3%-5%的幅度比例稅率。(5)印花稅:該稅以經濟活動中簽訂的各種合同、產權轉移書據、營業(yè)賬簿、權利許可證照等應稅憑證文件為征稅對象。納稅人為領受應稅憑證的單位和個人。納稅依據和稅率根據合同類型不同而有所差異。2.2.2保有環(huán)節(jié)(1)房產稅:該稅以房產余值或房產租金收入為計稅依據,稅率分別為1.2%和12%。對個人所有非經營用的房產免征房產稅。(2)城鎮(zhèn)土地使用稅:是對城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人,按使用土地的面積定額征收的一種稅。由于我國人多地少,可利用的土地資源十分緊缺,因此開征城鎮(zhèn)土地使用稅對于調節(jié)級差收入,促進城鎮(zhèn)土地的合理利用是有十分重要的意義。從以上稅制安排可以看出,我國住房有關的稅收集中在房地產交易環(huán)節(jié),雖然房地產保有環(huán)節(jié)也有房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,但是對于居民個人擁有的非經營性的居住房屋都免于征稅。因此,實質上來說,我國個人非營業(yè)性住房保有環(huán)節(jié)目前處于無稅狀態(tài)。本文對于房產稅的研究分析基于其改革后對存量房征稅后的影響。3北京住宅市場的現狀分析3.1我國房地產開發(fā)成本3.1.1土地開發(fā)投資額持續(xù)走高圖1.1北京房地產投資開發(fā)額(單位:億元)房地產的開發(fā)成本可以從房地產開發(fā)投資額的大小看出(表1.1),而在房地產開發(fā)中土地開發(fā)的費用是最高的,這之中土地購置費又占據主要份額,因此表1.1中列示了各個數據的情況。從表中可以得到,房地產開發(fā)投資額的絕對值持續(xù)走高,增長率在06、07年連續(xù)大幅增長的情況下,08年放緩,但09、10年這兩年均有20%以上的增幅(圖1.2),13年的開發(fā)成本幾乎是06年的兩倍。從圖1.1也可以看出,住宅的投資額相對于辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房來說是占絕對優(yōu)勢的,而且近4年來均保持高水平,這種高水平的投資成本也成為促成高房價的原因之一。3.1.2土地出讓金推高購置成本近幾年土地購置費也連續(xù)走高,雖然在08、09年增長率處于下降階段,但10年大幅增加,增長了一倍多,但是2011年至今的土地購置費均維持在高位水平,總量上還算平穩(wěn)。土地出讓金近幾年的暴漲是顯而易見的。2013年北京住宅類土地成交活躍。據統(tǒng)計數據顯示,北京市共出讓土地210宗,北京2013年全年累計土地出讓金合計達1821.81億元,較2012年的647.918億元上漲幅度達到了181%,也超過2010年1642.4億元的歷史記錄。當然,土地購置費用一直居高不下,也和我國土地制度有著密切的關系。目前我國對于國有土地的使用采取的是“批租制”,即在土地所有權屬于國家的前提下,按土地的不同用途,批租期限在40~70年不等,用地者向政府購買一定期限內的土地使用權,有關費用用地者需一次性支付。其中土地出讓金是很重要的一部分,而且數額巨大,因此在房地產開發(fā)成本中土地購置費大概占到了三分之一,是最重要的組成部分。而又一次應證了高房價的由來:昂貴的原始成本加上適當的利潤率水平,得到不斷攀升的房價水平。3.2我國房地產供求關系3.2.1住房成交量情況分析圖1.62006年-2013年北京商品住宅成交情況(萬/平方米)由圖1.6分析,從歷年的情況可以看出北京房地產的銷售情況波動很大,從2006年高位到2008年跌入谷底后,09年有大幅的反彈,10年由于政策的調控有趨于下降。11、12年穩(wěn)步攀升。而2013年,北京市商品房銷售面積為1903.1萬平方米,比上年下降2.1%。其中,住宅銷售面積為1363.7萬平方米,下降8.1%。寫字樓為317.9萬平方米,增長25.4%;商業(yè)、非公益用房及其他為221.5萬平方米,增長7.1%。相較2012年,13年年初的樓市表現良好,1、2月的銷售面積同比增長113.2%,但從3月開始,這個數值一直在下降,而這正式國五條出臺的時間。2013年2月20日,國務院頒布五項政策措施,堅決抵制投機投資性購房。同年3月,北京出臺購買細則,自3月31日起禁止京籍單身人士購買二套房,嚴格按個人轉讓住房所得20%征收個人所得稅。這一政策出臺后,對眾多非京籍人士在北京購買房屋進行了嚴格限制,直接導致北京的4、5月份形成樓市低迷期。