老年公寓養(yǎng)老中心建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施方案

****公司水永家水水水評(píng)審?fù)ㄟ^第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況(一)投資商名稱：××××置業(yè)投資有限公司(二)法定代表：×××(三)法定地址：×××××(四)注冊(cè)資本：人民幣壹仟萬元整(五)經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)經(jīng)營(yíng)(國(guó)家有專項(xiàng)規(guī)定的(六)企業(yè)資質(zhì)及股東構(gòu)成x×××置業(yè)投資有限公司成立于××年×月××日，經(jīng)營(yíng)期限為20年，公司類型為有限責(zé)任公司。公司總股本1000萬元人民幣。公司于××年×月××日取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書，證書編號(hào)為××××××××號(hào)。具有從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開(一)項(xiàng)目名稱：老年公寓養(yǎng)老中心建設(shè)項(xiàng)目(三)建設(shè)性質(zhì)：新建(四)建設(shè)方案內(nèi)容及規(guī)模：x×老年公寓中心總用地面積46559.6m2(折合69.84畝)。各類建筑物占地總面積12480m2,總建筑面積75600m2。按照《老年公寓設(shè)計(jì)規(guī)范》建設(shè)老年公寓64000m2,按一室、合室、三室標(biāo)準(zhǔn)共設(shè)床位2000張。在老年公寓小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購(gòu)物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等設(shè)施服務(wù)用房，面積11600m2。道路及廣場(chǎng)占地面積18575m2,綠化面積14614m2。本項(xiàng)目用地控制指標(biāo)為：建筑密度26.8%,容積率1.62,綠化率32%。(五)項(xiàng)目建設(shè)工期項(xiàng)目計(jì)劃在2012年9底以前完成項(xiàng)目前期工作，2012年10月破土開工，至2014年12月全部建成。(六)項(xiàng)目總投資及資金籌措本項(xiàng)目總投資21259萬元。其中：工程費(fèi)用16814萬元；其它費(fèi)用1433萬元；基本預(yù)備費(fèi)用912萬元，征地費(fèi)用2100萬元。資金籌措方案為：銀行貸款5000萬元，其余16259萬元由項(xiàng)目(七)財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益某某老年休養(yǎng)中心建設(shè)屬社會(huì)公益性服務(wù)項(xiàng)目，項(xiàng)目是以政府出讓部分土地開發(fā)房地產(chǎn)帶動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)，因此在經(jīng)濟(jì)效益方面，對(duì)老年休養(yǎng)中心只收取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用，按微利的原則維持經(jīng)營(yíng)。在社會(huì)效益方面，項(xiàng)目建成后，可容納近2000名老年人入住，使他們?cè)谌粘Ｉ?、精神慰藉、心理支持、康?fù)護(hù)理、緊急救助、臨終關(guān)懷等方面的細(xì)心照顧，提高老年人的生活質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂。”(八)項(xiàng)目背景中國(guó)作為一個(gè)世界人口最大的國(guó)家，老年人口的膨脹已經(jīng)成為一個(gè)無可奈何的現(xiàn)實(shí)，這勢(shì)必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生改變。有關(guān)資料顯示，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年，我國(guó)老年人口已經(jīng)達(dá)到1.8億，占總?cè)丝诘?3.84%,占世界老齡人口的1/5,據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國(guó)家的老年人口系數(shù)達(dá)到10%以上(60歲以上人口)或7%(65歲以上人口)時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年型，而我國(guó)老齡人口的比例早已超過了國(guó)際上規(guī)定的老齡化社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)已經(jīng)從實(shí)事提前進(jìn)入了老齡化社會(huì)。由于經(jīng)歷了上世紀(jì)中期的生育高峰和接踵而至的計(jì)劃生育，到本世紀(jì)初，我國(guó)老年人的比例不斷上升，年輕人口比例不斷減少，國(guó)家未富社會(huì)已老等問題十分的突出，因此，關(guān)注老年人群體，完善養(yǎng)老事業(yè)已成為關(guān)系到國(guó)計(jì)民生和構(gòu)建和諧社會(huì)的一件大事。隨著時(shí)代的發(fā)展、人民生活水平日益提高，老年人的消費(fèi)觀念也應(yīng)該有所改變。在經(jīng)濟(jì)條件允許的前提下，應(yīng)該不斷地改善自己的生活條件，努力提高自己的生活質(zhì)量。在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市中，許多老年人對(duì)“居住有其屋”有了新的定義，對(duì)房屋的品質(zhì)有了更高的要求。他們希望居住環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)設(shè)施齊全，交通便利，生活就醫(yī)有所保障。然而，長(zhǎng)久以來，商家只把注意力放在年輕消費(fèi)群體身上，其實(shí)老年人的消費(fèi)力也相當(dāng)可觀。盡管目前對(duì)于老年人是以單位為依托混合性居住還是以老年公寓形式獨(dú)立性居住然存在爭(zhēng)論，但低密度、高舒適度、復(fù)合功能型綜合項(xiàng)目，對(duì)于普遍收入基礎(chǔ)較好的退休人員來說，老年公寓無疑更具有誘惑力，老年公寓住宅(老年社區(qū))是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會(huì)化服務(wù)的住宅。老年公寓興起于北歐一些國(guó)家，90年代在美國(guó)一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國(guó)的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場(chǎng)需求將不斷增長(zhǎng)，同時(shí)也正在成為樓市(九)項(xiàng)目建設(shè)的必要性構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，既是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要內(nèi)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展、人民生活水平的提高和社會(huì)生活方式口老齡化帶來的社會(huì)問題，滿足廣大老年人對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的需2、項(xiàng)目建設(shè)是維護(hù)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的需要維護(hù)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)，是我國(guó)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，構(gòu)建和諧社會(huì)的基礎(chǔ)和根本。隨著計(jì)劃生育政策的推行，我國(guó)在20世紀(jì)80年代就已經(jīng)步入老齡化社會(huì)，全國(guó)60歲以上的老人已經(jīng)達(dá)到了1.43億，超過了總?cè)丝诘?1%。根據(jù)預(yù)測(cè)，到2030年我國(guó)的老年人口要達(dá)到2.48億，平均每年要增長(zhǎng)598萬。到2050年老年人口將達(dá)到4.37億，平均每年要增長(zhǎng)620萬，那時(shí)老年人口的比重將占到總?cè)丝诘?1.2%。隨著人口老齡化程度的加劇，老齡問題即老年人的需求問題和人日老齡化所帶來的社會(huì)問題日益突出，對(duì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。人口老齡化和老年人問題，是當(dāng)前社會(huì)普遍關(guān)注的社會(huì)問題。