稅法（第3版）課件：土地增值稅

土地增值稅本章政策已更新至2019年9月5日

第一節(jié)

概述一、土地增值稅概念土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。二、土地增值稅的特點(diǎn)三、土地增值稅的立法原則（1）適度加強(qiáng)國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控。（2）抑制土地炒買炒賣，保障國家的土地收益。（3）規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加財(cái)政收入。第二節(jié)征稅范圍、納稅人和稅率一、征稅范圍土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及土地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額(國務(wù)院令第138號(hào))。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中稅款的繳納：轉(zhuǎn)讓方：增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅承受方：契稅、印花稅（1）土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。（2）土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅,也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。所謂地上建筑物,是指土地上的一切建筑物,包括地上地下的各種附屬設(shè)施,如廠房、商店、醫(yī)院、圍墻、電梯、管道等。（3）存量房地產(chǎn)的買賣。（4）土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不予征稅。（一）征稅范圍的一般規(guī)定（1）土地增值稅的基本征稅范圍不僅僅限于土地交易。（2）土地增值稅的征稅范圍具有“國有”“轉(zhuǎn)讓”兩個(gè)關(guān)鍵特征。（3）附著物是指附著于土地上的不能移動(dòng)或一經(jīng)移動(dòng)就會(huì)遭到損害的物品。特別提示：是否屬于土地增值稅征稅范圍的三個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)：（1）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否為國家所有（2）土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為，是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為主要以房地產(chǎn)權(quán)屬的變更為標(biāo)準(zhǔn)。凡土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)的出租），不征收土地增值稅。征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓但未取得收入的行為，如房地產(chǎn)的繼承。（二）征稅范圍的若干具體規(guī)定（1）合作建房對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房。建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。但是，建成后轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。（2）交換房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入。按照規(guī)定屬于征收土地增值稅的范圍，但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。（3）房地產(chǎn)抵押在抵押期間不征收土地增值稅，待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是再轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來確定是否征收土地增值稅。以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。（4）房地產(chǎn)出租房地產(chǎn)出租，出租人取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不屬于征收土地增值稅的范圍。（5）房地產(chǎn)評(píng)估增值房地產(chǎn)評(píng)估增值，沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，不屬于征收土地增值稅的范圍（6）國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物。國家收回或征用,雖然發(fā)生了權(quán)屬的變更,原房地產(chǎn)所有人也取得了收入,但按照《土地增值稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定,可以免征土地增值稅。（7）房地產(chǎn)的代建房行為對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,雖然取得了收入,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì),故不屬于土地增值稅的征稅范圍。（8）土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地,無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書,無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù),只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利,且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納土地增值稅等相關(guān)稅收。有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍：（1）出售征稅包括三種情況：出售國有土地使用權(quán)；取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售；存量房地產(chǎn)買賣（2）繼承、贈(zèng)與：繼承不征（無收入）。贈(zèng)與中公益性贈(zèng)與、贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈(zèng)與，征稅（3）出租：不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）；征增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍：（4）房地產(chǎn)抵押：抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征稅（5）房地產(chǎn)交換：單位之間換房，征稅；對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)（商業(yè)用地不行）的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征（不是不征收）（6）合作建房：建成后自用，暫免征收；建成后轉(zhuǎn)讓（包括合作建房雙方之間的轉(zhuǎn)讓），征稅有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍：（7）房地產(chǎn)的代建房行為：沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍（8）房地產(chǎn)評(píng)估增值：不征（權(quán)屬未轉(zhuǎn)移，無收入）（9）國家收回房地產(chǎn)權(quán)：免征（10）企業(yè)改制重組：免征（除房地產(chǎn)企業(yè)）小結(jié)：1.屬于土地增值稅征稅范圍的情況（應(yīng)征）（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。（2）取得土地使用權(quán)進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售的。（3）存量房地產(chǎn)買賣。（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）。（5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實(shí)物形態(tài)收入）。（6）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的。（7）非公益性贈(zèng)與、贈(zèng)與給除直系親屬和直接贍養(yǎng)人以外的贈(zèng)與。2.不屬于土地增值稅征稅范圍的情況（不征）（1）房地產(chǎn)繼承（無收入）。（2）房地產(chǎn)有條件的贈(zèng)與（特定人群、特定公益）。（3）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）。（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變）。（5）房地產(chǎn)的代建房行為（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。（6）房地產(chǎn)重新評(píng)估增值（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。3.免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）（1）個(gè)人互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)。（2）合作建房建成后按比例分房自用。（3）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。（4）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。（5）國家征用或收回的房地產(chǎn)。（6）個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房。（7）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。（8）房地產(chǎn)企業(yè)以外企業(yè)的改制重組中房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移、變更。【例7—1·單選題】(2018注稅)下列情形中需要繳納土地增值稅的是（

