大塊面積濱海市公開課特等獎市賽課微課一等獎?wù)n件

濱國土掛[]13號鹽城·濱海北區(qū)G48號商業(yè)地塊第1頁城市環(huán)境第2頁Part1城市概況地理位置：濱?？h地處蘇北平原，黃海之濱，與日本隔海相望，南距鹽城80公里，北距歐亞大陸橋頭堡連云港不足100公里。全縣總面積1915平方公里，海岸線44.6公里。全縣總?cè)丝?30萬，其中縣城人口30萬。資源配套：濱?？h經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富，是全國著名何首烏之鄉(xiāng)，優(yōu)質(zhì)糧棉生產(chǎn)基地，林業(yè)生產(chǎn)大縣；工業(yè)則蓬勃興起，已形成化工、紡織、機(jī)械、食品等一批支柱產(chǎn)業(yè)。第3頁Part2城市規(guī)劃濱海港地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和長三角經(jīng)濟(jì)圈結(jié)合部，是江蘇省距離日韓最近港口。09年國務(wù)院實施蘇北淮河入海水道二期工程，濱海港成為淮河流域主要出海門戶，濱海港開發(fā)已上升為國家戰(zhàn)略。《江蘇沿海地域發(fā)展規(guī)劃》指出，把濱海港區(qū)規(guī)劃為“以服務(wù)后方臨港工業(yè)開發(fā)為主港區(qū)，近期主要為能源產(chǎn)業(yè)服務(wù)”。這一規(guī)劃定位，牢靠確立了濱海港能源大港、產(chǎn)業(yè)大港發(fā)展方向和地位。濱海必將成為又一大型工業(yè)城市，迎來新一輪大幅度發(fā)展。第4頁Part3

城市交通鐵路：正在規(guī)劃建設(shè)連鹽鐵路將貫通全境，計劃于年通車，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為國鐵Ⅰ級，設(shè)計速度為每小時200公里，將溝通起整個沿海運輸大動脈；公路：204國道在市區(qū)內(nèi)原名“通榆路”，是市區(qū)東部主干道。寧靖鹽高速公路，向南最遠(yuǎn)可至南京，向北可至連云港，它基本與東邊沿海高速平行，這兩條高速公路是鹽城境內(nèi)主要高速公路；水運：重點工程濱海港已成為國家二類開放港口，一期工程3*1000噸級碼頭已建成并投入運行。千噸級海輪可直達(dá)大連、青島、上海等地?？崭郏壕嚯x鹽城機(jī)場、連云港機(jī)場均在90公里。方便來往于韓國、日本、上海等城市之間。第5頁Part4

城市經(jīng)濟(jì)