人到老年，常有恐老、怕病、懼死的心態(tài)，加之家庭日趨小型化，特別隨著近年來我市勞務(wù)輸出規(guī)模的不斷擴(kuò)大，農(nóng)村留守著大量老弱婦兒，青年人與父母交流少了，勢(shì)必造成他們的落伍感，甚至發(fā)生心理問題。老人中差不多有三成的老人都存在著這樣或那樣的心理問題。因離退休的社會(huì)角色轉(zhuǎn)變而產(chǎn)生的心理不適應(yīng)現(xiàn)象，如出現(xiàn)焦慮、抑郁、孤獨(dú)和失落感，整天愁眉苦臉、唉聲嘆氣、夜不能眠；和子女遠(yuǎn)離后的空巢感以及代溝造成的隔閡等。老年人有固定的生活模式，其個(gè)性和行為方式己定型，總易看不慣變革中的一些現(xiàn)象，對(duì)后輩消費(fèi)方式和價(jià)值觀念常常不理解，以致喋喋不休或怨嘆不己，影響家庭和睦與身心健康；大量由于兒女不在身邊，無人照料的老年人勞累過度，常年臥床甚至突患疾病不能及時(shí)送醫(yī)而撒手人寰的事例近年來在我市也時(shí)有發(fā)生。面對(duì)老齡化發(fā)展的趨勢(shì)和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關(guān)注老年人，關(guān)心老年人的生活質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂。”本項(xiàng)目的建設(shè)，目的是為了完善和提高某某市社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)對(duì)老年人的保護(hù)能力和水平，為國(guó)分憂，為民解愁，保護(hù)弱勢(shì)群眾合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)安定。因而，實(shí)施本項(xiàng)目是必要的。(十)項(xiàng)目建設(shè)條件1、政府支持?！痢痢痢聊辍猎隆痢痢痢林脴I(yè)投資有限公司向××政府提出《關(guān)于申報(bào)××老年休養(yǎng)中心建設(shè)項(xiàng)目的請(qǐng)示》,x×等領(lǐng)導(dǎo)分別簽批了意見，認(rèn)為養(yǎng)老中心項(xiàng)目是州城建設(shè)發(fā)展中，不斷完善功能，提高城市品位的重要項(xiàng)目，要求各級(jí)各部門支持和關(guān)注，力爭(zhēng)項(xiàng)目早日建成?！烈?guī)劃委員會(huì)老年公寓項(xiàng)目選址方案等建設(shè)意見項(xiàng)目審批的會(huì)議紀(jì)要》,同意該項(xiàng)目采取地產(chǎn)開發(fā)助推老年休養(yǎng)中心的建設(shè)模3、項(xiàng)目用地已通過國(guó)土資源管理部門的土地預(yù)審。根據(jù)《××國(guó)土資源管理局關(guān)于出具建設(shè)用地規(guī)劃審查意見的函》x×土資函[×××]××號(hào)，老年休養(yǎng)中心位于××,土地總面積12.5552公頃，其中一塊7.8992公頃土地用途設(shè)定為居住用地(兼容商業(yè)),一塊4.656公頃土地用途設(shè)定為醫(yī)衛(wèi)慈善用地。(十一)結(jié)論與建議老齡問題涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生和國(guó)家長(zhǎng)治久安的重大社會(huì)問題。中國(guó)是人口大國(guó)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)進(jìn)步，人民生活水平提高，醫(yī)療衛(wèi)生條件改善，人的壽命普遍延長(zhǎng)。老齡人口將在今后一個(gè)時(shí)期快速增長(zhǎng)，到2015年將超過2億人。發(fā)展老齡事業(yè)是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的必然要求。而當(dāng)前社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展水平與人民群眾日益增長(zhǎng)的需求矛盾越來越突出，與老人的尊嚴(yán)不匹配，與子女的孝心不匹配。由此，發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老事業(yè)已迫在眉睫，通過社會(huì)力量，修建老年休養(yǎng)中心，為老年人提供一種全新的、積極的、健康養(yǎng)老模式，正是弘揚(yáng)中國(guó)孝文化，繼承中華民族敬老、養(yǎng)老傳統(tǒng)美德的必然要求。該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和投資方向，屬國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容符合××市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃要求，項(xiàng)目選址符合某某市城市建設(shè)總體規(guī)劃，本項(xiàng)目建設(shè)是加快××市新城區(qū)發(fā)展、有效利用城市土地資源、促進(jìn)某某市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的優(yōu)先發(fā)展項(xiàng)目。規(guī)劃布局合理，設(shè)計(jì)方案可行，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益良好，說明項(xiàng)目資源配置效率較高，體現(xiàn)了項(xiàng)目方案的經(jīng)濟(jì)合理性；項(xiàng)目社會(huì)影響效果顯著,對(duì)于促進(jìn)××市城市空間優(yōu)化布局具有明顯的帶動(dòng)作用；項(xiàng)目在資源開發(fā)及綜合利用、節(jié)能環(huán)保、建設(shè)用地等方面符合政府對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)備案的有關(guān)要求。項(xiàng)目申報(bào)單位××置業(yè)有限責(zé)任公司是經(jīng)××市工商行政管理局登記注冊(cè)的企業(yè)法人具有承擔(dān)本項(xiàng)目融資、開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理的能力。建議對(duì)該項(xiàng)目給予核準(zhǔn)。多年來，老齡產(chǎn)業(yè)涉及的許多領(lǐng)域均具有社會(huì)福利性質(zhì)，長(zhǎng)期處于市場(chǎng)外循環(huán)的真空地帶，如今將其納入到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道運(yùn)行，必然需要一些制度、法律、政策的調(diào)整。同時(shí)，老齡產(chǎn)業(yè)作為相應(yīng)薄弱的新興產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展的起步時(shí)期，更需要政府的大力支持。建議一是建立和完善促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制和機(jī)制，落實(shí)稅收等方面的優(yōu)惠政策。二是在項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃、用地等方面給予優(yōu)先考慮和優(yōu)惠政策。建議對(duì)老年休養(yǎng)中心采用政策性供地，按成本價(jià)征用，對(duì)配套的商業(yè)地塊開發(fā)采取市場(chǎng)和政策性供地相結(jié)合，優(yōu)先考慮該項(xiàng)目建設(shè)用地。三是項(xiàng)目建設(shè)投資規(guī)模加大，建議項(xiàng)目業(yè)主積極籌措資金，加強(qiáng)項(xiàng)目管理，規(guī)范操作運(yùn)行，使項(xiàng)目能早日開工，盡快建成投入使用。(1)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(中華人民共和國(guó)主席令第七十四號(hào)2007年10月28日)(2)《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》中華人民共和國(guó)主席令(八屆第73號(hào))1996年8月29日(3)《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》(中華人民共和國(guó)主(4)《國(guó)家發(fā)發(fā)展改革委員會(huì)關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本的通知(發(fā)改投資[2007]1169號(hào));(5)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的通知(發(fā)改投資[2006]1325號(hào))(第三版);(6)《××規(guī)劃委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要》(8)《××市城市各片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》;(10)項(xiàng)目業(yè)主委托及提供的有關(guān)資料。