稅法（第3版）課件：契稅

契稅內(nèi)容提綱第三節(jié)計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算第一節(jié)概述第五節(jié)申報(bào)和繳納第二節(jié)征稅范圍、納稅人和稅率第四節(jié)減免稅優(yōu)惠第一節(jié)概述一、契稅的概念契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?，F(xiàn)行《契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行。二、契稅的特點(diǎn)契稅與其他稅種相比，具有如下特點(diǎn)：（1）契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅。（2）契稅由財(cái)產(chǎn)承受人繳納。特別提示：一般實(shí)行先稅后征。第二節(jié)征稅范圍、納稅人和稅率一、征稅范圍（國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)）契稅的征稅對(duì)象為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋，具體征稅范圍包括（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）:（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為（財(cái)法字[1997]52號(hào)）。出讓可以使用拍賣、招標(biāo)、雙方協(xié)議的方式。（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。轉(zhuǎn)讓可以使用出售、交換、贈(zèng)與的方式（財(cái)法字[1997]52號(hào)）。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）。（三）房屋買(mǎi)賣（1）房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。經(jīng)當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，以房抵債和實(shí)物交換房屋，均視同房屋買(mǎi)賣，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅（財(cái)法字[1997]52號(hào)）。以房產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償征地款的方式轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，實(shí)質(zhì)上是一種以征地款購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的行為，應(yīng)依法繳納契稅（國(guó)稅函[1999]737號(hào)）。（2）以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓（財(cái)法字[1997]52號(hào)）。這種交易業(yè)務(wù)屬房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)根據(jù)國(guó)家房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，視同房屋買(mǎi)賣，由產(chǎn)權(quán)承受方按投資房產(chǎn)價(jià)值或房產(chǎn)買(mǎi)價(jià)繳納契稅。以自有房產(chǎn)作股投入本人經(jīng)營(yíng)企業(yè)，免納契稅。因?yàn)橐宰杂械姆康禺a(chǎn)投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，房屋產(chǎn)權(quán)所有人和土地使用權(quán)人未發(fā)生變化，無(wú)須辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，也不辦理契稅手續(xù)。對(duì)以國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國(guó)有土地使用權(quán)的行為，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，由土地使用權(quán)的承受方按規(guī)定繳納契稅（財(cái)稅[2008]129號(hào)）。（3）買(mǎi)房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅（財(cái)法字[1997]52號(hào)）。如甲某購(gòu)買(mǎi)乙某房產(chǎn)，不論其目的是取得該房產(chǎn)的建筑材料或是翻建新房，實(shí)際構(gòu)成房屋買(mǎi)賣。甲某應(yīng)首先辦理房屋產(chǎn)權(quán)辦理手續(xù)，并按買(mǎi)價(jià)繳納契稅。（四）房屋贈(zèng)與房屋的贈(zèng)與是指房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋無(wú)償轉(zhuǎn)讓給他人所有。房屋贈(zèng)與的前提，必須是產(chǎn)權(quán)無(wú)糾紛，贈(zèng)與人和受贈(zèng)人雙方自愿。以獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，其實(shí)質(zhì)是接受贈(zèng)與房產(chǎn)，應(yīng)照章繳納契稅（財(cái)法字[1997]52號(hào)）。居民個(gè)人根據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房，并取得房改房產(chǎn)權(quán)證后，將名下的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給其子女，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)依照《契稅暫行條例》及其有關(guān)規(guī)定征收契稅（國(guó)稅函[2008]718號(hào)）。特別提示：具體內(nèi)容如表11—1所示。特殊行為具體情況契稅政策繼承土地房屋權(quán)屬的（國(guó)稅函[2004]1036號(hào)）法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地房屋權(quán)屬的不征非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前土地房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為的征收（五）房屋交換（財(cái)法字[1997]52號(hào)）房屋交換，是指房屋住戶、用戶、所有人為了生活工作方便，互相之間交換房屋的使用權(quán)或所有權(quán)的行為。交換的標(biāo)的性質(zhì)有公房、私房；標(biāo)的種類有住宅、店面、及辦公用房等。行為的內(nèi)容是：（1）房屋使用權(quán)交換。經(jīng)房屋所有人同意，使用者可以通過(guò)變更租賃合同，辦理過(guò)戶手續(xù)，交換房屋使用權(quán)。（2）房屋所有權(quán)交換。房屋產(chǎn)權(quán)相互交換，雙方交換價(jià)值相等，免納契稅，辦理免征契稅手續(xù)；其價(jià)值不相等的，按超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅。特別提示3：某些特殊方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬也視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣繳納契稅：（1）以房屋抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，視同房屋買(mǎi)賣，由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅。（2）以房產(chǎn)作投資或入股，應(yīng)按規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，視同房屋買(mǎi)賣，由產(chǎn)權(quán)承受方按入股房產(chǎn)現(xiàn)值繳納契稅。特例：以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，因未發(fā)生權(quán)屬變化，不需要辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，故免納契稅。（3）對(duì)以國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國(guó)有土地使用權(quán)的行為，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，由土地使用權(quán)的承受方按規(guī)定繳納契稅。（六）企業(yè)改制重組中的契稅政策（財(cái)稅〔2018〕17號(hào)）具體內(nèi)容如表11—2所示。特殊行為具體情況契稅政策企業(yè)改制非公司制企業(yè)改制為有限責(zé)任公司或股份有限公司，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責(zé)任公司，原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制（變更）后的公司中所持股權(quán)（股份）比例超過(guò)75%，且改制（變更）后公司承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的，對(duì)改制（變更）后公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的免征事業(yè)單位改制原投資主體存續(xù)并在改制后企業(yè)中出資（股權(quán)、股份）比例超過(guò)50%的，對(duì)改制后企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬的免征續(xù)表11—2特殊行為具體情況契稅政策企業(yè)合并原投資主體存續(xù),對(duì)合并后的企業(yè)承受各方的土地、房屋權(quán)屬的免征企業(yè)分立分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原土地、房屋權(quán)屬的免征企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的免征非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的減半征收非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的免征續(xù)表11—2特殊行為具體情況契稅政策資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)對(duì)承受縣級(jí)以上人民政府或國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)按規(guī)定進(jìn)行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國(guó)有土地、房屋權(quán)屬的單位免征企業(yè)改制重組，同一投資主體內(nèi)部企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬劃撥的；母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資,視同劃轉(zhuǎn)不征債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)債轉(zhuǎn)股企業(yè)，債轉(zhuǎn)股后新設(shè)公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的免征劃撥用地出讓或作價(jià)出資以出讓方式或國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式承受原改制重組企業(yè)、事業(yè)單位劃撥用地的，不屬上述規(guī)定的免稅范圍對(duì)承受方征收契稅企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的不征