去年10月出臺的京七條和11月的“4萬元紅線”15保障房方面,根據統(tǒng)計,2013年北京保障房住房完成投資為729.7億元,比上年下降14.9%。截至12月末,全市保障性住房施工面積為4857.1萬平方米,增長0.7%;新開工面積為964.9萬平方米,下降13.3%;竣工面積為1079.2萬平方米,增長43.4%。雖然從數值來看,多數為下降趨勢,但竣工面積的增長卻也體現了保障房的供應并非在持續(xù)下降。而且國土局在出讓土地時含有配建保障房的條件,基本所有出讓地塊都需配建一定比例的保障性住房,這也說明了保障性住房在緩解北京房地產供需矛盾時所呈現的關鍵性地位,這也是政府應下大力度去完善、健全相關的規(guī)章制度,并保持政策的持續(xù)有效性及可操作性。提出自住房概念,并禁止高價房入市,造成大量購房者的觀望情緒。這兩項舉措,從供需兩端雙雙降低了北京房地產市場的溫度,也直接導致了11、12月的樓市低迷。從上面13年全年的分析可以看出,政府宏觀調控的措施及力度嚴重影響了房地產市場,扭曲了開發(fā)商及購房者的真實意愿,無論是“限購”的出臺還是自住型商品房的供給都說明政府已經進入到商品房市場的管理中,而市場和政府之間的權利應如何劃分,是現實中急需解決的難題。3.2.2通過銷供比分析圖1.102003-2012年北京商品住宅市場銷供比走勢(數據來源:CREIS中指數據.)銷供比從銷售和供給角度審視北京房地產市場的供需關系。2012年的新增供銷比為1:1.29,較為明顯的供不應求狀態(tài),使得外售的存量房進入銷售狀態(tài)。反觀前幾年的銷供比只有2006年、2007年和2009年為供大于求的情況,其他均出現供給充足的情況。由此可見,北京房地產市場的銷售并不是處于持續(xù)旺盛的情況,波動性還是很大的。3.3北京住宅平均銷售價格房地產銷售價格指數是指房地產銷售價格總水平變動趨勢和程度的相對數。近8年來,住宅的銷售指數一直在100以上,說明銷售價格比去年同期是上漲的,雖然幅度有所區(qū)別,可見一系列的政策調控措施均無法抑制房價的上揚,因此只依靠政策打壓房價是遠遠不夠的,應科學的調節(jié)房價,使得價格能真正表現市場情況的同時讓大家能夠接受。二手房的價格卻是有漲有跌,在09年和11年均出現同比下降的情況,說明二手房市場面對新增住宅價格的波動反映劇烈。筆者推斷,保有環(huán)節(jié)的房產稅開征后,隨著新增商品房房價的影響,二手房房價會出現相同的波動,而且幅度更加明顯。3.4房價走勢分析圖1.12北京市房價平均銷售價格(單位:元/平方米)(數據來自:CREIS中指數據庫,自制表格整理分析.)從圖中可以明顯感受到,在不斷的調控之后,北京的房屋平均銷售價格依舊保持上升的趨勢,尤其是住宅商品房平均銷售價格表現突出,而且漲勢愈加明顯。在類型上,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的走勢趨同,近幾年也保持著上漲的趨勢。2007年以前,辦公樓商品房趨于平穩(wěn),之后逐漸走高,09-10年出現最大漲幅,之后又趨于穩(wěn)定。商業(yè)營業(yè)用房在2000年時處于較低價位,不過隨著時間的推移,價格上逐漸與辦公樓商品房看齊,并在05-08年一度超過辦公樓房價,此后與辦公樓銷售價格居高不下。而住宅商品房的銷售價格逐漸追趕上辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房價格,表現出較強的增長實力?？傮w來說,房價近7年以來還是一直保持著持續(xù)的上升態(tài)勢,預計未來也將持續(xù)這一水平。4從供需角度分析房產稅變革對房價的影響4.1從需求角度分析對房價的影響4.1.1僅存在消費性需求的房價變化開征房產稅對平均銷售價格的影響主要判斷稅負具體有誰負擔。稅負轉嫁是指納稅人通過提高銷售價格或壓低購進價格的方法,將稅負轉移給購買者或供應者的一種經濟現象。從短期來講,由于不動產開發(fā)周期較長,從土地開發(fā)到成為市場有效供給需要2-4年時間,所以短期內不動產的供給不可能有大幅度的增加,且政府規(guī)定了房地產商開盤的時間,不動產市場上供給曲線可以近似的被認為是一條垂直的直線,即供給無彈性。由于房屋具有替代性,因此需求曲線可以認為是一條向下傾斜的曲線,它意味著價格越高,需求量就越低。供給曲線和需求曲線的交點為均衡點,對應的價格和數量,分別是均衡價格和均衡數量,表示愿意購買和愿意出售的量相同。在房產稅改革之后,將之前的稅費減免后,增加了北京購房者的保有成本,而降低了開發(fā)商的開發(fā)成本。