年公寓，為城市增添新亮點(diǎn)，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。四、報(bào)告編制單位及資質(zhì)資質(zhì)：×級(jí)Yx×市地處武陵山區(qū)。武陵山區(qū)是全國(guó)跨省交界人口最多的少數(shù)民族聚居區(qū)，是全國(guó)十八片集中連片貧困地區(qū)之一，是國(guó)家西部開發(fā)和中部崛起戰(zhàn)略交匯地帶。為了貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，統(tǒng)籌武陵山區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)[2009]3號(hào)文件首次明確提出：“協(xié)調(diào)渝鄂湘黔四省市毗鄰地區(qū)成立‘武陵山經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)’,組織編制區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)協(xié)作和功能互補(bǔ)，加快老少邊窮地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?！?009年9月，國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家民委就籌建武陵山經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)、促進(jìn)武陵山區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)行調(diào)研。2010年3月，國(guó)家發(fā)改委辦公廳發(fā)出[2010]448號(hào)《關(guān)于開展武陵山經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)發(fā)展規(guī)劃編制工作的通知》,國(guó)家發(fā)改委牽頭編制《武陵山經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)發(fā)展規(guī)劃》。據(jù)悉，該規(guī)劃將某某市列為武陵山經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)中心城市。按照湖北省調(diào)整和完善鄂西地區(qū)經(jīng)濟(jì)空間布局，打造“鄂西生態(tài)文化旅游圈”的戰(zhàn)略規(guī)劃，××是鄂西生態(tài)文化旅游圈的重要節(jié)點(diǎn)，××市是鄂西地區(qū)重要的旅游目的地。2008年11月18日，中共湖北省委、湖北省人民政府制定了《關(guān)于建設(shè)鄂西生態(tài)文化旅游圈的決定》,從而拉開了鄂西生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的序幕。2009年7月，湖北省人民政府印發(fā)了《鄂西生態(tài)文化旅游圈建設(shè)總體規(guī)劃》(2009-2020)。同時(shí)，按照湖北省主體功能××市是某某土家族苗族自治州首府所在地，是全州政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。由于長(zhǎng)期以來受自然條件、基礎(chǔ)設(shè)施和歷史文化背景等多方面因素影響，區(qū)域整體性貧困與農(nóng)村群體性貧困同時(shí)并存，城市化進(jìn)程慢，發(fā)展水平低，缺乏發(fā)展極，城市經(jīng)濟(jì)的龍頭帶動(dòng)作用不強(qiáng)，工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)的能力不足。但是，某某市資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，發(fā)展?jié)摿o限，具有得天獨(dú)厚的后發(fā)優(yōu)勢(shì)?！丁痢潦袊?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年計(jì)劃綱要》提出“十二五”期間努力抓好以工業(yè)園區(qū)為重點(diǎn)的新型工業(yè)化建設(shè)、以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為重點(diǎn)的新農(nóng)村建設(shè)、以中等規(guī)模城市建設(shè)為重點(diǎn)的城鎮(zhèn)化建設(shè)、以打造“仙居某某”建設(shè)八大生態(tài)走廊為重點(diǎn)的生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)等“四大重點(diǎn)”,全力打造某某大峽谷、某某女兒會(huì)、某某玉露茶“三張名片”,深入推進(jìn)優(yōu)化發(fā)展環(huán)境和城鄉(xiāng)清潔家園“兩大工程”,著力改善民生，加強(qiáng)社會(huì)建設(shè)，奮力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展，努力建設(shè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、生態(tài)環(huán)境良為某某經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展指明了方向。按照2009年10月正式啟動(dòng)的《××市城市總體規(guī)劃(修改)民族風(fēng)情城、生態(tài)旅游城和交通樞紐城”,促進(jìn)州市核心城市做確指出，要啟動(dòng)實(shí)施“銀色產(chǎn)業(yè)”,加快老年公寓建設(shè)。本項(xiàng)目院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》及《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》等文件精神，建立起以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐，與人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系，是實(shí)現(xiàn)黨的十七大確立的“老有所養(yǎng)”的戰(zhàn)略目標(biāo)和十七屆五中全會(huì)提出的“優(yōu)先發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)”的客觀要求。本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，是國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目，具有良好的發(fā)展前景和政策支撐。三、行業(yè)準(zhǔn)入分析在民政部門核準(zhǔn)登記、驗(yàn)收后，按照市場(chǎng)化模式運(yùn)行，符合行業(yè)根據(jù)《州規(guī)劃委員會(huì)2011年第四次主任辦公會(huì)議紀(jì)要》[2011]5號(hào)文件，2011年5月11日，州規(guī)劃委員會(huì)常務(wù)副主任÷÷×在州規(guī)劃局主持召開州規(guī)劃委員會(huì)2011年第四次主任辦根據(jù)《某某市國(guó)土資源管理局關(guān)于出具建設(shè)用地規(guī)劃審查意見的函》×市土資函[2011]138號(hào)，老年休養(yǎng)中心位于×××,土地總面積12.5552公頃，其中一塊7.8992公頃土地用途設(shè)定為居住用地(兼容商業(yè)),一塊4.656公頃土地用途設(shè)定為醫(yī)衛(wèi)第三章資源開發(fā)及綜合利用分析本項(xiàng)目不屬資源開發(fā)型項(xiàng)目，故不分析資源開發(fā)方案。項(xiàng)目建設(shè)需要占用的資源主要是土地資源、非金屬礦產(chǎn)資源(本地建材砂、石料)、原木及水資源。土地資源利用方案將在第五章進(jìn)行分析，本章不作分析評(píng)水是關(guān)系到人類生存和發(fā)展的戰(zhàn)略性資源。聯(lián)合國(guó)的一項(xiàng)名為“綜合評(píng)估世界淡水資源”的最新研究報(bào)告指出：目前，世界上約有三分之一的人生活在淡水資源缺乏的環(huán)境中，人們?nèi)绻^續(xù)像現(xiàn)在不節(jié)制用水的話，三十年后貧水人口將達(dá)到三分之二。當(dāng)前我國(guó)日益嚴(yán)重的水資源短缺和水環(huán)境污染情況，不僅困擾國(guó)計(jì)民生，并已成為制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。我國(guó)由于缺水所造成的經(jīng)濟(jì)損失每年達(dá)數(shù)百億元之巨。面對(duì)缺水的狀況，節(jié)約用水已經(jīng)成為我國(guó)的基本國(guó)策。廢水再用，提高水的有效利用效率；三是防止?jié)B漏，減少浪費(fèi)。