全縣完成地域生產(chǎn)總值238億元，比增加了1.2倍，年均增加21.9%；財政總收入51.8億元，比增加了5倍，年均增加56.6%；地方普通預(yù)算收入20.77億元，比增加了3.8倍，年均增加48%，總量在全省由41位提升到35位；固定資產(chǎn)投資總額152.6億元，比增加了1.6倍，年均增加27.1%；注冊外資實際到賬1.36億美元，比增加了4.4倍，年均增加52.7%。小康進(jìn)程全方面加緊，初步測算25個監(jiān)測指標(biāo)有21個達(dá)標(biāo)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比重由24.7∶42.8∶32.5已調(diào)整到19.1∶43.8∶37.1。服務(wù)業(yè)發(fā)展加緊提速，社會消費品零售總額實現(xiàn)61.7億元，比增加了1.1倍，年均增加20%。 主動開展重大臨港產(chǎn)業(yè)項目招商，成功引進(jìn)了協(xié)議總投資超300億元中電投儲配煤中心、IGCC、甲醇制烯烴等重大項目，總投資120億元中海油LNG項目，總投資80億元中電投與香港協(xié)鑫合作火電項目，總投資70億元大唐海上風(fēng)電等臨港項目。當(dāng)前，中電投儲配煤中心煤碼頭一期工程、中海油LNG及火電項目都已進(jìn)入審批核準(zhǔn)階段，中電投IGCC、甲醇制烯烴、高端鋁業(yè)項目，以及一批石化、冶金項目都在主動開展前期工作?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)全方面加緊。完成了沿海開發(fā)總體規(guī)劃修編工作。投入10億元防波擋沙堤全方面完成，投入11億元省道327全線貫通，投入2.8億元北疏港公路建成通車，臨海高等級公路全線開工，疏港航道、連鹽鐵路濱海段、疏港鐵路支線等項當(dāng)前期工作正在有序開展。臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)配套工程已相繼開啟。港城建設(shè)有序推進(jìn)。總投資2億元8個市政工程項目全部建成，5個綜合服務(wù)項目基本完工，商業(yè)步行街加緊建設(shè)，3平方公里起步區(qū)路網(wǎng)框架正在拉開。港口、港區(qū)、港城“三港聯(lián)動”格局已初步形成。第6頁工業(yè)化進(jìn)程顯著加緊，發(fā)展動力日益強(qiáng)勁。相繼開展了“重大項目突破年”、“規(guī)模培植年”、“產(chǎn)業(yè)提升年”、“創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)年”活動，工業(yè)經(jīng)濟(jì)主體地位愈加突出，年完成工業(yè)用電量12.7億度，規(guī)模以上工業(yè)增加值、主營業(yè)務(wù)收入分別為82億元、330.4億元，增幅均列全市第一。項目建設(shè)結(jié)果豐碩。累計完成規(guī)模以上工業(yè)投資341.9億元，引進(jìn)億元以上項目由年19個增加到年120個。規(guī)模企業(yè)快速成長。年銷售萬元以上企業(yè)由年67家增加到年172家，年實現(xiàn)開票銷售157.4億元，年均增加23.3%。四大產(chǎn)業(yè)日益壯大。產(chǎn)業(yè)集中度顯著提升，年全縣紡織、機(jī)械、化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工四大產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上企業(yè)實現(xiàn)開票銷售152.3億元，占全縣規(guī)模工業(yè)比重由年91.3%上升到96.8%，其中，化工產(chǎn)業(yè)開票銷售近百億，完成稅收6.4億元，是年4.5倍。特色產(chǎn)業(yè)勢頭良好。泵閥產(chǎn)業(yè)年實現(xiàn)規(guī)模以上開票銷售22.4億元，比上年增加了5.4億元，榮獲“江蘇省中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚示范區(qū)”、“江蘇省流體裝備特色產(chǎn)業(yè)園”、“全國最正確泵閥產(chǎn)業(yè)特色園區(qū)”稱號。鹽化工產(chǎn)業(yè)年實現(xiàn)規(guī)模以上開票銷售53.4億元，比上年增加了8.9億元，實現(xiàn)稅收3.5億元，比上年增加了1.1億元。園區(qū)實力顯著增強(qiáng)。項目承載能力快速提升，工業(yè)園入園企業(yè)由80家增加到150多家，入庫稅收達(dá)5.2億元，增加了4倍，主營業(yè)務(wù)收入增幅列全市省級開發(fā)區(qū)第一；沿海工業(yè)園入園企業(yè)由100家增加到130多家，入庫稅收達(dá)10億元，增加了5倍，綜合考評連續(xù)3年保持全市省級開發(fā)區(qū)第一；民營創(chuàng)業(yè)園從無到有、從小變大、從弱趨強(qiáng)，累計新建廠房115.4萬平方米，入園項目已達(dá)201個。第7頁項目區(qū)域條件第8頁Part1

基礎(chǔ)設(shè)施條件1、供水 0宗地所在區(qū)域供水由濱海市東坎鎮(zhèn)自來水廠供水。主要道路兩側(cè)主供水管徑較粗，壓力足，保水確保率95%，供水情況較優(yōu)。

2、排水0宗地所在區(qū)域采取雨污水合流形式，雨污水經(jīng)宗地內(nèi)污水管排入河道,大雨過后普通無積水。排水確保率較優(yōu)。

3、供電0宗地所在區(qū)域所在區(qū)域由東坎鎮(zhèn)變電所供電，骨干輸電線路10kv;供電確保率95%；滿足企業(yè)正常生產(chǎn)需要。

4、通訊0宗地屬于濱海市話服務(wù)范圍，采取數(shù)字程控交換，裝機(jī)容量大，通訊終端多，電訊情況優(yōu)。

5、公共服務(wù)設(shè)施區(qū)域內(nèi)學(xué)校、醫(yī)院、郵局等公共服務(wù)設(shè)施普通。中、小學(xué)校分布普通。郵局、銀行、農(nóng)貿(mào)市場聚集度普通，公共服務(wù)設(shè)施條件普通。第9頁地塊信息第10頁Part1地塊信息公告地塊編號土地位置土地面積（m2）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限（年）容積率建筑密度綠地率G48【濱海當(dāng)?shù)胤Q19號地】縣城幸福路北側(cè)11457.6商服用地≤3≤45≥2040當(dāng)?shù)貕K第11頁Part2