）。A.個(gè)人銷售商鋪B.因國家建設(shè)需要而被政府收回房地產(chǎn)C.因城市實(shí)施規(guī)劃而搬遷,企業(yè)自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

D.企業(yè)吸收合并過程中涉及房地產(chǎn)過戶

【答案】A

【解析】土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。二、納稅人《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人，包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位、個(gè)體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個(gè)人，還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外同機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺(tái)同胞及外同公民等。三、稅率稅率設(shè)計(jì)的基本原則是：增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，按照這個(gè)原則，土地增值稅采用4級(jí)超率累進(jìn)稅率。4級(jí)超率累進(jìn)稅率：【例7—2·單選題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓獲得收入8000萬元,計(jì)算增值額時(shí)準(zhǔn)允扣除項(xiàng)目金額3500萬元,則適用稅率為(

)。A.30%B.40%C.50%D.60%【答案】C【解析】增值額=8000-3500=4500(萬元),增值額占扣除項(xiàng)目金額比例=4500÷3500×100%=128.57%,適用第3級(jí)稅率,即50%,速算扣除系數(shù)為15%。第三節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入和扣除項(xiàng)目金額兩個(gè)因素。一、轉(zhuǎn)讓收入的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的各種收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部價(jià)款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。(1)取得的實(shí)物收入要按照取得時(shí)的市場價(jià)格折算成貨幣收入。(2)取得的無形資產(chǎn)收入要進(jìn)行專門的評(píng)估,在確定其價(jià)值后折算成貨幣收入。(3)取得的收入是外國貨幣的,應(yīng)當(dāng)以取得收入的當(dāng)天或者當(dāng)月1日國家公布的市場匯價(jià)折合成人民幣。當(dāng)月以分期收款方式取得的外幣收入,也應(yīng)按照實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價(jià)折合成人民幣。(4)對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià),而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。(5)營業(yè)稅改征增值稅后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡易計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。二、扣除項(xiàng)目金額的確定（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。（二）開發(fā)土地和新建房以及配套設(shè)施的成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,這些成本允許按照實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除,主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?國務(wù)院令第138號(hào)、財(cái)法字[1995]6號(hào))。對(duì)于利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和,在5%以內(nèi)計(jì)算扣除。相關(guān)內(nèi)容如表7-5所示。表7-5其中，計(jì)算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。特別提示：財(cái)政部、國家稅務(wù)總局還對(duì)扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問題作了兩點(diǎn)專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。此外，全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述兩種辦法。土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。【例7—3·計(jì)算題】某企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額為1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為6000萬元；向金融機(jī)構(gòu)借入資金發(fā)生利息支出400萬元（能提供貸款證明且可以合理分?jǐn)偅渲谐^國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元；該省規(guī)定能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明且可以合理分?jǐn)偫⒅С龅?，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%。該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為多少萬元?【答案及解析】該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（萬元）。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金它是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除?？煽鄢惤鹪敿?xì)說明：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：

（1）城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加

由于印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，0.5‰）包含在管理費(fèi)用中，故不能在此單獨(dú)扣除。

營業(yè)稅改增值稅后，企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加扣除?？煽鄢惤鹪敿?xì)說明：

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：

（1）印花稅

（2）城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加印花稅稅率為0.5‰（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）（五）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目財(cái)政部確定的一項(xiàng)重要扣除項(xiàng)目是，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。

特別提示：此項(xiàng)加計(jì)扣除僅對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有效，非房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人不享受此項(xiàng)政策。對(duì)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，不得加計(jì)扣除。對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（國稅函發(fā)[1995]110號(hào)）。（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。三、評(píng)估價(jià)格及有關(guān)規(guī)定評(píng)估價(jià)格是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格，評(píng)估價(jià)格需要經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的審核確認(rèn)。納稅人有下列情況之一的需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)格和扣除項(xiàng)目金額：（1）出售舊房及建筑物。舊房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格=房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格×成新度折扣率營業(yè)稅改征增值稅后,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購房發(fā)票的,《土地增值稅暫行條例》第六條第一（取得土地使用權(quán)支付的金額）、三（評(píng)估價(jià)格）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算:提供的購房憑據(jù)為營業(yè)稅改征增值稅前取得的營業(yè)稅發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額(不扣減營業(yè)稅)并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。提供的購房憑據(jù)為營業(yè)稅改征增值稅后取得的增值稅普通發(fā)票的,按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。提供的購房發(fā)票為營業(yè)稅改征增值稅后取得的增值稅專用發(fā)票的,按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和,并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評(píng)估價(jià)格,又不能提供購房發(fā)票的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定,實(shí)行核定征收。對(duì)納稅人在購房時(shí)繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予扣除,但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