【例11—1·單選題】（2018年注會(huì)）下列行為中,應(yīng)當(dāng)繳納契稅的是()。A.個(gè)人以自有房產(chǎn)投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)

B.企業(yè)將自有房產(chǎn)與另一企業(yè)的房產(chǎn)等價(jià)交換

C.公租房經(jīng)營(yíng)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)住房作為公租房

D.企業(yè)以自有房產(chǎn)投資于另一企業(yè)并取得相應(yīng)的股權(quán)

【答案】D

【解析】選項(xiàng)A:以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè),因未發(fā)生權(quán)屬變化,不需辦理房產(chǎn)變更手續(xù),故不繳納契稅。選項(xiàng)B:等價(jià)交換房屋、土地權(quán)屬的,免征契稅。選項(xiàng)C:公租房經(jīng)營(yíng)單位購(gòu)買(mǎi)住房作為公租房的,免征契稅。選項(xiàng)D:應(yīng)當(dāng)繳納契稅。（七）房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策（1）對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫(kù)、自行車庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅（財(cái)稅[2004]126號(hào)）。具體如表11—3所示。特殊行為具體情況契稅政策房屋的附屬設(shè)施承受附屬設(shè)施所有權(quán)或土地使用權(quán)的征收不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)變動(dòng)的不征（2）采取分期付款方式購(gòu)買(mǎi)房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅（財(cái)稅[2004]126號(hào)）。（3）承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率（財(cái)稅[2004]126號(hào)）。（4）對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅（國(guó)稅函[2008]662號(hào)）。（5）土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物）轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款計(jì)征契稅（財(cái)稅[2007]162號(hào)）。二、納稅人（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。三、稅率契稅實(shí)行幅度比例稅率，稅率幅度為3%~5%。具體執(zhí)行稅率，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況確定。第三節(jié)計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算一、計(jì)稅依據(jù)（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）契稅的計(jì)稅依據(jù)按照土地、房屋交易的不同情況確定：（1）土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣，其計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格（國(guó)稅農(nóng)函[1997]12號(hào)）。（2）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，其計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣的市場(chǎng)價(jià)格核定（國(guó)稅農(nóng)函[1997]12號(hào)）。（3）土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計(jì)稅依據(jù)是所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。對(duì)于成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額明顯不合理且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定（國(guó)稅農(nóng)函[1997]12號(hào)）。（4）國(guó)有土地使用權(quán)出讓，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益（財(cái)稅[2004]134號(hào)）。（5）房屋買(mǎi)賣的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買(mǎi)賣合同的總價(jià)款，買(mǎi)賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)（國(guó)稅函[2007]606號(hào)）。（6）土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物）轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款計(jì)征契稅（財(cái)稅[2007]162號(hào)）。（7）對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，其計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用（國(guó)稅函[2008]662號(hào)）。（8）企業(yè)承受土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),并在該土地上代政府建設(shè)保障性住房的,計(jì)稅價(jià)格為取得全部土地使用權(quán)的成交價(jià)格(財(cái)稅〔2012〕82號(hào))。（9）計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))。歸納1：契稅納稅人及計(jì)稅依據(jù)一覽表如表11—4所示。征稅對(duì)象納稅人計(jì)稅依據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓承受方成交價(jià)格（不含增值稅）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓買(mǎi)方房屋買(mǎi)賣買(mǎi)方房屋贈(zèng)與受贈(zèng)方征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)核定房屋交換付出差價(jià)方等價(jià)交換免征契稅；不等價(jià)交換，依交換價(jià)格差額歸納2：計(jì)稅依據(jù)如表11—5所示。具體情形計(jì)稅依據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、出售、房屋買(mǎi)賣（財(cái)稅[2004]134號(hào)、國(guó)稅農(nóng)函[1997]12號(hào)）成交價(jià)格；買(mǎi)賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)（國(guó)稅函[2007]606號(hào)）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與（國(guó)稅農(nóng)函[1997]12號(hào)）由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣的市場(chǎng)價(jià)格核定土地使用權(quán)交換、房屋交換（國(guó)稅農(nóng)函[1997]12號(hào)）所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額交換價(jià)格相等時(shí)，免征契稅不等時(shí)，由多交付貨幣、貨物、無(wú)形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅續(xù)表11—5具體情形計(jì)稅依據(jù)以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)采取分期付款方式購(gòu)買(mǎi)房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，按照合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)算征收契稅承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如果是單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)剡m用的稅率征收，如果與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的稅率對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為（法定繼承人除外）應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅

【例11—2?單選題】（2016年注會(huì)）甲企業(yè)2016年1月因無(wú)力償還乙企業(yè)已到期的債務(wù)3000萬(wàn)元,經(jīng)雙方協(xié)商甲企業(yè)同意以自有房產(chǎn)償還債務(wù),該房產(chǎn)的原值5000萬(wàn)元,凈值2000萬(wàn)元,評(píng)估現(xiàn)值9000萬(wàn)元,乙企業(yè)支付差價(jià)款6000萬(wàn)元,雙方辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),則乙企業(yè)計(jì)繳契稅的計(jì)稅依據(jù)是（）。A.5000萬(wàn)元B.6000萬(wàn)元C.9000萬(wàn)元D.2000萬(wàn)元【答案】C【解析】本題考查的知識(shí)點(diǎn)是契稅的計(jì)稅依據(jù)。以房產(chǎn)抵償債務(wù),按照房屋的折價(jià)款作為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅,本題的折價(jià)款為9000萬(wàn)元。二、應(yīng)納稅額的計(jì)算應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，按照納稅義務(wù)發(fā)生之日中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，折合成人民幣計(jì)算（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）?！纠?1—3·單選題】(2017年注稅)某公司2017年1月以1200萬(wàn)元(不含增值稅)購(gòu)入一幢舊寫(xiě)字樓作為辦公用房,該寫(xiě)字樓原值2000萬(wàn)元,已計(jì)提折舊800萬(wàn)元。當(dāng)?shù)剡m用契稅稅率3%,該公司購(gòu)入寫(xiě)字樓應(yīng)繳納契稅()萬(wàn)元。A.60B.36C.30D.24【答案】B【解析】應(yīng)繳納的契稅=1200×3%=36萬(wàn)元。第四節(jié)減免稅優(yōu)惠一、契稅減免的基本規(guī)定（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）。（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房的，免征契稅（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）。(3)自2016年2月22日起,對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅(財(cái)稅〔2016〕23號(hào))。歸納

：具體內(nèi)容如表11—6所示。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房契稅優(yōu)惠政策城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房（含按政策經(jīng)批準(zhǔn)的集資房、房改房）免征個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭（成員包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的減半征收個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的減按1%稅率征收個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米以上普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的減按1.5%稅率征收續(xù)表11—6個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房契稅優(yōu)惠政策對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭的第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的減按1%稅率征收對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭的第二套改善性住房，面積為90平方米以上的減按2%稅率征收（4）因不可抗力喪失住房而重新購(gòu)買(mǎi)住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）。（5）土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確定是否減免（財(cái)法字[1997]52號(hào)）。（6）承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、植業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅（財(cái)法字[1997]52號(hào)）。(7)依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定,應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的,經(jīng)外交部確認(rèn),可以免征契稅(財(cái)法字〔1997〕52號(hào))?！纠?1—4.多選題】(2013年注稅)2011年張先生購(gòu)置家庭第一套住房,面積為90平方米,成交價(jià)格為70萬(wàn)元;2012年因工作調(diào)動(dòng),張先生用家庭唯一住房換取趙先生一套85平方米房屋,趙先生支付張先生10萬(wàn)元,當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%。下列關(guān)于契稅納稅義務(wù)的說(shuō)法,正確的有(

