廣東某銀行保障性租賃住房貸款管理辦法

1廣東*銀行保障性租賃住房貸款管理辦法第一章總則第一條為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的決策部署，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國民法典》、銀保監(jiān)會《固定資產(chǎn)貸款管理指引》及《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(國辦發(fā)〔2021〕22號)等有關(guān)法律法規(guī)、監(jiān)管規(guī)定以及廣東*銀行相關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條本辦法所稱的保障性租賃住房貸款，是指廣東*銀行(以下簡稱“本行”)向開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的企(事)業(yè)法人發(fā)放的，用于保障性租賃住房開發(fā)建設(shè)，購買租賃房源，改造裝修、家具家電配置、租賃業(yè)務(wù)日常運營以及盤活存量房屋用于租賃等用途的人民幣貸款。第三條本辦法所稱的保障性租賃住房，是指為解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，政府給予政策支持，引導(dǎo)多主體投資、多渠道籌集的“小戶型、低租金'”租賃住房。其中已取得保障性租賃住房項目認定書的人才保障房納入保障性租賃住房體系管理。第四條保障性租賃住房相關(guān)貸款納入本行統(tǒng)一授信管理，按照本行授信授權(quán)管理要求逐級上報審批。第五條本行向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度1一般為建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房的房屋。2第六條基本原則一、堅持依法合規(guī)原則。保障性租賃住房貸款及其相關(guān)用途須符合國家政策、法律法規(guī)、監(jiān)管規(guī)定及本行相關(guān)信貸政策，做到合規(guī)經(jīng)營、風(fēng)險可控，在政策允許范圍內(nèi)開辦業(yè)二、堅持商業(yè)可持續(xù)原則。在確保安全性、流動性的前提下，支持信用良好、綜合現(xiàn)金流充沛的優(yōu)質(zhì)客戶，確保收益覆蓋風(fēng)險。三、堅持綜合經(jīng)營原則。發(fā)揮本行地方法人銀行優(yōu)勢，以保障性租賃住房貸款為切入點，解決租賃企業(yè)痛點問題，進而提供全面涵蓋企業(yè)、社區(qū)、租戶各項金融需求的綜合金融服務(wù)，提升客戶綜合貢獻。第七條保障性租賃住房貸款按照《廣東*銀行反洗錢與反恐怖融資管理辦法》及相關(guān)制度規(guī)定辦理，遵循“了解客戶、了解業(yè)務(wù)、盡職審查”的原則，開展客戶身份識別、風(fēng)險等級劃分、大額和可疑交易的甄別和報送等反洗錢流程，杜絕洗錢風(fēng)險。經(jīng)調(diào)查核實存在洗錢風(fēng)險的，按照規(guī)定的報告路線和報告方法及時、準(zhǔn)確地向反洗錢中心報告可疑交易，并停止發(fā)放貸款或提前收回已發(fā)放貸款。第二章產(chǎn)品體系及準(zhǔn)入條件第八條產(chǎn)品體系2政策依據(jù)為《中國人民銀行中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》(銀發(fā)〔2022〕30號)。3保障性租賃住房貸款包括4個子產(chǎn)品，具體如下：(一)保障性租賃住房建設(shè)貸款保障性租賃住房建設(shè)貸款是指在國有建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地及租賃用地等建設(shè)房屋用于保障性租賃住房的融資業(yè)務(wù)。(二)保障性租賃住房改造貸款保障性租賃住房改造貸款是指對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋進行改造建設(shè)(盤活)用于保障性租賃住房的融資業(yè)務(wù)。保障性租賃住房建設(shè)貸款和改造貸款可用于歸還所建設(shè)房屋對應(yīng)的銀行貸款、股東借款等負債性資金以及超出建設(shè)期資本金以外的自有資金，不得用于歸還不良貸款。