針對(duì)水資源的浪費(fèi)隱患，按照《中國(guó)節(jié)水技術(shù)政策大綱》和《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》,提出以下解決辦法。控制超壓出流的有效途徑是控制給水系統(tǒng)中配水點(diǎn)的出水壓力。做好防超壓應(yīng)從以下幾個(gè)方面考慮：按照《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》第3.3.5條的規(guī)定，高層建筑生活給水系統(tǒng)應(yīng)豎向分區(qū)，各分區(qū)最低衛(wèi)生器具配水點(diǎn)處的靜水壓不宜大于0.45MPa,特殊情況下不宜大于0.55MPa。應(yīng)根據(jù)靜水壓力不大于300kPa—400kPa分區(qū)為宜，消防給水系統(tǒng)按靜水壓力不大于800kPa分區(qū)為宜。按照《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》第3.3.5條的規(guī)定：“建筑物內(nèi)的生活給水系統(tǒng)，當(dāng)衛(wèi)生器具給水配件處的靜水壓超過第—10m外，其他各用水配件的流出水頭不超過5m。因此進(jìn)戶壓力10m,最不利點(diǎn)壓力為5m即可滿足各住戶要求，超過10m即形成超壓出流。在進(jìn)戶管處、水表前裝設(shè)調(diào)壓孔板或節(jié)流塞實(shí)施減壓，減少超壓出流量。2、開發(fā)第二水資源——中水3、推廣計(jì)算、管理、經(jīng)濟(jì)綜合優(yōu)化的新處理工藝建筑中水處理技術(shù)不但要求處理效果穩(wěn)定可靠，運(yùn)行管理簡(jiǎn)單方便，還應(yīng)在經(jīng)濟(jì)上具有一定優(yōu)勢(shì)。應(yīng)綜合各種因素，推廣技術(shù)、管理投資、處理成本及占地等方面綜合優(yōu)化新的中水處理工藝。建筑節(jié)水工作涉及到建筑給水排水系統(tǒng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，建筑節(jié)水各方面的措施是相互聯(lián)系、相互制約、相輔相成的，必須把建筑節(jié)水工作作為一個(gè)系統(tǒng)來抓。首先，應(yīng)從給水系統(tǒng)的設(shè)計(jì)上限制超壓出流的產(chǎn)生；其次，要對(duì)已使用過的廢水進(jìn)行處理回用；同時(shí)還應(yīng)合理配置節(jié)水器具等硬件設(shè)施。合理利用能源是我國(guó)的一項(xiàng)重要國(guó)策。因此，合理的、充分地利用能源資源，最大限度的降低能源消耗是一項(xiàng)利國(guó)利民的重一、用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范(一)設(shè)計(jì)依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》(2007年十屆全國(guó)人大常委會(huì)第三十次會(huì)議修訂)2、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》(2006年8月31日)3、國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委和建設(shè)部《關(guān)于基本建設(shè)和技術(shù)改造工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增列節(jié)能篇(章)的暫行規(guī)定》(計(jì)資源[1992]1959號(hào))(二)設(shè)計(jì)原則1、按照國(guó)家建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中采用的設(shè)備和器材均應(yīng)是先進(jìn)、可靠的節(jié)能新設(shè)備、新材料，不可采用已被國(guó)家公布淘汰的高能耗設(shè)備。2、凡能源綜合利用和循環(huán)使用的能源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高能源利用效率，降低能耗。3、對(duì)各種能源消耗均應(yīng)計(jì)量并按有關(guān)規(guī)定配置計(jì)量器具。本項(xiàng)目建設(shè)期所需能源主要是電力、水和運(yùn)輸車輛及施工機(jī)1、項(xiàng)目建設(shè)施工能源消耗分析電力有380V/220V兩種，主要用于施工機(jī)械、生活和照明，根據(jù)相關(guān)資料施工用電負(fù)荷可以按規(guī)塔吊負(fù)荷*2考慮，或者按每7-9W/m2考慮，面積越大，單位指標(biāo)越小。面積越小，單位指標(biāo)越大，本報(bào)告建筑總面積75600m2,平均按7W/m2計(jì)算，總耗用量約52.92萬Km。水主要用于施工和生活，根據(jù)建筑用水定額，房屋建筑用水定額1.5T/m2,總耗用量約11.34萬噸；汽油、柴油等各種油料主要用于運(yùn)輸車輛及施工機(jī)械，總耗用量約3002、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的能源消耗分析項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期所需能源種類主要有電力、水和天然氣。電力有380V/220V兩種，主要用于照明、生活及小型電器、加工設(shè)備(如電視機(jī)、計(jì)算機(jī)、空調(diào)等),預(yù)計(jì)年耗用量約628.3萬Kw.h;水主要用于生活、清潔、洗手間等處及少量生產(chǎn)用水，預(yù)計(jì)年耗用量17.8萬噸；天然氣主要用于冬季取暖和生活做飯，預(yù)計(jì)年耗用量38.5萬立方米。根據(jù)估算本項(xiàng)目年綜合總能耗：1240.19噸標(biāo)煤；單位投資能耗：0.061噸標(biāo)煤/萬元。單位面積能耗17.67kgce/m2。分品種和綜合能源消耗的具體數(shù)據(jù)見下表：能源品種單位年消耗量單位面積消耗量折標(biāo)煤系數(shù)折標(biāo)煤?jiǎn)挝幻娣e綜合能耗千克標(biāo)準(zhǔn)煤/平方單位投資能耗噸標(biāo)煤/萬元電燃?xì)釳3合計(jì)生活給水三、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析建設(shè)部、科技部及國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)于2006年半年發(fā)布了《“十一五”十大重點(diǎn)節(jié)能工程實(shí)施意見》,其中包括燃煤鍋爐改造工程、區(qū)域聯(lián)電聯(lián)產(chǎn)工程、余熱余壓利用工程、節(jié)能和替代石油工程、電機(jī)系統(tǒng)節(jié)能工程、能量系統(tǒng)優(yōu)化工程、建筑節(jié)能工程、綠色照明工程、政府機(jī)構(gòu)節(jié)能工程、節(jié)能監(jiān)測(cè)和技術(shù)服務(wù)(1)電氣節(jié)能設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容電氣節(jié)能設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容可分為；供配電系統(tǒng)的節(jié)能(負(fù)荷計(jì)算、功率因素補(bǔ)償、諧波治理、變配電設(shè)備選擇等);電氣照明的節(jié)能(照明設(shè)計(jì)和設(shè)備選擇、照明控制、光纖照明等);建筑、電氣設(shè)備的節(jié)能(電動(dòng)機(jī)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯、典型建筑設(shè)備等);計(jì)量與管理(電能計(jì)量、冷熱量計(jì)量、中央空調(diào)系統(tǒng)的計(jì)量、居住小區(qū)的能耗計(jì)量等);能源的綜合利用(地源或水源熱泵系統(tǒng)、太陽能光伏電源系統(tǒng)、冰蓄冷系統(tǒng)、蓄熱式電采暖系統(tǒng)、風(fēng)力發(fā)電系統(tǒng)、熱電或熱電冷聯(lián)供系統(tǒng)等)。(2)建筑電氣節(jié)能的途徑①減少線路上的能量損耗而線路上的電流是不能改變的，要減少線路損耗，只有減少線路電阻。線路電阻R=P*L/S,即線路電阻P與電導(dǎo)成正比，與線路截S面成反比，與線路長(zhǎng)短L成正比。因此減少線路損耗應(yīng)從以下幾點(diǎn)入手。應(yīng)選用電導(dǎo)率較小的材質(zhì)做導(dǎo)線，銅芯最佳，但又要貫徹節(jié)約銅的原則，因此，在負(fù)荷較大的二類、一類建筑中采用銅導(dǎo)線，在三類或負(fù)荷較小的建筑中采用鋁芯導(dǎo)線。②減少導(dǎo)線長(zhǎng)度首先，線路盡可能走直線，少走彎路，以減少線路長(zhǎng)度；其次，低壓線路應(yīng)不走或少走回頭線，以減少來回線路上的電能損物每層平面在1000m2左右時(shí)，至少要設(shè)兩個(gè)變電所，以減少干線的長(zhǎng)度；第四上，在高層建筑中，低壓配電室應(yīng)靠近豎井，而由低壓配電室提供給每個(gè)豎井的干線，不至于產(chǎn)生支線沿著干線倒送的現(xiàn)象。