而保有環(huán)節(jié)的成本增加將抑制購房者的購房需求,因為持有消費性需求的購房者會在短期內持觀望態(tài)度,導致購房需求將下降。另一方面,房屋的供給是無彈性的。在不動產供給固定的情況下,銷售方具有非常強的討價還價能力,甚至可以完全將稅負轉移給購買方。住宅作為一種特殊的商品，它既是一種消費品又是一種投資品，因此在研究住宅需求時就有許多的特別之處，不能把它僅僅當做是一種普通的消費品來研究。分析房產稅對住宅需求的影響，首先就要分清楚不同的住宅需求類型，本文按居民購買目的將住宅需求分為三類：第一類，消費性需求，是指居民購買住宅用來滿足自己的基本生活需要，比如說購買商品房以滿足自住的需要。其中，消費性需求還包括了居民對于住房的改善性需求，是指在滿足基本生活需要的基礎上，隨著家庭收入水平的提高而要求現有居住環(huán)境的改善及生活質量的提高的這類住房需求。該類型的需求是房地產市場中真正意義上的消費需求，屬于剛性需求部分。第二類，投資性需求，是指居民購買住宅通過出租以獲取定期的租金收入或者為了資產的保值升值長期持有房產等待未來出售，比如當銀行利率比較低或者通貨膨脹比較高時，購買住宅，以獲取租金避免貨幣的貶值。隨著我國居民收入水平的不斷提高，但是投資渠道卻沒相應的跟著擴寬，住宅的投資性商品屬性就顯得十分突出，住宅就成為居民投資的的必然選擇。第三類，投機性需求，這類需求是指居民通過購買住宅以獲取投機性利益，是一種在短期內以“低買高賣”的方式獲取高額利潤的投機行為，比如炒房。這部分需求并非真實的住宅需求，而且過度的投機會給房地產市場帶來泡沫，對社會經濟的發(fā)展都有著負面影響。接下來根據上述三種住宅需求類型，我們分別來分析房產稅對上述三種不同需求的影響。首先，對消費性需求來說，房產稅本來就是對住宅需求者在房地產保有環(huán)節(jié)征收的稅收，其征收直接增加購房者的持有成本，從而促使購房者量力而行，對住宅消費合理化、節(jié)約化。按照目前上海市和重慶市的房產稅試點方案來說，只是對超過一定面積的住宅征收房產稅，因此購房者就會從自身的實際需要及家庭收入等情況出發(fā)，而不會盲目攀比和“跟風”的去購買住宅，從而從一定程度上會降低住宅的消費性需求。同時合理性消費會改變住宅市場的需求結構，相對來說就是增加了住宅供給，根據供求理論來看，這將會抑制住宅價格的上漲。其次，對投資性需求來說，房產稅的征收同樣會增加住宅所有者的持有成本，從而將會降低其預期的收益。當住宅租賃市場上出現供大于求的情況時，住宅所有者此時不能將其成本輕易的轉嫁給租房者，那么住宅所有者就會傾向于盡早將住宅出售，以獲得實實在在的當期收益，從而將投資方式由長期變?yōu)槎唐?。這樣無疑于增加了住宅市場的短期供給，將會降低住宅價格。然而，當住宅租賃市場上出現供不應求時，將不會出現上述情況，住宅所有者的投資偏好將不會改變，其可將房產稅成本轉嫁給租房者，因此對住宅價格不會產生影響。對于潛在的住宅投資者來說，房產稅的試點及各項抑制房價條例的出臺，會降低人們對房價走勢的預期，從而有利于抑制投資需求。從以上分析可以得知，房產稅的開征將會使得住宅投資者的預期收益出現未知性，將會使得住宅投資者轉向其他領域，從而抑制了住宅投資市場上的泡沫，減緩了住宅價格的增加速度，促進住宅價格趨向合理化。最后，對投機性需求來說，住宅投機者是通過短期的低買高賣，從而獲得高額的利潤。由于投機者是短期內持有住宅，相對于投機者對高利潤的預期，作為保有環(huán)節(jié)的房產稅對投機性需求抑制作用有限。然而，通過配合在投機者進行住宅交易的環(huán)節(jié)中嚴征房地產稅收這一措施可以在一定程度上抑制這部分需求。住宅投機性需求者在面對交易成本的提高而難以將房產在短期內套現時會將其住宅轉為出租，此時不僅有助于降低住宅的空置率，也可以增加租賃市場的供給量。因此，投機性需求有可能被迫轉為投資性需求，從而出現上文分析中出現的結果。通過上述分析，我們知道征收房產稅對住宅的每類需求的影響機制可能都不一樣，對消費性需求來說，主要是促使其消費逐步理性化、節(jié)約化；對投資性需求來說，主要會抑制消費者對住宅的投資而轉變?yōu)橄蚱渌I域的投資；對投機性需求來說，將會抑制住宅市場上投機者的投機行為，迫使其將投機行為改為投資行為甚至是消費性行為。但是總而言之，其最終的結果卻是趨于一致的，即房產稅的征收將會降低住宅的需求量，從而從一定程度上抑制了住宅價格的上漲。4.1.2存在投資性需求的房價變化對住房投資者來說,保有環(huán)節(jié)稅負直接影響在于投資房產的成本增加。