特別提示：房地產(chǎn)的重置成本是指評(píng)估時(shí)點(diǎn)重新取得或者重新開發(fā)全新狀況的待評(píng)估房地產(chǎn)所必要的支出和應(yīng)獲得利潤之和。

房屋的成新度折扣率不同于會(huì)計(jì)核算中的折舊,應(yīng)根據(jù)房屋的使用時(shí)間、使用程度和保養(yǎng)情況,綜合確定房屋的新舊比例,一般用幾成新來表示。

對(duì)于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中，因此，計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。（2）隱瞞或虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格。對(duì)隱瞞和虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的,應(yīng)由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場成交價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的確定依據(jù)(分析各種與房地產(chǎn)交易相關(guān)的因素對(duì)價(jià)格的影響程度并進(jìn)行調(diào)整,最終確定一個(gè)比較適合的市場評(píng)估價(jià)格,確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入)。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格=交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×實(shí)物狀況因素修正×權(quán)益因素修正×區(qū)域因素修正×其他因素修正特別提示：同類房地產(chǎn)是指與被評(píng)估房地產(chǎn)的地理位置、外觀形狀、面值大小、建筑材料、內(nèi)在結(jié)構(gòu)、性質(zhì)功能、使用年限、轉(zhuǎn)讓時(shí)間等諸多因素相同或相似的房地產(chǎn)。(3)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的。(4)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,又無正當(dāng)理由的。【例7—4·多選題】(2012年注會(huì))下列情形中,應(yīng)按評(píng)估價(jià)格計(jì)征土地增值稅的有(

)。A.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的B.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的C.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷售需要進(jìn)行清算的D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,又無正當(dāng)理由的【答案】ABD第四節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為稅基，依據(jù)超率累進(jìn)稅率，計(jì)算應(yīng)納稅額。計(jì)算的方法是：首先以出售房地產(chǎn)的總收入減除扣除項(xiàng)目金額，求得增值額；再以增值額同扣除項(xiàng)目相比，其比值即為土地增值率，然后，根據(jù)土地增值率的高低確定適用稅率。土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)扣除項(xiàng)目金額的具體內(nèi)容：【例7—5·單選題】(2017注稅)某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一住宅項(xiàng)目,取得該土地使用權(quán)所支付的金額3000萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本4000萬元,利息支出500萬元(能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明),所在省人民政府規(guī)定,能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的,其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%,該公司計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除開發(fā)費(fèi)用為（）萬元。A.700.00B.780.00C.500.00D.850.00【答案】B【解析】稅法規(guī)定,納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的,其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為:利息+(取得該土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)。允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=500+(300+400)×4%=780（萬元）【例7—6·單選題】（2011年注會(huì)改編）位于縣城的某商貿(mào)公司2016年12月銷售一棟舊辦公樓，取得收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元，因無法取得評(píng)估價(jià)格，公司提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于2013年1月，購價(jià)為600萬元，繳納契稅18萬元。該公司銷售辦公樓計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)為（）。A.639.6萬元 B.640.1萬元 C.760.5萬元 D.740.4萬元【答案】D【解析】因無法取得評(píng)估價(jià)格,所以按照購房發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%扣除,600×(1+4×5%)=720(萬元);銷售舊辦公樓需要繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=(1000-600)÷(1+5%)×5%×(5%+3%+2%)=1.9(萬元);轉(zhuǎn)讓辦公樓需要繳納印花稅0.5萬元;對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)予以扣除,但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。可以扣除的金額=720+1.9+0.5+18=740.4(萬元)。

【例7—7計(jì)算題】(2018年注會(huì))甲公司2018年7月1日轉(zhuǎn)讓其位市區(qū)的一棟辦公大樓,取得不含增值稅銷售收入24000萬元。2010年建造該辦公樓時(shí),為取得土地使用權(quán)支付金額6000萬元,發(fā)生建造成本8000萬元。轉(zhuǎn)讓時(shí)經(jīng)政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后,確定該辦公樓的重置成本價(jià)為16000萬元,成新度折舊率為60%,允許扣除的有關(guān)稅金及附加1356萬元。

要求:根據(jù)上述資料,按照下列序號(hào)回答問題,如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。(1)回答甲公司辦理土地增值稅納稅申報(bào)的期限。(2)計(jì)算土地增值稅時(shí)甲公司辦公樓的評(píng)估價(jià)格。(3)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

(4)計(jì)算轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)繳納的土地增值稅?！敬鸢负徒馕觥?1)納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi),向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)合同等資料。