區(qū)位圖第12頁Part3

地塊位置第13頁Part4

地塊紅線位置即將拍賣地塊，敬請期待第14頁地塊產(chǎn)品優(yōu)勢第15頁

HOTEL—精品酒店

OFFICE—商務(wù)

HOPSCA

城市綜合體

PARK—親水廣場SHOPPINGMALL—大型綜合購物中心當(dāng)?shù)貕K可作為集精品酒店、LOFT公寓、會所、休閑娛樂中心、商務(wù)辦公洽談、親水廣場、大型綜合購物中心于一體新城市綜合體！

APARTMENT— LOFT公寓

CLUB—會所+休閑娛樂中心第16頁

類似產(chǎn)品商業(yè)地塊布局

精品酒店特色商業(yè)LOFT公寓ShoppingMall第17頁地塊周圍項目介紹第18頁洲盛國際家居廣場位置濱?？hS327省道與幸福路交匯處（新汽車站對面）規(guī)?？偨ㄖ娣e17萬平米。項目概況15-45㎡小面積獨立商鋪，集家俱、衛(wèi)浴、窗簾、燈具、五金、辦公等多元化業(yè)態(tài)為一體，統(tǒng)一管理運行模式，首層5.8米挑高產(chǎn)品形式商場式鋪位（家居專業(yè)市場）賣點八大運行模式：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一采購、統(tǒng)一物流、統(tǒng)一電子商務(wù)。委托經(jīng)營管理模式。面積范圍15-45㎡平米開發(fā)商濱海洲盛置業(yè)發(fā)展有限企業(yè)價格商場式鋪位，詳細(xì)價格當(dāng)前沒出來，模式參考價為13000元/㎡，辦理VIP卡1萬抵2萬，參加QQ車抽獎活動。8年包租，前5年8%，后3年9%。前3年在購房前一次性抵扣房款。第19頁濱海寶豐商博城位置濱?？hS327省道響坎河大橋東側(cè)規(guī)?？偨ㄖ娣e15萬平米。項目概況35--50平米小街鋪，雙首層5.4米挑高，買一層得二層產(chǎn)品形式獨立商鋪（商品交易采購中心）賣點雙首層5.4米挑高，買一層得二層，小面積獨立商鋪框架結(jié)構(gòu)，鋪鋪之間能夠自由連通，開間與進(jìn)深百分比為4：8，適宜商戶經(jīng)營。二層汽車直通，全連廊設(shè)計。面積范圍35-50㎡開發(fā)商江蘇寶豐置業(yè)有限企業(yè)價格當(dāng)前未開盤，價格在8000-9000左右，明年5月份交付使用第20頁幸?；▓@·二期財富中心位置一期位于中市北路北側(cè)，二期位于縣城北區(qū)，中市北路東側(cè)濱海中學(xué)正南面，緊鄰幸福路，規(guī)?？偨ㄖ娣e10萬平米。項目概況點式商住樓1幢15層為濱海第一高樓。多層住宅工22幢幸?；▓@小區(qū)一期11月左右開盤，已經(jīng)售完，二期緊鄰一期，10月左右開盤。其中4幢15層商住樓產(chǎn)品形式商鋪+公寓+小高層賣點憑借靠近濱中新校區(qū)及客運站等設(shè)施優(yōu)越位置，緊鄰清水湖公園、中山醫(yī)院。離沿海高速口打出租十分鐘，濱中新校區(qū)步行5分鐘（學(xué)府房），明達(dá)中學(xué)、濱?？h當(dāng)代教育中心步行十分鐘。面積范圍90-120平米開發(fā)商鹽城鴻福房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)、濱海富美房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)價格4.5米純一樓商鋪均價8500元/㎡，小高層均價：3152元，多層（一層2700、二層2600，三層四層2500，五層2400）第21頁承億·西湖一品位置坐落于濱海新城西側(cè)，背靠海濱大道規(guī)?？傉嫉孛娣e約460畝，總建筑面積50萬方，項目概況項目用地約305951平方米（約458.92畝，不含西湖公園)，由四個部分組成，詳細(xì)分為：A區(qū)45335平方米（約68畝）、B區(qū)86474平方米（約129.71畝）、C區(qū)90835平方米（約136.25畝）和D區(qū)83306.90平方米（約124.96畝，定名為“西湖一品”，即為此次我行擬合作項目），A、B、C區(qū)環(huán)抱西湖公園。