其中主要成本包括:稅收成本、借貸成本等。下面對主要的這兩種成本進行分析。從本文前述北京房價上漲走勢的情況分析,北京的房價平均銷售價格持續(xù)的上漲使得一部分投資者意識到可以通過購買住房獲得增值收益,因此產生了投資性需求。當市場上出現投資性需求后,改革的效果就和僅存在消費性需求的情況完全不同,此時不一定能夠降低不動產價格。因為作為投資者不會在居住的效用與付出之間權衡,投資者之所以投資房地產,是因為其擁有持續(xù)的升值空間及一定的利潤水平,而且可以根據市場情況的走勢來決定投資方向,既可以出租賺取租金,也可以轉讓出手,或者干脆作為財產留給后人,其方式較為靈活。由此可見,判斷對房價的影響,首先要需分析房產稅改革后,投資者的投資成本和對于未來房價漲幅的預期發(fā)生怎樣的變化。如果房價已趨于穩(wěn)定,在較長時間內沒有上漲或漲幅僅接近于征稅稅率,投資者預期未來漲幅不大,此時有可能使房價小幅下降。如果房價依然處于快速上漲的狀態(tài),新增的稅負將有助于降低房價的漲幅。投資者對于房地產的投資,一方面用來根據住房市場價格的上升來賺取差額;另一方面將房屋用于出租。而影響投資需求的主要因素就是投資成本的變化,需要進一步從出售、出租角度分析其對投資成本的變化影響。4.2從供給角度分析對房價的影響4.2.1政府行為的變化從3.2中的土地出讓金數據可以看出,由于土地出讓金直接進入地方財政預算,因此通過“賣地”(土地出讓)來增加政府財政收入的做法就不足為奇,并由此產生了北京催生了一個又一個的新地王。接下來就成就了房價逐漸攀高的局面,而這一局面帶來的財政收入也會不斷增加。如此循環(huán)下去,助長了高房價的誕生。而恰恰是這種壟斷式的控制力給房地產一個強烈的信號,那就是房價不會跌,只會漲。從而進一步推動了投資的熱情。想要抑制住這種情況的惡化,要依靠轉變北京市政府收入來源的角度入手。房產稅改革后,北京市政府對大量的存量房征稅,稅源將有所增加,將有效增加地方財政收入。在保證地方財政穩(wěn)定的情況下,北京市政府將適時增加土地的供應,但可能不會明顯加大供給量,防止房價出現報復性下跌的情況。但是高房價和相應高房產稅均出現的情況下,為了穩(wěn)定局勢,政府一定會加大供給量,避免出現社會矛盾。還有就是北京市政府對于閑置的土地的管理更加細化,因為閑置土地無法帶來收益,從而促進土地集約開發(fā),提高房地產資源的利用率4.2.2開發(fā)商行為的變化目前許多房地產開發(fā)商存在大量囤積土地的現象,嚴重影響了房地產的供給水平,因此造成供需矛盾。由于不能有效釋放房地產的供給,進一步促進了房價的走高。房產稅制度調整后,將對在規(guī)定期間內閑置或開發(fā)周期過長的房地產項目征收閑置土地稅,從一定程度上促使房產商加大對現有資源的開發(fā)力度,在一定期間內將房源投放到市場中,從而緩解北京對住房的剛性需求。以此同時,開發(fā)、交易環(huán)節(jié)的稅負減少,這樣能保證整體稅負水平穩(wěn)定。如果不合理稅費得以整治,使得稅負水平下降,也會使開發(fā)商加大房屋的供給。對結構增量的影響則主要體現在從高端房型向普通房型的轉變,從而更順應市場趨勢。5完善房地產稅收制度及配套措施的建議5.1實行“有增有減”的房地產稅收政策5.1.1交易環(huán)節(jié)稅收制度的完善房地產稅收的完善應更重視長效機制的建設,以促進房地產市場長期健康發(fā)展為目標,而不能過分依據短期的房價波動來設計稅制。結合國際經驗,我國房地產稅收體制和調控的完善應該依照以下三個原則:有利于發(fā)揮稅收調節(jié)收入和財產分配的作用,有利于保證穩(wěn)定充足的財政收入以及有利于調節(jié)房產稅投資行為。通常情況下,房價波動的成因較為復雜,香港的經驗和近年來我國房地產調控的經驗表明,在房地產總體上供不應求的情況下,單靠稅收工具難以起到穩(wěn)定房價的作用。如果過分依據短期的房價波動頻繁的調整稅制,可能會導致房地產市場參與主體的預期大幅變動,反而導致調控目標事與愿違。目前,我國交易環(huán)節(jié)的房地產稅收包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、契稅、印花稅、城建稅、教育費附加、耕地占用稅,稅目眾多。因此產生的第一個問題就是稅種繁多,存在重復征稅問題。例如土地增值稅和企業(yè)所得稅,對于土地開發(fā)商而言,要對收入征收雙重的稅收,承擔雙重稅負。土地使用稅也存在重復征稅的情況,因此在整合房產稅稅制結構時應注意調節(jié)稅負水平,減輕稅收負擔。