(三)保障性租賃住房購買貸款保障性租賃住房購買貸款是指借款人購買房屋專項用于保障性租賃住房的融資業(yè)務(wù)。(四)保障性租賃住房經(jīng)營貸款保障性租賃住房經(jīng)營貸款是指不符合以上貸款用途和適用范圍，用于裝修租賃住房、家具家電配置等前期投入以及保障性住房租賃業(yè)務(wù)日常運營維護等經(jīng)營周轉(zhuǎn)用途的融資業(yè)務(wù)。第九條客戶準(zhǔn)入條件(一)基本條件1.依法經(jīng)市場監(jiān)督管理部門或主管機關(guān)核準(zhǔn)登記。2.借款人在本行信用評級為BBB(含)以上。43.在本行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶。4.借款人有健全的管理機構(gòu)和財務(wù)管理制度；經(jīng)營業(yè)績和信譽良好，借款人(如為新成立企業(yè)，其母公司)經(jīng)營性現(xiàn)金流保持穩(wěn)定或增長；能夠按時償還貸款本息，客戶及其關(guān)聯(lián)企業(yè)、實際控制人無重大不良信用記錄。5.借款人具備保障性租賃住房相關(guān)建設(shè)或運營資質(zhì)。6.本行要求的其他條件。(二)申辦保障性租賃住房改造貸款的借款人還須同時1.改造房屋所有權(quán)人擁有合法、完整、獨立的房屋所有權(quán)和處置權(quán)。2.改造房屋所有權(quán)人不為借款人的，還應(yīng)同時滿足以下(1)借款人擁有合法有效的保障性租賃住房經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)。(2)改造房屋所有權(quán)人、借款人與本行簽訂具備法律效力的三方協(xié)議，明確貸款期內(nèi)租賃住房所有經(jīng)營收入優(yōu)先用于償還本行貸款，不得挪用。第十條項目準(zhǔn)入條件(一)基本條件1.項目須取得政府主管部門核發(fā)的保障性租賃住房項目認定書。2.符合國家規(guī)劃、土地、環(huán)保等政策，符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用年度計劃等規(guī)定。53.按規(guī)定履行了關(guān)于保障性租賃住房項目的管理程序，取得相關(guān)批準(zhǔn)(審批、核準(zhǔn)、備案)文件。4.項目有明確的還款來源，貸款期限內(nèi)項目自身現(xiàn)金流及借款人其他合法收入能夠保證按時、足額歸還本行貸款本5.項目應(yīng)位于城市核心區(qū)、人口聚集區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)或軌道交通節(jié)點等區(qū)位優(yōu)勢明顯、住房租賃需求較大區(qū)域，配套設(shè)施齊全，具有穩(wěn)定充足的租賃需求和租金收入預(yù)期。6.項目資本金(首付款)符合國家相關(guān)規(guī)定。7.利用國有建設(shè)用地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)的保障性租賃住房，應(yīng)符合國家和地方相應(yīng)支持政策。8.項目不得設(shè)立居住權(quán)，未被有關(guān)部門列入違建或安全隱患管控名單。9.本行認為必須滿足的其他條件。(二)申辦保障性租賃住房建設(shè)貸款還須滿足以下條件：項目須符合房地產(chǎn)項目立項/備案、環(huán)評、“四證3”等相關(guān)政策條件和合規(guī)性文件，集體建設(shè)用地或政府部門相關(guān)政策另有規(guī)定的除外。(三)申辦保障性租賃住房改造貸款還須同時滿足以下改造房屋所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)清晰，已辦妥房屋所有權(quán)等不動產(chǎn)權(quán)屬證書或其他權(quán)屬證明材料。工許可證》6第三章基本要素第十一條資本金(首付款)(一)保障性租賃住房建設(shè)貸款和改造貸款，資本金比例應(yīng)不低于20%。(二)保障性租賃住房購買貸款，首付款比例應(yīng)不低于第十二條貸款金額貸款金額應(yīng)綜合考慮借款人實際需求、項目風(fēng)險狀況、還款資金來源、風(fēng)險緩釋措施等因素合理確定。第十三條貸款期限貸款期限應(yīng)根據(jù)貸款實際用途、借款人償債能力及項目投資回收期、項目合同約定期限等因素合理確定，其中：(一)保障性租賃住房建設(shè)貸款、保障性租賃住房改造貸款、保障性租賃住房購買貸款期限原則上不超過30年。