)。A.趙先生需要繳納契稅24000元B.張先生購(gòu)置第一套住房需要繳納契稅7000元C.張先生換取趙先生住房需要繳納契稅3000元D.張先生換取房屋的行為應(yīng)在90平方米房屋所在地繳納契稅E.趙先生換取房屋的行為契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是辦理房屋權(quán)屬變更登記的當(dāng)天【答案】BE【解析】張先生購(gòu)置住房應(yīng)繳納契稅=700000×1%=7000(元);趙先生應(yīng)繳納契稅=100000×3%=3000(元);趙先生繳納契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人簽訂房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天。二、財(cái)政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項(xiàng)目（1）售后回租及相關(guān)事項(xiàng)的契稅政策如表11—7所示。（財(cái)稅[2012]82號(hào)）。特殊行為具體情況契稅政策金融租賃公司售后回租業(yè)務(wù)對(duì)金融租賃公司開(kāi)展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的征收契稅對(duì)售后回租合同期滿，承租人回購(gòu)原房屋、土地權(quán)屬免征契稅續(xù)表11—7特殊行為具體情況契稅政策房屋被征收的居民重置住房（1）居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)模?）居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的免征契稅（1）選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，購(gòu)房成交價(jià)格超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)牟顑r(jià)部分（2）選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)征收契稅無(wú)實(shí)質(zhì)性權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)交易單位、個(gè)人以房屋、土地以外的資產(chǎn)增資，相應(yīng)擴(kuò)大其在被投資公司的股權(quán)持有比例，無(wú)論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的不征契稅續(xù)表11—7特殊行為具體情況契稅政策無(wú)實(shí)質(zhì)性權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)交易個(gè)體工商戶的經(jīng)營(yíng)者將其個(gè)人名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至個(gè)體工商戶名下，或個(gè)體工商戶將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原經(jīng)營(yíng)者個(gè)人名下的合伙企業(yè)的合伙人將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至合伙企業(yè)名下，或合伙企業(yè)將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原合伙人名下的免征契稅以“招、拍、掛”方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，納稅人為最終與土地管理部門(mén)簽訂出讓合同的土地使用權(quán)承受人。企業(yè)承受土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并在該土地上代政府建設(shè)保障性住房的，計(jì)稅價(jià)格為取得全部土地使用權(quán)的成交價(jià)格。（2）棚戶區(qū)改造的契稅政策（財(cái)稅[2013]101號(hào)）。對(duì)經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計(jì)征契稅；購(gòu)買(mǎi)超過(guò)90平方米，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅率減半計(jì)征契稅。（3）婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅（財(cái)稅[2014]4號(hào)）。（4）對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅（財(cái)稅[2011]32號(hào)）。（5）對(duì)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)）征收機(jī)構(gòu)承受用以抵繳社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的土地、房屋權(quán)屬免征契稅（國(guó)稅函[2001]483號(hào)）。(6)對(duì)被撤銷的金融機(jī)構(gòu)在清算過(guò)程中催收債權(quán)時(shí),接收債務(wù)方土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)所發(fā)生的權(quán)屬轉(zhuǎn)移免征契稅(財(cái)稅〔2003〕141號(hào))。(7)已購(gòu)公有住房經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓金和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅（財(cái)稅[2004]134號(hào)）。（8）對(duì)公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買(mǎi)住房作為公共租賃住房，免征契稅（財(cái)稅[2014]52號(hào)）。(9)自2016年1月1日至2018年12月31日,對(duì)飲水工程運(yùn)營(yíng)管理單位為建設(shè)飲水工程而承受土地使用權(quán),免征契稅(財(cái)稅〔2016〕19號(hào))。(10)自2018年1月1日至2020年12月31日，易地扶貧搬遷貧困人口按規(guī)定取得的安置住房，免征契稅。易地扶貧搬遷項(xiàng)目實(shí)施主體（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目實(shí)施主體）取得用于建設(shè)安置住房的土地，免征契稅。在商品住房等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配套建設(shè)安置住房的，按安置住房建筑面積占總建筑面積的比例，計(jì)算應(yīng)予免征的安置住房用地相關(guān)的契稅。對(duì)項(xiàng)目實(shí)施主體購(gòu)買(mǎi)商品住房或者回購(gòu)保障性住房作為