第二,由于目前對于北京來說,供需無法達到平衡,需求旺盛的局面使得稅負轉嫁現象嚴重。無論是征收于買方或是賣方來說,效果都是一樣的,房地產商都可以成功轉嫁到購房者頭上。第三,小稅種征收效果不明顯。尤其是耕地占用稅,對于保護耕地的政策效果微乎其微,其也與土地出讓金收取的初衷一致,存在稅費重疊現象。第四,我國房地產業(yè)還有名目繁多的行政性、事業(yè)性、管理性收費,應進行統(tǒng)一縮減,或與稅收合并。對此,可以按“減稅制、低稅率”的原則進行調整,取消房產交易領域的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加,合并印花稅和契稅,但對耕地占用稅可結合土地出讓金的調整做出相應改變。此外,交易環(huán)節(jié)的稅收也可以對抑制投機行為產生作用,例如提高個人所得稅“財產轉讓”科目的稅負。現價段稅率為20%,抑制投機效果有限,可適當提高對轉讓所得的征稅比例,從而對抑制投機行為產生更好的效果。5.1.2保有環(huán)節(jié)稅收制度的完善5.2.1房產稅征稅范圍上海、重慶房產稅改革雖然擴展了征稅范圍,由原來的僅向經營性房產征收擴展至包含自有住房,但是課稅對象僅是面向增量住房,征稅范圍過窄。在現在房價較高的水平下,這種有限的征稅范圍會破壞房產稅稅源的完整性。鑒于上面的問題,應該按照“寬稅基”的原則,房產稅的征稅范圍應該包括納稅人的所有房產,不應該僅僅限于住宅,也應當包括商業(yè)、工業(yè)甚至農業(yè)房產。在征稅范圍的確定上政府應該秉持稅收公平的原則,充分考慮普通居民的住房需求和低收入群體的稅收負擔問題。關于中國的農村地區(qū)是否應該征收房產稅的問題,鑒于中國現實的農村環(huán)境,本文認為中國在現階段對農村地區(qū)征稅應該區(qū)別對待,按照收入條件將農村地區(qū)劃分為經濟發(fā)達和經濟不發(fā)達兩種類型,房產稅只針對經濟發(fā)達地區(qū)進行征稅,為了避免造成的亂收稅情況,在人均免稅面積的同時應該設定征稅房產的價值條件。5.2.2計稅基礎的確定上海、重慶房產稅改革的計稅基礎不科學。它們依據的是市場交易價格,沒有釆用普遍的房產評估價值,以評估價值作為稅基在中國由于需要房產價值的數據積累為基礎,所以存在技術障礙,而以市場交易價格作為計稅基礎雖然簡便易行但是對于存量住房的評估價值沒有替代性,以此作為計稅基礎有失客觀和公允。關于房產稅計稅基礎的確定,本人認為應該將增量房和存量房進行區(qū)別對待。對于增量房,由于是以房地產市場價格進行的交易,可以較為真實的反應出房地產的真實價值,以房產市場價格作為計稅基礎能夠減輕征管難度,具有合理性。對于存量房本文認為應該采用房地產的評估價值作為計稅依據,因為同段位的增量房銷售價值對存量房的價值不具有替代性,采用房產的原有價值作為計稅依據不能真實的反映出房產現階段的實際價值,所以對存量房征稅只能采取價值評估的方法才比較合理,而這也成為房產稅稅制設計的難點所在。針對存量房的房產稅稅基評估機制,為了體現房產稅征收的公平和效率原則,我們必須以合理的評估原則作為前提。本文對中國房產稅評估機制的建立有以下四條建議:一、建立專門的房產稅評估機構。鑒于房產稅評估機制的復雜,建立一套專門的房產稅評估機構是非常必要的,這樣也能夠更好的統(tǒng)合政府資源,提高資源的利用效率;二、基于計算機技術的信息系統(tǒng)。面對龐大復雜的房產稅評估數量,利用計算機技術結合地理信息系統(tǒng)對數據進行高效的處理,能夠提高效率,節(jié)省大量的人力成本;三、建立房產稅的評估申訴和復議體制。對于政府的房產稅的評估方法,為了保證稅收的公平性,建立相應的評估申訴和復議制度是必要的,這樣才能更好的解決居民納稅人與政府間的稅收糾紛,保護納稅人的合法權益不受侵害;四、以國家立法的形式保證房產稅稅基評估的合法性。房產稅稅基評估涉及到萬千納稅人的利益,這就要求我們必須以國家立法的形式規(guī)范房產稅稅基評估,避免造.成的稅基評估混亂,損害納稅人的權益,也更有利于房產稅改革的進行。5.2.3房產稅稅率水平的確定上海、重慶房產稅改革制定的稅率偏低。在稅收細則當中,對普通住房、高端以及多套住宅的征收稅率都在0.5%左右,即使重慶對高檔住宅的稅率也僅為1%_1.2%,同外國相比,稅率偏低。過低的稅率設計會降低納稅人對房產稅的敏感度,也使房產稅很難有效發(fā)揮調節(jié)收入分配的作用。