(二)保障性租賃住房經(jīng)營貸款用于裝修住房、家具家電等前期投入的，期限原則上不超過8年(含);用于日常運營等經(jīng)營周轉(zhuǎn)用途的，期限原則上不超過3年(含)。第十四條還款來源保障性租賃住房貸款要嚴格落實還款來源，確保項目自身現(xiàn)金流以及借款人其他綜合還款來源能全額覆蓋貸款本息。還款資金來源包括租金收入、稅收返還收入、各級財政專項補貼收入、借款人其他各類合法合規(guī)經(jīng)營收入。第十五條還款方式7經(jīng)辦機構(gòu)應(yīng)與借款人協(xié)商確定還款方式，還款方式應(yīng)與借款人經(jīng)營性現(xiàn)金流相匹配。(一)貸款期限在一年(含)以內(nèi)的，實行按月或按季結(jié)息，本金到期一次性清償?shù)倪€款方式。(二)貸款期限在一年以上的，應(yīng)按照借款人租金收入周期按月、按季或一年至少兩次歸還本息，最后一期歸還的金額為當(dāng)期實際剩余借款本金及其利息。對于保障性租賃住房建設(shè)貸款、保障性租賃住房改造貸款、保障性租賃住房購買貸款，在項目建設(shè)期可比照固定資產(chǎn)貸款還款方式安排還款計劃(不得超過5年),進入運營期之后需按月、按季或一年至少兩次歸還本息。第十六條擔(dān)保方式保障性租賃住房貸款優(yōu)先采用抵質(zhì)押方式，可采用多種擔(dān)保措施組合的方式。(一)保障性租賃住房建設(shè)貸款、保障性租賃住房改造貸款原則上應(yīng)要求借款人提供項目資產(chǎn)(如土地、在建工程等)抵(質(zhì))押擔(dān)保，要求借款人股東、實際控制人提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，同時追加項目租金等經(jīng)營收入應(yīng)收賬款質(zhì)(二)保障性租賃住房購買貸款、保障性租賃住房經(jīng)營貸款原則上應(yīng)提供保障性租賃住房的抵押擔(dān)保，要求借款人股東、實際控制人提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，同時追加項目租8金等經(jīng)營收入應(yīng)收賬款質(zhì)押。第四章貸款流程第十七條貸款申請借款人申請保障性租賃住房貸款，須按照本行授信制度要求提供以下材料：(一)基本材料1.借款人基本證照、政府主管部門核發(fā)的保障性租賃住房項目認定書。2.經(jīng)審計的近三年年度財務(wù)會計報告，申請借款前一期財務(wù)會計報表。3.抵押物或質(zhì)押物權(quán)利清單、權(quán)屬證明文件，有權(quán)處分人出具的同意抵押或質(zhì)押的證明，本行認可的評估機構(gòu)出具的抵押物估價報告書。4.借款人用于建設(shè)、購買房屋已投入資本金或首付款證明材料；原始投資額的相關(guān)證明材料或證明購置交易價格的原始材料、證明市場公平價格的文件。5.借款人和擔(dān)保人的董事會、股東會等有權(quán)機構(gòu)同意借款、擔(dān)保的決議書。6.對于自營型保障性租賃住房項目，需提供物業(yè)管理協(xié)議、租賃協(xié)議及其本行認可的有關(guān)租金收入的證明材料等(如有)。7.借款人委托專業(yè)機構(gòu)進行保障性租賃住房運營的，應(yīng)提供與委托人簽訂的租賃合作協(xié)議、本行認可的有關(guān)租金收9入的證明材料等(如有)。經(jīng)辦行應(yīng)對相關(guān)協(xié)議進行審查，核實協(xié)議條款對貸款債權(quán)和抵押權(quán)的實現(xiàn)無不利影響。8.貸款期內(nèi)保障性租賃住房業(yè)務(wù)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流和借款人統(tǒng)籌還款現(xiàn)金流的測算表。9.本行要求的其他材料。(二)申辦保障性租賃住房建設(shè)貸款，還應(yīng)提供：貸款項目的可行性研究報告(或項目建議書、項目申請報告等)、政府有權(quán)部門批復(fù)文件、環(huán)評批復(fù)文件、項目“四證”等項目資料。(三)申辦保障性租賃住房改造貸款，還應(yīng)提供：保障性租賃住房所有權(quán)人同意以其持有的房屋抵押辦理授信業(yè)務(wù)的法律文件。(四)申辦保障性租賃住房購買貸款，還應(yīng)提供：1.合法有效的購房合同。2.確保物業(yè)正常運營的證明文件和材料(如有)。