(2)甲公司辦公樓的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣=16000×60%=9600(萬元)。(3)轉(zhuǎn)讓存量房的扣除項(xiàng)目包括:①取得土地使用權(quán)所支付的金額；②房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格;③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=6000+9600+1356=16956(萬元)。(4)增值額=24000-16956=7044(萬元)增值率=7044÷16956×100%=41.54%<50%,稅率為30%轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)繳納的土地增值稅=7044×30%=213.2(萬元)。第五節(jié)減免稅優(yōu)惠一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的予以免稅，超過20%的按全部增值額納稅。特別提示：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅，2005年6月1日起，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅同時(shí)滿足：住宅小區(qū)面積容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下，高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。二、因國家建設(shè)需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn),免稅。三、居民個(gè)人擁有的普通住宅,在轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。四、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。五、2018年1月1日至2020年12月31日，企業(yè)改制土地增值稅政策如下（財(cái)稅[2018]57號(hào)）：（1）按照《公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司(股份有限公司)整體改制為股份有限公司(有限責(zé)任公司)，對(duì)改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

整體改制是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。

（2）按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)（即原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)）的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。（3）按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同（即企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)）的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。（4）單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。（5）上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。（6）企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以改制前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。企業(yè)在改制重組過程中經(jīng)省級(jí)以上(含省級(jí))國土管理部門批準(zhǔn)，國家以國有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上(含省級(jí))國土管理部門批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。辦理納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)應(yīng)提供該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上(含省級(jí))國土管理部門的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，不能提供批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格的，不得扣除。【例7—8·多選題】（2006年注會(huì)）下列項(xiàng)目中，按規(guī)定無須繳納土地增值稅的有（）。A.國家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)B.稅務(wù)機(jī)關(guān)拍賣欠稅單位的房產(chǎn)C.對(duì)國有企業(yè)進(jìn)行評(píng)估增值的房產(chǎn)D.因國家建設(shè)需要而被政府征用的房產(chǎn)【答案】CD【解析】選項(xiàng)A，B，均需要交土地增值稅，除非有明確的免稅和不征稅規(guī)定的；選項(xiàng)C，只是進(jìn)行評(píng)估增值，產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，故無須繳納；選項(xiàng)D，無須繳納。第六節(jié)申報(bào)和繳納一、申報(bào)納稅程序根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定,納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),同時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓合同、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料,然后在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。納稅人按規(guī)定辦理納稅手續(xù)后,持納稅憑證到房產(chǎn)、土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。二、納稅時(shí)間和繳納方法（1）一次性交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的應(yīng)在辦理過戶、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部土地增值稅。（2）分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。應(yīng)在合同規(guī)定的每次收款日期后的數(shù)日內(nèi)，按照應(yīng)納稅額=（土地增值稅總額/房地產(chǎn)總收入）×收到價(jià)款，繳納土地增值稅。（3）項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況包括：一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目先行開發(fā)并已轉(zhuǎn)讓出去，但小區(qū)內(nèi)的部分配套設(shè)施在轉(zhuǎn)讓后才建成；預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。在項(xiàng)目全部竣工之前取得的收入，可采用預(yù)征的方法征收土地增值稅，在項(xiàng)目全部竣工辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。三、納稅地點(diǎn)土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的清算管理（一）土地增值稅清算的定義土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。（二）土地增值稅的清算單位（1）以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。（2）開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額?！纠?—9·單選題】（2010年注會(huì)）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可作為清算單位的是（）。A.規(guī)劃申報(bào)項(xiàng)目 B.審批備案項(xiàng)目C.商業(yè)推廣項(xiàng)目 D.設(shè)計(jì)建筑項(xiàng)目【答案】B（三）土地增值稅的清算條件：應(yīng)進(jìn)行清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的（三）土地增值稅的清算條件：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

【例7—10·單選題】（2018年注會(huì)）下列情形中,納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的是()A.取得銷售許可證滿1年仍未銷售完畢的

B.轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目50%股權(quán)的

C.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

D.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目尚未竣工但已銷售面積達(dá)到50%的

【答案】C

【解析】納稅人應(yīng)進(jìn)行土地増值稅淸算的情況:(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的:(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的:(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（四）清算時(shí)相關(guān)問題的處理（1）收入的確認(rèn)。土地增值稅清算時(shí)已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或者未全額開具發(fā)票的，以交易上方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載的商品房面積和有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量不一致的，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定如下：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票。按發(fā)票所載金額予以扣除，未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計(jì)算扣除。（3）房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。（4）拆遷安置土地增值稅的計(jì)算：1、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的：安置用房視同銷售處理，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2、開發(fā)企業(yè)采取異地安置的：異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按視同銷售處理，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。3、貨幣安置拆遷的：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（5）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。（6）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，因計(jì)算納稅需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。但是，對(duì)納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形，而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅時(shí)所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，則不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。（7）對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收取；當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。（8）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，無須確認(rèn)收入，成本費(fèi)用可以扣除；建成后無