房產稅應該堅持低稅率的原則,如果實行高稅率,一方面面對每年必須繳納的高昂稅負納稅人將會十分反對,因為納稅人的支付能力畢竟是有限的,例如有些區(qū)域的居民因為經濟的發(fā)展其房產的價值得到大幅的提高但是自己的收入水平確沒有太大的提高,這樣的情況下房產稅就是對納稅人的經濟掠奪,是不合理的,所以低稅率的原則是必須的,況且這也有利于房地產的穩(wěn)定發(fā)展。低稅率政策的基礎上房產稅也應該實行差別化稅率,對于不同的房產征收不同的稅負。對于普通住宅的居住者一般是中低收入群體,理應設置低稅率的房產稅,保護他們的經濟利益。對于高檔住宅的納稅人,考慮到他們有更好的納稅承受能力以及收入調節(jié)的因素,實行較高一點的稅率也是合理的,這樣能夠為政府籌集更多的財政收入,有利于社會公平的實現。5.2.4適度的房產稅優(yōu)惠政策從稅收理論來看,稅收優(yōu)惠政策會侵蝕稅基,破壞房產稅普遍征收的稅收中性。因此房產稅稅收優(yōu)惠政策必須得到嚴格的控制,作為體現稅收公平的措施,如果政策被濫用,不僅會損害政府的房產稅收入也會違背稅收的公平性。鑒于中國的國情,本文認為房產稅的優(yōu)惠政策必須進行科學合理的規(guī)劃建設,不僅能夠體現以人為本的理念更能夠體現稅法的基本原則,所以房產稅應該僅限于以下范圍:低收入群體以及孤寡病殘等弱勢群體、科研文衛(wèi)等公用事業(yè)、軍隊中的非營利性房產以及宗教、名勝古跡等房產。5.2.5房產稅征管模式上海、重慶的房產稅改革的依據僅僅是國務院第136次常務委員會的會議經省,這會產生對房產稅征收的合法性、強制性和規(guī)范性的質疑。為此本文認為在中國房產稅改革的過程中政府應當采取以下措施保證稅收收入:1、做到有法可依。房產稅涉及到納稅人的切身利益,為了避免稅收征收的混亂以及征收合法性的問題,政府必須建立配套的房產稅征管法律,同時房產稅法律的建立應該做到民眾的廣泛參與、立法過程的透明,做到在保護政府利益的同時維護納稅人的利益;2、做到部門間的數據信息共享。房產稅征管必定要涉及到大量不同部門的數據信息,所以政府應該建立統(tǒng)一的房產稅數據庫和信息共享平臺,培養(yǎng)專業(yè)人才進行房產稅征管,借此提高征管效率,防止稅款流失;3、對房產稅改革進行宣傳,提高居民對房產稅的認知水平,提升納稅意識,減輕抵制情緒,防止偷逃稅?？偠灾?房產稅能夠對房地產市場進行有效的調控,促進房地產市場的良好發(fā)展,但是它并不是解決中國高房價的決定性因素。房產稅改革更多的是著眼于長遠,而不是在短期內以房價目標。房產稅改革政策的制定者和稅制設計者應該在深入研究國外房產稅經驗的基礎上,結合中國自身的房產稅改革試點經驗,穩(wěn)扎穩(wěn)打,循序漸進的建立一套房產稅的長效機制,真正的使房產稅的功能得到合理的運用,發(fā)揮應有的作用。目前,我國設在保有環(huán)節(jié)的稅收有房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,兩種稅收與高額的地價相比,稅負較輕,起不到抑制過多占有和打擊囤積行為的作用。因此應盡快加強房產稅改革的進程。但是需要強調的是房產稅改革的目的是完善稅制結構,而不是抑制房價。雖然房產稅對于短期投機行為有打擊的作用,但是不一定會使得房價下降,畢竟從前面的分析可以看出,像北京這樣的一線城市,購房需求迅猛,很難想象被剛性需求助長的房價會突然下降。房產稅的開征應避免成為一種房產的變相加價,加大購房者購房壓力。因此房產稅應該分級分類,即劃分高檔房和普通房,高檔房要加大購買成本,普通戶型應不征收,或一定面積以下不征收;還要區(qū)分一次置業(yè)者和多次置業(yè)者,建議一次置業(yè)者免收,對多次置業(yè)者按情況征收。而且作為地方稅種,應給予地方政府立法權,從而根據具體情況制定出符合當地的房產稅政策,防止出現“一刀切”的現象,這也是分稅制改革的初衷所在。對于房屋租賃的稅負應進一步降低。由于目前新建商品房的供給呈現下降趨勢,應促進提高出租房的供給,滿足供給的需求。目前住房租賃承擔的稅負與住房銷售承擔的稅負之間的差距不明顯,導向性不強,無法實現住房租賃市場和轉讓市場之間的基本平衡。因此降低稅負,完善住房的租賃市場、培育租賃習慣,是解決住房消費矛盾的可取方向。其次,應逐步完善保有環(huán)節(jié)的稅收,除了房產稅改革以外,土地出讓金制度也應作相應改革。目前,地方政府壟斷土地一級市場的供給,政府收入對土地出讓金的依賴程度很大,稅收調控手段效果欠佳。如果大部分土地出讓金并入房產稅(但并不意味著房地產商可以無償拿地,仍需要支付一定金額)。這樣可以使政府收入總量趨于平穩(wěn),人民負擔趨同甚至微量降低,不應以增加人們稅負為最終目的,并且使人們樂于接受這個新稅種。