亦即低壓配電室與豎井的位置的布局應(yīng)使線路都分向前送，盡可能減少輸送電能的支線。③增大導(dǎo)線截面首先，對(duì)比較長(zhǎng)的線路，除滿足載流量、熱穩(wěn)定、保護(hù)的配合及電壓損失所選定的截面。再加大一級(jí)導(dǎo)線截面，所增加的費(fèi)用為M,由于節(jié)能能源而減少的年運(yùn)行費(fèi)用為m,則M/m為回收年限，若回收年限為幾個(gè)月或一、二年，則應(yīng)加大一級(jí)導(dǎo)線截面。一般而言，導(dǎo)線截面小于70mm2,線路長(zhǎng)度超過100m的增加一級(jí)導(dǎo)線截面比較容易實(shí)現(xiàn)上述條件。其次，利于某些季節(jié)性負(fù)荷的線路，用戶不用時(shí)，可提供給常期用戶作供電線使用，以減少線④提高系統(tǒng)的功率因素提高系統(tǒng)的功率因素，減少無功在線路上的傳輸，以達(dá)到節(jié)⑤電氣照明系統(tǒng)的節(jié)能選擇照度是照明設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。照度太低，會(huì)損害工作人員的視力，影響產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)效率，而不合理的高度照明則浪費(fèi)電力，因此，選擇照度必須與所進(jìn)行的視覺工作環(huán)境相適宜，按照國(guó)家頒布的照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(GB50034-2004)選擇照度?！暨x擇合理的照明方式準(zhǔn)照度的前提下為節(jié)約電力，應(yīng)恰當(dāng)選用一般照明、局部照明和混合照明三種方式。倒好商場(chǎng)及辦公樓，宜選用一般的照明方式，用較多燈具也難達(dá)到視覺作業(yè)要求的照度。建筑給水排水的節(jié)能就是在建筑物的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、新建、改造和作用過程中，執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，采用節(jié)能型的建筑技術(shù)、工藝、設(shè)備和產(chǎn)品，提高系統(tǒng)效率和保溫隔熱性能，加強(qiáng)建筑用能系統(tǒng)的運(yùn)行管理，利用可再生能源，在保證建筑物給排水功能和環(huán)境質(zhì)量的前提下，減少給水排水系統(tǒng)的能耗。建筑給水排水的能源雖然在建筑能耗中所占比重不大，但降低其使用能耗，提高能源利用效率，有利于節(jié)約用水，改善設(shè)計(jì)系統(tǒng)的效率，保護(hù)住宅建筑給水排水節(jié)能主要有以下幾個(gè)途徑：盡可能利用太陽能作住宅熱水加熱；合理選用市政管網(wǎng)余壓，采用分區(qū)給水方式；采用節(jié)水型衛(wèi)生器具，減少供水量，同時(shí)也減少供水能耗。節(jié)能建筑是指遵循氣候設(shè)計(jì)和節(jié)能的基本方法，對(duì)建筑規(guī)劃分區(qū)、群體和單體、建筑朝向、風(fēng)向、間距、太陽輻射以及外部空間環(huán)境等進(jìn)行研究后，設(shè)計(jì)出低能耗建筑。(1)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2005要求，對(duì)新天地生活廣場(chǎng)建筑物的屋面、外墻面、底面接觸室外空氣的架空或外挑樓板、外窗等設(shè)計(jì)滿足下表規(guī)定要求。夏熱冬冷地區(qū)圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)和遮陽系數(shù)限值圍護(hù)結(jié)構(gòu)部位傳熱系數(shù)屋面外墻(包括非透明幕墻)底面接觸室外空氣的架空或外挑樓板外窗(包括玻璃幕墻)傳熱系數(shù)KW/(m2.K)遮陽系數(shù)SC(東、南、西向/北向)單一朝向外窗(包括透明幕窗墻面積比≤0.20.2<窗墻面積比≤0.30.3<窗墻面積比≤0.40.4<窗墻面積比≤0.50.5<窗墻面積比≤0.7屋頂透明部分注：有外遮陽時(shí)，遮陽系數(shù)=玻璃的遮陽系數(shù)×外遮陽系數(shù)；無外遮陽時(shí)，遮陽系數(shù)=玻璃的遮陽系數(shù)。(2)本項(xiàng)目擬采用以下節(jié)能設(shè)計(jì)措施。①根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件，采取合理的建筑物朝向，有利于充分利用太陽能和組織夏季自然通風(fēng)。建筑物盡量減少外維護(hù)結(jié)構(gòu)面積，以降低熱量損失，將建筑物體形系數(shù)控制在0.3以下。②居住部分節(jié)能設(shè)計(jì)遵循《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》,采用良好的節(jié)能材料，有利于建筑物主體的節(jié)能設(shè)計(jì)。③建筑洞口面積設(shè)計(jì)根據(jù)國(guó)家及本地標(biāo)準(zhǔn)，采用合理的洞口④建筑節(jié)能構(gòu)造設(shè)計(jì)主要包括屋面、墻身(含梁扳處冷/熱橋)、外窗和外挑建筑的板底等部位的構(gòu)造設(shè)計(jì)。保溫層應(yīng)設(shè)于圍護(hù)結(jié)構(gòu)溫度相對(duì)較低的一側(cè)，主要采用外保溫的構(gòu)造方法。外墻采用加氣混凝土砌塊墻體，部分梁柱冷橋部位采用外貼聚苯板⑥一般墻體構(gòu)造雖然相對(duì)較簡(jiǎn)單，但作為綜合考慮外墻裝飾、防水、安全等情況，技術(shù)因素相當(dāng)復(fù)雜?？紤]到安全的因素，外保溫構(gòu)造應(yīng)重點(diǎn)考慮外飾材料通過保溫層與結(jié)構(gòu)墻體的可靠連接。常見的有耐堿玻纖網(wǎng)格布、機(jī)械錨固與粘貼相結(jié)合等方法提高墻體保溫層、飾面層等與結(jié)構(gòu)墻體的整體性能。另外，利用輕型框架結(jié)構(gòu)的特性，組合保溫、飾面等于一體的復(fù)合墻體構(gòu)造具有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，是一個(gè)發(fā)展方向。⑦冷(熱)橋的重點(diǎn)保溫處理。冷橋(又稱熱橋)是建筑節(jié)表面與結(jié)構(gòu)梁柱外表面之間留有適當(dāng)?shù)陌纪?一般50mm),以方(1)在進(jìn)行裝飾裝修設(shè)計(jì)時(shí)，注意根據(jù)房屋本身的節(jié)能效果和業(yè)主的使用要求，進(jìn)行節(jié)能裝飾裝修工程的設(shè)計(jì)。包括房屋的圍護(hù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、節(jié)能節(jié)電節(jié)水材料和產(chǎn)品的設(shè)計(jì)等。(2)推廣使用節(jié)能材料和產(chǎn)品。在裝飾裝修工程中推廣使用節(jié)能的新技術(shù)、新工藝、新材料和新設(shè)備，限制使用或禁止使用能源消耗高的技術(shù)、工藝、材料和設(shè)備。在建筑裝飾裝修時(shí)設(shè)計(jì)、安裝節(jié)電節(jié)水器具。護(hù)已有節(jié)能建筑的節(jié)能結(jié)構(gòu)和設(shè)施在裝修中不被破壞。另一方通過采用以上措施，可以達(dá)到較好的節(jié)能效果，滿足《中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策大綱》和《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的要求，從而推動(dòng)節(jié)能技術(shù)進(jìn)步，提高能源利用效率，促進(jìn)節(jié)約能源和優(yōu)化用能結(jié)構(gòu)，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)。第五章建設(shè)方案、拆遷及移民安置分析一、項(xiàng)目選址1、項(xiàng)目選址原則要求老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)。同時(shí)中國(guó)老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國(guó)老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國(guó)外老年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國(guó)政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國(guó)國(guó)情和老年人需求的中國(guó)老年公寓。地點(diǎn)的選擇要依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。某某老年公寓建設(shè)項(xiàng)目擬建于某某城區(qū)，這里與××大道相距約5公里，交通十分便利，更與某某著名風(fēng)景區(qū)龍洞河相鄰，依山傍水，風(fēng)景秀麗，環(huán)境幽雅，空氣清新，鳥語花香，有著得天獨(dú)厚的自然地理環(huán)境和不可多得的休養(yǎng)條件。