產(chǎn)品形式公寓+商鋪賣點擁有200畝湖景水域（西湖公園），其中水域面積約110畝，為人工湖，四面為景觀綠化帶。該項目是當(dāng)前濱?？h城唯一小區(qū)內(nèi)有湖項目，自然條件優(yōu)越.享受外部適宜教育、醫(yī)療及休閑概念資源，與新區(qū)試驗小學(xué)、濱海仁慈醫(yī)院、及南湖廣場相鄰結(jié)合純歐式建筑格調(diào)洋房格調(diào)?？傮w來說性價比高，以及獨特西湖湖景資源配套約5萬平方沿街商鋪，168裝多形態(tài)建筑，1800平米小區(qū)活動中心，平米小區(qū)幼稚園，約1萬多平米西湖水景價格商業(yè)1-4層、一層：10000元/㎡，1-2層：7000元/㎡，1-3層：6000元/㎡，1-4層：5000元/㎡.其中一層4米、二層3.9米、三層3.6米，四層3.4米，公寓均價：3400元/㎡第22頁友創(chuàng)·濱河灣位置位于人民北路東側(cè)，人民路與幸福路交叉口（新客運站對面）。規(guī)模總建筑面積約23萬平米，用地8萬多平米，建筑密度23.9%，綠地率35.1%，商業(yè)建筑面積1萬多平米。享150畝原生態(tài)清水湖公園項目概況距離市中心僅10分鐘旅程，小區(qū)綠地面積3萬平米，產(chǎn)品形式19棟高層：商鋪+毛坯公寓賣點小區(qū)綠地面積3萬平米，陽光花園式戶型，以生態(tài)園林、商務(wù)休閑、高尚住宅為主體。北臨中山醫(yī)院。打造國際品質(zhì)花園小區(qū)。配套以人民路為主入口，內(nèi)東北角配置四星級酒店面積范圍A.60~70平米單身公寓（車庫）B.129、139平米三室兩廳兩衛(wèi)C.商鋪50~150平米左右，1樓挑高6米，4米多開間，10~12米進(jìn)深，價格公寓均價：3500（毛坯），、純一樓6米挑高商鋪13000-14000元/㎡第23頁富建·學(xué)府壹號位置東接阜東路，南延環(huán)城北路與濱海中學(xué)新校區(qū)一路之隔，西臨中市北路，北靠327省道位于濱海北部，規(guī)模總占地面積18.94萬平方米，規(guī)劃總建筑面積34萬平方米，項目概況位于濱海中學(xué)新校區(qū)北側(cè)，毗鄰東坎人民政府，江蘇富建集團(tuán)在濱海中心重點打造高品質(zhì)住宅項目產(chǎn)品形式由多層、高層住宅及部分商業(yè)組成。賣點優(yōu)美自然環(huán)境、深厚人文底蘊，加上當(dāng)代又不失典雅建筑格調(diào)、精心環(huán)境規(guī)劃設(shè)計，以及便捷交通條件和完善綜合配套，開啟了濱海品質(zhì)生活嶄新高度。距離濱海中心商業(yè)圈僅3公里，距離沿海高速出入口僅200米，濱海舒捷公交車1路和6路終點站均設(shè)置在本案東側(cè)阜東路上。伴伴隨濱?！暗匠潜遍_發(fā)、到城北買房”宣傳口號步伐，居住在【學(xué)府壹號】將能享受到“10分鐘”內(nèi)優(yōu)質(zhì)生活。配套●市政配套：濱海三條主要商業(yè)街（阜東路、中市路、人民路）從南延伸至北通達(dá)本區(qū)域內(nèi)?！窠逃涮祝阂阅蟽H一路之隔就是在建江蘇濱海中學(xué)新校區(qū)●生活配套：會所內(nèi)設(shè)有咖啡館、健身房、游泳館等，為業(yè)主提供休閑娛樂服務(wù)。●休閑配套：小區(qū)規(guī)劃有設(shè)計生動兒童活動場所，活力無限健身場所，綠樹成蔭老年人活動空間，以及供您運動沿河步道、室外網(wǎng)球場及羽毛球場、讓您盡享家門口時尚健康生活。面積范圍90-120平米價格公寓均價：3426元∕㎡，一層商鋪1元∕㎡（4.2米），二層商鋪4500元/平米（3米）不分開賣第24頁周圍在售項目分析在售項目同質(zhì)化顯著，主要項目以多層產(chǎn)品為主，容積率靠近、建筑形式單一，建筑密度普遍較高，居住舒適性較差；從房源面積來看，主要以90~110兩房，及110~130平米左右三房為主力面積。后期規(guī)劃項目僅少許90以下兩房及130以上四房，未有酒店式公寓類型產(chǎn)品出現(xiàn)；從價格來看，各樓盤即使售價以及戶型面積不一樣，主力總價相差不大。