如果取消了土地出讓金,地方政府將更加重視土地的供給、閑置土地的管理,促進地方政府的職能轉變,同時也能夠在一定程度上有利于穩(wěn)定房地產市場。5.2建立健全房地產市場配套政策5.2.1變革土地制度加大土地供給加強土地供應是解決像北京這樣需求旺盛的必經之路。目前困擾土地供應的難點就在于農村土地資源利用效率低下,城市土地供應增長的空間十分有限,對于北京來說尤為如此。在現有的制度框架下,必須要整合土地資源,以平衡各個行業(yè)發(fā)展的需要。首先,各級政府要下決心杜絕房地產市場的土地閑置現象。根據國土部2010年8月19日公布的數據,“1457宗閑置土地黑名單”中,因政府原因造成的閑置土地共849宗,因為企業(yè)原因造成的閑置土地608宗。由此可見,土地閑置的原因半數以上是政府。因此治理土地閑置問題,第一,國土部向公眾公示閑置土地清查的詳細信息,做到信息透明,以加強監(jiān)管。第二,對于政府原因造成的土地閑置應限期解決,并予以公示。第三,對于企業(yè)原因造成的土地閑置,嚴格執(zhí)行國務院關于土地閑置土地的管理辦法。其次,可通過農村集體經營性建設用地流轉的方式,使其進入市場進行開發(fā),整合土地資源?，F行土地制度存在權利二元、市場進入不平等、價格扭曲和增值收益分配不公等弊端。這種情況下,更加迫切需要建立兩種所有制土地權利平等、市場統(tǒng)一、增值收益公平共享的土地制度,促進土地利用方式和經濟發(fā)展方式轉變。此項措施很可能融入到城鎮(zhèn)化改革的進程之中。但在改革的路徑選擇上,漸進的可能性更大。對于農村集體建設用地的經營權可適當放開,并且可以考慮允許租賃的方式變相改變土地使用方向。由于在現行土地管理制度下,包括集體建設用地在內的所有農村土地,均須通過政府征地轉為國有建設用地后,才能進入市場交易,因此集體土地直接入市的路途還很漫長。而且在此過程中,應時刻注意保護農民的切身利益。如果政府進一步“壟斷”土地,限價征用農民土地,那么將很難保障農民的合法權益不受到侵害。5.2.2擺正政府位置做好自身職責處理好政府與房地產市場之間的關系,是市場經濟的根本問題,也是住房市場宏觀調控的基本問題。政府對住房市場的調控,主要應該是在完善市場機制,厘清政府與市場各自責任入手,防止政府行為的“越位”與“缺位”,謹慎實行宏觀調控政策。首先政府應維護公平競爭的市場秩序,對房地產市場各個微觀主體的經營行為予以管理和監(jiān)督。在稅制建設方面,應以房產稅改革為契機,完善稅制結構,而不是只是側重于對房價的影響上。對房地產市場其他違規(guī)行為應予以懲戒,尤其是前面分析住宅市場現狀中提到的房地產商“囤地”及故意緩慢開發(fā)及改變開發(fā)土地用途等問題,應重點治理。這種違規(guī)行為的存在,會影響市場的政策秩序,最終會影響住房市場交易價格的形成。而且政府應該做好中長期城市規(guī)劃,做好相應的土地供給規(guī)劃,這樣才能有利于今后的治理工作。尤其是土地供給政策,應符合時代需要進行配比,與發(fā)展相一致。其次,在提供保障性住房方面應承擔起相應的責任?？v觀世界各國,在不同的發(fā)展階段,政府在解決居民,特別是低收入人群的住房需求中都承擔了重要的職責。前面已經分析到,我國住房價格持續(xù)高漲的一個非常重要的原因就是政府在住房制度改革的實踐中,忽略了保障性住房的供給,在將房地產業(yè)定位于經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之后,作為重點扶持的房地產業(yè)卻產生了很多負面影響。為此政府應注重解決低收入人群的住房需求,完善相關評審制度,也要求對保障性住房進行科學管理。這樣才能有效增加針對使用人群的住房供給,使得政策措施能夠起到應有的效果。從前面的數據中可以看出,北京市政府近幾年已經重視保障性住房建設工作,“共有產權性質”的自住型商品房具有保障性住房的色彩,而且在5年內不允許轉讓,轉讓的收益差價的30%還應繳納土地收益等價款,這樣既保證了買不起房的夾心層買了房,又防止申購人利用倒賣賺取差價而獲利,一舉兩得。政府在防止“缺位”的同時,也應避免過度“越位”的發(fā)生。房地產市場發(fā)展有其周期性和規(guī)律性,市場自身的調控能夠解決一些房價過高所產生的泡沫問題。政府對市場盲目、功利性的宏觀調控反而會使得市場運行出現紊亂,其滯后的效果會使房價出現更加劇烈的震蕩,而群眾對政府的期待更高,政府又做出一系列調整,從而形成惡性循環(huán)。比如:2013年11月,北京規(guī)定4萬元/平方米以上的房地產項目無法取得預售令,從而住房供給縮緊。