選址位置雖然遠(yuǎn)離喧嘩的市區(qū)，但是又不遠(yuǎn)離城市中心。目前該項(xiàng)目選址位置是某某市城區(qū)內(nèi)決無僅有的居住養(yǎng)老的地方，每逢節(jié)假日，兒女們可以到老年公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，讓老人的余生在這里得到真正的幸福和歡樂，在生活上和精神上得到安慰。同時(shí)，該選址位置作為商業(yè)地塊開發(fā)，以其生態(tài)系統(tǒng)之完整性和原始性，將使人與自然和諧相處，回歸大自然，返樸歸真，這一切都有利于身心之健康，也是難得的居家理想之地。本項(xiàng)目總占地面積總用地面積46559.6m2(折合69.84畝),占用土地類型主要為耕地，另有少量荒山、荒丘、塘堰。在某某市城市總體規(guī)劃中，商業(yè)居住綜合區(qū)，周邊屬于龍洞河旅游休閑區(qū)，適合老年休養(yǎng)中心建設(shè)。根據(jù)《州規(guī)劃委員會(huì)××選址方案等建設(shè)意見項(xiàng)目審批的會(huì)議紀(jì)要》[××××]×號(hào)和《某某市國(guó)土資源管理局關(guān)于出具建設(shè)用地規(guī)劃審查意見的函》×××市土資函[2011]××號(hào)，某某老年休養(yǎng)中心總用地面積46559.6m2(折合69.84畝)。各類建筑物占地總面積12480m2,總建筑面積75600m2,道路及廣場(chǎng)占地面積18575m2,綠化面積14614m2。本項(xiàng)目用地控制指標(biāo)為：建筑密度26.8%,容積率1.62,綠化率32%。①以人為本的原則設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)充分考慮到老年人體能心態(tài)的變化，自理老人、介助老人和介護(hù)老人的需求，本著一切為了老人、一切方便老人生活，為老人營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、方便的居住環(huán)境。②前瞻性設(shè)計(jì)的原則③無障礙設(shè)計(jì)的原則④全面設(shè)計(jì)原則和《老年人居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50340—2003)等標(biāo)準(zhǔn)、(1)總圖布置(2)道路布置交通系統(tǒng)以及居民的出行方式，應(yīng)選擇經(jīng)濟(jì)，便捷的道路系統(tǒng)和②小區(qū)內(nèi)應(yīng)避免過境車輛的穿行，道路通而不暢，避免往返迂回，并適于消防車、救護(hù)車、商店貨車和垃圾車等的通行；③有利于居住區(qū)內(nèi)各類用地的劃分和有機(jī)聯(lián)系，以及建筑物⑤滿足居住區(qū)的日照通風(fēng)和地下工程管線的埋設(shè)要求；⑥應(yīng)便于居民汽車的通行；⑦布置形式和寬度：小區(qū)主要道路為12m寬水泥混凝土面層，碎石基層，同時(shí)有利于消防，公寓道路設(shè)計(jì)為環(huán)形。(3)建筑設(shè)計(jì)需求。老年公寓宜為低層小高層(有電梯)或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房年休養(yǎng)中心總用地面積46559.6m2(折合69.84畝)。各類建筑物占地總面積12480m2,總建筑面積75600m2。按照《老年公寓設(shè)計(jì)規(guī)范》建設(shè)老年公寓64000m2,按一室、合室、三室標(biāo)準(zhǔn)共設(shè)床位2000張。在老年公寓小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購(gòu)物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等設(shè)施服務(wù)用房，面積11600m2。(4)環(huán)境設(shè)計(jì)在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)主要由綠色草坪、廣場(chǎng)噴泉、景觀游泳池、流動(dòng)水渠、園藝小品、體育設(shè)施、兒童游戲樂園、樟樹(某某市樹)、山茶花等名貴樹組合而成的休閑廣場(chǎng)，在綠色環(huán)境鋪排之間，設(shè)置健康通道，滿足業(yè)主晨練和與家人散步的需要。整個(gè)環(huán)境設(shè)計(jì)突出綠意、生態(tài)、健康、別致等特色，充分體現(xiàn)人與自然的和諧交融，突出濃厚的某某人文特色，使入住老年人身在戶內(nèi)都同樣能感受生態(tài)的美景和花鳥魚蟲的樂趣。(5)配套設(shè)施道路按無障礙設(shè)計(jì)，出入口、通道應(yīng)考慮輪椅通行和安裝扶手，室內(nèi)地面應(yīng)平坦、無高差；廚房和衛(wèi)生間面積要適當(dāng)加大；廁所應(yīng)靠近臥室，并設(shè)長(zhǎng)明燈；開關(guān)、門鈴和門窗把手等設(shè)施位置應(yīng)適當(dāng)降低；要進(jìn)行防滑措施規(guī)劃；注意室內(nèi)設(shè)施安全處置，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風(fēng)。老年公寓小區(qū)內(nèi)要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購(gòu)物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。小區(qū)內(nèi)配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院，醫(yī)院具備治療、搶救、咨詢的四、土地利用合理性分析(一)節(jié)約和集約利用土地按照建立資源節(jié)能型社會(huì)的目標(biāo)要求，從統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展出(二)土地利用與生態(tài)環(huán)境保護(hù)水土流失嚴(yán)重，地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)，生態(tài)環(huán)境脆弱，這已成為困繞我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素之一。項(xiàng)目建設(shè)要按照保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境的原則，圍繞保障土地資源可持續(xù)利用目標(biāo)，把在保護(hù)中開發(fā)，在開發(fā)中保護(hù)作為主要研究?jī)?nèi)容，在此基礎(chǔ)上，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家統(tǒng)籌環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)的土地利用調(diào)控指標(biāo)和政策。(三)規(guī)劃管理的保障措施(四)統(tǒng)籌區(qū)域土地利用問題按照統(tǒng)籌安排各類各區(qū)域用地原則，圍繞促進(jìn)區(qū)域合理分工協(xié)作和協(xié)調(diào)發(fā)展的目標(biāo)，積極區(qū)域性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。要通過合理布局，推進(jìn)某某市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，逐步形成服務(wù)業(yè)全面發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。(五)項(xiàng)目土地利用有關(guān)指標(biāo)計(jì)算1、投資強(qiáng)度投資強(qiáng)度=項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資/項(xiàng)目總用地面積=21259萬元/69.84畝=304.4萬元/畝2、建筑密數(shù)建筑系數(shù)=建筑物基底占地面積/總用地面積×100%容積率=總建筑面積/總用地面積綠化率=項(xiàng)目綠化用地面積/項(xiàng)目占地面積×100%5、項(xiàng)目土地利用指標(biāo)表(詳見下頁)某某市老年公寓建設(shè)項(xiàng)目土地利用指標(biāo)表序號(hào)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值1規(guī)劃用地面積2實(shí)際占地面積3總建筑面積4建筑物占地面積m25道路、廣場(chǎng)、踏步、散水、溝渠、管線6綠化面積7建筑密度%8容積率9綠化系數(shù)%項(xiàng)目總投資萬元投資強(qiáng)度萬元/畝本項(xiàng)目無移民安置任務(wù)，故不作分析評(píng)價(jià)。