某房地產(chǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃書(shū)

某工程概況某工程位于北京東燕郊最為繁華的核心工業(yè)區(qū)內(nèi)，緊臨102國(guó)道，乘坐930路或社區(qū)大巴，半小時(shí)內(nèi)即可到達(dá)。某工程建筑外觀現(xiàn)代時(shí)尚，上下照應(yīng)、視覺(jué)美感獨(dú)特。此房戶型也倍受歡送，南北通透，采光好，無(wú)遮擋，方方正正，沒(méi)有一點(diǎn)浪費(fèi)的空間，五星級(jí)酒店會(huì)所、大型超市、雙語(yǔ)幼兒園、社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)大巴等配套，滿足一切日常所需。其開(kāi)發(fā)公司為三河某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，于2002年開(kāi)發(fā)，總戶數(shù)為30000戶，停車位為地面和地下停車位。綠化率為40%，容積率為3.42，總建筑面積為368544平方米，其物業(yè)費(fèi)為0.8元/平米.月。投資環(huán)境分析某工程位于燕郊市中心，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，綠化率高，24小時(shí)熱水，是其他小區(qū)沒(méi)有的，交通也是比擬方便的，門(mén)口就是813.814半小時(shí)到達(dá)北京國(guó)貿(mào)，周邊配套齊全，小區(qū)內(nèi)設(shè)有大小超市，對(duì)面有大型超市，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，紅山商城還有兒童醫(yī)院，六小小學(xué)和八中等等樣樣俱全。學(xué)校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊實(shí)驗(yàn)小學(xué)；購(gòu)物場(chǎng)所有京客隆天客隆新世紀(jì)商城步行街興達(dá)超市；醫(yī)院有中美醫(yī)院、二三醫(yī)院、人民醫(yī)院、燕達(dá)醫(yī)院、輔仁醫(yī)院；銀行有工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行，此外還有很多娛樂(lè)和餐飲場(chǎng)所。實(shí)施進(jìn)度該工程計(jì)算期為3年，擬2年建成，第一年的第三個(gè)季度開(kāi)始預(yù)售，擬3.5年售完。根據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)該工程小高層銷售均價(jià)為具體的銷售進(jìn)度如下表一所示。時(shí)間第一年第二年多層5%10%10%15%12%15%小高層3%8%12%10%15%15%車位3%8%15%15%10%12%表一銷售進(jìn)度方案表單位：萬(wàn)元時(shí)間第三年第四年合計(jì)多層10%8%5%5%5%100%小高層10%15%5%3%2%2%100%車位10%8%5%5%5%4%100%續(xù)表一銷售進(jìn)度方案表單位：萬(wàn)元4.建設(shè)投資估算土地開(kāi)發(fā)本錢(qián)序號(hào)工程名稱土地價(jià)格〔元〕建筑面積〔㎡〕單方本錢(qián)〔元/㎡1住宅用地109223685440.029635539建安工程費(fèi)工程名稱建筑面積〔㎡〕平均單方本錢(qián)〔元/平米〕金額〔元〕直接費(fèi)3685441260464365440間接費(fèi)36854418969654816利潤(rùn)368544151.255723852.8稅金36854493.1316434323107.13總計(jì)3685441693.33164624067215.9前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算表序號(hào)工程金額〔元〕取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/m2)1.1規(guī)劃費(fèi)7370880201.2設(shè)計(jì)費(fèi)9213600251.3可研費(fèi)73708822水文、地質(zhì)勘察費(fèi)12899043.52.1測(cè)繪費(fèi)5528161.52.2勘探費(fèi)7370882合計(jì)19901376根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)序號(hào)工程單方造價(jià)(元/m2)總造價(jià)(元)1根底設(shè)施16058967040開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目金額(元)估算說(shuō)明(元/m2)1配套費(fèi)29483520802質(zhì)檢費(fèi)110563233建筑管理費(fèi)442252.81.24衛(wèi)評(píng)費(fèi)515961.61.45環(huán)評(píng)費(fèi)442252.81.26墻改基金4422528127綠化費(fèi)36854.40.18白蟻防治費(fèi)847651.22.39土地使用費(fèi)1474176410再就業(yè)基金36854401011教育專項(xiàng)基金36854401012編標(biāo)費(fèi)737088213招標(biāo)費(fèi)368544114規(guī)劃許可工本費(fèi)1842720.515土地證工本費(fèi)1842720.516施工許可證1842720.5合計(jì)47800156.80不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)序號(hào)占總費(fèi)用費(fèi)比例金額〔元〕單方本錢(qián)〔元/㎡〕13%24364668.9666.11061084管理銷售費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目金額(元)估算說(shuō)明(元/m2)1廣告533725420.81448.22售樓處7387502.0045096383售樓許可200000.0542676046監(jiān)理費(fèi)15601680.442.3332917物業(yè)管理基金405398.41.18公用設(shè)施維修基金533725420.81448.29管理費(fèi)6240672