對于商品房的價格漲跌本由市場所決定,地方政府的這種非理性的干預勢必會造成禁令解開后,房價的再次沖高,不利于房價的穩(wěn)定。作為政府一方面解決中低收入人群住房問題,另一方將中高收入人群交給市場來處理。因此,政府不應在市場不景氣時期大力扶持,而在市場繁榮時期限價限購,干擾了市場的正常運行與調整,影響合理的市場價格形成機制。此外,在規(guī)范政策的基礎上,應盡量保持連續(xù)性及長期性,這樣才能做到穩(wěn)定市場的作用,也能更客觀的衡量政策是否有效。5.3完善房產稅征收政策通過上述理論分析和實證分析，最后的研究結果表明，房產稅的征收對上海住宅價格具有一定抑制作用。但是這并不表明政府運用房產稅稅收杠桿來調控房地產市場已經完全取得了成功，其征收方案及其它各個方面還有許多值得我們去思考、改進與完善的地方，房產稅改革一項長期而又艱巨的任務。為此，本文提出以下幾點政策建議。第一，房產稅稅基與稅率的設置必須要合理。能否有效的抑制住宅價格的上漲，遏止住宅市場過度的投資和投機需求，充分利用閑置的住宅，很大程度上依賴于房產稅稅基與稅率的設置是否合理。而目前的房產稅改革試點方案中，房產稅的征收范圍卻不明確，這也將導致稅收計算難度的增加，以及有可能產生一些稅負公平方面的問題。稅率的制定也并沒有嚴格的科學依據，如果稅率過高就會容易導致偷稅漏稅等現象，稅率過低則可能達不到預期的調控效果。因此，合理的稅基和稅率是房產稅改革的基礎。第二，應以市場評估值而不是交易值作為計稅依據。住宅交易價格可能存在著一定的泡沫，而以市場評估值作為計稅依據的話，能夠充分體現納稅人的繳稅能力，符合稅負的“量能負擔”原則，有助于促進社會的公平。從國際上各國的房產稅征收經驗來看，房產稅按照市場評估值的一定比例征收，比較符合社會的實際情況。因此，我們也應當借鑒國外的先進經驗，以市場評估值代替交易值作為計稅的依據。與此同時，房產的市場價值評估過程與房產稅征收管理過程應該分開來，分別進行以保證房產稅征收的公平和透明。目前我國的房地產評估體系還沒建立，配套的制度還不完善，所以當務之急就是建立完善的評估體系，制定公平透明的評估辦法和標準，同時培訓一批亟需的評估專業(yè)人員。第三，房產稅不是孤獨地對住宅價格產生影響，而是通過多方因素共同作用產生影響。因此我們必須要把房產稅納入到整個稅收系統(tǒng)中去考慮，房產稅是財政政策中的一部分，對其進行改革產生的影響非常廣泛的，關系到整個社會經濟的穩(wěn)定和發(fā)展。因此在房產稅的改革過程中，必須保證其設置的政策穩(wěn)定性，從整個稅收體系的角度去考慮，否則將有可能對整個國民經濟的健康、穩(wěn)定發(fā)展造成不良影響。第四，調控房地產市場、促進房地產市場的均衡還是得遵循經濟學的供求原理。房產稅是針對住房需求者征收的稅種，其主要是調節(jié)住宅需求。而面對現今我國一、二線城市住房供需結構不平衡的矛盾，重點要增加這些城市住房的供給量。重慶和上海政府雖現都將房產稅收入用于保障房和經適房的建設，但更應該配合其它的政策，如可以實施最低住房保障的制度等相關措施，也可以增加廉租房、經適房以及經濟租賃房等住宅供給，用來滿足中收入家庭特別是低收入家庭對住宅的剛性需求。還有就是應該將政府征收房產稅的所有信息公開化、透明化。在房產稅征收過程中，有可能由于公眾對房產稅的不熟悉、不了解，從而消極的對待房產稅，因此建立公開、透明的房產稅征收管理體系就十分有必要。政府首先應該對公眾普及房產稅的相關知識，讓公眾明白房產稅的科學性、必要性以及合理性，同時政府也應該公開房產稅征收的數量、稅收的流向以及費用的開支情況，增加公眾對房產稅的了解，方便公眾對房產稅征收的監(jiān)督。從而在一定程度降低房產稅征收的阻力，促使房產稅達到征收的預期目標。最后，目前在上海和重慶征收的房產稅，其實質是物業(yè)稅，只是暫借房產稅之名進行改革試點，而把其看做是一種新稅種的話，則需要通過全國人民代表大會才能開征，其合法性有待進一步考證。再者雖然上海和重慶對征收房產稅都頒布了《暫行辦法》，但該辦法卻與國務院以前頒布實施的《中華人民共和國房產稅暫行條例》存在著不一致的地方，很可能會讓民眾對前者的法律規(guī)范性產生一定的疑惑，不利于房產稅改革的進行。總之，房產稅改革是一項系統(tǒng)而又艱巨的任務，不是一蹴而就的。而目前實施房產稅的改革，正好能加強房地產保有環(huán)節(jié)的稅收調節(jié)作用，彌補了我國房地產保有環(huán)節(jié)稅收政策的空白，有利于改變我國房地產稅制滯后的現狀，是對房地產市場進行調控的重要手段和工具之一。通過房地產保有環(huán)節(jié)稅種