第十八條盡職調(diào)查經(jīng)辦機構(gòu)受理借款人申請后，按照本行貸前盡職調(diào)查相關(guān)制度要求開展貸前調(diào)查，并對以下方面進行重點調(diào)查、審查和分析：(一)借款人的經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況、市場競爭力、償債能力，企業(yè)及實際控制人管理經(jīng)驗、資信情況等。(二)借款人股東的出資能力，資本金合法合規(guī)性、真實性、完整性和可靠性。(三)借款人關(guān)聯(lián)企業(yè)及所屬集團經(jīng)營情況，主要包括經(jīng)營現(xiàn)狀、財務(wù)情況、信用記錄是否良好、是否存在重大法律糾紛以及其他風(fēng)險隱患。(四)通過實地調(diào)查項目所在區(qū)域住房租賃市場情況、人均消費能力及周邊人流情況，周邊同類產(chǎn)品供求情況、經(jīng)營現(xiàn)狀、租金收入水平、租金實收率、空置率，項目是否符合周邊規(guī)劃等，判斷保障性租賃住房長期價值，判斷保障性租賃住房的長期租賃前景及作為抵押物的變現(xiàn)能力，對保障性租賃住房在貸款期限內(nèi)的未來經(jīng)營穩(wěn)定性作出綜合性判(五)審查借款人除租金收入外是否擁有確定的其他合法經(jīng)營收入。(六)對于購買房屋用于保障性租賃住房用途的，還應(yīng)重點審查：1.房屋情況：應(yīng)實地查看標(biāo)的房屋狀況，確保房屋評估價值合理，房屋實際情況與購買用途相符；房屋是否存在租賃等。2.交易背景真實性：調(diào)查購買方和出售方是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，合同是否真實有效，交易價格是否公允，防止通過關(guān)聯(lián)交易或抽屜協(xié)議等方式套取銀行貸款。第十九條保障性租賃住房貸款按本行現(xiàn)行貸款審查審批流程逐級上報審批。第二十條審批通過后，經(jīng)辦機構(gòu)須與借款人簽訂借款合同和擔(dān)保合同等法律文本。第二十一條簽訂借款合同和擔(dān)保合同后，應(yīng)根據(jù)國家和當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)，辦理抵質(zhì)押登記、保險等手續(xù)。第二十二條保障性租賃住房貸款資金采用受托支付方式支付。第五章貸后管理第二十三條資金監(jiān)管(一)經(jīng)辦行在貸款發(fā)放前，借款人須與本行簽訂《廣東*銀行租金賬戶監(jiān)管協(xié)議》(附件1),在本行開立資金監(jiān)管賬戶，或指定借款人在廣東*銀行已有的結(jié)算賬戶作為監(jiān)管賬戶，并將租賃住房產(chǎn)生的租金收入、用于還款的企業(yè)綜合經(jīng)營收入和其他合法收入等資金歸集到監(jiān)管賬戶管理，確保收入專項用于歸還本行貸款。(二)賬戶內(nèi)資金除借款人日常運營所需外，應(yīng)優(yōu)先用于歸還貸款。監(jiān)管賬戶的最低存款額，最低不得低于借款人應(yīng)償還的兩個季度的貸款本息額。第二十四條貸后檢查經(jīng)辦機構(gòu)應(yīng)按照本行貸后管理相關(guān)要求做好保障性租賃住房貸款貸后檢查，重點做好以下工作：(一)對于保障性租賃住房建設(shè)貸款、保障性租賃住房改造貸款，要重點檢查資本金到位情況，有無資本金抽逃現(xiàn)象，項目進度情況、投資完成情況以及投入運營情況等。對于保障性租賃住房購買貸款，要重點檢查首付款支付情況，借款人與房屋銷售方是否存在關(guān)聯(lián)交易；對于購房房屋為期房的，重點關(guān)注項目是否如期完成施工進度并完成交付，應(yīng)檢查是否符合建筑、消防等方面要求。(二)對于已進入出租運營的項目，客戶經(jīng)理應(yīng)定期調(diào)查項目所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、人口變化及周邊同類產(chǎn)品供求情況，核查項目經(jīng)營現(xiàn)狀、出租率、租金收入水平、租金實收率等，特別關(guān)注租金繳納方式、租金的調(diào)整、租賃期限、退租等對借款合同及擔(dān)保合同的影響；核實租賃行為的真實、合法性，查看租賃合同簽訂及登記備案情況。(三)對于還款來源主要為項目自身現(xiàn)金流的，重點關(guān)注項目實際現(xiàn)金流是否出現(xiàn)明顯低于測算值的情況以及未來項目現(xiàn)金流是否穩(wěn)定、持續(xù)；對于還款來源