高檔品質(zhì)性商住逐步增多，住宅越來越考究以人為本，引入人性、生態(tài)、綠色、節(jié)能、環(huán)境保護(hù)等新型理念。第25頁產(chǎn)品及價格定位第26頁5.98米挑高LOFT公寓為主導(dǎo)——市場產(chǎn)品稀缺性復(fù)式公寓是當(dāng)前市場公寓供給絕對主力，并有良好成交表現(xiàn)，市場接收度已深入人心；未來復(fù)式公寓必將在產(chǎn)品上有更多創(chuàng)新，并繼續(xù)引領(lǐng)公寓市場。LOFT公寓提議主體訴求買一層送一層，可提升價格到6000元/㎡起，因為商業(yè)不在限價范圍內(nèi)。在銷售時做二種格調(diào)裝修戶型，便于客戶參考。挑高LOFT公寓比平層公寓更有性價比。一層6米挑高商鋪——利用率最大化商鋪提議傳統(tǒng)商業(yè)街——步行街，獨立性很高，但業(yè)態(tài)分布會比較亂，但能夠經(jīng)過回廊、天橋、上下扶梯串聯(lián)，把全部經(jīng)營業(yè)態(tài)串在一個主題下。二樓商鋪提議做5.98米挑高，可依據(jù)銷售時客戶反應(yīng)在決定是做商鋪還是公寓，6000元/㎡，宜商宜住。產(chǎn)品提議及定位6米挑高商鋪，可一層變兩層空間，加大了空間利用率，提升了性價比，一層價格、雙層使用面積。投資自用都實惠，從而更加好去化。第27頁產(chǎn)品及價格定位公寓提議——舒適、便利、空間利用率元素5.98米挑高復(fù)式買一層送一層南北通透宜住宜辦公帶飄窗、陽臺酒店式服務(wù)公寓LOFT公寓第28頁依據(jù)以上競爭個案比較法，本案售價可暫定為：5.98米挑高毛坯LOFT公寓：約6500元/平方米（整體均價）一層商業(yè)：約13500元/平方米二層商業(yè)：約6000元/平方米項目價格確實定：第29頁整體業(yè)態(tài)百分比業(yè)態(tài)百分比:按項目本身占地面積（11457.6㎡）容積率≥3、得出總建筑面積=34372.8㎡商業(yè)裙樓面積：占地面積（11457.6㎡）×建筑密度=11457.6㎡×45%=5156㎡二層商業(yè)面積：5156㎡×2=10312㎡LOFT公寓面積：總建筑面積-商業(yè)建筑面積=24060.8㎡第30頁項目總銷售金額測算：各物業(yè)銷售價格及銷售收入表單位：元物業(yè)類別總建筑面積（M）均價（元/㎡）總銷售金額（元）銷售收入小計LOFT公寓24060.86500156395200一層商業(yè)51561350069606000二層商業(yè) 5156600030936000總銷售金額256937200元第31頁土地使用權(quán)拍賣預(yù)測表第32頁土地使用權(quán)拍賣預(yù)測表一、地塊位置及規(guī)劃指標(biāo)：地塊位置編號面積用途出讓年限規(guī)劃指標(biāo)要求起拍地價起拍樓面價（平方米）容積率建筑密度綠地率單價（元/㎡）總價（萬元)單價（元）總價（萬元）縣城幸福路北側(cè)G4811457.6商服40≤3≤45≤202130元/㎡2440.4697102440.469二、可造建筑面積：1、可造住宅面積：34372.8㎡-10312㎡=24060.8㎡2、可造商業(yè)面積：占地面積5156㎡×2層=10312㎡3、地下室可造面積：10000㎡以上累計可造成建筑面積：11457.6×3=34372.8㎡三、預(yù)計銷售收入：1、住宅銷售單價6000元/㎡，計銷售額14436.48萬元2、一層商業(yè)銷售單價16000元/㎡，計銷售額8249.6萬元3、二層商業(yè)銷售單價6000元/㎡，計銷售額3093.6萬元4、地下室月租金6元/㎡，計年租金72元/㎡，計租金額1440萬元（作為額外收入）以上累計銷售收入為25693.72萬元，地下室作為每年另額外收入72萬元/年。第33頁四、預(yù)計項目成本：1、土地價：1464.28萬元（按司法解釋拍賣法要求每次流拍可降按起拍價20%，截止降到起拍價60%計2、交于土地局契稅為：拍賣成交價4%萬元3、設(shè)計費：可造成總面積為34372.8㎡×20元/㎡=68.7456萬元4、景觀、綠化裝飾費：可造總面積為2291.52㎡×100元/㎡=22.9152萬元5、財務(wù)費用（