.15916.933316410合計(jì)10904573432958.825385投資與本錢(qián)費(fèi)用估算匯總表工程單方本錢(qián)(元/m2)金額(元)占總投資比例(%)土地費(fèi)用296.35538771092200005.530748826前期費(fèi)用54199013761.007777989建安費(fèi)用1693.33164624067215.931.60189546根底設(shè)施費(fèi)160589670402.986008856開(kāi)發(fā)間稅費(fèi)129.747800156.82.420533429不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)66.1106108424364668.961.233792934管理銷售費(fèi)2958.825385109045734355.21924251合計(jì)5358.32302319747778001005.投資使用方案與資金來(lái)源建設(shè)投資使用方案按季度來(lái)分配，具體分配情況如下:投資方案表季度投資1234第一年470266855.8614979372.5354067196.7208573505.8第二年113270256166975980.83710577.3513710577.351第三年3710577.3514101164.444491751.532734109.627第四年1562348.358781174.1791合計(jì)第一年1647886931第二年287667391.4第三年15037602.95第四年2343522.537本工程開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資的局部。本工程開(kāi)發(fā)商自有資金20890000元作為啟動(dòng)資金，需貸款1250000000元，總投資5104708945元，建設(shè)資金籌措主要來(lái)源于資本金、銀行貸款及銷售后入再投入,資金籌措表如下：資金籌措表序號(hào)工程合計(jì)(元)1自有資金208900002借貸資金12500000003預(yù)售資金再投入51047089456.工程銷收入的測(cè)算本工程以三河市同類商品房可比案例，參照三河市房地產(chǎn)物業(yè)平均價(jià)格水平運(yùn)用市場(chǎng)比擬分析法，并經(jīng)實(shí)地調(diào)查確定：該工程小高層與多層的銷售均價(jià)為7241元/平米。停車位為15萬(wàn)元一個(gè)。銷售收入預(yù)測(cè)表工程面積(m2)單位平均售價(jià)〔元/m2)銷售收入〔元〕住宅36854472412668627104個(gè)車位950150000142500000合計(jì)2811127104各年銷售收入方案表工程名稱第一年第二年第三年第四年住宅銷售輸入6404705051094137113707186182.6226833303.8停車場(chǎng)銷售收入37050000527250003277500019950000總計(jì)6775205051146862113739961182.6246783303.8說(shuō)明：以上銷售收入都是在工程進(jìn)展順利，營(yíng)銷也同時(shí)取得成功，房屋全部租售的條件下取得。但實(shí)際的銷售進(jìn)度，樓盤(pán)的銷售率及出租率存在不確定因素。特別是在目前市場(chǎng)條件下的沿街商業(yè)辦公房的出售，地下車位的租售有一定的風(fēng)險(xiǎn)，難以到達(dá)預(yù)期目標(biāo)，所以在營(yíng)銷時(shí)必須給予足夠的重視。7.工程投資收益分析：根據(jù)估算的開(kāi)發(fā)本錢(qián)費(fèi)用以及銷售收入，本工程投資損益及靜態(tài)投資分析利潤(rùn)率的分析計(jì)算如下：銷售稅金及附加估算表如下：銷售稅金及附加估算表序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)金額〔元〕1營(yíng)業(yè)稅銷售總收入*5%140556355.22教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅額*3%4216690.6563城建稅營(yíng)業(yè)稅額*7%9838944.8644印花稅銷售總收入*0.05%1405563.5525交易管理稅銷售總收入*0.5%14055635.526合計(jì)170073189.8土地增值稅計(jì)算表如下：土地增值稅計(jì)算表序號(hào)工程計(jì)算依據(jù)金額(元)1銷售收入28111271042扣除工程金額以下4項(xiàng)和24958966992.1開(kāi)發(fā)費(fèi)用78991112.012.2開(kāi)發(fā)本3銷售稅及附加170073189.82.4其他開(kāi)發(fā)本錢(qián)*20%3731115603增值額(1)-(2)3152304054增值率(3)/(2)0.126299465增值稅率(4)<50%12.63%6土地增值稅增值額X30%94569121.5〔3〕損益表如下?lián)p益表序號(hào)工程計(jì)算金額(元)1銷售收入28111271042總本錢(qián)費(fèi)用19747778003銷售稅金及附加170073189.84土地增值稅94569121.55利潤(rùn)總額(1)－(2)－(3)－(4)571706992.56所得稅(5)*25%142926748.17稅后利潤(rùn)(5)－(6)428780244.38公積金(7)*10%42878024.439可分配利潤(rùn)(7)－(8)385902219.9凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值計(jì)算年份1234現(xiàn)金流量-970366425.8859194721.2724923579.6244439781.3凈現(xiàn)值￥539,528,460.34內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率計(jì)算年份1234現(xiàn)金流量539528460.3000內(nèi)部收益率50%六、不確定因素分析：有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制，保證工程的決策成功是開(kāi)發(fā)商所追求的目標(biāo)。房地產(chǎn)工程不確定因素較多，本案主要從本錢(qián)、收入、單價(jià)等幾個(gè)方面，運(yùn)用平衡分析法和