城市是一個(gè)以人為主體，以土地和空間環(huán)境利用為特征，以聚集效益為目的，集約人口、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)和文化的大系統(tǒng)，它由自然生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)、社會(huì)系統(tǒng)三個(gè)子系統(tǒng)組成一個(gè)復(fù)雜的有機(jī)整體，三個(gè)子系統(tǒng)相互依存、相互制約、相互影響。自然生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)具有為人類活動(dòng)提供物質(zhì)資源的功能和再生能力，如果自然生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)遭到破壞，將造成整個(gè)大系統(tǒng)的破壞和失衡。因此，在項(xiàng)目決策中必須落實(shí)好環(huán)境保護(hù)的各項(xiàng)措施。一、項(xiàng)目建設(shè)期對(duì)環(huán)境的影響1、環(huán)境空氣影響分析項(xiàng)目施工期間對(duì)環(huán)境空氣的污染主要來自施工揚(yáng)塵。施工現(xiàn)場(chǎng)粉塵和揚(yáng)塵的產(chǎn)生量在不同的施工情況下變化很大，各種粉塵和揚(yáng)塵在晴朗、干燥、有風(fēng)的天氣下，將會(huì)對(duì)周圍環(huán)境空氣產(chǎn)生較大影響。為此要求項(xiàng)目施工時(shí)，在施工現(xiàn)場(chǎng)周圍按規(guī)定修筑防護(hù)墻及安裝遮擋設(shè)施，實(shí)行封閉式施工，對(duì)有可能產(chǎn)生二次揚(yáng)塵的作業(yè)面應(yīng)灑水降塵，車輛出工地時(shí)應(yīng)進(jìn)行沖洗，防止隨車帶走泥土，同時(shí)對(duì)運(yùn)輸土石方等的車輛采取密閉措施，防止沿路拋灑，污染城市環(huán)境。2、地表水環(huán)境影響分析項(xiàng)目施工期所產(chǎn)生的污水主要有基礎(chǔ)施工中的泥漿水，建材沖洗水，車輛出入沖洗水等生產(chǎn)污水和施工人員所產(chǎn)生的生活污水等。類比資料表明施工期生產(chǎn)污水中懸浮物，石油類，生活污準(zhǔn)》表4中一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)?？紤]到項(xiàng)目施工期的短期行為，要求對(duì)施工場(chǎng)地所產(chǎn)生的污水應(yīng)加強(qiáng)管理、控制、沖洗石料等建材，所排放的污水應(yīng)設(shè)置專門溝渠，經(jīng)格柵沉淀池處理；生活污水應(yīng)設(shè)置化糞池處理，經(jīng)處理后的施工廢水和生活污水排入開發(fā)區(qū)排水管網(wǎng)。采取上述措施后可以減少施工期生產(chǎn)、生活污水中的污染物濃度，但不能滿足《綜合污水排放標(biāo)準(zhǔn)》表4中一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，受納水體有一定的影響。3、聲學(xué)環(huán)境影響分析施工期間對(duì)周圍聲學(xué)環(huán)境的影響主要來自于各種機(jī)械作業(yè)產(chǎn)生的噪聲及振動(dòng)。還有運(yùn)輸工具所產(chǎn)生的噪聲，根據(jù)類比資料，項(xiàng)目擬采用的部分施工機(jī)械設(shè)備和將產(chǎn)生的噪聲值及相應(yīng)的噪聲限值。晝間即使距聲源40m處，許多施工機(jī)械的噪聲值仍超過了相應(yīng)的建筑施工場(chǎng)界限值，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)周圍環(huán)境產(chǎn)生較大的噪聲影響。因此項(xiàng)目施工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行；建筑施工噪聲申報(bào)登記制度，在工程開工前15日內(nèi)向所在地轄區(qū)環(huán)保局提出申報(bào)，填寫《建筑施工場(chǎng)地噪聲管理審批表》,經(jīng)批準(zhǔn)后方可開工。對(duì)施工機(jī)械設(shè)備要采取有效的降噪減振措施，如加彈性墊，包覆和隔聲罩等辦法，機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出施工場(chǎng)地應(yīng)禁止鳴笛，夜間(22時(shí)至次日6時(shí))嚴(yán)禁使用各種打樁機(jī)。在施工的各階段均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行GB12523-90《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》中的各項(xiàng)規(guī)定，將施工噪聲控制在限值以內(nèi)。施工期間所產(chǎn)生的固體廢物主要有基礎(chǔ)施工所挖掘的土石堆放、土方及時(shí)回填，垃圾及時(shí)清運(yùn)(須辦理準(zhǔn)運(yùn)證),交有關(guān)部二、運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響分析1、環(huán)境空氣影響分析本項(xiàng)目生活耗能擬采用燃?xì)饣螂娔?，廚房油煙塵將采用負(fù)壓2、地表水環(huán)境影響分析本項(xiàng)目廢水主要來源于生活污水，需排放的污水量約為154m3/d左右。其主要污染物為COD、BOD,SS、動(dòng)植物油，污染物的產(chǎn)生濃度均超過了GBS978-1996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》中的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求。本項(xiàng)目排污管道與市政排污管網(wǎng)相連接，污水經(jīng)當(dāng)?shù)匚鬯幚韽S處理后，通過統(tǒng)一規(guī)范排污口排放。3、聲學(xué)環(huán)境影響分析本項(xiàng)目所在地區(qū)功能劃分為3類區(qū)，環(huán)境保護(hù)目標(biāo)為項(xiàng)目所中3類標(biāo)準(zhǔn)要求。4、固體廢物環(huán)境影響分析在國(guó)家環(huán)境保護(hù)局環(huán)控[(1994)]345號(hào)文《關(guān)于在全國(guó)開展固體廢物申報(bào)登記工作的通知》及《固體廢物申報(bào)登記工作指南》,固體廢物分為危險(xiǎn)廢物、一般工業(yè)固體廢物及其他廢物，1998年國(guó)家環(huán)境保護(hù)周，國(guó)家經(jīng)貿(mào)委和公安部聯(lián)合頒發(fā)了《國(guó)項(xiàng)目產(chǎn)生的生活垃圾，不含《國(guó)家危險(xiǎn)廢物名錄》中的有害廢物。要求住戶形成垃圾分類袋裝處理的習(xí)慣，生活垃圾交由環(huán)衛(wèi)部門處理。樹立與小區(qū)環(huán)境相適應(yīng)的環(huán)保意識(shí)。綜上所述，項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)期對(duì)周圍環(huán)境會(huì)產(chǎn)生一定程度的影響，在全面落實(shí)各項(xiàng)保護(hù)措施情況下將污染影響可降至最小程度。要嚴(yán)格控制污染物排放并達(dá)到國(guó)家相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目的環(huán)境評(píng)價(jià)以具有環(huán)境評(píng)價(jià)資格的單位作出的環(huán)境1、施工單位應(yīng)盡量避免雨季施工，隨時(shí)和氣象部2、施工場(chǎng)地應(yīng)注意土方的合理堆置，與下水道和河道保持3、工程施工中要做好土石方平衡工作，開挖的土方應(yīng)盡量4、工程施工尤其是開挖作業(yè)盡量做到分期、分區(qū)進(jìn)行，不5、棄土臨時(shí)堆放場(chǎng)地中，若有相對(duì)比較集中的地方，其周免雨季時(shí)的水土流失。堆土的邊坡要小，盡量壓實(shí)，使期少占地且不易被雨水沖刷造成流失。考慮到即使采取了上述措施，施工期間一次暴雨造成的水土流失量也會(huì)相當(dāng)大，因此各個(gè)施工隊(duì)必須隨時(shí)配備一定數(shù)量的防護(hù)物，在暴雨未下之前將易受侵蝕的裸露地面覆蓋起來，以減少雨水直接沖刷，從而降低水土流失量。四、環(huán)境影響綜合評(píng)價(jià)1、項(xiàng)目施工期環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目在建設(shè)過程中所排放的噪聲、廢氣、廢水、固體廢物，若不采取污染防治措施將對(duì)區(qū)域環(huán)境造成污染。施工場(chǎng)界噪聲可通過采取距離衰減、限定高噪聲設(shè)備作業(yè)時(shí)間等措施減輕污染，將噪聲影響降到最小程度，通過灑水降低TSP濃度；污水修建臨時(shí)化糞池處理后排放；在采取適當(dāng)?shù)奈廴痉乐未胧┖?，施工期?duì)環(huán)境產(chǎn)生的影響較小，且隨著施工的結(jié)束，其影響將消除。2、項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目建成投入使用后，對(duì)環(huán)境產(chǎn)生影響的主要有：生活污水和生活垃圾。生活污水經(jīng)國(guó)標(biāo)三級(jí)化糞池處理達(dá)標(biāo)后排放。生活垃圾分類收集，可回收的垃圾采用袋裝、定點(diǎn)堆放、定期回收，做到日產(chǎn)日清。在采取以上污染防治措施后，生活污水和生活垃圾對(duì)環(huán)境影響較小。綜上所述，在采取本報(bào)告提出的污染防治措施情況下，從環(huán)境保護(hù)角度而言，擬建項(xiàng)目采取的環(huán)保、水土保持等措施是切實(shí)(一)投資估算依據(jù)(1)國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部計(jì)投資(1993)530號(hào)《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知》。國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第二版)》;(2)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)辦公廳計(jì)辦投資(2002)15號(hào)國(guó)家計(jì)委辦公廳關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)》(4)參照某某州建設(shè)工程造價(jià)管理站《某某州各縣(市)工程材料2011年4季度市場(chǎng)信息價(jià)》(5)各種建筑物的室內(nèi)給排水、供配電、弱電等系統(tǒng)按單(6)建設(shè)單位管理費(fèi)按《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定〉的通知》(2002年9月27日財(cái)建[2002]394號(hào))計(jì)算；(7)可行性研究費(fèi)按《國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知》(計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào));(8)工程勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)按國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》(計(jì)價(jià)格〔2002〕10號(hào))計(jì)算；(9)工程監(jiān)理費(fèi)按國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建670號(hào))計(jì)算；(10)招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)按國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知(計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào))計(jì)算；(11)《某某州財(cái)政局、州物價(jià)局關(guān)于明確某某城區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)減免范圍的通知》某某州財(cái)綜發(fā)[2005]8號(hào)(12)《省物價(jià)局省財(cái)政廳省人防辦關(guān)于印發(fā)湖北省防(13)主要設(shè)備價(jià)格以生產(chǎn)企業(yè)報(bào)價(jià)為依據(jù)，并參考市場(chǎng)現(xiàn)(14)其它費(fèi)用計(jì)算根據(jù)國(guó)家、某某州規(guī)定的文件和設(shè)計(jì)單(二)投資估算結(jié)果本項(xiàng)目總投資21259萬元。其中：工程費(fèi)用16814萬元；其它費(fèi)用1433萬元；基本預(yù)備費(fèi)用912萬元，征地費(fèi)用2100萬元。(詳見下表)老年休養(yǎng)中心投資估算表工程或費(fèi)用名稱單位工程量估算指標(biāo)估算值其他費(fèi)用合計(jì)建筑工程設(shè)備及安裝工程設(shè)備原價(jià)運(yùn)雜及安裝小計(jì)第一部分工程費(fèi)用萬元一、建筑工程萬元老年公寓配套用房二、共用工程萬元01、供電工程2、供氣工程3、給排水工程4、空調(diào)系統(tǒng)5、弱點(diǎn)系統(tǒng)6、防雷設(shè)施541557、消防設(shè)施8、電梯系統(tǒng)三、總圖、運(yùn)輸萬元1、場(chǎng)地平整2、道路及停車場(chǎng)3、綠化及建筑小品四、設(shè)備及安裝萬元1、配套設(shè)備設(shè)施套五、環(huán)保工程萬元1、污水處理設(shè)施套12、垃圾處理設(shè)施套5第一部分小計(jì)萬元0第二部分其他費(fèi)用萬元01、建設(shè)單位管理費(fèi)萬元2、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)萬元3、前期工作費(fèi)萬元4、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)萬元5、工程監(jiān)理費(fèi)萬元6、環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)萬元557、其它未能預(yù)見費(fèi)萬元第二部分小計(jì)萬元第三部分基本預(yù)備費(fèi)萬元第四部分征地費(fèi)用畝項(xiàng)目建設(shè)總投資(三)項(xiàng)目收入估算：(詳見下表)數(shù)量月收費(fèi)單位1(套)價(jià)格經(jīng)營(yíng)總收入萬元一、公寓服務(wù)收入萬元1、普通公寓床2、中等公寓床3、高級(jí)公寓床二、其它服務(wù)收入萬元(四)財(cái)務(wù)費(fèi)用估算：詳見下表序號(hào)單位金額1經(jīng)營(yíng)成本(按收入8%計(jì)算)萬元2工資及福利費(fèi)(按120人計(jì)算)萬元3固定資產(chǎn)折舊費(fèi)萬元4無形資產(chǎn)遞延資產(chǎn)攤銷費(fèi)萬元5銷售費(fèi)用(按營(yíng)業(yè)收入的1.5%)萬元6財(cái)務(wù)費(fèi)用(按200萬元年息8%)萬元7管理費(fèi)用(按營(yíng)業(yè)收入的2%)萬元8萬元(五)經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)序號(hào)單位金額1收入總額萬元2總成本費(fèi)用萬元3利潤(rùn)總額萬元4彌補(bǔ)以前年度虧損萬元05應(yīng)納稅所得額萬元6應(yīng)繳所得稅萬元7稅后利潤(rùn)萬元通過以上表格可看出該項(xiàng)目在建成后，每年可實(shí)現(xiàn)公寓服務(wù)收入648萬元，公寓內(nèi)勞務(wù)、醫(yī)療、商品銷售等綜合服務(wù)收入1728萬元，可實(shí)現(xiàn)總收入2376萬元。經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用1463萬元，應(yīng)繳納所得稅228萬元，凈利潤(rùn)685萬元。投資回收期所得稅前23.3年，所得稅后31年?；灸軌蜃龅轿⒗?jīng)營(yíng)的目的。二、行業(yè)影響分析老齡問題涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生和國(guó)家長(zhǎng)治久安的重大社會(huì)問題。中國(guó)是人口大國(guó)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)進(jìn)步，人民生活水平提高，醫(yī)療衛(wèi)生條件改善，人的壽命普遍延長(zhǎng)。老齡人口將在今后一個(gè)時(shí)期快速增長(zhǎng)，到2015年將超過2億人。發(fā)展老齡事業(yè)是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的必然要求。而當(dāng)前社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展水平與人民群眾日益增長(zhǎng)的需求矛盾越來越突出，與老人的尊嚴(yán)不匹配，與子女的孝心不匹配。由此，發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老事業(yè)已迫在眉睫，通過社會(huì)力量，修建老年休養(yǎng)中心，為老年人提供一種全新的、積極的、健康養(yǎng)老模式，正是弘揚(yáng)中國(guó)孝文化，繼承中華民族敬老、養(yǎng)老傳統(tǒng)美德的必然要求。該項(xiàng)目的實(shí)施，可使2000名老年人入住公寓，在公寓中享受就醫(yī)、生活護(hù)理等全方位的照顧和身心方面的煅練，真正實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂?！笔顾麄兊淖优軌驈姆敝氐娜粘Ｗo(hù)理中解脫出來，更好地為他們的事業(yè)而奮斗。本項(xiàng)目的實(shí)施，解決了